长沙华谊小镇项目竞标报告

从这一刻，华谊必将全球瞩目！Thismoment,Huayiwillglobalattention！

长沙华谊小镇项目竞标报告第1页第一部分企业介绍第二部分项目营销思绪投标汇报思绪企业产品中服务文旅项目资源企业基本情况项目市场占位（高度）项目产品建议项目营销策略项目SWOT解析基于……

文旅地产走向解析：文旅地产宏观政策经典项目案例罗列解析：详细案例信息可见附件项目市场占位解析：经过上述两点得出本项目市场高度解析：SWOT分析、SWOT导向分析价格提议业态布局提议客群提议形象提议解析：静态价格模型得出详细价格提议解析：参考之前其它项目市调布局，得出本项目解析：建立在其它项目客群模型基础上，得出本项目解析：以由浅入深，说明组团案名由来总体营销策略营销铺排营销推售营销推广（线上、线下）拓客提议营销思绪阐述长沙华谊小镇项目竞标报告第2页第一部分链家企业文化展示长沙华谊小镇项目竞标报告第3页链家

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不止二手房！

链家高策代理销售金额突破亿元长沙华谊小镇项目竞标报告第4页链家高策代理用事实说话PartC.1链家收购国内著名地产代理品牌——高策机构。【当前，链家新房已布局全国25城，合作房企300家，1965个项目】长沙华谊小镇项目竞标报告第5页链家高策专业地产服务体系PartC.2前期顾问大数据链家金融营销策略支持大数据\链家网房江湖电商平台链家渠道高策代理\自如资源营销策略支持高策代理拿地产品研发开盘交房推广蓄客顺销自如物业托管万科链家营销策略支持大数据\链家网房江湖电商平台链家渠道高策代理\自如资源长沙华谊小镇项目竞标报告第6页链家高策人才支撑PartC.3专业专业定位、策划、营销专注案场转化能力先进管理、培训体系各种代理服务模式资源依靠大链家客源优异人才团体长沙华谊小镇项目竞标报告第7页链家高策独有文旅项目服务产品——旅居PartC.4旅居是什么？带来了什么？链家旗下旅居，为处理旅游地产开发商销售瓶颈、客户房屋资产闲置、旅居生活服务空白等系列问题，在推出旅居产品服务，该产品涵盖地产营销、房屋资管和旅居服务为一体综合服务模式。为文旅地产而生！长沙华谊小镇项目竞标报告第8页旅居案例1：PartC.5链家旅居首战告捷!千人抢房轰动北京8月21日，链家旅居携手海口鲁能，在北京金隅喜来登大酒店盛大举行海口置业专场推介会，作为链家旅居自海南成立以来首场岛外集客演练行动，此次活动取得链家北京上万经纪人及数百家门店支持，仅仅一个星期集客时间，逾600组、近千名链家优质客户受邀到场，认筹数量超出392组，现场人气火爆。长沙华谊小镇项目竞标报告第9页旅居案例2：PartC.6链家旅居转战石家庄，捷报再传8月27日石家庄再现海口团购盛况，500余客户到场成功认筹102套！8月27日，链家旅居携手海口鲁能马不停蹄转战石家庄，作为海口鲁能与链家旅居携手合作开展第二场岛外团购钜惠置业活动，共吸引500余名客户到场。活动经过为现场嘉宾量身定制上岛看房礼遇和全方位海南旅居置业方案，共计成功收获认筹102套，现场人气爆棚！长沙华谊小镇项目竞标报告第10页1234专业高策服务体系开盘大卖……文旅项目定制化产品—旅居强大门店后盾支持经验丰富操盘手四维服务体系长沙华谊小镇项目竞标报告第11页链家新房代理后盾支持28城进驻城市覆盖3亿城市人口8500店旗下直营门店数量7000万楼盘字典已管理房屋套数7090亿交易总额140000人旗下经纪人数量50万累计服务过自如客数量200亿链家理财消费者投资总额1800亿理房通房款监管额长沙华谊小镇项目竞标报告第12页

接着述说链家对项目理解和观点企业介绍后长沙华谊小镇项目竞标报告第13页【伟大时代方能诞生伟大产业】——华谊小镇项目策略运行汇报长沙华谊小镇项目竞标报告第14页本案汇报序言：

本公司接触本案时间较短，依据贵司相关要求，本公司对本案有一定了解和认知并提出了一定营销思绪；以及针对本案一期业态分布、面积划分、售价进行详细市场调查研究，对营销策略、推广思绪、营销费用预算提出了相对应提议。如后期有幸与贵司合作，本公司将深入优化此方案，并逐一提出详细营销执行处理之道。

本汇报如有不足之处还望甲方能提出宝贵意见与提议！长沙华谊小镇项目竞标报告第15页拦在项目营销过程中三座高山！项目在市场中占位？项目产品业态布局、价格策略、客群定位、形象定位？针对项目产品营销策略？Q1Q2Q3长沙华谊小镇项目竞标报告第16页为了解答这三大难题我们踏上一条项目营销探寻之旅······长沙华谊小镇项目竞标报告第17页第二部分华谊小镇项目分析长沙华谊小镇项目竞标报告第18页Chapter1文旅地产市场分析文旅政策

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本项目市场占位汇报导读Chapter1文旅地产市场分析Chapter2项目SWOT解析Chapter3产品分析文旅政策

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SWOT导向分析Chapter5附件：经典文旅项目Chapter4营销策略总体营销策略推售活动媒体整合招商政策

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客户群体形象定位长沙华谊小镇项目竞标报告第19页从年起，文化旅游地产渐成趋势；尤其是近两年文化旅游地产如井喷般出现，单个投资项目动辄数百亿，规模之大，包括企业之多，令市场炫目。文化旅游地产第一节PartD.1文化旅游地产怎样成为下一个投资风口？长沙华谊小镇项目竞标报告第20页1、政府规划支持

第一节PartD.1文化旅游地产政策支持

“十二五”规划将文化旅游产业作为未来国家产业战略重点之一，作为文化旅游产业基础载体和必不可少配套设施，文化旅游地产必须要走在文化旅游产业发展前沿。年国家出台了一系列与文旅地产相关政策文件，如《关于年深化经济体制改革重点任务意见》等，为文化旅游地产多样化、特色化、市场化、品质化发展注入强心剂。2、政策大力扶持长沙华谊小镇项目竞标报告第21页第一节PartD.1文化旅游地产政策支持年是“十三五”开局之年，中国文旅产业正展现迅猛发展势头。20，是抓住机遇主要一年。新时代下我国经济发展增速放缓，在这么一个新常态下，作为朝阳产业文旅产业为传统经济发展带来了新机会和思绪。3、发展趋势长沙华谊小镇项目竞标报告第22页当前，中国文旅地产展现以下趋势：趋势1：规模上，展现多层次，多样式发展模式；趋势2：选址上，更重视环境；趋势3：开发上，竞争愈加白热化；趋势4：投资主体上，更多元化；趋势5：融资渠道上，愈加多样化；趋势6：布局上，愈加内外吞并；国际化扩张和国内扩张同时存在。趋势7：经营上，愈加重视资本化；从单纯房地产开发到长久物业增值。趋势8：模式上，愈加创新；不论开发模式、投资模式、合作模式、运行模式，都有突破和创新。趋势9：方向上，愈加重视生活化；度假、养老、健康、农业都将成为下一轮投资文旅地产投资方向。第一节PartD.1文化旅游地产政策支持长沙华谊小镇项目竞标报告第23页第二节PartD.2文旅地产如火如荼【云南西双版纳旅游度假区】【万达长白山旅游度假区】【万达东方影都】从20起，万达集团在文化旅游地产上投资保守预计超出2300亿元；20，华侨城在顺德市拿地，打造“珠三角腹地最正确城市休闲娱乐目标地”；，平安等多家企业正式开启跨界资源整合平台——“平安文旅荟”，开发“城市中心文旅综合体”和“城市周围文化旅游城”两种业态；【除此之外，长隆集团、华侨城、迪士尼、环球影城等中外文旅地产巨头，均在近两年大力布局国内市场】长沙华谊小镇项目竞标报告第24页本公司将一些文旅地产相关数据制作成表格，便于对比和分析，详细以下：【备注：为方便提案，本公司将选取5个国内文旅地产相关楼盘案例，作为本汇报附件，放在篇幅最终】第二节PartD.2文旅地产经典案例【万达东方影都】【武汉万达电影乐园】【环球100】【冯小刚电影公社】【诸暨逸乐城】长沙华谊小镇项目竞标报告第25页国内部分文旅地产项目对比表项目名称开发商城市体量特色主题内容商业配套业态万达武汉万达电影乐园万达地产

武汉10万平米室内电影主题乐园影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游餐厅，酒吧，休闲食品店，按摩店，特色客栈，民俗演艺，药店万达东方影都万达地产青岛540万平米全球投资规模最大影视产业基地影视产业园、电影博物馆、影视会展中心工艺品店，特色茶餐厅，KTV，果吧，水吧，面包店，诊所“环球100”电影主题公园长影集团海口占地7000亩欧洲100影视公园、中国100影视公园、美洲100影视公园3个大型主题公园国家级动漫产业基地、农村题材电影创作基地、特效电影产业基地、电影摄制基地、微电影基地和电影教育基地六大影视基地珠宝玉器，饰品，咖啡厅，民族餐厅，洗浴，足浴，客栈，超市观澜湖华谊冯小刚电影公社观澜湖海口63万平米以冯小刚《一九四二》、《唐山大地震》、《非诚勿扰》等冯氏经典电影场景为建筑规划元素集建筑旅游、电影旅游、商业旅游于一体美食、餐饮、娱乐、电影院、咖啡屋、精品店、精品酒店浙江诸暨逸乐城文化广场太子龙控股集团诸暨18万平米“逸乐城·奥特莱斯”、“龙太子·欢乐谷”、“逸乐城电子商务楼”三个主题关键板块魔幻世界、缤纷水上世界、先进虚拟科技、人机交互游戏、顶级4D完美影视体验餐厅，酒吧，休闲食品店，按摩店，特色客栈，民俗演艺，药店，银行长沙华谊小镇项目竞标报告第26页市场对比分析小结（链家观点）1、体量：本案整体出售部分体量较小；不过依靠大王山整体规划，本案属于精雕细琢项目。2、主题定位：本案定位准确，特色鲜明，轻易引发市场关注度。3、开发商品牌：本案拥有华谊弟兄品牌资源，实力雄厚。4、商业配套：一站式消费体验。5、市场竞争：本案是湖南省首个纯粹意式文化特色和老长沙非物质文化遗产相结合文旅项目！第二节PartD.2市场对比分析小结长沙华谊小镇项目竞标报告第27页市场占位分析（链家观点）从全国层面上来说，文旅地产开发是房地产跨界转型出口，代表着未来房地产开发方向。本案即使整体出售部分体量不大，不过从项目定位和主题特色来说，它不是大王山旅游区市场份额补充者，不是区域市场填充项目，相反，本案将是：——湘江欢乐城皇冠上最璀璨明珠——立足湖南，放眼全国，走向世界——中国文旅地产典范工程——第三节PartD.3市场占位分析长沙华谊小镇项目竞标报告第28页Chapter1文旅地产市场分析Chapter2项目SWOT解析Chapter3产品分析文旅政策

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SWOT导向分析Chapter5附件：经典文旅项目Chapter4营销策略总体营销策略推售活动媒体整合招商政策汇报导读

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客户群体形象定位长沙华谊小镇项目竞标报告第29页项目SWTO分析S优势分析（Strength）1-1华谊弟兄巨大品牌影响力。1-2区位优势；项目位处大王山风景区关键地段，有利于项目借力，形成区域规模优势。1-3江景资源；项目拥有湘江资源，便于打造威尼斯水城体系。

W劣势分析（Weakness）2-1项目体量较小，没有规模优势。2-2本案一期没有停车位规划，客户停车后需要步行至一期，较为不便。2-3本案公交线路和地铁交通不便，这么将排斥一部分没有私家车入园消费人群。O机会分析（Opportunity）3-1国内当前文旅地产前景利好。3-2长沙政府支持文旅地产开发建设。3-3本案是湖南省首个意大利和老长沙格调结合文旅地产项目，是文旅地产标杆项目。T威胁分析（Threat）4-1本案所在大王山风景区，有很多娱乐和游玩项目，区域同质竞争激烈。4-2本案一期假如不招商，不引进品牌商家，直接销售存在较大抗性。4-3在市调过程中，很多客户担心后期运行问题，所以，必须在前期就规划好项目后期组团开发和运行相关事宜。长沙华谊小镇项目竞标报告第30页项目SWTO导向分析内容结论传统商圈连锁商家常驻文旅项目连锁品牌1.租金承受能力有限2.客单价普通较低3.普通性产品利润空间有限1.无法支撑文旅项目高额租金2.对进驻文旅项目意向度较低1.对文旅地产租金有一定承载力2.客单价较高3.普通性产品利润空间很好1.很好支撑文旅项目高额租金2.对进驻文旅项目意向度较高常驻文旅项目连锁品牌商户较符合本项目需调查商户特征；长沙华谊小镇项目竞标报告第31页

链家重点考查了30家经典文旅项目中入驻连锁品牌商户详细情况！基于项目标市场占位、基于项目地块基本属性、基于入驻文旅项目连锁品牌商户符合度特征详细考查标准以下…….长沙华谊小镇项目竞标报告第32页取样项目定性研究标准：

--取样调查城市：长沙为代表新一线城市（广州、厦门等）

--取样城市规模：取样项目城市总人口及流感人口数量

--取样城市文化属性：取样项目城市是否为旅游城市--取样项目规模：取样项目年均客流吞吐量取样定量研究标准：

--取样商业品牌数量：电访30家国内文旅项目进驻连锁商业品牌--取样商家内容：商业业态、租金价格、经营面积、楼层、客单价等

--取样商家经典性：电访30家商业品牌中，选取7家不一样行业经典性代表PartD商业业态取样标准长沙华谊小镇项目竞标报告第33页取样数据1：文旅项目入驻商家市调（长隆野生动物园）熊猫餐厅项目入驻品牌品牌业态特色使用面积特定物业需求（层高、排烟等）租金情况分成情况商品客单价熊猫餐厅餐饮一边享受美食，一边观赏大熊猫多㎡1.层高要求：标准层高5.1m,净高3.3.m不另行收取租金园区抽4-8%，依据情况跳点人均消费70-100元2.单层面积不少于200㎡3.开口朝向人流道路，开门不低于2m；每200㎡配置一个出入口，应有货物通道和垃圾通道白虎餐厅餐饮在品尝美食同时还能观赏白老虎（自助餐）1200多㎡1.营业区柱距大于8m*8m不另行收取租金园区抽取4-8%人均消费239元2.临街展示面宽度不低于4m3.排烟管接口入户，内径不低于80*80cm白虎餐厅长沙华谊小镇项目竞标报告第34页取样数据2：文旅项目入驻商家市调（鼓浪屿景区）19八319八3商户属性：连锁体验式零售店特色：销售创意产品为主连锁终端商户面积：50㎡商户租金：206元/㎡·月客单价：70-85元左右物业形态要求：1）进深不超出16m(或两个柱间）开间不低于6m,临街展示面不低于4m;素

型

生活馆素型生活馆商户属性：服装+体验特色：以实体店+互联网+N种跨界模式商户面积：200㎡商户租金：216元/㎡·月客单价：200元左右物业形态要求1）面向通道，无断头别角;临街展示面不低于4m;长沙华谊小镇项目竞标报告第35页取样数据3：文旅项目入驻商家市调（雍和宫）同或绘馆项目入驻品牌品牌业态特色使用面积特定物业需求（层高、排烟等）租金情况分成情况同或绘馆艺术体验店零基础油画DIY100㎡1.优先考虑商铺2-3层，净高3.3.m196元/㎡人均消费128元2.招牌宽度不低于临街宽度1/2旋木时光体验式零售店创意杂货铺70㎡1.面向通道，无断头别角192元/㎡·月客单价60-70元左右2.非餐饮区无排烟管路入驻体验式零售业态面积集中在50-200㎡，租金集中在190-200元/㎡·月，旋木时光长沙华谊小镇项目竞标报告第36页取样调查4：文旅项目入驻商家市调（喜马拉雅艺术中心）申活馆商户属性：连锁体验式零售店特色：设计精品店、书店、咖啡馆商户面积：200㎡商户租金：185元/㎡·月客单价：104元左右物业形态要求：1）临街展示面宽度不低于4m落地全玻2）招牌宽度不低于临街宽度1/2长沙华谊小镇项目竞标报告第37页进驻文旅地产项目之商家市调表商家品牌楼层租金情况（元/㎡/月）经营面积回报年限月份售价推算备注19八31楼20650161239552素型生活馆1楼216200171244064同或绘馆1楼198100181242768旋木时光1楼19270191243776喜马拉雅艺术中心1楼185200201244400熊猫餐厅2楼90211222680园区抽8%，依据情况跳点，租金为推算值白虎餐厅3楼601200221215840取样调查：数据汇总小结：从取样调查数据中，不难看出所调查文旅项目入驻商户租金在190-200元/㎡·月经营面积在50-2000㎡，回报年限集中在16-，1楼售价在42000-43000元/㎡，二楼售价在20000-22000元/㎡区间，3楼售价在15000元/㎡；长沙华谊小镇项目竞标报告第38页开发导向：SWOT下项目开发导向小结关键价值导向：打造领先全国5-纯粹意式和老长沙非物质文化相结合文旅地产典范工程，实现项目和品牌市场占位；项目运行导向：以招商先行，重点招商进驻国内文旅项目标连锁品牌商户，确保项目标可连续发展；产品开发导向：打破传统商业地产项目标格局，形成集文化、旅游、娱乐于一体未来文化旅居缔造者；综合导向：打造集体验、娱乐、文化于一体国内文旅典范工程，打破传统价格壁垒，保障项目标高利润率；长沙华谊小镇项目竞标报告第39页Chapter1文旅地产市场分析Chapter2项目SWOT解析Chapter3产品分析文旅政策

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SWOT导向分析Chapter5附件：经典文旅项目Chapter4营销策略总体营销策略推售活动媒体整合招商政策汇报导读

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客户群体形象定位长沙华谊小镇项目竞标报告第40页我们预期价格？基于项目市场高度基于30家电访项目标售价调查基于链家旅居强大后台商户数据分析……长沙华谊小镇项目竞标报告第41页项目静态价格模型价格预估——定位过程静态价格=静态市场价格+本身价值决定原因市场价格参考产品位置属性产品园区运行时间相关政策扶持力度品牌价值基于本汇报塑造“意大利文化色彩与老长沙所结合项目”发展思绪；结合市场参考价格及本身价值决定原因，确定最终项目售价情况长沙华谊小镇项目竞标报告第42页进驻文旅地产项目之商家市调表商家品牌楼层租金情况（元/㎡/月）经营面积回报年限月份售价推算备注19八31楼20650161239552素型生活馆1楼216200171244064同或绘馆1楼198100181242768旋木时光1楼19270191243776喜马拉雅艺术中心1楼185200201244400熊猫餐厅2楼90211222680园区抽8%，依据情况跳点，租金为推算值白虎餐厅3楼601200221215840取样调查：数据汇总长沙华谊小镇项目竞标报告第43页链家以其它文旅地产项目进驻商家品牌租金，来推导售价，以供本案参考定价：租金推导售价公式：租金X12个月X回报年限=售价1楼均价：210元/月X12个月X=40320元/平米2楼均价：90元/月X12个月X=19440元/平米3楼均价：60元/月X12个月X=14400元/平米长沙华谊小镇项目竞标报告第44页我们业态布局？基于项目市场高度基于30家电访项目标售价调查基于链家旅居强大后台商户数据分析基于当前提议产品售价，链家给出本项目业态布局提议……长沙华谊小镇项目竞标报告第45页基于商家经营业态小结：1、品牌商家：普通以专门选择进驻文旅地产项目标连锁品牌商家为主，他们开店经验丰富，市场信心很好，能够

承受较高租金；2、经营面积：分为两种第一个：10-40平米特色店；第二种：150-300平米人气店。3、商业业态：业态较为多样，整体来说，是属于满足客户一站式消费业态结构，主要为：特色餐饮、儿童游乐中心、儿童互动中心、特色客栈酒店、工艺品店、清吧/演艺吧等，其它商业业态还包含：珠宝玉器、饰品、咖啡厅、足浴/洗浴中心、超市、、KTV、水果店、面包店、诊所、药店、休闲食品店、民俗演艺、银行等。链家观点：品牌商家启示，本案1期商业品牌应予意大利版块与老长沙板块进行错位协调；如意大利版块为国外顶级餐饮品牌，则本案一期餐饮品牌应为中端中式餐饮品牌链家观点：本案1期商业业态应作为意大利版块与老长沙版块补充与对应长沙华谊小镇项目竞标报告第46页商业业态划分标准——依据链家旅居事业部市调数据，结合取样30家商家电访结果，本公司提议本案一期商业业态，可考虑每一栋打造一个相对独立商业业态，这么特色鲜明，让旅游流连忘返。(此业态划分图为示意图，后期将依据市场需求调整业态布局）项目一期商业业态划分楼栋业态提议面积A1A2A3专业摄影机构；特色小吃+甜品，与景区内小吃形成互补；儿童娱乐及体验互动；面积：20-150平米A4A5A6A7电影博物馆+电影衍生品纪念品专卖店；意大利原装进口精品店+意大利免税店+酒吧；电影科技体验馆+电影IP+电影VR；中餐+快餐+咖啡馆；面积：50-200平米长沙华谊小镇项目竞标报告第47页我们客群在哪里？基于项目市场高度基于30家电访项目标客群统计基于链家旅居强大后台商户数据分析基于当前提议产品售价，链家给出本项目业态布局提议……我们先来看看国内30家连锁品牌客群调查……长沙华谊小镇项目竞标报告第48页基于30家国内文旅项目进驻连锁商业品牌调查与链家旅居本身客户结合分析？长沙华谊小镇项目竞标报告第49页基于30家国内文旅项目进驻连锁商业品牌调查与链家旅居本身客户结合分析？长沙华谊小镇项目竞标报告第50页客群调查小结

商户经营者年纪段主要集中在45-55岁，其次为35-45岁1

商户经营者家庭年收入主要集中在100-150万区间，其次为80-100万2

商户经营者获取项目信息主要路径为手机端，其次为传统纸质媒体3

商户经营者更关注是项目地段位置，其次为周围租金售价4经过对30家文旅项目入驻商户调查后，得出以下市调客群小结：长沙华谊小镇项目竞标报告第51页本项目预估客群分析：长沙华谊小镇项目竞标报告第52页本项目预估客群小结：

商户经营者年纪段主要集中在45-55岁，其次为35-45岁1

商户经营者家庭年收入主要集中在100-150万区间，其次为80-100万2

商户经营者获取项目信息主要路径为手机端，其次为单页派单3

商户经营者更关注是开发商品牌，其次为产品属性4基于项目市场高度

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基于30家电访项目标客群统计分析基于当前提议产品售价、业态，链家给出本项目客群提议以下：长沙华谊小镇项目竞标报告第53页我们项目形象应该怎样？基于项目市场高度基于项目产品价格基于项目业态基于项目客群……长沙华谊小镇项目竞标报告第54页这里是中世纪教皇国!长沙华谊小镇项目竞标报告第55页这里是人文主义发源地!长沙华谊小镇项目竞标报告第56页这里曾是欧洲中心!长沙华谊小镇项目竞标报告第57页这里曾是资本主义萌芽处!长沙华谊小镇项目竞标报告第58页——遇见未来旅居生活艺术！——旅居生活，是一个文化，一个体验，更是一个对生活态度！长沙华谊小镇项目竞标报告第59页——从华谊出发，纯粹意式生活错过，再等一个世纪！！！——项目产品在省内乃至国内都属于稀缺产品！长沙华谊小镇项目竞标报告第60页

项目形象定位推导思绪：本案建筑形态是商铺，不过本案卖不是商业，是一个文化，是一个情怀，本案在湖南省内是没有可比项目标，本案应该跳出商业地产范围，为湖南市场带来全新文化旅游理念！所以本案关键形象概念主张：——从这一刻，华谊将全球瞩目！————遇见未来旅居生活艺术！————从华谊出发纯粹意式生活错过，再等一个世纪！——长沙华谊小镇项目竞标报告第61页Chapter1文旅地产市场分析Chapter2项目SWOT解析Chapter3产品分析文旅政策

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业态布局

客户群体形象定位长沙华谊小镇项目竞标报告第62页星巴克，一杯咖啡带来全新思索咖啡…不是咖啡…不止是咖啡…Starbucks跨界咖啡长沙华谊小镇项目竞标报告第63页咖啡——文化决胜口味７元鲜煮咖啡挑战星巴克麦当劳欲和星巴克主动争抢对象，而麦当劳作为咖啡业务以后者，最大卖点就在于价格，拿铁、卡布奇诺、摩卡等售价均为１３元。星巴克“客户经验”马斯兰：「星巴克是一次开一店，用户是一次喝一杯，我们不做粗制滥造批发生意，我们追求是“重复购置”和“忠诚度“。」在一次市场调查中，美国消费者认为麦当劳“特级烘焙”咖啡口味已经不逊于星巴克同类咖啡。英国《金融时报》调查显示，在中国喝一杯星巴克咖啡显然要比买一件“维多利亚秘密”国际名牌内衣愈加时髦。对于中国人来说，不论是在打手机还是在上网，被人知道在星巴克，内心虚荣能够膨胀无数倍。长沙华谊小镇项目竞标报告第64页不是咖啡——向生活方式突破星巴克目标市场定位：不是普通大众，而是富有小资情调城市白领。产品重新定义，把大众商品重新定义为星巴克体验，也就是说人们社交一个场所，所以星巴克相信自己销售不是咖啡豆而是一个体验。产品需求为中心生活方式为中心消费服务为中心长沙华谊小镇项目竞标报告第65页不止是咖啡——星巴克跨界：第三生活空间第四元素：悠闲交际空间第三元素：众人绿洲第二元素：负担得起奢华第一元素：源于意大利浪漫味道与客户互动中创新，形成第三生活空间星巴克第三空间四个元素浪漫味道，星巴克店铺装修具有异国风味，来一杯为美国人并不熟悉苏门答腊或者玛吉雅朵咖啡，可认为乏味日子平添几许浪漫。负担得起奢侈，在每天购置咖啡人群中，有平民学生，也有外科医生。“平民学生或许无法负担得起飞驰汽车费用，不过他可以和外科医生一样，每天享受一杯最好咖啡。”

众人绿洲，星巴克倡导，在纷扰不堪社会中，提供一个静思环境。悠闲交际空间，流行交际场所，提供给人们没有威胁感聚集空间。是在家和企业之外第三个好去处。长沙华谊小镇项目竞标报告第66页星巴克——一杯咖啡带来全新思索咖啡市场竞争激烈，在“麦咖啡”、“83度C”等同类连锁品牌竞争冲击下，各大著名品牌经过建立独占性优势来完成市场覆盖麦咖啡——7元鲜煮咖啡83度C——平价美味对于竞争激烈咖啡品牌——星巴克,应该怎样在市场中寻求自己位置？细分哪种客户？“品味”§“时尚”§“第三空间”，全新内涵定位和场所精神表现带给其所针正确中高端客户前所未有新体验，从根本上促动了原来各大品牌长久占有“领地”“独占性优势”和“塑造新标准”才能实现“模式突破”长沙华谊小镇项目竞标报告第67页项目属性消费市场独占性优势塑造新标准领导者——占据大王山独一无二资源，塑造市场无法比拟不可复制市场价值挑战者——基于客户敏感点塑造一个全新商业模式长沙华谊小镇项目竞标报告第68页所以我们卖不是商业，不是商铺不是单纯文化产业，也不是单纯旅游产业我们是集文化、旅游、娱乐、体验于一体未来文化旅居艺术缔造者！长沙华谊小镇项目竞标报告第69页营销铺排策略思索：1、基于项目市场定位，整案营销推广需立足于全省乃至全国范围进行价值释放；2、基于项目客户定位，在客户拓展渠道上，需有针对性、渗透性展开全方位布局；3、基于项目招商及商业销售价值定向，在招商政策上，不但需要开发商给予市场基本招商政策，在扶持力度上开发商需向政府申请对应政策。长沙华谊小镇项目竞标报告第70页项目营销铺排总控4月6月8月10月12月推售主诉求推广渠道现场活动拓客节点6月18日商业首开每七天明星见面会、电影动漫等主题展示及暖场活动全国范围30个以上接待咨询外展点现场商业电影、动漫、卡通等主题包装节假日气氛包装10月商业加推商业首开，整体均价30000元/㎡营销中心开发商开启招商商业加推，整体均价33000元/㎡剩下货量平销，整体均价33000元/㎡4-5月入市期，以整体形象及市场占位为主诉求6-7月起势期，价值导入，招商政策及销售信息8-9月，投资价值为主10-12月投资价值+销售价值全国性主流媒体，省内主流推广媒介（户外、网络、灯箱、纸媒等）有针对性文化旅游相关推广媒介5月份参展深圳国际文博会、拓展商家6月-7月省内商家及投资客户下六个月重点拓展全国商家及外地投资客户项目开启公布会2月长沙华谊小镇项目竞标报告第71页项目推售策略可售产品为15000平米商业，为了完成项目首次入手一炮打响，快速在市场形成影响力，整体实现平开高走价格策略，链家提议整年依据可售货量按照三批进行推售。推售产品依据位置及资源进行好坏搭配，为实现整体均价奠定基础。一类产品依据通达性、昭示性、景观视野等原因将该批可售产品划分为三类等级：二类产品三类产品首推：A1+A5+A6均价30000元/平米A2A1A7A6A5A4A3加推：A2+A4均价33000元/平米加推：A7+A3均价33000元/平米长沙华谊小镇项目竞标报告第72页渠道选择表现方式资源整合围挡项目周围、项目附近主要交通要道推广品牌形象、产品信息、销售政策对项目品牌进行宣传，扩大项目著名度，明了直观宣传介绍项目，提升全城关注度网络0731房产网、搜房网、搜狐网网络通栏、横幅、拉页、软文等建立网络专题，与项目网络系统整合成一个为客户服务系统网，同时对门户网站专业频道广告投放宣传，行业网站文字及图片友情链接，使之内容丰富、全方面、真实、及时。实现企业形象宣传、寻找有效客户目标。户外机场、高铁、火车站、韶山南路推广形象+产品信息+销售政策品牌发声，依据项目不一样节点阶段性使用，集中表现在上新阶段，项目连续保持发声，对品牌进行宣传提升著名度框架万家丽路、芙蓉路、五一路等集中区域，高端住宅、酒店、写字楼等停车场投放搭配二维码扫描，加微信有礼结合项目微信专题进行投放，对品牌统一发声，集中表现在上新阶段，结合品牌活动进行宣传电台91.8、101.7销售信息+现场活动结合品牌大型活动预告方式进行信息导入，有效提升了受众群体项目接收度，另首先也经过活动带动了来电与来访。电子屏机场、高铁站推广形象+产品信息品牌发声，依据项目不一样节点阶段性使用，集中表现在上新阶段，项目连续保持发声，对品牌进行宣传提升著名度项目线上推广策略1、传统资源整合，切合市场口味主流媒体渠道，短期内快速打开全省乃至全国范围著名度，树立影响力，形成集中爆破。长沙华谊小镇项目竞标报告第73页项目线上推广策略2、合作全国性线上旅游文化门户网站或APP平台，进行精准投放，有针对性进行目标客群捕捉，针对不一样销售节点进行关键价值点诉求改变。长沙华谊小镇项目竞标报告第74页项目线下现场策略利用链家在全国城市门店网点，针对一、二线城市进行战略性展点布局，在线下提升著名度，提升客户咨询便捷度，增加品牌口碑传输。长沙华谊小镇项目竞标报告第75页项目线下客户拓展策略利用链家在全国上千家门店，开启二三级联动，调动链家二级市场庞大客户资源及链家旅居旅游客户精准资源进行转介，实现无懈可击二三级联动，为项目客户提供最大化客户基数。长沙华谊小镇项目竞标报告第76页主办单位：中华人民共和国文化部中华人民共和国商务部国家新闻出版广电总局中国国际贸易促进委员会广东省人民政府深圳市人民政府承接单位：深圳报业集团深圳广播电影电视集团深圳出版发行集团企业深圳国际文化产业博览交易会有限企业举行时间：年5月11日—15日（周四至周一）专业观众日：5月11日-12日公众开放日：5月13日-15日举行地点：深圳会展中心展览面积：105000㎡展会基本情况介绍由中华人民共和国文化部、中华人民共和国商务部、国家新闻出版广电总局、中国国际贸易促进委员会、广东省人民政府和深圳市人民政府联合主办中国（深圳）国际文化产业博览交易会（以下简称“文博会”），是中国唯一一个国家级、国际化、综合性文化产业博览交易会，以博览和交易为关键，全力打造中国文化产品与项目交易平台，促进和拉动中国文化产业发展，主动推进中国文化产品走向世界，被誉为“中国文化产业第一展”。文博会自年举行以来，历届累计总成交额超出1.5万亿元，出口成交额累计超出1，300亿元。项目活动策略参加5月11日—15日在深圳国际文化产业博览交易会，进行品牌宣传及项目商业推广，提升全国文化旅游相关政府部分对本项目标关注，吸纳全国重点文旅商家客户。长沙华谊小镇项目竞标报告第77页项目活动策略1、结合项目旅游文化特色定位，意大利建筑特色及老长沙风情进行一些列暖场活动气氛包装和营造，提升现场体验感和项目特色认知。2、结合开发商电影文化背景，开展电影明星见面会、动漫展、卡通人物展等相关互动式活动，吸引市场关注热度，制造不间断炒作话题。长沙华谊小镇项目竞标报告第78页项目招商政策1、开发商给客户：主力店商家面积到达1000㎡以上，免租期1-2年；其它商家面积低于1000㎡以下，免租期6-12个月；免租期内免物业管理费。2、政府给开发商及商家：向政府申请相关补助；减免增值税，出版物增值税先征后退，针对动漫、电影企业见面增值税，营业税等优惠。长沙华谊小镇项目竞标报告第79页此次汇报结束感激倾听长沙华谊小镇项目竞标报告第80页汇报附件：——国内部分著名文旅地产楼盘一览——长沙华谊小镇项目竞标报告第81页文旅地产案例1：武汉万达电影乐园

武汉万达电影乐园总建筑面积10万平方米，是万达集团斥巨款，在楚河汉街西端建造全球唯一室内电影主题乐园。电影乐园建筑创意设计灵感起源于楚汉文化精华“编钟”，由担任过北京奥运会、伦敦奥运会、广州亚运会等开幕式艺术总监全球顶尖艺术大师马克•菲舍尔（MarkFisher）设计。电影乐园内部娱乐项目由世界级主题乐园设计企业福瑞克（Forrec）负责规划，特效电影则由顶级好莱坞电影制作企业如ILM、R&H制作，他们曾出品过《变形金刚》、《星球大战》、《少年派奇幻漂流》等多部好莱坞大片。长沙华谊小镇项目竞标报告第82页武汉万达电影乐园长沙华谊小镇项目竞标