城市综合体项目定位及营销策划报告

XXX项目发展思路沟通报告做中国最有价值的房地产服务机构XXX（中国）简介（CHINA）深圳·北京·南京·郑州·长沙·厦门·西安·济南·成都·南宁·香港做中国最有价值的房地产服务机构数据XXX1995年成立，励精图治18年，成功策划和代理1000多个大型住宅、写字楼、商业项目及综合体以房地产评估起步，经营范围涵盖土地规划·房地产全程策划·销售代理·顾问研究·网络交易6大服务系统分支机构遍布深圳·北京·南京·郑州·厦门·长沙·济南·西安和香港等地，业务涉及全国37个城市做中国最有价值的房地产服务机构数据XXX至2012年，累积在全国代理销售住宅、写字楼、商业、综合体等总面积逾1亿平方米连续多年被建设部评为“中国10大房地产营销策划机构”，深圳市房地产业协会副会长单位全国100家放心中介机构，2006全国优秀房地产经纪机构，全国100强房地产策划代理机构做中国最有价值的房地产服务机构数据XXX深圳第1家国土资源部A级土地评估机构，第1家建设部“壹”级房地产价格评估机构现有员工2000余人，其中45%以上为本科以上高等学历，3%为外籍或留学人士做中国最有价值的房地产服务机构XXX服务体系代理sales&marketing顾问DevelopmentConsuilting评估RealEstateAppraisalXXX经纪PropertyBrokerage有家网UXXX（中国）研究与数据服务Research&Data住宅策划代理服务residentialservices写字楼策划代理服务officeservices商铺策划代理服务retailservices战略顾问服务strategicconsulting住宅顾问服务Residentialconsulting商业顾问服务office&retailconsulting机构评估服务land&buildingappraisal个人评估服务personalpropertyappraisal投资咨询服务InvestmentAdvisoryService房屋租售服务2ndpropertyselling&leasing机构安家服务corporatepropertyservices按揭代理服务mortgageagency产权办证服务Titledocumentationservices房地产全程系统化服务策划代理消费者研究及产品策划前期土地及市场研究项目前期服务重点针对开发商新拍地块开展的专业服务。服务重点在于对土地性质的研判及对市场的研究。着重于项目开发思路及土地价值挖掘的发展方向。项目中期服务重点着重解决产品规划设计及目标客户的对应关系。服务重点在于产品的打造及对人群的研究。从规划及定位就确定项目在市场的定位及优势，销售只是临门一脚的工作。项目后期服务重点达到价格与销售速度的完美结合。重点在于建立起项目与客户完全畅通的渠道，完美地完成销售。着重于销售的现场把握能力及策略的市场应变能力。同致行过程沟通修正体系强调与开发商及规划、园林等专业公司的多方探讨，确定物业发展方向。通过资源整合，组织专家团与开发商一起讨论项目规划等工作。定期出品市场报告与开发商沟通，随时掌握市场变化。参与到产品细节的研讨，并针对同类型物业进行分析研究。以例会形式推进各项工作，使整体工作得以顺利推进。定期出品销售周报、人群分析等报告，辨证前期人群定位，根据市场变化予以调整。竞争对手分析及片区新项目开盘总结，了解竞争态势。随时调整价格策略，以实现价值最大化。做中国最有价值的房地产服务机构XXX服务体系将营销线脉搏化在瞬息万变的市场中，营销是不能一成不变的，海量信息服务系统的建立，将使项目根据市场的变化提前作出应变，形成脉搏化、跳跃化的营销脉络，引领市场而不是跟随市场。海量信息系统将使营销决策更为顺畅市场决胜在于决策，而决策则在于对市场的掌控，信息系统的建立解决决策环节的周转迂回，为项目与市场迅速判断提供准确依据。海量信息将支持到项目决策及应变——战略调整及决策应变信息基础海量信息系统整合服务官方信息更新（政策解读）XXX专业期刊动态市场跟踪项目区域市场信息更新循环信息服务体系做中国最有价值的房地产服务机构XXX服务体系XXX信息库+同城客户会+多个案例沉淀+三级市场……资源营销是低成本而高效的营销方式——全方位的专业技术支持战略性资源整合服务地产服务链资源模式，360度专业整合XXX除了有各地分公司及三级市场渠道等多方自身资源外，外部资源极其丰富。从市场到建筑、园林、咨询等一系列地产服务机构的整合，形成360度系统地产服务模式，为项目提供更为周全而专业的服务。项目建筑资源网络资源园林资源三级市场资源营销资源Citymark赛美建筑www.BANQ.CN香地·半求

柏涛(墨尔本)

泛亚易道

贝尔高林加拿大奥雅园境师事务所做中国最有价值的房地产服务机构XXX服务体系XXXCS销售美学CS是客户满意（CUSTOMERSATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。CS现场管理模式是让销售现场从功能化转变为服务满意度的专业体系实现满意度体验化功能基本销售功能——实现满意度销售CS销售管理模式服务做中国最有价值的房地产服务机构XXX服务体系华北区域中南区域华南区域至2007年，，XXX（（中中国国））已已在在全全国国37个城城市市开开展展房房地地产产综综合合服服务务。。并并在在以以深深圳圳为为核核心心的的华华南南区区域域，，以以南南京京为为核核心心的的中中南南区区域域，，以以郑郑州州为为核核心心的的华华北北区区域域建建立立了了8家分分支支机机构构。。这这为为XXX（（中中国国））橄橄榄榄计计划划的的实实施施奠奠定定了了坚坚实实的的基基础础………三大大战战略略区区域域做中中国国最最有有价价值值的的房房地地产产服服务务机机构构XXX战战略略平平台台做中中国国最最有有价价值值的的房房地地产产服服务务机机构构XXX价价值值观观“团队”价值以团团队队为为纲纲，，团团队队是是由由““人人””组组成成的的。。人人才才的的重重视视与与贮贮备备，，是是团团队队承承前前启启后后的的动动力力源源泉泉。。“专业”价值以专专业业为为本本，，才才能能在在未未来来的的商商战战竞竞争争中中，，立立于于不不败败之之地地，，使使企企业业在在良良性性层层次次上上稳稳健健发发展展。。“创新”价值以创创新新为为魂魂，，集集团团化化的的管管理理运运营营才才能能保保持持鲜鲜活活的的生生命命力力。。“客户”价值以客客户户为为先先，，才才能能达达成成企企业业的的终终极极价价值值与与理理想想。。任何何商商业业交交易易与与服服务务的的核核心心都都在在于于交交易易的的完完整整性性、、双双赢赢性性。。事前前计计划划结结果果第第一一，，过过程程第第二二事中中执执行行结结果果第第一一，，完完美美第第二二事后后总总结结结结果果第第一一，，理理由由第第二二服务务宗宗旨旨———董事事长长语语录录做中中国国最最有有价价值值的的房房地地产产服服务务机机构构XXX思思想想结果果导导向向一切切策策划划与与销销售售的的成成败败均均以以““为为发发展展商商创创造造价价值值””的的结结果果为为导导向向！！四点点四四级级服服务务质质保保体体系系做中中国国最最有有价价值值的的房房地地产产服服务务机机构构XXX战战略略平平台台项目目定定位位价格格方方案案开盘盘策策略略销售售策策略略集团各职能部门技术平台研究管理销售管理集团团技技术术委委员员会会/决策策委委员员会会置业业顾顾问问分公公司司总总经经办办业务务部部总总监监项目目经经理理营销销中中心心销售售经经理理主策策划划师师置业业顾顾问问执行行策策划划执行行策策划划置业业顾顾问问分公公司司总总经经办办业务务部部总总监监项目目经经理理营销销中中心心销售售经经理理主策策划划师师置业业顾顾问问执行行策策划划执行行策策划划置业业顾顾问问分公公司司总总经经办办业务务部部总总监监项目经经理营销中中心销售经经理主策划划师置业顾顾问执行策策划执行策策划1342为结果果导向向创造造条件件18年我们致致力为为每一一座城城市代代表性性、标标志性性项目目输出出我们们的智智慧……深圳联联泰地地产深圳鹏鹏基集集团深圳南南光地地产深圳振振业集集团深圳瑞瑞河耶耶纳深圳西西湖林林语深圳中中航香香水郡郡深圳嘉嘉宝田田花园园深圳丹丹枫雅雅苑深圳星星海名名城深圳听听海花花园深圳挪挪威森森林深圳中中央商商务大大厦深圳中中银大大厦深圳航航天大大厦深圳江江苏大大厦深圳联联泰大大厦深圳时时代科科技大大厦深圳现现代商商务大大厦深圳卓卓越时时代广广场深圳赛赛格广广场深圳赛赛格群群星广广场郑州曼曼哈顿顿广场场郑州主主语城城郑州星星钻郑州长长城康康桥华华城郑州大大河龙龙城河南建建业集集团河南升升龙置置业镇江恒恒顺地地产中华永永恒慈慈善基基金会会南京奥奥体建建设石家庄庄天山山集团团大益置置业镇江中中房新新鸿洛阳世世纪华华阳石家庄庄天山山水榭榭花都都南京奥奥体新新城昆山中中航城城长沙大大玺门门商业业公园园长沙鹏鹏基诺诺亚山山林长沙泊泊爱蓝蓝湾益阳中中核缇缇香名名苑韶关龙龙洲岛岛·菲诗艾艾伦中信井井冈山山国会会中心心西安丝丝路花花城·香榭西安首首府哈尔滨滨TIMES·国际公公馆徐州红红星美美凯龙龙镇江翠翠竹园园别墅墅深圳万万科地地产深圳中中海地地产深圳招招商地地产深圳卓卓越地地产深圳星星河地地产深圳中中信集集团深圳中中航集集团深圳东东部集集团深圳中中核置置业深深圳广广森投投资南山开开发集集团深圳地地业地地产深圳富富春东东方地地产深圳中中城银银浦地地产深圳新新浩实实业深圳市市赛格格集团团深圳中中银集集团深圳前前海股股份深圳金金众集集团深圳恒恒立冠冠投资资XXX郑州州分公公司成成立于于2006年，是是XXX（（中国国）在在郑州州成立立的全全资子子公司司、在在华中中区域域开设设的重重要分分支机机构；；凭借XXX品牌牌技术术与经经验沉沉淀，，五年年时间间先后后在郑郑州及及河南南省内内外策策划代代理了了城市综综合体体、纯纯商业业、大大型住住宅、、豪宅宅、写写字楼楼及大型旧旧城改改造项项目50个以上，，建筑筑面积积超过过1000万平方方米，，及顾顾问项项目50个以上，，目前前在河河南省省的代代理建建筑面面积市市场占占有率率排行行第壹名；目前XXX郑州州分公公司已已形成成三大中中心、700余人精英团团队，，代理理、顾顾问、、三级级市场场业务务全面面开花花，““区域中中心化化”运作作的稳稳定局局面，，为XXX在河河南省省市场场与品品牌开开发企企业的的战略略合作作奠定定了良良好基基础。。做中国国最有有价值值的房房地产产服务务机构构XXX（中中国））郑州州分公公司郑州分分公司司发展展沉淀淀客户需需求典型案案例360度贴身身服务务模式式全方位位为客客户解解决专专业问问题专业型型营售售溢价价模式式创造最最大价价值化化的专专业营营销体体系精细化化产品品创造造模式式为项目目提升升竞争争力CS现场管管理模模式建立具具备服服务性性的销销售体体系，，提升升项目目形象象及客客户杀杀伤力力全程信信息服服务模模式充分掌掌握市市场动动态，，对执执行策策略做做出随随机调调整战略性性资源源整合合模式式整合各各方资资源，，为项项目造造势曼哈顿顿广场场建业世世纪华华阳宝龙城城市广广场中原新新城远大理理想城城高速奥奥兰花花园做中国国最有有价值值的房房地产产服务务机构构XXX经典典业绩绩六大价价值创创作模模式公司总经办营销中心技术委员会技术中心行政中心顾问一至五部郑州研究部地市研究部市场开发部广告设计部事业一部事业二部业务一部业务三部业务五部行政部人力资源部外联部客户服务部商业部财务部业务九部贰号城邦业务部策划管理部销售管理部做中国国最有有价值值的房房地产产服务务机构构XXX郑州州分公公司组组织架架构郑州XXX三大阵阵营业务体体系上市公司阵阵营建业住住宅集集团金地集集团建业洛洛阳中中亚、、郑开开、驻驻马店店……金地工工人新新村项项目……外域公司阵阵营福建升升龙企企业北京住住总集集团升龙置置业、、元龙龙地产产、泽泽龙置置业…本土公司阵阵营河南高高速亚星地地产奥兰花花园、、一品品江山山……洛阳住住总置置业……亚星·盛世……其他公公司和谐、、兰德德、雅雅宝、、惠众众、绿绿城……做中国国最有有价值值的房房地产产服务务机构构XXX经典典业绩绩宝龙集集团河南宝宝龙置置业、、天津津宝龙龙置业业……鑫苑（（中国国）河南鑫鑫苑、、山东鑫鑫苑……项目名称城市开发商建筑面积物业类型服务内容时间曼哈顿广场郑州升龙集团80万m2城市综合体销售代理已结案中原新城郑州升龙集团280万m2城市综合体销售代理07年至今建业.世纪华阳洛阳建业集团100万m2城市综合体销售代理07年至今高速.奥兰花园郑州河南高速46万m2住宅销售代理09年至今鑫苑·现代城郑州鑫苑集团26万m2住宅、公寓、商业销售代理09年至今鑫苑世家郑州鑫苑集团13万m2洋房、公寓销售代理2010年鑫苑世纪东城郑州鑫苑集团65万㎡住宅、商业销售代理10年至今亚星·盛世郑州亚星地产170万m2住宅、商业销售代理10年至今北京住总洛阳项目洛阳北京住总120万m2城市综合体销售代理10年至今高速·一品江山商丘高速集团20万m2住宅销售代理10年至今惠众西城一品郑州惠众置业20万m2住宅销售代理10年至今上上国际中心郑州上上置业7万㎡商业、写字楼销售代理2012年升龙广场郑州升龙集团60万㎡商业、公寓、酒店、写字楼销售代理11年至今升龙又一城郑州升龙集团120万㎡住宅、商铺、写字楼销售代理11年至今建业贰号城邦郑州建业集团20万㎡住宅销售代理2012年方圆经纬郑州鸿兴置业60万㎡商业、住宅、写字楼销售代理2012年金沙湖高尔夫观邸郑州和谐置业100万㎡住宅、别墅、写字楼销售代理2012年京熙帝景洛阳永嘉地产31万㎡住宅销售代理2012年雅宝东方国际郑州雅宝置业30万㎡住宅、写字楼、商铺销售代理2013年郑州XXX正在操操作代代理项目一一览表表注：上上述项项目不不包括括正在在操作作前期期项目目XXX信心心与保保障2012年1-9月，郑州XXX实现现总销售金金额93亿元。·······升龙广场项项目：13亿(商业、写字字楼)；中原新城项项目：8.5亿（住宅、、商业、酒酒店、公寓寓、写字楼楼）；建业贰号城城邦：8亿（住宅））；方圆经纬项项目：3亿（住宅、、酒店、写写字楼、商商业、博物物馆）；升龙城项目目：6亿（住宅、、商业、写写字楼）；；亚星盛世项项目：6亿（住宅、、商业）；；郑州XXX近年来在在省内主要要业绩2010年2011年2012年1月郑州XXX实现全年年总销售金金额66亿元。郑州XXX实现全年年总销售金金额89亿元。2012年9月2012年实现全年年总销售金金额突破140亿元。2012年XXX秉承承专业实操操理念，肩肩负开发商商重托，善于塑造区区域标杆形形象，实现与开开发商的共共赢！XXX营销销——形象标杆的的塑造者曼哈顿广场场建业贰号城城邦高速奥兰花花园宝龙城市广广场中原新城升龙城升龙又一城城升龙广场锦绣山河……金水区、郑郑东新区、、二七区、、中原区、、管城区、、高新区、、经开区……XXX走过过的，各个个是标杆营销执行——XXX营销销团队高效效、准确、、机动、完完美的案场执行能能力和客户户挖掘能力力，是项目销销售业绩实实现的保证证五星级案场场案场销售管管理标准化接待待流程CS服务体系Ps配合全国领先的的案场管理理体系自1995年至今，郑郑州XXX依托深圳圳XXX强强大的系统统资源优势势，结合在郑州州经历7年的房地产产实操服务务，创建了一套套符合本体体特色的客客户拓展渠渠道，为新项目目切入市场场，快速销销售积累丰丰富的经验验。客户保障——XXX在郑郑州操作的的26个代理项目目中积累了了一套系统的、可可执行性强强的大客户户拓展经验验，为新项项目快速切切入市场，，锁定目标标客群提供供保障客户资源——五大精准客客户渠道，，保障项目目销售目标标12345丰富的高端客户圈圈层拓展渠道XXX全郑郑州市十余个在售售案场客户资源源联动建业·贰号城邦、、升龙又一一城、中原原新城、奥奥兰花园、、金沙湖高高尔夫等项项目操作为为XXX积积累了大量量郑州大片区区客户资源源XXX在郑郑州深耕运运作，积累累了涵盖全全河南省各各地市高收收入阶层、、主流客户户阶层约65万人XXX掌握握有2800多个在工商局注注册的企业业详细资料料，具备成成熟的大客户拓展展操作执行行经验客户数量及及等级——XXX06年至今在郑郑州操作的的26个项目中，，积累客户资资源65万，其中置置业客户8万（商业及及写字楼客客户2.7万，住宅客客户5.3万），登记记客户20万；按照客户户置业产品品总价区间间将客户划划分为五个个层次，对对于本项目目可通过梳梳理XXX客户资源源，锁定目目标客户顶级高级中高级中级中低级承受总价价能力XXX客客户资源源500万以上300-500万200-300万100-200万50-100万0.15万1.5万3.5万15.85万25万客户等级级客户资源源数量——在XXX的客户户资源库库中，金金水区客客户量为为17.1万，中原原区客户户量15.8万，二七七区为6.3万，管城城区5.4万，XX区5.3万，新郑郑、新密密、中牟牟等约2.78万，省内内地市为为2.18万XXX拥拥有强大大的客户户资源平平台，在在操作项项目过程程中针对对项目所所在区域域，快速速有效锁锁定目标标客群，，挖掘项项目潜在在客群，，为迅速速占领市市场制高高点提供供保障。。专业团队队分工——专业工作作细分化，前期期、营销销团队协协作，确确保项目目前期占占位市场场高度，，后期持持续热销销项目执行行负责人人崔艳丽（（副总经经理）技术委员会吴黎明（总经理））耿大勇（副总经经理）王海海（副总经经理）策略保障障团队统筹筹项目经理理（高级策策划师））项目经理理（高级策策划师））专业营销销保障专业前期期保障策划经理理销售经理理销售主管管销售员技术保障障业务保障障策划经理理研究经理理研究员若若干技术保障障信息保障障策划师若若干策划师团队管控控——XXX特色的CS营销管理理体系，让客户户感受前前所未有有的星级级服务体体验CS销售服务务——一切从客客户出发发，从每每个环节节体现优优质服务务；50个服务细细节体验验价值点点。销售人员员和现场场工作人人员接受受专业的的酒店礼礼仪培训训，以及及高级美美容培训训；五星服务务，细节节体现：：个人形形象、快快捷和恰恰如其分分的服务务、体验验式销售售中心、、体验式式样板层层、体验验式实景景园林、、酒吧式式洽谈区区……CS是客户满满意（CUSTOMERSATISFACTION）的简称称，是“客客户对其其要求已已被满足足程度的的感受””，是人人们在接接受了产产品或服服务包括括其所携携带信息息的刺激激以后，，所呈现现出肯定定的心理理状态，，是人们们对产品品的一种种主观的的综合评评价。团队专业业化——XXX严严格培训训体系铸铸就五星星级案场场销售团团队项目核心心班底来来自XXX代表表项目，，具有扎扎实的商商务操作作能力。项目销售售员将经经过XXX内部选拔拔和社会选拔拔两部分组组成，参参与者将将进行XXX培培训班学学习。停车及预预接待迎接客户户参观视听听室（如如无，则则先介绍绍模型））参观模型型区洽谈区视听室、、洽谈区区或贵宾宾室服务务销售服务务区样板示范范区接待待服务签约服务务财务收款款服务按揭服务务交房服务务案场专业业化——XXX五星级全全方位案案场服务务，让每位位客户感感受到XXX的的专业性性和服务务的精细细化针对对淡淡市市营营销销，，XXX从从各项项目目抽抽调调销销冠冠以以及及销销售售骨骨干干，组建建了了““金金鹰鹰突突击击队队””，，针针对对战战略略合合作作项项目目以以及及关关键键项项目目的的重要要节节点点进行行支支持持，，注注重重平平常常培培训训，，短短期期熟熟悉悉项项目目即即能能上上岗岗““杀杀客客””。。金鹰鹰突突击击队队———XXX抽抽出出优优秀秀置置业业顾顾问问组组成成金金鹰鹰突突击击队队，，进进行行升升级级培培训训，，是是公公司司销销售售的的重重要要干干将将执行行力力与与配配合合度度是是XXX服服务务价价值值的的核核心心近千千场场客客户户认筹筹、、选选房房活活动动的完完美美组组织织近万万场场客客户户营营销销活动动的的圆圆满满举举办办近百百个个代代理理项项目的的销销售售目目标标的圆圆满满完完成成团队队性性格格———说一一不不二二的的执执行行力力，，是是XXX人人完完成成每每个个目目标标不不可可或或缺缺的的优优秀秀品品格格在拟拟定定目目标标明明确确的的前前提提下下，，XXX人人有有着着说说一一不不二二的的执执行行力力，，即即按照照目目标标制制定定计计划划，，并并按按照照计计划划坚坚定定不不移移的的去去落落实实，，去去将将目目标标逐逐步步实实现现。五星星级级案案场场———XXX有有一一套套完善善的的五五星星级级案案场场奖奖惩惩制制度度，每每月月不不定定期期对对各各个个案案场场进进行行巡巡查查，，确确保保每每个个案案场场科科学学规规范范及及高高效效执执行行郑州州XXX经经典典操操作作案案例例展展示示金沙沙湖湖高高尔尔夫夫观观邸邸城市市：：河河南南-郑州州位置置：：郑郑州州市市经经开开区区第第八八大大街街金金沙沙路路1号规模模：：2050亩物业业类类型型：：滨滨湖湖别别墅墅、、法法式式排排屋屋、、艺艺术术合合院院·瞰景景观观邸邸·六星星级级酒酒店店、、商商业业策划划代代理理：：XXX（（中中国国））顾问问时时间间：：2011年至至今今做中中国国最最有有价价值值的的房房地地产产服服务务机机构构郑州州XXX代代理理经经典典为XXX积积累累了了操操作作城城市市近近郊郊高高端端物物业业的的丰丰富富经经验验，，并并实实现现了了高高端端客客户户资资源源的的有有效效整整合合做中中国国最最有有价价值值的的房房地地产产服服务务机机构构郑州州XXX代代理理经经典典建业业·贰号号城城邦邦位置置：：农农业业路路与与文文化化路路交交汇汇处处向向西西100米北北规模模：：总总规规模模20万平平方方米米物业业类类型型：：住住宅宅操盘盘时时间间：：2012年~建业业·贰号号城城邦邦是是XXX在在郑郑州州核核心心区区操操作作的的首首个个豪豪宅宅项项目目,为XXX在在省省级级学学区区操操作作城城市市高高密密度度豪豪宅宅项项目目积积累累了了丰丰富富的的操操盘盘经经验验做中中国国最最有有价价值值的的房房地地产产服服务务机机构构郑州州XXX代代理理经经典典方圆圆经经纬纬花花园园位置置：：桐桐柏柏路路与与棉棉纺纺路路交交会会处处东东北北角角规模模：：总总规规模模60万平平方方米米物业业类类型型：：住住宅宅、、公公寓寓、、集集中中商商业业、、写写字字楼楼操盘盘时时间间：：2012年~项目目开开放放三三天天积积累累客客户户超超过过1000组，，为为XXX在在中中原原区区操操作作项项目目积积累累了了成成功功经经验验及及优优越越庞庞大大的的客客户户资资源源金地地·工人人新新村村项项目目位置置：：郑郑州州市市人人民民路路与与紫紫荆荆山山交交汇汇处处规模模：：约约120万平平方方米米物业业类类型型：：集集住住宅宅、、酒酒店店、、商商业业、、办办公公、、公公寓寓于于一一体体的的城城市市综综合合体体项项目目操盘盘时时间间：：2013年3月至至今今项目目目目前前工工作作以以前前期期产产品品定定位位及及规规划划调调整整为为主主，，充充分分依依据据现现有有市市场场环环境境及及项项目目自自身身条条件件，，优优化化项项目目现现有有产产品品，，同同时时实实现现项项目目形形象象调调性性及及市市场场接接受受做中国最最有价值值的房地地产服务务机构郑州XXX操盘盘经典建业·世纪华阳阳位置置：：洛阳市市南昌路路与九都都路交汇汇处规模模：：约100万平方米米物业类型型：住宅宅、商业业、公寓寓、写字字楼操盘时间间：2007~（目前为为第五期期）经典业绩绩：2008年5月开盘销销售额实实现3.6亿元2009年创造洛洛阳楼市市销售面面积、套套数、价格格“三料料冠军””2011年8月五期开开盘销售售实现7.1亿元为XXX积累了了在洛阳阳操作综综合性多多种形态态物业的的成功经经验做中国最最有价值值的房地地产服务务机构XXX（（中国））代理经经典曼哈顿广广场位置置：：郑州市市中心金金水路与与未来路路交汇处处规模模：：约100万平方米米物业类型型：住宅宅、商业业、公寓寓、写字字楼操盘时时间：：2006~（目前前为第第三期期）经典业业绩：：2007年总销销售额额实现现18个亿创造2007年郑州州楼市市销售售面积积、套套数、价价格““三料料冠军军”为XXX积积累了了在郑郑州操操作综综合性性多种种形态态物业业的成成功经经验做中国国最有有价值值的房房地产产服务务机构构XXX（中中国））代理理经典典中原新新城位置置：：郑州州市西西区陇陇海路路与桐桐柏路路交汇汇处规模模：：约280万平方方米物业类类型：：住宅宅、商商业、、公寓寓、写写字楼楼操盘时时间：：2008~经典业业绩：：2009年全年年度实实现总总销售售额24个亿创造2009年郑州州楼市市销售售面积积、套套数““双料料冠军军”XXX代理理郑州州超大大规模模城中中村改改造项项目的的代表表作品品、成成功典典范做中国国最有有价值值的房房地产产服务务机构构XXX（中中国））代理理经典典升龙又又一城城位置置：：高新新技术术开发发区科科学大大道和和长椿椿路交交叉口规模模：：约112万平方方米物业类类型：：住宅宅、商商铺、、写字字楼操盘时时间：：2011~2012年初开开盘创创造开开盘当当日销销售超超700套佳绩绩。创创造高高新区区楼市市奇迹迹。是XXX在在郑州州高新新区代代理的的现阶阶段唯唯一一一个超超百万万平米米的品品质大大盘。。为XXX在高高新区区的操操盘积积累了了丰厚厚的经经验和和丰富富的客客户资资源做中国国最有有价值值的房房地产产服务务机构构XXX（中中国））代理理经典典做中国国最有有价值值的房房地产产服务务机构构XXX（中中国））郑州州分公公司报告正正文XXX项目苏屯项项目初初步界界定——区位属属性金水北北区板板块XX区区板块块文化路路江山路路本项目目项目位位于XX区区与金金水北北区交交汇处处，区区位条条件优优越，，受到到两个个区域域的共共同辐辐射，，具备备多种种发展展可能能性需要研研究的的对象象：XX区区及金金水北北区规规划情情况及及市场场机会会，界界定区区域的的发展展前景景从大区区域环环境角角度进进行房房地产产市场场分析析研究区区域内内不同同物业业形态态的市市场情情况苏屯项项目初初步界界定——开发背背景属于城城市新新兴发发展区区，品品质属属性明明显，，未来来市场场竞争争层次次高；；属于于城市市村改改造项项目，，现金金流压压力大大；项项目承承担奠奠定企企业品品牌高高度的的使命命需要考考虑的的因素素：在竞争争日趋趋激烈烈的大大环境境下，，如何何构建建项目目的开开发模模式，，是本本次报报告的的重点点现金流流是项项目开开发过过程中中需要要解决决的首首要问问题项目整整体打打造需需建立立企业业高品品牌价价值北部板块郑州新区板块龙湖板块郑西新城板块中心板块苏屯项项目初初步界界定——项目本本体项目本本体条条件优优越，，地块块方正正，居居住价价值高高，整整体性性强，，本体体教育育资源源丰富富，总总体量量达到到223万㎡，，属于于区域域内规规模性性大盘盘，具具有规规模影影响力力需要研研究的的对象象：项目存存在大大体量量的住住宅及及商业业产品品，需需对住住宅及及商业业市场场环境境进行行深入入研究究项目自自身规规模优优势明明显，，需要要从地地块资资源属属性的的角度度研究究项目目发展展方向向Part6.案例借借鉴及及项目目整体体发展展方向向Part1.宏观市市场环环境分分析Part5.项目核核心问问题及及开发发模式式Part4.项目本本体价价值分分析Part3.目标客客户分分析Part2.区域房房地产产市场场环境境分析析XX区区位于于郑州州西北北，经经济发发展相相对滞滞后，，属于于城市市新兴兴发展展区，，区域发发展前前景广广阔，整体体定位位为““郑州州北部部地区区综合合生态态经济济示范范区””，宜居生生态特特征明明显，，赋予予区域域开发发项目目宜居居价值值区域概概况XX区区位于于黄河河南岸岸，东东临郑郑东新新区，，西临临郑州州高新新技术术开发发区，，下辖辖两镇镇、六六个办办事处处和河河南XX经经济开开发区区、郑郑州州农业业高新新技术术试验验区和和大河河工业业园三三个开开发区区；区域范范围以以北四四环为为中轴轴，南南北两两侧各各1公里，，介于于黄河河生态态绿带带和贾贾鲁河河绿化化廊道道之间间，相相对独独立，，以生态态为特特色的的区域域，规划划面积积72平方公公里，，规划划人口口20万；功能定定位建建设“综合合生态态经济济示范范区””，主动动融入入中原原经济济区发发展，，建设设生态态经济济强区区。郑东新区管城区二七区中原区金水区高新区XX区经开区“XX”二字寓意区域有“聚八方之恩泽，平等互惠；揽四海之贤才，和衷共济”的含义。XX区区人口口基数数属于于城市市末位位，区区域常常住人人口少少，对对于大大体量量项目目的住住宅产产品开开发及及大体体量商商业运运营支支撑不不足，，因而而本项目目的开开发需需考虑虑对于于外域域客户户的吸吸纳区域人人口因素年末常住人口（人）出生人口（人）死亡人口（人）出生率（‰）死亡率（‰）自然增长率（‰）郑州市866078980418352879.344.105.24中原区911413808727638.953.065.89二七区714983570920698.032.915.12管城区651141503118377.802.854.96金水区16019991266433587.992.125.87上街区132591942673XX区271935314984211.303.148.16中原区区当前前常住住人口口27.2万，属属于城城市末末位；；区域人人口自自然增增长率率居于于城市市首位位；以8.16‰‰的自然然增长长率，，预计计5年后，，XX区区区人口口将达达28.3万人左左右。。XX区区的经经济水水平处处于城城市末末位，，区域域经济济水平平发展展相对对滞后后，对对于区区域房房地产产开发发支撑撑不足足，项目产产品的的开发发需考考虑与与区域域经济济发展展的对对位经济水水平区域人均GDP(元)人均GDP(美元)中原区25702.954120二七区42009.396734金水区37471.936007XX区25704.674120XX区区2012年GDP达83.1亿，以以年均均14%的增长长率稳稳步增增长，依据GDP与房地地产发发展关关系，，房地地产处处于高高速发发展阶阶段，随着着战略略的实实施，，经济济发展展速度度将进进一步步加快快；与郑州州市其其它区区域相相比，，XX区GDP处于城城市低低水平平，金金水区区经济济最为为发达达，增增长缓缓慢，，已处处于经经济的的稳步步发展展阶段段。高速、、地铁铁及公公路构构建区区域完完善的的三维维交通通体系系，提升区区域开开发项项目的的辐射射力，具有有发展展商贸物物流、、文化化旅游游产业业的便利交通通条件，其其中江山路及天河路属于区域内内连接外域域的重要交交通干道交通体系XX区4号线2号线BRT京广快速路城市地铁路路网江山路中州大道花园路文化路清华园路天河路古须路大河路连霍高速开元路区域交通路网说明：黄河公路路大桥、黄黄河公路铁铁路两用桥桥连接黄河河南北，连连霍高速、、京广铁路路、107国道等陆路路交通主动动脉穿境而而过，连霍霍高速XX站、柳林林站与辖区区主干道相相连。以中中州大道、、花园北路路、文化北北路、天河河路、江山山路、古须须路等为南南北方向主主干道，以以北四环、、迎宾路、、开元路等等为东西方方向主干道道，构成了了北部地区区四通八达达的公路交交通网络，，使区域具具有发展商商贸物流、、文化旅游游产业的便便利条件。。丰富的人文、景观观旅游资源源成为XX区区重要标签签，赋予区域浓浓厚的人文文及生态气气息，文化旅游游产业定位位为区域的的核心发展展动力，产产业的快速速发展也将将极大提升升区域的美美誉度，并带动区域域相关商业业的发展旅游资源江山路中州大道花园路文化路天河路古须路大河路连霍高速开元路打造郑州都都市区重要要的文化生生态休闲中中心为目标标，按照““一带、两两心、两区区、两小镇镇”（一带带即沿黄生生态休闲产产业带，两两心即花园园口游客服服务中心、、古荥镇郑郑州北部地地区旅游集集散中心，，两区即黄黄河大观四四季温泉度度假区、河河南省中高高端会议休休闲度假区区，两个小小镇即孙庄庄滨河旅游游小镇和古古荥文化休休闲小镇））的总体布布局，理顺顺管理体制制，全区一一盘棋，实实施旅游大大文化、大大品牌和大大产业战略略，以文文化化和和生生态态保保护护为为前前提提，，以以文文化化和和自自然然生生态态观观光光产产品品为为基基础础，加加快快旅旅游游资资源源整整合合和和旅旅游游产产业业转转型型升升级级；；到2015年，，接接待待国国内内外外游游客客422万人人次次/年，，旅旅游游总总收收入入达达到到1.94亿元元/年以以上上，，年年均均增增长长14%。—《《XX区区十十二二五五规规划划》黄河河花花园园口口旅旅游游区区黄河河大大观观四四季季温温泉泉度度假假区区丰乐乐农农庄庄金帝帝庄庄园园黄河河富富景景生生态态世世界界黄河河迎迎宾宾馆馆古荥荥镇镇思念念果果岭岭河南南省省体体育育中中心心古树树苑苑郑州州黄黄河河游游览览区区四季季同同达达生生态态园园产业业规规划划XX区区当当前前产产业业基基础础相相对对薄薄弱弱，，产产业业人人口口对对于于房房地地产产市市场场支支撑撑不不足足，，未未来来区区域域将将着着重重打打造造休闲闲旅旅游游、、商商贸贸物物流流、、文文化化创创意意、、会会议议、、康康体体及及房房地地产产等等产产业业，本本项目目开开发发可可考考虑虑与与区区域域产产业业发发展展进进行行充充分分嫁嫁接接产业业基基础础商贸贸物物流流产产业业休闲闲旅旅游游产产业业文化化创创意意产产业业会议议产产业业康体体产产业业房地地产产产产业业以打打造造郑郑州州都都市市区区重重要要的的文化化生生态态休休闲闲中中心心为目目标标；；重重点点发发展展沿沿黄黄休休闲闲旅旅游游产产业业带带，，着着力力打打造造西西起起荥荥阳阳鸿鸿沟沟，，东东至至富富景景生生态态园园的的黄黄河河旅旅游游核核心心线线路路；；加加快快发发展展文文化化游游、、生生态态游游、、会会议议游游、、动动漫漫体体验验游游、、农农业业休休闲闲观观光光游游等等旅旅游游业业态态。。产业现状状着力发展展商贸、、餐饮、、娱乐、、休闲于于一体的的现代化化大型商商业中心心，；重重点推进进郑州宏宏进鹏翔翔大型休休闲购物物中心、、花园口口农家乐乐餐饮街街、古荥荥文化用用品街、、江山路路服装综综合步行行街、天河路卡卡通主题题综合步步行街、体育用用品一条条街等项项目建设设，打造造省会北北区新购购物休闲闲中心。。共同推进进文化创创意产业业发展，，建设全省省文化创创意产业业发展高高地；以中国国郑州信信息创意意产业园园为主要要载体，，重点发发展动漫漫、信息息、设计计、影视视、网络络游戏等等产业。。发挥黄河河迎宾馆馆、河南南省体育育中心、、丰乐农农庄、思思念果岭岭等省级级会议场场所品牌牌优势，，把会议议产业提提升到战战略性新新兴产业业的高度度，打造河南南省中高高端会议议产业集集聚区，成为中中原经济济区会议议产业高高地。发挥生态态资源优优势，将将康体产产业与生生态产业业有机结结合，重重点发展展银发产产业、温温泉保健健、医疗疗康复、、体育健健身等康康体产业业，将XX区建建成具有有示范作作用的生态型康康体产业业区。积极发展展健康环环保住宅宅和节能能节地住住宅，提高商商业地产产和旅游游地产比比重。XX区为为郑州向向北扩容容的先发发区域，，依托““北移东东扩、一一区两翼翼”的规规划发展展，郑州州城市框框架急剧剧扩大，，XX区从从房地产产版图看看，已纳纳入大郑郑州北部部板块，，房地产产市场影影响力已已经初步步形成北部板块块郑州新区区板块二七新城城及龙湖湖板块郑西新城城板块中心板块块一体两翼翼，促使使郑州东东西双向向扩展，，东翼已已完美呈呈现，西西翼郑西西新城刚刚刚起步步；南部部二七滨滨河新城城的开发发，进一一步拉大大郑州城城市框架架，XX区区为北移移战略的的核心区区域，是是郑州扩扩容的最最后一站站，未来来发展战战略机会会显著。当前郑州州已形成成5大置业板板块，项项目所在在的北部XX区板块块已纳入入大郑州州区域，，区域房房地产已已经形成成了初步步的市场场影响力力。平原新区区的市场场化开发发打响郑郑州跨河河置业第第一枪，，项目的的“中心心化”位位置进一一步彰显显。规划地位位XX区立立足于打打造为““综合生态态经济区区”，定位位为“高高端服务务业新城城”，构构建“一一带一中中心四组组团”的的发展格格局，本本项目属属于区域域规划的的核心发发展区区域整体体规划宜居职教城龙湖新区龙子湖高校区CBD二七运河新区制造业新城组团高新区组团宜居健康城（荥阳）新商城组团宜居教育城中原宜居商贸城科教新城（金水区）宜居职教城高端服务业组团六城十组组团：六城的的最大特特色是把把县城特特别是县县城新区区作为融融城先导导区，推推动组团团与中心心城区一一体化发发展，这这是实现现郑州全全域城市市化的关关键，合合理调整整城市空空间布局局和功能能分区，，统筹交交通、产产业、教教育、医医疗和城城市基础础设施；；十个组组团将统统筹交通通、产业业、教育育、医疗疗和城市市基础设设施，合合理调整整城市空空间布局局和功能能分区。。综合生态态经济区区：树立绿绿色、低低碳发展展理念，，以节能能减排为为重点，，巩固XX国家家级生态态示范区区建设成成果；着着重做到到四大要要素“加加强生态态建设、、发展生生态经济济、发展展生态文文化、完完善生态态机制””。高端服务务业新城城：将全力力重点发发展商务会议议、旅游游休闲、、文化创创意、商商贸物流流、都市市农业；打造宜宜居、宜宜业、宜宜游的高高端服务务业新城城。XX区沿黄文化旅游生态产业带项目属于于区域规规划中心心位置““综合商商务中心心”，文化创意意、会议议休闲产产业及商商贸物流流业具有开发发的前景景，生态地产产属于区区域的重重要特征征一带一中中心四组组团一中心：：即综合商商务中心心。以行行政区为为中心，，江山路路以东，，中州大大道以西西，北四四环路以以南，贾贾鲁河以以北的区区域范围围。功能能定位为为综合商商务中心心，依托托中国郑郑州信息息创意产产业园、、黄河迎迎宾馆、、四季同同达生态态园等，，发展文化化创意和和会议休休闲产业业；依托格力力电器物物流园、、毛庄蔬蔬菜批发发市场等等，发展商贸贸物流业业；依托郑郑州北大大学城，，发展职业业教育；发挥行行政中心心优势，，发展生态态地产业业。长兴路组组团：以长兴路路街道办办事处为为中心。。结合老老鸦陈村村、兴隆隆铺村等等城中村村改造，，建设功功能完善善、辐射射带动能能力强的的综合商贸贸发展区区。发挥中中心城区区优势，，以信基基调味品品城、床床上用品品批发市市场大型型综合商商贸中心心为龙头头，加快快发展商商贸物流流、商务务服务和和餐饮娱娱乐等产产业。到到2015年，常住住人口达达到10万人。花园口组组团：以花园口口镇为主主体。依依托花园口家家具城扩扩建等项项目，发展商贸贸物流业业；依托花花园口旅旅游区、、黄河东东部滩区区，发展休闲闲旅游业业和特色色农业；结合大大庙、京京水、祥祥云寺等等合村并并镇，重重点建设设现代化化的花园口城城市综合合体，发发展商业业地产。到2015年，常住住人口达达到5万人。大河路组组团：以大河路街街道办事事处为主主体。依托大河河工业园园，发展生态态工业；依托奥特特莱斯、、河南四四季水产产物流港港等项目目建设，，发展商贸贸物流业业；依托中中南卡通通城项目目建设，，发展动漫漫游戏产产业；依托丰丰乐农庄庄、XX古桥和和黄河西西滩，发展休闲闲旅游；结合新新庄、铁炉寨、、XX桥桥、牛庄庄、前刘刘、岗李李六个村村合村并并城，重重点建设现代代化的大大河路城城市综合合体，发发展商业业地产。到2015年，常住住人口达达到5万人。古荥组团团：以古荥镇镇为主体体，发挥挥古荥国国家级历历史文化化名镇的的优势，，整合古古荥镇汉汉代冶铁铁遗址、、纪信庙庙、城隍隍庙、孔孔庙、西西山古城城遗址等等历史文文化资源源，保护护和开发发邙岭生生态资源源，逐步步建设功功能齐全全、服务务设施完完善的古荥文化化休闲旅旅游小镇镇，大力发发展休闲旅游游、都市市农业、、旅游地地产等产产业。到2015年，常住住人口达达到7万人。金水北区金水区西西北区将将构建以以居住功功能为主主，提升升区域宜宜居属性性，将打打造区域域级商业业中心，，形成文文化、旅旅游特色色明显的的服务集集聚区，，为区域开开发文化化、旅游游类商业业奠定良良好的市市场基础础金水北区区规划金水西北区金水区西北区范围：该该区域北北起连霍霍高速，，南至北北三环，，东到中中州大道道，西抵抵XX边边界。定位：主定位是是以生活活居住功功能为主主，包含文文化休闲闲、金融融、教育育和科研研功能。。围绕郑郑州文化化旅游聚聚集区开开发建设设，使该区域域成为文文化、观观光旅游游、休闲闲娱乐为为一体的的综合性性、高品品位文化化街区。旅游服务务集聚区区：国基基路文化化休闲旅旅游区充充分利用用已有景景点的品品牌效应应和集聚聚优势，，以培育育文化旅旅游市场场、促进进可持续续发展为为目的，，建设一一处集旅旅游商品品（旅游游用品、、旅游纪纪念品、、全省各各地特色色旅游产产品）销销售、旅旅游特色色服务、、旅行社社业务、、旅游咨咨询及信信息发布布等相关关文化旅旅游经营营项目于于一体的的综合型型文化旅旅游产业业和旅游游服务集集聚区。。房地产业业：区域域19个城中村村改造将将成为城城市区域域开发的