房地产土地开发流程

土地开发业务流程12011.3土地一级开发业务流程

目录2（一）流程的定义1.1流程与业务流程1.2流程的分类（二）土地一级开发2.1土地一级开发定义2.2土地一级开发的政府流程2.3房地产开发主价值链（三）土地一级开发流程制作3.1流程制作步骤3.2步骤1：划分业务阶段3.3

步骤2：确定各业务阶段关键流程3.4

步骤3：确定关键流程目标工作项

3.5

步骤4：制定流程目录

3.6

步骤5：绘制流程全景图（四）土地一级开发流程汇总与编制4.1流程文件汇总4.2土地一级开发流程编制

目录：流程是一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动（ISO9000）。简单地说，流程就是不能靠一个岗位、一个人的技能和能力完成的工作和活动的集合。操作手则是指人用手活动的一种行为，也是一种技能，含义很广泛。一般是指劳动;劳作;或者按照一定的规范和要领操纵动作。工作指引是在不同岗位或不同工作性质而制订的工作思路和工作步骤。3一、流程的定义流程与业务流程流程的主次主要的业务流程是由直接存在于企业的主价值链条上的一系列活动及其之间的关系构成的。一般来说包含了采购、生产、销售等活动。辅助的业务流程是由为主要业务流程提供服务的一系列活动及其之间的关系构成的。一般来说包含了管理、后勤保障、财务等等活动。4一、流程的定义流程与业务流程一、流程的定义

流程的分类5层次主流程(一二级)子流程(三级及以下)重要性核心流程非核心流程关键流程-对组织目标产生影响的流程非关键流程类型业务流程管理支持流程功能组织的管理资源的管理产品实现监视、测量和改进对象内部流程外部流程流程的分类一、流程的定义

主流程与子流程6主流程(一、二级)跨部门或跨多个岗位多个关键活动和职能整体概念性规划子流程(三级及以下)支持上级流程个别部门及部门内部活动为主各阶段详细性规划1.2流程的分类二、土地一级开发

土地一级开发定义2.1土地一级开发的定义

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

7二、土地一级开发

土地一级开发定义2.2土地制度的变迁公共建设1993年以前协议出让1993—2004招拍挂2004年以后8二、土地一级开发

政府对土地一级开发的指导原则9确定土地开发综合策划方案政府委托或公开招标方式确定一级开发主体提供土地开发项目完成后的经营管理方案

组织实施征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则

政府对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制按国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划要求政府规定的土地一级开发流程二、土地一级开发政府对土地一级开发的指导原则2.4土地开发模式政府主导政府+企业主导企业主导10二、土地一级开发政府对土地一级开发的指导原则2.3土地开发的流流程构成政府流程企业管控流程程11二、土地一级开发

土地一级开发中政府阶段性工作12编制实施方案案（市、区两级级土地储备机构构）项目的提出（原土地所有有者或使用者））招标项目授权项目退件项目的提出和初步确定土地征收农转用市政建设办理立项核准准、规划和用地等等手续房屋拆迁验收审核工作作专家审核实施方案委办局联审会会审议实施方案案实施主体的确定

依据招投标暂行办法执行授权企业管理办法的通知实施具体工作签定土地一级开发验收报告组织土地一级开发现场验收收储入市工作作入市交易收购储备

二、土地一级开发

土地一级开发政府审批流程

13二、土地一级开发土地一级开发在企业中所处环节14房地产开发主主价值链（企企业）土地一级开发发房产开发房产经营投资决策规划设计招商采购施工销售物业管理商业经营融资投资决策征地拆迁市政建设产品研发商业策划融资投资决策融资产品研发商业策划项目拓展融资成本控制客户服务品牌联盟商业经营物业管理整合服务成本控制三、土地一级开发流程制作

流程制作步骤15理解流程编制流程完善流程确定业务工作作项确定流程目录录流程全景图3.1流程制作步骤骤企业主价值链链三、土地一级开发流程制作

步骤1:划分业务阶段16Ⅰ项目论证决策策、获取阶段段ⅡⅢⅣⅤ规划设计阶段段项目实施准备备阶段项目实施管理理阶段入市交易阶段段三、土地一级开发流程制作步骤2：确定各业务阶段关键流程17项目论证决策策、获取阶段段规划设计阶段段项目实施准备备阶段项目实施管理理阶段入市交易阶段段三、土地一级开发流程制作步骤3：确定关键流程目标工作项18某司土地一级开发业务关键目标工作项土地开发主价值链流程中职能部门与项目部职责划分注:主责部门填▲,协作部门填△阶段序号目标工作项公司职能部门项目部输入文档输出文档项目管理中心项目拓展部规划设计部经营部成本管理部市政工程部建筑研究部财务管理部人力行政部企业发展部审计部项目总经理市场发展部经营部合约部征地安置部拆迁部安置房部市政管理部实施阶段4征地实施

▲

4.1规划意见书办理

▲

控规规划意见书4.2立项批复办理

▲

规划意见书

4.3建设项目用地预审

▲

△

△

△

规划意见书建设项目用地预审意见4.5征地批复申请文件准备△

△△

△

△▲

规划意见书文件上报4.6征地安置补偿协议办理△

△

△

▲

征地方案签订协议4.7征地批复申报办理△

▲

△

△△△

政府规定相关文件提交取得征地批复4.8征地工作实施△

△

△△▲

征地安置补偿协议付款凭证4.9转非安置实施△

△

△△△

△△▲

征地安置补偿协议缴费单、户口簿4.10青苗地上物补偿办理△

△

△

△△▲

征地安置补偿协议现场清理4.11办理征地结案表△

△

△

▲

征地安置补偿完成相关证明取得征地结案表4.12建设用地规划许可证办理

▲

△

△

△

征地批复建设用地规划许可证4.13建设用地批准书办理

▲

△

△

△

建设用地规划许可证、征地结案表建设用地批准书4.14征地成本审核△

△▲△

△

△

△△△

征地成本汇总表征地成本审核报告三、土地一级开发流程制作步骤4：制定流程目录19某司土地一级开发流程目录序号工作阶段一级流程二级流程三级流程1Ⅰ.

战略阶段1年度战略规划编制流程

22年度经营计划编制流程

33年度财务预算编制流程3.1项目经济分析流程

44年度绩效目标设定流程

5Ⅱ.

项目论证决策与获取阶段5土地获取流程5.1项目论证流程5.1.1项目信息搜集流程65.1.2目标土地的可行性研究编制流程75.1.3项目投标流程85.2组建项目核心团队流程

三、土地一级开发流程制作

步骤4：制定流程目录20某司土地一级开发流程目录序号工作阶段一级流程二级流程三级流程9Ⅲ.

规划设计阶段6规划设计流程6.1控规设计及调整流程6.1.1设计单位选定流程106.1.2设计成果(咨询方案)评价流程116.1.3设计成果归档流程126.2大市政规划设计流程

136.3大市政施工图设计流程

146.4安置房设计流程6.4.1规划及建筑单体方案设计流程156.4.2建筑扩初及施工图设计流程166.4.3景观设计设计流程176.4.4室内设计设计流程186.4.5总图及小市政设计流程197品牌规划推广流程7.1总体策划方案编制流程

207.2策划、品牌推广实施管理流程

三、土地一级开发流程制作

步骤4：制定流程目录21某司基业土地一级开发流程目录序号工作阶段一级流程二级流程三级流程21Ⅳ.

项目实施管理阶段8项目实施准备流程8.1项目控制性总体计划编制流程

228.2手续办理

239项目实施管理流程9.1征地实施管理9.1.1征地批复办理流程249.1.2转居转工管理流程259.1.3青苗补偿管理流程269.2拆迁实施管理9.2.1企业拆迁管理流程279.2.2民宅征地拆迁实施管理流程289.2.3旧村改造实施管理流程299.2.4拆迁裁决工作管理流程309.3安置房建设管理9.3.1安置房手续办理流程319.3.2安置房销售管理流程329.3.3产品移交流程三、土地一级开发流程制作

步骤4：制定流程目录22某司基业土地一级开发流程目录序号工作阶段一级流程二级流程三级流程33Ⅳ.

项目实施管理阶段9项目实施管理流程9.4市政工程建设管理9.4.1项目招标管理流程349.4.2工程变更、洽商及工程指令管理流程359.4.3工程合同、付款管理流程369.4.4市政工程竣工验收流程379.4.5过程成本监控管理389.4.6过程技术监控管理399.4.7过程质量监控管理409.4.8过程进度监控管理419.5内部验收管理

42