房地产开发项目策划与评价方法2022优秀文档

房地产工程谋划与评价方法一、工程谋划内容与方法二、财务评价方法三、可行性研讨报告编制方法一、工程谋划内容与方法谋划含义：以市场为导向，以方案优化为手段，以确定方案参数为目的，构思工程整体开发方案。谋划内容：1、产品定位〔市场研讨及产品方案优化〕↓2、工程谋划根本参数↓3、工程分期开发方案〔每期开发量、开开工日期、开盘日期〕↓4、开发产品运营方案〔运营方式、价钱、销售速度、回款〕↓5、投资估算及运用方案〔工程量、造价、用款方案〕↓6、资金筹措方案〔启动资金、资本金投入、预售收入、贷款〕1、产品定位〔市场研讨〕及产品方案优化〔1〕市场研讨宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价钱空间；产品定位分析，确定产品档次及价钱；价钱预测，确定未来假设干年的产品价钱。〔2〕产品方案优化根据工程的规划条件拟出能够开发的产品；根据市场分析确定拟开发产品的价钱和销售量限制，估算每种拟建产品的开发本钱；测算每种产品每平方米用地的获利程度；经过方案优化确定最正确产品方案。产品方案优化举例地块信息项目参数代号单位数量土地面积DM285000土地价格DJ元/M24500最高容积率RZM2/M22拟建产品序号可开发的产品名称最大

需求量(㎡)最小

需求量(㎡)参考

容积率售价建安造价每㎡其它费用其它费用占收入比例其它费用占建安费比例1多层住宅

1.262009002004112高层住宅

2600014002004113别墅

0.3516000900200411每平方米土地增值序号可开发的

产品名称每平方米土地

增值(扣土地费)(元)每平方米土地

增值(不扣土地费)(元)1多层住宅790.685290.682高层住宅284673463别墅145.554645.55最优方案序号可开发的

产品名称用地面积容积率建筑面积土地增值1多层住宅

1.2

2高层住宅850002170000241913别墅

0.35

4合计850002170000241912、根本参数〔一〕序号项目名称单位数据或选项备注1项目周期单位

21-按月/2-按季/3-按年2项目周期（计算期）季20签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止3项目起始年份年2005签定土地合同年份或开始项目前期工作年份4项目起始季度季1签定土地合同季度或开始项目前期工作季度5土地交付使用年份年2005控制项目开工的最早年份6土地交付使用季度季3控制项目开工的最早季度7项目基准收益率%10

8土地契税税率%4

9项目分期开发期数期3

3、工程分期开发方案参数项目分期开工年份开工季度竣工年份竣工季度120054200742200712008232008320094单项工程〔产品〕开发方案参数项目

分期单项工程产品类型开发面积(㎡)开盘

年份开盘

季度开工年份开工季度封顶年份封顶季度竣工年份竣工季度容积率1一期高层住宅普通住宅550002006120054200712006421地下车库配套工程33750200612005420054200641一期地面车库配套工程4687.5200612005420061200642二期高层住宅普通住宅600002007220071200722008222二期地面车库配套工程5625200722007120072200823三期高层住宅普通住宅550002008420083200842009423三期地面车库配套工程4687.5200842008320084200944、开发产品运营方案参数产品名称数量(㎡)价格参数销售计划参数收款比例(%)开盘单价(元)增减幅度(%)变化周期(季)变化方式开盘年.季销售周期（季）合同首付二次付款间隔交房一期小高层出售55000600021同比2006.16303070一期地下车库出售33750200021同比2006.16303070一期地面车库出售4687.5500021同比2006.16303070二期小高层出售60000660021同比2007.26303070二期地面车库出售5625500021同比2007.26303070三期小高层出售55000720021同比2008.45303070三期地面车库出售4687.5500021同比2008.453030705、投资估算及运用方案序号工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值(万元)计入取费基数1一期工程费用

否1.1一期小高层按建筑面积55000.00平方米1200.00元/平方米6600.00是1.2一期地下车库按建筑面积33750.00平方米2200.00元/平方米7425.00否1.3一期地面车库按建筑面积4687.50平方米800.00元/平方米375.00否

合计

14400.00否2二期工程费用

否2.1二期小高层按建筑面积60000.00平方米1300.00元/平方米7800.00是2.2二期地面车库按建筑面积5625.00平方米800.00元/平方米450.00否

合计

8250.00否3三期工程费用

否3.1三期小高层按建筑面积55000.00平方米1400.00元/平方米7700.00是3.2三期地面车库按建筑面积4687.50平方米800.00元/平方米375.00否

合计

8075.00否工程费用估算目的其它费用估算目的(第一期)序号工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值(万元)2土地征用费用地面积85000平方米4500元/M238250.003前期工程费按建安费比例14400万元5%720.004基础设施建设费按建筑面积93437平方米200元/M21868.755公共配套设施费按建安费比例14400万元1%144.006开发期税费按收入比例43561万元1%435.627开发间接费

8其他工程费按建安费比例14400万元2%288.009管理费用按建安费比例14400万元3%432.0010销售费用按收入比例43561万元4%1742.4611财务费用

12预备费按建安费比例14400万元5%720.0013流动资金

合计

44600.83◆一期工程=从拿土地到开工〔四证齐全〕全部费用5、投资估算及运用方案↓5、投资估算及运用方案〔工程量、造价、用款方案〕资金筹措方案〔第一期〕或开始项目前期工作年份启动资金中土地费用〔含契税〕39776.三期工程共需求启动资金41187.测算每种产品每平方米用地的获利程度；03，工程启动资金至少需求筹措40000。三、可行性研讨报告编制方法6、资金筹措方案〔启动资金、资本金投入、预售收入、贷款〕最少也不能低于土地费用，否那么拿不到土地证。三期工程共需求启动资金41187.◆一期工程=从拿土地到开工〔四证齐全〕全部费用资金筹措方案〔第一期〕◆二期以后=与一期工程一同拿地的费用每平方米土地

增值(不扣土地费)(元)或开始项目前期工作季度每平方米土地

增值(不扣土地费)(元)最少也不能低于土地费用，否那么拿不到土地证。最少也不能低于土地费用，否那么拿不到土地证。过桥资金<启动资金-最低自有资金资金筹措方案〔第一期〕产品定位分析，确定产品档次及价钱；房地产工程谋划与评价方法控制项目开工的最早年份控制项目开工的最早季度3、工程分期开发方案〔每期开发量、开开工日期、开盘日期〕每平方米土地

增值(扣土地费)(元)控制项目开工的最早年份土地费用运用方案参数项目名称1期工程2期工程3期工程第1次付款年份2005

第1次付款季度1

第1次付款比例（%）30

第2次付款年份2005

第2次付款季度2

第2次付款比例（%）40

第3次付款年份2005

第3次付款季度3

第3次付款比例（%）30

6、资金筹措方案数据长期借款还本付息条件资金筹措方案股东借款还本付息方案长期借款还本付息条件借款名称项目分期年利率(%)偿还方式宽限期(季)偿还期(季)贷款放款时间过桥贷款

第1期18指定还本利31一期银行借款第1期7.20按输入的先后顺序还50

二期银行借款第2期7.20按输入的先后顺序还11

三期银行借款第3期7.20按输入的先后顺序还17

工程启动资金筹措方法1、启动资金◆一期工程=从拿土地到开工〔四证齐全〕全部费用◆二期以后=与一期工程一同拿地的费用◆整个工程的启动资金从拿地到首期工程开工。最少也不能低于土地费用，否那么拿不到土地证。2、启动资金的筹措最低自有资金>=首期工程总投资×35%和>=二期以后的土地费用过桥资金<启动资金-最低自有资金3、举例〔1〕启动资金一期工程2005年4季度开工，启动资金应该计算到2005年3季度末。三期工程共需求启动资金41187.75万元。〔2〕启动资金筹措启动资金中土地费用〔含契税〕39776.03，工程启动资金至少需求筹措40000。自有资金30000，过桥贷款10000。长期贷款18000以内。资金筹措方案〔第一期〕序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划33122.973748.165345.544543.422742.564573.172资金筹措计划23092.8113092.81

10000

2.1权益投资3092.813092.81

2.1.1用于建设投资3092.813092.81

2.1.2用于经营资金

2.2经营资金借款

2.3长期借款2000010000

10000

2.3.1一期贷款10000

10000

2.3.2过桥贷款1000010000

资金筹措方案〔第二期〕序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划26588.284049.535399.374049.53

2资金筹措计划14038.374211.525615.344211.51

2.1权益投资14038.374211.525615.344211.51

2.1.1用于建设投资14038.374211.525615.344211.51

2.1.2用于经营资金

2.2经营资金借款

2.3长期借款

2.3.1二期贷款

资金筹措方案〔第三期〕序号项目名称合计2005.12005.22005.32005.42006.11投资使用计划25109.733712.164949.553712