安徽芜湖技师学院新校区物业管理方案(技术标)

安徽芜湖技师学院新校区物业管理方案(技术标)安徽芜湖技师学院新校区物业管理方案(技术标)安徽芜湖技师学院新校区物业管理方案(技术标)安徽芜湖技师学院新校区物业管理方案(技术标)编制仅供参考审核批准生效日期地址：电话：传真:邮编:目录TOC\o"1-3"\n\p""\h\z\u12930第一章本项目总体设想及策划28267一、项目概况29844二、学院服务需求21532三、学院项目定位16491四、学院管理思路30717五、学院整体管理方案策划17464六、物业管理具体措施3426第二章管理人员配备21574一、物业管理人员配备21669二、本项目专业工种安排表24531第三章管理制度、方式及计划14103一、学院各项管理制度建立11731二、人员管理24374三、员工培训方案10430四、主要员工岗位职责6081五、员工仪容仪表、着装及标志31189六、各阶段工作计划20593七、学院管理档案的建立与管理30594第四章环境清洁卫生管理23892一、管理思路18364二、作业规范28189三、学院清洁工作计划表及清洁标准24220四、服务工作程序25837五、检查与考核642第五章保安、消防及车辆管理12378一、管理思路2685二、学院各岗位作业规范10946三、工作标准28883四、服务工作程序20786五、停车场管理方案25301第六章绿化管理30297一、管理思路112二、绿化项目管理目标31345三、绿化消杀服务管理20753四、应急方案5881五、检查与考核24789第七章学院设施设备管理1462一、公共设备管理20514二、房屋本体和公共设施维修养护管理17503三、公共能耗管理12570第八章物资装备715一、主要设备清单10625第九章学院学生公寓管理30641一、认识到位，观念统一17687二、质量第一，措施得力30770三、规范管理，构成体系880四、齐抓共管，完善自律20664五、公寓文化，形成风气17867第十章学院各紧急事件应急处理流程4608一、部分突发事件处理流程目录9346二、突然停电应急措施23369三、电梯（困人）应急措施处理12543四、火警应急措施处理13039五、漏水（渗水）处理4189六、暴力、斗殴事件的处理18692七、醉汉的处理31782八、吸毒、贩毒的处理7086九、盗窃的处理25023十、传染病预防29506十一、食物中毒应急程序24200十二、反恐防恐应急程序7291十三、煤气中毒程序

第一章本项目总体设想及策划一、项目概况安徽芜湖技师学院新校区占地370亩，校园建筑面积7万平方米，主要有教学楼、实训楼、后勤综合楼、师生公寓及400米标准运动场、道路上下水管网、景观绿化、配电房、安检系统、主次入口门房等，在校师生5000人，校园容积率，绿化率%。二、学院服务需求安徽芜湖技师学院整体物业服务需求是：1、安全可靠的秩序维护；2、舒适的产学研环境；3、一站式的设施管理；4、人性化的物业服务。三、学院项目定位芜湖技师学院新校区物业服务定位是：1、专业——通过专业的从业人员及专业的操作规范为芜湖技师学院新校区提供优质的物业服务；2、细致——细节决定成败，在芜湖技师学院新校区的物业服务中我们将力求将每个细节做得至善至美；3、环保——保护环境，在物业服务过程中树立注重环保的文化内涵及社会形象；4、安全、健康——坚持提高员工及物业使用人安全、健康方面的管理，确保所有的操作都不会影响人员的安全和健康。四、学院管理思路根据与校方签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。力争做到业主方满意，会司满意，自己满意。在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解他们的需求。在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据“芜湖技师学院新校区”的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。根据“芜湖技师学院新校区”所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“芜湖技师学院新校区”的管理品位。五、学院整体管理方案策划1、秩序良好的需求良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。2、环境需求优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的人文环境的要求也越来越高，因此，人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。六、物业管理具体措施基于对“芜湖技师学院新校区”的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施：l、整体设想及计划的确立原则目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。2、高标准、高水平的管理措施(1)、组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“芜湖技师学院新校区”项目的物业管理中，要打造芜湖高校的物业管理品牌，必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理服务人员的高素质。在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响服务质量的因素消灭在萌芽状态，确保服务中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。同时，将积极实施和推进人的品质建设工程，以团队职业化、管理市场化、观念同一化为目标，建立人才规划、实行有效考核与管理等措施，建立一支高素质的人才队伍。(2)、实行服务标准化对师生服务力求完善和零缺陷，是对服务质量的一贯追求。倡导“严格追求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位各项作业的具体实践中。为此，将在“芜湖技师学院新校区”大力实施和推进管理品质建设工程和服务品质建设工程，确保服务品质的完善和零缺陷。3、创造优美舒适、文明、洁净环境的设想(1)、安全管理服务建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。日常管理中，我们将建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。日常管理中，我们将采取“物防、技防、人防”三防并重、“群防群治”、“中央监控和区域管理相结合”、“重点区域、一般区域、时间区别对待”、“预防为主，防消结合”的管理原则，通过采取组建高素质秩序维护队伍、合理设置岗位、规范工作流程等措施，确保管理区域24小时的消防安全、车辆进出有序、无责任安全事故。(2)、加强环境文化和环保建设，树立环保观念全面导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标识、使用环保性服务用品等措施，宣传环保知识，引导在“芜湖技师学院新校区”的师生(员工)重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适的工作和生活环境。第二章管理人员配备一、物业管理人员配备客服部宿舍管理员8名绿化养护2名水电、木瓦维修5名项目经理1名安全部领班2名客服部宿舍管理员8名绿化养护2名水电、木瓦维修5名项目经理1名安全部领班2名队员35清洁部清洁领班1名清洁工13备注：本项目服务中心合计67人。另我司在芜湖设有分公司有相关人员可供调配，以便处理应急突发事件。服务中心机构图说明：（1）组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。服务中心实行公司领导下的服务中心项目经理负责制。（2）服务中心内部实行直线领导，减少管理环节，提高工作效率。（3）人员素质上要求一专多能，员工起点要高，拥有专业的物业管理知识，所有员工既是自己所在岗位的专家里手，同时又是其它岗位的多面手。1、人员配备一览表序号服务项目职务人数1管理人员项目经理（兼宣传员、管理员）1保洁领班1秩序维护领班22校园公共场所卫生保洁服务保洁员93学生宿舍物业管理服务宿舍管理员8保洁员4秩序维护84安全保卫物业管理服务秩序维护275其他专业物业管理和服务绿化养护工2水电工3木瓦维修工26小计672、素质要求序号岗位设置岗位要求岗位职责1项目经理（兼宣传员、管理员）具有大专以上学历，国家注册物业管理师，从事物业管理工作五年以上，有一定凝聚力，组织能力强负责全面工作及外部协调2保洁领班工作勤快，能吃苦耐劳，有一定组织领导能力负责保洁人员管理及工作安排3秩序维护领班退伍军人，有物业管理上岗证，有三年以上秩序维护管理经验，有一定的军事技能及消防知识协助项目经理做好校园内秩序维护工作4宿舍管理员年龄50岁以下，有足够的责任心及良好服务态度负责宿舍区域日常管理5保洁员工作勤快，吃苦耐劳，年龄55岁以下负责校园内公共区域日常保洁6秩序维护员退伍军人优先，年龄55岁以下，身体健康负责校园内秩序维护工作7绿化养护工专业技术强，熟悉各种植被养护管理工作负责校园内绿化及消杀管理8水电工有相关职业资格证书和上岗操作证负责校园区域水电管理9木瓦维修工有相关职业资格证书和上岗证操作证书总务处指导下做好日常维修，管理好基建仓库二、本项目专业工种安排表专业工种人数备注项目经理1持物业经理上岗证领班3持物业管理从业资格证水电工3持特殊行业上岗证木瓦工2持木工等级证绿化师2持园艺师证书保安员35清洁工13宿舍管理员8合计（67人）第三章管理制度、方式及计划完善、合理、健全的管理规章制度是物业服务公司取得成功的保障，为进一步规范的管理，我物业在ISO9001：2000质量管理体系的基碓上，按照ISO14001环境管理体系要求，拟定了相应的管理规章制度，形成贯穿整个管理和服务的制度体系。一、学院各项管理制度建立1、公众制度临时管理规约、用户须知公共维修单秩序维护规定消防管理规定装饰装修管理规定装饰装修协议停车场管理规定会所管理制度电梯乘坐须知会议室使用须知会议室管理规定2、公共设施管理制度供水、供电的管理规定公共场地使用管理规定园林绿化养护管理规定清洁卫生管理规定3、内部岗位职责项目经理岗位职责综合管理部主管岗位职责客户服务部主管岗位职责客户服务中心值班岗位职责档案管理员岗位职责会务员与客服员岗位职责采购员岗位职责仓库保管员岗位职责会计岗位职责收费、出纳员岗位职责绿化工岗位职责清洁工岗位职责工程人员岗位职责消防控制中心岗位职责机电管理人员岗位职责维修工岗位职责秩序维护部主管岗位职责秩序维护班长岗位职责停车场值班员岗位职责执勤巡逻员岗位职责消防管理员岗位职责义务消防员岗位职责厨师岗位职责食堂服务员岗位职责食堂勤杂工岗位职责4、内部管理制度员工守则、员工行为通用规范项目办公制度项目员工招聘和录用制度财务核算制度食堂管理制度物资管理制度办公用品购置使用制度工作服装管理办法员工职业道德规范员工自学和培训规定员工宿舍管理规定秩序维护员录用与培训规程秩序维护部内务卫生管理制度5、客户服务制度档案管理制度文件归档登记表保密制度客户投诉处理制度回访制度建议(投诉)回复单环境管理制度资源能源管理办法废物品管理办法6、秩序维护制度秩序维护员领用物品管理制度灭火器使用方法秩序维护员交接班制度值班、交接班记录器械设备管理制度、警械管理细则设备维护制度秩序维护工作制度设备运行管理制度通讯设备管理制度设备台账空调运行管理制度监控中心管理规定监控系统运行管理制度配电房管理制度、配电值班、交接班记录供配电系统运行管理制度消防控制中心管理制度水泵房管理制度给排水管理制度仓库房管理制度工具管理制度、工具领用登记表公共设施巡查制度供配电系统维修保养制度消防系统维修保养制度供水系统维修保养制度7、培训考核制度管理人员考核制度公司人事管理制度公司员工培训制度培训经历卡员工考评制度项目经理月考核标准客服员、会务员月考核标准采购员月考核标准出纳月考核标准清洁员、绿化员工月考核标准工程部水电工月考核标准秩序维护员月考核标准秩序维护员综合素质考核评分标准秩序维护班整体素质考核评分标准二、人员管理物业服务中心人员是我们的宝贵财富，我们认为，企业只有管好人，才能管好事。作为以服务为产品的物业管理企业更是如此，而人才的自我培养开发，外部招聘引进是企业培养一支过硬的员工队伍的必然途径。我们对员工的管理宗旨是以人为本，规范管理，善待员工，人尽其才。运用压力机制和激励机制，量才录用，知人善任，为人才的培养和发展创造良好的空间。达到选优、培优、用优、留优的目的，最终激励员工为企业尽心竭力，使企业人力资源增值。(1)确定标准，严格招聘我司在管理实践中形成了自己的用人标准，比较突出的做法是：重品德修养，要爱岗，敬业，奉献；重工作能力，要一专多能，创新开拓；重学历水平，要有较高的文化修养和扎实的专业能力。管理队伍的年龄结构因岗而异，合理组合，形成既充满活力，又稳健经营的组合。（2）量才适用、合理配置为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能，我们对企业的人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人、用好人”的思路。我们规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，充分发挥个人专长。（3）规范管理、分层实施A.组织落实，制度规范：我们的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制定管理规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制度；依据工作表现确立不同的报酬工资福利系统。通过规范企业运作，约束员工行为。B.分工协作，层级管理：由于物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理上我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。对管理层员工实施授权管理，即在一定的工作范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。操作层员工如保洁等岗位实施工作轮换制度，发挥公司专业优势，避免因长时间在一处工作造成工作惰性。C.规范言行，注重仪表：实施CI形象战略即企业的行为规范，是形象战略的重要组成部分。根据物业行业特性要求，我们把形象工程作为一项长期的工作常抓不懈，全面提高企业的整体形象。同时我们还拟定了每一岗位详细的工作流程、岗位职责、服务质量执行标准，规范企业和员工的运作，确保管理和服务质量。（4）素质评价、绩效考核人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。对考核出的佼佼者，我们采用“让最明白的人最有权，让最有责任心的人最有权”。建立完善的评价体系，制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准并推出一整套突出绩效与综合测评相结合的考核实施方案。使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有压力感和紧迫感。危机、压力、目标、信念是增加校园管理人员凝聚力的主要动力。（5）激励驱动、留住人才实践证明，企业想要保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓励员工奋发向上，努力工作；通过企业文化活动的形式培养集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。我们的管理是建立在“人格”的基础上，对知识、对人格、对价值给予高度尊重。企业文化的建设，不仅能为我们赢得奋斗的成果，也能为公司赢得人心。三、员工培训方案人力资源培训是提高员工素质最直接有效的工作途径，因此遵循“以人为本”的员工培训方针，将培训计划贯彻到每个岗位上，制订了不同级别、不同专业、不同时期、不同阶段的各项培训计划，创建了一套完整、系统的培训与考核机制，构建一支具有多方面综合素质的人才队伍。为了把芜湖技师学院新校区项目管理成为芜湖市高校高品质物业的典范，必领培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，通过各种形式的培训，使员工具备全面的物业管理素质要求，从而实现预期的管理目标。(一)、员工培训管理体系1、梯级培训原则理论联系实际，学用一致；专业知识技能培训与文明礼仪培训兼顾；全员培训与重点培养相结合；严格考核，择优奖励。2、培训期员工聘用入职后，安排15天左右的入职培训期，期满后对员工进行重点分类培训及实操训练。3、培训内容服务知识：员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。物业管理知识与技能：物业基础知识，物业管理服务方法与技能，物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处置等。ISO9001：2000质量体系：基本知识、程序应用、具体操作方式等。法律知识：物业管理条例、物权法、合同法、芜湖城市校园物业管理案例、公司规章制度等。安全消防知识：校区治安、交通、消防的基本知识，防范不良因素的方法，安全意识等。校区情况：“芜湖技师学院新校区”的基本情况。交际常识与沟通技能等。项目物业信息本项目物业管理服务硬件概况。项目物业管理信息本项目物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、标准，公众制度等。物业管理风险规避。物业管理企业信息等。4、培训方式时间安排为脱产、半脱产、双休日全职培训；具体方法采取程序式教学、示范讲座、情景教学与专人指导相结合的形式，培训结束后，进行严格考核，合格者进入短期实习阶段，不舍格者即时淘汰。5、培训目标塑造一支具有持续学习能力和工作适应能力的、能够勇于创新的、能够不辱使命和充满激情的员工队伍。在员工中树立正确的人生观、价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明、倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业的道德风尚，使员工都明确组织和个人的工作目标，在管好现有芜湖技师学院新校区物业的同时，为后续的物业管理服务工作做好人力资源储备。(1)、确保新员工培训率100％，培训合格率98％。(2)、管理人员持证上岗率1OO％。(3)、员工年度培训率100％，培训合格率98％。(二)、培训计划1、岗前培训新员工入职一个月内必颓参加公司人力资源部组织的职前培训，培训结束后进行考核，考核成绩合格方可上岗，不合格允许补考一次，补考不及格者不录用。2、岗位培训新员工入职三个月内必颓参加由服务中心或部门组织的岗位培训，掌握所从事岗位的必备知识及基本物业管理法规。3、激励培训(1)、转正培训员工经过二个月岗位试用后，需参加公司统一组织的转正培训，它可以对员工二个月试用期内所掌握的岗位知识进行巩固，使员工顺利通过转正考核。(2)、晋级培训对表现突出的，拟晋升到高一级职位的员工所进行的培训，这也是公司为了选拔人才进行的一次考核。4、专题培训(1)、专业培训主要由相应专家、学者或同行优秀人士担纲主讲，达到拓宽视野、相互学习、沟通交流、提高认识的目的。(2)、特殊培训为了体现本会司的特色服务，我们将根据芜湖技师学院新校区物业的使用功能不同对员工开展具有针对性的专业培训及相关服务礼仪培训，使员工充分了解特殊岗位的特殊服务要求及必备知识。我司对物业服务中心员工培训年度课时要求为：人均受训130课时以上。培训类别培训内容培训对象培训方式学时基础培训本物业基本情况、管理重点新员工授课6公司概况、理念、组织机构新员工讲座6管理制度及行为规范新员工授课6岗位职责全体员工自学6现场勘察相关人员研讨30服务观念及沟通技巧新员工授课、示范6物业管理法规及条例新员工授课、自学12突发事件处理新员工授课、示范6消防治安教育新员工录像6系统培训ISO9000质量体系全体员工外培、讲课12物业管理概论全体员工授课30管理费收支概算管理人员研讨6成本控制全体员工讲座6房地产开发与物业管理管理人员研讨6计算机应用全体员工授课、实操21专业培训设备管理全体员工授课9应急事件处理全体员工授课12给排水系统运行、保养及装修相关人员实操、外培21供电系统运行、保养及装修相关人员实操、外培21空调系统运行、保养及装修相关人员实操、外培21楼宇设备自动化系统相关人员实操、外培21楼宇综合布线系统相关人员授课21电梯运行与保养及维修相关人员授课21房屋维修管理相关人员授课6资质培训物业管理岗位培训（取得证书）管理人员外送培训四、主要员工岗位职责1、服务中心项目经理岗位职责组织、领导全体员工完成芜湖技师学院新校区物业服务中心承担的各项工作任务：制订各项规章制度、各岗位职责、工作标准；根据公司的管理目标编制芜湖技师学院新校区物业管理方案；负责实施员工管理目标责任制；检查指导各岗位的工作，督促员工切实履行各岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程；努力学习与物业管理有关的业务知识和技能，熟悉物业结构和师生基本情况；负责与外部的协调工作，加强合作与交流；定期检查和总结工作，努力提高管理水平和工作效率；负责员工的政治思想工作，教育员工遵守国家法律、法规及社会公德；树立“服务第一、师生至上”的思想，做好精神文明建设工作；年终认真总结全年工作，接受公司及师生年度任期考核；处理投诉，完成上级领导交办的其它工作。2、秩序维护班长岗位职责秩序维护班长是服务中心项目经理在秩序维护工作中的参谋和助手，具体负责校区辖区内的安全管理、消防管理、交通管理工作的安排、落实；主持安全管理工作例会，准确传达服务中心的指令；制定部署秩序维护的工作计划，及时向项目经理汇报工作情况，负责对秩序维护员的考核，并对不称职者提出处理意见；负责拟定安全管理培训计划，并具体组织实施；对园区内发生事故亲自组织调查处理，受理有关安全管理工作的投诉；不断巡查，督促各岗哨，及时纠正违章违纪情况，对秩序维护进行日常业务培训和考勤、考核；按时、按质、按量完成项目经理布置的各项工作，以及临时交办的其它任务。3、秩序维护门卫(秩序维护员)岗位职责负责对“芜湖技师学院新校区”的出入秩序进行管理；文明礼貌待人，能果断处理事情；统一着裴、佩戴工牌，姿态端正，工作时问不允许吸烟或吃零食；对进入校区的来访人员，按规定程序办理来访手续，指导来访人员按规定路线行进：坚守岗位，服从统一调度，不随意换岗，玩忽职守；严格执行各项规章制度，发现问题立即处理，并通知上级领导；积极参加学习，精通本岗位的业务，每半年进行一次全面考核；完成上级领导交办的其它任务。4、巡逻秩序维护员岗位职责熟悉和掌握芜湖技师学院新校区基本情况；熟练掌握芜湖技师学院新校区内各种设备的性能，学会使用相关器材；遵守交接班制度，不得迟到、早退、擅离职守，做好各种记录；掌握一般救护知识和紧急应变能力；负责重要接待任务的安全工作；负责“芜湖技师学院新校区”内消防设施、设备、器材的检查管理工作；管好车辆的进出、停放，维护芜湖技师学院新校区的安全秩序；疏导进出车辆，保证道路畅通；经常巡查车辆停放情况，检查车辆装备和配件有无损坏，发现可疑情况及时采取有效措施进行处理；发生紧急事故，迅速赶到现场，立即处理，及时汇报；严格要求自己，遵纪守法，按服务中心各项规章制度办事，讲究文明，举止端庄，礼貌待人；完成上级领导交办的其它工作。5、保洁领班岗位职责负责校园内各保洁工作的全面管理；制定学校月度保洁工作计划、消杀计划：对各个保洁员的工作每日进行检查、指导，并做好相应的记录；及时向项目经理汇报保洁工作，完成项目经理交办的其他工作。6、保洁员岗位职责负责清洁范围内的清洁工作，确保达到清洁质量标准；维护责任区卫生，劝阻和制止不卫生，不文明的现象和行为；完成上级交办的其他任务。7、绿化员岗位职责熟悉物业区域内的绿化面积和布局、花草树木的品种和数量；熟悉土壤性质，掌握季节性绿化植被的栽培技术；对花草树木定期培土施肥，除杂草和病虫害防治，修枝剪叶、浇水，保持植被的良好长势；正确使用剪草机等配套设备，做好日常雏修保养工作；检查、记录、报告绿化和树木情况，及时处理违章，及时制止任何故意破坏绿化的行为；完成上级交办的其他任务。五、员工仪容仪表、着装及标志1、服务规范(1)、礼貌服务中心员工在任何时问、地点，均应使用礼貌用语，做到“请”字当头，“谢”不离口。(2)、细致想师生之所想，做师生之所做，从一点一滴做起，直至师生满意。(3)、热情真诚对待师生，热情服务大众，竭力为师生提供方便。(4）、耐心认真、耐心倾听师生的要求与心声，不厌其烦，尽全力为师生解决问题(5)、进取积极进取，完善自我，追求卓越，领行业之先。(6)、创新不落俗套，不断创新，争创名牌，最优服务。2、仪容规范(1)保持饱满的精神状态，以旺盛的精力投入工作；(2)员工上班时应仪容整洁、仪表端庄；(3)员工工作牌一律端正地佩戴在左胸前；(4)上班时间员工应着装统一，男性管理人员一律穿黑色皮鞋及深色袜子，并保持其洁净，除工作需要外，办公场所一律不得穿拖鞋。男员工不得佩带饰物，女员工佩带的饰物应端庄典雅，员工一律不准纹身；(5)男员工应每日修剪胡颓，发不盖耳，不得剃光头、留长指甲；女员工头发应梳理整齐，不得做怪异发型；(6)女员工不得浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品；(7)保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。3、举止规范(1)说话得体，表达准确，语言文明；(2)举止大方，与人交谈时应耐心倾听，双眼平视，不要左顾右盼：(3)遇师生和上级领导应主动打招呼，下级对上级应称呼职务，同级之间称职务或姓名：(4)有客来访时，应主动相迎问好，先请客人入座后，自己方可坐下，来客告辞时，应起身移步相送；(5)站立时双脚与肩同宽，双手自然下垂，肩平、头正，双眼平视前方，挺胸、收腹：(6)注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑；(7)进入上级领导或其它部门办公室，应先敲门或报告，征得同意后方可入内，若进去时门是关住的，出来时应随手把门轻轻带上；(8)进出办会室，应主动上前一步先拉开门，请同行的师生、领导或客人先行；(9)对师生或来访人员提出的询问、疑难、要求、意见，要耐心倾听，有问必答并要回答准确(对自己无把握回答的要婉转表示歉意，联系相关人员给予解答，或留下文字记录，限时予以答复)；(10)所有来电，务必在第三响前接听，拿起听筒先说：“您好，芜湖技师学院服务中心”，语气平和；必要时做好记录，将要点向对方复述一遍，通话完毕应说：“好的，再见!”轻轻放下听筒；（11）严禁使用电话聊天，未经批准一般不准打私人电话4、语言规范日常用语(1)、您好!(2)、欢迎您!(3)、您请进!(4)、您请坐!(5)、请稍候!（6)、让您久等了(7)、请慢走(8)、谢谢!(9)、再见询问用语：（1）请问您有什么事吗请问您有什么指示（2）请问您找哪一位（3）我能为您做点什幺（4）您有什么要求吗（5）您请讲!（6）请您再说一遍好吗答复用语：（1）很高兴为您服务!（2）这是我们应该做的。（3）我们会尽力的。（4）我们这么做，可不可以（5）谢谢您的帮助!（6）我们还能为您做点什么联系用语：（1）您好，芜湖技师学院新校区服务中心!（2）您有什么要求请尽管吩咐（3）我们随时听候您的吩咐!（4）请您多提宝贵意见！（5）多谢您的指导!（6）您请放心!六、各阶段工作计划根据芜湖技师学院新校区进度安排，我司制订三个阶段工作计划：前期筹备阶段工作计划、入驻接管阶段工作计划、正常运作期工作计划。（一）前期筹备阶段工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注1拟定物业管理方案针对芜湖技师学院新校区特点制定已完成2拟定财务测算针对芜湖技师学院新校区特点制定已完成3签订《物业服务合同》与芜湖技师学院商定中标之日起4组建服务中心确定物业管理办公场所签订合同之日起人员调配、培训服务中心办公设备完善5拟订物业接管验收方案竣工验收、接管验收签订合同之日起6导入服务模式导入公司物业服务理念服务中心成立之日起导入公司各项规章制度（二）入驻接管阶段工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注1接管验收实施建筑本体和设备资料的接收、档案的建立、分类、管理具体时间按施工进度安排、调整校园设施设备交接、验收、试运行问题备忘清洁开荒2入伙及装修管理完善入伙计划具体时间按施工进度安排、调整入伙仪式及办理入伙手续装修审批及监管3建立完善的标识系统制作各类设施、设备标识具体时间按施工进度安排、调整制作各类公共标识系统制作物业管理办公室标识（三）正常运作期工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注1员工常规培训重点强调安全防范、职业道德和业务技能的培训服务中心成立之日起2配套服务项目启动无偿服务、有偿服务项目及便民措施的运作服务中心成立之日起3物业管理报告向芜湖技师学院详细汇报工作进程及状况每月1次4财务分析报告如实向芜湖技师学院反映物业管理费用使用情况每月1次5完善管理体系导入ISO9000质量体系并定期内部评审持续改进完善服务中心信息局域网，修订管理办法七、学院管理档案的建立与管理1、管理思路依照规定程序收集的各项工作的档案资料，按科学方法检索使用，机密文件加密，专人管理。档案管理除详细记录管理过程外，一个重要目的是从中发现管理不足，改进管理工作，原始资料除收集、整理，编入档案时初步分析外，应形成各类人员定期、定项目有方向性地进行统计、归纳，反映管理漏洞，提出报告和可行性整改意见，管理处经理决策修正工作规程。2、档案管理的基本模式采用多种形式的信息贮存方式，有计算机硬盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表卷宗等，分别采用相应的保管贮存方法。采用科学检查及多媒体查询系统，文件目录条理清晰，方便档案使用、查询。严格内部文件资料的保密制度，需保密文件及区域必须加密，专人负责保管，确保文件的安全。加强档案的安全管理，配置消防器材和防盗门，档案柜、锁符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮温的要求。坚持对档案管理工作检查指导，一方面检查档案管理绩效，另一方面从档案中可侧面了解管理处各项工作的运作情况。管理处各部室每月检查一次本部门管理文件记录情况，督促档案管理人员及时将工作记录文件归入档案；管理处经理（或经理助理）每季对档案管理工作进行一次全面的检查，检查文件管理是否规范，有无遗漏，指出工作不足，以便更好地提高档案管理工作。第四章环境清洁卫生管理一、管理思路(一)、创建环境运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作，大力宣扬良好的卫生习惯、爱护各种卫生设施及保持公共场所清洁卫生的行为，对随地倒垃圾、泼污水、吐痰、乱扔果皮，纸屑，废物等破坏公共环境卫生的行为及时劝止。(二)、维护环境芜湖技师学院新校区根据校区工作生活特点，把握不同区域、不同时段的环境维护特性，从时间和空间上划分工作重点，合理安排维护工作时间和频次，适时、高效地开展环境维护工作。(三)、改善环境针对芜湖气候的特点和各种常见有害微生物的习性，采取视察诊断、作业效果跟踪确认等步骤进行调查分析，制定对策，定期对老鼠、蚊、蝇及白蚁等有害生物进行消杀，以防治有害生物的滋生和各种不同类型灾害发生，通过“清洁、改造、消杀、隔离”等步骤使内、外环境得到改善。二、作业规范(一)、垃圾桶垃圾桶由专人负责，垃圾量超过一半时应及时清倒，放置垃圾袋时应检查有无缺口，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁，保持卫生、洁净、干燥。(二)、洗手间洗手间的地面、大小便器，每天必须彻底冲刷，除掉一切污渍，进行有效灭菌处理，及时保洁。保持洗手间空气无异味，清洁洗手间工具材料应专用，清洁完毕，清洁工具应清洗干净。(三)、领导办公室应避免在工作、休息和用餐时进行清洁作业，如有需进入领导办会室作业，应先敲门，如办公室内有人，需征得同意后才能入内工作；如确认办会室内无人，才能用钥匙开门。作业时应避免发出大的响声，同时作业应小心，不得碰撞桌、椅等物件，严禁翻阅台面的资料、记录，摆弄摆放物品，作业完毕出门时，应随手带关门，并通知保洁绿化部主管检查工作效果，作好记录。(四)、“四轻服务”和“五个不”1、在作业的全过程应严格遵守的基本操作规范，既走路轻、讲话轻、操作轻、敲门轻。2、严格遵守的职业规范，既不该进入的地方不进入，不该动的地方不动，不该看的不看，不该问的不问，不该说的不说。三、学院清洁工作计划表及清洁标准为保证服务质量和保持良好的清洁状况，针对不同的功能区域，我司特制订日常清洁作业内容及标准：清洁项目日常工作及周期工作内容清洁标准每天每周每月大堂地面每隔二十分钟全面推尘一次，随时擦净地面污渍地面每周清洗一次无灰尘、无污渍、无脚印玻璃每天刮洗一次，每隔二十分钟巡视擦拭一次全面刮洗一次刮洗3米以下玻璃二次无灰尘、无污渍、无手印雨棚每周全面刮洗一次支架清洁保养一次无积尘，雨后及时刮洗垃圾桶每二十分钟清理烟头、垃圾一次，随时更换垃圾袋，垃圾容量不超过垃圾桶的三分之二内、外彻底清洗、保养不锈钢无过量垃圾、烟头，表面光洁无手印、污渍墙面手到位处擦拭一次，随时保洁所有墙身用中性清洁剂擦拭一次高处、角落位彻底清洁两次无灰尘、无污渍、无蛛网标识彻底清洁一次，二十分钟巡视保洁一次无灰尘、无污渍、无手印隔尘地垫吸尘一次，随时清扫表面垃圾，每隔二十分钟拖净表面灰尘一次用地毯水彻底清洗一次检查边缘有无破损无积尘、无污渍、无脚印高处排风口每月擦拭一次无灰尘、无污渍楼层公共区域、培训室及实验室楼层公共区域、培训室及实验室瓷砖地面随时用吸尘地拖推尘，随时保洁对地砖面用中性清洁用品清洁二次用洗地机彻底清洗地面二次，抛光二次无烟头、碎纸片、灰尘、无污渍，确保地面光洁如新大理石地板每天使用清洁剂拖洗一次，并用尘推推净水迹，并随时用吸尘地拖推尘，随时保洁用洗地机彻底清洗无灰尘、无污渍，地面光洁如新瓷砖地脚线使用相关清洁剂进行抹灰处理，并随时保洁清洗三次，保持洁净。进行全面检查、是否留有污迹无灰尘、无浮尘、角线无烟头、无碎纸、无污渍，确保洁净不锈钢抛光清洁一次，随时保洁全面清洗，擦拭不锈钢保养剂一次无浮尘、角线无烟头、无碎纸、无污渍，确保洁净墙纸局部污渍随时处理掸尘一次进行全面检查、是否留有污迹无灰尘、无污渍，光洁如新涂料局部灰尘、污渍随时处理掸尘一次进行全面检查、是否留有污迹无灰尘、无污渍、无画迹、无贴迹玻璃每天配合玻璃清洁剂清洁一次，随时保洁全面清洁一次使用玻璃刮进行全面处理无灰尘、无污渍、无痕印、手印垃圾桶每天清理三次。内、外彻底清洗、保养不锈钢无过量垃圾、烟头，表面光洁无手印、污渍瓷砖地面每天配合清洁剂湿拖一次，污迹处理及时，随时保洁全面清洁二次机洗三次无灰尘、无污渍，无烟头、纸屑地面干净整洁风口天花每天抹灰处理，随时保洁全面清洁一次无灰尘、无污渍消防楼梯台阶每天配合清洁剂湿拖一次，并随时保洁所有楼梯级、附属设施全面清洁一次使用相关药水进行全面处理无灰尘、无污渍，纸屑、烟头、确保清洁门、门框每天配合清洁剂擦抹一次，双开门扶手二十分钟巡视保洁一次全面清洁二次对划痕地方进行检查处理无灰尘、无污渍、无痕印、手印窗、窗台每天配合清洁剂擦抹一次，并随时保洁全面清洁二次进行全面刷洗无灰尘、无污渍、无痕印、手印门窗玻璃每天配合玻璃清洁剂清洁一次，并随时保洁三天一次局部处理，一周一次全面处理每月进行全面检查，发现损坏及时处理无灰尘、无污渍、无痕印、手印公共洗手间天花、排气扇用鸡毛扫清扫一次，并保持随时清洁全面清抹一次无灰尘、蜘蛛网、无污迹洗手间门扉门扉清抹消毒两次，随时保洁，门扶手二十分钟清洁消毒一次用消毒水洗三次消毒杀菌保持干燥、干净、光亮大小便器每二十分钟冲洗、清理污迹、杀菌灭毒一次，发现马桶堵塞随时处理，用消毒水全面消毒杀菌无臭、无污渍、无异味、保持干燥、干净、光亮墙身及隔板抹净一次，并随时保洁用消毒水抹净三次无污渍、保持干燥、干净洗手盆及台面每三十分钟巡视保洁一次，污渍、杂物随时清理定期使用清洁剂进行擦洗无水迹、无污迹、光亮洁净垃圾篓每三十分钟清除垃圾一次，并及时清洗垃圾篓，随时保洁随时保持清洁定期更换纸篓无水迹、无污迹、垃圾不能满2/3镜面每三十分钟巡视刮洗一次用玻璃清洁剂清洁两次无水迹、无污迹、光洁、无痕印、手印地面每三十分钟拖地、清理水迹垃圾一次无一滴水，无一根头发擦手纸垃圾桶每三十分钟检查巡视、清理纸巾一次，每十分钟清理表面水渍一次内外彻底大清洁，用不锈钢油保养一次无水迹、无污迹、表面光洁备品每三十分钟检查巡视一次，发现不足提前添加天台、相关设施每天清洁一次，并进行巡视检查清洁每周一、周三全面清扫，清理沟井一次全面清洁一次无灰尘、无污渍、无垃圾办公室及会议室桌椅、台面每天配合清洁剂擦抹二次，并随时保洁全面清洁一次无灰尘、无污渍，光洁如新沙发、茶几每天配合清洁剂擦抹二次，并随时保洁全面清洁一次清洗一次无灰尘、无污渍，光洁如新烟灰缸随时清理，清洗保洁损坏部分需更新无烟头、无污渍，干净地面每天配合清洁剂拖净二次全面清洁一次无积尘、无污渍、无脚印饮水机每天随时保持周围地面清洁全面清洁一次对饮水机进行全面清洁消毒一次无水迹、无污渍垃圾篓随时更换垃圾袋，随时保洁全面清洁一次无溢出垃圾、异味电话筒每日擦拭每周消毒二次碎纸机每天清理一次，并保持外观清洁每周刷洗一次无过多纸屑、无污渍、无手印复印机、打印机每天清理一次，并保持外观清洁全面清洁一次无过多纸屑、无污渍、无手印、印迹天花板、排风口、灯饰排风口清抹一次，并随时保持清洁全面清洁一次无灰尘、无污渍植物、花盆每天洒水一次，清抹花盆一次如有枯叶随时清理保持植物干净、茂盛外围公共区域地面基砖上下午各大清扫一次、局部除渍、铲除香口胶、不断巡回保洁用高压枪冲洗地面一次高压枪冲洗并除油污无果皮、烟蒂、积水、痰渍、垃圾、香口胶、纸屑、无污迹、无痰渍花槽内清除杂物、枯叶、烟头6次以上冲洗基砖一次无杂物、无异味路灯随时保洁抹净一次无尘渍、污渍、水痕围栏、座椅、遮阳伞及其他附属设施清抹二次，随时保洁全面清洁一次无尘渍、污渍指示牌清抹二次，随时保洁抹净高处清亮、无污渍大厦3米以下墙身及玻璃清洁清抹一次目视无明显灰尘、污渍水景随时保洁清洗全部水景一次无果皮、烟蒂、纸屑、落叶、垃圾、保持干净、无污地下停车场地面清扫二次，巡回保洁，局部除渍用高压水枪彻底冲洗一次无果皮、纸屑、杂物、垃圾、泥沙等墙壁每天配合清洁剂擦抹，并随时保洁高处墙面全面清洁无灰尘、无污渍，光洁如新柱面每天配合清洁剂擦抹，并随时保洁高处柱面全面清洁无灰尘、无污渍，光洁如新涂料局部灰尘、污渍随时处理对出现污迹地方进行清洁无灰尘、无污渍、玻璃每天配合玻璃清洁剂清洁一次，随时保洁每三天刮一次配合玻璃水对玻璃进行清洁光亮、无灰尘、无污渍、无痕印、手印门、门框每天配合玻璃清洁剂清洁一次，随时保洁全面清洁二次光亮、无灰尘、无污渍、无痕印、手印，注意窗台铝合金或不锈钢保护反光镜面清抹两次随时保洁用玻璃清洁剂清洁两次光洁、无水迹、无污迹、无痕印、手印指示牌、停车道闸设施每天清抹一次，随时保洁用清洁剂清洁两次如有损坏及时更换无灰尘、无污渍、无痕印消防设施及其它设施每天清抹一次，随时保洁全面清洁一次无灰尘、无污渍、无痕印垃圾桶清抹桶身，清倒垃圾数次，并随时保洁用清洁剂大清洗三次如桶损坏需进行更换无异味、无污迹、干净整洁，垃圾不能满桶的2/3天花管道排风口、灯管排风口清抹一次，并随时保持清洁清理抹净一次并除蛛网天花灯管全面清洁一次无蛛网、无尘、无污渍、灯管明亮明沟清除杂物无积尘无杂物、无积水垃圾房清理、冲洗垃圾桶、地面并保洁大清洗一次、消毒保持干净、无异味四、服务工作程序(一)、一般程序1、工作时间必需穿工作服，服装整洁并佩带工作牌。2、严格执行学校的各项规章制度，做好四个“不”，即不该进入的地方不进入，不该动的地方不动，不该看的不看，不该问的不问。3、清洁工具应严格区分，如办会室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹布，拖布也应分开使用，标记明确，抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬挂晾干。4、室内公共通道每天定时通风，保持空气新鲜。5、强化自我保护意识，防止工作摔伤，在高处作业一定要有两人以上。6、垃圾装塑料袋内封闭运送。建筑垃圾与生活垃圾应分开。（二）、除日害程序1、灭鼠：用敌鼠钠盐、走隆、鼠必杀灭鼠。此药可以放置于草地，校园周围及垃圾池，污水井，卫生间，停车场，地下室，属慢性药物，对人畜无害。2、消灭蚊、蝇：①用家虫清等药喷洒蚊、蝇。主要喷洒在角落，污水井，停车场，卫生间，垃圾池，地下室等。②用灭害灵对管道井进行蚊、蝇消杀。3、消灭蟑螂：①10％爱克宁，奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到喷洒下水道，沙井，污水井蟑螂藏身的洞穴、缝隙，角落、墙角等处。②室内用蟑败灵杀蟑娜，放置于柜内、台内、桌边等。4、消杀白蚁：①利用其生活习性和活动规律找巢，用15％柏松饵剂放置在白蚁经常出没的地方，白蚁接触后死亡。②利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体做法：用毒死蜱、灭蚁灵进行谤杀、毒杀一次。5、消杀注意事项：①消杀用药水、药物应由专人保管，以免无关人员接触发生事故②消杀用药水、药物应存放于干燥处，以免受潮，影响药水、药物使用效果。③每次消杀前要以通知的形式告知，说明消杀范围、内容、注意事项等，以免意外发生。(三)、清洁服务工作程序1、不锈钢用品清洁程序①先用沾有中性清洁剂的毛巾抹擦不锈钢表面。②用金属除污剂除污。③用干毛巾抹净不锈钢表面。④置少许不锈钢清洁剂原液于无毛绒布上，对不锈钢表面进行均匀、全面的拭抹。⑤清洁电梯厅门内外不锈钢表面时应防止桥箱门开关造成的意外，上不锈钢清洁剂时应适量。2、仿石地砖清洁程序①日常清洁、保洁每日数次。②对污染较重部位可以用稀释的盐酸清洗，清洗后应立即将该处用清水洗干净，并擦干净沾有盐酸的工具、鞋等，防止盐酸腐蚀金属设施及其他易腐蚀的物件、地面。③每半月全面清洗一次地面，清洗时间在办公室下班后。3、灯饰清洁程序①首先应关闭需清洁灯饰的电源。②用浴帽或塑料布将灯头罩好，并用橡皮圈缠紧。③在所清洁的灯饰下铺好布块。④将喷壶注入清洁剂并加压，直喷灯饰，如果灯饰较脏可重复几次，待其清洁干净后，用装有清水的喷壶进行喷洗。⑤用毛巾将灯头罩抹干，待完全干后方可拆除浴帽或塑料布，打开电源。4、晶硬处理程序①工具及药剂：晶面处理机、高速抛光机、全自动洗地机抛光垫、钢丝棉垫、工作指示牌、拖把、晶硬粉、K2处理剂。②将晶硬粉、K2按比例调和至糊状，均匀倒在清洁干净的需处理的花岗石地面上。③用晶面处理机配专用垫以直角磨，当磨至干燥或晶面处理机运转操作吃力时，喷清水磨，重复磨洗5次以上，再过清水(用自动洗地机清洗地面)2遍，等地面干燥后，再用高速抛光机抛光。注：传统的石材保护为打蜡，但是石质的反光和蜡层的反光不一致，所以石材地面一经打蜡就会模糊一片，况且打蜡必须定期起蜡，而属于强碱性的起蜡水极易腐蚀碳酸钙而加快石材老化；晶硬处理是利用晶硬剂加上晶面处理机对石面的摩擦，在物理和化学双重作用下，使地面表层形成坚硬致密的晶硬层，令石材不易受损和污染；晶硬处理还有修补作用，可以修复轻微受损的地面，使石面回复平滑明亮，光泽度明显提高，令石面保持完美，历久如新。5、玻璃清洁程序①用玻璃铲刀铲除玻璃上的污迹，但应注意操作，防止划伤玻璃。②将粉头(补水器)套在伸缩杆上，浸入已稀释的玻璃水，沿玻璃面上下抹洗。③清洗完毕后，用玻璃刮均匀刮除玻璃上的水分(玻璃刮应与玻璃保持45。角)，同时用毛巾抹净玻璃刮上的水分，一洗一刮连贯进行，在接地处，粉头(补水器)和玻璃刮均应横向作业。④用干毛巾抹去残留水迹，并将溅于地面的水抹干净。五、检查与考核保洁人员划分责任区，明确责、工作内容，每月评论一次，每月总结一次，主管每日巡查，不定期检测，发现问题及时整改，公司领导每月不少于一次不定期抽查。1、公司质量品质部：负责日常指导督促，每月对环境服务质量进行一次全面检查。2、项目经理：负责日常检查指导并每周检查一次环境部各岗位的工作。3、保洁领班：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两次，遏应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报，第五章保安、消防及车辆管理一、管理思路为保障师生生活秩序正常，切实做好“芜湖技师学院新校区”的秩序维护工作，确立了“人防为主，技防为辅、全面防范”的治秩序维护理思路，制定切实可行的安全消防防范措施，确保管理无盲点，治安无事件。(一)、日常安全管理1、建立一支高素质的秩序维护队伍秩序维护组建设按“高标准、严要求”的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。与专业学校、部队建立人员输送关系，秩序维护员招聘专业学校毕业生和退伍军人优先。定期组织秩序维护员进行政治思想教育及物业管理知识和业务技能的培训，保证秩序维护员具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。2、秩序维护管理目标要求(1)、实施24小时全面防范，“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，做好点、线、面的配合与互动，确保无治安死角。(2)、秩序维护巡逻统筹安排，根据“芜湖技师学院新校区”的地形、地貌、建筑及功能布局，合理制定“芜湖技师学院新校区”的安全护卫巡逻路线与时段，并随时对巡逻进行有效监控。(3)、门岗建立外来人员来访、车辆和物资出入登记制度，确保校区无广告推销、广告张贴及拾荒等现象。3、所有在岗秩序维护员都配备对讲机，发现异常情况及时汇报、沟通，确保无重大刑事案件、火灾或交通事故；其他重大责任事故发生率低于千分之一，事故处理及时率100％。（三）、安全、消防管理的服务标准1、校区出入口主要时间段保持站岗上班2、对重点区域、重点部位做交接班记录配有安全监控设施的，实施24小时监控。3、对进出校区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出校区的外来人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告师生委员会和有关部门，并协助采取相应措施。二、学院各岗位作业规范(一)、交接班工作规范秩序维护员交接班(1)接班人员必须提前10分钟到达岗位接班，在相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。(2)交接时要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。(3)交班人员将公物转交下一班，并在工作记录栏上，由交接人双方签名确认。(4)发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或主管处理。(5)交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。(6)接班人来到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。(二)、固定门岗规范岗位值班人员必须着统一制服、佩带胸牌，做到整齐、清洁，仪容端庄精神饱满。值班期间不允许做与工作无关的事情(吃零食、抽烟、听音乐、看报刊杂志等)。对进出管辖区域的人员、车辆、物品进行登记管理，控制好闲杂人员。值班期间必须保持高度警惕，严格控制好易燃易爆品进入学校。发生意外情况时，值班人员应沉着冷静，及时有效处理问题，并与其他岗位密切配合，共同完成好各项工作。(三)、流动巡查岗规范对各区域所规定的巡视路线按顺序徒步检查，并对指定位置所设的《秩序维护员巡逻签到表》进行如实签到。在巡查过程中做到耳听、眼看、鼻闻、手动，针对可疑情况作细致的分析检查。在巡视的过程中发现可疑人员要进行盘问、跟踪，必要时报告领班。如发现违规行为及时制止；当发生突发事件(火灾、打架斗政)时应立即报告领班、主管或服务中心领导后快速到达现场，并第一时间采取恰当处理措施。对校区内重要部位进行重点巡查。发现有偷盗、破坏行为的要立即上前制止和处理。三、工作标准l、树立“安全第一”的思想，维护本物业范围内的生活、办公秩序，“三防”到住，确保学校治安、消防的安全防范工作及时到位，保障正常的工作和生活秩序，秩序维护服务用户满意率达95％以上；2、杜绝重大伤亡事故、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故；3、贯彻“以防为主”的方针，做到所属管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零：4、制定各类突发事件及应急救援方案，危险处设有明显标志和防范措施；5、杜绝在本物业范围内的乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为出现；6、保障辖区内交通秩序良好，消防通道畅通，预防交通事故的发生：7、车辆进出必须登记、引导停放，车辆带大型物品出校区时，需到服务中心办理放行手续，凭放行手续出场；8、在校园内禁止鸣笛、车速超过15公里／小时等影响校区安全和环境等行为。四、服务工作程序(一)、门卫工作程序1、岗位实行24小时值班制：2、值班员的坐姿、站姿规范，注意仪容仪表、待人接物有礼貌，“请”字先行、服务热情周到：3、值班室内物品摆放整齐、室内整洁、地面无烟头、纸屑；4、对外来人员进行认真盘查，做好来访登记和接待工作，严格控制闲杂人员进入；5、做好岗位值班记录，记录要完整、详尽，相关记录有领班或主管签阅意见；6、物品进出要检查、登记，尤其是大件物品出门须出示服务中心签字认可的出门条，方可放行。（二）、巡逻工作程序1、岗位实行24小时不定期巡逻制；2、值班员在巡查中，按规定对校区内会共区域、会共设施等进行巡查，巡查完毕后，作好记录：3、各区域的巡查路线按事先规定徒步检查，并按照要求进行签到；4、值班员在巡逻过程中，要针对可疑情况，做细致的分析检查；5、在巡逻过程中，如果发现存在安全隐患，应立即采取措施消除，一时不能消除的马上报告领班、主管或服务中心领导；6、若发现违规、违法行为的，要立即制止，必要时扭送学校公安室处理，值班人员将巡查情况填写在《秩序维护交接班记录表》。五、停车场管理方案【道路交通管理】校园出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志，指明行车方向；道路转弯处及大门口设置交通禁令、禁示、禁鸣、限速等标志，确保道路车辆行驶畅通、安全。行车道路两边侧石油漆黄色标志，表示禁止停车；油漆黑黄相间（30cm间距）标志，表示允许临时停车，确保管理区域内无违规停车现象，道路路面应保持整洁、无损、通畅。校园支道及外场上允许停车的位置，用白色油漆标志停车位及编号，标识应清晰、醒目、完整。对进入管理区域内的特种车辆应予以引导，并指挥车辆按规定车位停车。校园行车道应油漆黑白相间减速条标志，警示车辆减速缓行。【停车库（场）管理】在停车库（场）地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。合理规划地下停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善的管理制度，确保校园文明、有序的产学研环境。对驶入车库的车辆，均限速15公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与车主联系，减小损失。遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。在停车库的进出口上方醒目处，挂禁令标志、限高标志、收费标志。停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。保持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整，无积水。【机动车辆管理】为学院长期停车的老师提供相对固定的车位。辅助、引导车主安全停车，提醒车主勿将贵重物品遗忘在车内，勿忘关闭车窗车门。并检查车辆状况，如发现漏油、破损等情况应立即提示车主，同时向管理处报告。校园地面可提供临时停车服务的地段，执行限额发证制度，先到先停，停满为止，并确保已办证车辆的停车。【非机动车辆管理】为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务，不准许校园内非机动车乱停、乱放。对收费的非机动车库实行出入调牌制度（收费标准按所在地物价局规定执行）并有序停放。【停车场管理制度】出租车接送客户的可以进入，但落客后必须马上驶离，不得停留，司机不得下车在停车场及本项目内游荡。出租车司机属来访人员必须办理来访手续，凭证出入。大货车（2吨以上）、集装箱车、拖拉机、水陆两用车、工程车未经允许不得进场。进场车辆必须按指定位置、车头统一朝外停放，不得堵塞消防通道和地下停车场进出车路口。车辆进入停车场时，管理员发给停车卡并登记车辆牌号、进入时间、车辆车型，以备查阅之需。停车场不仅凭证出入，同时认人放行。车辆必须由专人驾驶。若非车主驾驶，必须由车主陪同驾驶者前来车场治安岗讲明，或交亲笔委托书，方可出场。停车后驾驶者必须锁好车门窗，调好防盗系统到警备状态。停车证等有效证件及车内贵重物品必须随身携带，否则一切后果自负。车辆停好后，司机必须马上离开停车场，不得在他人车辆旁停留。车辆带货出场，必须有相应证明，属贵重、大件物品时，必须到管理处办理放行手续，方可出场。停车场严禁试刹车、练习驾车、大型修车，有滴漏机油车必须清洗干净。不得鸣号，时速不得超15公里；不得损坏停车场设施。车主停车出入证遗失要立即到管理处申明、补办，否则后果自负。不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍车场管理员执行公务。车场只提供场地（车位有偿使用），不负责保管。如车辆丢失或损坏，车场不负责赔偿。车场安全护卫接班后，应立即到车场把所有的车辆全部查看一遍，发现损坏之处做好记录和上一班的记录核对一下，是否做记录或已处理完毕，如果是上一班的记录没有记清楚，属于上一班的问题，及时报告领班调查，否则责任自负。发现有车辆进场时，主动走到车前指挥停泊好，并且把车的外围查看一遍，发现有损坏之处应立即说明，以免过后发生纠纷。如有停泊车辆漏油、车门未关好，车厢内有贵重东西应立即报告领班通知车主，把事情处理好。纠正违章时，即要做到以理服人，又要讲原则，禁止与车主发生争吵。重点：1、在校园停车场硬件条件符合的情况下，我司免费协助贵司申请取得停车场收费许可证。2、根据我司的经验，在停车场管理方面，可以挖掘潜力，实现增收节支，例如道闸广告、地库车场墙面广告等。【车辆管理工作程序】1、对进出校区的车辆登记出入，力争做到准确无差错；2、根据实际情况安排值班员指挥车辆停放到位；3、设立停车标识，划定停车区域，规范停车秩序；4、提醒司机遵守停车相关规定及其它注意事项；5、对停车道路、车辆停放，公共设施等进行巡查；6、发现车辆漏水、漏油，车门、车窗未关好等情况时，应立即报告领班，联系车主，看护好车辆。值班员不得翻查车内物品，应待车主到场，自行检查和关闭车门。联系不到车主的，应在领班的监督下，关闭车门、车窗，将情况做相关记录，并报服务中心；7、车辆进出高峰段，秩序维护主管应安排足够人力采取措施，维持车辆进出秩序。六、检查与考核l、项目经理：负责指导并不定期抽查秩序维护部各岗位的工作，进行考核。2、秩序维护班长：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两次，并及时考核和作好记录；遏应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。3、秩序维护领班：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于四次，并及时考核和作好记录；遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。4、公司品质部按每月对秩序维护服务质量进行全面检查和考核。第六章绿化管理一、管理思路为保持环境美观，根据学校园林绿化的特点，制订绿化服务目标、工作制度、工作计划、工作程序和考核标准，使绿化服务工作标准化、规范化，并按如下基本原则进行工作：(一)、坚持一个方针坚持绿化、美化和环保建设相结合的方针。(二)、化解两个难点1、消除养护工作对学校的影响。2、学校周边绿化维护保养。(三)、三个方面提升环境质量1、美化环境1)、保持学校内园林绿化的特点，使“植物造景”这一特色得以实现，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。2)、建立固林植物档案，定期跟踪管理，实行定期巡视制度，实行独立的管理方法和修剪整形措施。3)、绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木从种植、防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。2、优化环境1)、根据现有环境布置和时空的变化，就进一步体现学校特色，提出规划、规范、更新、改造及提高空气质量、降低环境噪声等优化环境方面的建议，在得到批准后实施。2)、根据节假日和学校活动需求，进行环境的优化。3、保护环境对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，颓报学校后勤服务中心同意后方可实施；对于属园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，方能砍伐和移栽。二、绿化项目管理目标1、草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达99％以上，虫害的树木不超过树木总数的2％。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2％。2、所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持和补苗。3、修剪及时，造型整齐、优美，各类乔木都悬挂树牌。4、绿化围栏设施无缺损，绿化建筑小品无损坏。5、绿化档案齐全，有工作动态记录。6、争创省级“花固式单位”等相关称号。三、绿化消杀服务管理（一）园林绿化为了营造一个舒适的产学研环境，我司除了对校园的绿化进行日常的养护与管理外，还将按照“摆放整齐，搭配艳丽”的标准对主要办公室、会议室内及公共场所内的绿色植物进行摆放并提出专业的意见与建议。1、绿化、美化、养护、修剪管理及要求：（1）草坪管理养护：草坪的管养标准是草种生长旺盛，呈勃勃生机，草坪整齐雅观，四季常绿。管养工作包括草坪生长、修剪、灌溉、施肥、除杂草、填平坑洼、补植及病虫害防治。绿地呈现自然景观，无枯叶，草种纯度达93%以上，杂草率低于3%，无坑洼积水，无明显裸露地，及时补植死亡草种，病虫害率控制在10%以下。适时修剪。根据季节和各种草生长特性，及时对草坪进行修剪，要求不高于5cm。及时拔除杂草。随见随除，必须连根处理，确保无明显杂草。草坪不能有超过40cmX40cm的空缺，及时填平由各种原因造成的坑洼地,填平后要及时补种，种后要勤淋水，加强管理使其尽快覆盖。及时清理绿地上的垃圾，每天把草坪上的落叶、生活垃圾清扫干净。被破坏或因施工移植的草坪，及时进行补种和恢复。每月要进行一次施肥。（2）灌木和乔木管养灌木的管养标准是生长良好，花繁叶茂，造型美观，修剪工艺精细，植物造型具有艺术感和创意。乔木的管养标准是生长旺盛，枝叶健壮，树型美观。行道树上缘线整齐，修剪适度，干枝冠美，无死枝缺株，无枯枝残叶，单株受害控制在10%以下。每年除正常管理外，于每月底还要对辖区范围内的乔木进行一次全面的检查，并给予加固。定期铲除未成型的乔、灌木、绿篱底下的各种杂草。2、主要办公室、会议厅室内及公共场所内绿色植物摆放的建议。摆放地点摆放时间摆放要求办公室会议室根据实际需要可选用一些观赏性强，体态优美，适合于近处欣赏的花卉，如桩景、盆景、插花、及较高贵的盆花等,如具芳香则更好公共场所节日前后或迎接佳宾时1、布置要以整体远看着眼，常选用高大壮观的盆栽植物整齐分列广场四周或建筑物周围2、种类不易过多，以体形大而整齐，花大而艳丽为宜3、如果使用枝叶碎细的矮小盆花时，一定要品种单一，株型整齐，并成群成片布置4、围绕大棵花盆下或灯具周围、通道镶边或群集组合成一个临时花坛门厅及通道根据实际需要1、常选择中央摆设盆花群，以花艳枝茂的花卉作主题，以观赏性强的植物作为点缀2、人流集中的地方应将花卉装饰于周围及楼梯的栏杆、台阶上或休息台，在不影响交通时也可适当选择一些小巧玲珑的盆花，常以鲜艳美丽整齐垂挂植物效果比较好，但要保证花草安全，不至常碰落3、利用壁面悬挂一些小盆载（二）消杀管理（病虫害防治）为有效控制本项目的“四害”密度，营造良好的自然环境，我司将以“预防为主、全面达标”为原则进行消杀管理。消杀区域主要包括：各楼梯通道、各办公室、各机房、洗手间、沙井、化粪池、垃圾房等室内外公共区域及值班室等。在消杀工作过程中，我司将把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在夜间进行，特别是室内消杀，在第二天工作日开始前做好通风排气。在消杀工作质量控制方面，把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区，控制鼠患，消灭白蚁危害。1、消杀管理质量标准工作项目消杀灭鼠、灭蟑螂白蚁防治作业频度每月一次每月两次根据物业情况进行质量标准无蝇、少蚊、少虫鼠密度：1%以下；蟑螂密度：1%以下无白蚁督导方式清洁工每天巡视、检查，项目经理每月不少于二遍不定期抽查四、应急方案1、目的：做好防护工作，减少植物伤害，避免意外事故2、自然破坏主要是大风、暴雨霜冻、大雪、雷电等。3、防护方式：A、大风：在大风来临之前，对刚种的高大植物，用专用木桩两根插在树两边，用一根木条横在上边绑牢，以防树木在风中大幅度摇动时伤害根部，影响植物生长。把花坛上的盆花搬下来，放在地面上，以防摔破。B、暴雨、雪：在暴雨来临之前，搞好排水措施，下雨时能够及时排除过多雨水，避免因积水而导致植物死亡。C、提前作好植物防寒防冻工作。D、对名木、高大乔木有必要的设置避雷装置。E、加强巡查，及时发现和处理异常情况。五、检查与考核绿化人员明确责任、工作内客，每月评论一次，每月总结一次，主管人员每日巡查，不定期检测，发现问题及时整改，公司领导每月不少于一次不定期抽查。1、公司品质部：负责日常指导督促，每月对环境服务质量进行一次全面检查。2、项目经理：负责日常检查指导并每周检查一次环境部各岗位的工作。3、保洁绿化主管：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两次，遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。第七章学院设施设备管理人们对公共设备的依赖性越来越强。在设备管理中，我司不仅注重设备全过程综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备最佳运行状态，充分发挥楼宇设备的效益潜力。更进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且合理安排设备定期保养计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率。一、公共设备管理1、设备的接管管理1）、对设备进行分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级：Ⅰ级设备：生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、电梯、BA中央管理计算机。Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动来灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。Ⅲ级设备、除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设