房地产风险管理

房地产全程运营及风险管理

2009年2月15日

1项目开发建设的运营管理

现象很重要,比现象重要的是数据;比数据重要的是理解,比理解重要的是结论,比结论重要的是执行,永远重要的是目标.2项目开发建设的运营管理

正向思维：经历很重要,比经历重要的是经验;比经验重要的是上升到理论,比理论重要的是标准,永远重要的是优化与发展.逆向思考：目的目标（KPI）计划执行方案3我们面临复杂系统的环境1、我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条件是动态变化的。2、我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是有限的。3、有时我们认识能力导致复杂问题简单化了；有时我们把简单问题复杂化了，无法把握本质。4、简单中思考复杂；复杂中寻求简单。5、越复杂系统改进空间越大。4企业关注的问题

最关心投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。

最怕风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人••••

最大的风险失控，企业-“三控”；项目-“三控”“二管”“一协调”

最有效的办法

全过程、系统、企业层面的集成运营管理5定位

行业定位制造业?服务业?金融业?集成?服务?投资?

全生命周期的价值链和利润链

公司定位领跑者跟跑者追跑者差异化领先者…….

专业化多元化(纵向、横向)

项目定位地块时空定位（动态属性）产品定位（产品…..极品）

个人定位

专业管理操作集成(整合)到位不越位补位不抢位6房地产运作的境界挣钱------生产经营型赚钱------竞合整合重组生钱------资本运作來錢------资金资本+智力资本7项目开发建设的运营管理

核心能力1：

XXX：每次危机都呈现出不同的特征，核心能力在于能迅速判断问题的本质，并采取相应的措施(准、快、狠的折腾)。例：1、预售条件变化2、供电政策变化3、90/70政策

4、…………8项目开发建设的运营管理

核心能力2

1、发现及挖掘动态的需求2、及时满足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技术能力9项目开发建设的运营管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

资金平衡：现金流平衡（生存及安全）土地、客户、产品/区位、品味、价位供需平衡（存、供、销）系统平衡：复杂系统、自平衡系统、简单系统资源平衡：供需平衡、内外平衡10项目开发建建设的运营营管理管理层次1、技术层面面：工具，，效率，质质量，成本本2、科学层面面：体系、、系统、规规律、方法法论3、哲学层面面：认识论论、本质、、目的4、文化层面面：价值观观、价值认认同5、艺术层面面：精神（（作品、精精品、极品品）11运营战略与与管理运营战略一种总体决决策决策模模式，通常常在市场需需求和运营营资源之间间进行协调调，对任何何类型运营营组织的长长期运营能能力以及这这些能力对对整体战略略所做的贡贡献产生影影响运营管理对创造并交交付产品和和服务的资资源和流程程进行管理理的活动运营战略与与管理运营战略与与管理之间间关系时间跨度分析层次聚合度抽象程度13运营战略与与管理1、运营战略略影响因子子1.1市场－－““由外向内内”市场特征竞争对手影影响绩效目标14运营战略与与管理1.2资源－－““由内向外外”运营资源和和流程无形资源工艺流程和和例行程序序能力动态能力决策领域15运营战略与与管理1.3市场、资源源影响因子子相结合运营战略该该如何选择择？16风险定义1、风险是是一种不确确定性(说、算、、看／人、、事）2、风险是是损失或伤伤害（赢与亏，，多与少，，局部与总总体）3、风险是是预期与结结果之间的的差异成功（满意意）=X=结果-预期期X：大于零；等等于零；小小于零４、最大的的风险因素素是人能力与价值值观矩阵（（四种人））5、最大的的风险是战战略风险17战略风险行业风险利润、成本本、供求、、政策、经经济周期竞争对手风风险国际、国内内，差异化化，独一无无二技术风险更新、创新新、流程（（弹性）品牌风险变质、崩溃溃。重新定定义客户风险客户分析、、服务系统统，市场试试验项目风险备选方案发展停滞风风险量降、价降降量增，无无新产品。。创新、创造造需求。18风险来源政策风险土地、贷款款、预售、、按揭、配配套市场风险“XX城”价格调调整（黄金金/陷阱））技术风险“瑞南新苑苑”““XX圆”进度风险“金钟广场场”—金融融风暴合约风险成本风险质量风险人的能力及及信用风险险19风险评估及及应对方法法如何识破美美丽的谎言言，如何避免虚虚构的成功功，如何绕过隐隐蔽的陷阱阱，如何发现深深埋的金矿矿。20风险评估及及应对方法法识别与评估估风险严重性、发发生概率、、时间、动动态量化风险寻找机遇缓解风险的的计划应对风险五五层次以不变应万万变，忽视视风险以实力换时时间，降低低风险培养洞察力力，感知风风险增加灵活性性，适应风风险寻找不对称称性，消除除风险21方向比方法法重要方方法与态度度一样重要要方向－做什什么做正确的事事；应该做做什么，能能够做什么么，必须做做什么。方法－怎么么做企业：首先先住宅房产产一流，然然后向边际际房产发展展。部门：投资资（趋势、、时空、时时点），产品（顺应应市场，引引领消费，，区位、价价位、品位位统一，产产品品——极品），，市场（客户户系统—类类别、需求求、途经））服务（满足足需求，创创造需求））22效果比效率率重要怎么做（方方法）—正正确地做效果＝做对对事+高效效率-效果-效益“第一次就就把正确的的事做正确确”“以最少的的次数把正正确的事做做正确”“第一次就把把正确的人人放在正确确的位置””谁来做（用用对人）能做的人（（能力+人品）想做的人（（主动，独独立承包商商的思维））信任、平台台、能力、、激情。23激励与绩效效发展与与能力衡量标准局部绩效，，系统绩效效，单干、、合作。做了如何期望，激励励，价值与与价格一致致，贡献与与报酬一致致；发展与能力力：能者上，，平者让，，庸者下做得如何考核（数据据说话），，奖惩（物物质与岗位位），申报报奖项（例例如：成本本节约奖，，创新奖，，协作奖））。制度管事，，文化管人人（价值认同同，同甘共共苦，共创创辉煌），，24做大的前提提做强的的基础规范化市场化专业化集成化数字化（演示）国际际化化人才才、、模模式式、、认认证证、、合合作作、、开开发发决策策科科学学化化流程程合合理理化化管理理规规范范化化操作作信信息息化化目标标数数据据化化责权权利利一一体体化化。。25项目目投投资资决决策策与与风风险险管管理理项目目选选择择及及洽洽谈谈项目目投投资资机机会会分分析析（（案案例例：：杨杨浦浦项项目目））项目目投投资资论论证证会会（案案例例：：沈沈阳阳项项目目-工工程程与与投投资资的的区区别别））项目目投投资资决决策策项目目可可行行性性研研究究26项目目动动态态评评估估及及决决策策调调整整案例例1：：XX圆定定位位调调整整（房房型型、、面面积积、、标标准准、、成成本本）27项目目动动态态评评估估及及决决策策调调整整案例例2：：XX城价价格格调调整整（黄黄金金/陷陷阱阱））28决策策与与时时空空规规划划与与时时空空地块块时时空空一维维：：地地段段二维维：：形形状状三维维：：空空间间四维维：：时时间间+空间间=“时时空空””n维:生态态文文化化历历史史选择择时时机机整整合合资资源源策划划与与规规划划环环境境与与规规划划市场场与与产产品品建建筑筑与与装装修修建筑筑时时空空一维维：：方方位位二维维：：房房型型三维维：：内内外外空空间间（错错层层、、复复式式、、低低窗窗•••））四维维：：时时间间+空间间=“时时空空””n维:风格格文文化化生生态态智智能能29项目目规规划划设设计计与与风风险险管管理理规划划设设计计的的目目标标1.在在功功能能与与形形式式统统一一的的基基础础上上,创创造造亮亮点点和和卖卖点点;2.物物有有所所值值;3.比比较较价价格格价格格类类型型:总总价价、、单单价价、、得得房房率率。。价格格单单位位：：价价格格/套套、、价价格格/建建筑筑面面积积价格格/使使用用面面积积4.规规划划设设计计应应用用定定量量化化的的手手段段来来研研究究.30项目目规规划划设设计计与与风风险险管管理理规划划容容积积率率性性能能价价格格比比1.容容积积率率是是区区分分物物业业类类别别的的关关键键指指标标0.2~0.4独独立立式式别别墅墅0.4~0.6双双联联式式别别墅墅0.8连连排排别别墅墅1.2~1.5多多层层2.容容积积率率与与利利润润的的关关系系非线线性性关关系系，，多多因因素素（（地地价价是是关关键键））3.规规划划布布局局与与产产品品价价值值最好好资资源源用用于于价价值值最最高高处处。。31项目目规规划划设设计计与与风风险险管管理理道路路的的规规划划布布局局与与价价格格性性能能比比1．．道道路路的的覆覆盖盖率率及及有有效效覆覆盖盖率率２．．定定量量分分析析道道路路的的经经济济指指标标3．．道道路路的的类类型型32项目目规规划划设设计计与与风风险险管管理理空间间设设计计与与性性能能价价格格比比１．．户户型型设设计计的的三三维维化化大空空间间的的层层高高，，空空间间的的容容积积系系数数，，空空间间的的使使用用系系数数．．２．．室室外外空空间间设设计计宜人人的的空空间间和和环环境境，，空空间间的的变变化化与与活活力力．．规划设设计中中的一一体化化解决决方案案规划决决策：：市场场(客户)－规划划－效效益分分析－－建设设管理理－市市场33项目规规划设设计与与风险险管理理XX圆项目目（+演示示）“时空空”定定位；；弹性性设计计；动动态调调整；；“园园中楼楼”；；需求求层次次。瑞南项项目（（+））提香别别墅---朝向向白马花花园---九宫宫阁鹭岛别别墅苏州玲玲珑湾湾—组组合户户型34产品的的“时时空””定位位产品商商品作品精精品极极品(附加值值超超额利利润)区位、、价位位、品品味成功的的最高高境界界综合效效益高高度统统一经济效效益社社会会效益益环境效效益品品牌牌效益益35以人为为本超超越自自我精确制制导错错位竞竞争纵深发发展个个性服服务科学管管理创创新制制胜持续赢赢利能能力36项目开开发建建设的的运营营管理理管理—来源于于目的的和目目标目的—企业：：利润润，效效益；；员工工：收收入，，发展展。目标—打造提提升价价格的的品质质，控控制影影响成成本的的各个个环节节（过过程））和因因素（（动因因）。。37项目开开发建建设的的运营营管理理计划思维活活动：：认识过过程—真理导导向，，“实实在是是什么么”计划过过程—目的导导向，，“价价值性性问题题”，，创造造一个个“实实在””计划划能能力力：1、认认知知和和辩辩识识能能力力（（特特定定事事物物、、环环境境、、状状态态））2、确确定定目目标标和和运运筹筹的的能能力力：：在在价价值值合合理理性性与与工工具具合合理性性的的““张张力力””中中找找到到一一条条从从““初初始始状状态态””到到达达““目目的的状态态””的的““合合理理路路径径””3、想想象象（（概概念念能能力力））和和预预见见的的能能力力：：4、意意志志、、选选择择和和决决策策能能力力计划划研研究究：计计划划要要素素的的分分别别研研究究，，要要素素相相互互作作用用的的研研究究。。38项目目开开发发建建设设的的运运营营管管理理“三三控控””““二二管管””““一一协协调调””进度度控控制制、、成成本本控控制制、、质质量量控控制制；；合合约约管管理理、、信信息息管管理理；；