房地产开发领域信访问题的调研报告

近以来，因房地产纠纷引发的信访问题日益突出，由于自身利益受到较大侵害，群众常以集体访、非正常上访形式寻求党委政府介入和解决。此类信访问题往往规模较大，涉及资金量大，参与人数多，诉求表达方式激烈，存在群体性事件和极端行为的风险，对维护社会稳定造成很大的负面影响。通过对房地产开发领域信访问题进行分析，希望能够引起领导高度重视，并为决策提供依据。

一、基本情况

呈现叧収的特点：一是涉及资金数额大。无论是公司还是个体，在房地产纠纷中的利益受损量较大，至少数十万，多则上千万。二是涉及人数多。房地产开发信访问题往往涉及几百户群众，因有共同诉求，很容易组织形成一定规模的群体访。三是处理难度大。房地产项目涉及开发建设单位、施工单位、投资方、购房人、债权人等多个群体，一旦发生纠纷各方权利关系复杂，利益相互交织，处理难度很大。四是诉求表达方式激烈。信访群众多采取拉横幅、喊口号、封堵道路、围堵党政办公场所，甚至采取爬高、跳楼等极端个人行为，希望引起政府和社会关注。

二、房地产开发领域信访问题的主要表现

去年以来房地产市场低迷，商品房库存难销，资金回笼缓慢，加之银行贷款十分困难，导致开发企业资金链告急甚至断裂，维系不了开发项目后期运行，由此引发了各类信访问题。

（一）“一房多卖”、违法抵押问题。为尽快回笼资金，部分开发企业在预售商品房时存在“一房多卖”和违法抵押等问题。一是“一房多卖”：房产公司将房屋（包括拆迁安置房）以预售的方式抵押给部分债权人，“名为预售，实为借贷”，许诺如不能按时还款，此房屋归债权人所有，并在房产处进行预售备案。同时又将已备案房屋出售给实际买房人，再次收取购房款。由于资金缺口填补不了，债权人和实际买房人的利益都受到损失，房屋权属存在纠纷。二是违法抵押：将部分付完全款的房屋，在未取得买房人同意的情况下，私自抵押给银行或小额贷款公司进行贷款，由于贷款未及时偿还，致使买房人房产被法院冻结或无法取得房产证，权益受到严重侵害。

（二）非法集资、民间借贷问题。近几年，房地产企业由于资金缺口大，筹资时间紧，靠非法集资、民间借贷快速融资，推进项目的进度。一旦资金偿还不及时，利息不断翻倍，房地产企业债务越来越多。当无力承担时，部分房地产开发商选择出逃躲避债务。从我局接访情况了解，许多债权人受高额利息诱惑，拿出全部积蓄或向亲戚朋友借款以谋取收益，现在损失很大，无法向亲戚朋友交代，此类利益受损群体普遍情绪激动，多次扬言跳楼、越级上访，并且不愿通(来自新文秘网)过司法途径解决问题，称：即便法院判决胜诉，也执行不回来他们的损失。

（三）延期、违约交房问题。主要有三种情况：一是购房合同或拆迁协议约定的交房时间已到，但房屋未交付，有的甚至拖延几年未开工建设，拆迁户长期在外租房，其中部分开发商还存在拖欠过渡费问题，不能按时交房的矛盾尤为突出。二是开发商和承建方存在经济纠纷，致使承建方停止建设。由于开发商未按合同约定支付给承建商工程款，承建商认为后续资金得不到保证，因此不再垫资建设，拒绝交工，致使群众不能按期取得房屋；三是开发商资金链断裂，无法继续楼盘开发。

（四）拖欠农民工工资问题。拖欠农民工工资问题是房地产开发领域的衍生问题。近以来，各级信访部门受理拖欠农民工工资问题较往年明显增多，其中80%以上属于房地产行业。一是农民工合法权益受到侵害。由于房地产开发长期形成的用工和管理方式，农民工基本未签订劳动合同，工资也与包工头的工程款直接挂钩，一旦出现拖欠工资问题，开发商和施工企业往往以承包合同为由，不愿意或不积极出面协调处理。二是施工企业劳务层层转包、无序分包。在经过转包或分包后，工程到最小包工头手中时成为单独的小任务，他们与承建公司或分包施工企业之间的纠纷，往往都转嫁到农民工身上，甚至故意不发工资，将工程款与农民工工资捆绑在一起，组织、唆使小班组长或者农民工采取聚集滋事、围堵党政机关上访等方式，迫使政府部门出面协调。三是房地产开发市场不规范。现实中，房地产开发已形成“企业出牌子，私人老板出钱，包工头雇人，农民工干活”的不正常现象，农民工工资与房地产开发、施工企业完全脱节，甚至存在农民工工资保证金缴纳不到位的情况，一旦出现问题，没有有效的补救措施。四是农民工维权途径受阻。由于农民工欠缺法律知识，加之劳动仲裁和诉讼程序复杂、时间过长，导致农民工不愿到人社部门或法院依法维权次代后，相当部分农民工仍然错误地认为给政府施压能较快解决问题，这成为引发集体上访的重要因素。

三、趋势研判及建议

房地产纠纷引发的信访问题在今后一段时期内仍将继续存在，呈逐年上升趋势，今年来有向多领域蔓延的势头，恶意欠薪讨薪事件也时有发生，极易导致极端信访行为，形成群体性事件，严重影响社会稳定。

（一）开展专项治理活动。将房地产领域问题纳入专项治理活动，房地产领域问题突出的有关地区要成立由党政主要领导为组长，政法部门及相关职能部门组成的工作组，设立专门办公室，协调解决房地产领域突出问题和接待来访群众。

（二）强化责任。对已出现问题的房地产项目，按照“一个项目由一个领导负责包案到底”的原则，实行领导包案制度。同时，建立事前预警、综合协调和应急处理机制，定期对房地产领域突出问题进行排查和研判，做到及时发现、提前介入、果断解决，尽可能把问题解决在萌芽状态。

（三）贯彻落实国务院《关于全面治理拖欠农民工工资问题的意见》（国办发〔2016〕1号）精神，规范劳动用工行为，建立建筑企业用工实名制和由银行代发工资制度。加强房地产用工市场监管，施工总承包企业对分包企业的劳动用工负总责，避免发生违法发包、分包行为和拖欠农民工工资问题。严格执行农民工工资支付保证金制度，在办理工程施工许可证之前，必须提前预存农民工工资保证金，否则不予批准开工建设，特别是有拖欠工资记录的企业，要上浮农民工工资保证金，确保农民工工资及时足额发放。

（四）加强监管，防止“一房二卖”和非法集资。实行商品房网上签约，购房合同及时网上备案管理，防止房地产企业一房二卖、恶意骗贷、非法抵押等行为。加强房地产开发企业非法集资的监管，定期检测房地产企业经营行为，依法对经营管理、财务管理、风险防控、高管履职、信息公开等情况进行调查核实；对发现存在非法集资、民间借贷风险的企业进行警示约谈