房地产项目管理118

房地产项目目管理课程简介学习目的：掌握和运运用项目管管理理论、、方法、工工具，进行行房地产开开发项目决决策和过程程管理；专业方向：主要面向向政府主管管部门、房房地产或城城市基础设设施开发建建设公司、、金融部门门、各类房房地产评估估咨询公司司、物业管管理公司。。理论学时：32学时参考教材：房地产项项目运作管管理，贾士士军，广东经济出出版社，参考书籍１．房地产产项目投资资．潘蜀健健．中国建建筑工业出出版社．１１９９９年年；２．房地产产营销策划划．曹春尧尧．上海财财经大学出出版社．２２００１年年；３．项目管管理．喻颖颖正．暨南南大学出版版社２０００年年；项目管理管理没有止止境―从金字塔到到阿菠罗登登月计划基本概念：：―IPMA、PMI、PMBOK、PMP项目管理现代项目管管理起源于于美国。20世纪50年代后期，，美国的兰德公司司首次在北北极星导弹弹计划中运运用了PERT技术。美国的杜邦邦公司创造造了CPM方法，用于于研究和开开发、生产产控制和计划划编排，结结果大大缩缩短了完成成预定任务务的时间，，之后它们分分别被称为为“计划评评审技术””和“关键键路径法””。现代项目管理理科学便是是从这两项项技术的基基础上迅速速发展起来来的，融合合了后来发发展起来的的WBS工作分解技技术、蒙特特卡罗（MonteCarlo）模拟技术术和EV挣值分析技技术，形成成了一门关于项项目资金、、时间、人人力等资源源控制的管管理科学。。著名的阿波波罗登月计计划、曼哈哈顿计划等等都是采用用项目管理理的理论和方方法而取得得成功的经经典案例。。项目管理管理工具―甘特图、PERT、CPM管理内容―九大知识体体系、五个个阶段管理重点―进度、成本本、质量、、资金平衡衡房地产业――过去、现在在、未来－－经济的支柱柱、财富的的起点、文文化的源泉泉（北海、深深圳、浦东东）－－政府的角色色与作用（加入WTO后的竞争））房地产业――行业的独特特性、项目目的复杂性性－－住宅地地产、商业业地产、旅旅游地产（课程重点点）－－目标：以最最快的速度度、最低的的成本向客客户提供高质质量的房产产房地产项目目＋项目管管理1＋1＝？房地产项目目管理模块块经营环境模模块：城市经济与与房地产经经济、城市市规划与城城市设计、房地地产政策与与制度、国国际房地产产比较、中中国房地产产市场趋势与与机会投资策划模模块：区位环境境分析与投投资区位选选择、土地地市场分析与储储备策略、、住宅市场场分析、非非住宅物业业市场分析析与开发策略略、市场调调研与产品品定位、项项目投资分分析与决策策产品设计模模块：环境行为学学、建筑策策划、场地地规划、社社区规划与住宅宅设计、景景观环境设设计、规划划与设计创创新、新技技术与新材料料应用房地产项目目管理模块块投融资管理理模块：财务报表分分析、项目目投融资决决策、资金金规划、项目目权益融资资结构设计计、开发项项目融资、、资本市场场融资、投资资性房地产产融资、房房地产金融融业务项目管理模模块：项目管理概概论、房地地产开发项项目的组织织流程设计、房房地产项目目报批管理理、房地产产项目设计计管理、房房地产项目的的信息管理理、房地产产项目风险险管理工程管理模模块：招投标管理理、合同管管理、成本本管理、采采购管理、工程程监理（现现场管理））、室内装装修设计与与施工管理理营销策划模模块：产品包装、、价格策略略、推广方方案、广告告与促销、销售售队伍组织织、卖场设设计、物管管前期介入入房地产项目目管理模块块项目全案策策划：房地产项项目全案策策划、居住住房地产的的全案策划与经营营管理、商商业房地产产的全案策策划与经营营管理、休休闲旅游房地地产的全案案策划与经经营管理企业经营管管理：房地产企企业战略管管理、房地地产企业法法人治理结构、房房地产企业业人力资源源管理、房房地产企业业公共关系系管理、房地地产企业财财务管理及及合理避税税、房地产产企业法律律风险规避与与防范物业经营管管理：设施管理理、住宅区区物业管理理、非住宅宅性物业管理、物物业经营管管理、房地地产经纪、、房地产估估价教学内容项目管理知知识土地使用权权获取房地产项目目市场定位位房地产项目目规划设计计房地产项目目工程管理理房地产项目目销售策划划物业管理的的前期介入入第一讲项项目目管理知识识项目管理概概述项目计划与与组织网络计划技技术项目控制项目管理软软件及应用用教学内容1、项目管理理概述项目管理概概念IPMA、PMI、PMBOK、PMP进度管理、、成本管理理、质量管管理、资金金平衡应用与发展展项目管理知知识项目管理概概念在预定的时时间内运用用有限的资资源，通过过对项目进进行有效的的规划、实实施和控制制从而实现现既定目标标或任务的的一种系统统管理方法法。特点：目标标明确、进进度严格、、资源有限限、质量保证项目管理知知识IPMAIPMA（InternationalProjectManagementAssociation）于1965年在瑞士注注册，成员员主要是各各国的项目目管理协会会，是个非非盈利性的的组织。它它的宗旨是是促进全球球的项目管管理的发展展。到目前前为止，共共有29个正式成员员。IPMA提供了大量量的产品和和服务，包包括研究与与发展、培培训和教育育、标准化化和证书制制以及有关关会议、学学习班和研研讨会。IPMA非常重视专专业人员资资格认证工工作。项目目管理专业业人员取证证分为A、B、C、D四个级别，，级别之间间的档次标标准差距很很大。A级是工程主主任证书级级，简称CPD，总经理一一级。B级为项目经经理级别证证书，C级为项目管管理工程师师级证书，，D级为项目管管理技术员员级。项目管理知知识PMIPMI（ProjectManagementInstitute）的成员主主要以企业业、大学、、研究机构构的专家为为主。现在在已经有4万多会员。。它卓有成成效的贡献献是开发了了一套项目目管理知识识体系（PMBOK），将项目目管理的基基本内容划划分为9个领域，即即：范围管管理，时间间管理，成成本管理，，质量管理理，人力资资源管理，，沟通管理理，采购管管理，风险险管理和综综合管理。。项目管理知知识PMPPMP是由PMI发起的项目目管理专业业人员资格格认证，其其目的是为为了给项目目管理人员员提供一个个行业标准准，使全球球的项目管管理人员都都能够得到到科学的项项目管理知知识。美国国项目管理理协会(PMI)一直致力于于项目管理理领域的研研究工作，，全球PMI成员都在为为探索科学学的项目管管理体系而而努力。今今天，PMI制定出的项项目管理方方法已经得得到全球公公认，PMI已经成为全全球项目管管理的权威威机构，其其组织的项项目管理资资格认证考考试，也已已经成为项项目管理领领域的权威威认证。全全球每年都都有大量从从事项目管管理的人员员参加PMP资格认证。。项目管理知知识进度管理重点是制定定全面详细细的进度计计划、实时时跟踪项目进度，保保证项目按按期完成。。以房地产项项目为例，，包括：前前期策划进进度计划、征地拆拆迁进度计计划、设计计报建进度度计划、施施工准备阶段段进度计划划、施工进进度计划、、配套设施施工程进度计计划、竣工工验收计划划、销售进进度计划等等项目管理知知识成本管理成本计划是是成本管理理的基础。。以房地产产项目为例例：主要包括地地价（土地地出让金））、征地拆拆迁费用、、前期费用、配套套设施费用用、土建工工程费、管管理费用、、不可预见见费、税金等等。这些成成本要素中中有些是相相对固定的的，有些则则可以通过加加强管理来来有效控制制，如不可可预见费，，房地产项项目一般都有有５％左右右的不可预预见支出。。通过有效效加强项目目管理，充分分发挥计划划和控制的的作用，就就能显著减减少项目中中的不可预知知因素，从从而大大压压缩这部分分费用。项目管理知知识质量管理实现质量管管理的首要要步骤是进进行质量规规划。质量量规划分两部分进进行，即建建立质量标标准体系和和指定项目目中具体工工作的质量要要求。在项项目实施过过程中，还还要根据质质量规划对对各项工作进进行检查和和验收，并并将检查和和验收的结结果及时记记录以便随时时提供项目目质量的相相关信息。。质量是企业业的生命线线，一个项项目即使在在规定的时时间和成本内完工，，但如果质质量无法保保证，这个个项目也是是失败的，，因此建立质质量管理机机制也是房房地产项目目管理的必必然要求。。项目管理知知识资金平衡资金平衡即即实现资金金收入和资资金支出的的平衡，为为此，必须制定项项目的资金金平衡计划划。以房地地产项目为为例：作为一种资金金密集型的的特殊商品品，住宅产产品的销售售尤显重要，资金的的回笼是每每个房地产产投资项目目的重点，，也是影响资金平衡衡的关键因因素。由于商品房房允许预售售，因此一一些企业在在项目开发发资金未落实时便便投入建设设，超出企企业自身的的经营能力力开发，不考虑资金金来源和资资金平衡问问题，致使使大量楼盘盘烂尾。项目管理知知识项目管理应应用与发展展大型工程产品研发大件生产设备大修项目管理知知识2、项目计划划与组织项目计划要要求：目标标明确、指指标格式化化、任务模模块化、考考虑动态性性项目计划内内容：设计计工作分解解结构、编编制工作说说明书、分分派任务和和授权、估估算成本和和预算、编编制进度计计划、报告告制度、设设计项目管管理组织项目管理知知识小型计算机机系统研制制（工作分分解任务矩矩阵）任务描述WBS码WBS等级研发部工程部生产部设计1.01

主机

系统CPU

软件

显示器样机制造2.02交付使用3.033、网络计划划技术原理：以图图论为基础础，以网络络形式描述述复杂项目目的任务结结构，采用用一定的算算法求解关关键路线，，围绕关键键路线安排排进度计划划，确保项项目按期完完工。项目管理知知识网络计划技技术操作步骤：：将项目分解解为若干活活动，确定定所需时间间、资源；；明确各活动动之间的逻逻辑关系；；绘制连接所所有活动的的网络；估计完成各各项活动的的时间和成成本；计算各项活活动开工和和完工时间间，确定关关键路线；；运用网络对对项目进行行计划和控控制；项目管理知知识网络计划技技术方法：AOA双代号法：：箭头表示示活动，节节点表示事事件AON单代号法：：节点表示示活动；项目管理知知识网络计划技技术举例：1、A必须在B之前完成，，B必须在C之前完成；；2、A完成后，B和C才能开始；；3、A必须在C和D之前完成，，B必须在D之前完成；；4、A和B必须在C和D之前完成；；项目管理知知识网络计划技技术1、2、3、4、项目管理知知识ABCABCADBCACBD网络计划技技术关键路线分分析：通过过各项活动动时间参数数的计算确确定关键路路线，从而而确定项目目完工周期期。时间参数：：ES－最早开始始时间；EF－最早结束束时间；LS－最迟开始始时间；LF－最迟结束束时间；t－作业时间间；S－松闲时间间；关系：t＝EF－ESt＝LF－LSS＝LS－ESS＝LF－EF项目管理知知识网络计划技技术步骤：计算ES、EF；计算LS、LF；计算S；确定关键路路线（S为0的一条活动动链）；计算项目完完工的全部部时间T；（关键活动动的作业时时间相加而而成）编制进度计计划表。项目管理知知识网络计划技技术举例：某企业拟开开发一地产产项目，各各项活动的的相互关系系及预计完完成时间如如下表所示示，试确定定该项目的的完工时间间和关键路路线。项目管理知知识项目管理知知识活动代号开发活动预计时间紧先活动A前期市场调查2B可行性研究1AC设计、报建5AD施工准备9BE施工进度6BF配套设施2D、EG竣工交付3C、FH物业管理介入1G网络计划技技术PERT的应用特点：非确确定性网络络计划，运运用概率分分析，相对对复杂三种作业时时间：乐观观时间、可可能时间、、悲观时间间项目管理知知识4、项目控制制确定标准衡量偏差采取纠正措措施项目管理知知识5、项目管理理软件及应应用PROJECT通用性行业特性项目管理知知识第二讲土土地地资源获取取宏观环境、、区域经济济与城市发发展规划区域房地产产政策与市市场拟开发地段段的确定土地获取方方式与途径径土地储备问问题教学内容1、宏观环境境、区域经经济与城市市发展规划划行业发展趋趋势（繁荣荣？泡沫？？）区域经济状状况（上海海与绵阳比比较）城市发展规规划（热点点？前瞻？？）土地资源获获取我国城市房房地产管理理法（共7章72条）第一章总总则

第二二章房地地产开发用用地第第一一节土地地使用权出出让第第二二节土地地使用权划划拨

第三三章房地地产开发第第四章房房地产交交易第第一节一一般规定定第第二节房房地产转让让第第三节房房地产抵押押第第四节房房屋租赁第第五五节中介介服务机构构

第五章章房地产产权属登记记管理第第六章法法律责任第第七章附附则我国城市房房地产管理理法第七条土土地使用权权出让，是是指国家将将国有土地地使用权（（以下简称称土地使用用权）在一一定年限内内出让给土土地使用者者，由土地地使用者向向国家支付付土地使用用权出让金金的行为。。第十二条土土地使用用权出让，，可以采取取拍卖、招招标或者双双方协议的的方式。商商业、旅游游、娱乐和和豪华住宅宅用地，有有条件的，，必须采取取拍卖、招招标方式；；没有条件件，不能采采取拍卖、、招标方式式的，可以以采取双方方协议的方方式。采取取双方协议议方式出让让土地使用用权的出让让金不得低低于按国家家规定所确确定的最低低价。我国城市房房地产管理理法第二十四条条房地产产开发必须须严格执行行城市规划划，按照经经济效益、、社会效益益、环境效效益相统一一的原则，，实行全面面规划、合合理布局、、综合开发发、配套建建设。第二十五条条以出让让方式取得得土地使用用权进行房房地产开发发的，必须须按照土地地使用权出出让合同约约定的土地地用途、动动工开发期期限开发土土地。超过过出让合同同约定的动动工开发日日期满一年年未动工开开发的，可可以征收相相当于土地地使用权出出让金百分分之二十以以下的土地地闲置费；；满二年未未动工开发发的，可以以无偿收回回土地使用用权；但是是，因不可可抗力或者者政府、政政府有关部部门的行为为或者动工工开发必需需的前期工工作造成动动工开发迟迟延的除外外。我国城市房房地产管理理法第二十九条条房地产产开发企业业是以营利利为目的，，从事房地地产开发和和经营的企企业。设立立房地产开开发企业，，应当具备备下列条件件：

（一一）有自己己的名称和和组织机构构；

（二二）有固定定的经营场场所；（（三）有符符合国务院院规定的注注册资本；；

（四））有足够的的专业技术术人员；（（五）法法律、行政政法规规定定的其他条条件。我国城市房房地产管理理法第四十四条条商品房房预售，应应当符合下下列条件：：（一）已已交付全部部土地使用用权出让金金，取得土土地使用权权证书；（（二）持持有建设工工程规划许许可证；（（三）按按提供预售售的商品房房计算，投投入开发建建设的资金金达到工程程建设总投投资的百分分之二十五五以上，并并已经确定定施工进度度和竣工交交付日期；；

（四））向县级以以上人民政政府房产管管理部门办办理预售登登记，取得得商品房预预售许可证证明。以市场公开开供地收益益论：2000年，350亿元；2001年，492亿元；2002年，而业内内人士保守守估计为近近千亿元（仅1-9月，就达683.98亿元）一项统计显显示，目前前全国31个省(区、市)的近1500个市(县)开展了土地地招标拍卖卖挂牌出让让工作，在在市场发育育的东南省份份，八成的的市(县)开展了这项项工作。而而在有些地方，100%的市(县)开展了招标标拍卖。中中部省份江江西，2001年开展国有有土地使用用权招标拍拍卖工作的的市(县)约占全省市市(县)总数的80%，今年已经经达到100%。2002年土地市市场回望望今年1-9月，全国国范围内内招标拍拍卖挂牌牌出让土土地的宗宗数、面面积、价价款占出出让总宗宗数、面面积、价价款的比比例分别别为20.08%、29.78%、45.56%。土地挂牌牌交易方方式快速速推广，，大受欢欢迎。许许多人认认为，与与招标拍拍卖相比比，挂牌牌方式具具有实施施者操作作简便、、参与者者理性竞竞价等优优点。2002年土地市市场回望望房地产投投资继续续高速增增长，2002年1-11月，全国国房地产产开发完完成投资资6228亿元，同同比增长长了28.2%。中国人人民银行行2002年二季度度货币执执行情况况报告指指出，2001年房地产产开发投投资对中中国GDP增长的直直接和间间接贡献献率共计计1.9到2.5个百分点点。专家家估计2002年房地产产对国民民经济也也可能保保持这种种贡献率率。2002房地产市市场据国家统统计局的的有关数数字，去去年1-11月，全国国有7个省市房房地产开开发投资资增幅超超过40%，8个省市新新开工面面积增幅幅超过40%，个别省省市房地地产开发发新购土土地投资资同比增增长了150%。一部分分城市的的房地产产开发投投资占固固定资产产投资的的比重达达到30%以上，北北京、上上海、广广州、杭杭州等城城市维持持50%的比重达12个月以上，而而深圳房地产产投资占整个个投资的比例例更接近60%。2002房地产市场经济增长对房房地产投资的的过分依赖。。由于房地产产业的带动性性很强，“如如果房地产投投资增幅一旦旦出现较大下下滑，它对当当地经济的负负面影响将难难以估量”。。距杭州不远的的南京，1月23日拍卖两块土土地，一块成成交价为每亩亩220万元，另一块块更高达每亩亩295.7万元。高地价价带来的必然然是高房价，，消费者会买买单吗2002房地产市场“全国房地产市市场总体上保保持健康、快快速发展态势势，但部分地区存在投投资增幅过大大、土地供应应过量、价格格上涨过快和结构不合理理等问题，个个别地区问题题还较严重””－《当前我国房地地产市场运行行情况分析报报告》2002年11月19日，国务院总总理朱镕基在在香港会见驻驻港中资机构负责人人时再一次重重复了他在国国庆节视察深深圳时说的话，“有些城城市，不是全全部，房地产产有一点热，，空置率太高，而且还在在增长。”2002房地产市场“目前部分地区区投资增幅过过大、土地供供应过量、价价格上涨过快，出现了了不同程度的的‘过热’、、‘虚热’和和结构性问题题，存在较严重的市市场风险”；；主要表现为为六个方面：：部分城市市房地产开发规模模过大；部分分地区投资增增幅过大、土土地供应过量，摊子铺得得太大；有些些地区不能有有效调控市场场，房地产价格上涨过快快，个别城市市有些区位的的地价上涨了了1倍以上，有的住宅项目目一两年内价价格成倍增长长；部分地区区住房供求结构失衡，商商品房空置量量增加；个别别地区背离国国情建设“豪豪宅”；少数地地区经济存在在对房地产开开发的依赖性性风险。－1月13～14日武汉全国住住宅与房地产产工作会议，，刘志峰2002房地产市场2002年底，由国家家计委经济研研究所与北京京新华在线联联合推出的《中国行业景气气分析报告》指出，对于刚刚过去的2002年的房地产业业，可以用三三个特点来概概括，总体景景气冲高回落落，地区冷热热不均，真实实的房地产泡泡沫已经出现现。2002房地产市场2003年房地产市场场展望2003是“理性之年年”。2003年全国整顿和和规范市场经经济秩序专项项整治的重点点是，整顿和和规范房地产产市场。关键词之一：：调控。关键词之一：：规范。关键词之一：：经济适用房房。2003年房地产市场场展望为预防风险，，建设部将在在2003年上半年完成成房地产市场场预警体系研研究，并选择择已开展预警警体系研究的的5-6个城市试运行行；年底前，，在35个大中城市和和部分有代表表性的城市推推广使用，以以便政府及时时发现市场运运行中的问题题，并采取相相应措施加强强宏观调控。。同时要建立立健全房地产产市场信息披披露制度，将将当地房地产产市场信息及及时向社会公公示，引导房房地产开发企企业理性投资资、住房消费费者理性消费费。2003年房地产市场场展望今年整顿规范范工作的重点点包括11个方面：一是是整顿房地产产开发建设中中违法违规行行为；二是整整顿商品房销销售中的不规规范行为；三三是整顿土地地利用中的不不规范行为，，如擅自改变变土地利用性性质、利用集集体土地搞房房地产开发等等；四是整顿顿面积“缺斤斤短两”行为为；五是整顿顿不履行合同同和合同欺诈诈行为；六是是整顿物业管管理企业的不不规范行为；；七是整顿房房地产广告不不规范行为；；八是整顿中中介服务中的的不规范行为为；九是整顿顿房屋拆迁中中的违规行为为；十是整顿顿拖欠工程款款行为；十一一是整顿政府府审批中的不不规范行为，，如规划审批批、立项审批批、竣工验收收、预销售许许可等2003年房地产市场场展望2003年，建设部将将会同有关部部门出台《经济适用住房房管理办法》，进一步明确确经济适用住住房相关政策策。我国住宅宅建设将发展展以经济适用用住房为重点点的住房供应应体系，多渠渠道解决中低低收入家庭的的住房问题。。建设部有关关负责人要求求，各地要尽尽快制订和完完善中低收入入家庭的收入入标准，经济济适用住房购购房对象的条条件、购房面面积标准及超超面积的处理理办法。人均均住房面积低低于全国平均均水平的城市市，在审批城城市总体规划划时要增加居居住用地的比比例，确保中中低收入家庭庭住房用地的的供应。对房房价收入比较较高、对取消消或减少经济济适用住房的的城市，要控控制新增土地地的供应规模模。经营城市、经经营土地2002年城市市长会会议强暴旧城、疯疯狂克隆、胡胡乱“标志、、攀高比傻、、盲目国际化化、窒息环境境、乱抢风头头永远塞车、、“假古董董”当道、跟跟人较劲看上去面光光光、住进去心心慌慌，这就就是没有亲和和力的城市和和建筑所能带带给我们的物物质和精神生生活。中国城市十大大败笔2、区域房地产产政策与市场场区域差异与政政策要求（沿沿海与内地））城市房地产供供需情况城市房地产企企业情况（以以本地为例））土地资源获取取绵阳市房地产产投资（1999－2001年）绵阳市房地产产竣工、销售售面积1999－2001年3、拟开发地段段的确定房地产投资地地段论地价影响因素素分析（市场供求、、自然环境条条件、社会经经济条件、政政府规划、心心理预期、国国际关系）重点研究城市市发展规划（（环境、配套套）土地资源获取取房地产投资地地段论地段、地段还还是地段；价格＝成本（（地价、设计计费、建筑费费、资金利息息、税费）＋＋利润；在成本构成中中，地价最不不确定。在其其他取费相对对固定（平均均利润）的情情况下，地价价决定利润率率。土地资源获取取地价影响因素素市场供求自然环境条件件社会经济条件件政府规划心理预期国际关系土地资源获取取4、土地获取方方式与途径城市建设、安安居工程、城城市景观、地地方形象品牌主导、资资金实力、土土地储备、政政府补偿土地公公开拍拍卖（（招投投标制制度、、一级级市场场）4月10日，中中海（（成都都）公公司投投资2．3亿投得得市中中心地地段（每亩亩311万元））土地资资源获获取5、土地地资源源储备备问题题新一轮轮圈地地运动动（万万科、、万达达、华华润））土地资资源储储备与与资本本运作作土地资资源储储备量量力而而行土地资资源获获取第三讲讲房房地产产项目目市场场定位位前期市市场调调查购房者者心理理与行行为分分析开发项项目市市场定定位开发项项目可可行性性研究究开发项项目投投资效效益评评价教学内内容房地产产市场场调查查市场调调查是是为实实现企企业特特定的的经营营目标标，运运用科科学的的理论论和方方法，，以及及现代代化的的调查查技术术手段段，通通过多多种途途径收收集、、整理理、分分析有有关房房地产产市场场的资资料信信息，，正确确判断断和把把握市市场现现状及及发展展趋势势，为为企业业科学学决策策提供供正确确依据据的一一种活活动。。市场定定位房地产产市场场调查查市场调调查是是了解解消费费者行行为的的根本本途径径，是是把握握房地地产市市场供供求的的根本本方法法，是是分析析市场场、捕捕捉市市场机机会的的重要要手段段。市场调调查是是项目目投资资决策策分析析、项项目区区位选选择、、市场场定位位、规规划设设计、、销售售策划划的前前提和和基础础。市场定定位前期市市场调调查市调内内容：：宏观观环境境（政治治经济济形势势分析析）、中观环环境（城市市规划划及房房地产产市场场供求求）、微观环环境（竞争争楼盘盘及消消费者者需求求分析析）市调步步骤：：准备备阶段段（确定定目的的、拟拟定计计划））、实施阶阶段（设计计问卷卷、实实地调调查））、分析阶阶段（整理理资料料、撰撰写报报告））市调方方法：：问卷卷、踩踩盘、、房展展；问卷调调查：：问卷卷设计计技巧巧；科学合合理使使用市市调分分析；；市场定定位住房与与需求求市场场调查查问卷卷调查说说明：：个人情情况：：住房现现状：：住房需需求：：竞争楼楼盘及及竞争争对手手情况况调查查（见表表，P61）市场定定位购房者者心理理与行行为分分析购房需需要、、需求求及动动机分分析；；文化、、家庭庭与购购房者者心理理；购房者者个性性特征征；购房者者行为为模式式；市场定定位社会文文化与与消费费行为为观念引引导浪浪费；；中国与与美国国的差差异：：按揭买买房小小故事事；北京与与上海海的差差异：：北京：：厚重重、大大气、、传统统上海：：精细细、实实用、、国际际化市场定定位购房决决策原原则整体属属性最最佳原原则；；非报报酬决决策原原则；；综合合权衡衡原则则；例：P100市场定定位物业出行时间价格建筑质量物业管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080开发项项目市市场定定位定位思思路：：房地地产定定位不不是对对楼盘盘本身身作实实质性性改变变，而而是市市场发发现；；好的的定位位能够够产生生竞争争优势势，但但其本本身不不是竞竞争优优势。。定位准准则：：受众众导向向、差差别化化、个个性化化；定位流流程：：制定定目标标、分分析用用户心心理、、选择择目标标市场场、明明确竞竞争优优势（（质、、量、、价））、寻寻找最最佳切切入点点；市场定定位定位案案例：：１、深圳宝宝安电电子城城：从从商业业烂尾尾楼到到商业业奇迹迹（ＰＰ１２２６））２、广广州ＸＸＸ公公司房房地产产项目目市场场研究究（Ｐ３３６９９－３３９００）市场定定位广州州XG项目目（（市场场研研究究与与定定位位部部分分））第一一节节项项目目市市场场研研究究一、、广广州州市市房房地地产产市市场场走走势势分分析析（（宏宏观观））二、、广广州州市市海海珠珠区区房房地地产产市市场场走走势势分分析析（（中中观观））1、回回顾顾与与展展望望；；2、市市场场特特点点；；3、结结论论；；三、、本本项项目目临临近近地地段段房房地地产产市市场场走走势势分分析析（（微微观观））1、区区位位特特点点；；2、购购买买对对象象及及购购买买心心理理分分析析；；3、对对手手盘盘分分析析；；市场场定定位位广州州XG项目目（市市场场研研究究与与定定位位部部分分））第二二节节项项目目环环境境分分析析一、、地地块块环环境境条条件件1、土土地地性性质质综综述述;2、地地块块周周围围景景观观；；3、环环境境卫卫生生、、社社会会治治安安情情况况；；4、交交通通条条件件；；5、配配套套设设施施；；二、、地地块块SWOT分析析1、优优势势与与劣劣势势分分析析；；2、机机会会与与威威胁胁分分析析；；三、、结结论论市场场定定位位广州州XG项目目（市市场场研研究究与与定定位位部部分分））第三三节节项项目目市市场场定定位位一、、项项目目市市场场细细分分1、项项目目一一期期细细分分;2、项项目目二二期期细细分分；；二、、楼楼盘盘概概念念导导入入1、市市区区中中的的大大型型绿绿色色环环保保社社区区、、高高效效智智能能化化社社区区；；2、闹闹市市中中的的温温馨馨家家园园；；三、、目目标标市市场场1、市市内内工工作作的的中中等等收收入入家家庭庭、、个个体体经经营营者者；；2、注注重重环环境境质质量量的的白白领领阶阶层层；；3、房房地地产产投投资资者者、、海海珠珠区区本本地地居居民民；；市场场定定位位广州州XG项目目（市市场场研研究究与与定定位位部部分分））四、、项项目目市市场场定定位位1、成成本本价价测测算算；；2、目目标标市市场场价价格格测测算算；；3、定定价价策策略略；；市场场定定位位可行行性性研研究究重视视市市场场调调查查、、市市场场预预测测；；项目目评评估估以以经经济济效效益益为为中中心心；；对项项目目的的评评估估全全部部在在决决策策阶阶段段进进行行一般般地地，，可可行行性性研研究究应应由由专专门门从从事事投投资资项项目目的的咨咨询询机机构构（（中中介介机机构构））承承担担，，它它拥拥有有大大批批经经济济学学家家、、市市场场分分析析家家、、财财务务专专家家、、律律师师等等英英才才。。；；市场场定定位位可行行性性研研究究解解决决的的主主要要问问题题为什什么么要要进进行行这这个个项项目目？？项目目的的产产品品(劳务务)市场场的的需需求求情情况况怎怎样样？？资源源条条件件如如何何？？项目目建建设设地地点点应应选选在在什什么么地地方方？？产品品的的生生产产规规模模多多大大为为宜宜？？采用用的的生生产产工工艺艺技技术术是是否否先先进进可可靠靠？？项目目投投资资估估算算和和方方案案比比较较情情况况如如何何？？投资资盈盈利利水水平平及及风风险险多多大大？？项目目可可行行性性研研究究内内容容投资资项项目目的的背背景景研研究究投资资项项目目的的市市场场和和生生产产规规模模投资资项项目目资资源源情情况况投资资项项目目环环境境投资资项项目目设设计计投资资项项目目组组织织机机构构投资资项项目目进进度度控控制制投资资项项目目的的财财务务经经济济评评价价项目目可可行行性性研研究究程程序序机会会可可行行性性研研究究：：投投资资机机会会的的粗粗略略鉴鉴定定，，精精度度一一般般在在30%左右右；；初步步可可行行性性研研究究：：对对关关键键问问题题做做专专门门调调查查和和研研究究，，精精度度在在20%左右右，，费费用用约约1%；可行行性性研研究究评评价价：：更更加加严严格格、、细细致致地地研研究究，，投投资资估估算算采采用用预预算算价价格格，，精精度度要要求求在在10%左右右，，费费用用约约为为1%~3%。开发发项项目目可可行行性性研研究究（ＰＰ４４２２５５－－４４６６４４））项目目投投资资估估算算与与资资金金筹筹措措计计划划；；项目目销销售售和和租租赁赁收收入入测测算算；；项目财务务评价；；项目不确确定性分分析；项目效益益评价；；结论与建建议；市场定位位投资估算算与资金金筹措1、开发成成本估算算：土地成本本（地价价、征迁迁补偿、、三通一一平），，前期工程程（规划划设计、、可研、、地勘、、报建）），建安工程程（桩基基、土建建、五通通、智能能化设施施、电梯梯），基础设施施（五通通工程、、绿化工工程、道道路及排排水工程程），公建配套套（学校校、医院院、文体体、娱乐乐、邮电电、市场场、变电电站、调调压站、、垃圾处处理），，期间税费费（配套套建设费费、建安安监督费费、供水水管网补补偿、供供电用电电负荷、、其他）），不可预见见费；2、开发费费用估算算：管理理费用，，销售费费用，财财务费用用；3、总成本本费用汇汇总及分分摊，4、资金筹筹措、使使用及借借款利息息；市场定位位销售和租租赁收入入测算1、住宅销销售：用市场比比较法确确定售价价上限（（平均价价格）；；用成本法法确定售售价下限限；建议销售售单价；；住宅部分分总收入入；2、商铺销销售；3、车库销销售或租租赁；市场定位位财务评价价1、税金计计算：2、损益表表及静态态盈利分分析：投资利润润率、投投资利税税率3、现金流流量表及及动态盈盈利分析析：内部收益益率（FIRR）、财务净现现值（FNPV）、项目回收收期（动动、静态态）；4、偿债能能力分析析；市场定位位不确定性性分析（（风险分分析）1、主要的的风险因因素：开开发成本本、售价价、开发发周期、、利率等等；2、盈亏平平衡分析析：计算算投资利利润率为为零时的的项目销销售率，，项目销销售率要要求越高高风险越越大；3、敏感性性分析：：选取核核心的风风险因素素（如售售价、成成本等）），分别别计算其其上下变变动5％、10％及20％对项目目财务评评价指标标（如投投资利润润率、FIRR、FNPV等）的影影响；4、风险规规避与控控制措施施：成本风险险、市场场风险、、管理风风险及其其他风险险；市场定位位项目效益益评价1、社会效效益；2、环境效效益；3、国民经经济评价价；市场定位位结论和建建议1、结论：：可行、、不可行行；2、改进建建议；市场定位位案例例：铁达公司司商品混凝凝土生产产项目投资可行行性研究究市场定位位第四讲房房地产产项目规规划设计计总体规划划建筑风格格景观设计计户型设计计配套设施施教学内容容总体规划划总体构思思；因地制宜宜，与周周围环境境协调；；用地平衡衡和管网网布置；；规划设计计要则；；规划设计计总体构思思以人为本本的设计计思想；；因地制宜宜，与周周围环境境融合；；个性化设设计，主主题鲜明明；（例例：四季季花城））规划设计计空间关系系处理动与静的的关系；；实与虚的的关系；；建筑与环环境的关关系；高层建筑筑与低层层建筑的的关系；；规划设计计用地平衡衡和管网网布置小区用地地平衡；；总体布局局与居住住环境；；工程管线线和道路路交通的的综合规规划；规划设计计规划设计计要则功能适用用；面积适中中；智能化，，满足高高科技和和环保要要求；规划设计计建筑风格格建筑风格格与居住住文化；；内部与外外型设计计；建筑风格格类型：：欧陆风格格、异域风格格、乡村风格格、古典风格格（例：：芙蓉古古城）规划设计计景观设计计卖房就是是卖环境境的设计计要求；；突出特色