中海项目总监特训第六课→工程管理

项目总监工程应知应会苏州公司

陈驰2019年08月加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”前言项目总监是项目目标实现的总负责人……，是项目开发团队完成任务的中心、是开放团队人才培养的主体，是项目实施的推动者，对项目目标达成负直接责任…（摘自《地区项目总监岗位指引》）工程应知应会目的在于落实项目开发中工程建造从推演、施工、到最终交付的管理行为；工程管理从制度、考核、到奖惩的管理理念，从而实现工程实体的完美交付，达到业主满意，维护并保持“工科中海”的行业美誉！加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”工程制度工程推演工程安全工程考核工程维修12345目录CONTENTS加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”01工程制度加房地产精英QQ群582644255

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工程制度架构

制度工程管理三级管理架构决策总部区域地区地区工程管理部项目部工程团队监督执行工程管理工程维保机电管理精装管理加房地产精英QQ群582644255

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工程制度架构

制度工程管理三级管理架构总部工程管理的定位与职责定位：建章立制、推动创新、考核评价、风险监管。职责：制定公司年度工程管理目标；制定工程管理指标，监控工程实施效果，对地区进行考评；重点监控竣工、入伙及发生重大偏离风险项目。区域工程管理的定位与职责定位：属地化职能管控中心。职责：监管区域内工程实施过程；重点监控区域内的风险项目，督促检讨纠偏。地区工程管理的定位与职责定位：执行机构，地区工程质量、进度、安全的责任主体，管控过程，负责结果。职责：全过程工程实施推进，执行集团、区域工程管理各项要求。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度7个

工程类管理制度2个

工程业务考核文件1套

质量安全评估体系制度28个

专业标准体系文件加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度管理制度

考核文件

评估体系

标准体系《中海发展工程管理制度》主制度/框架制度01.《工程策划管理办法》02.《工程进度管理办法》03.《工程质量管理办法》04.《工程技术管理办法》05.《项目开发安全生产管理办法》06.《工程维修管理办法》中海发展工程管理三级架构和职责；6个专项制度的框架要求。专项制度具体管理要求；操作、流程、时限、考核等要求。加房地产精英QQ群582644255

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工程制度架构

制度管理制度

考核文件

评估体系

标准体系2份

工程业务考核文件

中海星管理办法

工程职能线评价细则1套

质量安全评估体系

过程评估：周评估、月评估、综合评估

交付评估

材料抽检

安全飞检加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度管理制度

考核文件

评估体系

标准体系xx个

专业标准体系文件

包括7部分：组织管理、图纸进度、安全文明、施工指引、质量通病防治、交付标准、维保及移交。

包括x'x个文件，约39万字。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度管理目标各地区应根据自己的实际情况，设置相应的、进取的管理目标。序号1管理目标或指标序号9管理目标或指标集中交付户均问题数综合评估交付评估21011入伙一年内的户均问题数入伙一年内户均渗漏数34交付景观园林观感质量交付公共区域观感质量1213第三方房屋质量满意度第三方整改维修满意度56交付外立面观感质量物业承接查验销项率141516材料抽检安全目标78入伙三个月内的维修指标入伙三个月至一年内的维修指标负面报道、维修群诉加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度过程开放•为展示中海品牌形象，增强客户对中海产品品质的认同感，同时以客户视角发现问题并提前采取预控措施，促进工程品质，降低交付风险，提高客户满意度，特制定本指引。•建议具备条件的项目开展“工地过程开放”活动，即项目营销团队组织

“准业主”、“业主”参观施工现场，项目工程团队、客服、物业配合。如有需要地区公司营销策划部亦可灵活安排“意向客户”参观。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度工地开放日••工程部、运营部、客服部联合发文开放日活动启动时间不晚于交付前30天，结束时间不晚于项目交付前25天加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度综合评估综合评估=实测实量xx%+安全文明XX%+质量风险×XX%综合评估实测实量

35%安全文明

25%文明施工30%工完场清25%质量风险

40%土建施工

装饰施工结构安全

施工材料混凝土工程工业化安全生产70%三宝四口五临边20%防水工程砌筑工程设备安装抹灰工程装饰工程门窗工程脚手架及卸料平台30%安全用电20%施工机具5%材料堆放15%场地、道路20%集中加工区15%文字标识15%防渗漏防渗漏防空鼓开裂成品保护防空鼓开裂机械设备10%基坑支护5%现场办公与住宿10%防火10%加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度综合评估综合评估开始和结束的条件说明：楼栋实测实量开始条件实测实量结束条件备注说明楼栋≥18层有6个标准层拆模开始实测有2个标准层拆模开始实测1、对毛坯交付、精装交付项

1、使用铝模的楼栋，铝目：竣工备案完成或无新

模板拆除后即具备实测楼栋＜18层增工作面；要求（不含顶撑）；2、毛坯竣工后再精装施工项

2、装修交付任意楼栋第目，则评估继续铺排，直

一遍腻子完成10层即具独栋别墅：±0以上结构全部拆模至少10套别墅至无新工作面；备实测要求；非独栋别墅：±0以上结构2层拆模完成加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度综合评估

过程评估体系V5.0：评估层级：周评估、月评估、综合评估冬歇期间不参评公司：哈尔滨、沈阳、长春、新疆评估具体指标要求，适时调整

评估运用：外部，考核施工单位（停标6个月）内部：作为项目过程考核中海星奖罚依据作为工程职能线评价指标之一内部约谈作为工程线人员绩效考核依据加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度材料管理-分级管控制定材料抽检制度，并组织实施；对全集团在建项目工程材料质量情况动态监控总部区域地区贯彻执行集团材料抽检制度，并随机对各地区材料进行抽检贯彻执行集团材料抽检制度，并及时对材料进行全面检查确保真材实料、杜绝假冒伪劣！加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度材料管理-材料抽检要求

地区各项目部：按照规范对材料实施检查和报验

地区工程管理部：在项目实施全过程中，按标段随机抽取不少于10种材料，每月抽不少于1项

区域运营管理部：在项目施工全过程中按标段随机抽取不少于1种材料

总部工程管理部：委托第三方飞检，每季度一次，抽检内容随需而变施工阶段地基集团飞检材料内容水泥、混凝土、钢筋、集料、掺合料、砂浆水泥、混凝土、钢筋、集料、掺合料、砂浆、抹灰干粉材料、入户门、户内门、防火门、塑钢型材、胶粘剂、镀锌钢管、墙体材料主体施工

（各类砖和加气块）、保温系统材料（保温板、网格布、锚栓等）、电线电缆、栏杆工程、消防设备（消火栓、消火栓箱等）、低压配电柜、铝合金型材、电线辅助材料（桥架、电气配管、线槽）、紧定管、钢塑复合管、电缆桥架、风道、HDPE双壁波纹管装修板材（石膏板、木工板、硅酸钙板、天然石材、外墙砖）、铝扣板、室内灯具、井盖、开关插座、户内配电箱、墙地砖、橱柜装修收纳、卫浴洁具加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度材料管理-不合格处罚措施

项目部、地区、区域：按合同或按各自制定的处罚办法执行；

总部工程管理部：委托第三方飞检，每季度一次，抽检内容随需而变指标运用对象地区运用条件运用结果一颗黄星备注一类材料：混凝土、钢筋及钢筋连接、防水卷材及涂料、外墙保温用锚栓、结构胶、预应力锚索。同一种一类材料在连续两次材料飞检中抽检结果不合格材料飞检解释说明：1）对地区公司，参与抽检的项目，累计，同一种一类材料连续两次不合格，罚一颗黄星；2）不考虑一类材料的供应商、生产批次：如，两次钢筋不合格，则对地区公司罚一颗黄星加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度技术管理-复杂基坑支护方案评审（已上线）

总部组织的复杂基坑支护方案评审包括：

地下室3层及以上；

基坑深度12m及以上；

软土地质条件的基坑支护；

工程预计成本超过2000万元的基坑支护;加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度技术管理-基础选型和试桩结果评审（已上线）

主要内容包括：

所有项目均进行基础选型技术交流；

确定采用桩基后，开始试桩工作；

总部对试桩结果进行资料评审；确保安全、节约成本、便于施工加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度

2017年至2018年期间，新技术的采用明显提升；

2019年进一步加大采用范围，细化技术细节：高层建筑全面采用铝模、爬架、全砼外墙、薄抹灰技术，深入研究、交流、提升新技术工艺。推广建造技术24层以上楼栋使用新技术占比情况对比加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度推广建造技术加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度信息化技术

日常巡检

工序验收

检查评估

专项检查工程APP信息化技术智慧工地BIM技

地库机电综合管线

室外管线

视频监控

工人实名制术加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度交付评估交付评估（毛坯）=实测实量10%+工程观感70%（毛坯）+园林景10%+试验专项10%交付评估（精装）=实测实量5%+工程观感75%（精装）+园林景10%+试验专项10%加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度交付评估

交付前评估流程交付前XX天各分项工程完成组织一户一验交付前XX天集团组织第三方交付评估交付交付前XX天地区公司组织工地开放日加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度交付评估

交付评估体系V4.0：

以交付观感质量效果和基本建筑功能为主

评估体系动态调整

交付评估成绩运用：

作为交付项目中海星奖罚依据

作为工程职能线评价指标之一

作为工程线人员绩效考核依据加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度交付评估交付评估条件说明：1）一个交付批次只做一次评估；2）所有功能区域必须全部评估；3）评估分为毛坯和精装两种形式；4）地库即使延期交付也要参与评估，要求在交付时工序全部完毕；5）对景观、地下车库的划分，可按照毛坯、精装交付范围相应对应的区域；加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度工程质量即时奖罚制度加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第一部分

工程制度架构

制度必须保证按期入伙！！！坚决杜绝因质量问题引起的群诉事件！！！加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”02工程推演加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第二部分

工程推演工程推演：“我的地盘我做主”•

项目“预备会、启动会”前，推演项目发展节奏，确定项目发展目标；•

在总包定标前编制完成，用于指导总包招标；•

策划重点围绕总平面布置、开工前准备、总包招标要求、工程重点难点等工作。一阶段工程推演•

在总包招标过程中对一阶段优化，形成二阶段推演；•

可根据总包进场后的实际情况适当调整。二阶段工程推演•

在专项工程招标前完成；•

主要针对重要分项工程，强化预控管理。专项策划加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第二部分

工程推演一阶段推演重点关注内容

具体内容可参考一阶段推演模板1、项目基本情况：开放项目信息、地块自身信息、现场配套接驳等2、确定管理目标：管理目标根据具体项目而确定3、工序穿插思路：地下室穿插、外立面穿插、装修穿插、平面穿插等4、平面立面动线：出入口、道路平面动线；塔吊、电梯垂直运输立面动线5、落实技术使用：地质状况，试桩，结构选型，新技术等等6、信息化使用：智慧工地、BIM、工程APP等7、识别工程风险：报建风险、工程风险、大型活动、土地风险、危大工程清单等加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”03工程安全加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

工程安全安全管理目标杜绝死亡事故，杜绝重大及以上事故，遏制较大事故，减少一般事故，不出现职业健康损誉事件。安全管理原则必须坚持“安全第一、预防为主和综合治理”的方针，按照“管业务必须管安全、管生产经营必须管安全”的原则，落实“谁主管、谁负责，谁审批、谁负责，谁检查、谁负责”的项目开发安全生产管理原则，负责本级机构的安全生产工作。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

工程安全安全管理组织架构主任：刘慧明成员：王华、王林林、朱永年、徐江、陈真秘书：朱永年（兼）安全生产监督管理委员会安全总监刘慧明区域公司安全生产监督管理小组组长：区域总经理成员：区域发展分管领导、成本分管领导、客服分管领导秘书：区域发展分管领导（兼）总部工程管理部地区公司安全生产监督管理小组组长：地区总经理成员：地区工程分管领导、各项目总监、运营总经理、成本分管领导、客服分管领导秘书：地区工程分管领导（兼）XX区域安全生产监督管理小组XX区域安全生产监督管理小组商业公司中建国际天山公司XX地区生产监督管理小组XX地区安全生产监督管理小组安全生产监督管理小组安全生产监督管理小组安全生产监督管理小组加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

工程安全管理责任界定

安全生产监督管理委员会是688安全管理最高决策机构；

总部工程管理部负责688安全工作的日常运行；

地区总经理是本地区安全管理第一责任人；

地区工程管理部是本地区安全管理实施主体；

项目总是项目安全生产第一责任人；

项目发展工程团队是项目安全管理实施主体；加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

工程安全安全责任书—2019部分内容摘录三、责任与权限3、项目发展部1）项目总是项目安全生产第一责任人，对项目的安全生产工作全面负责；2）项目发展工程团队是项目安全管理的实施主体；3）编制项目安全专项策划并组织实施；4）组织监理、总包及其它合作单位每周开展安全检查，对项目存在的安全风险，立即整改，按月汇总项目安全生产情况并报地区工程管理部；5）将安全管理相关要求落实到合作单位的招标文件及合同文件中；6）参与编制项目重大安全问题处理方案并按批准的处理方案整改落实。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

工程安全安全管理动作指标运用对象标段运用条件运用结果一颗黄星一颗黄星一颗黄星备注安全文明评估排名后五名安全文明评估排名后三名出现重大安全隐患安全文明安全隐患安全事故综合评估报告项目详见附表1：安全隐患检查一标段类清单大型机械设备倒塌、基坑坍塌、结构坍塌；现场发生火情/火灾死亡1人（含）及以上地区一至三颗黄星如有瞒报追罚两颗黄星加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

工程安全安全隐患一类清单安全隐患检查一类清单（V1.1）检查内容/依据随机抽查现场当前施工单位的安全生产许可证序1一级指标安全内业二级指标施工单位安全生产许可证检查要点1、施工单位安全生产许可证过期；1、人、证到场，当场对照，面试确认符合一致；2、安全员证件过期；3、安全员无证；4、安全员配置数量不足；23施工单位安全员的证件、数量资质文件现场在册安全员与现场安全员的证件、数量一致性土建总包、机电总包的施工资质文件确认是否有效、合规机械设备的所有资质证明文件1、资质证明文件的有效性；2、检查设备出厂合格证，进场时间，计算设备进场是否满足集团要求（塔吊5年，施工电梯3年）（包括但不限于如下性质文件：4

现场机械现场固定机械：塔吊、电梯、吊篮1）产权单位、租赁单位、安装单位的营业证照、资质等；2）正式使用前当地政府部门要求的证件等等）脚手架、爬架1、无验收文件；2、验收文件签字不合格：是指无验收人员签字、验收日期5脚手架、爬架验收脚手架、爬架使用前验收文件1、评审记录合规有效；2、支模架验收资料合格6

模板工程高大支模方案深基坑方案按规范要求的高大支模方案专家评审记录1）按规范要求的深基坑专家评审记录；2）集团要求的深基坑评审记录；1、是否有评审记录；2、评审记录签字、日期是否完整7深基坑8基坑边坡变形观测沉降观测检查变形观测记录观测记录是否适时观测记录是否适时测主体结构沉降观测记录1）现场工人居住的临时板房；1、验收记录文件有效；2、项目部组织的验收设临时板房检查2）现场管理人员用的办公室临时板房加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”04工程考核加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第四部分

工程考核工程职能线评价细则V2.0评价项业务指标面积K值一级指标二级指标权重评价原则地区公司级别工程业务培训及参加集团培训参与度业务培训轮岗交流过程评估5%团队建设工程职能线评价细则V2.0，已下发征询意见，2019年中考核开始实施。-轮岗交流及人才输出综合评估成绩30%10%材料抽检成绩5%安全专项成绩安全管理负面信息工程质量安全负向减分负向减分负向减分负向减分25%安全事故质量事故或事件负面报道维修群诉交付评估成绩房屋质量满意度