置业有限公司项目定位报告

PAGE33PAGE332002/11目 录前 言 3项目自身分析 3项目地块情况 3区域界定说明 3SWOT矩阵 3物业优及劣势分析 3Strength（优势分析） 3Weakness(劣势分析)： 3Opportunity(机会分析) 3Threat威胁分析 3劣势及威胁的弥补方案 3分析总结 3项目初步定位 3市场定位 3关于市场定位 3市场定位需要考虑的几个因素 3最终市场定位 3市场定位的支撑点 3客群定位 3目标客户构成 3目标客户需求特征分析 3目标客户结论 3目标客户消费行为特征 3价格定位 3定价方法 3价格定位 3采取此种销售价格推广上市的原因 3项目规划设计概述 3产品定位及设计原则 3产品定位 3产品设计原则 3园林景观建议 3景观的价值 3园林景观主题风格建议 3绿化设计建议 3环境设施设计建议 3发挥景观的促销作用 3建筑风格 3建筑风格对利润的影响 3建筑风格与开发商的关系 3客户群对“建筑风格”的偏好 3建筑风格的未来走势 3本项目建筑风格建议 3建筑风格的表达 3建筑风格实现更好价值的方法 3户型设计建议 3建议依据 3户型设计建议 3新材料新技术应用 3住宅的可塑性开放空间 3建筑节能、环保新技术 3配套设施规划建议 3楼宇配套设施规划建议 3服务配套设施规划建议 3项目车位配置建议 3建议依据 3建议内容 3项目智能化建议 3智能化住宅介绍 3建议内容 3物业管理要点 3区域市场样本项目物业管理情况 3物业管理建议 3物业管理服务内容建议 3物业管理费建议 3相关公司简介及推荐 3结 束 语 3前 言市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。项目自身分析项目地块情况序号项目内 容1名称康泉项目2发展商北京金时代置业有限公司3地理位置500临近双桥东路。4暂定规划项目一期建筑面积为220102平方米。5用地性质住宅用地6容积率约2.77地块情况待定。区域界定说明——临近八通线朝阳路及两广路延长线。SWOT矩阵Strength优势分析Weakness劣势分析S1：通州区域的房产价格显示出上扬的趋势S2：地块所处位置交通便利S3户型使用率高S4：物业整盘价格定位具有较高性价比S5：开发商对行业内各专业公司进行强强联合，实现了资源的合理整合W1：区域市场竞争激烈W2：地块周边基础配套不全且档次低W3：周边环境有待改善，具有一定程度的噪音污染W4：公交系统不完善Opportunity机会分析Threat威胁分析O1：房地产市场日益成熟且潜力巨大O2：契税下调及房价下降等因素是释放消费者购买力的催化剂O3：舆论方面：区域概念炒作升温，人气渐旺O4：政府大力扶持项目开发T1：房地产经济出现了泡沫现象T2：房地产市场整体竞争激烈T3：北京房地产整体价格呈下降趋势T4：居住类物业供需矛盾明显物业优及劣势分析Strength（优势分析）S1：区域市场的房产价格显示出上扬的趋势随着城市轻轨的即将开通以及未来两广路的东延，这些利好消息将会给本区域的房产项目带来一定的升值空间。仅就两广路的东延这一利好因素，行业内专业人士就对此进行了相关项目的前景预测。预测结果如下表所示：项目名称目前均价预计升值空间受益程度珠江绿洲5780均价上升200小京贸国际公寓5300均价上升200小新华联家园3300均价上升700大摘自《安家》杂志2002年总第15期从上表中可看出：分布于两广路周边的相关项目都受到了不同程度的获益，虽然获益有大小，但都显示出了房价上扬的走势。这是仅对这一利好因素的前景展开预测，还有地铁八通线将于明年实现通车，不仅缩短了与市中心的距离，同是也实现了本区域的交通便利，因此，我们可以有理由相信未来本区域的房产项目将有较大的升值空间。S2：地块所处位置交通便利项目地处朝阳管庄地区，北边临近京通高速路，距离约600米，这是迅速到达国贸商圈和市中心的便捷交通要道。南边临近规划路——两广路以东至运河西大街，两广路的开通，对周边房产项目的升值起到了积极的促进作用。因为道路的通畅对于一个区域的发展，特别是对于房地产的发展是有重大意义的，两广路两侧的房地产项目现在很大程度受制于道路，这段路的开通，可以带动很多物业的发展，可以建成一些多层的，低密度的住宅，而这个区域可能会形成象亦庄、望京这样的大型社区，同时也必将使周边房地产项目受益增值，对于本案来说，更是一个利好因素，将是除康城之外的又一受益者。地块北侧临近即将开通的地铁八通线，这将使小区居民的出行更为方便。城铁八通线是复兴门至八王坟的延长线，西起四惠站，途经四惠18.964132003600米，开通后的地铁八通线将成为居民出行的首选交通工具，为居民的生活提供了更为便利的条件。S3：区内配套完备、楼体外观新颖、户型使用率高本项目在一期规划中，可依规划内容分为三个区，即商业区、教育区和居住区。其中商业区及教育区在规划中具有相对独立性，既属于康泉新城的配套设施，同时又具有相对独立性，为今后本案周边地区的商业氛围、人文环境的塑造奠定了基础。本区域市场的多数项目的建筑形式为板式小高层、多层，外立面多无新意，户型设计也以平层户型为主。而敝司相信本项目现代简约型的规划设计，新颖的外立面设计和跃层等户型，能够在市场中取得极大的吸引力。户型设计充分体现以人为本的思想，强调户型的实用与舒适相结合，并与周边项目相比有较高的使用率，充分发挥了户型设计应具有的各项特点。S4：物业整盘价格具有较高性价比2500~3000元之间85%10%5%4000元/（毛坯房4500元/均价上市，则显示出与周边项目相比较高的楼盘性价比。S5：开发商对行业内各专业公司进行强强联合，实现了资源的合理整合在市场竞争日趋激烈的今天，提高自身素质，加强各环节专业水平无疑是各开发商必须解决的问题。本项目投资商经验丰富，在开发过程中采取与本地房产企业、知名建筑设计机构、专业地产服务公司强强合作的经营模式，进行优势互补，这将为本项目的顺利开发与成功销售提供有力保证，实现了资源的合理整合。Weakness劣势分析)：W1通过敞司对区域市场的调查数据显示：区域市场住宅项目的总建筑面积达到1048万平方米，其中大部分集中在通州区域，达1036.2万平米，所占比例为74%；另一方面，未售出的供应面积通州区域的比例达到62%。从绝对数值上看，区域市场内尚有878.16万平米未售出，由此可看出未来的市场竞争将会非常激烈。（70万平米经济适用房也给本案带来了一定的价格冲击。因此本案只有从整体规划及产品本身来规避竞争风险，采用差异化营销方式来减小其对本案的冲击，也避免了因规模过大而加大操盘的难度，可以充分借鉴市场上在售项目的优势和不足，做到“人无我有、人有我精”。W2：地块周边基础配套不全且档次低项目所处位置虽已有其他项目在成规模开发，但相应一些生活配套设施档次较低，没有已具规模的商业配套，区域现状对项目档次产生影响。周边配套落后W3：周边受到一定程度的噪音污染，环境有待改善地块南边地界距离京秦铁路约200米，在火车通过时会对未来居民的生活造成一定的噪音污染，影响了居民的生活质量。地块西、南两侧的道路脏、乱、差，并且尚存大量正在使用中的简陋住房，环境有待进一步改善。大量简陋房屋的存在容易使消费者产生落后、不开化等的印象，而这一现状在短期内还无法解决，所以需要考虑对周边道路的治理问题。W4：公交系统不完善目前途经本案且设有停车站的公交线路仅有731和381两条，这将远远不能满足未来本案的居民生活需求。Opportunity(机会分析)O1：房地产市场日益成熟且潜力巨大经过多年的发展，在政府不断加大管理力度、新政策法规陆续出台的情况下，北京房产市场逐渐走向成熟，同时北京因其特有的地位而蕴藏着巨大的市场潜力。货币分房、契税降低与新拆迁办法的实施，进一步提高了居民的购房能力。O2：契税下调及央行对住房贷款的资金支持等因素将是进一步释放消费者购买力的催化剂71个人购买除度假村、别墅和每平94321.5%”这样通过契税的再次120平米减半征收契税的规定，降低了购房人需要交纳的契税总额，同时个人购买普通住1.5%200281000亿元。央行表示将进一步创新品种，为居民提供购房、装修及家居消费等全方O3：舆论方面：区域概念炒作升温，人气渐旺交通方面，通州百里长安街直通通州新城，地铁八通线的横贯东西，水陆、公路和铁路三路并行；北京六环、京哈高速、京沈高速、京津唐高速“一环三路”穿通州而过，形成纵横交错的高速公路网，京通快通州市区生活配套设施十分完善。并且本项目所在区域为当地政府规划中的“通州国际新城”，周边地块已经被众多房地产开发公司瓜分一空。在不久的将来，各新闻媒体也将不约而同的加大了对该区域的报道力度，引起公众的广泛关注，舆论纷纷看好其发展前景。O4：政府大力扶持项目开发通州区政府为大力发展通州区房地产行业的发展，大力投资于市政道路交通上。八通线的开通、两广路的东延都有望在近两年实现，既促进了本区域的经济发展，又提升了这个区域的房地产整体走势，这样会使该区域的购买力得到进一步的扩大。Threat威胁分析T1：房地产经济出现了泡沫现象目前中国的房地产市场存在区域性过热现象，投资增长率大大超过了GDP又为过热的房地产加了一把火。以上众多因素是导致房地产泡沫出现的主要原因。政府部门对此提出：金融信贷部门在向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率要严格控制，以防投机成本的出现，严格审查房地产抵押贷款的条件。另外，开放二级市场也是应对房地产泡沫的有效方法之一。在金融支持方面，房地产泡沫引发金融风险的可能性主要集中在开发贷款领域。另外，结构调整主要是应该增加大量低价房和适量高品质豪宅供应，国内房地产市场只有找到了需求，才能真正启动内需和投资。如果上述内容调整得好，泡沫就不会破灭，调整不好才会破灭。因此，上述内容也是房地产开发商要认真研究的内容。T2：房产市场竞争激烈20012162.73.71471.81.7倍。71日起实施的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》导致大量土地交易集中完成，未来二、三年将是供应大量增长时20082008预见近几年将是市场供应的高峰时期。据北京市统计局的资料显示：2002年前4个月新开工商品住宅574.9万平方米，增长0.8%，竣工商品住宅101.2万平方米，增长68.9%。新开工面积增速虽然有所放缓，但却是在去年高速增长的基础上，加上去年的新开工面积也会陆续在今年成为竣工面积，因此下半年的市场供应仍将继续增长。因而，市场需求的前景依旧乐观，成交量会继续攀升，预计今年的销售面积将超过去年而再创新高。当然，必需看到需求的增长速度低于4349.61127.53.86品住宅空置率将会继续升高，这一问题的彻底解决尚需时日，同时也将房地产的竞争进入了白热化的程度。T3：北京地区房地产价格呈下降趋势1~8月，房地产价格呈明显下降趋势。根据来自北京市统计局的8月底，北京商品住宅每平方米平均售价比去130497.469.4380379.60.4方米。由此可看出，房地产价格明显呈下降趋势，同时销售进程也相对减慢了。T4：居住类物业供需矛盾明显居住类项目大量的推出使本来就存在的供需矛盾更加明显，加之大批量的经济适用房冲击，每年都有数百万平方米的空置房出现，预计在短时间内这一矛盾会持续存在，只有那些定位准确、推广得力的项目脱颖而出。劣势及威胁的弥补方案S+WS1+S3+W1+W2：强调区域未来发展前景和区内生活内容，弥补区域市场竞争激烈和周边基础配套的不足878S2+S3+W3：利用项目综合品质来改善周边环境如噪音污染的影响S2+S3+S4+W4：高综合品质和高性价比来弥补公交系统的不完善地块所处位置距离主干道较近，驱车前往较为便利，但公交线路匮乏，仅有两条线路在此设有停车站牌，故敝司建议可采取与北京公交有限公司合作，增加经过本小区的线路和设立停车站点，以方便小区居民的出行。S+T的营销对策S1+S2+S3+S4+S5+T1+T2+T3+T4：赢得市场机会。分析总结基于以上观点，本项目的市场策略应为“高品质楼盘+差异化营销+专业且创新的推广手段”“高品质包括内在美（建筑品质、户型设计、硬件设备和外在美（建筑形态与风格的创新；差异化营销指寻找市场空白点，进行差异化的市场定位、定价与产品设计（户型、物业管理；“专业且创新的推广手段”则指项目初步定位市场定位关于市场定位推广的灵魂，起着承上启下的重要作用。市场推广过程中严格区分的优势。心魄的个性，有力到淋漓尽致地表现产品内涵。产品的市场定位将会指导我们完成以下房地产开发前期的具体工作：生产什么样的产品（即产品的特征和个性，这种个性应具有巨大的吸引力，是其它竞争者无法模仿的）为什么人生产（即产品所面对的目标客户群）如何生产本产品（在产品的规划设计过程中，通过寻求利润与成本的最佳结合点，实现利润最大化）物，而是去整合已经存在的联系。市场定位需要考虑的几个因素如下几个方面的因素确定的。国家产业政策导向区域市场的发展前景、供需对比及竞争状况物业自身产品状况对产品定位的影响根据上述因素结合本项目现实情况分析如下：国家产业政策呈向好趋势好趋势。烈将是有利的开发方案。形成北京一个大的生活社区，市场前景同样乐观。(在产品建议部分中将有详细内容)。物业自身产品状况对产品定位的影响物业规模本项目的规划建设用地面积约为80000平方米，总建筑面积约160000平方米。规模中等，较易操作。区域发展对项目的影响随着通州区域的建设加快，未来一段时期内，此区域内的配套设施、市政条件、交通状况等将会得到进一步的完善。此外，项目周边虽然已有其他项目成规模开发，但相应一些生活配套设施档次较低，加强项目内部配套建设就成为必然。发展商及物业管理商的实力及其信誉考虑到贵司此前在北京市住宅市场的消费者中尚没有形成较高的知名度及美誉度，同时，项目的物业管理公司目前尚未确定，敝司认为本项目应选择具有行业领袖声誉的、知名度较高的专业化公司参与物业建设及管理，同时，在宣传推广活动中，应突显相关各公司的专业化程度及其市场美誉度、知名度，形成“强强联手、黄金组合”的市场形象，以进一步提高项目竞争力。提高物业品质，增强竞争能力更安全、更便捷，将成为本项目在区域市场的激烈竞争中获取有利地位的“法宝”。抢占市场先机考虑到目前本项目所在区域住宅市场竞争激烈及未来市场潜在供应量较大的情况，应尽快完善产品及营销方面的工作，全力、高效率的推出，抢占市场份额，聚集“人气”，在市场中树立产品及企业形象。最终市场定位随着都市人生活水平的飞速提高，对居住的要求已由单纯对面积的需求逐渐发展到对生活及居住品质的需求阶段。结合本项目所在区位的特点、市场特点及未来住宅产业的发展趋势，敝司认为本项目应在合理控制成本、运用成熟、先进的技术集成，采用新型结构承载与维护体系、供排管线系统、隔墙系统、节能供暖体系、智能化体系等等，引入高科技含量住宅的全新概念，在本项目所处的区域中创造出新的生活环境空间，开创一种全新的生活方式。通过我们对项目所在区位的周边环境、项目自身条件的深入研究和分析、与竞争对手的比较以及对特定消费层消费心理的把握。并基于对宏观经济环境和国家政策的充分理解，将产品市场定位于：CBD“后花园”中的高性价比纯居住国际化社区市场定位的支撑点CBD“后花园”交通方面，通州百里长安街直通通州新城，地铁八通线的横贯东西，水路、公路和铁路三路并行；北京五环、京哈高速、京沈高速、京津“一环三路”区与通州的距离。通州拥有优越的自然环境，水系发达。通州市区生活配套设施十分完善。从通州乘车仅需十多分钟即可到达市区。方便快捷的交通往来，优美的环境，完善的配套设施、低廉的价格使得此CBD的“后花园”。高性价比可以用“五高一低”来概括：项目定位高：板塔结合的公寓级高档产品。规划标准高：国际化小区，突出科学性、前瞻性、创新性。风格品位高：讲究社区的建筑、规划、园林的风格个性与品位。管理水平高：以现代科学的管理方法为业主提供以人为本、贴身贴心的服务。建设技术高：采用高科技、新技术、新材料，力求环保与节能。价 格 低：在产品综合品质提高的情况下，保持相对低的价位纯居住高品质国际化社区，给客户最舒适的环境、最完善的配套、最周到的服务，营造纯居住空间。国际化社区房地产市场已由纯粹卖房子转向卖生活的阶段，提倡一种国际化的生活理念，将有利于加强客户的心理认同。本项目有充分的国际化生活理念的支撑点：教育－小学、幼儿园；商业配套－多国风情商业街；-业服务－医疗、健康、会所；品牌－国际化产品……另外，国际化的就是自然的、环保的、节能的，是时尚的、现代的、健康的、就是艺术的、以人为本的……本案最大的优势在于项目优势的可塑性，本案在建筑规模上处于比较好操作的范围，即可以在建筑设计和园林规划上做一番文章，也避免了因规模过大而加大操盘的难度；其它方面的可塑性如：户型设计；新技术、新材料运用；各配套设施；甚至后期的推广概念、宣传包装等。都可以充分借鉴市场上在售项目的优势和不足，做到“人无我有、人有我精”。客群定位目标客户构成私营企业主随着市场经济开放程度的不断增加，使得众多的中小企业不断的发展壮大，并且由于中小企业具有灵活的优势，从而导致了大批的私营企业主迅速的积累了大量的原始资本，他们会根据自己的实际情况进行房地产的投资。近两年，随着房改的不断深化以及配套金融政策的不断完善，个人购房比例明显增长。目前，中高收入阶层已逐步培养成为普通住宅的中坚购买群。他们对商品房价位有相当的承受能力，但对地段、房屋结构、使用功能划分、项目产品品质及社区环境等方面的要求比较高。三资企业白领WTOCBD地区这一趋势更加明显。周边住宅市场的需求量必将会增加。在区域目标市场客户群中，三资企业白领年龄一般较为年轻，在市场中他们40他们在市场中消费的主要目的是为了解决这一阶段的居住需求，且由于工作紧张，时间宝贵，因此比较关注产品的位置、交通及价格、户型。CBD区域公司服务的自由职业者市场经济的发展使金融、法律等行业的运作与世界经济接轨，使得金融、法律从业人员收入大增。而随着经济的发展，设计师、经纪人、律师等专业人士在经济运行中的作用也日益凸现。由于目前这方面的专业人才的稀缺性和他们在经济工作中的重要性，使得他们的经济收入十分可观。他们中的大部分，都是自由职业者。追求快捷的生活方式是他们的特点，对居住的交通环境有较高的要求，此外他们还关心是否舒适。拆迁户20025东地区的旧楼将被夷为平地，居住此地的居民将陆续搬迁，作为中央商务区的核心区，该区域将建成世界一流的商务区，这里原则上不允许拆迁户回迁。同时由于采取新的货币拆迁安置办法，使这一部分拆迁户急需在原居住地附近解决住房问题，这一部分客群成为区域住宅市场一股较为有力的补充力量。拆迁户在这一地区选择住宅时，主要的考虑因素是地理位置、是否为现房、交通状况、较低的价格和偏小面积的户型等。目标客户需求特征分析区域市场客户需求特征表需求特征交通方面40分钟左右。选择区位目前尚无经济能力购买私车或经常乘座出租车。附近购房。房价他们所能承受总房价款在25万到45万之间，月供还款在1500元~3500元之间。喜好的户型70~100平方米之间，三居面积在100~130功能全、不浪费，不讲高档、但求好用。配套设施智能化系统由于工作节奏紧张，需要与外界时时保持联系，因此对于智能化要求比其余区位更高。除去一般的安防系统、远程抄表等智能系统外，他们还希望社区能具备可以提供便利生活的一卡通系统，能适应未来科技发展趋势的综合布线系统，为社区业主之间沟通提供空间的社区局域网系统，以及提供极快数据传输速度的光纤入户。装修在装修方面，区域内客户不喜欢千篇一律的装修方案，而希望拥有个性化的装修。但由于工作紧张的原因，又不能抽出许多时间顾及此事。因此，他们在购房时希望开发商可以提供多种的装修方案以供选择，甚至希望可以提供“个性化家装设计——施工”的一条龙服务。车位配置WTO后，各种汽车价格都存在不同程度的下降的现象，许多客户都认为在3~5年后就有能力购买私车，因此他们在选择房屋时也将车位数量作为一个指标。目标客户结论场主要客户群结论如下：主力客户CBD（管级别；私营企业主。辅助客户CBD投资客拆迁户目标客户群特征现居住区域范围较广泛，但大都在东二环以东租房居住。以外区域内购房。工作区域以CBD区域及其辐射地区为主CBD区域及其辐射地区集中了大批的三资企业，因此白领阶层较集中，而他们也恰恰是本项目的目标客户群。职业分布CBDCBD部分投资客。年龄层27~35一定的成就，已经或即将组织家庭。家庭人口数以2口之家和3口之家为主，而本项目提供的户型也适合这种家庭结构家庭月收入大部分在7000元以上，如果是独身，收入也在5000元左右有此收入者才有足够的存款和对前程的信心购买房屋需求面积90120平方米左右的三居为主；的需求。购房类型大多数属于首次置业，以自住居多；少数用于投资。自住与投资的客户比约为9：1购房的喜好人性化户型设计及较高的品质，在吸纳中等收入购房者以满足其居住目标客户消费行为特征息等非主流报纸。（（等。闻性质的频道，相信与工作紧张程度高不无关系。厅与朋友聚会也是他们的选择。频率约为每周1次，每次的消费费用以100—200元为多，这也与他们的收入水平相符。在购物场所的选择上，他们习惯在国贸附近的大商场购物，如国贸商城、赛特购物中心、东方新天地和丰联广场。综合上述数据统计，可以总结出目标客户消费特征如下：多数阅读报纸和专业性杂志，其中北青的阅读量最高，阅读晚报和精品的也为数不少；由于工作性质，有一部分客户的信息来源为互联网；因为工作紧张，经常收看电视的人较少；大多数人在工作之余喜爱留在家中，外出的人群多选择网吧、康体设施和商场；购物的商场集中在国贸附近的大商场，如国贸商城、赛特购物中心、东方新天地和丰联广场。效性。价格定位的价格，获取最大的利润目标。定价方法成本加成定价法但必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能订出合理的价格。具有指导意义。这就引入了市场比较定价法。据相近物业及附近区域竞争状况而订。价格定位22个样本项目的均价进行考查表：区域内22个样本项目价格分组价格分组（元）项目个数（个）在售面积（万平方米）加权均价（元/平方米）3000以下429.62693.043000~40001077.93484.024000~5000658.54478.975000以上2195543.16（注：加权均价以各项目的在售面积为权数）5000元/平方米以上的项目占的比重最小，只有两个，分高档的项目。11个样本项目的均价进行考查表：通州区域内11个项目价格分组结果价格分组（元）项目个数（个）在售面积（万平方米）加权均价（元/平方米）2500~3000429.62693.043000~3500533.932003500~4000233.53714.93不以更优惠的价格来吸引众人的目光。11个样本项目的均价进行考查表：朝阳区域内11个项目价格分组结果价格分组（元）项目个数（个）在售面积（万平方米）加权均价（元/平方米）3000~4000310.53664.294000~5000658.54478.975000~60002195543.16域优于通州区的地理位置有直接关系。该区域内均价在4000~5000元/平方米的项目所占的比重最大，在售面积占到整体的67.6%并且竞争非常激烈。在这一价格段中的项目的加权均价为4478.97元/平方米，基本上是这一组的组中值，说明了这一价格段中的项目基本围绕这一组中值上下波动，当然也说明了这一价格段以及这个加权均价是人们对于该区域的项目普遍认同的价格。价格定位结论色，以较高的性价比来吸引购房者的目光。建议本项目的均价为：精装修：4400-4600元/平方米毛坯房：3900-4100元/平方米用项目自身的高品质及特色，才能真正吸引人们的目光。项目自身定位本项目定位为：CBD“后花园”中的高性价比纯居住国际化社区格的加权平均值（3884元/平米）高。市场销售速度住宅产品的品质与销售情况：价格策略初期低价入市，可以在短期内打响项目的知名度采用“微调快涨”的策略，可以减少客户对提价的敏感度低开高走的策略，可以减少与其他新开盘项目在价格上的直接冲突产品的独特性，可以减少客户对价格的比较。项目规划设计概述一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在北京房地产市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关物业管理等几方面对产品设计进行阐述。产品定位及设计原则产品定位产品定位根据本项目的市场定位、客群定位，本项目产品定位为：现代北欧丹麦纯居住中高档物业支撑点现代丹麦自然浪漫实用主义：丹麦建筑和设计文化代表了这个北欧小国文化的精华，其内涵包括：民主态度：建筑及实物设计满足了普通人和富人们的需求和习俗。技术工艺：以根植于优秀手工艺传统的技术为基础，热衷于细节。当地材料。法和形式。鉴于这些显著的特点，丹麦建筑设计理念对个人尊贵生活的理想——社区环境和谐——已经得到了满足。丹麦把艺术因素物化、丹麦设计的追求是为“普通人”做“好设计”，融入普通人生活的设丹麦的建筑蕴涵着一种平和的气质，城市需要平和的、实实丹麦风情环境的每个方面都体现出设计的匠心。根据本项目市场定位及客群定位，本项目并没有在某方面是特别突出的，本项目讲求的是综合品质，因此比较适合丹麦设计四方面的内涵，恰恰可以成为本项目在市场上产生强大竞争力的内在气质。通过简洁而实用的设计，满足现代社会高压力客群对居住以自然、温馨为追求的渴望。异域美感和追求生活简约、自然、和谐的神韵，通过小区建筑立面风格、园林设计以及借助各种形式及功能“外衣＂表达、营造北欧丹麦风情。本项目不是照搬丹麦风情设计，而是以丹麦设计理念和内涵为基础，追求“以人为本”的本质，以高品质、精致的设计赢得市场赞誉。中高档物业档物业。产品设计原则社区规划动态化本项目社区的规划布局，不但要考虑实用功能的合理性，更要考虑人们居住其间赏心悦目的舒适感，使社区的空间变化丰富、有层次。园林景观特色化现在北京的项目日益增多，市场竞争日渐激烈，只有结合项目整体定位，做出自己的特色，充分体现新时代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客户群体。加之,本项目自身因其园林面积比重较大，故更需要发展商及设计单位在此方面投入较大的精力及心血。户型设计三维化户型设计在平面功能、布局合理的前提下，应更加注重空间的塑造，例如：跃层两层高的挑高起居空间、有室内落差的阳光餐厅、宽大的露台以及楼梯的造型等，都将带给人们不同的空间感受，使生活成为一种享受。建材设备科技化由于我们的项目正是为那些站在知识经济时代前沿的人群建造的，便更应符合这类人群的生活方式和消费心理，在建材和设备的选择上尽量寻求高科技含量产品，以保证住户有高水准的生活品质；同时，亦将为项目增添更多新的卖点，加强产品的竞争力。社区管理智能化社区智能化技术的使用给项目赋予了网络化、信息化的新功能。社区局域网可明显提高上网速度，同时令业主的电信资费大为降低；此外，闭路电视监控、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。物业服务人性化物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。故针对本项目，应将原有的物业管理理念从社区管理提升到社区服务的高度，根据区内业主的生活需要，提供相应的人性化服务，并在此基础上设置相应的配套服务设施，以满足人们日益提高的生活及文化需要。园林景观建议“一元投入，五元回报”价值、主题风格到特色卖点进行一一阐述。景观的价值A市场竞争的需要北京房地产市场在发展中很快由卖方市场走向买方市场。商品房供给量过多，空置积压房剧增，竞争空前激烈，迫使发展商“景观住宅”建筑设计及平面布局容易被模仿而使楼盘失去个性特色，园林景观容易做出特色且难以被“克隆”。求新求异的发展商纷纷加强园林景观设计，力图创造个性特色鲜明的住宅小区，于是庭园越做越精美，一些住宅小区被称为园林式住宅并不夸张。B 消费者的需要消费者对园林式住宅盼望已久。都市人工作紧张，希望有一个宁静、优美、舒适的家园。喧嚣嘈杂的都市令人烦躁不安，环境污染损害人的健康，人们渴望接近自然，回归自然。园林式住宅是发展商对消费者需求的回应。景观的价值以带来5倍左右的收益：如果舍得为社区每平方米多花50元的250非常重要的角色。邀请国际名师的作用“回报”的利润是诱人的。但是根据本项目的自身特点，制定合理需要深入讨论的。园林景观主题风格建议园林主题景观风格建议园林景观的主题风格为：现代北欧丹麦简约、自然、浪漫、实用艺术园林主题诠释：色彩淡雅满足了人们对自然环境的再塑和追求。具体风格的营造北欧丹麦的自然风格园林是现代设计理念与北欧传统的完美结受。强调简单结构与舒适功能的完美结合。适的方式，最大限度地创造生活空间。围浓郁。林雕塑与小品，建设浪漫温馨又有现代感的时尚特色社区。丹丹麦自然风情绿化设计建议绿化环境设计扩展“绿化环境”设计的内涵，集中公共绿地不仅供观赏、游戏、（CO2O2SO2简洁的绿化效果自然的绿化小品3.2.3.3立体绿化平面上绿化及造景毕竟是有限的。景观向空间发展，会从视觉34 34 木 02/11树离PAGE69PAGE692002/11果。3.2.3.3树种建议建议以北方本地的常见易活树种为主，具有表现特定园林景观的树黎台阶入。环境设施设计建议环境设施设计概述外部环境的体现是多方面的，其中，室外硬质景观设计也是一个不可疏忽的重要组成部分。分类内容建筑小品及设施园林设计漏窗、门窗洞、围墙、绿景、水景、日晷、牌坊、碑、匾额、小桥、丁步、铺地、亭、廊、榭、石灯、叠石建筑附属设施栏杆、护栏景观设施（水池、花坛、绿景、地面铺装A主入口北欧丹麦风情社区入口可树立社区整体形象，增加社区凝聚力，给客户一个良好的印象。简约有特色的大门B广场与中心水景简约手法的叠石涌泉展现社区整体清新的风格。中心水景C街景简洁明快的丹麦风格商业街。D雕塑到丹麦的哥本哈根，美人鱼铜像坐落安玛丽格特大道附近濒海的岩石上，于1913年由雕刻家EdwardEriksen，根据童话作家Gefion美人鱼铜像E主题组团设计住宅在进行组团设计时，建议应结合整个社区丹麦风情的特点，每组团可以以不同的丹麦的童话故事进行命名，增强趣味性和识别性。A道路人行的道路可采用形式多样的硬石地面，要力图精致优雅；进入草地的可用青石板及其他自然的材料设置丁步。B园林小品

特色小路建议在小区内适当点缀各种园林小品，以充分渲染项目定位。花池、座椅、灯柱、雕塑等建筑小品，不但应具有较强的观赏性，也应具有近人的尺度和恰当的功能，让人能够贴近它们，使用它们，参与其中享受无究的乐趣。在风格上，建议与整个园林的风格相一致。凉亭C灯饰夜景是展示项目的绝好机会，建议精心设计夜景，包括园林照明与楼宇照明。具有品位能画龙点睛的灯饰用来点缀草地的草皮灯造景射灯夜景效果及灯饰路灯D音乐

草皮灯并可配置小区广播系统，用背景音乐营造高雅、轻灵的氛围，提高社区的档次，并建议音箱设备被巧妙的装饰之后，设置在园区内。座椅及被包装过的音厢发挥景观的促销作用景观先行建筑风格建筑风格对利润的影响建筑风格对住宅的重大意义表现在三个层面：识别（CI设计）从发展商的角度来说，良好的建筑风格对整盘促销是有积极意义的。正因为此，不少发展商都把建筑风格作为楼盘卖点之一。标客户的心理特征相符。（一般称外立面）对房价是有影响的，除了楼看起有帮助。“外立面”对楼宇价格的影响不断上升貌的快速好转，外立面对楼宇价值的影响增加得也会较快。楼市发展的必然趋势是注重建筑外立面的装饰和房型的合理搭高。建筑风格在购房决策要素中的排序在当前特定的情况下，购房者尚未将建筑风格、建筑形式作为购房时重点考虑的因素。在分期开发的社区中，前期开发的住宅建筑的风格，对后续买房者的影响较大。“有豪华气氛”“欧陆风格”“古典主义”“代主义”等建筑流派或发展商的宣传推广口号敏感度较小。建筑风格与开发商的关系建筑风格与开发价值的关系影响房地产开发价值的因素很多。开发时机、地段和建筑质量是三个决定性的因素。房地产市场的激烈竞争也迫使发展商在建筑立面、建筑色彩和建筑装饰上下功夫。相同质量下的价格竞争和相同价格下的质量竞争，都已经证明难以激发新的市场需求。形式并重，形式的地位逐步提高。建筑师与开发商的配合问题忽视市场需求的因素。良好的建筑方案和建筑风格，需要建筑师和发展商共同配合来完成。客户群对“建筑风格”的偏好（非常有震撼力、有特色的外立面必会得到他们的认同。建筑风格的未来走势个性化时代来临设计理念更加理性成熟“某某风格”格的模仿。建筑风格多样化随着经济的发展、建筑科技的进步以及消费需求的多元化，住宅风格也会日益多样化。建筑风格景致化随着消费品位的提高，建筑风格将更为完美、精致、那种粗制滥造、名不符实的风格将无市场。本项目建筑风格建议本项目建筑风格建议为：简洁、明快、自然的现代北欧丹麦建筑风格构架。线条简洁明朗为宜，给人以高雅、时尚的双重感受。建筑风格的表达建筑风格表达的四大法则风格风格设置虚实对比和节奏感确定尺度、比例和模数结合材料质感实现对称和均衡建筑风格表达的要素A立面本项目建议外立面以外飘窗、角窗、凸阳台及线角的设计，产生丰富的立体感。并建议采用外立面造型建议采用简洁线条造型或观景阳台造型B材质在北京地区，因为天气及大气环境的状况，空中的灰尘较多，在北京地区进行室外墙面装饰，容易因此变的污浊，建议采用高级外饰面砖，可以达到整洁的效果，并能保持持久。建议在避免高档材料的堆砌的情况下，营造高尚社区环境。C色彩建筑外立面应追求高雅的视觉感受，营造舒适、优雅的家居氛围。结合敝司对本项目建筑外观风格的建议，我们认为外立面可考虑采用灰及米色系列墙面颜色，如：米色、原木色、淡黄、白、灰，与纯色系颜色相搭配，营造社区典雅不失时尚的风格。建筑风格实现更好价值的方法A发展商自身建筑审美能力的提高，建议聘请国际知名设计所及设计师。更多的空间。创造项目策划与设计人员之间沟通的机会，给予设计人员更多的指引。户型设计建议及组合直接影响到项目后期最重要的环节产品销售，重视户型面积选择及组合是打造房地产项目精品的重要一环。建议依据市场调查100130以上的户型基本上销售业绩不佳。户型需求户型需求价格因素客户需求三级市场价格因素：客户在购买类似于房子这样的大型不动产时，单价只是一种感观性的心理价位，即参考价，而非决定性的价位，最终确定是否购买的决定性因素是该产品的总价。针对本项目而言，市场定位的主力客户群所能承受的总价在30万至40万之间。客户需求：对于主力客群而言，他们并不追求生活的豪华奢侈，而是追求一种温馨、舒适、悠闲的生活，他们大多期望在自己的承受能力范围内，拥有居住环境优美、面积适中的居所来享受生活。设施差，所以他们在再次置业时希望房屋的结构趋于合理，面积适中，配套完善。户型设计新概念1。表1户型新概念设计要求具体技术指标注释面积趋向新布局形式传统住宅实用率低，功能质量差，受市场冷落。户数减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。户内实用率公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少，户型使用率比以前高。功能配置主人房及卫生间主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。工作阳台设置把家务操作与观景分开，更加方便、合理。配套空间书房、儿童房、健身房、衣帽间的配置,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。玄观设计增加空间的层次，与入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康。功能分区空间层次与分区三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生用上更加科学合理。户型设计利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型设计更为体贴厨房设计设计是出于现代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。卧室门的朝向朝向注意避免与其它门相对的现象。打破单纯外延空间落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。低窗台设计可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。体现个性品位中小户型采用自由间隔设计，充分体现个性品味。设计观念朝向观念改革在追求户户朝阳的同时,景观与朝向变的同样重要。需求观念改革购房群体日趋理性与个性，户型设计呈多样化的特征。户型设计的重视程度日趋激烈的市场竞争使得开发商认识到户型设计的重要性，加强了与设计单位的沟通协商。户型设计建议本案在户型设计汲取了其他竞争项目的优劣势，做出最具竞争力的产品：以适中面积为主户型类型多样化塔板结合户型户型构成需求变化需求层次目标客户群户型构成需求变化需求层次目标客户群户型构成规划设计规划设计市场需求容积率平面布局A容积率平面布局a布局不宜过杂，战线不宜拉长不出楼宇的档次和形象定位。B主力户型差异不宜过大，否则定位亦不准确c具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定本项目的客户群年龄以25－35岁为主，家庭人口构成接近社会平均户人口数。B板式小高层户型设计配比建议板楼是本项目的高端产品，户型合理、通风采光好、使用率高，建议以大两居、三居为主，辅以少量跃层，大开间小进深的户型布置，配合较好的景观，打造出舒适、温馨的居家环境。C新型塔楼户型设计配比建议塔楼是本项目的低端产品，建议以一居和小两居为主，打造出经济实用的居家环境。比例（5.0%20.0%5.0%20.0%25.0%50.0%60%50%40%30%20%10%0%

本项目户型配比图一居（50－60）

二居（75-95）

三居(105－125）

四居与跃层（130－150）

户型面积确定户型大小A根据区域位置：普遍看法为市区中心的户型小的好、郊区户型可以做大。B户型大小建议建议本项目的户型面积较北京市的平均户型面积小10－20平米，既不会过于狭小，居住不舒适；也不会过于奢华，超出定位客群的购买力,以期实现其经济性、实用性的目的。一室一厅一卫：50平米-60平米二室二厅一卫：75平米-85平米二室二厅二卫：85平米-95平米三室二厅一卫：105平米-115三室二厅二卫：115－125平米四室二厅二卫：130平米-140平米跃层：140平米-150平米保姆房书房私密休息区卧室家庭厅保姆房书房私密休息区卧室家庭厅门厅公共活动区餐厅客厅功能分区功能分区贮藏阳台贮藏阳台辅助区卫生间厨房A整体布局户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；（与私密区（卧室性；厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。建议采用大开间、小进深的楼体形式，3.6米。B公共区域进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积；两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；建议采用大客厅、小餐厅的布局；不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性；厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光；各居室的门洞应避免与入户大门相对；C私密区域室应位于走廊的尽端；各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。D居室朝向起居室和卧室应取最好的朝向；书房、餐厅等应取次好朝向。窗户设计各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。阳台设计应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。附属空间大面积户型，居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置；在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，例如冰箱、洗衣机、空调等；卫生间进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效果。细部处理A加宽低沿外飘窗设计客厅、卧室采取低沿外飘窗的景观窗形式，在提高居室视线开阔度、采光度的同时，增加其实用率。这是南方先进市场的普遍设计特色。它可有效的提高了室内使用面积,对于中小户型,效果尤其突出。建议在后期样板间制作中将其不同用途予以充分体现,外飘窗效果开敞一步式阳台

B阳台设计建议采用双阳台设计，即在封闭阳台外面设置景观阳台，即可满足观景需要，也可遮挡北京的风沙天气。阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、时尚、悠闲社区的定位。户型设计配比及结构面积表表2：户型设计配比及结构面积表户型一居二居三居四居跃层一室二厅一卫一厨二室二厅一卫一厨二室二厅二卫一厨三室二厅一卫一厨三室二厅二卫一厨四室三厅三卫一厨销售面积50－6075－8585-95105－115115－125130－150每户型所占比重20%30%20%15%10%5%起居室222628302525餐厅88主卧室121415151818次卧室—910121214次卧室———9912次卧室—————8厨房566668家庭室——————主卫生间355555次卫生间——4444次卫生间——————生活阳台122222观景阳台224455过道————24储藏间———2224564748998115附注赠送顶层露台3.4.2.5户型特色卖点设计建议卖点一：立体花园走入高层住宅购房者越来越看重居住的环境质量，而现有的居住模式很难实现户户有私家花园，而立体花园则实现了这一要求。A空中花园选取较大户型设置空中花园（以赠送或优惠的名义给客户作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。ａ空中花园的形式20-25中花园。空中花园形式二：户内空中花园，即在进入户内先进入景观厅，形成室内种植空间，面积为20-30平米，而后才是客厅。ｂ空中花园经济性分析司以往所作的项目“优秀·赏”项目为例，户内销售面积为142-156平方米，赠送空中花园（阳台空中花园，下同30-353600元/4300元/3550元/方米。以此计算，空中花园户型实际售价比其他户型略低，但相差不多，并因赠送面积不计公摊面积及物业费，故会成为销售的热点。ｃ空中花园户型的优势为带动该区域的高档目标客户群如把“优秀·赏”空中花园的户型改做普通概念上的四居，则目标客群为的确有四居需求的客户，而该地区这样的客户相对较少，空中花园户型针对的是三居户型需求者的高档客户，会带给客户全新的居住概念，无形中带动项目的整体档次。宣传推广的热点，给客户留下高品质的印象。B阳光花园在顶层退台设置阳光花园，在顶层退台设置阳光花园，充分利用项目具备的景观资源，作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。卖点二：层高解决功能分区三错层户型“别墅”间，如主卧、儿童房等。错层的市场销售状况：望京的都市心海岸和南城马家堡的未来名珠两个项目有错层户型，且错层户型都取得不俗的销售业绩。200155500元/300元/40这种新颖的户型对市场的吸引力是巨大的。新材料新技术应用住宅的可塑性开放空间住宅设计除总体环境设计和建筑风格创意外，户型设计也是至关重要的。但最好的户型未必就能完全赢得市场，面对多层面、多元化的消费群体，住宅的可塑性也是不可或缺的。住宅空间的可塑性厨卫的布局问题，其中B座有几层被业主整层购买用于商住，办公空间户型销售，对创造销售业绩和尽快回收投资的意义是不言而喻的。体的需要，可以使开发商以最佳的销售业绩规避投资风险。预应力无梁楼板的延伸性厚的条件，也使墙体采用可拆移轻墙成为可能。预应力无梁楼板其跨度在6m～10m较为经济合理，无梁、无柱帽，竖向承重构件可以是钢筋砼墙或柱，但厨卫管线穿楼板应避开楼板暗梁位置。小门洞，使空间简单的连通。成本造价控制与规模效应的问题，以现行市场使用较多的1960级钢绞线来说，是普通Ⅰ6倍，如果预应力钢材价格不超过普通Ⅰ6倍（按市场价2000元／吨计12000120009000元／吨，成本造价控制的目标是完全可以实现的。批量生产，价格必然大幅度降低。（8000元／吨以内，这样就能和国外水平拉齐，真正实现预应力结构造价比普通钢筋砼结构造价便宜的目标。施工进度的可行性10008层／月，实际施工速度比普通钢筋砼结构要快。创造开放的商业、会所及配套服务空间6～10m板由于跨度大较易实现底部的大空间结构。（砼剪力墙截面面积与楼层面积之比5%～10%Ⅰ3%～6%均控制在抗震规范要求的范围内。要求，底部大空间还能用于小区会所和配套服务设施的灵活布置。创造车位充足的地下车库电、弱电的设备用房。地下车库楼板也可以按无梁楼板设计，净空增加，就能使层高减少很多，调整合理，甚至能多一层地下停车空间。大开挖，对于节约投资和小区管网布置及环境设计更为有利。80018001000（包括设备用房35平方米。亮马名居工程和国贸世纪园工程停车位均增加一倍，基本上实现一户一车位的目标。减少公摊面积让业主得更多实惠主能就近停车后直接坐电梯上楼。地下室空间的贯通用于布置停车位一举多得：Ⅰ.增加地下停车位，减少地面停车和小区拥挤的压力；Ⅰ.Ⅰ.开发商销售车位，净得收益；Ⅰ.减少或不设独立的地下车库，减少投资成本。建筑节能、环保新技术10多年来，北京市的建筑节能工作密切结合墙体革新，全面提高了建筑技术、产品开发工作取得了一定的成果。北京市建筑节能发展方向为：坚持节约建筑用能与改善大气环境相结合，坚持节约建筑用能与改善建筑热环境相结合，坚持节约建筑用能与墙体革新相结合。采用外墙外保温技术目前，常见的节能绝热材料主要有岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯泡沫塑料、水泥聚苯板、硅酸盐复合绝热砂浆。A机人造纤维。岩棉制品具有良好的保温、隔热、吸声、耐热、不燃等性能和良好的化学稳定性。B火焰法、离心法或高压载能气体喷吹法等工艺，将熔融玻璃液制成无机纤维。玻璃棉制品具有良好的保温、隔热、吸声、不燃、耐腐蚀等性能，广泛应用于房屋、管道、贮罐、锅炉、飞机、船舶等有关部位的保温、隔热和吸声。C（GRG聚EPS现已在建筑市场上广泛应用。D水泥聚苯板是由聚苯乙烯泡沫塑料下脚料或废聚苯乙烯泡沫EC起泡剂和稳泡剂等材料，经搅拌、成型、养护而成的一种新型保温隔热材料，具有质轻、导热系数小、保温隔热性能好、有一定强度和韧性、耐适用于建筑物外墙和屋顶的保温隔热层。E在数种添加剂的作用下经细纤化、扩散膨胀、粘接等多种工艺深度复合而成的灰白色粘稠浆状物。此种材料显著特点为：保（直接涂抹敝司建议本项目选用新技术材料，如硅酸盐复合绝热砂浆等，在新技术、可发展建筑材料上，比竞争对手更胜一筹。环保采暖新技术年开始采用多种形式的采2002年2005年冬季起推行用热按户计量收费。环保采暖6种优劣点评天空下生活着。有专家认为：“要想从根本上改善大气环境，就力等优质能源为主的清洁能源结构”。近一二年，北京采用新式“房子不暖和”“运行费用过高”是住户不满的主要原因。分户式家用中央空调系统类型：有“风冷式”和“水冷式”两种。优点：档次高、外形好、舒适度高。带新风系统的“风冷式”更为舒适。中央空调系统买房时多由开发商免费赠送。缺点：成本高，每套机组价值约数万元，每平方米铺装成本高达500元左右，运行费用高(大多走电费)，多用于饭店及高档公寓，不适合大多数普通家庭使用。地板辐射式采暖各种不同方式提供热源，作为埋设在地板下的“另类散热器”。2%3%8果；时间长了，家具可能会变形；最好铺实木地板。开发商支付费用：80元/平方米运行成本和住户支付费：与普通散热器供暖的燃气采暖炉相似。电热膜采暖类型：大多数为天花板式,也有少部分铺设在墙壁中甚至地板下。优点：一次性投入少，使用寿命长。在密封、保温、隔热性强的绝对是趋势。同时，北京市已要求从今年10月起，新建商品房都要采用计量供暖。缺点：对住宅的节能性能要求较高。不能在顶棚钻孔、钉钉子，使住户装修时受限制。开发商支付费用：120-300元/平方米，运行成本和住户支付费：18-24元/独立式燃气(或电)采暖炉类型：以天然气、液化石油气、煤气、电为能源，分为不同类型的分户式采暖炉。4度左右的低温运行(防冻作用)。有的品牌还可同时提供生房间角落里，价格多在数百元到1000元左右。缺点：存在安全、污染(电采暖除外)等隐患，据说，市区高层住宅现已控制大面积使用，郊外低密度住宅使用比较适合。开发商支付费用：45元/平方米，安装燃气热水锅炉每户3000-10000元；运行成本和住户支付费：18元/平方米家用电锅炉类型：分为不同进口品牌。最先进之处在于具有多种时段、不同温控预设功能。缺点：前期投入较大，运行费用较高，该产品不太适合利用低谷电蓄热供暖，以达到最为节能之功效。新式蓄电能式电暖气类型：为电采暖炉的一种最新类型。3半价的低谷电优惠政策。缺点：适用于面积不大的房间，刚开始试用，其产品质量及技术有待进一步检验。计量。“尝出”冬是其第二个采暖季Ⅰ2528的一手采暖测试资料得出比较公平、准确、权威的结论。国内普通楼顶要厚3倍！一套100平方米左右的房间安装1匹“会呼吸的房子”15%建筑的节能性如何，毕竟，这将关系到你今后生活的品质与付出的成本高低。术优化产品品质。配套设施规划建议管理费用的增加。物业配套一般包含楼宇配套设施和服务配套设施两部分。楼宇配套设施规划建议区域市场样本项目硬件配套情况表3：区域市场样本项目楼宇配套情况表区域物业名称通讯系统供暖系统电梯供电系统朝阳朝阳无限宽带集中供暖三菱双路供电京贸国际公寓宽带集中供暖三菱双路供电阳光华苑宽带集中供暖富士双路供电绿岛苑IDD集中供暖迅达双路供电美然·动力街区宽带集中供暖日立双路供电双桥温泉花园宽带独立供暖富士双路供电水岸长桥ADSL独立供暖东芝双路供电柏林爱乐宽带集中供暖富士达双路供电兴隆家园普通电话线集中供暖奥的斯双路供电珠江绿洲家园宽带集中供暖广日电梯双路供电通州翠屏北里宽带市政供暖无双路供电美然百度城宽带集中供暖奥的斯双路供电旗舰·凯旋宽带集中供暖无双路供电日光清城ADSL集中供暖奥的斯双路供电时尚城堡(一期)宽带集中供暖其它双路供电世纪龙鼎宽带集中供暖铃木集中配电新华经典宽带集中供暖合资双路供电新华联家园宽带集中供暖无双路供电幸福艺居宽带集中供暖无双路供电雅舍香桥宽带集中供暖无双路供电怡佳家园ADSL市政供暖奥的斯双路供电运乔嘉园ISDN集中供暖奥的斯双路供电分析：从上表可明显看出，本案区域市场绝大部分项目均采用了集中供暖方式，极少数项目采用了目前市场上较为流行的独立供暖方式。从上表统计也可看出，区域市场住宅项目在网络通讯系统的配置上水平较高，几乎所有项目都采用了宽带网络系统，在我们调研过程中也发现众多客户在购房时都会询问到社区网络通讯系统配置情况，可见，网络通讯系统已经逐渐成为人们生活不可或缺的重要组成部分，且对项目的销售有着很大的影响。就电梯系统而言，该区域的楼体类型以多层和小高层为主，多层楼体很少配备电梯。从上表可看出，绝大多数项目采用了合资品牌的电梯，采用最多的是奥的斯电梯。楼宇配套设施建议硬件配套设施的设计和选用是否合理、适用，在很大程度上影响着客户的购买行为，进而影响到投资者的投资回报以及收回投资的时间。根据前述对本项目的市场定位，敝司建议本项目配备中高档设备设施，以迎合定位客户群的实际需要。由于楼宇硬件配套设施与楼宇智能化息息相关、密不可分，硬件配套设施是智能化的载体，智能化又以硬件配套为依托。因此，将硬件配套设施与楼宇智能化系统一起在3.8一节中做详细阐述。服务配套设施规划建议建议依据区域市场样本项目周边配套情况本案区域市场样本项目周边服务配套情况详见表4。表4：区域市场样本项目周边配套情况表区域物业名称邮局银行餐饮娱乐商业体育场馆幼儿园中小学医院公园、景区朝阳朝阳无限√√√√√√√京贸国际公寓√√√√√√阳光华苑√√√√√√绿岛苑√√√√√√美然·动力街区√√√√√√√√双桥温泉花园√√√√√√水岸长桥√√√√√√柏林爱乐√√√√√√√兴隆家园√√√√√珠江绿洲家园√√√√√√√通州翠屏北里√√√√√美然百度城√旗舰·凯旋日光清城√√√√√√时尚城堡(一期)√√√√√√√√世纪龙鼎√√√√√√√√新华经典√√√√√√√新华联家园√√幸福艺居雅舍香桥怡佳家园√√√√√运乔嘉园√√√√尤其是缺乏像体育场馆、公园、景区等一些大型重要配套，这与本案所处区域市场发展速度缓慢是密不可分的。区域市场样本项目内部服务配套情况本案区域市场样本项目周边服务配套情况详见表5。表5：区域市场样本项目内部服务配套情况表区域物业名称会所羽毛球场网球场游泳馆台球室壁球场健身房餐饮设施幼儿园商店儿童游乐设施老人活动场所小区诊所朝阳朝阳无限√√√√√√√√√√√√京贸国际公寓√√√√√√阳光华苑√√√√√√绿岛苑√√美然·动力街区√√√√√√双桥温泉花园√√水岸长桥√√√√柏林爱乐√√√√√√√√√√√√兴隆家园√珠江绿洲家园√√√√√√√√√通州翠屏北里√√√美然百度城√√√√旗舰·凯旋√√√日光清城√√√√√√√时尚城堡√√√√世纪龙鼎√√√新华经典新华联家园√√√√√√√√√幸福艺居√√√√雅舍香桥怡佳家园√√√√√√√√√运乔嘉园√√√√√分析：从上表可以看出，通州区域内的样本项目内部配套明显部分项目虽然设有内部会所，但像健身房、网球场、游泳馆等大型运动休闲配套设施仍然较少；另外，该区域市场房地产项目以纯居住的住宅项目居多，但大部分项目的内部配套均没有设置儿童游乐、老人活动场所等能够打动客户内心的配套设施。市场定位通过敝司对本案所处区域周边环境、项目自身状况、目标客群消费心理、与竞争对手的比较等几方面的深入研究和分析，并基于对宏观经济环境和国家政策的充分理解，将产品市场定位于：CBD“后花园”中的高性价比纯居住国际化社区。本项目所处地理位置较偏、周边环境较差、市政配套不齐全、可以借助的周边生活服务配套很少，这就决定了本案必须在社区内建设齐全完善的生活服务、休闲娱乐、运动健身等服务配套，以满足业主的基本生活所需和对生活质量的要求，从而提升整个物业的品质，树立良好的开发商形象和信誉。客群定位区域及其（一般为经理或主管级别及私营企业主。这类客群通常生活节奏快、生活品位高，对便利、齐备的生活服务配套要求高。建议原则内外相结合针对本项目所处区域各项配套服务设施落后，基本生活设施缺乏的情况，应在社区内配备较为齐全的服务配套,以弥补周边配套的不足。一二期相结合本项目一期规划总建筑面积20多万平方米，规模较大，建议开发商在一期开发时优先考虑基本生活服务设施的建设，像普通生活用会所、商业服务设施、医疗卫生、金融机构、户外健身配套等，以满足人们最基本的生活需求；为了满足整体规划要求和增加本案的销售卖点，建议在一期开发时建设幼儿园、中小学等教育设施；在二期开发时，可考虑充分利用本项目的天然资源 温泉和矿泉水，建设对外经营服务的大型高档休闲娱乐会所和矿泉水站等，大大提升项目的档次和品质，增加销售卖点，扩大经营利润。与产品定位相结合通过配备完善的、具有特色的社区配套及服务，以期实现社区配套的高品质；通过设置齐全的商业服务设施等,向业主提供优质、便捷的多样化服务。配套公建建设指标配套公建建设指标均以《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》及最新相关文件为依据。注：由于本案目前先开发一期，故本报告只对一期所建内容进行阐述，二期所建内容应根据当时的实际情况来确定。建议内容会所服务配套设施建议SPA客群的需求。根据《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》和实际需求的需要，建议本项目一期会所总建筑面积为：2000平方米本项目会所配套及面积建议见表6。表6：会所配套内容及面积建议表序号名称面积(平米)功能备注1门厅100接待登记，物品保管、等候休息等可适当合并50咖啡厅50茶室2诊所400门诊部、医药店3社区服务中心400社区综合服务方便生活社区管理中心物业管理办公社区管理业主管理委员会4青少年之家150书籍阅览、培训丰富文化生活5棋牌室50麻将等6健身中心200器械健身两者可合并健身训练室更衣室男、女更衣室150乒乓球室、台球室两者可合并300篮球场、羽毛球场两者可合并7多功能厅、150卡拉OK作为文化娱乐场所两者可合并使用老年人娱乐活动合计2000附：根据规范计算，诊所规模约为400平米左右，面积较小。为了有效提高用地，增大园林景观面积，故建议将社区医疗卫生设施设在会所内。PAGE70PAGE702002/11宽敞明亮的台球宽敞明亮的台球室环境高雅的咖啡厅会所室内活动场所

环境高雅的健身房PAGE90PAGE902002/11商业服务配套设施针对本案区域市场缺乏完善商业服务设施的情况，建议本案沿街设置商业服务设施，这样不仅可满足区内业主的需求，同时还可服务周边客户，扩大商业利润。依据本项目的整体规划思路，在本案地块最西边的三角形地段，沿着双桥东路，建设一个拥有浓厚商业氛围的时代广场，敝司建议将本项目的时代广场定位为拥有多国风情的特色商业区，使其成为本案的一大卖点，总建筑面积为5000平米，本项目商业服务设施及面积建议见表7。表7：商业服务设施及面积建议表序号名称面积(平米)备注1综合性超市2000设置集百货、家电、日杂、副食、食虑到周边外来客户的需求。2沿街特色商铺1500每个商铺面积大约在100平米以内3集贸市场250室内市场，出租摊位4洗衣店150设低中高档5花店306各色风情餐厅500中档以上餐厅一个（300平米）小餐厅两个（100*2平米）7蛋糕房100现场制作8美容、美发100设置1-2个9照相馆10010药店100主要是对外11服装加工5012再生资源回收点2013其它第三产业设施100如移动电话厅等合计5000教育考虑到本案的规模和开发成本及规划要求，建议在社区交通便利的地方设置托儿所、幼儿园、中小学等教育设施。在建筑设计风格上不要过于死板、僵硬，而要充分体现生动、活泼、可爱的形象，使其不仅满足使用要求，而且作为社区的特色建筑可供观赏；另外，贵方可根据实际情况引进国际化的先进教育方法和教育设施，例如：双语幼儿园、北京知名的重点中小学等，从而有效地提升本项目的档次和品质，增加项目卖点。建议教育设施总建筑面积为：8000平方米。本项目教育设施及面积建议见表8。表8：教育设施及面积建议表序号名称面积（平米）备注1托儿所1000送的地段。2幼儿园20003中小学5000可根据实际情况进行配置。合计8000金融机构

幼儿园外立面敝司建议将金融机构设在本案所规划的时代广场内，既方便社区内住户，同时也达到服务周边住户的目的。因此，面积可在满足规范的基础上，适当扩大，建议面积可达到600平方米，详见表9。表9：金融机构面积建议表序号名称（平米备注1银行300与商业服务设施结合设置2邮局1503电话局150合计600E、户外健身配套建议本案在整体园林景观规划设计时，考虑健康步道、儿童游乐园等户外健身设施的建设。脚踏石漫步道 社区儿童游乐园项目车位配置建议建议依据总平面规划设计必须具有良好的交通组织，并合理分设出入口及步行道、自行车道、汽车道与停车场等。区域市场样本项目车位配置及价格情况区域市场样本项目车位配置及价格情况见表10。表10：区域市场样本项目车位配置及出租价格情况表区域物业名称车位比例地下车位出租价格地上车位出租价格朝阳朝阳无限0.8300-500京贸国际公寓0.5300-400150阳光华苑0.8绿岛苑1:1150美然·动力街区1：1.5200双桥温泉花园0.5未定未定水岸长桥0.8150柏林爱乐1150-210兴隆家园1150珠江绿洲家园1:1150-350通州翠屏北里0.5150美然百度城0.44000元/年旗舰·凯旋180日光清城0.880时尚城堡(一期)0.5100世纪龙鼎180新华经典0.15150新华联家园0.6未定50幸福艺居0.580雅舍香桥怡佳家园0.5150-200运乔嘉园0.7