假日风景项目交付验房交底报告82P

11月-221中粮万科假日风景项目

北五塔、CPT集中交付验房交底假日风景项目客户关系组2008年12月26日11月-222目录

一、验房原则二、综述篇三、建筑、园林四、设备篇五、管理篇六、统一说辞（设计、使用问题、业主易提问题的）11月-223一、验房原则11月-224

验房原则

一、态度轻松对待客户，有激情，态度谦和、诚恳。公司利益为重，不主动提及质量缺陷或者设计缺陷。灵活机动，避免给客户狡辩嫌疑。没有把握的事不说、少说为宜，避免含混不清的答复，对于不清楚的事情要及时与现场相关部门人员沟通，不可随意承诺。例如：“没问题，这个事您交给我吧”11月-225我们是代表万科公司为客户履行房屋交付验收工作的人员。验房员要求着装统一，干净整洁，注意个人卫生；工作精神饱满、充满自信、面带微笑，对客户亲切、友好、诚恳；言行举止大方、得体，坐立行走姿态自然、端庄；工作中做到走路轻、说话慢、操作稳，讲究方法，条理清晰。

验房原则

二、基本要求11月-226验房原则三、原则首问负责制：对业主提出的各类问题应负责询问各部门及时回复。全权接待原则：从接待到离开，所遇到的各类事情建议都由接待人员给予考虑。主动引导验房，强调优势，突出特点记录客户问题后离场前复述一遍，避免信息遗漏，同时使客户感到受尊重。待房屋所有项验收完毕后，关好户内所有门窗、截门、电源，并将配电箱内所有电源关闭。11月-227验房引导辞1、自我介绍：“您好，我们是万科物业×××，很高兴为您服务，接下来由我带将为您进行房屋验收工作。”2、告知客户由于接待能力有限，验房时间控制在40分钟以内。3、保持主动与客户沟通、注意服务礼仪。例如：单元门禁、信报箱位置介绍，客户先上电梯原则等。四、自我介绍及服务礼仪11月-228验房引导（户内）路线五、户内引领路线11月-229二、综述篇11月-2210项目简介

规划设计及建筑施工图设计：北京市建筑设计研究院（简称BIAD）建筑单体立面设计：北京市墨臣建筑设计事务所景观设计：中国建筑设计研究院园林景观所

承建商：江苏中兴建设有限公司监理：北京日日豪监理工程有限公司11月月-2211项目目概概况况小区区总总建建筑筑面面积积：：约约50万平平米米住宅宅建建筑筑面面积积：约约35万平平米米（（C地块块17.5万，，其其中中住住宅宅约约13.6万平平米米））占地地面面积积：：22.65万平平米米总户户数数：：其其中中C地块块住住宅宅1255户、、loft135户，，此次次具具备备参参观观条条件件住住宅宅276户、、loft135户，，合合计计411户。。容积积率率：：1.94小区区绿绿化化率率：：30%建筑筑形形态态（C地块块））北五五塔塔地地上上最最高高15层、、CPT地上上最最高高9层，，地地下下1层住宅宅层层高高：：北五五塔塔层层高高2.8米CPT层高高5.3米11月月-2212楼、、房房号号排排列列单元元号号：：自自东东向向西西排排列列为为1单元元、、2单元元………房号号：：从从电电梯梯轿轿箱箱出出来来后后，，右右侧侧（（东东边边））01房、、左左侧侧（（西西边边））02房现场场已已贴贴门门牌牌标标识识11月月-2213结构构形形式式北五五塔塔———现浇浇混混凝凝土土剪剪力力墙墙结结构构CPT-1————现浇浇混混凝凝土土框框架架剪剪力力墙墙结结构构隔墙墙为为陶陶粒粒混混凝凝土土砌砌块块及灰灰砂砂砖砖11月月-2214小区示示意图图C-2#C-4#C-7#C-8#C-14#C-9#C-3#C-5#C-15#C-18#C-16#C-6#C-17#假日风风景项项目C区呈较较规则则的长长方形形，整整体规规划是是3排行列列式小小高层层住宅宅和东东西侧侧多层层建筑筑的围围合方方式，，形成成了8个大的的院落落空间间。C-12#C-13#C-10#C-1#C-11#CPT#红色部部分为为此次次开放放范围围蓝色部部分为为已经经交付付范围围11月月-2215三、建建筑、、园林林篇11月-2216园林设计定位北京中粮•万科假日风风景项目位位于丰台区区西奥体育育中心及丰丰台现代制制造业中心心之间，对对应客户群群的年龄层层次较为年年轻，且场场地的自然然条件较紫紫台空间更更为开敞，，空间更富富于变化性性。因此，，我们将景景观设计的的风格定位位为高品质质的现代中中式风格的的自然风景景园。11月-2217园林设计理念：：自然风景+现代+中式大树，坡地地，流水水，自然然石……节奏，空间间，同建建筑联系……唯美，细节节，竹……11月-2218外立面低层部分为为石材，高高层部分为为仿砖涂料料11月-2219屋面做法屋面从下至至上做法：：1、结构层钢钢筋混凝土土屋面板。。2、保温层挤挤塑板60厚。3、陶粒混凝凝土找坡。。4、防水采用用3+3东方雨虹SBS卷材防水。。5、最上部为为细石砼保保护层，局局部上人部部位贴面砖砖。11月-2220单元门单元门设设可视对对讲门禁禁系统11月-2221信报箱位置设置置在单元元门内11月-2222户门户门：上上海轩源源钢质门门，满足足防火要要求门槛:不锈钢材材质，用用途为防防火要求求11月-2223塑钢窗（（北五塔塔住宅））塑钢窗厂厂商：欧欧鹏型材：LG彩色塑钢钢纱扇：平平开窗为为固定纱纱窗，上上悬窗为为隐形纱纱窗11月-2224铝合金窗窗（CPT-1）铝合金窗厂商商：东方顺达达纱扇：折叠纱纱窗11月-2225四、设备篇11月-2226单元公共电梯梯电梯品牌：““通力”无机机房电梯为了防止电梯梯噪音，紧邻邻居室处在电电梯井墙上采采取了降噪处处理。11月月-2227水表冷水表表采用用湿式式旋翼翼机械械表,中水表表为卡卡表，，设于于电梯梯间管管井内内11月月-2228给水管管给水管管：采采用给给水PPR(无规共共聚聚聚丙烯烯)管材11月月-2229排水管管地上（（室内内）排排水管管材采采用UPVC塑料管管地下排排水管管材采采用柔柔性铸铸铁排排水管管,管外壁壁做防防结露露保温温.11月月-2230燃气表表燃气表表采用用卡式式燃气气表11月月-2231地板板采采暖暖户内内除除卫卫生生间间采采用用散散热热器器采采暖暖外外均均采采用用低低温温热热水水地地板板辐辐射射采采暖暖方方式式，，管管材材为为““伟星星牌牌””PERT管材材”.11月月-2232散热热器器卫生生间间散散热热器器采采用用品品牌牌为为““太太阳阳花花””的的散散热热器器11月-2233温控器北五塔每每户设置置了温控控器，位位置在厨厨房进门门处。卫生间散散热片设设控制阀阀。设置温控控器并不不是目前前可以分分户计量量收费，，目的是是为了满满足国家家提倡节节能环保保。同时时，满足足将来政政府相关关部门出出台热表表计费政政策后进进行实施施。11月-2234灯具灯具：普普通灯泡泡（无保保修）11月-2235电器面板板西蒙开关关11月月-2236插座空调插插座：：采用用单项项三孔孔带开开关插插座，，250V16A，引导导客户户按此此参数数选配配空调调11月月-2237弱电柜柜普天弱弱电箱箱电视：：歌华华有线线宽带：：网通通北京京公司司11月月-2238安防系系统（（一））可视对对讲：：显示示屏为为黑白白显示示器小区设设安防防和周周界红红外系系统11月-2239安防系统（（二）紧急报警/安全按钮（（手动报警）11月-2240安防系统（（三）紧急报警/红外幕帘（最底层住住宅均设置置，例如CPT1#、北五塔1#为3层，北五塔塔10#、11#、12#、13#、均为二层层）11月-2241五、管理篇篇11月月-2242物业业服服务务单单位位及及收收费费标标准准物业业服服务务公公司司：：北京京万万科科物物业业服服务务有有限限公公司司物业业费费收收费费标标准准：：高层层：：2.6元/月/平方方米米；；CPT1：2.6元/月/平方方米米；；商业业：：3.5元/月/平方方米米；；11月月-2243六、、共共性性问问题题及及统统一一说说辞辞11月-2244统一说辞序号要点具体内容备注1室内问题维修、售后服务、保修期“两书”尤其是质量保证书，开发商责任，万科良好的售后服务体系现场设置有客户关系中心，办公室设置在1#楼西侧二层。北京统一报修电话：65850101。2室内电器、设备设施保修期对讲厂家提供保修《销售合同》中、《质量保证书》中明确约定3检查口排水管井安装有检查口，禁止私自拆改，物业有相应管理规定有过多起惨痛教训11月-2245统一说辞序号要点具体内容备注4门窗卡位死、刮扇强调可调整，可修复，卡位有助于封闭窗户有气密性、水密性、抗风压性，窗扇紧，有助于气密性和水密性。5楼间距、采光符合标准，严格按照规范设计强调间距符合，不提日照时间标准6面对客户带来的专业人员这种情况普遍。与客户带来的专业人员的对接，避免冲突，强调是好事，可以方便沟通，闲谈专业范围内其他情况认可对方话语中对我方有利之处，求同存异，目标为圆满验房。11月-2246统一说辞序号要点具体内容备注7客户的额外要求类似要求换锁芯等。打消客户疑虑，提供的产品就是如此，如果客户想更换可以请客服提供资源信息，但需要客户与厂家私下联系，万科不介入。提醒客户可能收取一定费用8记录单的回收现场设专人（看房协调岗）回收。9沟通技巧1.参与客户对家具摆放，装饰和未来生活的设想。2.避免在一个地方逗留、对一个问题纠缠，不要被业主话题扯远；3.填单子以自己人填写，尽量不要一项一项的填写4、不得承诺“一周内问题回复、这件事交给我您放心”等说辞。我们不说万科是质量最好的公司，我们只说万科是最负责任的公司。11月-2247统一说辞序号要点具体内容备注10契税征收标准2006年北京市地税局公布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》享受优惠政策普通住房标准即应同时满足以下三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；3、实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。按照国家2008年11月24日发布的《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均价格的通知》在同时满足原来的三个条件基础上，四环至五环之间总价低于165万的普通住宅，在3%税率基础上减办征收契税。非普通住宅按照正常标准收取契税。实测面积在90平米以下的，第一次购房，可以享受1%的税率。征收部门地税局，如客户一次性付款，且不委托办证，办理入住时可不缴纳此项费用，否则均需在入住前缴纳完毕。由于开发商无法核定客户是否符合此税率，所以客户执行到地税部门缴纳，以地税部门核对为准。11月月-2248统一说说辞序号要点具体内容备注11公共维修基金（住宅专项维修资金）交存标准根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），现就我市住宅专项维修资金的交存标准通知如下：2008年2月1日起签订商品住宅买卖合同（包括其他转让协议，以下同）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；高层（六层以上）为200元/建筑平方米。

该项费用征收部门为小区办（北京市居住小区管理办公室），业主应当在办理房屋入住手续前交存首期住宅专项维修资金，具体时间应当在商品住宅买卖合同中明确约定。

11月月-2249打压闭闭水问问题问问题投诉内内容：：交付当当天卫卫生间间防水水和给给水管管道如如何验验收；；统一说说辞：：在客户户入住住后，，装修修前物物业统统一安安排闭闭水打打压试试验并并请客客户签签字确确认。。11月月-2250加装燃燃气热热水器器问题题投诉内内容：：前期客客户有有加装装热水水器需需求，，但外外墙没没有开开强排排孔，，希望望在厨厨房阳阳台墙墙面统统一开开孔，，安排排燃气气热水水器强强排管管。统一说说辞：：很抱歉歉，我我们不不提供供此项项服务务。11月-2251供暖协议费费用收取问问题投诉内容:供暖协议中中地暖分户户计量：30/平米，合同同上写得比比较模糊““按分户计计量设计””统一说辞：：万科设计并并安装了供供热分户计计量表，兑兑现了销售售承诺，具具备了供热热分户计计量条件。。只要政府府相关部门门出台热表表计费政策策和计价标标准，万科科可及时根根据客户需需要协调专专业供热公公司按照政政策计量和和取费。11月-2252户型图显示示空调机位位与现场不不一致问题题北五塔中1#、10、13#楼，B2、B2反户型次卧卧空调机位位现场分别别在西侧和和东侧，合合同附图表表示分别为为东侧和西西侧，现场场与合同附附图不符，，共涉及36户。统一说辞：：不主动向向客户介绍绍。实际不不会影响客客户安装使使用。合同附图空空调位置实际空调位位置11月-2253户门品质低低\防盗功能问问题客户反映户户门材质较较差。统一说辞：：目前房屋的的入户门与与样板间及及合同交房房标准一致致，户门具具备上下通通锁，同时时从小区安安防角度引引导客户。。11月-2254入户门开启启易撞墙问问题投诉内容：：考虑入户门门开启撞墙墙，建议安安装门吸防防止撞墙或或采取其他他措施。统一说辞辞：入户门会会统一加加装门碰碰。11月-2255房屋净高高低/高度不一一问题统一说辞辞：层高为2.8米，中间间包含结结构楼板板层、地地采暖管管道层及及地面保保温隔热热层、天天花装饰饰面层等等。因此，以以上做法法占据一一定的空空间由于房屋屋各个房房间开间间、进深深不同，，导致楼楼板的厚厚度设计计不一致致，因此此会出现现净高不不一。11月-2256客厅内出现四四个灯位作用用分别是什么么？1243统一说辞：1号灯位设计为为玄关灯2号灯位设计为为餐厅灯3号灯位设计为为备用灯口例例如筒灯4号灯位设计为为客厅灯位11月-2257厨房、卫生生间墙面拉拉毛问题投诉问题：：厨房、卫生生间墙面拉拉毛处理与与合同约定定不一致。。合同约定：：墙面：水泥泥砂浆毛面面，预留装装修面层。。统一说辞：：墙面做法法为水泥胶胶浆扫毛，，满足质量量验收标准准，可直接接贴砖。11月-2258燃气管道影影响问题厨房靠窗处处燃气管位位置影响面面积，要求求将管道贴贴墙。统一说辞：：燃气管道到到墙体的距距离符合规规范要求，，不能进行行更改。11月-2259厨房无热水水管问题客户反映厨厨房未设置置热水管，，非常不方方便，要求求加装热水水管。统一说辞：：首先项目本本身不具备备24小时热水，，另按照原原设计厨房房考虑预留留厨宝位置置，加装后后可以满足足热水需求求。11月-2260顶板不平，房房间四角高度度不一致客户反映房间间内出现顶板板不平，房间间四角高度不不一致现象。。统一说辞：针针对出现房间间四角不平，，误差值超出出施工误差要要求的进行行整改。11月-2261北向卧室无网网络、有线电电视接口问题题统一说辞：此处与原设计计一致，且购购房合同中交交房标准对网网络及有线电电视的位置已已经作了描述述，如需加装装端口引导在在装修过程中中解决。11月-2262主卫处灯位设设计统一说辞：此处灯位主要要考虑放置衣衣柜后照明。。若客户不将将衣柜按原设设计位置摆放放，灯位调整整需装修自行行解决。11月月-2263边单元元主卫卫排水水管高高度最最低点点低于于窗上上沿，，影响响装修修。统一说说辞：：客户户可在在装修修时进进行将将吊顶顶靠窗窗处做做窗帘帘盒处处理。。11月月-2264卫生间间内出出现两两个灯灯位统一说说辞：：其中一一个为为照明明灯位位，另另一个个为浴浴霸、、排风风扇等等备用用电源源位11月月-2265卫生间间地面面与卧卧室地地面无无高差差（标标高））问题题客户反反映卫卫生间间内高高度与与卧室室高度度高差差过低低，如如果按按卫生生间内内预留留地漏漏高度度装修修完，，很有有可能能卫生生间地地面高高于卧卧室地地面，，要求求解决决。统一说说辞：：首先规规范中中对此此没有有明确确规定定，另另外在在装修修时一一般门门口下下方会会安装装过门门石，，能够够形成成有效效挡水水高度度。11月月-2266主/次卫卫热热水水不不能能连连通通问问题题客户户反反映映主主次次卫卫热热水水管管不不相相通通，，对对今今后后很很不不方方便便，，需需加加装装两两个个热热水水器器，，要要求求接接通通两两个个卫卫生生间间热热水水管管。。统一一说说辞辞：：按照照原原设设计计考考虑虑主主卫卫、、次次卫卫分分别别安安装装电电热热水水器器。。如如需需要要连连通通引引导导在在装装修修过过程程中中自自行行解解决决。。11月月-22671#、10#、13#边单单元元次次卫卫窗窗户户尺尺寸寸相相对对较较窄窄，，估估计计玻玻璃璃净净宽宽度度在在15CM左右右。。统一一说说辞辞：：此处处设设计计是是丰丰富富外外立立面面效效果果.11月-2268平开窗向向内开启启问题统一说辞辞：根据《住宅建筑筑门窗应应用技术术规范》，高层平平开窗不不宜外开开。11月-2269室内栏杆杆统一说辞辞：规范要求求，必须须加装栏栏杆，如如拆除只只能业主主装修时时自行解解决。11月-2270塑钢窗品质低低及施工质量量差问题投诉内容：客户反映塑钢钢窗、纱窗品品质低，材质质及施工粗糙糙，要求更换换铝合金窗。。统一说辞：塑钢窗户的质质量是符合规规范且已做过过水密性、气气密性等试验验，采用塑钢钢窗是考虑符符合当前国家家提出的节能能环保政策导导向，此外窗窗户与样板间间及购房合同同交房标准中中是相符的，，针对个别窗窗户存在的安安装质量问题题可以进行维维修。隐形纱窗的优优点：外表美美观大方，缺缺点是非专业业人员不易拆拆装，很难清清洗，容易出出现故障，经经常需要维修修。固定纱窗的优优点：密封性性好，防蚊虫虫功能好，拆拆装相对简便便，容易清洗洗，基本无故故障；缺点是是：固定纱窗窗的外观不够够美观时尚。。11月-22712层、3层厨房窗户户外两侧有有外挂石材材，户型图图没有，影影响采光。。统一说辞：：此处设计是是丰富外立立面效果，，室内采光光符合设计计规范要求求。11月-2272主卧门口墙墙有空的感感觉统一说辞：：为了降低电电梯噪音，，在电梯井井墙上采取取了降噪处处理。11月-2273顶层厨房外外侧有消防防通道，存存在安全隐隐患。统一说辞：：此处为消防防通道，平平时锁定，，只在紧急急情况时开开启使用。。同时安全全员加强巡巡视。1