【商业地产-】远洋传城地产项目全年整合公关推广策略方案-50-2007年

豪门盛宴—尊贵.文化.生态年—

2007全年整合公关推广策略方案目录项目概述1项目策略2战略部署3执行系统4项目述概项目要素公关主题:豪门盛宴——远洋传城2007尊贵•文化•生态年时间跨度:2007年1月至2007年12月公关目标：提升“远洋”品牌亲和力和美誉度；利用公关活动直接拉动“远洋传城”的销售量；张扬“远洋传城”的品牌形象；营造社区氛围，表达人文关怀与生活理念；创建可持续经营的公关项目，“远洋”这一品牌得以长远发展。项目概述活动定位项目构成模型生态（中秋生态晚会、有氧运动、DV大赛文化（豪宅文化展、奢侈品拍卖会、音乐电影节）尊贵（两宜论坛、内部认购、开盘仪式）活动策略切入点定位项目构成模型品牌自身占位优势（开盘仪式）品牌占位优势（世界豪宅文化展）打造区域优势（两宜论坛）我们着力从国际的、区域的、自身的三位一体的整合营销传播策略，从内而外，从点至面楼盘品牌形象以及品牌核心竞争力。目标受众远洋传城，作为远洋集团在中山地区最大楼盘规划，目标客户群锁定在“都市新兴阶层”－－即精神、有一定成就与积蓄的都市新生代准中坚力量阶层。与一般楼盘强调的“年轻化、知识化的白领”有所不同的是，这是一群务实而时尚，追求个性与品味的当地各行业的龙头贵族的消费群，其年龄在30～４５岁之间，工作地点主要以城市新区的为主，但毗邻旧区，覆盖整个中山市核心地位。项目概述远洋传城

三大优势分布模型区位优势自身优势品牌优势品牌优势——“远洋”的生态生活理念深入人心自身优势——生态环境/交通配套/小区配套等等区位优势——中山地区最大规模的楼盘项目概述项目构建在项目的组合上，以长线的可持续经营的公关项目搭配配合销售计划的规模不等的短线公关活动。长线项目：与通常效果停留在一时一地的公关活动不同，精行致力于将公关项目的新闻价值与可持续经营性良好结合在一起，此次根据”远洋传城”的主题定位策划推出了如“远洋豪门俱乐部”、“系列文化节”等项目。短线项目：在同一主题的推广周期内，以较长时间的低成本项目搭配规模相当的公关活动，使整个项目既呈现延续性又有小高潮。造势项目：如内部认购、开盘、奢侈品拍卖、世界豪宅文化展等现场活动线上项目：如内部认购、等等活动项目概述项目调性在项目的基调上，追求动静相生，轰动性与个性化品位结合的公关效果。（世界豪宅文化展）动态项目与静态项目以动静结合的方式进行链接，以动态活动为主体，通过静态活动（如展示）进行整体配合；造势项目与感性项目造势项目，形成鲜明的视听冲击，在短时间内发动一定区域内的人潮涌向活动现场，制造新闻话题，为传播远洋传城的产品信息提供富于活力与人气的大局面。感性项目，接近目标受众的价值取向与生活品味，营造出亲善、和谐、真挚、活跃的社区氛围，促成与目标受众之间良好的情感沟通，进而激发目标受众的购买冲动。项目概述战略署布高屋见翎独占鳌头湖畔休闲.生态年三大华章１月中山人居两宜高峰论坛２月内部认购预热引爆期:2007/１—2007/4五•一豪门盛世开盘活动暨公开认购8/29奢侈品拍卖会蜜月燃情期:2007/5—2007/86月-8月音乐电影文化周9/28“为同一明月，献同一份爱”生态中秋晚会十•一国庆生态有氧黄金周星火燎原期:2007/9—2007/125月世界豪宅文化展览月12月首届家庭生态猎奇DV大赛“尊贵”三部曲“文化”三部曲“生态”三部曲高屋见翎独占鳌头尊贵.文化.生态年三大华章预热引爆期

2007/1—2007/4“尊贵”三部曲第二乐章:“绝顶殊荣以你为尊”

暨远洋传城内部认购及红酒文化鉴赏会第一乐章:“高屋见翎独占鳌头”中山市首届人居两宜高峰论坛第三乐章:“至尊领地盛大公演”暨远洋传城开盘首届动力伞表演赛１月初人居两宜高峰论坛(新年期间)2/14内部认购(红酒文化预热引爆期:2007/１—2007/５5/20公开认购第一乐章：“高屋见翎独占鳌头”中山首届人居两宜高峰论坛

高屋见翎独占鳌头公关活动概述策略关键词——为远洋打造一张尊贵.文化.生态的城市名片张显房地产发展商企业文化观及社会责任感借助业界名人效应，借助意见领袖的口碑对精英阶层进行传播为新楼盘推出蓄势，同时实施政府公关，加强对政商两面的深化为自己品牌打造区域优势尽占先机，只对贵族不对平民（就算是新锐精英也不入此列）活动要素——公关主题：高屋见翎独占鳌头——中山市首届人居两宜高峰论坛活动时间：2007年1月中长跑路线：待定公关目的：

通过“远洋人”积极进取的精神面貌，展现“远洋基业”的企业文化与经营理念，打造远洋传城成为中山地区首席城市居住宿名片制造新闻话题，吸引眼球，为“远洋传城”的推广蓄势结合中山市政府倡导的“人居两宜”城市发展战略参与对象：政府机构领导与远洋方面的重要领导人邀请各类经济、建筑、园艺顶尖级专家，代表媒介记者及相关消费者等等拟邀嘉宾论坛拟邀凤凰卫视与香港本港台著名主持人作为论坛司仪，并邀请分别来自政府、金融业及学者等方面的各跟嘉宾，邀请候选人名单如下：a)政府方面（拟邀1人）中山市市长候选名单：中山市市委书记、市人大常委会主任崔国潮等等b)建筑方面（拟邀2人）候选名单:中国工程院院士程泰宁、天津大学博士生导师黄为隽、中国知名建筑大师布正伟、中国新豪宅的创始人陈青松和中国知名建筑大师张在元等等；c)园艺方面（拟邀2人）候选名单:（待定）d)经济专家方面（拟邀1人）候选名单：萧灼基（著名经济学家）吴敬链（著名经济学家）等等。特约电视媒体：凤凰卫视（相关媒介评估详见附件一）本次论坛将以凤凰卫视或本港台为主要协办单位，并拟从以下方面得到最大的媒体支持：a）邀请刘芳(或雍慧）为本次论坛主持人，并初步设想以《大商道》为本次论坛特别节目的制作平台。如果《大商道》近期没有档期的话，可考虑以香港本港台雍慧主持的《慧眼商机》尊贵栏目作为窗口，因为许戈辉曾参与泛珠三角系列节目的制作，对此话题较为了解；同时她也拥有较强的知名度与号召力。注：凤凰卫视《大商道》与主持人刘芳简介

香港本港台《慧眼商机》与雍慧的简介b）届时，凤凰卫视将为本次论坛提供不少于90分钟的播放时间（播放方式待定），以电视媒体的优势扩大论坛的影响范围，提高本论坛及远洋传城的知名度。c）凤凰卫视将为本次活动及其特别节目做包括电视、网络等媒体的前期及后续宣传。d）若条件许可，凤凰卫视（或本港台）将利用其社会影响力，对论坛的目标受众发出邀请，从而使论坛的目标受众范围更为广阔，目标更为精确。策略：联合强势媒体，打造电视、网络、平面立体媒体平台，抢占声音门槛媒介配置活动前期：将在《21世纪经济报道》、《中国经营报》、《南方航空》、《CHINADALLY》、《生活元素》等极具针对性的报纸、杂志上刊登硬性或软性广告，把论坛等信息发布出去。活动中期：包括新闻发布会及论坛等活动的举行期间，除了公共广告的维持外，还同时邀请包括以上媒体在内的多家媒体参与现场报道，以增加活动及远洋传城的媒体曝光率。活动后期：通过新闻报道等形势，为活动做延续性的宣传推广，让本次论坛及远洋传城在受众心目中留下深刻映象。暨远洋传城内部认购及红酒文化鉴赏会第二乐章:绝顶殊荣唯你独尊公关活动概述新闻话题与信息传播公关活动内容现场包装公关活动概述策略关键点——邀请相关目标对象莅临会所，借助会所让消费者对项目有初步感受借助红酒加舞会形式拉近品牌与消费者距离现场抽奖达到内部认购，同时也是蓄势待发前的小试牛刀活动要素——公关主题：绝顶殊荣唯你独尊——暨远洋传城内部认购及红酒鉴赏会活动时间：2007/2远洋传城新年期间活动地点：“远洋传城”售楼部•会所•园林公关目的：

充分展现“CED尊贵.文化.生态年”的产品特点、一炮打红张扬“远洋传城”的品牌形象活动对象：受邀的远洋海岸的业主及其亲朋通过各种渠道邀请的潜在客户群新闻媒体上图仅供参考第三乐章:公关活动概述新闻话题与信息传播公关活动内容至尊领地盛大公演公关活动内容项目构成模型宠物变装秀（现场宠物大比拼）远洋传城动力伞表演开盘仪式与舞台表演面向贵族性格：动力伞表演彰显有活力的贵族;宠物变装秀展示贵族有爱心及好妆办的一面公关活动概述策略关键词——推出突出表现“中山最大规模的楼盘”活动要素——公关主题：“至尊领地盛大公演”暨远洋传城开盘仪式及首届动力伞表演赛活动时间：2007/5/1活动地点：“远洋传城”售楼部•会所•园林公关目的：

突出“规模大”的产品特点拉伸“远洋传城”的品牌形象活动对象：受邀的远洋海岸的业主及其亲朋通过各种渠道邀请的潜在客户群新闻媒体上图仅供参考“尊贵空降传城”动力伞队巡城表演表现形式：动力伞沿天空盘旋,有远洋传城标志及企业形象祝福语。动力伞从山坡上启动，穿过楼盘，穿过

观众席另外有动力伞在经过观众区时，会发放带有小降落伞系着的国庆礼品，散发在空中。寓意尊贵节奏加快，点点到位，精确打击在舞台上。现场气氛:数名优秀运动员时而盘旋飞翔，时而编队绕标，还时不时地落下湖面，做出“蜻蜓点水”状整个表演极具观赏性。让市民充分感受现场的激情。传播效应：用最直观最富炒作性的活动，吸引媒体炒作消费者的注意，迅速提升远洋传城关注度。动力伞巡城表演新闻话题与信息传播媒介配置——电视广告邀请函/软性报纸稿/硬性报纸广告宣传单张/车身广告/看楼车等等新闻话题提炼——热气球远洋都市休闲空间俱乐部信息发布提炼——远洋传城5月1日盛情开盘中山市区内一支空降尊贵编队的超大型楼盘即将诞生中山最大规模的楼盘中山首个空中尊贵兵俱乐部即将诞生（3月20诞生）于远洋传城活动当天的促销信息与礼品信息远洋传城开盘纪实其他产品信息与销售信息帅狗变装秀：活动理念：为了迎合国庆，来一次东西方“狗”文化交流碰撞。亮点一：现场放置蜚声国际的卡通狗“SOOPY”及101斑点狗的雕像供观众合演留念附有相关卡通文化展版。亮点二：宠物狗免费认领活动，打着善心的招牌，一方面为一些国庆犯太岁的朋友冲喜，另一方面可以国庆表达自己爱心。亮点三：自带宠物狗扮靓靓比赛，发展商会提供相关的动物“扮靓”装备及服装，让所有愿意展示自己爱犬朋友，由现场观众评选出“最Q版的小狗发型”“最有个性的互动POSE”“体态大奖”等奖项。帅狗变装秀开盘仪式与舞台表演——活动内容要点提炼——和平鸽放飞开盘仪式：在众位领导发言后，主礼嘉宾宣布远洋都市休闲空间俱乐部成立与热气球节开幕，并主持放飞和平鸽仪式，大量礼花向高空喷射，热气球亦同时升空，将现场气氛推至高潮，象征远洋传城销售额节节飞升，前景五彩斑斓。拉拉队健美操表演“阳光美酒”魔术表演经典歌曲演唱爵士乐队表演舞台游戏抽奖活动建筑设计模型展示/样板房展示发售咨询/VIP洽谈专区礼品的派送促销措施豪宅文化展——展览时间：2007/3/20-2007/4月底展览地点：远洋传城会所展览内容要点提炼——展板：现场设图片与文字展板，热气球的发展史热气球的飞行原理操作热气球的基本知识等等。多媒体：大型投影幕播放热气球视听教材中间穿插远洋传城的电视广告并发布远洋远洋都市休闲空间俱乐部成立的信息信息发布板：发布远洋都市休闲空间俱乐部成立的信息发布俱乐部宗旨、章程、加入办法等信息“魅力”三部曲小结：系列公关要点提炼——一个主题：尊贵三大乐章:“高屋见翎独占鳌头”中山市首届人居两宜高峰论坛“绝顶殊荣唯你独尊”暨远洋传城内部认购及红酒文化鉴赏会“至尊领地盛大公演”暨远洋传城开盘首届动力伞表演赛系列公关效果预测——三把烈火，轰轰烈烈，千呼万唤，反复铺呈，缤纷上演张显魅力，契合潜在客户的品位，塑造尊贵、至尊略带神秘色彩的品牌形象大肆造作新闻兴奋点，步步造势，直接拉动销售蜜月燃情期

2007/1—2007/4“文化”三部曲第二乐章:“传世经典卓越不凡”三大奢侈品拍卖会第一乐章:“龙气汇聚领袖不凡”世界经典豪宅文化回顾月第三乐章:“传城经典盛世华章”音乐电影文化周8/29奢侈品拍卖会蜜月燃情期:2007/5—2007/85月世界豪宅文化展览月6月-8月音乐电影文化周第一乐章：“龙气汇聚领袖不凡”世界豪宅文化展览月策略关键词——打造世界经典豪宅文化，寓意远洋传城的建筑理念及装修风格均源于世界经典豪宅创意对旧观念“豪宅”文化进行一次彻底改变让中山人解读真正豪宅定义，体验真正的“豪宅”的标准是什么升华居住文化,从而为楼盘打造国际化豪宅价值活动要素——公关主题：“龙气汇聚领袖不凡”----世界豪宅文化展览月活动时间：2007/5/10-2007/5/31活动地点：“远洋传城”售楼部•会所•园林公关目的：

在开盘仪式后，更加深受众对品牌认同让楼盘豪宅形象、豪宅文化更在社会中传播活动对象：受邀的业主及其亲朋通过各种渠道邀请的潜在客户群新闻媒体公关活动概述上图仅供参考时尚精品拍卖会第二乐章：传世经典卓越不凡公关活动概述策略关键词——居住+时尚居住文化与时尚文化对碰，诉诸消费者真正的豪宅文化犹如外壳，时尚文化（如珠宝、服装）为这个外壳增添着缤纷色彩，点缀着得此时尚豪宅空间拍卖会将会高潮迭起，吸引大量中山地区懂得鉴赏的人拍卖会只是个借口，为楼盘造势才是关键活动主题——:“传世经典卓越不凡”三大奢侈品拍卖会活动时间：2007/8月29活动地点：“远洋传城”会所公关对象：远洋传城的潜在客户的子女远洋传城的业主及其亲友新闻媒体拍卖师上图仅供参考奢侈品拍卖会传世经典卓越不凡----时尚精品拍卖会传城经典盛世华章音乐电影文化周公关活动概述策略关键词——视听+豪宅倡导新3G生活，突显视听文化的感染力突出配套设施空间大，让视听元素可以在此回响，从而带出远洋传城产品特点（大）宣导“豪宅与视听”最佳融洽的生活理念活动主题：“传城经典盛世华章”音乐电影文化周活动时间：2007/8/13-2007/8/29活动地点：“远洋传城”园林公关对象：远洋传城的潜在客户的子女远洋传城的业主及其亲友新闻媒体活动内容奥斯卡电影+电影交响乐大型电视荧屏现场播放经典的历届奥斯卡获奖电影作品，同时舞台上的大型交响乐团配合该作品片段进行演奏，奥斯卡电影与大型交响乐的首度结合，让与会来宾从视觉到听觉都得到最高的享受。现场布置主舞台：音乐会主舞台围绕戛纳电影节的特色进行设计，以奥斯卡电影节大型喷画或特殊造型、面积为180平米的大型特殊造型。舞台背景板制作成为巨型的电影底片，在数格的电影底片中的一格设置一面大型电视幕墙，在舞台的一边还树立奥斯卡电影节的巨型仿真金像奖奖杯，充分突显电影节的气氛。大型电视幕墙：设置在音乐会主舞台背板的大型电视幕墙，全晚以高质数的画面，放映历届经典的奥斯卡电影节的获奖作品。活动内容与艺术家互动：在音乐会期间，还设有来宾与交响乐团、演艺人员互动部分。对文艺有兴趣及专长的来宾、家长或小朋友还可以与选择上台演奏、演唱或请教演艺人员关于文艺音乐的问题，让所有来宾与交响乐团的6０余位艺术家及演艺人员一起度过快乐的互动时光。每位表演者均可获得由圣诞老人送出的神秘礼品。“生态三部曲”小结系列公关要点提炼——一个主题：“文化”三大乐章“龙气汇聚领袖不凡”世界经典豪宅文化回顾月“传世经典卓越不凡”三大奢侈品拍卖会“传城经典盛世华章”音乐电影文化周系列公关效果预测——以“文化”为核心的产品硬件信息，成功到达“目标客户”从为豪宅真正定格及升华、时尚文化+豪宅文化交汇、视听文化+豪宅文化三个层次，解读远洋传城得天独厚的环境与人居理念是与各类精彩时尚元素有基结合的，树立豪宅般的意见领袖的形象营造目标受众势场，直接拉动销售星火燎原期

2007/9—2007/12“生态”三部曲第二乐章:“向大自然深呼吸”生态健康有氧黄金周第一乐章:“为同一明月，献同一份爱”远洋传城中秋业主答谢晚会第三乐章:“关注身边家园”业主生态猎奇DV拍摄大赛9/28“为同一明月，献同一份爱”生态中秋晚会十•一国庆生态有氧黄金周星火燎原期:2007/9—2007/1212月首届家庭生态猎奇DV大赛远洋传城中秋业主答谢晚会第一乐章：公关活动概述公关活动内容提炼为同一明月，献同一份爱公关活动概述策略关键点——本章以生态理念贯通全线，借助中秋这个人月两团圆的日子，答谢入住业主对楼盘的支持与关爱“为同一明月，献同一份爱”精品展示，让每人业主回归自然清新的境界活动要素——公关主题：为同一明月，献同一份爱——暨远洋传城答谢业主中秋晚会活动时间：2007/9或10月活动地点：“远洋传城”售楼部•会所•园林活动形式：综艺晚会公关目的：

答谢业主对品牌支持及认同，进一步建立双方稳定牢固的关系活动对象：受邀的远洋的业主及其亲朋通过各种渠道邀请的潜在客户群新闻媒体生态健康有氧黄金周

第二乐章：公关活动概述公关活动内容提炼“向大自然深呼吸”公关活动概述策略关键点——借助十一黄金周楼盘热卖期间，在延续品牌价值的同时，也需要引入“生态”理念，目标赋予入住社区的业主一种活力向上的活动活动要素——公关主题：为同一明月，献同一份爱——暨远洋传城答谢业主中秋晚会活动时间：2007/10/1至10/7活动地点：“远洋传城”售楼部•会所•园林活动形式：由教练领队做瑜伽、健身操运动公关目的：

答谢业主对品牌支持及认同，进一步建立双方稳定牢固的关系活动对象：受邀的远洋的业主及其亲朋通过各种渠道邀请的潜在客户群新闻媒体远洋传城新年戛纳电影节回顾交响音乐会第三乐章：公关活动概述现场包装要点提炼公关活动内容提炼关注身边家园公关活动概述策略关键词——联合当地团委进行生态环境保护行动，同时举办摄影展评选“生态”为轴心的社区文化活动要素——活动时间：2007/11至12月活动地点：远洋传城中心广场公关主题：“关注身边家园”业主生态猎奇DV拍摄大赛活动形式：不限，但需要新奇、少见的生态（如植物、动物的拍摄）公关目的：

答谢业主对品牌支持及认同，进一步建立双方稳定牢固的关系活动对象：受邀的远洋的业主及其亲朋通过各种渠道邀请的潜在客户群新闻媒体“社团”三部曲小结系列公关要点提炼——一个主题：“生态”三大乐章“为同一明月，献同一份爱”远洋传城“向大自然深呼吸”生态健康有氧黄金周“关注身边家园”业主生态猎奇DV拍摄大赛系列公关效果预测——时间推移至中秋前后，入住远洋传城的业主渐具规模，社区氛围逐渐浓郁，推动“生态文化”的渐次成行，形成社区的凝聚力与内驱力，利用现有业主的人脉关系拉动销售；以“生态”为轴心的社区文化信息，成功到达目标受众；营造人文社区文化氛围，张显文化品牌的强势地位。补充说明与特别建议——补充说明——清明淡出期：4月份，传统的清明祭祀将持续一段时期，普遍认为非置业时候。从成本与公关效果上看，此间公关推广形式可暂停使用；六月与11月，可视情况举办小型的公关活动此外，该方案仅为2007年的远洋传城公关推广的初步构想，单项活动为达到最佳广告传播效果，仍需另案策划，辅助其他广告与公关手法控制成本与扩大传播效果。特色公关特别建议——新鲜体验式看楼法：看楼入口处提供多人共骑的自行车，来宾可共乘一辆自行车，由售楼小姐带领，延售楼部至会所1.2公里的看楼景观路线往返看楼。多人自行车是一种休闲文化的产物，讲究参与性与集体合作精神，是亲子与情侣互动的极好道具，一路风光一路情，来宾很容易卸下来看楼百般挑剔的戒备心态，而以一种参与式的姿态进入到远洋传城的社区里，这种近乎郊游与踏青似的新鲜而诙谐的看楼体验，与远洋传城倡导休闲文化一脉相承，将成为远洋传城休闲文化标志性的符号。附件1：区域商业市场研究11/15/2022调研内容Part1:区域环境研究Part2:区域消费能力研究Part3:区域商业市场研究返回主报告区域市场研究——区域界定研究区域界定调研范围考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。区域市场研究——区域环境研究区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东四西大街朝阳门内大街北二环东二环朝阳门桥王府井大街东长安街建国门内大街本案D项目周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；区域外部交通分析——公交线路示意图106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。区域停车场情况区域内停车场数量仍显紧张。区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。名称位置距本项目距离历史渊源文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行２分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一刘雍相府东城区礼士胡同３００米建于乾隆年间曾做为印尼驻华使馆，后归属文化部电影局。区域市场研究——区域消费能力研究区域消费人群分析1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。区域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）单位：%

(%)

低收较低中间较高高

收2004年比2003年

增、减

项

目全

市入

户收入户收入户收入户入

户

平

均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格尔系数）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

着8.76.88.59.69.38.70.53.家庭设备用品及服务6.85.85.75.46.78.60.54.医疗保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通讯12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服务17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.杂项商品与娱乐服务3.82.63.23.64.14.70.4资料来源：2005统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。区域党政机关分布国务院发展研究中心中华医学会国家经济贸易委员会治金机关服务局中国民用航空总局国家冶金工业机关服务局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家广播电影电视总局电影事业管理局中国城市发展研究会东城区商会外交部机关及驻外机构服务中心中华人民共和国新闻出版总署.中国妇女旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会北京市东城区国家税务局进出口税收管理所市民委区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校礼士胡同小学北京市第166中学史家胡同小学灯市口小学北京市外国语学校正纲艺术实验学校北京景山学校北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学东城区党校北京市第二幼儿园北京市第二中学分校北京印刷职工中等专业学校北京市东城区蓝海文化艺术学校中央教育研究中心实验学校北京市第一聋人学校燕京文化专科学校区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。区域消费能力总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。平房（2大片区）东四片区、灯市口片区消费力弱，下岗职工、外来人口。流动人口写字楼（20个）已入住可类比项目消费力强，商务宴请类、品牌专卖类为主。党政机关（32个）新闻出版署、商务局、航空总局等消费力强，宴请类、娱乐类、会议类为主以及品牌专卖类。学校（34所）职教/培训机构13个；中小学14个；大专院校6个；幼儿园1个。消费力强，教育培训类为主。合计：常住人口约25万；流动人口18万。返回区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。区域市场研究——区域商业市场研究隆福大厦菜市场项目周边商业业态分布朝阳门小街东二环东四大街美术馆后街朝阳门内大街五四大街美术馆生活类时尚类文教类本项目项目周边现有商业业态混乱。区域商业业态构成业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态区域商业经营档次分析区域商业经营档次以中档为主。商店名称档次价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下蝴蝶装苑低档100元以下发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-2400鸿升金榜中档36-1000爱家纺花布店低档100元以下天盛服饰低档15-75阿曼特家纺中档50-2000友联外贸低档50元左右区域商业经营状况、消费人群分析区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。商店名称经营状况目标客群力千精品屋不好中年，消费低人群挚友一般中年，消费低人群蝴蝶装苑不好中年，消费低人群发新设一般各年龄层，消费力较高同仁堂较好不分年龄、消费层张一元茶庄一般不分年龄、消费层鸿升金榜一般中青年，有一定消费力爱家纺花布店不太好中老年，消费低人群天盛服饰不太好各年龄层，消费力低阿曼特家纺一般中青年，有一定消费力东四北大街租金分析道路东侧，由北向南序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积日租金（元/天/平米）1护国寺小吃餐饮4010011.02米莲诺鞋类358012.03名品折扣服装358012.04瑞丽烫美容美发401507.35派克兰席服装10505.56傣家风味餐饮10357.87假日发廊美容美发18608.28蝴蝶装苑服装205011.09鸿升金榜美容美发341406.710爱家纺花布店服装402005.511大井陶艺工艺品153511.712鑫时尚秀鞋业20906.113奇缘玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黄记煌餐厅餐饮241504.4东四北大街租金分析序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）1外贸专营服装18608.215军野行服装16508.82中国烟草烟草10406.816朱丽叶饰品102013.73东四洗染店家居10406.817蓝礼小屋服装10309.14工商银行银行503004.618当代名剪美容美发452504.95北京银行银行503004.619音像图书音像351009.66妙天斋饰品18608.220真心草真丝专卖328011.07中国农业银行银行503004.621牛仔广告服装101518.38光大银行银行503004.622浮世会服装183016.49桂堂足疗医疗保健503004.623网聚网吧网吧321505.810东单银地宾馆住宿503004.624奥康皮鞋鞋类308010.311时尚码头美容美发20609.125鑫裕民商场分店15508.212食草堂皮革401209.126美国加州牛肉面餐饮452006.213m居·sisskbaby饰品10604.627新月网吧网吧351009.614谭木匠饰品10309.128东鲜烤肉餐饮351009.6道路西侧，由北向南东四北大街街铺租金在10~50万/年不等，街铺面积在10~300平方米之间，平均日租金为8.3元/天/平方米。区域商业市场小结返回区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类为主；区域商业经营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在10~300平方米之间；各商业街商铺租金差异较大区域内各商业片区驱动因素分析1.时尚商业街驱动引擎——电影院电影院时尚青年时尚的服装服饰2.日常消费商业驱动引擎——朝内菜市场朝内菜市场日常居民日常消费业态3.中高端商业驱动引擎——品牌店、高档的美容美发美容美发及品牌店银街中高档的消费群体返回明清年间二十世纪五、六十年代八十年代末九十年代初九三年至本世纪初现状隆福寺商业步行街发展回顾明代三禅并驻的寺院、京师著名大庙会：东庙；“隆福寺，每逢月九、十有庙市，古玩字画，风味小吃，花鸟鱼虫，为诸市之冠”。寺庙经济起源东四市人民广场建立，庙址改成大型百货商场，有回民汉民两个小吃摊群起，逐渐盛兴，演变成隆福寺小吃店，并且成为北京小吃业的精华。民俗文化商业街寺庙建筑荡然无存，盖起高八层的隆福寺大厦：当时第一家拥有中央空调和自动扶梯的商场，主要以批发为主，五金受到青睐。京城最火爆商圈之一曾经多次进行转型，服装、数码等，但均告失败，经营每况愈下，隆福商圈日益衰落。多次转型日益衰落以娃哈哈、长虹影院为代表的高档食府、娱乐场所与传统民俗文化并存。娱乐、零售混杂目标客群混杂隆福寺商业步行街案例分析隆福寺步行街ELEVENCLUB娃哈哈大酒家长虹影院东四工人俱乐部明星电影院男装为主北精品服装服饰为主隆福大厦精品服装服饰为主美容美发精品装服饰为主精品服装服饰为主中低档次为主ELEVENCLUB的进驻使隆福寺区域向餐饮娱乐业发展趋势更为明显餐饮中档服装服饰休闲娱乐中低档服装服饰东单明珠案例分析项目概况与本项目距离约300米总规模约3万平方米地上停车位：30个小商品批发为主导管理公司：北京西单世纪明珠百货有限公司东单明珠案例分析本案东方明珠租金水平3500-5500元/月/摊位标准摊位7平方米优惠政策前三个月租金优惠：1000元/月/摊位经营状况分析原协和百货空置近8年后，该项目自2005年11月开业。1~5层定位中档，目标客群定位学生、工薪阶层。总体经营状况不佳，空置率仍有上升趋势附件1：区域商业市场研究11/15/2022调研内容Part1:区域环境研究Part2:区域消费能力研究Part3:区域商业市场研究返回主报告区域市场研究——区域界定研究区域界定调研范围考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。区域市场研究——区域环境研究区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东四西大街朝阳门内大街北二环东二环朝阳门桥王府井大街东长安街建国门内大街本案D项目周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；区域外部交通分析——公交线路示意图106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。区域停车场情况区域内停车场数量仍显紧张。区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。名称位置距本项目距离历史渊源文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行２分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一刘雍相府东城区礼士胡同３００米建于乾隆年间曾做为印尼驻华使馆，后归属文化部电影局。区域市场研究——区域消费能力研究区域消费人群分析1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。区域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）单位：%

(%)

低收较低中间较高高

收2004年比2003年

增、减

项

目全

市入

户收入户收入户收入户入

户

平

均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格尔系数）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

着8.76.88.59.69.38.70.53.家庭设备用品及服务6.85.85.75.46.78.60.54.医疗保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通讯12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服务17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.杂项商品与娱乐服务3.82.63.23.64.14.70.4资料来源：2005统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。区域党政机关分布国务院发展研究中心中华医学会国家经济贸易委员会治金机关服务局中国民用航空总局国家冶金工业机关服务局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家广播电影电视总局电影事业管理局中国城市发展研究会东城区商会外交部机关及驻外机构服务中心中华人民共和国新闻出版总署.中国妇女旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会北京市东城区国家税务局进出口税收管理所市民委区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校礼士胡同小学北京市第166中学史家胡同小学灯市口小学北京市外国语学校正纲艺术实验学校北京景山学校北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学东城区党校北京市第二幼儿园北京市第二中学分校北京印刷职工中等专业学校北京市东城区蓝海文化艺术学校中央教育研究中心实验学校北京市第一聋人学校燕京文化专科学校区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。区域消费能力总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。平房（2大片区）东四片区、灯市口片区消费力弱，下岗职工、外来人口。流动人口写字楼（20个）已入住可类比项目消费力强，商务宴请类、品牌专卖类为主。党政机关（32个）新闻出版署、商务局、航空总局等消费力强，宴请类、娱乐类、会议类为主以及品牌专卖类。学校（34所）职教/培训机构13个；中小学14个；大专院校6个；幼儿园1个。消费力强，教育培训类为主。合计：常住人口约25万；流动人口18万。返回区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。区域市场研究——区域商业市场研究隆福大厦菜市场项目周边商业业态分布朝阳门小街东二环东四大街美术馆后街朝阳门内大街五四大街美术馆生活类时尚类文教类本项目项目周边现有商业业态混乱。区域商业业态构成业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态区域商业经营档次分析区域商业经营档次以中档为主。商店名称档次价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下蝴蝶装苑低档100元以下发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-2400鸿升金榜中档36-1000爱家纺花布店低档100元以下天盛服饰低档15-75阿曼特家纺中档50-2000友联外贸低档50元左右区域商业经营状况、消费人群分析区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。商店名称经营状况目标客群力千精品屋不好中年，消费低人群挚友一般中年，消费低人群蝴蝶装苑不好中年，消费低人群发新设一般各年龄层，消费力较高同仁堂较好不分年龄、消费层张一元茶庄一般不分年龄、消费层鸿升金榜一般中青年，有一定消费力爱家纺花布店不太好中老年，消费低人群天盛服饰不太好各年龄层，消费力低阿曼特家纺一般中青年，有一定消费力东四北大街租金分析道路东侧，由北向南序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积日租金（元/天/平米）1护国寺小吃餐饮4010011.02米莲诺鞋类358012.03名品折扣服装358012.04瑞丽烫美容美发401507.35派克兰席服装10505.56傣家风味餐饮10357.87假日发廊美容美发18608.28蝴蝶装苑服装205011.09鸿升金榜美容美发341406.710爱家