房地产开发项目概述与房地产项目可行性研究

第二章房地产开发项目

可行性研究主要内容项目选择项目可行性研究概述市场分析经济评价建设项目投资估算产品成本测算财务评价国民经济评价备选方案的选择不确定性分析项目选择概念对房地产项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定的过程。作用是房地产投资成败的关键。房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划设计、施工建设等具体内容，但最关键、能最大限度地创造经济效益的是项目选择和规划设计两个方面。项目选择是从全局、宏观上决定项目的定位；而规划设计是从微观上进一步创造和提高项目开发的价值。

项目选择程序广泛寻找投资项目在管理部门寻找待出让、批租的土地从媒体广告寻找合作、转让土地从咨询、中介机构寻找直接寻找拥有土地使用权的单位精心筛选投资项目组织内部专家，初选几个具有初步可研价值的项目对重点项目进行初步可行性研究由各职能部门逐个分析是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和项目特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行研究。项目选择程序项目投资谈判就若干有开发价值的项目与土地提供方或合作方，就出转让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价值进行谈判。批租土地、合作开发、征地拆迁等详细可行性研究委托有专业资格的专业研究或评估咨询机构完成，要求比较严格，对报告承担相应的法律责任。公司总体决策即使可行，也未必一定执行。因为科研是立足项目本身角度进行的，而公司必须从其总体投资组合、资本结构及发展战略等角度考虑。房地产项目可行性研究概述概念对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个流域，充实完善，形成系统。涉及市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。房地产项目可行性研究概述作用投资决策的依据筹集资金的依据签订合同的依据规划设计的依据目的实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。特点前期性预测性不确定性房地产项目可行性研究概述专业机构前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立项。人员构成注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员经济分析专家制作人员社会学、环境科学专家房地产项目可行性研究概述质量体现在研究的最终成果（报告）中，对于项目损益分析的准确程度取决于研究者的知识、经验和掌握的基础资料和情报量。针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为：投资机会研究：误差范围±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％房地产项目可行性研究概述时间与研究深度和建设规模有关，同时也影响到质量。一般小型项目1～2个月，甚至2~3个星期，中型项目8～9个月，大型项目1.5～2年或更长。从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。费用与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。投资机会研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型项目0.2~1.0%；小型项目1.0~3.0%。房地产产项目目可行行性研研究概概述程序、、步骤骤讨论可可行性性研究究的范范围，，确定定研究究目标标。市场实实地调调查，，收集集情报报和资资料。。市场分分析、、预测测技术研研究：：项目目实施施全过过程所所有环环节的的衔接接处理理，环环保措措施，，项目目工程程施工工工艺艺和物物资投投入等等。经济研研究：：项目目的资资金筹筹措、、成本本开支支、效效益预预测、、投资资风险险、国国民经经济宏宏观考考察、、社会会环境境效益益等。。方案设设计与与选择择：根根据研研究内内容设设计可可供选选择方方案，，或将将各个个方案案的代代表性性组合合，或或集中中优点点重点点修订订设计计最佳佳方案案。制定实实施计计划：：对选选定方方案，，确定定所有有具体体的技技术指指标范范围，，估算算投资资、成成本支支出及及收益益幅度度等财财务状状况，，说明明成本本、价价格、、进度度等变变化对对项目目效果果影响响及其其应变变能力力。编制报报告。。房地产产项目目可行行性研研究概概述内容项目背景与与概况项目用地的的现状调查查及动迁安安置市场分析与与建设规模模的确定规划设计方方案选择资源供给环境影响和和环境保护护项目开发组组织机构、、管理费用用的研究开发建设计计划项目经济与与社会效益益分析（财财务评价、、国民经济济评价、风风险分析等等）结论及建议议房地产市场场分析（市市场调查与与预测）目的了解市场的的宏观社会会经济因素素，进而把把握投资机机会与方向向；了解市场上上各类物业业的供求关关系和价格格水平，就就拟开发项项目进行市市场定位；；了解房地产产使用者对对建筑物功功能和设计计型式的要要求，用以以指导项目目的规划设设计。市场分析要要紧紧围绕绕特定的开开发地点和和类型进行行，尤其在在以下四种种情况下：：开发商对拟拟开发项目目没有或很很少有相关关经验；拟开发项目目要持续几几年的时间间，在这段段时间里，，市场的变变化是不可可避免的；；市场不确定定因素较多多；开发商拟进进入一个特特殊的市场场，没有经经验可资借借鉴。房地产市场场分析（市市场调查与与预测）市场调查的的步骤确定分析目目的确定分析目目标（对象象）：范围围与主要问问题选择分析方方法：确定定数据类型型、收集方方法、处理理方法等（估算分析析过程所需需时间与费费用及分析析结果的预预期价值））数据收集、、处理与分分析评价初步结结果，进行行修正结论和建议议房地产市场场分析（市市场调查与与预测）市场调查的的作用提高对市场场机会的分分辩能力，，发现和捕捕捉市场机机会；提高对市场场状况的把把握，增强强竞争力；；有利于对项项目进展的的控制，适适时调整策策略。市场调查的的类型探测性：对对市场情况况和面临的的问题比较较模糊，不不知如何入入手时，发发现和提出出问题，确确定调查重重点；描述性：对对找到的问问题进行如如实的反映映和具体的的回答，说说明问题；；因果性：进进一步分析析问题的前前因后果，，找出影响响问题的各各个因素及及其与问题题之间的关关系，分析析问题原因因；预测性：估估计问题发发展的趋势势。另外可以分分为：普查查、重点调调查、随机机抽样、非非随机抽样样等。房地产市场场分析（市市场调查与与预测）市场调查的的一般内容容宏观因素：：政治、经济济、科技、、人文地理理、宗教信信仰、习俗俗、法律法法规等；区域市场因因素（与房房地产市场场运作相关关的信息））：区域经济发发展水平、、地区产业业结构与产产业政策、、人口因素素、城市发发展方向与与城市规划划、环境因因素等；微观市场因因素（与投投资项目相相关的信息息）：市场的总体体趋势：房房地产指数数；供给：同类类物业的供供给量、替替代物业的的供给量、、增量与存存量、市场场成交量、、土地批租租数量和用用途分布；；需求：潜在在需求量（（有效需求求量）、空空置率、市市场吸纳能能力、人口口、收入、、销售趋势势；房地产市场场分析（市市场调查与与预测）价格：销售售价格或租租金水平、、地价、拆拆迁安置补补偿成本、、建造成本本和其它成成本费用、、相关税费费、投资收收益率、开开发利润率率等；竞争：市场场占有量、、同类物业业供需情况况、竞争企企业数量、、竞争企业业能力等；；中间商：信信誉、能力力等；其它：金融融、物业管管理等。特定类型项项目的市场场调查内容容住宅项目：：与房地产代代理机构、、物业管理理人员特别别是用户的的沟通，了了解项目周周围地区住住宅的供求求状况、价价格水平、、对现有住住宅满意的的程度和对对未来住房房的希望。。房地产市场场分析（市市场调查与与预测）工业或仓储储项目：考察开发所所必备的条条件，如劳劳动力、交交通运输、、原材料和和专业人员员的来源；；考虑未来来入住者的的意见，如如办公、生生产和仓储储用房的比比例，大型型运输车辆辆通道和生生产工艺的的特殊要求求，以及对对隔音、抗抗震、通风风、防火、、起重设备备安装等的的特殊要求求。商业购物中中心项目：：考虑所在地地区的流动动人口与常常住人口的的数量、购购买力水平平以及该地地区对零售售业的特殊殊要求，考考虑购物中中心的服务务半径及附附近其它购购物中心、、中小型店店铺的分布布情况。写字楼项目目：研究所在地地段的交通通通达程度度，拟建地地点的周围围环境及与与周围商业业设施的关关系，还要要考虑内外外设备的平平面布局、、特色与格格调、装修修标准、提提供公共服服务的内容容，满足未未来潜在使使用者的特特殊需求和和偏好等。。房地产市场场分析（市市场调查与与预测）市场资料收收集方法访问法：根根据调查目目的，拟定定调查提纲纲或设计调调查问卷，，以提问或或填写问卷卷的形式请请被调查者者回答。速度较快且且成本不是是太高。有时信息资资料缺乏客客观性。面谈调查：：有较大的灵灵活性，可可以集体面面谈或针对对重点调查查对象进行行深入调查查，气氛好好，资料是是第一手的的，也比较较真实。成本相对较较高，资料料处理较为为繁琐，受受调查人员员业务水平平的影响较较大。电话调查：：收集资料快快，成本也也比较低，，便于信息息处理。不易取得被被调查者的的合作，调调查不够深深入。房地产市场场分析（市市场调查与与预测）通讯调查：：范围较为广广泛，能充充分表达个个人意见，，资料较为为客观、真真实。问卷的回收收率较低，，拖延时间间往往较长长。观察法：通通过观察被被调查者行行为或收集集其行为痕痕迹。可以获得被被调查者不不愿意以及及言语无法法提供的信信息；并能能客观地获获得准确性性较高的第第一手资料料。调查对象的的面比较窄窄，花费的的时间较长长，有时仅仅能观察一一些表象，，需与其它它方法进行行结合。实验法：将将调查范围围缩小到一一定范围进进行试验，，再对整个个市场进行行预测。数据的加工工分析方法法列表分析数理统计方法法分析频率分布、均均值与百分比比、相关分析析、多变量分分析、假设检检验分析等；；图形分析直方图、饼图图、折线或曲曲线图等。房地产市场分分析（市场调调查与预测））【案例】南京市房地产产市场分析房地产市场分分析（市场调调查与预测））房地产市场预预测的内容供给状况变化化预测房地产开开发企业数量量以及投入开开发物业的数数量（增量））（注意开发发周期长、利利用土地供给给总量的预测测进行）；预测房地产存存量的供应量量（三级市场场）；预测拟开发物物业类型及可可替代物业类类型的供给；；预测宏观决策策对房地产供供给的影响。。需求状况变化化购买力预测（（社会集团购购买力、城乡乡居民购买力力等）；投资价值预测测；市场潜在需求求预测。价格变动及其其影响预测市场竞争能力力发展趋势预预测（本企业业及竞争企业业）房地产市场分分析（市场调调查与预测））房地产市场预预测的步骤确定预测对象象：拟投资物物业类型在合合理开发建设设期后的市场场需求、供给给等状况；收集、分析资资料；选定预测方法法和预测模型型进行预测；；评价、修正初初步预测结果果；预测房地产市场分分析（市场调调查与预测））市场预测的方方法定性方法特尔斐法（专专家意见法））：充分发挥各方方面专家的知知识、经验和和判断能力；；独立性和往复复性；时间、资金花花费少并可得得到多种有价价值的观点和和意见；但意见难免有有主观片面性性；要注意专家的的代表性、广广泛性、数量量以及意见反反馈时间。意见集中法市场因素变动动激烈时，能能考虑多种非非定量因素；；简单易行，缺缺乏历史资料料也能进行；；但易受市场形形式的影响。。房地产市场分分析（市场调调查与预测））定量方法时间序列法：：假定影响市场场的各种因素素大体相似，，需求形态具具有一定规律律；而且必须须具备完备的的时间序列资资料简单平均法加权平均法算术移动平均均法加权移动平均均法指数平滑法因果分析法（（回归分析法法）一元回归法多元回归法房地产市场分分析（市场调调查与预测））算术移动平均均法确定各期的期期距；求相邻期距各各期的简单平平均数；将各期平均值值进行比较，，求出变动趋趋势值；求预测值。其其计算公式为为：预测值=最后—期简单平均数数+预测期与最后后—期简单平均数数的期距×最后—期变动趋势数数加权移动平均均法以加权形式求求得移动平均均值；指数平滑法利用前后两期期实际与预测测数据，并考考虑其比重进进行预测；t期预测值＝平平滑指数×t前期实际值＋＋（1－平滑指数））×t前期预测值平滑指数根据据预测值与实实际值的差异异大小而定，，差异大通常常为0.7~0.8。房地产市场分分析（市场调调查与预测））算术移动平均均法房地产市场分分析（市场调调查与预测））加权移动平均均法房地产开发项目经济济评价经济评价是可可行性研究的的核心，贯穿穿于可行性研研究的全过程程。它的最终目的的是根据国民民经济发展战战略和城市发发展规划的要要求，在做好好产品市场需需求预测和工工程技术研究究的基础上，，计算开发项项目投入的费费用和产出的的效益，通过过方案比较，，对拟开发项项目经济可行行性和合理性性进行分析论论证，作出全全面的经济评评价，为投资资决策提供依依据。可行性研究中中的开发项目目经济评价有有两种：选择优化方案案中的评价，，用以比较和和筛选方案，，以寻求最佳佳或满意方案案；确定推荐方案案后，对开发发项目进行的的最终的全面面预测评价。。房地产开发项目经济济评价项目财务数据据测算投资来源与支支出测算销售收入与税税金测算产品成本测算算利润测算财务分析、经经济效益评价价现金流量表静态分析动态分析不确定性分析析国民经济分析析评价结果项目经济评价价的步骤项目投资估算算投资：为了保保证项目投产产和生产经营营活动的正常常进行而投入入的活劳动和和物化劳动价价值的总和。。固定资产投资资：用于建设设或购置固定定资产所投入入的资金。固定资产是指指使用期限超超过一年的房房屋、建筑物物、机器机械械、运输工具具以及其他与与生产经营有有关的设备、、工具、器具具等。由工程费用、、其他费用、、预备费用等等组成。流动资产投资资：项目在投投产前预先垫垫付、在投产产后生产经营营过程中周转转使用的资金金。流动资产是指指可以在一年年或者超过一一年的一个营营业周期内变变现或者耗用用的资产。由现金、应收收及预付款项项、存货等项项组成。项目投资估算算构成：固定资产投资资静态投资土地费用前期工程基础设施建设设费公共配套设施施建设费建筑工程费用用安装工程费用用设备及工器具具的购置费用用其他工程费用用基本预备费项目投资估算算动态投资建设期利息固定资产投资资方向调节税税涨价预备费汇率变动预备备费流动资产投资资：应收及预预付款、存货货、现金勘查设计费管理费销售费用建设项目投资资估算固定资产投资资估算：估算是在投资资项目可行性性研究阶段，，采用模拟已已建成的同类类项目或参照照经验指标或或采用编制概概算等方法来来估算项目所所需的全部投投资费用。概算是在初步步设计阶段根根据设计图样样、概算定额额、费用定额额、设备和材材料的预算价价格、工资标标准等资料编编制的比估算算更详细、精精确的全部建建设费用。预算是在施工工图设计阶段段根据施工图图样、预算定定额、费用定定额、设备和和材料预算价价格、工资标标准等资料编编制的更为详详细、精确的的技术经济文文件，用以确确定项目所需需的全部投资资费用。决算是反映项项目实际造价价的文件，是是办理交付使使用新增资产产的依据。建设项目投资资估算常用的固定资资产估算方法法类比估算法：：根据已建成成的与拟建项项目工艺技术术路线相同的的同类产品项项目来估算。。单位生产能力力法规模指数法系数估算法概算指标估算算法：按概算算定额分部分分项估算。常用的流动资资产投资估算算方法类比估算法分项估算法：：按流动资产产的构成分项项估算。产品成本测算算会计成本：是是会计记录在在帐册上的客客观有形的支支出。生产成本：生生产单位为生生产产品或提提供劳务而发发生的各项生生产费用，包包括各项直接接支出和制造造费用。直接支出直接材料（原原材料、辅助助材料、备品品备件、燃料料及动力等））直接工资（生生产人员的工工资、补贴））其他直接支出出（如福利费费）；制造费用企业内的分厂厂、车间为组组织和管理生生产所发生的的各项费用包括分厂、车车间管理人员员工资、折旧旧费、维修费费、修理费及及其他制造费费用（办公费费、差旅费、、劳保费等））。产品成本测算算管理费用：企企业行政管理理部门为管理理和组织经营营而发生的各各项费用。管理人员工资资和福利费、、公司一级折折旧费、修理理费、技术转转让费、无形形资产和资产产摊销费及其其他管理费用用（办公费、、差旅费、劳劳保费、土地地使用税等））。财务费用：为为筹集资金而而发生的各项项费用。生产经营期间间发生的利息息净支出及其其财务费用（（汇兑净损失失、银行手续续费等）。销售费用：为为销售产品和和提供劳务而而发生的各项项费用。包括销售部门门人员工资、、职工福利费费、运输费及及其他销售费费用（广告费费、办公费、、差旅费）。。产品成本测算算经营成本经营成本是从从投资方案本本身考察的，，是在一定期期间（通常为为一年）内由由于生产和销销售产品及提提供劳务而实实际发生的现现金支出。它不包括虽计计入产品成本本费用中，但但实际没发生生现金支出的的费用项目。。在技术方案财财务分析时：：经营成本＝总总成本费用－－折旧费－维维检费－摊销销费－财务费费用维检费指矿山山项目的维检检费；摊销费费指无形资产产的摊销费。。产品成本测算算机会成本由于将有限资资源使用于某某种特定的用用途而放弃的的其他各种用用途的最高收收益。经济成本除实际成本一一显性成本外外，还存在着着隐性成本。。它是指企业业自有的资源源，实际上已已经投入，但但在形式上没没有支付报酬酬的那部分成成本。经济成成本是显性成成本和隐性成成本之和。沉没成本过去巳经支出出而现在已无无法得到补偿偿的成本。边际成本企业多生产一一单位产量所所产生的总成成本增加。变动成本和固固定成本税收与税金我国目前的工工商税制分为为流转税、资资源税、收益益税、财产税税、特定行为为税等几类。。其中与项目目经济评价有有关的主要税税种是：从销售收入中中扣除的增值值税、营业税税、城市维护护建设税和教教育费附加；；计入总成本费费用的房产税税、土地使用用税、车船使使用税、印花花税等；计入固定资产产总投资的固固定资产投资资方向调节税税；从利润中扣除除的所得税等等。税收与税金营业税：应纳营业税税税额＝营业额额×适用税率。销销售不动产的的税率均为5％。城乡维护建设设税：以纳税人实际际缴纳的营业业税税额为附附征依据。税税率为7％（市区）。。教育费附加：：以纳税人实际际缴纳的营业业税税额为附附征依据。教教育费附加率率为3％。企业所得税：：应交所得税=应纳税所得额额×所得税税率。。应纳税所得得额：利润总总额±税收调整项目目金额。房地地产企业所得得税率一般为为33％。土地使用税：：每年0.2～10元/平方米，按城城市规模分四四级按年计税税。（税前列列支）税收与税金房产税：出租房屋租金金的12％，出售房屋屋现值的1.2％。（税前列列支）固定资产投资资方向调节税税：计税依据为固固定资产投资资项目实际完完成的投资额额。差别比例税率率：对于国家急需需发展的基建建或技改项目目投资，适用用零税率；对国家鼓励发发展但受能源源、交通等制制约的基建项项目，实行5％的的轻轻税税政政策策；；对楼楼堂堂馆馆所所以以及及国国家家严严格格限限制制发发展展的的基基建建项项目目，，实实行行30％的的重重税税政政策策；；对职职工工住住宅宅的的建建设设投投资资实实行行5％的的税税率率；；对不不属属于于上上述述四四种种的的其其他他项项目目投投资资，，实实行行中中等等税税负负政政策策（（10％、、15％））。。经济济评评价价中中的的经经济济效效果果评评价价指指标标我们们把把““成成果果与与消消耗耗之之比比””、、““产产出出与与投投人人之之比比””称称为为经经济济效效果果，，而而将将经经济济活活动动中中所所取取得得的的有有效效劳劳动动成成果果与与劳劳动动耗耗费费的的比比较较称称为为经经济济效效益益。。成果果与与耗耗费费进进行行比比较较通通常常有有三三种种表表达达方方式式：：差额额表表示示法法比值值表表示示法法差额额一一比比值值表表示示法法经济济效效果果的的分分类类企业业经经济济效效果果和和国国民民经经济济效效果果直接接经经济济效效果果和和间间接接经经济济效效果果有形形经经济济效效果果和和无无形形经经济济效效果果经济济评评价价中中的的经经济济效效果果评评价价指指标标投资资回回收收与与投投资资回回报报投资资回回收收是是指指投投资资者者对对其其所所投投入入资资本本的的回回收收；；投资资回回报报是是指指投投资资者者所所投投入入资资本本在在使使用用过过程程中中所所获获得得的的报报酬酬。。两者者的的关关系系可可以以从从资资金金回回收收公公式式中中反反映映。。前者者可可以以理理解解为为投投资资回回报报，，投投资资回回报报率率为为i，后者者就就是是投投资资回回收收，，是是投投资资者者提提取取折折旧旧的的一一种种方方法法，，若若以以它它作作为为年年金金，，其其折折算算的的终终值值正正好好为为P，反映映了了简简单单再再生生产产的的过过程程经济济评评价价中中的的经经济济效效果果评评价价指指标标收益益率率：：是是一一种种投投资资回回报报率率，，通通常常表表示示为为一一个个复复合合年年百百分分率率的的形形式式，，表表明明项项目目在在一一定定周周期期内内的的连连续续收收益益能能力力。。通通常常包包括括：：利息息率率：：针针对对信信贷贷资资金金而而言言，，因因此此是是借借贷贷资资本本而而不不是是权权益益资资本本的的收收益益率率；；折现率率：将将未来来收益益或收收入转转化为为现值值的收收益率率；内部收收益率率：某某投资资在其其持有有期内内实际际获得得的或或预期期可获获得的的收益益率；；全部资资本收收益率率：反反映全全部已已投入入资本本的收收益水水平，，它不不考虑虑还本本付息息的影影响，，假设设全部部投资资都是是投资资者的的自有有资金金；权益资资本收收益率率：反反映投投资者者投入入自有有资金金的收收益水水平。。经济评评价中中的经经济效效果评评价指指标其它经经济效效果评评价指指标投资回回收期期：反反映收收回全全部投投资的的时间间长短短；现金回回报率率：反反映初初始现现金投投资或或首付付款与与年现现金收收入之之间的的关系系；还本付付息比比率：：投资资所获获得的的年净净经营营收入入除以以年还还本付付息额额。财务评评价的的基本本数据据计算算表建设投投资估估算表表：估估算项项目从从筹建建到竣竣工验验收中中全过过程的的全部部费用用。序号项目金额（万元）估算指标工程量单位指标一建安工程1.1建筑工程装饰120015000m2元/m28001.2地下室部分723600m2元/m2200……………………………………合计7846二规划设计2.1初步设计23………………总计12389财务评评价的的基本本数据据计算算表总成本本费用用测算算表：：按开开发经经营顺顺序及及成本本测算算方法法，测测算从从开发发建设设到销销售经经营总总费用用的。。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1销售成本1.1建房成本1.2售房费用………………2租赁成本1.1建房成本1.2出租费用…………总成本财务评评价的的基本本数据据计算算表投资项项目损损益测测算表表：反反映开开发经经营过过程中中的收收入、、费用用、利利税、、所得得税等等情况况，用用以计计算经经济指指标。。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1经营收入1.1售房收入1.2租金收入………………2总成本费用3经营税金4经营利润5所得税6税后利润财务评评价的的基本本数据据计算算表现金流流量表表：一一系列列财务务基础础数据据报表表的汇汇总。。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1现金流入1.1售房收入………………小计2现金流出2.1建安成本………………小计3净现金流量-131-1840121194累计净现金流量-131-149-10912305净现值-117-1528106116累计净现值-117-132-104223资金的的时间间价值值及其其等值值计算算不同时时间发发生的的等额额资金金在价价值上上的差差别称称为资资金的的时间间价值值资金增增值（（投资资者））牺牲即即期消消费（（消费费者））资金时时间价价值得得大小小取决决于投资利利润率率通货膨膨胀率率风险（投资资利润润率＝＝资金金时间间价值值＋通通货膨膨胀率率＋风风险））利息：：占用用资金金所付付的代代价单利：：F＝P（1+i•n）复利：：F＝P（1+i）n资金的的时间间价值值及其其等值值计算算利率与与计息息周期期名义利利率实际利利率资金等等值考虑时时间因因素的的情况况下，，不同同时点点发生生的绝绝对值值不等等的资资金可可能具具有相相同的的价值值。贴现与与贴现现率现值、、终值值、年年金现金流流量图图i0123456资金的的时间间价值值及其其等值值计算算年金：：每年年发生生一次次的款款项，，现推推广为为定期期发生生的款款项。。分为为普通年年金（（定期期、定定额））期初年年金期末年年金特殊年年金（（定期期、不不定额额）等比年年金等差年年金延期年年金：：第一一次款款项发发生距距“现现在””有很很长时时间，，即投投资若若干年年后才才有稳稳定收收益。。永久年年金：：只有有起始始时间间，没没有终终了时时间。。资金等等值计计算资金等等值计计算财务评评价的的主要要指标标与方方法单位面面积投投资额额：开开发项项目投投资总总额与与总建建筑面面积的的比例例简单投投资收收益率率：开开发建建设完完成后后正常常年度度的年年净收收入总总额（（或预预计回回收期期内的的平均均年净净收入入额））与项项目总总投资资额的的比率率投资利利税率率：正正常年年度的的年利利税总总额（（或预预计回回收期期内或或全部部售完完的几几年内内的年年均利利税））与项项目总总投资资的比比率静态投投资回回收期期：以以项目目的净净收益益来抵抵偿全全部投投资（（包括括固定定资产产投资资和流流动资资金））所需需要的的时间间。。财务评评价的的主要要指标标与方方法空置率率＝空空房损损失/总计划划收入入运行费率＝＝总运行费费用/总计划收入入债务偿还覆覆盖率＝净净收入/年债务偿还还数总开支费用用率＝（总总运行费用用+债务偿还数数）/总计划收入入贷款资金率率＝贷款额额/总投资……财务评价的的主要指标标与方法财务净现值值（FNPV）:项目按行业业的基准收收益率或设设定的目标标收益率，，将各年的的净现金流流量折算到到开发活动动起始点的的现值之和和。FNPV≥0说明项目的的获利能力力达到或超超过了基准准收益率的的要求，在在财务上是是可行的。。与FNPV相关的一个个评价指标标是财务净净年值(FNAV)，即将项目净净现值分摊摊到投资期期各年的等等额年值。。财务净现值值率（NPVR）:财务评价的的主要指标标与方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300年折现率＝＝12％FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3+7000/(1+12%)4+600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0财务评价的的主要指标标与方法财务内部收收益率（FIRR）：在项目投资资有效期内内，各年净净现金流量量现值累计计等于零时时的折现率率。对房地产开开发项目而而言，投资资有效期是是指从购买买土地使用用权开始到到项目全部部售出为止止的时间。。FIRR可以通过逐逐步测试法法（内插法法）求得，，即先用目目标收益率率或基准收收益率求得得项目净现现值，若为为正，则用用更高的折折现率使净净现值为零零的正值和和负值各一一个，然后后通过内查查计算FIRR。财务评价的的主要指标标与方法r1:当项目净现现值为接近近于零的正正值时的折折现率；r2:当项目净现现值为接近近于零的负负值时的折折现率;NPV(r1):采用低折现现率时净现现值的正值值；NPV(r2):采用高折现现率时净现现值的负值值。r1与r2之间的差差距应在在2％之内，，否则两两者之间间不一定定呈线性性关系。。FIRR可以反映映项目投投资所能能支付的的最高贷贷款利率率，也可可以与部部门或行行业的基基准收益益率或目目标收益益率ic进行比较较，当FIRR≥ic时，则认认为项目目财务上上可行。。财务评价价的主要要指标与与方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300取年折现现率＝12％时FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3+7000/(1+12%)4+600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0取年折现现率＝18％时FNPV＝-4000/(1+18%)-3600/(1+18%)2+3000/(1+18%)3+7000/(1+18%)4+600/(1+18%)5+300/(1+18%)5.5=-156.14<0取年折现现率＝16％时FNPV＝-4000/(1+16%)-3600/(1+16%)2+3000/(1+16%)3+7000/(1+16%)4+600/(1+16%)5+300/(1+16%)5.5=82.56>0FIRR=16%+׀82.56׀×（18％-16％）÷（׀82.56׀+׀-156.14׀）＝16.69％财务评价价的主要要指标与与方法FIRR是项目投投资的盈盈利率，，由项目目的现金金流量决决定，是是内生决决定的，，但其反反映的是是项目生生命期内内没有回回收的投投资的盈盈利率，，而不是是初始投投资在整整个生命命期的盈盈利率。。比如，某某方案初初期投资资1000万元，FIRR为10％，第一一年净收收入350万元，第第二年300万元。由由于初期期投资在在第一年年末的等等值为1100万元，所所以第一一年末未未回收的的资金为为750元，根据据FIRR的经济含含义，10％是未回回收资金金的收益益率，那那么第一一年末未未回收的的资金到到第二年年末的等等值为825万元，减减去第二二年的净净收入300万元，第第二年末末未回收收资金为为525万元，依依此类推推，到生生命期末末，未回回收资金金为零。。这里假假定了已已回收资资金用于于再投资资的收益益率等于于FIRR。关于财务务内部收收益率的的评价再投资假假设（reinvestmentassumption）投资方案案AB初始投资资1069410694第一年的的净现金金流量70000第二年的的净现金金流量700014890内部收益益率20％18％用20％的再投投资利率率计算10％第一年84007700第二年70007000累计终值值154001470020％折现1069410208资金等值值的贴现现率20％17.24％关于财务务内部收收益率的的评价投资方案A B初始投资2283233522前3年的年现金流流量1000010000第4和第5年的净现金流流量0 10000内部收益率15％15％用10％的再投资利利率计算第1年（再投资4年）A B第2年（再投资3年）1464114641第3年（再投资2年）1331013310第4年（再投资1年）0 11000第5年（再投资0年）0 10000所有现金流量量的终值4005161051资金等值的贴贴现率11.9％12.7％财务评价的主主要指标与方方法但通常情况下下，再投资的的收益率往往往小于初期投投资的收益率率，因为回收收的资金总是是比初期投资资的少，而且且使用时间短短。为了反映映出两者的差差别，给出一一个回收资金金再投资的收收益率（通常常取基准收益益率ic），产生了财务外外部收益率（（FERR）的概念。一般ic<FIRR，所以一般ic<FERR<FIRR。财务评价的主主要指标与方方法通常情况下，FIRR计算只适用于于常规投资方方案的评价，，非常规投资资方案往往会会出现多解。常规投资方案案是指在生命命期内除建设设期或投产初初期的净现金金流量为负值值之外，其余余年份均为正正值，净现金金流量符号只只从负到正变变化一次，且且所有负值均均出现在正值值之前。当用于两个方方案比较时，，通常采用增增量财务内部部收益率（ΔFIRR），它是指增量净净现值等于零零时(或净现值相等等时)的折现率，增增量净现值根根据根据两个个方案的增量量现金流量计计算。若ΔFIRR≥ic，则增量投资部部分达到了规规定要求，增增加投资有利利，投资大的的方案有利。。净现值与内部部收益率的比比较决策原则FIRR>＝最小收益率FNPV>0规模不同投资方案A B初始投资100000 1500000第一年后回收收150000 2000000FIRR50％33％FNPV（12％）33928285714净现值与内部部收益率的比比较现金流量时间间不同投资方案C D初始投资1000010000第1年现金金流量量20004000第2年现金金流量量30004000第3年现金金流量量50004000第4年现金金流量量60004500第5年现金金流量量70005000FIRR28.2％30.9％FNPV（12％）55215304财务评评价的的主要要指标标与方方法动态回回收期期（DPP）：考虑折折现因因素时时，拟拟投资资项目目的所所有投投入回回收所所需要要的时时间，，一般般从建建设开开始年年算起起，以以年为为单位位。可以根根据现现金流流量表表计算算DPP。财务评评价的的主要要指标标与方方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300年折现现率＝＝12％1、计算算各年年现金金流量量的净净现值值第1年＝-4000/（1+12％）＝＝-3571.6第2年＝-3600/（1+12％）2＝-2869.92第3年＝-2135.4；第4年＝4448.5；第5年＝340.44；第5.5年＝160.862、计算算累计计现金金流量量的净净现值值第1年末＝＝-3571.6；第2年末＝＝-6441.52；第3年末＝＝-4306.12；第4年末＝＝142.383、求DPPDPP＝4-1+׀-4306.12׀/4448.5＝3.97财务评评价的的主要要指标标与方方法开发商商成本本利润润率：：是开开发商商初步步判断断项目目财务务可行行性的的指标标：计算算项项目目总总开开发发价价值值，，如如果果项项目目全全部部销销售售，，则则等等于于扣扣除除销销售售税税金金后后的的净净销销售售收收入入；；如如果果全全部部出出租租，，为为项项目目在在整整个个持持有有期期内内所所有有净净经经营营收收入入的的现现值值累累计计之之和和。。总开开发发成成本本一一般般包包括括土土地地费费用用、、前前期期工工程程费费用用、、建建筑筑安安装装费费用用、、管管理理费费、、财财务务费费用用、、销销售售费费用用和和其其他他费费用用。。成本本收收益益率率：：项项目目正正常常盈盈利利年年份份的的年年净净经经营营收收入入与与总总开开发发成成本本之之比比，，常常用用于于租租赁赁物物业业财财务务分分析析。。财务务评评价价的的主主要要指指标标与与方方法法以上上收收益益率率都都没没有有考考虑虑通通货货膨膨胀胀的的影影响响，，称称为为表表面面收收益益率率，，如如果果考考虑虑通通货货膨膨胀胀的的影影响响，，则则实实际际收收益益率率（（Rr）、、表面面收收益益率率（（Ra）与通通货货膨膨胀胀率率（（Rd）之间间的的关关系系为为：：国民民经经济济评评价价国民民经经济济评评价价是是从从国国家家整整体体或或全全社社会会的的角角度度，，考考察察项项目目能能否否做做到到最最优优利利用用，，是是否否取取得得最最佳佳的的社社会会经经济济效效益益。。为什什么么要要进进行行国国民民经经济济评评价价？？财务务评评价价使使用用的的是是现现行行市市场场价价格格，，由由于于诸诸如如政政府府控控制制等等原原因因，，使使价价格格脱脱离离产产品品价价值值（（如如政政府府对对生生活活必必需需品品如如粮粮食食、、食食油油、、棉棉布布和和住住房房等等实实行行低低价价供供应应；；为为了了扶扶持持出出口口工工业业以以较较高高的的收收购购价价格格进进行行补补贴贴等等）），，因因此此““失失真真”的价价格格不不能能反反映映项项目目的的真真正正效效益益。。投资资项项目目存存在在外外部部性性（（外外部部收收益益、、外外部部成成本本））。。外外部部收收益益是是指指落落在在投投资资经经营营主主体体之之外外的的收收益益，，由由其其他他人人免免费费获获取取；；外外部部成成本本是是指指落落在在投投资资经经营营主主体体之之外外的的社社会会成成本本，，由由其其他他人人无无偿偿承承担担。。前前者者如如技技术术扩扩散散、、闲闲置置资资源源的的利利用用等等，，后后者者如如环环境境污污染染。。国民经济济评价国民经济济评价与与财务评评价的不不同：评价的角角度不同同；前者是从从国民经经济和社社会需求求的角度度来考察察项目需需要社会会付出的的代价和和对社会会的贡献献；后者是在在企业的的角度考考察项目目的盈利利能力和和借款偿偿还能力力。采用的参参数不同同。财务评价价采用的的是现行行市场价价格，国国民经济济评价采采用的是是根据机机会成本本和供求求关系确确定的影影子价格格；财务评价价采用的的是基准准收益率率，国民民经济评评价采用用的是社社会折现现率；财务评价价采用的的是国家家统一的的官方汇汇率，国国民经济济评价采采用的是是影子汇汇率。国民经济济评价效益与费费用的构构成和范范围不同同；有些在财财务评价价中属于于支出的的，在国国民经济济评价中中不属于于支出（（如税金金、国内内贷款利利息），，而在财财务分析析中不属属于支出出的，在在国民经经济评价价中属于于支出（（如污染染、出口口补贴））；另外财务务评价中中只考虑虑直接收收益和直直接成本本，国民民经济评评价不仅仅包括这这些，而而且包括括间接收收益和间间接成本本，即包包括可计计量的货货币效果果，也包包括不可可计量的的政治、、环境、、国防等等效果。。国民经济济评价国民经济济评价的的费用计计算税收和补补贴某房地产产开发项项目根据据设计预预测，需需从市场场购买钢钢材500吨，水泥泥800吨。钢材材的市场场价格是是2000元/吨，其中中有20％的间接接税；水水泥的市市场价格格是120元/吨，包括括10％的国家家补贴。。如果进进行国民民经济评评价，它它们的经经济代价价是多少少？费用、利利息及其其它凡是能提提供一定定的劳务务服务等等费用都都应记入入经济成成本，如如养路费费、城市市维护费费、排污污费等；；利息属于于转帐性性质，支支出不算算成本，，收入不不算收益益；折旧在国国民经济济分析中中也不考考虑；一般性的的通货膨膨胀在国国民经济济分析中中也不考考虑。国民经济济评价国民经济济评价的的价格计计算影子价格格是相对于于市场交交换价格格的计算算价格，，又称““经济价价格”。。它是基于于市场交交换价格格决定的的，对货货品进行行分析计计算后确确定。。外贸货品品：以货货品的口口岸价减减去捐税税后乘以以影子汇汇率。非外贸货货品：比比较复杂杂，通常常计算其其影子成成本，即即计算生生产这些些货品所所消耗的的原材料料成本以以及与此此有关的的因素，，一般只只进行粗粗略的计计算。影子工资资率进行财务务分析，，人工属属于成本本，工资资是成本本支出，，但对国国民经济济，工资资是净产产值的一一部分，，属于效效益。为了不改改变收支支项目的的构成，，又符合合经济评评价的宗宗旨，采采用影子子工资率率代替实实际支付付的工资资。影子工资资率是劳劳动力的的实际经经济代价价，或劳劳力的机机会成本本。如果所以以工人从从完全失失业状态态中招来来，影子子工资率率为0；但实际际不可能能是完全全的失业业者，而而且技术术人员和和熟练工工人属于于稀缺的的人力资资源，影影子工资资率一般般大于0而小于实实际支付付工资，，发展中中国家通通常采用用50％。国民经济济评价国民经济济评价的的价格计计算影子汇率率在一般的的发展中中国家，，由于外外汇缺乏乏，法定定汇率一一般低估估了外汇汇的经济济价值。。而影子子汇率是是外汇与与本国货货币经济济价值相相当时的的比价，，按其计计算的外外汇成本本即外汇汇的经济济成本，，或称机机会成本本。影子汇率率一般由由政府有有关部门门统计计计算，简简单计算算可以采采用：另外可以以参考外外汇的币币场价格格，即黑黑市价格格。国民经济济评价某开发项项目的两两种投资资方案：：AB土地取得得费10001000建安工程程费38004200其中：钢钢材400400木材100120水泥300340人工10001500进口材料料设备1400700间接费100100上缴税款款300280利息支出出200240合计54005820钢材中含含20％的间接接税，木木材中含含15％的间接接税，水水泥中含含有10％的国家家补贴，，影子工工资率为为50％，法定定汇率为为1：5，影子汇汇率为1：7。备选方案案的选择择实际分析析中，除除了用上上述指标标进行评评价是否否达到标标准要求求外，往往往需要要进行多多个备选选方案的的选择。。备选方案案类型：：独立型：：各个方方案的现现金流量量是独立立的，不不具有相相关性，，任何一一方案的的采用与与否都不不影响其其它方案案是否采采用的决决策。独独立方案案的特点点是具有有“可加加性”；；互斥型：：各方案案之间具具有排他他性，只只能选择择一个。。混合型：：独立方方案与互互斥方案案混合的的情况，，比如有有限资源源限制条条件下有有几个独独立的投投资方案案，这些些方案中中又分别别包含若若干互斥斥方案。。备选方案案的选择择互斥方案案的经济济评价方方法要求选选择方方案组组中的的最优优方案案，且且达到到基准准收益益率。。比选方方案应应该有有可比比性，，主要要是时时间、、收益益费用用的范范围、、口径径一致致，价价格一一致。。基本方方法是是增量量分析析法例如，，投资资量不不等的的两个个互斥斥方案案如下下NPV、IRR、DPP都可以以进行行增量量分析析，实实际上上是经经济学学边际际理论论的应应用，，即边边际收收入等等于边边际成成本时时利润润最大大。i0＝12％年份01-10NPVIRR方案A的净现金流（万元）-205.812.826方案B的净现金流（万元）-307.814.123增量净现金流（B－A）-1021.315备选方方案的的选择择例如，，三个个互斥斥方案案，i0＝10％，如下单个方方案均均可行行，采采用增增量分分析A优于0，B优于A，B优于C年份01-6NPVIRR(%)方案A的净现金流（万元）-20070104.926.4方案B的净现金流（万元）-30095113.722.1方案C的净现金流（万元）-400115100.918.2年份01-6ΔNPVΔIRR(%)A－0方案（万元）-20070104.926.4B－A方案（万元）-100258.813.0C－B方案（万元）-10020-12.85.5备选方方案的的选择择采用NPV（NAV）比选选互斥斥方案案的判判别准准则：：NPV（NAV）最大大且大大于零零的方方案为为最优优方案案。采用IRR比选互互斥方方案的的判别别准则则：ΔIRR大于基基准收收益率率，则则投资资大的的方案案为优优，反反之投投资小小的方方案为为优。。方案案投资资额相相等，，判别别准则则失效效。互斥方方案多多于两两个，，采用用ΔIRR比选的的步骤骤如下下：按投资资额排排序，，计算算第一一个方方案（（投资资额最最小））的IRR，若大大于i0，保留留，反反之淘淘汰，，计算算下一一个。。保留的的方案案与下下一个个方案案进行行比较较，计计算ΔIRR，若大大于i0，保留留下一一个方方案，，反之之继续续保留留原有有方案案。重复步步骤2，直到到最后后一个个方案案被比比较，，最终终保留留的方方案为为最优优方案案。备选方方案的的选择择当比选选方案案时间间不等等时，，应合合理选选择评评价指指标或或计算算期，，使之之时间间上可可比。。A与B方案时间不不等，要使使时间上可可比，常用用2种方法：以寿命的最最小公倍数数18年作为计算算期，采用用方案重复复型假设。。A方案重复实实施3次，B方案2次，以NPV为评价指标标。NPVA（10％，3）＝7.37；NPVB（10％，2）＝12.65以年值法进进行比选，，以NAV为评价指标标。NAVA（10％）＝0.9；NAVB（10％）＝1.54方案投资（万元）年净现金流量拆迁残值寿命（年）A-1031.56B-15429备选方案的的选择独立方案的的经济评价价方法在无其它制制约条件的的情况下，，多个独立立方案的比比选与单一一方案的评评价方法相相同。独立方案的的比选，最最常见的是是受到资源源限制的情情况。例如，独立立方案如下下（i0＝12％）若无其它制制约条件，，除F外都可接受受，如果资资金预算不不超过400万，不可能能全部接受受，如何选选择？01