验收交房培训教程 XP 201019课件

2010.11.19验收交接培训教程验收交接培训教程验收交接准备1业户单元验房和公共区域验收2业户单元空置房管理和公共设施设备管理3业主单元交房管理管理4集中交楼时房屋保修管理和日常物业保修5验收交房工作分析设施设备收交接期和整改期

整改和复检期

1.施工质量和进度检；

2.现场了解；

3.人员招聘；

4.物品采办；

5.人员培训，重点：设备检查验收、设备交楼、礼仪礼貌等；

6.资料收集；

7.施工单位情况了解；

8.相关政府部门情况了解。

1.接受资料登记；

2.接受设备登记；

3.设备房和环境整理；

4.各种培训，重点：交房、装修、日常报修等；

5.接收设备的日常运行；

6.空置房管理。准备期：移交房屋复查高峰交楼期1.维保高峰期跟进；

2.装修跟进；

3.设备日常运作；

4.环境改善交付日1.业户单元空置房管理；

2.公共区域设施设备前期管理；

3.公共区域设施设备日常运作；月份前期介入第1月前期介入第2月前期介入最后1月接管第一月接管第2月接管第3月天-90~-61-60~-31-30~--16-15~--6-5~-11～90时段

成立验收和交房小组组长项目经理副组长客服主管客服工程秩序维护保洁绿化组长项目经理副组长工程主管工程客服秩序维护保洁绿化验房小组交房小组人员的培训1房屋接管验收的重要性和人员管理职责2房屋接管验收的程序和要点3房屋接管验收的安全要求4房屋接管验收与工程竣工验收的不同5房屋接管验收时图纸和资料要求6业主单元接管验收方法7强、弱电设备验收方法和要求8消防设备验收方法和要求9安防设备验收方法和要求10空调设备验收方法和要求11给排水设备验收方法和要求12建筑和结构验收方法和要求13房屋装修验收方法和要求14绿化验收方法和要求15设备接管后登记方法和要求16空置房管理方法和要求17设备房接管或代管后管理要求和方法1交房的重要性和人员管理职责2交房人员的礼仪礼貌3项目情况介绍设施设备配置4交房中物业答客问和案例分析5交房流程和程序验收培训内容交房培训内容物资准备工作物资资料工程资料的收集、编辑和印刷业主资料的收集、核准和输入开办物资的申请和采购接收物资的清点和整理其他与相关部门沟通和联系资料准备工作验房交房的资料收集内容图纸收集和熟悉：小区的结构、建筑、装饰、幕墙、强电、弱电、给排水、空调、消防、智能建筑、绿化车位的总平面、楼层平面、立面、剖面、详细、施工说明、目录、房型、系统、节点等图纸；政府部门相关批文（消防、质检、安防、电梯、水质、门牌等）的收集和核对；使用、安装、维护说明的收集；合格证明、试验报告的收集；设备和开关整定值、压力设备压力范围等数据、各种验收证明、施工合同等的收集；保修单位和备品备件供应商名称和联系方式等资料的收集；地方性验收标准和地方性法规的收集。开办物资的申请采购验房和交房常见物品清单1业户档案柜14POS机、验钞机2业户档案袋15保险柜3业户钥匙牌/袋、文件袋等16电脑（平板显示器）×3台4物业管理软件17打印机（黑白、彩色）5交房用办公桌、办公椅18对讲机6业主接待桌、接待椅19电话×3门7饮水机、水杯、瓶装水、糖果、水果20录音器、录音笔8雨伞、阳伞、伞架21发票、收据9红地毯、气拱门、横幅、彩旗、条幅22验房车、电瓶车、自行车等10摆花23夹板、水桶、卷尺等11礼品24服装、领带、领结、领巾、工牌、工作鞋等12复印机25标识牌、指示牌、警示牌等13传真机26装修房鞋套、手套等与相关部门沟通和联系联系电信部门申请：申请2门电话线和1门宽带线，并安装到位，现场正常信号联系供电和供水部门：转户方式联系燃/煤气部门：业户登记安装方式与银行联系POS机刷卡收费事项与开发现场收款商联系银行是否现场收款与银行联系管理费交付可否通过银行转账联系当地大型商场可否提供团购优惠联系当地的中小学、幼儿园、邮局、警署等有关部门了解基本情况物业前期预先自查工程检查以严为主，方便施工单位在交楼前及时整改，使业主在收楼时尽可能少的发现问题，以减少或避免业收楼时的户投诉和纠纷同时提高开发商质量品牌，增加后续的销售潜力。自查时一般现场尚处于施工工地，物业进入人员必须注意安全检查发现的问题，应用照相机和纸笔记录检查时需注意记录施工进度自查一般为定期：除对新发现的问题进行检查外，还需对原来提出的问题进行复检，以确认原来物业提出后施工单位的整改结果其他设计方面存在问题：

1.空调外机安装位置的合理性2.小区的安全可靠性3.业户生活的方便性4.节能降耗经济性5.符合相关政策性

物业自查要点物业工作人员进入工地时的安全要求施工现场六大纪律进入现场必须戴好安全帽、扣好帽带；并正确使用个人劳动防护用品。二米以上的高处、悬空作业无安全设施的，必须戴好安全带、扣好保险钩。高处作业时，不准往下或向上乱抛材和工具等物件。各种电动机械设备必须有可靠有效的安全接地和防雷装置，方能开动使用。不懂电气和机械的人员，严禁使用和玩弄机电设备。吊装区域非操作人员严禁入内，吊装机械必须完好，把杆垂直下方不准站人。

进入施工现场必须注意“老虎口”人们常把施工现场的：留洞口、扶梯口、电梯井、管道井、地台、墙壁孔洞等称为：“老虎口”，因为他们是施工现场安全的最大隐患，进入施工现场的人员必须加以注意。施工现场行走的三原则“一慢”“二看”“三通过”“一慢”——所谓的“一慢”是指：在进入施工现场前，在没有对施工现场观察前，先慢一步进入，及要求进入施工现场人员必须首先对环境进行观察。“二看”——所谓的“二看”是指：第二步对途径现场前后、上下、左右的环境进行观察。“三通过”——只有“一慢”“二看”后人员方可通过。物业工作人员进入工地时着装要求进入施工现场的装备要求：进入施工现场必须戴好安全帽；严禁穿高跟鞋、拖鞋进入施工现场；如有条件进入施工现场的人员最好穿防刺穿的电工鞋；严禁穿子裙、短裤进入施工现场；严禁穿短袖衫、背心、吊带衫进入施工现场；高度近视、癫痫病人、有行走障碍的等人员不能进入施工现场；常带物品有：手电；卷尺；记录夹板、笔和纸；照相机；通讯工具；电笔等物业接管验收检查业户单元接管验收物业接管后无法或难以判别责任的问题上。重大和明显的质量问题。交房单元内的建筑垃圾和生活垃圾。

由于一般在业户单元接管验收时距交房已很近，很少有宽裕的时间给施工单位进行整改，故此时的验收重点应放在：业主单元验收注意要点1、划伤、瘪痕、擦伤、油漆剥落；2、玻璃碎裂等；3、物品漏安装、物品缺少。人为损坏

1、渗水、漏水；2、严重的开裂；3、施工未完成、没有安装等。严重问题1、建筑垃圾；

2、生活污物；3、人为污染。清洁卫生

物业接管验收检查公共区域设施设备检查验收方法观感查验（注：通过外观进行检查）；使用查验（注：通过设备使用运行进行检查）；检测查验（注：通过仪器仪表检测数据确定设备状况）；试验查验（注：通过如：闭水、通球等试验，确定设备状况）。公共区域设施设备检查验收方法和接管方式根据检查验收的的结果物业接管方式当检查后发现大量的整改问题时，物业可以采取拒收当检查后发现大量的整改问题，但物业即将交付或必须接管时，物业可以代管当检查后只发现少量问题或无问题时，物业应该接管物业接管验收检查公共区域设施设备接管注意事项说明图纸和资料的接收情况；设施设备接收范围和内容；备品备件的接收情况；保修单位的名称、联系人、联系地址及有效的联系方式等；保修违约处理方式；专业培训说明；检查中所发现的问题；水、电、煤/燃气交接时的读数；钥匙移交情况；；代管时，物业必须与开发商和施工单位签署代管协议；一般正式接管时，需签署五方协议书（五方分别是：开发商、施工单位（总包/分包）、物业、质检单位）；物业管理除项目负责人和工程主管外，任何人不得随意在与项目工程部、施工单元等记录单上签字，《物业管理设施设备交接签约表》上应有签字盖章。公共设施设备管理对维修人员人员进行管理，避免在维修时造成其他设备设备的损坏或丢失；对接管的设备进行登记；对接管的设备制定维保计划，并计划落实定期维保；对接管的设备进行整理、标识；对接管设备进行日常巡检，及时发现存在的隐患和问题，及时保修维修；制定设备运行计划，并按计划执行；对已交房的项目如果消防和安防开发商还未移交物业，书面提示交接。业主单元交房管理管理交房流程1.业主凭入住通知书、购房发票及身份证登记确认2.验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》，签字确认3.提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用4.签署有关物业管理服务约定等文件5.缴纳当期物业服务等有关费用6.领取《业主（住户）手册》等相关文件资料7.领取房屋钥匙（入住过程完结）集中交房时人员配置接待组——一般需要至少2名员工签约组——根据项目大小，一般至少4人2档，2人一档收费组——根据项目大小，一般至少2人2档，1人一档洽谈组——根据实际情况，一人一备验房组——根据当天的交房数量，一般至少预备5组，每组一名客服、一名工程、一名秩序维护、一名保洁信息组——根据项目大小，一般至少安排2~3名文员装修组——一般在交房期间配置1~2名装修咨询和装修接待辅助组——后备工程人员（3名）、秩序维护（5名）、保洁（3名）集中交房现场基本设施背景音响和广播照明摆花办公家具：桌子、椅子、业户档案柜、伞架等办公用品：电脑、打印机、传真机、复印机、电话、点钞机、银箱、饮水机等有条件可提供1~2间独立的洽谈室接待组职能物品准备：饮水机、茶包、咖啡、毛巾、指示牌、桌椅，应急药品等推荐人员：水吧接待、客服等主职工作：负责客人接待，如：放号、送水、引导等工作兼职工作：现场秩序和清洁观察，及时通知相关支持部门收费组职能物品准备：⑴政府批准和备案的文件：房屋实测面积与物业收费明细；收费许可的政府批文复印件；银行卡托付物业费的相关协议⑵收费设备：电脑、打印机、验钞机、现金柜、电话机、宽带网络端口1条、电话端口2条、POS机等⑶发票及收据⑷零钱⑸相关优惠抵金卡（券）等；推荐人员：出纳、财务工作内容：负责收取各种费用、收费咨询说明等工作兼职工作：了解业主消费层次和出租还是自住等信息。洽谈组职能物品准备：⑴政府相关文件⑵洽谈设备：桌椅、对讲机、电话等推荐人员：经理、客服主管、工程主管、秩序维护主管、清洁绿化主管、财务主管等主职工作：负责业户投诉接待、解释和说明，以及和纠纷处理工作兼职工作：现场秩序维护、人流的疏导、应急处理等工作验房组职能物品准备：⑴

《业主验房确认单》、收房检查问题记录单、房型图等⑵验房用具：笔、电/水钥匙、单元房门钥匙、门卡、电池、水桶、大漏斗、雨/阳伞、瓶装水、项目工程师联系通讯录对讲机、门禁卡、手电、卷尺、精装房验收时鞋套、手套等推荐人员：客服、工程、秩序维护、保洁等工作内容：负责陪同业主验房、记录、解释、说明等工作兼职工作：了解业主装修需要、引导业主正确装修信息组职能物品准备：⑴《交房预约表》《钥匙领用登记表》《房屋交接单》《档案夹交房流转单》《钥匙借用登记表》《房屋维保单》《房屋交接单》《非正常看房确认单》、施工单位通讯录、开发单位通讯录、销售单位通讯录、白纸等⑵验房用具：电脑2台、电话、联系通讯录、交房用板夹、及钥匙包和车位IC卡、彩色打印机、白板等推荐人员：客服、工程、秩序维护、保洁等工作内容：负责及时收集和更新信息，并确定和分析信息准确性、对需要电子存档信息及时进行输入，定期发布交房和维修及时信息等工作兼职工作：会议记录装修组职能物品准备：⑴装修表单和协议：《装修申请表》《装修管理协议》《防火治安责任协议书》《审图意见书》《钥匙借用登记表》《房屋维保单》《房屋交接单》《装修承诺书》《房型图》《房屋下水道和地面防水确认单》等推荐人员：客服、工程、秩序维护等工作内容：负责业主装修咨询和装修申请等工作兼职工作：了解业主装修需要、引导业主正确装修辅助组职能物品准备：对讲机，手机等通讯工具推荐人员：工程、秩序维护、保洁等工作内容：负责在交楼时人员不足时的支援，以及出现紧急情况时的处理工作内容：在接到召集通知后，以最快速度到指定现场定期发布信息序信息名称信息来源信息发布时间信息接收单位来源部门提交时间1次日交房单元信息表项目销售部每天12:00每天12:001.物业管理：交房小组、维保协调组、区域物业部2.开发单位：项目工程等2交房维保情况一览表交房小组当日15:00当日17:001.物业管理：交房小组、维保协调组、区域物业部2.开发单位：项目工程、销售部、客服部3维保后交房确认通知单项目工程部

1.物业管理：交房小组、维保协调组、区域物业部2.开发单位：客服部、销售部4交房收费情况汇总表物业财务部

交房次日1.项目物业：交房小组、维保协调组2.区域物业：相关部门部3.物业总公司：财务部5每日交房简报

综合上述

集中交房当天1.物业管理：交房小组、维保协调组、区域物业部、物业总公司等相关部门2.开发单位：客服部、销售部等其他相关部门交房注意事项交房时是业主与物业公司第一碰面，物业一定要抓住机会，确保给每位业主留下良好形象，及一般常说的首应效应，会对今后物业服务和管理带来方便；前期需制定交房小组人员与业主攀谈示例，可在与客户交房期间进行沟通已达到了解不同业主个性化需求的目的，并将相关信息记录在征询表上；交房小组人员在填写房屋交接单、维保单时必须仔细认真，如果是特定位置的，可用便签条上注明，并粘在相应位置，回信息中心后必须向信息录入员复述表单中的内容。其中的维保内容、水电气读数、钥匙借用方式、维保完工日期、有何特殊需求一并要一一确认；人性化需求要求信息中心应及时录入专属楼栋管家的电脑，便于及时跟进；前期交房工作量较大期间必须协调好相应的交通设施如电梯、往来交通车辆；对于可视对讲可在业主办理二次装修手续前进行测试，无需在交房当日上挂，并在装修前给业主确认可视系统的线路正常；交房时产生水电和维修期间产生的能耗费及时与开发单位结清；物业交付后要求业户要求过户水表和电表，或委托物业代办过户。

集中交楼时房屋保修管理和日常物业保修集中交楼时房屋保修

成立集中交楼期间维保小组一、制定制度：1.组成人员、开会时间约定、2.违约惩罚措施3.争议仲裁人4.保修单位在业主单元和物业管理区域工作规范二、组成人员：1.开打单位：项目工程经理、项目主管工程师、客服部、销售部、物业部等2.物业管理：客服部、工程部、秩序维护部、保洁/绿化部3.施工单位：总包、各项分包4.质检部门：三、时间约定：1.一般在每天下午17：00或上午9：00定期开会2.制定一般维修时间和一般维修项目3.施工单位必须在截至日前1~2日完成维修，物业进行预检，物业对施工单位维修有异议，项目工程进行复验，并以项目工程的结论为准四、违约责任：1.对开会迟到、不参加、早退人员和公司的惩罚措施2.不按时、按质量要求完成维修的惩罚措施五、会议议程：1.确定当天业主保修内容、责任方、特殊项完成时间2.各施工单位汇报原先的保修维修情况：已到完成期前1~2天的维修项目，确认完成的（下一步有物业进行预检）；未完成的（项目工程部拿出惩罚措施）,同时项目工程提供补救措施。3.物业汇报,应施工单位要求进行预检的结果,物业预检合格的:(按约定时间通知业主前来验收);物业预检不合格的,有项目工程确定复验完成时间或确定复验结果,项目工程复验合格的(由物业按约定时间通知业主前来验收);不合格的,维修时间未超出规定时间的项目工程对施工单位提出批评(因为物业和项目工程在成工作量的增加),维修时间已超出规定时间的项目工程部拿出惩罚措施,同时提供补救措施方法;4.各施工单位汇报：A.新的完成维修的项目，请物业进行预检；B.维修遇到的问题，需要项目工程进行协调。5.由于没有钥匙施工单位无法维修，有物业客服联系业主，一时业主无法提供的维修期延后。六、会议记录1.有物业负责记录，并分发给相关单位、项目总监、区域物业部、物业总公司等主要部门；2.物业在记录时为防止错误记录，应该使用录音笔等可回放的记录工具。集中交楼时房屋保修日常物业保修一、约定规则：1.约定保修期限2.相关保修单位保修范围3.保修单位、联系方式、联系