建材公司加气砼砌块项目营销规划报告书

225/236四川内江电力实业（集团）有限公司内江市和一新型建材有限责任公司加气砼砌块项目营销策划报告书成都全程营销策划有限公司二00八年六月序一个前瞻性的企业家团队，情愿采纳专业的营销机构，运用科学的市场调查方法，设计项目运营，规划项目市场。在区域墙体材料市场无序的竞争格局中，立志建立并履行健康的市场竞争领域，成就品牌力量。这确实是内江市和一新型建材有限责任公司不同凡响的战略眼光和高度。作为一家专业的营销策划机构，我们有幸组织了如此的市场调研和营销策划工作。这些工作成果包括对内江市和一新型建材有限责任公司加气砼砌块项目的形象定位、目标市场定位、品牌建设、企业进展战略思想等项目经营和进展的多个方面。这些建议和思路将在项目经营过程中发挥指导作用。为更加有利于项目的有效运营和获得卓越的成果，后期实际经营过程中，还有大量的相当细致和具体的与营销配套和执行的工作需要落实与实施。如生产讲明书设计、针对不同客户如开发商、建筑商以及一般购房者的产品讲明书设计、产品宣传推广软文、产品样品设计及包装、产品官方网站建设、销售系统组建及服务体系设计等，都需要一一落实，细细执行。这些工作，本策划书《后续工作内容》中已部分提及。曾经在电力事业中做出贡献的内江电力人，拥有超前的战略意识和务实的经营理念，在墙体材料行业中必将再次制造辉煌。在制造辉煌的历程中，愿我们能有更多、更深并更愉快的长期合作。期待再次牵手！成都全程营销策划有限公司2008年6月6日目录前言 1摘要 2第一部分态势 4一、房地产市场态势分析 5（一）宏观调控下的房地产市场 5（二）成都房地产市场 8（三）重庆市场 15（四）内江市场 18（五）自贡市场 20二、墙体材料的进展趋势 22三、加气砼砌块的现状 29四、新型墙体材料进展的政策 33第二部分市场分析 36一、区域内要紧墙体材料市场的现状 37（一）墙体材料市场需求 37（二）区域内加气砼砌块市场供应量 37（三）市场竞争格局 37（四）鼓舞和支持新型墙材 38二、区域内的市场容量及需求分析 38（一）市场容量 38（二）地震灾后对防震要求产生的市场需求 39三、区域内竞争对手分析 39（一）生产设备及工艺： 40（二）营销推广 40（三）价格体系 40第三部分公司自身产品特点 41一、产品差异化 42（一）差异化拓宽市场 43（二）差异化战略定位是企业的战略核心 44二、和一产品差异化特点 45（一）核心差异 46（二）竞争差异 47（三）外延差异 48三、市场上的优势 49（一）市场要点及机会 49四、施工问题解决方案 52（一）加气砼应用中存在的问题及其缘故 52（二）施工问题及解决方案 52第四部分SWOT分析 58一、概念 59二、SWOT分析的理由 60三、产品SWOT分析 61（一）优势分析 61（二）劣势 63（三）机会 65（四）威胁 66第五部分营销策略 69一、形象篇 70（一）形象定位 71（二）产品包装 74（三）价值包装差异化优势 76二、定价策略篇 78（一）调研 79（二）常见的定价方法 79（三）常用的定价策略 80（四）定价策略选择 80三、销售策略篇 84（一）高效、多元化销售渠道的的模式 84（二）渠道选择 85四、推广策略篇 86（一）大型推广会议、公关活动 86（二）政府推动 86（三）设计单位推举 86（四）专家论证 86（五）网络渠道推广 86（六）专业杂志推广 87（七）建材市场推广、公关活动 87（八）高校实习基地（如重大建筑学院、交大建筑学院等） 87（九）灾后市场的推广策略 87五、服务保障篇 88第六部分品牌建设 90一、品牌概念 91（一）品牌的差不多特征 91（二）品牌的核心优势 91（三）品牌的沟通作用 92二、品牌价值 92（一）品牌价值支撑体系 92（二）品牌的价值构成要素 93（三）有无品牌的区不 95（四）附品牌价值表 95三、加气砼砌块产品品牌诊断 97（一）加气砼砌块品牌现状 97（二）加气砼砌块品牌特点 97（三）加气砼砌块行业普遍存在的品牌误区 98四、品牌定位 99（一）品牌定位的核心STP 99（二）品牌定位的策略 99（三）本公司品牌定位背景因素 100（四）本产品定位 101五、品牌战略 103（一）权威强占战略 103（二）整合品牌治理战略 106六、宣传推广策略 106（一）宣传推广总战略：整合品牌营销传播 106（二）整合品牌营销传播分解 107（三）宣传推广差不多构架 108（四）整合行销推广手段选择 109（五）品牌包装策划 110（六）整合行销推广策略战术分解 112（七）品牌宣传推广周期 113七、广告策略 114（一）广告推广原则 114（二）确立广告目标应考虑的因素（6M法） 114（三）完整的广告策略4要素 114（四）广告创意表现策略 114（五）时期性广告策略 115第七部分企业进展战略 117一、战略规划 118（一）企业生存期 119（二）企业成长期 120（三）企业进展期 120二、进展策略 120（一）规模化战略 121（二）合作战略 122（三）关联战略与砂浆厂家结合 123第八部分风险分析与对策 125一、政策风险及其对策 126二、市场风险及其对策 127三、竞争风险及其对策 127四、治理风险及其对策 128五、经营风险及其对策 128六、财务风险及其对策 129第九部分结论 130第十部分建议及附件 132一、公司目前状况 132二、新闻报道与媒体采访 133三、立项书 134四、市场调研数据(部分) 135五、图片资料 137六、施工图示参考 138七、参考文献 140第十一部分后续工作内容 142一、近期工作内容 143二、必要的工作内容 143三、参考工作内容： 144 前言营销策划是项目执行的前端思路构想，是系统执行项目的框架和前提。对项目的打算、组织、执行与操纵起着系统性的指导作用。本营销策划书是在市场调查的基础上，结合企业自身特点和企业所处区域位置等多种因素前提下做出的。具有针对性和唯一性。策划书中有关资料是依照市场反馈、网络收集、行业杂志以及专家访谈所获得的，真实可靠。部分推断所得数据，持慎重原则不夸大。参与本次营销策划书的共有9人，策划经理1名负责总体筹划，高级策划师4名负责各个板块的方案撰写，市调人员4名负责对市场接着摸底。本策划书作为四川内江电力实业（集团）有限公司及内江市和一新型建材有限责任公司加气砼砌块项目的执行指导书，属商业机密，所有权属于四川内江电力实业（集团）有限公司和内江市和一新型建材有限责任公司。其所涉及的内定和资料只限于投资者四川内江电力实业（集团）有限公司和内江市和一新型建材有限责任公司使用。摘要悲喜参半的态势宏观调控下的房地产市场，在地震后更受到人们关注质量和消费心理变化的考量，消费更理性。绿色、环保、自保温墙体材料受到政策和市场的鼓舞和支持，加气砼砌块的进展依旧存在施工质量施工技术问题的瓶颈。乐观慎重的市场区域内墙体材料的市场容量专门大，保守计算在2000万方/年以上。地震灾后重建是一个特不大的市场，对抗震性能的墙体材料也不例外，而区域内有竞争实力的厂家几近没有。区域内的墙体材料的市场竞争无序，导致全行业赢利水平专门低。个性突出的价值产品产品核心差异要紧是自保温、抗震；竞争差异要紧是几何尺寸精准、轻质高强、抗震、抗渗。外延差异要紧是：隔音、防火、施工便捷、绿色环保、节约建筑成本等。产品优势：规模效应、技术能力、政策支持、原料取材。产品劣势：物流成本高、行业经验不足、销售网络还未形成。产品机会：市场趋势、地震后对抗震的要求、市场空间还比较大。产品威胁：同质产品、同类产品、时刻成本、施工工艺、财务风险及其他。务实的定位策略企业定位：自主生产经营新型隔墙建材的生产服务型企业。产品定位：产品形象定位——区域高端新型环保墙材。目前目标市场：内江、自贡、重庆；进展目标市场：成都；潜在目标市场：因地震需要重建的相关市场，如都江堰、彭州等。采纳成本导向定价法和竞争导向定价法相结合的形式来为本公司产品定价。产品成本价为108元/方，依照各个市场的物流成本、是否有配套砂浆、以及溢价水平的高低而不同。销售渠道：在内江、自贡市场自建营销团队。在重庆和成都市场，可先期选择代理经销的方式进行销售。待有相当的市场认可后，可适当扩大自建营销团队。服务性企业定位。将生产性企业做成服务性企业。建立一支有技术能力的销售专业支持团队和保障体系，是加气砼砌块成功拓展的关键。拥有品牌力的思想企业卖的不再是差异化的商品，而是差异化的品牌理念。市场竞争转化为品牌竞争。产品容易模仿，品牌不易复制。加气砼砌块高端市场上有伊通等几个闻名品牌，低端市场上充斥着各种小厂家，唯有中端和中高端所在的厂家相对较少。产品定位为区域市场领先者！形象定位为区域高端环保节能墙体材料。价值定位为差异化多元价值载体。持续进展的策划任何企业对其经营进展都应该有一个关于经营方向和总体目标的战略构想。企业进展战略规划这三个时期：企业生存期、企业成长期和企业进展期。企业生存期关注市场拓展和产品质量；企业成长期要关注企业赢利能力；企业进展期更应关注企业品牌。企业扩张的策略：扩大产品线、延长产品线以及扩大目标市场；产品拓展；企业并购，也即企业合作；选择与墙体材料相关联的商品砂浆厂联合。进展中解决问题所有风险和困难差不多上企业进展过程中的困难和风险，应用进展的眼光来应对和解决。这些风险和问题包括：政策风险、市场风险、竞争风险、治理风险、经营风险以及财务风险等。第一部分态势提纲房地产方面：宏观调控下的房地产慎重增长，资源将向保障性住房倾斜，需求逐渐回归理性。成都、内江和自贡市场，总体市场形式较为低迷，不仅成交量明显下滑，同时成交价格涨势也日趋减弱，已缓慢到了极点。重庆市场较去年价格略有上涨。地震后，短期内，将加快省内二级都市客户到中心都市（成都等）购房的打算，更加关注建筑质量和抗震性能。墙体材料方面：绿色、环保的墙体材料是墙体材料进展的方向，利用工业废渣（如粉煤灰）代替粘土能够制造绿色新型墙体材料。自保温墙体材料具有相当的优势，是鼓舞和支持的方向。加气砼砌块现状：加气砼产品(包含加气砼砌快和板材)是一种性能特不优越和广泛的节能材料，它具有轻质、保温、隔音、抗震和成品具有可锯、可切、可加工等诸多优点。空鼓和开裂阻碍了加气砼砌块的进展。依旧存在较多如观念、施工工艺和提高产品质量的进展瓶颈。政策方面：《绿色施工导则》、《关于加强国家机关办公建筑和大型公共建筑节能治理工作的实施意见》、《中华人民共和国节约能源法》、《绿色建筑评价标识实施细则》、《四川省建筑工程建筑节能检测治理规定(试行)》、《成都市建筑节能治理规定》以及新型建筑材料专项基金核实返退等政策。第一部分态势一、房地产市场态势分析（一）宏观调控下的房地产市场国家统计局公布的统计显示，今年1至5月份，全国城镇固定资产投资达32045亿元，同比增长25.9%。投资增长要紧来自于高耗能产业以及房地产业。据统计，今年1至5月，全国房地产开发投资接着快速增长，完成投资7214亿元，同比增长27.5%，超过去年全年的增速(21.8%)，也超过同期固定资产投资的增速(25.9%)，房地产投资增速明显加快。据70个大中都市房屋销售价格指数显示：今年1、2、3月份新建商品住房销售价格涨幅在6.0%上下波动，3月份，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.1个百分点;环比上涨0.5%，涨幅比上月低0.1个百分点。但部分中心都市涨幅较快，其中，深圳同比上涨10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%，成都同比上涨8.4%，福州同比上涨8.0%，厦门同比上涨7.7%。当前房地产市场的几个特点：各都市房价均高位运行，且上涨速度较快；市场销售面积持续放量上行；市场销售主流产品为90平方米以上商品住房；非居住购买、重复购买行为增加；各都市房屋出租价格与销售价格背离情况进一步加剧。在政府调控方面，政府为操纵房地产市场频频出台各类直接或间接政策，对房地产市场的宏观调控加大。1、房地产调控力度进一步加强我国房地产市场阻碍因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了接着加强土地和投资操纵的意向，2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策接着强化落实，另一方面出台的新政策可能要紧集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资治理和抑制投机性需求等方面。2、资源将向保障性住房倾斜1998年住房货币化改革以后，国家政策主导是住房供给市场化，房地产业被确定为国民经济支柱产业。2007年是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和都市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。2008年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入困难家庭。国家统计局公布的数据显示：我国今年前三季度社会消费品零售总额同比增长15．9％，比上年同期加快2．4个百分点。我国消费水平以较快水平增长，成为了新一轮推动经济平稳快速进展的重要因素。与此同时，消费的增长和消费水平的提高将进一步促使我国人民对购买商品房和改善居住环境的潜在需求增加。我国消费增长和商品房购买力提高的最大推动力是居民收入的持续增长，尽管居民收入实际增速仍小于GDP增速，但二者的差距正在缩小。同时，居民收入增至一定水平后，消费结构开始转变，消费规模在结构转变的带动下增大了。同时国家鼓舞居民消费的政策力度加大，居民消费热情不断增长。另外，国家社保体系，住房公积金制度的日益完善，工资形成机制改革开始启动，使人们对以后消费和购房的风险预期降低，对收入增加和平衡风险的预期提高，银行储蓄资金和股市获利资金也逐渐开始向消费、购房和投资领域转移。

3、企业并购和重组将成为年度主调在国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国次贷危机阻碍下，2008年我国房地产行业竞争将将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善中小企业的操纵、并购和重组。

4、供给平稳增长，结构改善土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。2008年一级市场土地，特不是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特不是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和不墅用地的供给将接着被严格限制。

在住房供给方面，基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，2008年住房供给量将保持增加态势。在供应结构方面，基于2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，能够预期2008年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。5、房价上涨趋缓，但出现拐点可能性不大房价经历连续多年高速增长，2007年仍在高位运行，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于上年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钞票可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的都市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体拐点出现的可能性不大。6、加大节能减排，提高住宅综合性能随着我国经济增长方式的转变和节能减排差不多国策的确定，我国住宅建设正面临着由“量”到“质”的深刻转变时期，要想在21世纪初跟上和接近国际住宅建设的步伐，工业化是住宅建设现代化的全然标志。所谓住宅工业化，确实是建筑商在工厂生产修建住宅所需的部件模块，然后运送到工地搭建。传统的住宅建筑方式以劳动密集为主，资源消耗较大。而房屋建筑工业化能够提高工作效率3至4倍，工程周期缩减，人力成本降低，最多时现场工人可减少90％。更为重要的是，住宅工业化可成为推进节能降耗的重要手段。建设部试点住宅工业化推广项目的相关统计资料表明：住宅的预置率一旦达到37％，就能节约用水36％，节约用电31％，同时降低噪音。钢模板等重复利用率大大提高，建筑垃圾减少83％，材料损耗减少60％，建筑节能50％以上。目前，国内建筑节能已从试点起步时期进入了全面强制实施时期。推广住宅工业化将有助于既定目标的实现和落实。进入21世纪，经济发达国家和地区的住宅工业化已成为进展潮流，从日本、美国、德国和香港等国家和地区住宅工业化进展的经验能够看出，通过建筑体系标准化，技术应用集成化建筑的住宅，既能满足市民多样化的住宅需求，更能从全然上提高住宅的综合性能。特不是住宅工业化在提高住宅结构安全性、防火安全性、耐久性、日常维护治理方便性、保温隔热性能、空气环境性能、采光照明性能、隔音性能等方面，都具有相当作用。而我国的住宅建筑技术仍处在极度落后的状态，差不多生产方式仍然是手工操作的湿作业劳动，劳动生产率只相当于先进国家的七分之一，产业化率为15％，增值率仅为美国的二十分之一。国务院为此专门颁发的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，明确要求用现代科技对传统的住宅产业建设进行全面和系统的改造，提高工业化水平和科技含量，提升综合性能。2008年，国家将在扩大住宅工业化试点都市的基础上进一步加大我国住宅工业化的开发区域和建筑面积，为“十一五”期间我国住有所居和节能减排作出应有的贡献。（二）成都房地产市场1、2007年土地市场年度供应分析2007年，成都市土地市场共公布拍卖和挂牌宗地411宗（其中流标后重新进入市场土地以最后一次供应为准），实际供应面积共计28796.06亩。与06年相比，07年供应土地宗和面积均有不同程度的增长，其中供应宗数增加106宗，同比增长34.75%；土地供应面积增加4834.23亩，同比增长20.17%。其中主城区范围内实际供应土地129宗，供应面积为6145.37亩。与06年相比，07年主城区土地市场供应宗数有比较明显的增长，同比上升35.8%；而供应面积则有所减少，同比下降11.3%。而今年土地供应面积的增长则要紧是郊区（县）土地供应放量，全年实际供应土地282宗，供应土地面积为22650.69亩，同比增长32.98%。从2007年土地供应结构来看，主城区供应土地占全市总供应量的21.34%，而郊区（县）则占到了78.66%，与06年相比，主城区所占比例有所下降。2、土地市场年度成交分析2007年成都市土地市场共计交易土地301宗（统计时刻截止为2007年12月31日），成交面积21421.06亩，成交土地平均规模为71.17亩/宗，平均价格为331万元/亩。与06年相比，07年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度的增长，其中成交土地宗数增加101宗，同比增长50.5%；成交面积增加14.38%；成交土地均价上升181万元/亩，同比上升120.67%，土地交易价格上升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地118宗，成交面积为5775.58亩，总成交金额为5207228.9万元，平均成交价为902万元/亩，成交宗地平均规模为48.94亩/宗。与去年相比，2007年主城区成交土地宗数明显上升，而成交面积则小幅回落，同比下降10.74%，土地交易均价同比上升228%。（1）土地市场供应持续上升，土地成交价格持续攀升。（2）主城区成交面积最大。（3）月土地放量明显，月度最高成交3891.58亩。（4）主城区供应量最大，主城区成交土地平均价格902万元/亩。（5）商住用地供应占74.14%，商住用地占总成交量的75.58%。3、商品房市场交易情况分析（1）成交量07年成交量较06年成交量上涨三成多，主城区共成交商品房1332.13万平方米，较06年成交面积上涨了三成多,涨幅32.05%。成交套数07年成都市主城区共成交二手房49247套，较06年成交量有所上升，其增加约4487套，同比上升10.02%。（2）成交价格4、2008全年成都房地产市场预测有人讲过：“股票市场短期是投票机，从长期是个称重器”。楼市与股市有共同之处，短期之内由信心导致的供求关系决定，长期由价值决定。然而房价下降，绝对可不能像股市一样大幅度下跌，而是多方面作用下，逐步回落的一个理性过程。“释冰三尺”也非“一日之功”。首先，房地产行业作为国民经济的支柱产业，一方面，和民众的切身利益挂钩，另一方面，和建材、装饰等多个行业唇齿相依，房地产行业的生死存亡或者讲一个小小的波动，都会带给整个社会巨大的震撼。股市能够完全归到经济以及资本的运作上，然而，房地产行业有专门大一部分要归结到民生的角度。因此，政府关于房地产行业的调控，诸如加息、提高预备金率等措施，差不多上稳步累积进行，不至于因为调控而产生过大的调整。因此，在这些政策的引导下，楼市可不能出现大跌的局面。其次，08年房价的回落，并非行业泡沫的破裂，而只是部分“有价无市”都市房价的理性回归。许多一线都市开发商苦苦撑住的“天价”，会因为成交量的急剧下降、老百姓的持币观望、以及调控力度的加大，而回归到市场的正常水平。任何都市的房价都要和都市经济的进展水平相匹配，部分二、三线都市可能仍然有补涨的空间，一线都市高房价出现回落，把房价中的水分和“超额利润”部分全部挤到一个相对合理的程度，从而实现市场的一个平衡。房价的上涨，楼市的疯狂，是多年时刻、多方积存下产生的一个表象，要使其中所隐藏的深层缘故显现并回归理性，必须各方合力一并作用。2008年，期待楼市的理性回归。（1）市场环境1）政策对房地产的制约作用会更加明显；2）地震对成都楼市是弊多于利，然而其中不乏机会，比如都江堰、彭州等地的灾区重建；3）人们的观望态度会更加强烈，同时购房时考虑的因素会更多更苛刻；4）人们的更加理性和房产环境的不确定因素增加，成都楼市的销售情况可能会更趋不尽人意。（2）整体开发量依照成交土地整体开发时刻操纵等条件，结合06年、07年成交土地整体可开发量预测，2008年全域成都房产可新增供应量约4000万㎡左右，住宅物业面积近3000万㎡，其中主城区的供应量在1200万㎡左右。（3）成都房地产市场在08年1季度也陷入低迷状态，成交量下滑较严峻，在2月陷入了低谷，商品房供应量及成交量达到8个月以来的最低值。及至3月成交量虽有所上扬，却仍未回复到1月份的水平。(2)区域市场分析1）季度各区域成交套数分析

成华区之因此遥遥领先，是因2月及3月该区域新开盘数量较多，且多为大盘及名盘，新推房源众多及品牌的号召力有效推动了该区域成交量，使之在08年1季度成为了各区域之首。08年1季度成都市主城区共成交商品房18778套，较07年4季度降幅明显，除成华区以外，其余五城区均未突破3000套，且成交量均在2600-3000套之间。可见除成华区以外，08年1季度高新、金牛、锦江、青羊及武侯区的市场需求量差不多保持在一个平均状态。2）季度各区域成交均价分析08年1季度成都市主城区商品房成交均价为5658元/㎡，较07年4季度上涨了45元/㎡，涨幅达到0.7%，可见目前成都的总体市场形式较为低迷，不仅成交量明显下滑，同时成交价格涨势也日趋减弱，已缓慢到了极点。

其中仅高新区突破了6000元/㎡的大关，其余各区域成交均价在5300-5800元/㎡之间，而锦江区及成华区更低至5350元/㎡及5300元/㎡的低谷。各区域中，有价格偏高则成交量下滑同时价格偏低则成交量上涨的趋势，可见操纵市场成交量的仍然是销售价格。5、地震对成都房地产市场的阻碍2008年5月12日，四川省汶川县发生8.0级特大地震。而房地产市场，也在静悄悄的伴随着这一场人间浩劫发生逆转。对部分购房者所作的调查能够看出，购房者正在用一个全新的标准看待将购房产：低密度、高容积率、合理的层高、和谐的地段特不是房地产项目本身的质量安全和抗震性能等得到更为全面的关注。汶川地震发生后，对四川和成都房地产市场的阻碍较大，但也蕴藏着一些机会，特不是关于在企业品牌、产品质量和公共危机操纵上有优势的企业，一些能提供抗震性能好的建筑材料的企业等都将是一个借势突破的好机会。（1）需求1）近期内，本地客户、其他一线都市客户的需求将受到严峻阻碍，特不是投资性需求可能退市。近期内（3个月），地震后大部分市民所关怀的问题是如何抗灾、爱护好自身人生财产安全，可不能急着买房；另外，其他省市原打算到成都购房的客群多数会停止原打算。二手房市场需求将受到更大阻碍，特不是建成年份较长的老旧多层房屋。2）短期内，将加快省内二级都市客户到成都购房的打算。地震后，省内二三线都市市民第一个方法确实是去一个安全位置，让生命不在受到严峻的威胁，其中有购买能力的市民就会加快移居到其他都市的方法。其中成都经受住这次地震考验后，将大大增加对省内二三线都市居民的吸引力。3）住房消费观念将发生改变——喜新厌旧、喜低厌高，高层产品价格体系也可能会随之发生变化目前的旧房或正在兴建中的商品房，由于结构设计仍是依据旧法规之要求，且购屋者本身并无专业能力鉴定其施工是否符合安全标准，故在购屋选择上会较为保留。地震时高楼产品的震感强度要大于低楼，倒塌时高楼的损害规模也要严峻于低楼，在那个地点情况下，消费者的偏好将发生变化，对低楼产品越来越喜好。4）地产企业品牌需求将发生改变——除了过去开发商品牌外，人们将再次关注建筑商品牌和物管品牌。5）建筑质量要求越来越高这些年，人们买房对房屋质量差不多不再关怀，缘故是1998年闹出“豆腐渣”工程后，政府加强了监管、开发商和建筑商也都能保证差不多质量。但此次地震发生后，人们将重新审视自己在住和将要购买的房屋质量问题，同时会提高对住房质量的要求，特不是在抗震方面。6）自住需求的观望与转变——租屋需求可能会的增加震灾后购买用于自住型购屋者因对现有成屋质量无信心，造成买盘观望，即使真正有心购屋自住者亦需花费较长的时刻搜寻，临时租房等有理想的房屋质量时才做打算，以获得较高的质量保障与优惠价差。另外，购房房屋一旦被毁，损失惨重，会加强部分人“买房不如租房”的观念。（2）消费者内心的阻碍1）更加重视安全与质量以往房地产市场信息相当缺乏，且买卖双方信息极不对称，造成市场缺乏区分建筑物质量优劣的机制，价格往往成为购屋者决定购买与否的关键，隐藏于建筑物内部的质量风险未能成为重要的房屋属性，此次地震灾后，消费者将会更重视质量，不再以价格高低做为购买与否之要紧考虑，此关于促进产业之长期经营具有正面的关心。2）更加注意逃生设施和逃生便捷性过去都讲中国人不大注意紧急逃生通道、逃生方法，通过这次大灾之后，人们在购房时将会更加注重逃生设施，如安全避难室；而逃生通道的便捷性也会更加关注，比如楼梯的宽度、质量、采光；另外，室外拥有有开阔地带楼盘可能更受欢迎。（3）政府政策1）国家宏观调控政策实际操作或显现“和气倾向”，特不是针对灾区会实施差异化经济政策。2）政府可能会增加对成都等震区建筑抗震要求，并出台相关设计标准。3）近期政府将会加大对建成房屋和在建工程质量检查，一些房企可能因此陷入“质量门”危机。4）四川和成都市政府或许会出台优惠政策鼓舞市场走出阴影。（三）重庆市场1、2007年重庆市主城区商品房市场回忆（1）供应市场2007年重庆主城区商品房批准上市量为2053.66万平方米，同比2006年增长16.62%。十一个主城区中，渝北区的批准上市量最大，达到392.6万平方米，分列二、三位的是南岸区和北部新区，分不为312.5万平方米和307.7万平方米。其中商品住宅1760.84万平方米，占商品房总量的85.74%，排在前三位的是渝北区、南岸区和北部新区，分不为333.0万平方米、267.7万平方米和265.4万平方米；非住宅292.82万平方米，占商品房批准上市总量的14.26%。全年北部三区商品房供给量较大，渝北区、北部新区和江北区分列第一、第三和第四位，三个区的批准上市总量达到98.80万平方米，所占比重达48.11%。（2）需求市场2007年重庆市主城区商品房共成交182699套，同比2006年增长92.95%；成交面积达1788.40万平方米，同比增长73.88%；成交金额为596.44亿元，同比增长99.85%。其中商品住宅共成交163404套，成交面积为1582.35万平方米，成交金额为512.88亿元；商业用房共成交7748套，成交面积为71.91万平方米，成交金额为47.29亿元；写字楼共成交1335套，成交面积为33.39万平方米，成交金额为13.91亿元。（3）价格市场2007年重庆商品房市场价格在诸多利好的刺激下稳步走高。全年商品房成交均价为3335元/平方米，同比2006年上涨14.92%。其中商品住宅成交均价为为3241元/平方米，同比2006年上涨20.34%；商业用房的成交均价为6576元/平方米，同比2006年上涨24.83%；写字楼的成交均价为4165元/平方米，同比2006年下降12.83%。（4）土地市场2007年重庆主城区共通过招拍挂方式出让土地208宗，同比增加58宗；但成交面积有所下降，为1377.03万平方米，同比减少13.69%；总金额为359.57亿元，同比增长118.09%。十一个区主城中，渝中区土地价格居于榜首，达到9403元/平方米，其次为江北区和高新区。从土地用途上看，住宅用地占绝对要紧的地位，2007年重庆共出让住宅用地1244.32万平方米，占总出让面积的90.36%，商业和写字楼用地所占比例相对较低。2、08年商品房市场2008年重庆市保障性住房供应量将大幅增加。依照重庆的“十一五”规划有关内容，重庆从2008年将加大建设经济适用房、廉租住房和为农民工集中配套建设集体宿舍的力度，逐步解决都市低收入家庭住房困难问题。重庆市2007年出台的《关于解决都市低收入家庭住房困难的实施意见》规定，以后5年，打算向房地产领域投资5000亿元，其中1000亿元为政府主导，用于建设面向低收入群体的住房。（1）整体市场情况08年1月，重庆房价在连续上涨了7个月后首次环比建面价格下跌273元/㎡，及至2月及3月，商品房成交价格仍维持持续下跌态势，已从1月的4341元/㎡跌至目前的3856元/㎡。

商品房成交面积由1月的12397万㎡降至2月的57.8万㎡，又升至3月的67.96万㎡，似有微微回升之势，市场迎来节后首次回暖，而众多开发企业比如龙湖、华宇等均在3月份投入巨资投放广告，为立即开发的项目蓄势。(2)区域市场分析1）季度各区域成交套数分析08年1季度重庆市主城区共成交商品房27531套，受近期市场低迷及购房者观望情绪阻碍，较07年4季度明显减少。其中仅渝中区、南岸区、渝北区及北部新区突破3000套，而北碚区成交仅1410套，居于各主城区之尾。

由此可见，虽众开发企业将1季度视为“蓄势期”，投入了大量广告的同时亦推出了种种打折及优惠活动，但对目前市场成交情况并无太大关心。购房者的观望情绪仍十分严峻，且1季度为传统的淡季，故成交量相对较少。2）季度各区域成交均价分析08年1季度重庆市主城区商品房成交均价为3858元/㎡，较07年4季度上涨了109元/㎡，涨幅达到2.82%，可见目前市场成交量虽处于萎缩状态，且成交价格涨幅较之07年1、2、3季度已有所回落，却仍维持上涨的态势。

（四）内江市场1、内江市区都市布局规划（1）工业集中进展区

内江市把红牌路以南、肖家冲以北、东兴大道以东的区域作为东兴区工业进展集中区。搞好集中区的规划和配套建设，壮大集中区内现有的华尔孚、菲德力等企业。同时，加大招商引资力度，力争引进一批规模大、技术含量高、效益好、污染少的工业项目，充分发挥工业集中区的规模效益，不断增强东兴区的工业整体势力。力争在“十一五”期间，在工业集中区的基础上，延伸进展到椑木沿线。

（2）生态、休闲、观光农业区

围绕都市居民的现代生活和消费特点，利用东兴区交通便利，农业生态资源丰富等优势，以五星水库生态观光园为龙头，沿321国道所通过的西林、胜利、东兴、新江、椑木等乡镇（街道）大力开发城郊观光、休闲、生态型农家乐，做出特色、形成产业、繁荣经济。

（3）农业产业化区

以321国道绕城线以外，沿内安线沿线所在的双才、同福、三烈、双桥、新店等乡镇，以内兴路沿线所在的田家、太安、高粱、永福、大治等乡镇，以内吴路沿线所在的高桥、柳桥、白合、杨家、苏家、石子、平坦、顺河等乡镇，以内界路沿线所在的郭北、永东、椑南等乡镇，确定为农业产业化区。大力进展种子、粮油、畜禽、林果、蔬菜、水产、蚕茧、药材等8大农业主导产业，大力推广农业科技，推进农业结构调整和产业化经营步伐。

（4）教育、金融、办公、住宅区

依照内江建大都市和都市规划的总体要求，东兴干道以西以北确定为：以桐梓坝为中心的各大专院校教育区；以人民银行为中心的各大银行金融区；以市区行政、企事业单位为中心的办公区；以机关、企事业单位人员和都市居民为中心的住宅区。2、内江市区正在建设或销售的房产项目内江城区在建项目情况如下：编号项目名称建筑面积(M2)项目地址开发企业1西林盛景48671.6东兴区汉安大道四川兆信房地产开发有限公司2鸿琛·尚华名城6368.56东兴区汉安大道四川鸿琛房地产开发有限责任公司3

“世纪滨江”一期32876.56市中区滨江东路四川浦发置业有限公司4

国税小区住宅楼32165.51东兴区兴隆路四川省内江三达建设有限责任公司5鸿琛·尚华名城52871.8东兴区汉安大道四川鸿琛房地产开发有限责任公司6翰文世家滨江公寓商住楼27967.62东兴区太白路内江市耘铧实业集团有限责任公司7大兴花园1号商住楼(大盛现代城)64455.4市中区交通路559号内江市大盛房地产开发有限公司8西雅图、水景苑43542.25东兴区星桥街成都金山房地产开发有限公司9江城花园140000市中区临江小区内江江城实业开发有限公司10大千华庭50714

内江市东兴区内江市金山房地产开发有限责任公司11总建筑面积499633.3（五）自贡市场1、自贡房地产进展趋势（1）城镇居民人均收入稳定增加使人们对住房有了更高的要求。都市居民收入持续增加，人们对住房的要求也越来越高。市民已不满足于住得上房，还希望有大的客厅、大的阳台、健身房、有舒适的绿化环境等，对住房品质上的追求是中高收入家庭普遍的方法。（2）拆迁补偿费用和各种税、费增多。自贡市近几年随着都市化进程加速推进，加大了旧城改造的力度，土地开发建房难度加大，附加在土地上的拆迁补偿费用和安置成本也相应抬高，购成房价的许多费用如：土地增值税、城镇土地使用税、教育附加、契税也不断提高，使开发商相应增加了开发成本，房价的上涨也就在所难免。（3）土地交易价格上涨加快。1至4季度，自贡市城区土地交易总面积为245.41亩，土地交易价格每亩平均达到47.4万元，同比上涨了15.7%。其中：1季度成交66.84亩，土地交易价格每亩平均达到40.4万元，同比上涨了8.4%；2季度成交53.52亩，土地交易价格每亩平均达到79.3万元，同比上涨了40.1%；3季度成交55.88亩，土地交易价格每亩平均达到32.5万元，同比上涨了20.1%；4季度成交69.17亩，土地交易价格每亩平均达到37.2万元，同比上涨了18%。可见，随着都市房地产开发的升温，城区土地资源也越来越紧张，使地价也不断攀升，这与全国、全省的情况是一致的。（4）建材类价格上涨。由于构成房屋的要紧建筑材料有不同程度的上涨，如：沙料价格、石料价格比去年同期上涨8%到30%、粘土砖价格涨幅在10%到20%。另外，燃料的上涨，如：机油价格比去年同期上涨10%到17%、机械费用上涨在20%到44%，要紧缘故依旧由于能源价格、原材料价格上涨、运输成本上升导致建材类价格上涨。（5）人工费有明显提高。部分建筑公司工程治理人员、工程技术人员、一般工人的日工资涨幅在10%到37%，除聘请的人员素养高、职称高，待遇也相应提高以外，由于天气炎热，企业发放的季节性补贴提高也是缘故之一。另外，由于本地技术人职员资标准比外地更低，人员流失现象明显，人员不行找，由于竞争使然，包括许多本地技术工人的日工资都有大幅上涨。（6）对房价上涨的乐观预期引导人们投资房产受周边都市房价上涨和有关媒体对大都市房价上涨的宣传阻碍，认为在低利率的情况下存钞票不如买房。尽管媒体对大都市房价下跌也不时有报道，但人们认为那怎么讲是在一平米几千，上万元基础上的下跌，而我们二线都市才2千元左右，还远未到下跌的程度，况且都市核心区的房价还不断在上涨，土地价格也在上涨，房价要降下来谈何容易。因此，许多市民将投资房产作为升值的手段，从而拉动我市房价上涨。依照调查资料，由于自贡房价仍然处于上升期，自贡市房地产市场还有较大的进展空间，但要注意房价不能超过都市居民的承受力。各类房屋销售价格将稳中有升，但房屋建设中的结构性矛盾将依旧存在，应引起重视。2、自贡市区正在建设或销售的房产项目在建项目情况：编号项目名称建筑面积(M2)项目地址开发企业1泰丰·翰林尚都130000汇西南湖泰丰集团2青杠林生态苑50000贡井青杠林青杠林路自贡市鹰大房地产开发有限公司3远达·尚东国际75000自贡市汇东新区市政府四川远大集团4巴厘岛·怡景湾38000汇东丹桂大街与汇兴路交叉口自贡中晟置业有限公司5英祥·青岗丽景苑E区20000自贡市贡井区青杠林英祥房地产开发有限公司6宏丰·绿洲花园65000自贡市两口塘自贡市宏丰房地产开发公司7荣新·上品空间25382.5自贡市马吃水自贡市荣新集团8暂无45000自贡市理工大学旁自贡市兴茂房产9总建筑面积448382.5二、墙体材料的进展趋势墙体作为建筑的主体材料之一，直接阻碍房屋使用面积、造价、使用功能。依照几种住宅结构形式的粗略计算，每平方米建筑面积约有1.82-2.42㎡的墙体，其中内墙约占65%—75%。随着建筑工业化的要求，发达国家在四五十年代便开始了墙体材料转变，即小块墙材向大块墙材转变，大块墙材向各种轻质板材和复合板材方向转变向复合型、多功能型、经济适用型绿色墙体材料方向进展。绿色建材是指采纳清洁卫生生产技术、少用天然资源和能源、大量使用工业或都市废弃物、无放射性、有利于环境爱护和人体健康的建筑材料，因此又称生态建材、环保剪裁和健康建材等。（一）绿色墙体材料具备的特点：1、制造此类材料尽可能少用天然资源，降低能耗并大量使用废弃物作原料；2、采纳不污染环境的生产工艺；3、产品不仅不损害人体健康，而应有益于人体健康；4、产品达到其使用寿命后，可再生利用。（二）绿色墙体材料的要紧标志：1、节约资源；2、节约能耗；3、节约土地；4、可清洁生产；5、具有多功能；对外墙材料“与内墙材料既有相同的，又有不同的功能要求：外墙材料：要求轻质、高强、高抗冲击、防火、抗震、保温、隔音、抗渗、美观与耐候等。内墙材料：要求轻质，一定的强度、抗冲击、防火、一定的隔音性、杀菌、防霉、调湿、无放射性、可灵活隔断安装与易拆卸等。6、可再生利用：达到其使用寿命后，可加以再生循环使用，而不污染环境。（三）实现墙体材料绿色化的途径和方法1、利用工业废渣代替粘土制造空心砖或实心砖近年我国工业废渣年排放量近10亿t，累计总量已达66亿t,利用率仅40%左右。绝大部分废渣、如煤矸石、页岩、粉煤灰、矿渣等均可用以代替部分或全部粘土制造空心砖或实心砖。生产相当于1000亿块实心粘土砖的新型墙材，1年可消纳工业废渣7000万t、节约耕地3万亩、节约生产能耗100万t标煤。利用工业废渣制造空心砖，若孔洞率为36%，较之生产实心粘土砖可降低能耗30%左右。我国是世界上粉煤灰排放量最大的国家，仅电力工业的年粉煤灰排放量已逾1亿t，目前利用率仅36％左右，要紧用以筑路、回填、作水泥和砼的掺和料等。在用粉煤灰制造墙体材料方面尚未完全打开局面，近年有些制砖厂已在用粉煤灰代替3O％～50%粘土制造烧结粉煤灰粘土砖方面取得成功。依照国外经验，若在混合料中掺以合适的增塑剂，并相应地改进成型设备与调整工艺、则完全有可能用粉煤灰代替80%～90%的黏土制烧结砖。2、用工业废渣代替部分水并使用轻集料制造砼空心砌块砼空心砌块具有自重轻、施工方便、提高工效与造价较低等优点，是一种较适合中国国情的可持续进展的墙体材料。这种墙体在使用中出现的热、渗、裂等问题，是能够通过提高产品质量，采取有效的墙体构造措施予以解决的。砼砌块在建筑施工方法上与黏土砖相似，在产品生产方面还具有原材料来源广泛、能够幸免毁田烧砖并能消纳部分工业废料、生产能耗较低、对环境的污染程度小、产品质量容易操纵等优点。砌块建筑具有安全、美观、耐久、使用面积较大、施工速度快、建筑造价与维护费用低等综合特色。例如粉煤灰空心砌块，其研究开发的特点是：（1）在小型空心砌块中，把粉煤灰作为小砌块的原材料组分而不是替代物，粉煤灰的用量大，其用量可高达80%；

（2）研究利用Ⅲ级以及灰渣混排灰，开展磨细灰的研究；（3）研究与生产应用紧密结合，使研究成果尽快转化为生产力。3、进展用蒸压法制造的各类墙体材料其要紧优点是：（1）可少用或不用水泥，以石灰或电石泥代替全部或部分水泥，并掺和相当量的硅质材料，如石英砂（可用风化石英砂、河道沉积砂等）、粉煤灰与矿渣等；（2）与蒸养制品相比。可使生产周期由14～28d缩短至2～3d；（3）制品的某些性能优于蒸养制品、如高强度、低于缩率等。4、用工业副产品化学石膏代替天然石膏生产石膏墙体材料利用各种废料生产石膏砌块是今后进展的趋势，在提高石膏砌块各种技术性能和使用功能的同时，降低制造成本。爱护和改善了生态环境。如在石膏砌块内掺加膨胀珍宝岩、超轻陶粒等轻集料，或在改用a型高强石膏的同时掺入大比例的粉煤灰，或掺加炉渣等废料以提高产品强度及降低成本，或掺加水泥及采纳玻璃纤维增强，或在烟气脱硫石膏中掺加粉煤灰及激发剂以提高制品耐水性等。5、进展符合节能、轻质、多功能与施工便捷等要求的建筑板材建筑板材既可用作住宅建筑与公用建筑的灵活隔断，又可用作框架轻板建筑的外墙，有极为宽敞的应用领域。我国今后每年竣工的住宅建筑为10亿ｍ2，仅以内隔墙的需求量计，约为4亿m2，故建筑板材的进展在专门大程度上将以面向住宅建筑作为市场导向。近几年来在我国建材市场上涌现的建筑板材的品种不下30余种、大多数板材品种质量较好，甚受青睐，但也出现鱼目混珠，良莠不齐的情况、在使用中发生较多的问题。为此有重点地引导几种符合节能、轻质、多功能与施工便捷等要求的楼筑板材的进展是特不必要的、有进展前景的建筑板材归纳如下；（1）外墙板1）加气砼条板；2）内嵌绝热材料的CRC板（抗碱玻璃纤维增强低碱度水泥）；3）外侧为CRC面板，内侧为纸面石膏板，内嵌绝热材料的复合板；4）外侧为蒸压纤维水泥板或纤维增强硅酸钙板，内侧为纸面石膏板，内嵌绝热材料的复合板；5）彩色钢板与绝热材料组成的复合板（限用于工业建筑冷库等）：6）钢筋砼与绝热材料组成的复合板；7)外侧为铝塑板，内侧为纸面石膏板，内嵌绝热材料的复合板(用于高档建筑)。（2）内墙板1）加气砼条板；2)两侧为纸面石膏板，内嵌(或不嵌)隔声材料的复合板；3)两侧为蒸压纤维水泥板或纤维增强硅酸钙板，内嵌隔声材料的复合板；4)两侧为蒸压纤维水泥或纤维增强硅酸钙薄板，内灌轻集料水泥的夹心板；5)CRC(抗碱玻璃纤维增强低碱度水泥)轻质多孔条板；6）轻集料砼多孔条板；7)石膏轻集料多孔条板；8)刨花板与木屑板（限于防火要求不严格的建筑）。6、在新老建筑物上采纳集节能与装饰于一体的外墙外侧绝热的复合技术单一的墙体材料，除容重为500kg/m3左右厚度≥24cm的加气砼砌块或条板外，均不能满足建筑节能的要求，为此当用实心砖、空心砖与空心砌块等作为外墙结构材料时必须采纳与高效绝热材料和饰面层相复合的措施。“生命周期评估法”清晰地表明上述几种结构材料与一定厚度的矿锦板或膨胀聚苯乙烯板组成复合墙体后，不仅可大幅度降低在建筑物采暧期由墙体流失的能耗，并可显著减少CO2、SO2与NOX等有害气体的排放量对减轻环境负荷有重要意义。（四）提高自保温墙材功能质量势在必行我国“十一五”进展规划明确：“建设资源节约型、环境友好型社会”，在十七大报告中，总书记再次强调“必须把建设资源节约型、环境友好型社会放在工业化、现代化进展战略的突出位置”。目前，我国建筑节能工作的特点要紧有以下几个方面：1、涉及的建筑面积大，包括既有建筑与新建筑；2、涵盖的地域宽阔，气候差不大；3、农村与都市的条件与习俗差不大；4、西部与东部的条件与习俗差不大。我国应进展多种墙体保温体系要紧有：外墙外保温体系、外墙内保温体系、自保温块材体系、复合保温板材体系。1、外墙外保温体系优缺点保温效果极佳；提高建筑物外墙体的耐久性；特不适用于既有建筑的墙体节能改造；不能与建筑物同寿命；施工技术要求较高，易发生空鼓及表层裂缝；常用有机保温材料，对其防火体系的要求较高；饰面材料受限制，若使用重质饰面砖，房屋高度受限，且其安全性较差。2、自保温块材墙体优缺点可与建筑物同寿命；可配置任何种类外墙饰面材料；复合使用的保温材料的品种范围较广；3、适用的范围广不能用于既有建筑的墙体节能改造；与外保温相比，墙体厚度比较大；墙体开裂现象比较多；冷桥比较多。4、推广自保温墙材的关键是其功能质量提高块材的功能质量。包括力学性能、热工性能、体积稳定性；完善墙体的设计与施工技术。包括解决裂缝问题、解决冷桥问题、专用砂浆问题、编制相关标准、编写普及型技术文件；复合使用无机保温