房地产住宅项目批量精装标准化管理体系

房地产住宅批量精装标准化体系

猩猩进化引发的思考？？

科学家们说，我们与黑猩猩百分之九十五相识的基因图谱关于精装修标准化体系要用工业化的思维方式来思考批量精装修要用做产品的思路来看待批量精装修像卖汽车一样卖房子像造汽车一样造房子需要树立的几个重要观念你不是错过了精装修而是错过一个时代；精装修设计是可控设计，决不是创意设计；精装修对开发商来说，是对原来建造方式的完全否定；企业能不能做好精装修，最重要的不是技术问题，而是领导者的观念问题。从营销的角度来看，精装修一定要加分。批量精装1+2+3策略一个好的体系、一种好的思路、一个好的执行团队二大重点阶段工作：精装样板设计研发、批量执行管理 三位一体运作模式：营销设计、供应成本、工程密切合作

实操精装项目标准化执行流程

实操精装项目标准化执行流程可分为上下半场共七个阶段：即营销定位阶段、一体化设计阶段、示范样板间阶段、销售阶段、批量施工阶段、批量交付阶段、售后服务阶段，过程中不同时期关注的重点工作不同。

一体化设计阶段批量交付阶段

示范样板阶段 销售阶段批量施工阶段

营销定位阶段售后服务阶段今天要沟通的话题第一部分、房地产企业批量精装现状分析第二部分、批量精装标准化体系部分今天要沟通的话题一、房地产企业批量精装现状分析1、批量精装修的发展现状、政策解读及发展趋势；2、批量精装修的运作模式分析；3、批量精装修的营销模式分析4、批量精装修的弊病及其操作要点分析。一、精装修住宅的发展趋势与现状1、精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题；1.1、韩国（住宅建筑、装修一体化）

中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子，天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条件。韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能。1.2、日本（60年发展、标准化指标、人性化动作）

日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的开发和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房，所有在售都是全装修房。

日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。

日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板房一样的家具电器，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多种选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般只有一种装修风格，细节上的选择却多种多样。1.3、美国（法制建全、没有为个体服务的装修企业）

美国住宅建设基本实现了产业化，一般是不准卖毛坯房的，出售的全部是全装修房，美国市场上也基本没有了为了个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。 避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效的提高劳动效率。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式。一般3-4层木结构独栋2周交工，一个小区的建设通常是几栋房子同时施工，签订的交工合同是3个月。在整个建设中，除混凝土基础外，都是干作业（工厂流水线生产，现场拼装），房子建好后即可入住。为数不多的高级公寓单位面积购买价格较高，其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类全装修高级公寓通常先是由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师较交设计图给开发商进行施工，业主可阶段性地提出修改意见。 在美国，销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百页厚，其中建筑结构部分，除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要写明白。由于计划书非常详细，开发商根本没有忽悠买房者的空间。1.4、法国（轻装修、重装饰） 欧洲的多层和高层集合式住宅基本是没有毛坯的，开发商交给购房者的是一个完全满足使用要求的成品房，内装修基本按“套餐”装修出售，而不是菜单式的装修。最为见长的是节能方面，在功能标准上许多欧洲国家的能源管理部门制定了产品的耗能标准，达到这个标准是产品销售的前提条件，同时还有一个要求更高的能耗标示，拥有这个标识的产品在税收上享受一定的优惠。

法国全装修房装修极为简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房。“轻装修，重装饰”理念在居室中有了充分体现。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供局部照明。只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明。相应的，对天花板几乎完全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白，除此之外没有看得见的装修了。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得美伦美奂，布艺、地毯、油画，无不体现了这个国家固有的浪漫。这样的潮流也在中国渐渐盛行，大概是受宜家家居简洁爽净的风格影响，许多硬装修如吊顶、电视墙之类在家装中逐渐被视为华而不实。1.5、德国（领先于住宅节能）

德国装修住宅产业化发展不如日本和美国，市场上仍有少量毛坯房出售。但住宅的节能却是处于世界领先水平。之前，德国房地产市场建房过程偷工减料也并不少见，在设备安装上也曾产生许多质量纠纷，往往因为装修企业安装不当伤害了材料供应商的形象。后来材料供应商与装修企业协会及相关专家协会，就安装质量及事故责任签订合约。根据相关欧洲法律，此合约对于协会成员同样生效，如果有公司违反此合约，这些协会将采取行动取消其会员资格。这样，开发商通过与合约成员公司合作，获得了另一种对安装质量的保障。

在德国开发商有几种交锁匙方法：有按业主喜好设计并装修，费用计入总房价，由同一建筑商完成地板、墙面纸或砖、浴缸等工序的；有留下地板和墙面交钥匙的；也有全部内装修都留给业主自己处理的。德国人选择第一种交房方式的比较多，因为自己动手买材料比较麻烦，另找装修公司也不省钱。虽然住宅发展整体表现一般，但德国在住宅节能方面却保持领先水平，即使没有全部装修但包括墙体、所有设备等方面的节能措施一定会做到家。购房者对住宅的节能性也十分重视，因德国能源匮乏，消费者在购买或租赁房屋时，都会要求建筑开发商出具一份“能耗证明”，告诉消费者这个住宅每年的能耗，主要包括供暖、通风和热水供应。目前上海有一些全装修住宅已全面采用了从德国引进的环保节能设备。1.6、中国（善于模仿敢于尝试）

中国的全装修房指的是新建住宅在交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。全装修房的交付标准是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线等一次装修到位。并向购房者提供全装修住宅的《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。业主无法从表面上看见的内部隐蔽工程，比如电线和水管的铺设等等。一般来说，在交房时，开发商会交给业主一本业主手册，里面有关于隐蔽工程的保修和质量承诺等内容，此外还有各种电器的保修卡。如果业主在验收房屋时没有收到这些物品，可以向有关部门进行投诉。目前已经有不少开发商在交房时会主动将隐蔽工程的设计图纸、相关配件品牌列表清单和质量保证书等，统一交给业主。附表中以上海精装修房为例介绍中国精装修房的发展进程。2、精装修政政策解读；；政策一：1999年《关于推进住住宅产业现现代化提高高住宅质量量的若干意意见》目标：到2005年初步建立立住宅及材材料、部品品的工业化化和标准化化生产体系系；到2010年初步形成系列的的住宅建筑筑体系，基基本实现住住宅部品通通用化和生生产、供应应的社会化化。几个体系1、加强基础础技术和关关键技术的的研究，建建立住宅技技术保障体体系2、积极开发发和推广新新材料、新新技术、完完善住宅的的建筑和部部品体系3、健全管理理制度，建建立完善的的质量控制制体系2、精装修政政策解读；；政策二：2002年《商品住宅装修一一次到位实实施细则》精装房前提提是一体化化设计：《细则》强调，建造造全装修住住宅，首先先要实施土建设设计和装修修设计一体体化。逐步取消毛毛坯房，直直接向消费费者提供全全装修成品品房；规范范装修市场场，促使住宅装装修生产从从无序走向向有序。积积极推行住住宅装修工工业化生产产，提高现场装配化化程度，减减少手工作作业，开发发和推广新新技术，使使之成为工工业化住宅建筑体系系的重要组组成部分，，住宅开发发单位必须须更新观念念，建造全全装修住宅。销售成成品房的价价格中包含含装修费用用，并应在在商品房预预售合同中中单独标明装修标准准。2、精装修政政策解读；；政策三：2008年《关于进一步加强强住宅装饰饰装修管理理的通知》完善扶持政政策，推广广全装修房房各地要继续续贯彻落实实《关于推进住住宅产业现现代化提高高住宅质量量若干意见》（国办发〔1999〕〕72号）和《商品住宅装修修一次到位实实施导则》（建住房〔2002〕〕190号），制定出出台相关扶持持政策，引导导和鼓励新建建商品住宅一次装装修到位或菜单式式装修模式。。要根据本地地实际，科学学规划，分步实施，逐步步达到取消毛毛坯房，直接接向消费者提提供全装修成成品房的目标标。政策推动、企企业尝试及市市场刚需求三三股力量作用用从无到有，从从试探到过渡渡，再到目前前的市场发展展接受，精装房走过了市市场的空白期期，从客户的的完全不认可可到逐渐认可可，到逐渐成为市场场的发展方向向，未来无疑疑将成为市场场的一种重要要选择。精装房市场发展过程简装（毛皮）房一统天下菜单式装修房崭露头角买房送装修成为市场热点装修、毛坯住宅平分市场装修住宅成为市场主流产品90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象厨房等，并配备一些建议设施，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较1999年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅，由于开发企业与消费市场双方皆对全装修缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。1999年产业现代化提高住宅质量的若干意见》2002年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅的抗性逐步下降，装修房比重显著提升。在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步推出开发企业的视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并收到众多企业的模仿。2002年政策《商品住宅装修一次到位实施细则》经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修为代表形式的装修住宅数量迅速上升。按上海市2007年计划推出10万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套式装修房。以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为主流产品。90年代初1997年2000年2005年2007年以后房地产企业批批量精装现状状分析——购房者对精装装房的接受度度经过房地产自自身的发展和和国家政策性性的引导，精精装房的发展展在全国已经经展开，一线城市已经经进入了相对对成熟发展的的阶段，其他他城市也进入入了起步阶段段。同时，随随着消费者的生生活理念和消消费理念的发发展，对精装装房的理解和和认识逐步加加深，对其接接受速度也快速速提高。中国指数研究究院做的关于于购房者置业业偏好的调查查结果显示，，北京、上海海、深圳、广州等地购房房者都普遍接接受精装修房房，接受度都都超过了50％。房地产企业批批量精装现状状分析——全国主要城市市精装房近几几年发展状况况据数据统计显显示，精装房房在全国主要要城市楼市产产品中所占比比重正以每年年10%的幅度递增。。在节能降耗耗、低碳经济济、减少重复复装修和二次次装修的背景景下，在有关关政府部门的大大力倡导和支支持下，精装装修房已经日日渐成为房产产开发主流。。在短短数年年时间内，精装装房已占全国国住房比例的的20%，北京、上海海、广州、成成都、深圳5大城市的精装修房房在所有商品品房的平均占占比为41％，而且增长长趋势有增无无减。调查显显示，目前北京成品住宅宅占到总量的的25%，上海占35%，广州占50%以上。随着市市民对住房质量要求的的不断提高，，成品住宅在在新建住宅总总量中的比例例也逐渐加大大，大有取代代毛坯房交付使使用之势。全国主要城市市精装房所占占比例分析房地产企业批批量精装现状状分析——总结全国情况来看看，精修比例例及数量呈上上升趋势，参参与的企业越越来越多，但但大部分企业停留在毛毛坯加装修层层面，或者停停留在简单滥滥用国际品牌牌托精装档次次及项目名气气，没有真正去研研究。2、精装修住宅宅的运作模式式分析；2.1、产业链模式式模式阐述：开开发商属下子子公司负责设设计、材料采采购、配置采采购以及装修修实施，具有有一条龙服务务产业链。代表企业：碧碧桂园。操作方式：碧碧桂园旗下的的博意建筑设设计院，负责责碧桂园项目目定位、结构构及装修设计计等；旗下的的全资子公司腾越建建筑工程公司司负责了碧桂桂园5成以上项目的的建筑工程；；而碧桂园的的精修房、五五星级酒店等等的装修基本上上由其旗下的的雅俊装饰公公司承担；园园林设计及绿绿化设计由旗旗下顺德碧桂园承担；；主题公园由旗下红荔荔文化村公司司运营；碧桂桂园旗下甚至至还设有自己己的砖厂、玻玻璃厂等建材材企业。优劣点分析：：成本低、利润润空间大、竞竞争力强。碧碧桂园从土建建到设计以及及装修的实施施，甚至装修修材料，全部部由属下公司承承担，因此可可以避免每一一项环节上的的利润支出，，而且可以尽尽量做到合法法避税。在此此内部一体化的的产业链操作作模式下，形形成了碧桂园园产品的低成成本、高竞争争力。企业资金要求求大，不适宜宜模仿。碧桂桂园的开发模模式不是其他他开发商可以以轻易模仿的的，它首先需需要庞大的资金金链支持。正正由于此，碧碧桂园的精装装修操作模式式只是一个特特例，不适合合大部分开发发商模仿。2.2、常规合作模模式模式阐述：开开发商将设计计、装修施工工等全面外包包，通过公开开招标，委托托装修公司进进行设计和装装修的实施，与材料料供应商、家家电供应商（（主要是厨卫卫供应商）达达成战略性长长期合作关系系。代表企业：万万科等大部分分开发商。操作方式：通通常开发商通通过公开招标标，聘请设计计公司进行室室内装修设计计，再聘请装装修施工企业业按照设计方案进行行装修施工；；装修所需要要的材料以及及家电配套，，和相关供应应商形成长期期合作关系。。优劣点分析：：成本较低，常常用操作模式式。通过招标标货比三家，，尽量降低成成本；和供应应商的长期合合作，成本相相对较低，是目目前开发商精精装修房最常常用的操作模模式。环节繁琐，容容易出问题。。开发商需要要和设计公司司、施工企业业以及材料供供应商进行合合作，之间环环节繁琐，涉及及的层面较多多，容易出现现问题引起纠纠纷。2.3、新颖合作模模式模式阐述：开开发商与住宅宅工业化企业业达成合作，，由住宅工业业化企业整体体负责装修事事宜，包括土土建、设计、、装修乃至材材料（家电配套套）供应，全全程负责，一一条龙服务。。代表企业：湖湖南远大住工工。湖南远大简介介：（湖南远大生生产基地）远大住宅工业业有限公司（（简称“远大大住工”）是是国内第一家家以“住宅工工业”行业类类别核准成立立的新型住宅宅制造工业企企业。96年成立，从学学习引进欧、、美、日住宅宅制造科技并并建立国内第第一家住宅工工业企业起步步，组织实施施了一系列革革新、发明、、实验活动，经过12年发展，远大大住工整体攻攻克了中国住住宅工业化一一系列课题，，并就我国住住宅工业化发发展最为关键键的模数协同同、产品标准、技术术集成、居住空间模块化化以及成本工工效、工厂化化生产、节能能环保、质量量控制、项目目定制、精细细管理、商业业模式等课题探索了一一系列解决方方案和思路，，建立健全并并丰富发展了了自主住宅工工业化研发体体系、制造体体系、工法体体系、材料体体系、产品体系，形成成了年产十万万套成品住宅宅的动态产能能。3、精装修住宅宅的营销模式式分析；33.11、买房送装修修3.1.1操作方式由开发商选择择装修公司并并与其签约，，装修公司根根据开发商的的要求和成本本控制对装修修房进行设计计，并做出样样板房，此类类装修房装修品种单一一，大多只有有一种设计方方案，或同种种方案中有２２－３种颜色色可以选择。。虽然“买房送送装修”实际际此类装修房房的装修成本本已计入房价价之中，但其其总价并未与与周边市场超超出很多，从从而体现其““送”的优势，为控制制成本，开发发商要求装修修公司在保证证一定的质量量要求的前提提下尽量压缩缩费用，装修修公司在操作作时也将通过过批量采购等手段来满满足开发商的的要求。在销售中，开开发商报给客客户中的房价价中已包含了了装修的价格格，由于使用用“买房送装装修”的营销销手段，开发发商通常拒绝绝向客户提供装修部分分的价格，客客户通过参加加样板房对装装修的价格进进行估计。在签订合同时时，客户通常常需要与开发发商与装修公公司分别签订订合同，与开开发商签订的的是毛坯房购购房合同，其其中队装修部部分不作规定；与装修修公司签订的的是装修及售售后服务合同同，但此合同同无标的，客客户在交房后后若发现装修修质量问题直直接由装修公公司负责。3.1.2优势分析模糊总价、创创造利润由于装修公司司在进行批量量装修时通过过各种手段控控制了成本，，同时保证了了一定的品质质，使得客户户对其成本的的估计大大高高于其实际成本，从而而认为其该住住宅产品本身身的价值高于于周边楼盘，，同时又具备备省时省力等等优势，加快快了销售速度度，因此比较较“全装修、菜单装修修”，“买房房送装修”不不仅为楼盘创创造了一个卖卖点，更可为为开发商创造造额外的利润润。规避装修质量量风险在销售中，开开发商与购房房者签订的是是毛坯房合同同，在涉及延延期交房等赔赔偿问题时都都去处了装修修部分的价值值，因此大大大降低了开发商未来的的赔偿风险。。若装修问题题部分出现质质量问题，客客户将直接与与这些公司联联系，开发商商避免了麻烦烦，且在经济济利益上不受损失，只只在一定程度度上影响声誉誉。3.1.3劣势分析开发商需承担担名誉风险市场上装修材材料的价格变变化万千，对对于一些实力力不佳，抗风风险能力比较较差的装修公公司来说在材材料价格上涨涨时就可能以以此充好、质量下降等问问题出现，导导致开发商未未来承担名誉誉受损的风险险。目前家庭装修修产业尚在发发展之中，一一些具有一定定知名度和规规模的装修公公司由于本身身业务较多，，大多不愿涉涉及全装修房房市场，而愿意参与这这一市场的装装修公司普遍遍规模较小，，员工工艺水水平不高，质质量难有保证证，同样会给给开发商带来来名誉受损的的风险。销售商佣金到到位困难目前大多销售售商对会参与与交房环节，，如若出现装装修质量问题题而进行返工工，会导致物物业不能如愿愿交付实用，，从而导致开开发商对销售商资金支支付的拖延。。涉嫌价格欺诈诈由于是“送装装修”开发商商通常不愿意意透露装修部部分的价格，，一方面避免免客户对装修修质量产生怀怀疑，一方面面通过此方式式赚取额外利润，没有有给与客户应应当享有的知知情权，在一一定程度上由由价格欺诈的的嫌疑。客户风险增加加、开发商签签约困难由于装修公司司的履约能力力不足，经验验水平有限，，客户与其签签订协约的风风险相应增加加，对于开发发商及销售商商来说，签约约的困难较大，目前通通过种种销售售说辞，虽然然大部分客户户能够接受这这种方式，但但从规范市场场的角度来说说，此种销售售方式仍有待待改进。3.1.4客户反馈较周边楼盘优优势显著大多客户较为为接受“买房房送装修”的的方式，虽然然心里清楚““羊毛出在羊羊身上”但仍仍然对装修的的价值予以肯肯定，认可其其性价比。对签约抗性较较大由于客户签约约的装修公司司的规模不大大，没有知名名度，许多客客户在签约会会提出异议。。对于装修质量量疑虑较大出于对装修公公司的不信任任，装修细节节又实际无法法看到，客户户对装修质量量心存疑虑。。认为装修的风风格较为单一一客户希望能够够提供更加多多样化的产品品，增加人性性化和个性化化的设计。经验教训对销售员的要要求较高装修房在销售售时对销售人人员要求较高高，销售人员员对客户的引引导作用尤为为重要，因此此销售前需要要对销售人员员进行系统培培训，统一说辞口径，，同时注意不不要故意夸大大夸大其辞，，以免给日后后的交房带来来麻烦。对装修公司的的要求要提高高随装修房市场场的扩大，客客户对于装修修的要求越来来越高，希望望装修公司设设计更加多样样的方案以供供选择，或者者能够增加根根据自身要求更改线路路、插座等弹弹性空间，同同时也希望装装修公司能够够公开装修价价格、公开施施工等从而使使消费者信服服。装修公司的成成长将伴随全全装修市场的的发展，作为为开发商应当当帮助扶持装装修公司，与与其共同成长长。3.2、菜单式装修修3.2.1操作方式菜单式装修通通常由开发商商及设计单位位做出每一种种户型的几种种可供住户选选择的室内装装修方案，由由开发商选几几家装修企业业提供样板房，标出综综合报价及分分项报价，供供住户选择或或参考；户主主挑选装修方方案，并在结结构完全允许许和管线布局局合理的前提提下，对方案做局部修修改或另提供供装饰方案，，然后确定各各装修分项的的材料、色彩彩、纹样，汇汇成一份装饰饰订单；由开开发商或物业业公司，代表全体户主主监督整栋住住宅楼的装修修施工，以保保证质量。菜单式装修在在销售中大多多也采用签两两份合同的作作法，但开发发商承担主要要责任。3.2.2优势分析客户选择余地地大，市场接接受程度高客户可参与设设计，选择装装修材料和设设计方案，可可以根据自己己承受能力选选择不同的装装修标准，在在销售时客户户认同度较高高。3.2.3劣势势分分析析增加加装装修修成成本本对于于开开发发企企业业而而言言，，客客户户选选择择多多样样化化将将会会提提高高采采购购成成本本，，同同时时给给施施工工带带来来较较大大的的麻麻烦烦和和困困难难，，质质量量也也难难以以把把握握。。3.2.3经验验教教训训多样样化化与与具具体体操操作作之之间间的的矛矛盾盾有有待待解解决决提供供多多种种多多样样的的产产品品品品种种是是市市场场经经济济发发展展必必然然，，解解决决这这一一矛矛盾盾主主要要要要依依靠靠装装修修公公司司不不断断发发展展，，在在实实践践中中总总结结规规律律经经验验，，提提高高施工工管管理理水水平平。。大面面积积推推广广仍仍需需时时日日菜单单式式装装修修的的推推广广难难度度较较大大，，部部分分全全装装修修房房在在实实际际操操作作中中遇遇到到了了很很多多困困难难，，如如，，菜菜单单品品种种单单一一、、客客户户接接受受度度不不高高、、开开发发商商与与装修修公公司司互互相相推推托托责责任任等等。。3.3、全全装装修修3.3.1操作作方方式式由开开发发商商联联合合装装修修公公司司统统一一完完成成建建、、装装工工程程，，将将装装修修房房作作为为一一个个完完整整商商品品出出售售给给购购房房者者。。在在预预售售合合同同中中，，双双方方就就装装修修效效果果、、装修修材材料料及及设设备备做做出出约约定定。。其其装装修修工工程程由由开开发发商商向向装装修修公公司司约约定定，，装装修修公公司司直直接接对对开开发发商商负负责责。。通通过过装装修修公公司司只只提提供供一一种种统统一的的装装修修标标准准，，客客户户可可以以了了解解装装修修的的价价值值，，但但无无选选择择设设计计风风格格、、材材料料品品牌牌的的余余地地。。购购房房者者所所负负担担的的房房价价是是成成品品房房的的房房价价，，装装修部部分分作作为为房房屋屋的的部部件件计计入入房房价价之之中中。。3.3.2优势势分分析析装修修责责任任明明确确开发发商商是是全全装装修修房房的的第第一一责责任任人人，，并并且且承承担担保保险险、、赔赔偿偿等等责责任任，，装装修修部部分分的的价价值值明明确确，，无无后后顾顾之之忧忧，，在在销销售售时时无无需需隐隐瞒瞒装装修修价格格，，利利于于建建立立客客户户的的购购买买信信心心。。模糊糊总总价价与送送装装修修不不同同，，全全装装修修房房在在合合同同中中签签订订的的房房价价中中即即包包含含了了装装修修部部分分的的价价格格，，开开发发商商更更加加有有理理由由不不公公开开装装修修部部分分的的价价格格，，从从而而起到到模模糊糊总总价价的的作作用用，，但但目目前前市市场场上上大大多多开开发发商商都都提提供供装装修修的的价价格格，，当当然然这这个个装装修修报报价价与与实实际际的的装装修修成成本本存存有有较较大大的的差差距距。。3.3.3劣势势分分析析产品品过过于于单单一一，，拒拒绝绝了了部部分分客客户户全装装修修房房通通常常仅仅有有一一种种装装修修设设计计，，选选择择余余地地小小，，对对于于一一些些追追求求个个性性化化的的客客户户来来说说销销售售难难度度较较大大。。3.3.4经验验教教训训对开开发发商商售售后后服服务务能能力力要要求求较较高高合同约定定开发商商为第一一责任人人，但开开发商往往往并不不具备装装修与保保修的能能力，出出现问题题仍需找找装修公公司解决决，因此此解决装装修问题的周期期难以保保证。另另外，保保修是一一个相对对长期的的过程，，对开发发商的售售后服务务能力要要求较高高营销方式买房送装修菜单式装修全装修操作方式签约的装修公司在开发商要求的成本控制内设计方案并做出样板房，方案单一，房价包含装修价格，但后者不会被公布开发做出各种装修方案，挑选装修企业做出样板房并标价，住户参考并对方案提出修改意见后，拟成装饰订单，由开发商监督施工开发商向装修公司约定，装修公司提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择的余地，装修部分作为房屋的部件计入房价之中优势分析模糊总价、创造利润；规避装修质量风险客户选择余地大，市场接受程度高。装修责任明确；模糊总价劣势分析开发商需承担名誉风险；销售商佣金到位困难；涉嫌价格欺诈；客户风险增加、开发商签约困难增加装修成本产品过于单一，拒绝了部分客户客户反馈较周边楼盘优势显著；对签约抗性较大；对于装修质量疑虑较大；认为装修的风格较为单一可以挑选装修方案，并对局部修改或另提供新装饰方案，形成装饰订单客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地经验教训对销售员的要求较高；对装修公司的要求要提高；合同有待于更加规范化多样化与具体操作之间的矛盾有待解决；大面积推广仍需时日对开发商售后服务能力要求较高精装修营营销方式式分析：：根据不不同的楼楼盘定位位，综合合运用各各种装修修营销方方式，给给客户最最恰当的的选择4.1精装修住住宅的三三大弊病病4、精装修修住宅的的弊病及及其操作作要点分分析4.1.1装修质量量问题突突出。有数据显显示消费费者对开开发商精精装修房房投诉最最多的是是质量问问题，装装修房的的质量已已经成为为消费者者最关心心的问题题之一。。目前行业业缺乏对对精装修修房验房房的统一一标准，，当消费费者在收收楼时发发现装修修房与自自己所想想有不符符合时，，也无法法可究，，开发商商与消费者者极容易易因此产产生纠纷纷。4.1.2个性化装装修被埋埋没有调查显显示大部部分不接接受精装装修房的的业主，，其中一一个主要要原因是是对商品品房的装装修风格格不满意意，认为为千篇一一律，不不能展现个性性。开发发商尽管管推出菜菜单式服服务，有有多套装装修风格格和档次次方案给给业主挑挑选，但但不可能能做到每每套一个个方案，，因此此此弊端在所所难免。。开发商商只能在在设计上上更下功功夫，力力求满足足大部分分业主的的需求。。4.1.3操作难度度较大。。商品房进进行精装装修，对对于开发发商来说说并不仅仅仅是多多了一道道工序。。如何与与装修公公司合作作，如何何统筹土土建和装装修，明明确开发商与与土建公公司、装装修公司司之间的的责任和和分工，，对于装装修的顺顺利进行行十分重重要。倘倘若装修修搞不好好，不但但起不到到促进销销售的作用用反而对对因此严严重阻碍碍销售，，影响到到企业的的品牌形形象，可可谓是吃吃力不讨讨好，得得不偿失失。4.2精装修操操作要点点问题分分析4.2.1市场对精精装修住住宅的满满意度分分析从其他城城市的抽抽样调查查来看，，已购买买全装修修商品房房的消费费者中，，表示满满意、基基本满意意和不满满意的比比例分别别为14.3%、57.1%、28.6%（如下图图示）。。14.30%28.60%满意基本满意意不满意57.10%分析结果果：目前购房房者对精精装修商商品房的的接受度度和认可可度较高高，这也也从另外外一个侧侧面反映映了随着着精装市市场的成成熟，客客户对精精装修商商品房是持持支持和和欢迎的的态度的的，也预预示着精精装修市市场大有有作为。。4.2.2精装修常常见投诉诉问题分分析精装修商商品房投投诉焦点点是“货货不对板板”，例例如由于于装修条条款中材材料及其其标准的的描述不不清引起起的矛盾盾、交付付的装修修用料、手手工和当当初业主主在样板板间看到到的有天天壤之别别等，由由此产生生了大量量的交收收楼纠纷纷。归结结起来主主要有入入住时水水电隐蔽蔽工程、家家具板材材质量不不好、装装修环保保系数不不高等问问题，分分别占14.3%、28.6%、28.6%；反映购购房合同同未对装装修内容容明确约定的占占了28.6%（如下图图示）。。14%29%28%29%水电隐蔽蔽工程不不好装修材料料质量不不好环保系数数不高精装修补补充协议议不明确确分析结果果：精装修是是一种趋趋势，推推广需要要一个较较长的过过程，需需要对企企业自身身的条件件进行科科学的评评估，特特别是对对即将出出现大的的系列问问题又清晰晰的认知知。基于于上述的的图表不不难看出出来，精精装修市市场的投投诉问题题主要集集中在四四个方面面，如果果开发企企业能很很好大解解决这四个个方面的的问题，，相信对对于精装装修的推推广会起起到很大大的促进进作用。。4.2.3精装修主主要矛盾盾及对策策装修所带带来的问问题可以以归结为为两种矛矛盾：开开发商与与装修公公司之间间的矛盾盾、开发发商与消消费者之之间的矛矛盾，针针对这些些矛盾需要有恰恰当的方方式予以以规避。。①解决决开发商商与装修修公司矛矛盾的对对策主要矛盾盾：装修修公司以以次充好好、偷工工减料；；装修公公司模糊糊报价；；装修公公司不能能按规定定时间完完工等；；对策：通过招标标方式，，选择有有较好品品牌形象象的装修修公司，，并对外外公布，，这既是是对工程程质量的的保障，，同时也也可增强强消费者者信心，，提高项目目形象（（对于装装修公司司也可提提升其品品牌形象象）；另另外选择择与类似似湖南远远大住工工这些住住宅产业业化的企企业合作作，会是是较好解决问问题的办办法之一一。严格派专专人监控控装修公公司的操操作流程程；定期期组织业业主对装装修过程程和质量量进行检检查和提提出意见见；签订订周详的的装修合合同：在装修合合同里明明确工程程适用的的施工规规范（可可参照建建设部颁颁布的《住宅装饰饰装修施施工规范范》）；注明明装修项项目所使使用的主主要材料以及及设备的的品牌、、型号、、生产厂厂商，关关键项目目的工艺艺做法、、标准，，重要的的装修项项目要在在合同附附件中备备有必要要的图纸纸；明确工程程验收标标准(关于验收收标准各各地有地地方的规规定《家庭居室室装饰工工程质量量验收标标准》，建设部部有适用用于全国国的《住宅室内装饰装装修管理理办法》)；明确装装修工程程的监理理公司，，验收时时要求出出具合法法监理公公司的报报告；明明确工程程进度及及竣工时时间；明明确总项及及分项的的价格标标准；明明确保修修时间和和售后服服务措施施；明确确出现问问题时的的罚则等等。②解解决开发发商与消消费者矛矛盾的对对策主要矛盾盾：消费费者认为为“货不不对板””；消费费者对装装修质量量不满意意；消费费者过于于挑剔或或故意找找茬拒绝绝收楼等等。对策：签署装修修补充协协议，以以保证双双方利益益，从装装修的设设计、布布局到所所用建材材材质、、品牌、、型号以以及施工工工艺、、质量、、保修时间、售售后服务务等都作作出详细细说明，，以此作作为解决决日后纠纠纷的依依据；在样板房房展示时时，将非非交楼标标准的装装修予以以明示，，避免消消费者产产生误解解；设置置工法样样板房和和装修材材料展示示区，把把整个住宅精装装修用料料、工艺艺流程作作出分步步展示，，使消费费者看的的明白，，用的放放心；产生装修修投诉总总是很难难避免的的，若发发生投诉诉，应快快速采取取应对措措施，切切忌拖延延，以避避免事件件影响范范围扩大大；发生投诉诉时，严严格遵照照之前签签署的协协议作出出评判，，逐一解解释查清清，从保保护消费费者权益益出发但但又要维维护自身身合法权权益。1、批量精装修组织体系2、批量精装修营销体系3、批量精装修设计体系4、批量精装修分级标准体系5、批量精装修成本体系6、批量精装修采购体系7、批量精装修品质管控交付体系8、批量精装修售后服务体系二、批量量精装标标准化体体系组成成想做好批批量精装装修，在在思想上上一定要要用产品品研发、、建立体体系的高度度去对待待它！公开客户体验调研方案立项施工图内部体验验样板房内部客户体验成本规划应用于产品设计标准产品品库装修标准准分级体系供方资源源库工程管理理标准库阶段主要工作内容注意事项研发立项阶 段根据企业实际情况确定研发计划确定研发方式与成果清单、项目标准与企 业标准确定、相关费用预算格式无关紧要，基本信息不可缺研发合作伙伴选择注意点设计研发阶 段出研发设计图、成本优化分析、样板间施 工、软装设计批量精装设计可能出现的问题成本核算时合约部的配合内外评估体 验阶段企业相关部门评估意见，目标客户调 查意见汇总，综合整改研发样板间专业与非专业客户问题及角度设计产品应用阶 段实际项目样板应用、合作伙伴确定及 成本精算、规模实施相应技术标准明确自身组织检查，组织小业主提前开 放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意 识标准化阶段确定标准产品、建立完整技术档案、 供方资源优化考查合作伙伴，建立战略合作、标 准套用说明管理上上不要要五个个部门门五张张皮，，要成成为一一张皮皮批量精精装标标准化化逻辑辑思维维很重重要！！各部部门分分工及及职责责（模模板））批量精精装修修组织织体系系标准化化体系系定义义及组组成-------批量精精装修修组织织体系系精装修修组织织体系系形式式•成立公公司或或部门门（可可参考考万创创）•中长期期目标标明确确、专专门团团队、、专门门研发发费用用及研研发基地•可以由由集团团高管管主抓抓，某某部门门牵头头，有有相对对长的的工作计划划•一般由由设计计部门门牵头头，营营销、、工程程、成成本、、采购购合约等部部门抽抽调相相对稳稳定的的人员员组成成项目目。•为一个个项目目临时时组建建团队队•只针对对一个个具体体项目目，进进行团团队体体系搭搭建专业型型项目型型临时型型标准化化体系系-------批量精精装修修组织织体系系全国或或区域域性集集团公公司建建议成成立精精装研研发部部门，，整合合内外外资源，，打造造核心心产品品。•因涉及及部门门较多多，建建议公公司副副总以上高高管牵牵头。。•研发费费用的的重要要性！！！！成立专专门研研发部部门是外协协以管管控为为主还是自自主研研发？？•精装修修体系系建立立是一一个系系统工工程，，由公公司高管管直控控确定定3到5年目标标，列列出每每阶段成果果，以以及相相关部部门为为达成成这一一成果果协同作作战的的相关关计划划与规规定建议标准化化体系系-------批量精精装修修组织织体系系中小企企业可可以由由设计计管理理部牵牵头成成立精精装管管理中中心，，协调相相关部部门进进行精精装项项目的的设计计。标准化化体系系定义义及组组成-------批量精精装修修组织织体系系万科集集团成立专专门公公司万万创进进行精精装修修标准准研发发与推推广执执行、、标准准化工工作主主要建建筑单单元体体、户型及及室内内精装装等中海集集团抽调设设计精精英组组建集集团设设计管管理中中心，，负责责资源源整合合及成成熟标标准推推广指指导，，研发发结合实操操下放放到区区域公公司。。佳兆业业集团团集团成成立设设计研研发部部进行行精装装修标标准研研发、、同时时进行行建筑筑、户户型标标准的的研发发与推推广执行光耀集集团珠三角角区域域成立立发展展研发发部，，总裁裁牵头头对主主要几几大产产品进进行系系统性性研发发龙湖地地产集团成成立精精装修修设计计管理理部进进行产产品研研发，，相关关部门门以配配合方方式进进行。。。。。。。。。。。若自身团队队能力较弱弱，建议前前期借助有有经验的外外部力量合合作进行精精装设计研发。讨论！1、我们目前前组织构架架在批量装装修中遇到到了什么问问题？2、哪一种形形式更合适适企业现阶阶段需求！！批量精装修修营销体系系营销策略与与产品定位位批量精装修营销体系目标客户调调研与分析析精装销售策策略与现场场营销批量精装修修营销体系系-------营销策略与与产品定位位营销策略与与产品定位位策略一：标标准化、成成本领先、、稳定取胜胜（恒大、、碧桂园））策略二：标标准化加创创新，主打打功能收纳纳（万科））策略三：强强化尊贵，，主打奢侈侈牌（星河河湾、绿城城）策略四：主主打创意牌牌（光耀））策略五：主主打绿色产产品牌（当当代）批量精装修修营销体系系营销调研-------营销调研意义：精装装设计标准准体系建设设中非常重重要环节，，它是一切切工作的开始与原点点现状：大部部分项目没没有做调研研或只是走走走过场，，没有公司司形成很系系统的管理流程程万科对客户户分类：在在客户群中中，比重最最大的是中中青年客户户群，即年年龄在25~50岁之间的人人群。大部部分都已拥拥有较为稳稳固的家庭庭组成和较较为稳固的的家庭组成和较为为稳定的收收入，自然然而然就成成为了住宅宅市场的购购买主力军军。因此对对于这部分客客户群需求求的研究显显得格外重重要。在大大量入户和和问卷调研研的基础上上，对于中青年年客户群的的居住需求求进行较为为详细的总总结，希望望对于住宅宅的开发和和设计者能有有所启迪。。以购买住宅宅的家庭作作为研究的的基本单单位，并结结合各个年年龄段的不不同特点，进一步步将中青年年客户群划划分为3个组成部分分：丁克型型家庭、成成熟型家庭庭和扩展型家庭庭。批量精装修修营销体系系-------营销调研调研案例例分享（模板案例资料-p\市调立项客客户描述.pdf）1、万科营销销部与设计计管理部入入户调查2、设计研发产品品营销定位位客户特征征分析3、丁克产品品案例、完成后实景景批量精装修修设计体系系如何选择战战略合作单单位精装研发单单位:系统性、团团队配置、过往往案例精装设计单单位:成本意识、、批量执行意识识、最优意意识部品供应单单位：品牌牌影响力、、原有合作作伙伴、市市场占有率率施工总包单单位：实操操能力、管管理评估（（B-B-C）否则会出现现诸多问题题1、精装部品品无法深化化下去（广广州某公司司案例）2、成本分配配不合理或或超出太多多（深圳某某公司案例例）3、设计没考考虑批量执执行（某冲冲项目突事事件：工艺艺）4、没考虑采采购体系实实际情况（（万科广州某项目目&北京星河湾湾）。。。。。。。批量量精精装装修修设设计计体体系系产品品研研发发基基地地一体体化化设设计计系系统统：：建建筑筑设设计计、、户户型型设设计、、室室内内设设计计、、软软装装设设计计、、品品部部设设计计、、收纳纳功功能能设设计计、、设设备备设设计计精装装样样板板示示范范区区系系统统批量量精精装装修修设设计计体体系系批量量精精装装修修设设计计体体系系----研发发基基地地•优点点：：效效果果好好、、精精准准标准准化化高高、、示示范范效效应应强强、、便于于持持续续改改进进优优化化•缺点点：：投投入入大大、、对对精精装装户户型型标标准准化化要要求求高高•万科科：：东东莞莞松松山山湖湖、、万万科科中中心心•优点点：：成成本本低低、、快快速速检检验验•缺点点：：受受限限制制先先天天不不足足、、无无法法按按户户型型标标准准化化推推广广执行行，，只只能能选选择择性性运运用用花一一次次钱钱，，把把所所有有问问题题解解决决。。不不要要在在每每个个项项目目上上重重复复修改改花花费费，，时间间成成本本太太大大，，也也很很被被动动（（惠惠州州及及龙龙岗岗案案例例））精装装研研发发基基地地案例例在实实操操项项目目中中进进行行研研发要改变变的的观观念念批量量精精装装修修设设计计体体系系----精装装样样板板示示范范区区精装装样样板板示示范范区区交楼楼标标准准样样板板间间精装装展展示示样样板板间间公共共区区展展示示工法法体体验验中中心心创意意样样板板间间按实实际际交交付付标标准准进进行行样样板板间间展展示示，，明明确确精精装装范范围围，，避避免免纠纠纷纷，，现场场施施工工质质量量及及细细节节很很重重要要。•在交交楼楼标标准准基基础础上上加加上上软软装装的的氛氛围围营营造造、、提提高高客客户户现现场场感受受，，促促进进销销售售、、可可做做不不同同风风格格及及色色彩彩的的软软装装搭搭配配具体体指指：：双双入入户户大大堂堂、、电电梯梯厅厅、、标标准准层层公公共共区区展展示示，，这这部部分分展示示在在精精装装示示范范区区中中作作用用越越来来越越明明显显，，投投入入小小对对价价值值提提升升大大对人人性性化化设设计计、、重重点点工工艺艺、、做做法法、、新新技技术术新新材材料料运运用用、、绿绿色色环环保节节能能等等方方面面做做重重点点展展示示说说明明，，让让客客户户对对产产品品的的品品质质、、人人性性化化设计计、、环环保保节节能能等等方方面面有有更更深深入入了了解解，，提提升升产产品品价价值值部分分开开发发商商同同时时做做创创意意样样板板间间，，以以展展示示户户型型及及室室内内不不同同风风格格，，因容容易易产产生生误误导导，，不不建建议议做做批量量精精装装修修设设计计体体系系------精装装示示范范区区展展示示交楼楼标标准准样样板板间间设设计计主要要目目的的：：明明确确精精装装修修标标准准范范围围，，交交房房时时实实际际效效果果参参考考。。注意意点点：：产产品品施施工工及及相相关关产产品品细细节节一一定定要要处处理理到到位位，，保保持持现现场场清清洁洁很很重要要批量量精精装装修修设设计计体体系系---精装装示示范范区区展展示示精装装样样板板间间展展示示主要要目目的的：：加加上上软软装装的的氛氛围围营营造造、、提提高高客客户户现现场场感感受受，，促促进进销销售售注意意点点：：软软装装风风格格有有一一定定引引导导性性，，根根据据主主流流客客户户情情况况来来搭搭配配，，标标准准开开发时时，，可可考考虑虑浅浅色色、、中中色色系系、、深深色色系系三三套套方方案案案例例批量量精精装装修修设设计计体体系系---样板板间间展展示示实景景精精装装样样板板间间设设计计主要要目目的的：：加加上上软软装装的的氛氛围围营营造造、、提提高高客客户户现现场场感感受受，，促促进进销销售售注意意点点：：软软装装风风格格有有一一定定引引导导性性，，根根据据主主流流客客户户情情况况来来搭搭配配，，标标准准开开发时，可考虑虑浅色、中色色系、深色系系三套方案某项目氛围营营造设计-批量精装修设设计体系------公共空间系统统展示公共空间系统统回家的路从踏踏进入户大堂堂真正开始。。入户大堂区域域创新设计了了一个开敞式式的公共空间间区域，设计计中充分考虑虑住户归家的的动线和沿路路放松的心情情，从进入大大堂起，即可可体验到“回家即即是享受的开开始”。公共共空间区域主主要由入户大大堂、走道、、电梯厅和电电梯轿厢组成成，底层电梯大堂堂的设计要体体现和住户身身份的匹配，设计参照标标准是高级度度假酒店大堂堂，这种设计计标准让主人人家备受尊重重的身份感从从踏进大门开开始就迎面而而来。欢迎回家！-批量精装修设设计体系------精装示范区展展示工法体验中心心通过工法样板板房的展示，，将装修用材材及品牌详尽尽的呈现在购房房者眼前，打打消购房者对对工程质量及及产品质的疑疑虑开关品牌1、三大样板房房全面展示厨具品牌收纳系统配件件分解展示批量精装修设设计体系------一体化设计建筑设计、户户型设计、室室内设计、品品部设计、收收纳功能设计计、设备设计、软装设设计必需系统统进行考虑。。批量精装修设设计体系------一体化设计1、精装修住宅宅的的设计范范围；住宅精装修可可划分为装修修与装饰两部部分。装修部部分一般是实实际的交楼标标准；装饰部部分一般是非非交楼标准的的内容，包括括移动家具、部分分家用电器、、室内陈设、、室内绿化、、室内各种生生活用品等。。精装修房交交楼标准部分分的设计主要要是厨房、卫卫生间的全部设计、客客厅卧