西安房地产市场透视与分析报告

118/118THEREALESTATEMARKETOFXIANSEETHROUGHANDANALYTICAL2006西安房地产市场透视与分析年度报告Yearstocktaking目录一、2006年西安楼市大盘点之规划建设二、2006年西安楼市大盘点之经济适用房与廉租房三、2006年西安楼市大盘点之商品房市场四、2006年西安楼市大盘点之政策法规五、2006年3季度西安商品房市场购买(意向)调查报告六、2007年西安房地产市场预警报告七、2007中国房地产宏观政策环境展望2006年西安楼市大盘点之规划建设作为我国西部地区的窗口，西安市近年来不断加大城建投入，完善都市功能，完成了一系列重点建设项目规划，并快速付诸于实施建设，着力将西安构建为西部开发的桥头堡。多年来，西安市不断优化区域进展布局，高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、沪灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地建设成效显著，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和促进经济进展新的增长点。2006年，航天科技产业基地的落户西安，则使西安都市战略构架从“四区一基地”升级为“四区两基地”，对提升西安都市核心竞争力，实现西安以产业布局，调整引领构建新的都市功能分区，引导区域内产业梯度布局和集群进展，形成分工合理、相互促进的区域产业结构新格局具有重要意义。近几年西安都市诸多大型规划均已得到落实，都市建设的全面升级让我们目不暇接-让我们对西安都市的以后充满欣喜，本文将从部分市场关注的热点区域或项目的规划建设情况，把握2006年西安都市建设的脉搏，查找西安都市的以后进展之路。一、曲江新区加速建设规划面积15．88平方公里的曲江新城，是以后西安都市中心区的重要组成部分，也是今后几年西安都市建设的重点区域。2006年元月，继中国房地产第一品牌——香港中海外集团投资“曲江名都”、澳大利亚骏业集团投资“大唐爱情谷”后，曲江新区又迎来招商引资又一重大成果——香港连捷国际投资公司与曲江新区合作投·资曲江南湖丝路风情园综合开发。该项目涉及基础设施和整地迁移费用达42亿元。丝路风情园项目位于曲江东南部，规划面积6225亩，是以曲江南湖为核心，集旅游、休闲、居住、办公、商贸等为一体的大型文化旅游开发项目，总投资约160亿元人民币，总建筑面积达320万平方米。曲江南湖丝路风情园以“千亩南湖”为中心，以‘丝路花带’为纽带，全面展示丝绸之路沿线要紧都市和地区文化的旅游长廊，古丝绸之路沿途都市的繁华盛景将在曲江集中再现。“十一五”期问曲江新区还将建成高层次、全方位、大容量的文化产业核心区。其中包含中国最大的唐文化展示区；西部最大的海洋文化展示区：西部闻名的影视产业示范区：中国少有的都市休闲文化区；整体规划建设西安国展中心和曲江行政商务区，并以西安国际会议中心为依托，建成展览面积10万平方米、年接纳300万人次，形成月月有展览、周周有会议的西部最大的娱乐文化区等。以后五年问，曲江新区投资规模将达到320亿元人民币；财政收入4．6亿元：固定资产投资90亿元；文化旅游投资80亿元；其他相关产业投资150亿元。今年，在深圳举办的“首届中国旅游精品推广峰会”上，曲江新区以其丰富的旅游资源和巨大的进展潜力，同时能够充分展现盛唐文化的丰富内涵和深厚的文化底蕴，经组委会专家组综合审核，被授予“中国最具活力文化旅游区”荣誉称号。现在，曲江新城将形成一个规模宏大、配套完整、辐射力强、带动明显的旅游文化产业集群，一张用盛唐文化打造的中国名片差不多初步形成。曲江都市建设所带来的翻天覆地的变化，也带动了西安市南线房地产市场的快速进展。曲江新区差不多成为地产商的要紧投资地域，并吸引来众多地产巨头纷纷抢滩城南。现在曲江及周边城南板块成为西安楼市寸土寸金之地，商务旅游地产和高端房地产开发也逐渐成为这一板块的龙头项目。随着一批重点项目的开工建设和旅游配套设施、房地产项目的建成，曲江度假区集“行、游、住、食、购、娱”等要素齐全的产业体系差不多初见雏形。二、地铁助推都市化进程2006年．在西安的交通建设史上将是值得纪念的一年。规划已久的西安都市地铁轨道建设终于得到了国家的批准，并于9月29日正是开工兴建。据西安市都市快速轨道交通线网规划，西安轨道交通线网远期规划由6条线组成。据预测，线网形成后，轨道交通方式的出行量将占居民总出行量的25％，占公交出行量的50％。按照最新提出的建设时序，西安市都市快速轨道交通线网建设将分四个时期进行。第一时期(2006—2010年)：建设二号线(铁路北客站一韦曲，26．4公里)第二时期(2010—2015年)：建设一号线(后围寨一纺织城，23．9公里)第三时期(2016—2020年，远期)：建设三号线(44．3公里)第四时期(2020年一2050年，远景)：建设四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段(157．2公里)线网中一、二、三号线为骨干线，既满足了都市东西向、南北向主轴线上的客运交通需求，又向外拓展了都市进展空问；四、五、六号线是轨道交通网的辅助线，要紧满足都市功能组团之间的交通需求，对线网进行加密善。地铁作为一个都市现代化、国际化的标志，是现代都市文明的一种象征。纽约因为地铁而成为举世瞩目的国际性金融大都市，香港因为地铁而拒绝拥堵的交通，上海因为地铁而成就“东方明珠”的梦想。在任何一个能够号称国际化大都市的都市，地铁必定是其最发达的交通体系。而且许多事实证明，地铁对房产开发的阻碍是不可小视的。据调查，在上海，一般情况下在同一区域内，靠近地铁站口的楼盘均价要高出非地铁站口的楼盘一两千元左右。西安地铁开建，必将成为一条点石成金的金线，把西安都市价值和土地价值放大，把社会财宝向都市热点区域集中，“地铁经济”的巨大潜力也必定成为西安房地产增值和都市运营新的增长点，从而为西安楼市末来5年、甚至20年的进展提供了更宽敞的空间。地铁改变西安都市格局时，也将阻碍整个都市的生活方式，将为西安的房价带来全然性的结构化调整。而正处崛起态势的西安地产，也将因地铁的开建而再度提速。三、新规划构筑新北城今年是北城建设高速进展的一年，一批大型重点项目相继落户于此。渭河综合治理，投资逾200亿元，重要工程多在西安北城；规划选址新北城的西安火车新客站建设，投资近i00亿元；郑州西安高速铁路陕西段投资130亿元，目前正在紧张筹备之中；西安地铁南北主干线，投资数十亿元，目前差不多正式开建；未央大道拆迁改造总投资80亿元，目前拆迁差不多差不多完成，部分改造项目正在实施，大西安中央商务区呼之欲出；西安行政中心北迁，规划面积8．3平方公里；投资数亿元的西安空港建设如火如荼……这些特大项目的建设，将带动一大批资金融进北城的开发建设当中，促进北城大西安新的中心市区的进展进程。面对历史机遇，北城对区域总体规划及时进行调整和衔接，进一步加大投资力度，着重解决都市重要设施的合理布点和有序建设，汇聚建设都市新中心的必要元素。相继完成风城六路、啤酒路等4．2公里道路及其配套管网、照明、绿化一次性建成到位，集绿化、景观、照明、导视系统为一体的文景路示范段景观改造己全面完成．为连接以后铁路新客站的都市景观道路形成示范；投资1．8亿元、占地800亩的西安都市运动公园建成开放；西安中学、交大经发中小学、未央大学城建成并全面招生：总投资i．5亿元的经发国际会馆建成营业等，一座国际化、现代化都市新中心呼之欲出。现代化进程必定伴随着都市化，而都市化一般分三个时期：即单个都市进展时期、都市圈进展时期及都市带进展时期。就关中都市化进展而言，现正进入第二时期．即正在形成以西安为中心的都市圈时期。“西成一体化”正是体现这一规律的结果，咸阳位于渭河以北，西安在渭河以南。西安与成阳的交通联系均在西安北半部。陇海线从城北通过，以后陇海新线将从西安城北跨渭河而过。“西成一体化”的加速进展，使城北的区位优势日益凸现，促进城北确立地区交通枢纽的地位。此外，西安火车新客运站定点草滩区域，铁道部决定建设西安铁路枢纽，国内第一条高速铁路郑(州)西(安)段开工建设，西安站也定址城北。所有这些规划差不多确立了城北作为交通枢纽的地位，此地位的确立必将促使城北成为地区物流中心。以后的新北城，将成为大西安的都市新中心、西安制造业新基地以及生态居住新区。依托完善的基础设施和浓厚的文化气息，一个西连成阳、东接临潼的大西安都市圈正在快速形成。四、长安区迎势而上过去，由于长安区地处城乡结合部，不管在地价依旧其他的进展成本上都较城南其他区域明显低廉，再加上区域经济的进展也还不到位，使得城区规划不专门理想。面对都市的高速进展，如何更有效的发挥城南独一无二的地缘魅力，配合自身区域经济得天独厚的优势，将其建设成为拥有独特的区域特色的一方宝地，是一个艰巨的任务。年初，长安区国民经济和社会进展第十一个五年规划对外公布，在描绘出了20l0年的长安新蓝图的同时，也为长安楼市进展定下了清晰的基调。“十一五规划”将会进一步改变长安的都市进展格局，特不是对楼市新板块的崛起，起到“破局”的作用。“两区四板块”建设是促进区域协调快速进展的战略举措，是实施“新长安战略”的有力支撑。作为一个年轻的都市新区，长安要实现都市建设的快速进展，还必须保证都市修边改造、基础建设、绿化亮化配套等系统工程的整体性、稳定性和长远性。近几年来，长安区在区域道路建设上有了飞跃性的进展，都市综合改造中已累计投入了数亿元的资金，相继完成了南北西长安街、风栖路、杜陵路等大街的提标改造。今年又确定了子午大道北段道路工程、长安步行街建设工程、东长安街延伸段道路工程、长安西街商业街五0四段道路工程以及大学路东段道路建设工程等六个项目．现在，阡陌纵横的道路差不多初步构架超长安区进展的骨架，成为都市中物流、信息流的要紧载体。西万路、子午大道、长鸣路等轴线与长安路挥袖长舞，南三环、韦郭大道恰如“金腰带”围绕，开发出大学城、新郭杜、南三环等开发板块。沿线开发商机顺路延伸，房地产市场因路增值升值。教育经济是长安区进展的另一重点。从陕西师范大学、西北大学、西北政法学院、西安电子科技大学等学校进驻西安市长安区开始，目前已有l8所高等学府在此“安营扎寨”，入驻师生10多万人，长安“大学城”已初具规模。近几年来，几乎每个大学的入驻都带来l0亿元的建设投资。2002年9月长安撤县设区后，区政府确定了“新长安战略”。在以后10年乃至更长的时刻内，打造具有国际竞争力的生态长安、科教长安、文化长安。要实施好这一长远规划，以后长安区将着力做好两件事。一是为“大学城”做好各项服务：二是通过一系列措施以及“五横十纵”等道路建设规划全面对接西安，真正打造西安“新南城”。五、浐灞一营造西安“第三代新城”作为西安市重点建设的“四区一基地”之一浐灞生态区。是在新世纪充分依托区域自然与人文条件．体现“科学进展观与和谐社会理念”的“后工业都市”，是充满高度经济活力、稳定居住社区和健康生态环境的“宜居宜创业”的多样性都市区域，是一个集服务产业、生态居住、特色文化为一体，能够吸引不同阶层人群混合居住的全新都市体系。现在，通过两年的建设，当我们走到浐灞之滨时，昔日的一片荒滩，今天变成了一个充满生机、年年新模样、基础设施日趋齐备的现代化生态都市新区。目前，浐灞河两岸滨河路差不多全线贯穿，建成河道一级堤防18．6公里；浐灞三角洲内建设约8公里的主干水系，为浐灞生态区都市段蓄水15000亩制造了条件。随着年底排污处理工程的立即启动，污染比较重的沪河水质将得到大大改善。水面灯光照明工程也开始启动。整个广运潭景区建成之后，将呈现湖泊相连，河道纵横，水面曲折，万亩水域和万亩绿地一大盛景，形成我国北方地区罕有的集生态湿地爱护、河道景观、动态旅游、巡游观光等为一体的生态景观公园。与此同时，欧亚经济论坛永久会址以及相关的配套设施也将在年底竣工。浐灞管委会行政中心正拔地而起。广运潭、米家崖等风景区差不多全面动工，目前已初具规模。2006年8月12日，一场关于《浐灞时代——西安国际化新战略下的浐灞选择》的策划研讨会在．浐灞河管委会会议室内热烈深入进行，第三代新城的概念越来越清晰，也预示着一个遵循科学进展观的，与浐灞生态区实际相匹配的都市进展模式的诞生和立即崛起!第三代新城理念的横空出世，为那个区域的进展指明了方向，也注入了更加强大的动力。按照如此的方向，那个地点将在以后进展成为依托浐灞区域内的自然与人文条件，体现“科学进展观与和谐社会理念”的“后工业都市”，是充满高度经济活力，稳定居住社区和健康生态环境的“宜居宜创业”的多样性都市区域，是一个集服务产业、生态居住、特色文化为一体的全新都市体系。浐灞区域规划建设的推进，使得房地产开发也随之兴起，沁水新城、水岸东方、金裕青青家园、金裕青青新城、水岸清城等房地产项目也抢滩登陆，并在西安楼市一路走强，成为人们消费新热点区域。而10月中旬，新加坡盛邦集团(Surbana)与香港恒基兆业地产集团(HendersonLand)将合作开发中国西安大型房地产项目，总投资50亿人民币(下同，10亿新元)，这是我国至今在中国投资最大的房地产项目、西部最大投资项目，也是陕西省20年来吸引到的最大的外资项目，这也是对．浐灞区域以后进展潜力的最好力证。能够想象，浐灞生态区以后必将呈现“水与路为伴，湖与岛作邻”，“社区有水系，楼群有倒影”的北方水城景观，加之整个新区内历史人文遗迹众多，娱乐休闲功能完善，又有国际瞩目的欧亚论坛，因此，作为以后大西安都市行政治理副中心“浐灞生态区”终将成为中国西部的水上明珠。六、高新区——西安迈向世纪的平台西安高新区是西安经济最发达的地区，多年来一直是西安乃至全国经济进展的一个焦点。今年，围绕打造中国的“BPO之都”，西安高新区努力加大招商引资力度。4月，西安高新区在国内十几个竞争都市中脱颖而出，引进了全球最大的半导体设备制造商美国应用材料公司，五年内将投资5亿美元建立全球研发基地。与此同时，西安与现有国际海缆出口站的直达专用光缆目前也正在申请之中，建立后将大大提高西部地区互联网国际出口速度，为软件和服务外包出口提供高速传输线。今年lO月26—27曰，继去年成功举办主题为“BPO在中国”的第二届西安BPO国际论坛之后，西安又主持召开了主题为“开采中国BPO宝藏”的第三届中国国际BPO大会。这一切都充分展示了西安在进展软件服务外包产业(BPO)上的从容姿态。回忆高新区的进展历程，经济进展也带动房地产业的进展。国外IT巨头的进入以及随之而来的大量高级治理及技术人员，为房地产业提供了巨大的进展空间。也正是由于如此，外地的房产大鳄多把西高新区作为进军西安房地产市场的登陆点。三年前，有国内房地产第一品牌之称的中海地产通过竞拍方式拿下西高新一块“地王”，拉开了外埠品牌进军高新区的帷幕。紧接着，上海绿地、深圳鸿基、和黄地产、上海大华、福建融侨等大批外地品牌先后在西高新排兵布阵。上述房产巨头凭借强大的资金、资源和品牌优势，在提高西高新住宅整体品质的同时又为园区新的进展制造了良好的条件。在那个良性循环下，西高新的房地产业突飞猛进，进展相当迅速。在住宅及其它诸类物业的开发方面，西高新都代表了西安的前沿水平。在外向型经济进展战略指引下，西高新愈来愈成为西安房地产的开发热点区域。从区域来看，唐长安城西城墙遗址的有效爱护，让唐延路那个现代化都市新区也具备了历史文化气息。唐延路及其唐延南路是高新区进展的重点，也是西成经济一体化进展趋势的中轴线，它的进展要能够代表西安的整体形象和进展水平。南连高新区CBD，让唐延路具备了强大的商务支撑，也使得那个地点的升值潜力显而易见。唐延路绝佳的区域环境、景观大道的示范作用、以及创意产业的联动，都让那个地点在厚积薄发中具备了良好的前景!展望以后，西高新以其“中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心”的功能定位，就需要相当数量的承载那个定位的房地产产品，同时随着西高新实现其功能定位，必将成为一个就业集中区，这自然会带动相关产业的进展，如商业、娱乐业、酒店业等的进展。再加上西高新优秀的交通和生态环境，良好的生活配套，外来的高新区房地产市场还有专门大的进展空间。除了上述西安重点建设区域及项目的规划建设，2006年政府还集中资金建设了一批与群众生活紧密相关的项目，如不断推出的城中村改造和经济适用房项目，完全解决西安水资源相对短缺问题的黑河水利枢纽工程，都市供水管网改造扩建工程，二环路全线贯穿工程，天然气都市气化工程全面完成一期建设，都市垃圾处理工程等等。此外，配合“创卫”运动，加大了对rH内的街区容貌的整治，年内拓宽改造了一批都市街道，接着进行都市广场建设并实施绿化，这些都为06年西安市的都市建设留下了浓重的一笔。在现代社会中，都市的总体规划作为建设都市的龙头、进展都市的纲领、治理都市的依据、经营都市的基础，早已超越了单纯意义上的建筑设计概念，其以成长为融合诸多学科，不但包括都市环境，而且包括历史环境、社会环境，乃至政治环境在内的一门综合科学。纵观今年西安的都市间建设，我们可喜的看到，西安的规划建设思路，也不只是单单考虑城建自身的问题，而是将都市规划与生态规划、文化规划、旅游规划相融合。在项目建设方面，抛弃了以往单独追求规模的思路，而是将重点放在了对基础设施、生态环境等关键因素的全面升级上。在区域进展方面，则依照大西安战略的整体构想，各个区域既依据自身特点，努力打造个性产业，彼此又相互协调，优势互补。作为都市规划建设的先行力量，西安的房地产业也追随着西安都市规划建设的步伐快速跟进，我们有理由相信，在2007年，西安市的都市进展建设必将步入一个百花齐放的新时期，而房地产业，也将追随着都市进展的足迹，迎来更为美好的改日……2006年西安楼市大盘点之经济适用房与廉租房一、经济适用房篇经济适用房作为在政府指导下组织实施的、向中低收入家庭出售的微利商品住房，一直受到国家政策的推崇。历次调控措施中，中央都要求各地政府要努力增加经济适用住房等中低价位商品房的供给。今年七部委联手公布调控房价通知后，建设部还专门发出通知，要求各地要加强经济适用住房的建设和治理，增加一般商品住房供应。各项相关政策和配套措施接连出台，也充分体现了中央政府对解决中低收入家庭住房问题的关注。随着西安一般商品房价格的不断上涨，经济适用房差不多成为越来越多的一般市民追逐的热点。具有关媒体调查，“国六条”和我市《实施意见》出台后，市民关注的重点并非是套型建筑面积、土地供给等调控举措，而更多地倾向于经济适用房建设。“希望这次的政策会让西安建起更多更廉价的房子，买房不再成为难以负担的经济压力”，这已成为新政出台后市民的普遍心声。回忆近几年的西安经济适用房建设，自1998年至2005年底，以累计建成经济适用住房近500万平方米。仅去年一年，西安建成并竣工的经济适用住房面积已突破100万平方米，其中公开销售的经济适用住房占了一半，这一比例与2004年往常的1／3相比，已有了明显的提高。但面对日益庞大的市场需求，西安的经济适用住房仍然存在严峻的供需失调情况，远远不能满足众多中低收入家庭的居住需求。今年十月，依据《西安市经济适用住房治理方法》、西安市委市政府《关于加大经济适用住房建设力度的意见》以及2006年7月中旬西安市经济适用住房和廉租住房建设领导小组有关会议精神。《西安市2006年经济适用住房项目建设打算》由西安市发改委、城乡建设委员会、规划局、国土资源局、房屋治理局及物价局等六部门联合公布，要紧列入本打算的项目共有78个，规划占地14808亩，总建设规模1760万平方米，总投资291亿元。除了结转往常规划中的50个项目之外，新增项目28个，占地1465亩，总规模2：8万平方米，总投资34．5亿元。其中仅今年全市经济适用房打算施工面积就达72万平方米，总投资5亿元。其中单位集资建设项目23个，危旧公房改造安置和旧城改造安置项目5个。此外，为了规范经济适用房市场的秩序，西安市经济适用住房建设领导小组办公室还明确了相应的认购条件。(一)、具有本市城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)：(二)、未享受过政策性住户的无房户或住房困难户；(三)、家庭收入符合市政府规定的收入线标准；(四)、市政府规定的其他条件。而同意购买经济适用住房的家庭收入标准为：低于或等于在西安市购买一套60平方米的一般商品房平均价格的六分之一，具体标准由相关部门调查确定，并每年向社会公布一次。“安得广厦千万问，大庇天下寒士俱欢颜”。一千多年前杜甫老先生就曾发出了这声呼唤与感叹。而今，伴随着《建设打算》的推出，西安的宽敞中低收入家庭，当今的“寒士”们，拥有一套属于自己的安居住宅，大概已不再是一个中望不可及的梦。然而这种体现了政府关怀，带有社会保障福利性的政策性住房，目前在具体实施与操作中，也出现了一些不可幸免的问题与困惑．1、经济适用房体系存在的问题■市场供给仍然不足西安自1998年以来共建设了491万平方米的经济适用房项目，包括321万平方米的集资建房和170万平方米的企业开发经济适用房项目。其中2004年一年就建成t30万平米。但在这650万平米的经济适用房中，其中三分之二属企事业单位集资建房，在2004年的l30万平米中，就有80万属单位集资房，真正进入市场销售的只占一少部分。尽管今年的经济适用房打算庞大，但由于西安市经济适用房建设历史欠账严峻，《建设打算》中50个原有项目多从旧规划结转而来，许多项目甚至早在1999年差不多立项，但由于种种缘故未能按时开建。因此这次打算中“还债”的成分更大一些，实际新增供给并不专门多。■土地遭遇瓶颈作为建筑在土地上的产品，房地产的开发首先需要解决的确实是土地问题。而日前西安市都市开发用地指标已提早7年“超支”了3．5万亩，上述规模宏大的打算所需要的近1．5万亩土地，目前差不多确认来源的，一部分是企事业单位利用自有土地，职工自筹资金开发，这包拒20多个项目。第二部分是危旧房、公房改造后．政府统一储备土地，再行招标或挂牌出让。按照打算，西安市区两年内将对全城187个城中村进行改造，所得土地将会向经济适用房项目有所倾斜。但除此以外的相当一部分还不晓得从哪里来。■价格仍需降低目前，西安市经济适用房与商品房的价格差距相较于北京等都市还不够大，对目前市场上经济适用房价格的监测来看，一般每平方米的差价仅在300-600元／平方米，关于低收入购房者而言，与其购买力相比仍有较大差距。而地理位置上，经济适用房项目一般多建设在二环以外，离城区较远。给本就缺乏交通工具的中低收入家庭带来了专门大的不便。如此以来，一般市民自然感受不到经济适用住房在价格上对商品房的优势。针对这一情况，目前《西安市经济适用住房价格治理方法》差不多颁布并正在试运行，相信以后会有更多价格实惠的经济适用房面市。■购买资质不易确认尽管西安市对经济适用房的购买者有着明确的资格限制，但由于目前我国尚未建立个人收入申报制度．从而使“中低收入家庭”变成了一个模糊的概念。再加上随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这就使得对中低收入家庭的甄不困难重重，行政运作手段与市场云作方式发生了冲突。爱社会诚信系统么有建立的条件下，购房者家庭的年收入证明等材料都能够通过多种造假途径获得，导致本已十分宝贵的经济适用房资源大量流入了实际上并不缺房、而是着眼于升值的投资者手中，这无疑进一步增大了社会资源分配的不公平。尽管目前经济适用房市场面临面积、价格、对象失控等问题，但这些怎么讲只是一些技术性失误，尽管有不尽如人意之处，但不能就此取消，而是应该加以完善。2、经济适用房体系的完善趋势■进一步细分市场，使资源配置更加公平合理针对经济适用房购买审核标准过于宽泛的问题，应依照本地的实际情况，区不对待、细分市场。经济适用房不单是一种商品，更具有社会福利的公共属性。过宽的准入标准，不利于资源配置的公平性。应依照科学统计数据确定合理的结构、比例，通过严格的审核有针对性地供给。■经济适用房操作性越来越强，制度越来越完善今年出台的《西安市经济适用住房建设治理方法》就在经济适用房立项、建设、销售、扶持政策等方面均做了详细规定。营理方法明确指出，为了使中低收入家庭买得起、住得上，经济适用房的出售利润必须操纵在3％以下。为此，方法明确规定经济适用房实行政府指导价，其价格由建设单位向有关机构提出申请，再由物价、建设、土地等行政治理部门提出意见，经审核后由市物价行政主管部门公布执行，“建设单位不得将经济适用住房擅自提价销售”。该方法还规定，适用房的建设标准应充分考虑西安市社会经济进展水平、群众承受能力和生活适应，经济适用房的选址规划、规模操纵、建筑质量应体现以人为本，户型建筑面积操纵在80平方米以下。■完善经济适用房的产权结构，引入合理的退出机制关于临时没有能力支付经济适用房价款，而以后收入预期较好的家庭，考虑售租结合，由政府临时拥有产权，以租代售。待时机成熟时，租户可享有优先购买权。对经济条件改善较明显的家庭，应设定合理的退出机制，鼓舞其退出经济适用房的补贴范围，并在不增加财政负担的情况下收纳新的应补贴对象，使经济适用住房资产更具活力与效率。经济适用房政策是我国在经济转型时期的一项重要的改革举措，是针对现时期我国的现实国情进展起来的。尽管是一种时期性政策，但它在我国的住房市场中所起的作用是不可或缺的。在一个较长的时期里，它仍将是我国住房制度改革的重点。二、廉租房篇今年10月1日，新的《西安市城镇廉租住房治理方法》开始执行。相对2003年颁布的《西安市城镇廉租住房治理方法》，新方法要紧将以往的由“实物配租”调整为“货币补贴为主，实物配租为辅”。目前西安市城六区城镇低保家庭中人均使用面积在7平方米以下的低保家庭共计12995户，其中无房户为6186户，住房困难户为6809户。西安市将逐年分批开展廉租住房租赁补贴，今年年底前，首先解决6186户最困难家庭住户的住房租赁金补贴问题。同时将适时开展廉租房实物配租，低保户无子女军烈属、孤寡老人、严峻病残丧失劳动能力等没有自身解困脱贫能力的困难家庭将被列为解决重点。从2007年起到2010年，将以每年增加1500户的速度逐步解决全市六区全部城镇人均使用面积7平方米以下的住房困难家庭的租赁补贴问题。此外，西安市政府还将从以下三个方面对低保困难家庭租住廉租房予以保障：制定有关申请、审批和退出的治理方法，保障政府资源切实落实到廉租住房对象家庭；建立健全住房保障对象档案，对廉租住房保障对象实施动态治理：合理确定廉租住房保障标准，逐步扩大廉租住房覆盖面，满足都市住房困难家庭的住房需求。关于西安的低保家庭来讲，今年的廉租房政策无疑是一股春风，将大大改善他们的住房条件，但这股春风却被盼了太久!西安市作为全国较早实施廉租房制度的都市之一。早在2001年。第一批廉租房就已竣工。但几年来，西安的廉租房建设仍然步履蹒跚。究其缘故，资金、体制是目前制约我市廉租房市场进展的两个要紧两个瓶颈。1、资金筹措渠道不畅。据西安市有关部门的数据显示，目前西安市共有7．09万常住贫困人口。若要完全解决他们的住房问题，政府建设廉租房的资金投入将达25亿元之巨。这关于西安市来讲，是一个巨大的财政压力。依照西安市2003年4月7日公布的《城镇廉租住房治理方法》规定，除了政府财政预算安排的住房保障资金外还包括了另外三个资金来源：一是从直管公房售房款中提取的部分资金；二是从住房公积金收益中按10％提取的资金；三是社会各界捐赠的资金。但从目前的情况来看，这笔资金特不有限，与所需资金的差距依旧特不巨大。同时．由于廉租房的开发专门难获得正常投资回报，导致社会资金也不愿涉足该领域。从而使廉租房建设资金匮乏那个问题普遍存在于全国专门多都市。为了改变这种廉租房体系资金窘迫的状况，在今年的“两会”上．全国工商联住宅产业商会投融资中心向“两会”提交了“关于利用信托方式，建立廉租房体系，解决低收八群体住房需求的建议”，并成为今年两会的重点议案。议案中就提出解决资金来源依旧要靠“以财政为主，多渠道筹集资金”的方式。包括，以财政投入为基础建立住房保障专项基金，从住房公积金增值收益中提取，归集直管公房出售的部分资金，从社会福利彩票筹集款中提取，同意社会捐赠等。2、与经济适用房所面临的情况相似，廉租房在体制上也存在许多含待改革的地点。首先是要逐步完善以租金补贴为主，实物配租和租金核减为辅的廉租住房保障方式。目前，廉租住房保障方式大体上可分为租金补贴和实物配租，及人们所俗称的“补人头”和“补砖头”。从各地实际实施情况来看，实物配租存在较多弊端，特不在退出方面缺乏灵活性，不利于资源的高效利用。而租金补贴方式针对性、灵活性较强，能更好地体现公平性原则，且容易形成退出机制，有利于廉租住房保障对象自主选择居住地点，推动住房租赁市场的进展。因此，在廉租住房保障方式上，应当鼓舞实行租金补贴，限制采取实物配租。实物配租只能作为廉租住房保障的辅助方式，同时要紧面向孤、老、病、残等专门家庭。其次是加强相关部门间协作配合，完善廉租住房保障治理制度。针对当前廉租住房制度实施过程中反映的一些政策不清等问题，有关部门应进一步完善廉租住房政策体系，明确相关政策界限。治理部门应当会同民政部门建立健全廉租住房保障进退机制，加强协调配合，对廉租住房保障对象的监测治理，建立动态治理制度，确保不符合条件的家庭及时退出廉租住房保障范围。各地房产治理部门每年应会同民政、财政等部门，对享受廉租住房政策的家庭收入、人口及住房状况等进行定期检查。被检查的家庭如有虚报、隐瞒有关情况或者伪造有关证明而获得租金补贴或者配租住房的，由主管部门停发租金补贴或者收回己配租的住房，并取消其申请廉租住房的资格。同时，加强对廉租住房保障制度实施过程的社会监督，充分发挥廉租住房保障制度在构建和谐社会中的作用。不管是经济适用房依旧廉租房，他们差不多上国家房地产市场的重要组成部分。由于要紧面向的差不多上社会的弱势群体。因此他们进展的好坏，对社会的和谐进展有着重要的作用。尽管目前经济适用房及廉租房市场的进展还存在各种个样的问题，但随着住房体制改革的不断深入以及各级政府的大力支持，会将有更多的困难群众享受到经济适用房及廉租房的惠及。2006年西安楼市大盘点之商品房市场2006年“宏观调控”仍是西安乃至全国房地产市场的主基调，相对近年来陆续出台的政策来看，今年的政策其市场调控面更大，力度更为强硬，对以后房地产市场进展的阻碍意义无疑将更为深远。而经历了近年来关于不断出台政策的磨合，西安房市仍然保持着多年一贯的稳步增长势头，不管市场开发或销售均较去年同比接着呈上升态势。但这种数字方面看似平稳的背后，房市却已酝酿着新的演变：06年市场开发方面，越来越多的外来开发力量进驻西安市场进行项目运营，也使得房地产开发市场运营愈趋成熟，产业进展格局进一步升级；伴随着近年来政策“后发效应”的逐步显现，资金及土地市场的规范，市场开发商关于项目运作愈发审慎，尽管土地资源愈趋稀缺，但开发商对开发区域的选择却也愈显挑剔，对诸如远郊等“冷门区域”的项目开发开始有所操纵：伴随着近年市场部分潜力股区域市场开发环境的进一步趋向成熟，06年诸如曲江、高新区等同一区域的多个项目同时上市．也使些区域的市场竞争表现的愈加激烈。凡此种种也都体现了2006年关于西安楼市又是极不平凡的一年。一、2006弃西安商品房市场进展状况1、房地产开发速度趋缓2006年受国家宏观调控的阻碍，西安市固定资产投资增速回落，房地产开发速度趋于平缓。依照西安市统计局的数字：1-9月全社会完成投资741．48亿元，同比增长36．6％，增速比上年同期回落19．3个百分点。其中房地产开发投资182．69亿元，增长25．3％，同比回落18．8个百分点。九部委意见之后，西安细则仍未正式出台，在一定程度上增加了开发商的观望情绪，市场开发速度放缓。2、市场销售持续高走多年来西安商品房市场销售增幅差不多上均保持在30％一40％左右。西安房地产信息网对今年商品房销售的统计数据来看：2006年1-11月份，西安商品房总体销售面积为598．73万平方米，较上年同比增长37．13％；一般住宅销售面积为535．36万平方米，较上年同比增长36．9％，政策关于销售市场阻碍尚不明显，销售价格来看，卜11月份，西安住宅市场销售均价为3236元／平方米，较上年全年3098元／平方米的价格上涨4．45％，增幅较历史年份有所加大，但总体表现平稳。3、竞争态势进一步改变近几年来随着国内发达都市房地产市场竞争日趋激烈，北京、广州、深圳等房地产进展处于前列的都市土地资源的稀缺和涨价，国内大型房地产开发商差不多开始向二线都市转移，而西安如此的房地产进展走势平稳的省会都市正是国内大型开发商关注的重点目标。2003以来，随着中海华庭项目正式启动，西安的房地产市场拉开了西安本土开发商与外地开发商同场竞技的序幕。外地房地产公司的不断进入，是西安房地产市场由半封闭走向开放、由相对垄断走向自由竞争的必定结果。2006年随着金地、富力、融侨等外来大型地产开发企业西安项目的正式启动，使得西安房地产市场的竞争格局的变革进一步深化。纵观活跃于西安房地产市场的外地开发商，品牌响亮、实力雄厚、经验丰富是他们的一个共同特点。这些给相对落后的西安房地产市场带来的冲击是深重的。首先表现在产品的品牌效应上，关于目前缺乏品牌的本地开发商．知名房地产品牌的介入会吸引大量的公众视觉，使其在营销推广上面临更大的压力；其次，由于外来投资者具有资金实力和都市运营商能力，能够进行都市大规模成片开发，本地中小开发商确信在土地拍卖中处于劣势，或者全然得不到土地，最后被迫退出市场；再次，由于本地开发商的开发理念滞后．宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡，可能会增加现房存量，开发风险加大。在这种形势下，房地产市场化的竞争能够促使开发商更多地在品质上下功夫，从而赢得市场先机，使整个市场更加完善，这种竞争格局的变革将使对西安人的房产消费观念和人居生活带来更为巨大的变化。4、品质理念深入人心面对国家宏观调控的洗礼，西安的房地产市场也出现了冰火两重天的景象，有的项目门庭冷落，有的却持续热销。分析其中的缘故，产品品质的塑造，成了优秀开发商立足市场的定海神针。假如讲传统的西安商品房市场仅仅依旧以满足人们差不多居住要求的话，外埠地产巨头的入主西安，则为西安掀起了一场地产品质化浪潮，对房地产的传播价值观带来一种颠覆。随着一座座人居杰作的面世，其所制造的全新生活方式，带给居者非同一般的生活体验。尤其在产品品质方面，其优异的表现和优秀的品质差不多制服了西安众多购房者，这从“绿地世纪城”的热销到“中海华庭”的备受追捧再到“东尚森林不墅”的风靡东城中，就足以看出地产品质的无穷魅力。5、供应结构逐渐改变改变不合理的房地产产品供应结构，一直是国家调控政策的重点。随着各种政策的落实，90平米以下的中小户型、中低价位的一般商品房将会在西安的房地产市场上占有越来越大的比重。此外，今年西安市的经济适用房、廉租房建设有了突破性的进展，西安市《2006年经济适用住房项目建设打算》已编制完成。共有78个项目被列入打算，占地1．48万亩，总规模近1761万平方米，总投资约291亿元。随着这些产品的不断上市，将会带动西安市一般商品房市场的进展，进一步改善产品供应结构。6、眺望地铁时代地铁，这种高速、清洁的交通工具，从他诞生的那天起，就对都市的房地产业带来了一场地下对地面的革命。9月29日在西安地铁2号线试验段工程在张家堡广场的正式开工建设．不仅对饱受堵车之苦的西安市民来讲是一个喜讯，更将对西安的房市带来全然性的结构化调整。首先，人们居住的传统格局将被打破。西安地铁的建设所带来的交通上的方便快捷，使人的时刻和交通距离发生了变换，以往依据方向性片区来选择居住地的方式将被抛弃，相当大一部分人将会想方设法居住到地铁沿线，以方便自己的出行。这一规律在北京、上海等都市早已得到了验证。置业者的这一趋势，自然也为楼盘的开发提供了亮点。随着2号线的开工兴建，地铁规划沿线的西安印象、雅荷春天、赛高国际、御道华城、广丰花园、白桦林居、银池·花香丽舍，甚至城南的名城雅居等楼盘，都迫不及待地争相加上了“地铁概念”。更重要的是，地铁还带来市区概念的延展、放大和稀释，地铁大大缩短了人们的出行时刻，令都市变得“越来越小”，而都市规模却能够进展得越来越大。有了市场需求，有了炒作的概念，地铁对沿线楼盘的“拉动”作用自然不可小觑。从北京、上海、深圳等差不多建成轨道交通的都市进展来看，地铁对沿线楼盘升值的拉动作用是特不明显的，在深圳，从地铁开始修建起，沿线的楼盘价格就一路攀升，升值幅度最高可达一倍。即便在目前全国房地产的调控期，西安市地铁沿线楼盘的个案涨幅也是惊人的。据统计，从去年11月到今年11月，城北未央路沿线的住宅项目价格平均上涨10％以上，是同期西安整体市场均价增幅的2倍。地铁带来的交通利好，也吸引着都市重要的经济元素向它靠拢。在国内外大都市，几乎所有区域化购物中心都依托地铁而建，地铁造就了像香港时代广场、上海新客站、纽约曼哈顿、东京银座如此的“购物天堂”。同时也带来了沿线项目最高幅度达60％的强力“升值”。此外，地铁的纽带作用，还使部分原本相对偏僻的商业项目变得不那么遥远，从而打破了中心商业区在地域上的界限，也无形中加剧了商业地产的竞争。尽管二号线仅仅刚刚开工建设，我们还不能妄称西安差不多进入了“地铁时代”，但它给西安房市带来的冲击却已逐渐显现出来，以后，是值得期待的！7、区域性集中开发态势显著(1)抢占三环伴随着都市扩张的脚步，西安的三环正在成为市场开发的热点所在。就土地点面来讲，由于二环以内可供开发的土地存量差不多极少，政府以后的土地供应必定要紧集中在都市周边区域，这就确立了三环以后进展主力的位置。站在市场的角度来看，由于都市交通进展所带来的都市格局的变化，越来越多的都市资源透过交通网络辐射到了临近郊区，从而使购房者能在享受田园生活的同时也充分享受现代生活的便捷，这无疑为三环线的地产开发提供了难得的历史机遇。从最初的紫薇田园都市到接踵而至的逸翠园·西安、绿地世纪城、水岸东方、富力城、白桦林居等颇具阻碍力的品牌项目，其迅猛的进展势头与当年从环城路周边到二环沿线用了lO年的时刻相比，已有了天壤之不。现在三环沿线的置业热潮差不多不再是个预期，它差不多切实的走到我们周围。(2)北城奔跑在都市扩张最前沿今年以来，随着西安行政中心、地铁二号线、铁路新客站、机场高速二号线、北三环等重大建设项目落户北城，西安北城迎来一个全新的进展契机。面对机遇，开发区对区域总体规划及时进行调整和衔接，同时进一步加大投资力度，着重解决都市重要设施的合理布点和有序建设，汇聚建设都市新中心的必要元素。以后的新北城，不仅是大西安的都市新中心、西安制造业基地，还将是一个最适合人居的生态居住地。交大经发中小学、西安中学、陕西师大锦园国际中小学、未央大学城等，将为北都市民提供浓厚的文化气息和服务氛围：经发大厦、经发国际会馆、东方濠璨商务大厦、中城国际文化俱乐部、西安都市运动公园等，将成为北城人的高端办公、休闲之地。良好的居住环境和升值潜力差不多吸引了宽敞开发商的注意，白桦林居、雅荷春天、西安印象、中城·现代城、高山流水·幸福快车、华荣·风景大院、美都·香域、银池·花香丽舍等一大批高品质楼盘相继落户北城。随着各大项目的陆续建成，我们有理由相信，一个居住的理想家园正在北城冉冉升起。此外，曲江新区、高新区、长安区等伴随着郊区化开发步伐的推进也于短时刻内催生了大量的房地产项目，西安各个板块房地产开发在近两年来得以迅速升级，从而拉动了西安房地产市场的整体高走。二、以后商品房市场进展趋势2006年作为“十一五”规划的开局年，也是房地产行业典型的政策调控年。我们认为政府关于房地产行业的规范将是长久的，并非一时的调控而已。以后的政策走向将以对现有政策的深化调整为主，在调控思路上可不能有专门大的改变。房地产业的持续健康稳定进展，将是政府调控的一个长远目标，房地产业作为我国新进展时期的重要支柱性产业的定位不容动摇。面对以深化调整为主的2007年，西安的房地产市场将会显现出如下一些趋势。1、房地产开发投资结构在政策导向下改善近期西安公布的住房建设十一五规划中，建设经济适用房和廉租房被放到一个前所未有的重要地位，面向一般大众的经济适用房将成为住房供应的重点。这也与国家重点进展满足当地一般居民自住需求的中低价位、中小套型一般商品住房”的政策是一至的。目前西安部分开发商正开发的住宅项目差不多按照“90平米70％”的政策运作，政策导向对商品房市场的产品转型产生深远阻碍，中小户型数量将明显增加。2、房价增长保持稳定热点地区持续走高不管关于政府、开发商依旧一般购房者，房价的走势差不多上各方最为关注的问题。而要预测房价的走势，在国家日趋平稳的政策环境下，就要从需求和供给两个方面加以分析。首先在需求层面上，我国目前正处于快速都市化的时期，从2000年以来，都市化率就差不多以每年1．55个百分点的速度增长。此外，作为西部的经济中心，西部大开发的政策不仅给西安的经济带来了突飞猛进的进展，也使居民的生活水平有了专门大的改善。经济的良好运行，居民购买力的不断提升，以及不断增长的城镇人口这些都为西安的房地产业进展奠定了稳定的基石，也为以后房价的增长储备了购买力资源。在市场供给方面，尽管国家将接着采取相对紧缩的土地政策，但随着商品房产品结构的调整，以后一般住房的供给将会得到重点倾斜，经济适用房、廉租房以及面向一般消费者的中低档住房的供给将会明显增大，从而消耗了一定量的市场需求，这些又会对房价的增长起到明显的抑制作用。综合上述因素，以后西安的商品房市场仍将连续供需两旺的局面，总体房价将保持平稳增长的势头。但同时我们也不难发觉，各个片区的房价增长速度是各不相同的。曲江、高新以及城北区，由于区域规划的带动，房价的涨幅要明显高于其他片区。此外，由于这些区域还吸引了大量外地开发商的介入，他们所倡导的高品质、高价格的开发理念，也为这些区域的房价增长起了推波助澜的作用。能够预见，在以后一段时期内，热点地区的房价涨幅仍会明显高于其它片区。3、房地产行业竞争更趋专业化随着土地市场的规范以及土地有偿使用金的提高，西安的土地成本将越来越高。而在宏观调控的作用下，房价涨幅却在回落，开发商获利空间将被压缩，房地产行业将进入理性进展时期。面对这一趋势，西安的房地产行业必将经历一个新陈代谢的过程，一方面部分中小开发商由于缺乏核心竞争力而退出市场，另一方面，一些资金雄厚、治理经验丰富的大公司又将进入市场。整个行业的集中度将进一步提升，市场竞争将进入规模效应、品牌效应、成本优势、产品创新和品质提升等更高的层次，房地产行业的竞争将更加专业化。4、产品性价比效应显现纵观近年来的西安房地产市场，项目开发逐渐向都市外围延伸，绿地世纪城、白桦林居、沁水新城包括今年的西安富力城等项目在其面市之初，区域配套、交通环境等硬件设施均显不足，而这些项目通过对项目自身景观的着力打造、配套设施的完善、产品品质的用心提升，深度挖掘产品的附加值，极大削弱了项目在当初地段优势不明显的情况下市场的排斥性，以其高人一筹的眼光赢得市场，对房地产的“地段绝对论“带来了全然上的颠覆，而这一切均归功于项目性价比的综合提升，在楼市竞争越来越为激烈的今天，追求高性价比都将是项目营销的要紧目标。提高综合性价比实际上是进展商对住宅商品综合性价比把控能力的一场比拼，只追求短时轰动效应，而没有长久市场表现的做法将会越来越难以操作。优化楼盘性价比，提高产品的综合品质，是撬动西安楼市的杠杆，是在以后楼市大战中抢占先机的不二法门，更是理性购房的黄金铁律，伴随着西安房地产市场的纵深进展，性价比将是以后楼市进展永恒的主旋律，成为西安楼市永只是时的叫尚之风！5、整体楼市亟待创新尽管通过数年的快速进展，西安的商品房市场已有长足的进步，但与京沪发达都市相比，创新不足仍在一定程度上制约了楼市的进展。首先，经营理念相对落后。长期以来，内地房地产开发商所依靠的“香港模式”，即利用大量银行资金买地、挖坑、预售、盖房，然后再开始新一轮循环。这种简单的开发模式，已不再适应目前购房者对住宅的生活需求，他们需要的是更为全能的运营商，即房地产商经营的不仅仅是房产，而是一种生活方式。其次，产品设计水平上还比较落后。整个行业创新力较进展前沿的北京、上海等地偏弱，建筑造型无个性、景观品种单一、户型千篇一律的现状，反映出西安的房地产还处于功能产品时代，而购买市场需求的深入细分以及竞争市场的日趋严酷，均在呼唤整个行业提升创新力，唯有创新才能使企业获得长盛不衰的生命力，才能使整个西安房地产业步入佳境!2006年西安楼市大盘点之政策法规一、06重点政策回忆2005年，中国房地产市场开始了一轮紧锣密鼓的宏观调控，房贷新政、新旧国八条、七部委组合拳、二手房税改等一系列措施先后出台，调控政策涉及土地、金融、税收等各个层面。时隔一年，中央严控重点城布房价的目的非但没有达到，北京、广州、深圳等地的房价反而一路走高，上海楼市在短暂“挫折”之后也逐步回暖，海外资金大量入场更是给楼市带来了更多的不确定性，3月起，业内开始盛传国家已派出调查组前往各地调研，这一切都大概预示着宏观调控的大潮立即袭来。◆人大定调2006年3月5日，国务院总理所作的政府工作报告明确提出，要接着解决部分都市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个要紧政策指向。政策点评：3月，一年一度的两会在京召开。2005年，总理在政府报告中第一次提出要“抑制房地产价格的过快上涨”，拉开了2005年房地产调控的序幕。一年过后，总理在2006年“两会”政府工作报告中指出，将接着解决部分都市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；着力调整住房供应结构，严格操纵高档房地产开发，重点进展一般商品房和经济适用房：建立健全廉租房制度和住房租赁制度。宏观调控依旧是2006年房地产市场的主旋律，鼓舞自住消费和调整供应结构将成为06年宏观调控的两大关键词。◆央行加息2006年4月27日晚上，中国人民银行在其网站上公布了新的金融机构贷款基准利率，将一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，同时全面上调各档期的贷款利率。公积金贷款利率在原有基础上亦上调0．18个百分点。此次是央行自2004年10月29日首次加息以来的再一次加息。政策点评：在中国的房地产业，不管是开发商依旧购房者，均对银行信贷有着极大的依靠性。尽管此次央行的加息幅度并不明显，但却明确表明了中央利用金融手段抑制投资过热、楼市价格上涨过快的决心，从而对房地产行业的买卖双方均产生了深远的阻碍。首先，在投资领域由于信贷资金供给过量，造成了固定资产投资与房地产过热，央行通过提高商业银行的存款预备金，能够有效的抑制投资，缓解经济过热的局面。关于一般购房者，较高的利率水平，则会产生一定的支付压力，使其推迟甚至取消购房打算，对盲目投资和存在投机心理的购房者也是一种警示，从而有效的操纵需求增长。◆国六条出台针对目前国内房地产市场中少数大都市房价上涨过快，住房供应结构不合理，房地产市场秩序混乱等现象，国务院总理在国务院常务会议提出了六条措施，被称之为“国六条”。内容包括了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。政策点评：新政策要紧围绕住房供应结构：税收、信贷、土地政策：房屋拆迁治理：房地产市场秩序；廉租住房制度建设；统计信息披露制度等展开。新政策即是去年政策的连续和提升，又是今年调控的纲领性文件。此外、关于目前存在的如房地产市场治理混乱、住房结构不合理等顽疾性问题，文件均采纳了比以往更为严厉的措辞、这也讲明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。◆九部委15条出台2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地点政府要负起切实责任。政策点评：九部委意见从户型供应、交易税年限、房贷首付等方面做出了具体指示，是对国六条的深化性文件。调整供应结构是此次九部委意见中的重点内容，明确表达了政府在以后几年将接着支持中小户型的态度，并将一般商品房确定为房地产进展的重点；营业税政策，要紧出于进一步抑制投机和投资性购房需求的考虑，因为这些需求正是推动重点都市房价过速增长的一个重要因素；信贷、土地政策则要紧出于抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，整顿较为混乱的房地产市场秩序。此次细则还较以往制定了更为明确的定量指标，使得政策执行更为规范化，防止实际操作中出现偏差。◆外资限炒令出台2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的治理。政策点评：从去年人民币实行浮动汇率以来，人民币升值的呼声更是不断，大量的海外热钞票押宝人民币将会接着升值，大规模的外资涌入中国内地市场，而投资房地产业成为了这些热钞票的首选。这些资金的涌入带有一定投机性，迫使其成立实质性的注册机构，能够一定程度幸免炒作。该政策的实施，总的来讲形式意义大于实际意义．因为从长远的角度来讲，购房的主体依旧来自国内的资产。该政策的实施，其阻碍力也仅仅局限于北京、上海、广州、深圳等重点都市。◆强征二手房所得税2006年7月26日，国税总局公布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月政策点评：在1998~2003年问，由于政府急于拉动国内需求，房地产业一度成为政府的宠儿，享受着大量的税收优惠政策，这也造就了房地产业的一轮迅猛进展。但从2003年开始，固定资产过度投资，房价增长过快的问题不断显现出来。国家为了改变房地产业中的不合理状况，相继实施了一系列的税收调控描施。与土地、信贷等其他政策相比，税收政策直接针对楼市中的投机者，一方面能够抑制房地产投机与投资性势力，另一方面又可不能阻碍市民的正常居住需求。◆规范外汇治理2006年9月5日国家外汇治理局、建没部联合公布《关于规范房地产市场外汇治理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇治理。◆加强土地调控2096年9月5日新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，《通知》明确要求：进一步明确土地治理和耕地爱护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支治理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地治理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。2006年11月财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合印发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策做出了重大调整，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍．同时接着实行中央与地点30：70分成体制，相关收入专项用于差不多农田建设和爱护、土地整理、耕地开发。纵观今年中央政府的调控政策，主旨仍是以调整住房供应结构和稳定住房价格为主，调控的差不多原则是“打击投机、规范投资、调整结构、鼓舞自住”。相关政策开始注重从供应和需求两个层面进行双向调节，从往常的“抑制供给、抑制需求”的思路转为“增加供给、抑制需求”。目的要紧是稳定全国、特不是热点都市的房价。西安尽管处于二线都市行列，要紧的市场需求依旧以自住为主，房价的增长也比较平稳，但作为西部的重点都市，在近几年的高速进展中，西安的房地产市场也产生了一些问题。在国家宏观调控的阻碍下，西安的房市也在发生着悄然的变化。二、西安的阻碍1、消费群体发生改变纵观今年的调控措施，“打击投机、规范投资、调整结构、鼓舞自住”是其差不多原则。在这一指导思想的作用下，西安房地产市场的消费构成必将发生改变：消费主体从中高端消费群体逐渐向中低端消费群体转移，大量以解决居住问题为目的的一般需求将被唤醒。中高档住宅消费群体进一步受到抑制，同时由于中高档需求缺少适合的供给则被分化，一部分将被挤入高档住宅消费人群，另一部分则会退而求其次，选择中小户型中的高档产品。2、土地政策逐步完善房地产是坐落在土地上的产品，这也意味着房地产业关于土地具有无限的依靠性。土地供应的变化，直接阻碍着房地产市场的供应状况。正因如此，政府高度重视土地治理工作，土地问题差不多成为政府调控房地产行业的核心问题。纵观近两年国家的调控政策，党的十六届五中全会关于“十一五”规划的建议、国民经济和社会进展“十一五”规划纲要，都对加强土地治理工作提出了明确要求。国土资源部多次强调要积极运用土地政策参与宏观调控，管住管好“地根”，充分发挥土地在宏观调控中的“闸门”作用。2004年10月国务院做出了《关于深化改革严格土地治理的决定》，今年又下发了《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，其目的确实是着重从利益机制和法制方面解决当前土地调控中的突出问题。总结这些方针政策，我们不难发觉，国家的土地政策着力在以下几个方面：(1)、通过调控房地产开发用地结构调控产品开发结构。(2)、通过对征地制度、土地使用费等的改革加强对土地的调控。(3)、接着加强土地监管，严厉打击囤积土地、逾期不开等违法行为。按照“国六条”和西安市政府颁布的《实施意见》，今后西安市土地供应政策将出现重大调整。西安除加大一般商品房和经济适用房项目土地供应，土地招标出让也将由单一的“出价最高者得”转变为“土地价最高、且房屋售价最低者拿到土地”。3、产品结构面临调整今年的调控政策中，住宅结构调整无疑是最大的亮点。究其缘故要紧是由于房地产市场供应结构不合理，己成为当前我国房地产经济进展的一大突出问题。依照西安房地产信息网的统计数据，在最近几年西安市商品房销售量中，90平米以下户型所占比例还不到30％，与90条款的规定成明显的倒三角关系。尽管国家早已多次强调要改变这种不合理状况，但过去没有量化的调控政策却一直未能起到明显的作用。而在今年5月29日公布的九部委15条中，国家出人意料的抛出了90、70％的操纵指标。这一强制转变措施，必将改变西安房地产的供求关系，目前西安房地产市场差不多进入大众置业时代，关于大多数购房者而言，需要的是中低价位、适中面积的一般住宅，而九部委意见一旦实施，可供购房大众选择的中小户型比重将明显加大，这关于促进西安商品房市场的供需结构平衡必将划下浓重的一笔。尽管其中国家指令性味道浓重，但从中我们也能看出国家改变供给结构的决心!随着中小户型供给量的增加，面向一般消费者的产品种类将越来越丰富，百姓的选择余地也随之扩大。在以后的2至3年内，各地还将迎来一个小面积产品的爆发期，某些地区甚至会产生一定的过剩供给。面对竞争日渐白热化的市场，整个房地产产业的产品结构及营销策略都面临重大变革。在产品设计上，由于大部分户型的面积减小，户型的设计难度将会增加：面积区间的压缩，又将带来产品的同质化。在产品定位方面，要紧是面对以解决居住问题为主的中低层消费者，这部分人无心顾及以往备受高档项目关注的理念与情调，经济与有用性才是触及他们购买神经的要紧因素。4、都市拆迁规模及进度放缓国内部分都市拆迁，不但造成房地产市场的紊乱，而且频频爆发拆迁冲突，导致了民众与开发商的对立，甚至是与地点政府部门的对立，不利于社会的稳定和谐。西安市的拆迁规模近两年增长专门快，2005年的拆迁规模是70万平方米，2006年打算为150万平方米，增加了115％，拆迁过程中一些负面情况也时有发生。九部委15条政策的出台．直接阻碍西安的拆迁规模，2006年拆迁规模可不能超过2005年多少。总体来讲，合理操纵都市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长，有利于住房市场的稳定进展。5、都市扩张规模减缓面对许多都市的盲目过速扩张，国家曾多次强调将严加操纵。今年l1月上调对新增建设用地的有偿使用费，要紧目的是要充分利用土地，促进存量建设用地的挖潜，盘活存量土地，有效切断地点政府新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动，严格操纵都市建设规模，加大耕地爱护。新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，要紧是为了防止地点政府接着违规、违法地价出让工业用地。而对商品房地价的阻碍甚微。依照国务院新的要求，有竞争性的工业用地实现招拍挂后，将恢复到基准地价水平，这有利于缓解商品房用地价格上涨的压力，有利于房价的稳定。西安要紧进展的四大新区，高新区、曲江新区、经开区和浐灞生态区差不多上差不多上通过新增建设用地来进展的。而新增建设用地的有偿使用费的提高，无疑会增加这四个新区的扩张成本，不同程度的减缓它们的扩张速度。高新区和经开区的进展差不多初具规模，曲江新区则是炙手可热，新增建设用地的有偿使用费的提高，对这三个新区的阻碍相对较小，而对刚刚崛起的浐灞生态区阻碍则较大。6、过度需求得到抑制提高个人房贷首付不低于三成(自住且面积90平方米以下的除外)、延长全额营业税征收年限，这些措施差不多上为了抑制投机、投资以及超前需求。只是西安的个人住房按揭贷款首付款比例从去年差不多提升至30％，因此这项规定对西安可不能产生更为深化的阻碍。西安的住房消费以“自住型”为主，以投机投资为目的的购房比例尽管专门小，然而由于营业税征收年限的延长，关于这部分投资者而言阻碍依旧相当大的，专门可能退出市场。总体上政策对西安房地产需求阻碍专门小，在抑制投机方面相当于注射了一剂“免疫针”，有利于市场以后健康进展。7、加大对经济适用房、廉租房的建设和治理今年8月，西安出台了《西安市经济适用住房治理方法》，对经济适用房的申购对象以及可购买户型、面积等做出明确规定，凡符合申购条件的购买者，其个人信息还必须通过lO天公示期方可购买。经济适用房申购标准的严格，将使其真正的缓解中低收入家庭居住困难问题，而往常往往有许多并不符合条件的购买者，阻碍了其全部惠及困难家庭。9月，《西安市2006年经济适用住房项目建设打算》编制完成。那个西安市有史以来最大的一个经济适用房建设打算，共含有78个项目，占地1．48万亩，总规模近1761万平方米，其中2006年打算施工322．53万平方米，打算完成投资53亿元。这些项目建成之后，将明显改善西安市低收入家庭的住房状况，对不断上涨的房价也有一定的平抑作用。在廉租房方面，由于各种缘故，西安的廉租房建设长期以来一直滞后于经济适用房建设。11月，酝酿己久的《西安市城镇廉租住房治理实施细则》出台实施，西安市政府共筹措廉租住房资金1902万元和一定数量的房源用于租金补贴和实物配租。尽管目前数量还特不有限，但其为市场供应提供了新的途径。能够预见，在当今房价不断上涨的环境下，经济适用房、廉租房将是解决市民住房难问题的要紧手段，其供应量将不断增长。8、房地产经营领域的变革项目自有资本金35％的门槛和土地闲置2年的期限都对房地产企业的经营及治理策略提出了更高的要求。以往利用银行贷款囤积房源和土地的现象将被杜绝。各大房地产开发企业将不得不面对更为高效的开发节奏，拓展更为有效的融资渠道。在这些政策的阻碍下，西安房地产业也将迎来一轮优胜劣汰的过程，优化整合将成为以后一段时刻房地产开发企业工作的重点．2006年将要过去，尽管今年国家以及西安市出台的面向房地产市场的调控政策不管是频率依旧“严厉”程度都超过往年，但通过分析不难看出，内容上差不多上对国家一贯政策的具体深化。房地产作为国民经济的支柱产业，国家需要其合理、健康的进展，因此，今后调控重点将集中在对现有政策的调整上，调控内容将从改革行业体制、解决行业深层次矛盾的角度动身，力度会日趋平稳，可不能出现强烈干预市场的行为。而且随着政府对市场驾驭能力的不断提升，调控的针对性和有效性也会越来越强。2006年3季度西安商品房市场购买(意向)调查报告调查项目：商品房购买市场(意向)调查调查地点：西安市城郊六区(新城区、莲湖区、碑林区、雁塔区、未央区、灞桥区)调查方式：采纳随机抽样、街头访问、购房目标客户调查(抽样误差不超过5％，置信度90％)调查时刻：2006年3季度末调查结果：(1)购房群体多为三口之家。(2)户型结构理性化；为满足自己的需求，消费者对所购买的房型做出了理性地选择，选择二居室和三居室户型的消费者占95．8％。(3)房产类型一般化：平层住宅是商品房销售的主流，73．2％的受访者选择平层住宅，复式住宅有增加趋势。(4)66．5％的受访者选择100平米以下的住宅，中小面积户型受欢迎。(5)受访者除了对社区安全性最为重视外，对物管其他服务有了新需求。(6)对社区的配套要求更高。……….前言为分析市场，准确把握市场，并适应房地产市场的激烈竞争已转向实力和规模的竞争这一现实，使所产出的信息更加准确、有用和有效，进行了本年度第三次“西安商品房市场购买(意向)调查”，本次调查共发放问卷1200余份，收回有效问卷948份，现将其汇总如下。一、房地产背景资料今年二季度以来，国家针对房地产市场进行了一轮新的调控，颁布了一系列严厉的调控措施，要紧包括：5月17日的“国六条”、5月29日的九部委“十五条”、7月14日建设部的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、7月19曰《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》、7月26日国税总局公布的《征收个人二手房转让所得税通知》、8月19日人民银行对存贷款的加息举措以及9月6日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等等。关于宏观调控，尽管短期内会对行业造成一定阻碍，但从全然上来讲是为了使行业和国民经济更加健康地进展，为创建“和谐社会”所必须的，而不是要危及房地产行业的进展。对西安来讲，国家的新一轮宏观调控政策正当其时。西安房地产市场自启动以来，总体上尽管进展势头良好，但也不可幸免地存在着一些问题和矛盾。据统计，近年来，西安市新建商品房市场普遍出现户型偏大、价格走高的现象，个不房地产开发商热衷于开发高档房屋，面积越建越大，标准越来越高，价格越来越贵，能满足中低收入阶层住房需求的中低价位、中小套型、一般商品房、经济适用房的供应量明显偏少，而目前供应的一些经济适用房由于结构比例不合理等方面缘故，价格也相对比较高。那个问题多年来一直没有得到有效解决。另外，西安房地产市场不同程度的存在着秩序混乱的状况，阻碍了房地产市场的健康进展。具体表现为：有的开发商大做虚假广告，把自己的楼盘吹得天花乱坠；有的开发商公布虚假销售进度，哄抬房价：违章开发，违规预售；商品房面积“缺斤短两”：中介市场混乱等问题时有发生，损害了消费者的合法权益。这些问题的存在，