商业地产成本管控经验总结

商业地产成本管控经验总结四川开元工程项目管理咨询有限公司Karon

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co.ltd.商业地产的思考经验与总结案例分享商业地产的理解与思考“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体相对体量大约在30~40万m2之间，参照万达的商业综合体，具体有以下业1）公寓（SOHO或者LOFT)，万达到目前为止还没有LOFT业态；2）购物中心，也就是是我们平时所说的百货；百货由于投入量大，竞争及各项处于非常尴尬的地位；中3）室内步行街，利用室内走廊将各种形态的次力店业态联合起来（如餐4）酒楼，此处酒楼指的是大型餐饮，不是指的酒店；如红杏和雍雅之类5）影院，现在的商业综合体如果没有影院基本就不能叫综合体，基本是有6）歌城，KTV基本与影院是兄弟，有影院就有KTV;7）超市、主力门店等；8）儿童业态，儿童业态作为商业综合体的一个新型业态，已经在商业综合体中发挥了综合体有与没有儿童业态，其人流量相差一倍；9）写字楼，如果一个商业综合体有甲级写字楼，他肯定在边上。单门独院。10）酒店，酒店在商业综合体的感觉，远处看的比较清楚，就在那个方向，贴身一看与商业综合商业综合体是一个复杂的多变业态，需根据招商来确定不同的业态，如何匹配是一个比较复杂的问题；1）复杂性（结构复杂、建筑复杂、装饰复杂、安装复杂等）2）快速性（进度快、变化快、成效快）3）多样性（业态多、系统多、单位多、人员多）4）高难性（要求高、技术高、标准高、材料高、工艺难等）5）专业性（设备专业、材料专业、队伍专业）1、商业地产的成本控制要点分成两部分：开发成本+运营成本。本管理系统来管理，而交付之后是通过费用系统来管理成2、顾问费用：商业地产都非常关注顾问费用，特别是刚从业，在这一点上，很多企业都是有严格的控下限要求，如问、招商顾问和造价顾问。3、关注工程类合同：独立配套，上下水电煤通讯等，电、幕墙、精装、景观等，肯定是要进行专业分包；4、关注设计：商业地产与住宅地产在这一点上的差别案只是由开发商和设计院进行沟通即可确定，甚至于可以设计。而商业地产需考虑主力店的设计要求，甚至于还要业地产强控的一个关键点，如果处理不善，会影响后期的开业“一招不慎，满盘皆输”的情况；5、关注消防：商业地产的消防等级要求远远高过住宅地产，这一点结构中也有充分的体现；6、设备费单列：很多标杆企业商业地产项目的合约规划都分的成本占比，另一方面也体现了设备对商业项目的重要性7、合约规划确定的时间点不一样：住宅地产一般是在点计划明确后，再进行一轮的调整刷新；部8、建立快速响应机制：前期的设计、过程中的方案发商和承包方关注变为三方甚至多方关注，过程中如需要建立一个快速响应的机制，这一点是以前住宅地产商业与住宅地产成本管控最大的不同：资金回笼非常慢，商环节也需要投入很多人力、时间成本，借助专业机构可以商业地产与住宅地产数据统计商业地产与住宅地产数据统计商业地产与住宅地产数据统计商业地产与住宅地产数据统计因速度快、体量大、工序多、变更大等特点，使得商业地产的过程管理更为重要；1、前期市场的定位及调研：设计时根据客户的需求进行设计，避免后期变更；2、招标时各总分包、分包单位之间界限的准确划分及责任界定：避免后期大面积施工时出现三不管地带，或相同位置多家单位计量的情况；3、施工中现场的管理：严格依据图纸进行施工管理；4、后期结算，依据施工过程中的各纪录，复核各合同主体是否按合同约定完成；5、前期管控不力及市场要求，导致设计无法完善；6、招标阶段，图纸变化过多，导致回标速度及质量出现问题，招标后合同价的形成往往与招标价相差大；7、施工过程中的多家单位抢工，出现施工的真空地带或是同一点多家单位施工，导致无法判定的局面；8、结算阶段，合同的执行不力，导致结算不能按时完成；总包单位招标的单一性，导致上报结算日期遥遥无期成本管理中经验总结1、强化方案设计阶段方案的选择①地下室：地下室面积测算，尽量减少面积；提高地下室利用率；对设备位置的优化排布，减少设备用房的面积。②窗地比：咨询公司需要对窗户面积进行测算，并提出优化建议。③外立面选材：由于外立面装饰材料价格差异较大，需要计算外立面对应材料的面积及相应材料的价格。④节能方案：需要结合窗户的配置计算不同保温方案的面积、保温材料的单价及所配窗户的总成本⑤供电方案的建议：配电设备的布置影响配电房面积；不同的供电方案和供电系统成本有较大影响，咨询公司根据不同项目的特点及自身的经验对用电方案提出建议。⑥供水方案的建议：小区的供水方式：a、从市政供水管网直接供水；b、当市政供水管网压力不够时，对部分高层住宅通过水泵方式加压供水；c、为整个小区建设水泵房，统一加压供水。建安成本统计数据数据类型标准层钢筋含量单方指标-

1.00kg/m2折合单方造价约-

6.00元/m2备注标准层混凝土含量窗地比-

0.01m3/m2-

0.01m2/m2约-

7.00元/m2约-

5.00元/m2地下室层高-

0.10m约-

5.00元/m2约-

12.50元/m2地下车位平均面积-

1.00m2/个地下室钢筋含量-

1.00kg/m2-

1.00%约-

1.20元/m2约-

0.65元/m2硬质景观面积比例2、合约策划及主要合同的方式根据各开发公司项目的特殊性，进行系统的合约策划。大总包模式下（含土建及机电总承包）的包干总价。好处有二：✓总包模式下减少参与的单位交叉施工和配合盲点，方便协调与协作管理✓总价包干的模式下对后期执行简单，争议问题减少，价格隐蔽少，风险减小这也要求图纸设计要达到相当的深度，故需加快设计进度。根据开发公司的管理需求，建立合理的合约体系：平行发包或总包加分包体系，明确合同文本：开发公司自己的文本，或类似JCT文本，或FIDIC文本等。3、材料价格的底价与审核确定要根据合同条款,有不同的确认模式如果合同中工程材料以暂定价形式呈现,则工程实施过程中要参与对与市场询价过程,避免因市场行情的变动或者由部门询价的行为,而造成不必要损失的现象;材料若为建设方自行购买,则要求对材料购买各环节内部控制的严密性进行监督,如有必要可对工程材料采用单独形式的邀请招标

但应该充分注意工程进度影响分析

提前排布材料价格的询价：常规的价格要根据成都市《工程造价信息》及市场询价资料等,根据设计对清单控制价中的材料价格进行编制；若项目使用的材料、设备特别是新材料、新设备的价格调查，目前新技术、材料、新型设备等层出不穷，要准确的确定价格相对难度较大，应通过积极的竞标政策降低成本4、可预见风险及处理意见1）土方开挖以后，根据附近已实施项目的地勘情况，分析是否存在大量换填；✓建议：若提前分析存在大量换填，则建议比较修改基础设计与换填，以经济赖用为优先考虑。2）项目地下室面积较大，是否采用分区域、分时期进行开挖，开挖期是否与雨季相交及，从而导致土质湿滑，增加签证。✓建议处理：避开雨季进行土方施工，或在土方洽谈中，将雨季施工造成的土质湿滑、开挖工作量增加的情况包含在报价中。5、处理好精装修交房与清水交房的界面划分(1)

首先需明确全装修房土建总包与分包施工界面划分交接标准(2)若条件允许，土建总包所有给排水点位需根据装修施工图施工完成，所有配电需根据装修施工图施工完成。这样做是为了避免后期精装修因图纸点位不对称，精装修施工图与土建总包施工图不匹配造成的二次整改以节约成本。同时考虑尽早引入精装修设计单位，力求减少因精装修对于给排水、空调暖通、消防的修改到来的额外拆改工程。很多项目，因后期精装修图纸与总包图纸位不对称，而造成的成本浪费多达百万。(3)在结算时间安排上，尽量应先行对各分包及材料厂商进行结算，然后再进行精装修总承包结算。因精装修涉及材料种类较多，工序也较为复杂。需先期进行各分包单位和材料厂商的结算，这样便于在进行总包精装修结算中扣除各单位之间的交叉扣款项目。6、结算争议及索赔点（1）基础部分在土石方开挖的工程中涉及到大量的收方签证，结算中经常遇到的争议点在于如何鉴别普坚石、次坚石、松次石。建议土石方开挖单独分包，优先选择签订总价合同。（2）钢筋计算原则的明确，较大争议点在于分布筋、箍筋计算时是采用“四舍五入+1”、“向上取整+1”、“向下取整+1”。建议在合同中明确。（3）是否计算措施钢筋。（4）二次构件钢筋采用植筋还是预埋。（5）外运土石方外运距离的确认、堆场费用。（6）安装预留洞口、结构开洞由总包还是分包后期恢复。（7）地下室支模使用的对拉锚杆（一次性摊销材料）是否单独计算材料费。（8）甲供材料卸车费用、保管费用。（9）乙供材料核价，核定单价是否含税。（10）铺装、贴材料的施工损耗、排版损耗率。（11）因设计变更造成的废弃材料回收率（可再次利用部分）的确认。（12）后期由于招商大量拆改墙体，经常遇到由于变更不及时，产生的结算清点量、

竣工图纸量和施工单位供货量不一致的情况。成本管理中案例分享第一部分内装及外装施工过程中预存风险第一部分：内装及外装施工过程中预存风险工程概况某广场购物中心总面积140500m2，地上四层，地下二层；购物中心外立面由大商业外立面幕墙由明框玻璃幕墙及铝板幕墙构成、次立面为室外步行街；室内分为室内步行街、百货、地下超市组成；塔楼2栋，面积60500m2。塔楼室内是SOHO精装修公寓，外立面为涂料与铝合金窗第一部分：内装及外装施工过程中预存风险合同发包原则商业外立面精装修工程合同采用固定总价包干（本工程措施费为总价包干费用，施工过程中无论增减（包含变更签证产生的措施费用），结算时均不做调整。）；大商业室内步行街工程合同采用固定总价包干（本工程措施费为总价包干费用，施工过程中无论增减（包含变更签证产生的措施费用），结算时不做调整。）；室外步行街合同均采用固定总价包干（本工程措施费为总价包干费用，施工过程中无论增减（包含变更签证产生的措施费用），结算时均不做调整。）公寓塔楼外立面铝合金外窗合同采用分部分项工程综合单价包干、措施项目费总价包干；SOHO室内装修采用固定总价包干（本工程措施费为总价包干费用，施工过程中无论增减（包含变更签证产生的措施费用），结算时均不做调整。）公寓塔楼外立面涂料合同采用综合单价包干模式（涂料为集团集采、施工单位为集团集采）。第一部分：内装及外装施工过程中预存风险合同发包原则精装修施工过程中，存在多个公司、多种项目及工序交叉作业，其成品也是非常容易受损害并难以完全修复，容易成为互相索赔热点区域，成品保护是精装修施工中重要的一部分。成品保护要求是在每项工作按成后立刻按要求保护，原则上是为谁的成品谁保护。建议在所有业态精装修单位在工程完毕后，对其施工区域进行开荒保洁和精保洁。（荒保洁是着重处理大面上由于装修遗留下的污渍、垃圾、灰尘等，精保洁是在开荒保洁基础上，对房间进行的再一次保洁，所注重之处在细节上，虽然做过了开荒保洁，但仍会一些浮尘落下，所以精保洁仍需全面清洁）第一部分：内装及外装施工过程中预存风险外装案例分享注意的常规问题界面:大商业外立面精装修分包会与室外步行街分包，景观单位存在一定的界面争议，从招标图纸看，大商业外立面精装修工程的界面与室外步行街装修界面存在重叠重复，大商业外立面精装修施工与景观单位施工在时间点上存在交叉节点，在工作面上会发生交叉（大商业外立面装修会在景观单位已施工部位作业，可能会发生已完工部位损坏）。幕墙施工中预存风险：相比招标图纸，在施工过程中，幕墙存在变化风险变化，因为结构墙面或维护墙面的平整度引起的幕墙变化，立面的分割变化；玻璃幕墙中，存在玻璃颜色、折射率、透光率等变化；铝板幕墙中，存在颜色、幕墙龙骨等变化。第一部分：内装及外装施工过程中预存风险外装案例分享幕墙变化L造型玻璃颜色变化：原招标图中，玻璃是TP10单片浅灰色彩釉玻璃；施工图中，玻璃是TP10单片五色彩釉玻璃；（施工单位主张，五色彩釉玻璃加工及安装复杂化，需增加费用5.5万元，我方主张，五色彩釉玻璃只是颜色发生变化，施工工艺未发生本质变化，按照合同固定，价格不调整）；招标图L造型（单片浅灰色玻璃）施工图造型（五色单片玻璃）现场完成五色单片玻璃第一部分：内装及外装施工过程中预存风险外装案例分享幕墙变化幕墙高度发生变化，导致铝板幕墙、玻璃幕墙面积全部发生变化：原招标图，南面幕墙最高点标高36.833米，西面幕墙最高点标高36.8米，东面幕墙最高点标高31.2米；施工图（现场实施），南面幕墙最高点标高34.54米，西面幕墙最高点标高34.4米，东面幕墙最高点标高28.08米；铝板幕墙展开面积发生变化。（施工单位主张，本合同是总价包干合同，针对次变化不需要需扣减费用，我主张，因下部玻璃幕墙玻璃、主体钢结构发生变化，且此部分是变更的组成部分，应该进行对比较、计算，按照实际进行增减。经过核对图纸，此项变化应该扣减金额61万元）；招标图铝板展开图施工图铝板展开图第一部分：内装及外装施工过程中预存风险外装案例分享分包单位工作界面交叉大商业外立面精装修施工过程中，使用大型机械在景观单位已施工地面行驶，导致部分地面砖破坏，两个分包单位发生互相索赔；（针对最后收边收口部位，必须用大型机械的，应该提前与各单位协商，对已施工未交付部分进行成品保护，费用由参与单位协商；）大型机械施工现场图片第一部分：内装及外装施工过程中预存风险外装案例分享隐蔽工程施工材料抽查室外步行街封板，背部钢型材骨架图纸间距过密。现场抽查已封闭部位发现，现场用的矩管大小厚度都与图纸不一致，间距大于图纸间距，相对偏小；（施工单位主张，按照图纸所示进行计算新增费用180万左右；我主单位主张，在已在签字的图纸中，材料承受荷载力，需图纸中的矩管尺寸大小，间距按照现场尺寸布置进行计算新增费用（现场已经大面积施工完成，拆改会增加二次费用，工期延迟，无法保证关键节点），所有涉及封板新增费用约80万）。现场施工节点图纸第一部分：内装及外装施工过程中预存风险内装界面划分有关界面需注意的关键部位：A.

地面工程结构面移交（卫生间及厨房总包施工至防水保护层）；B.

墙柱面工程砌体抹灰面移交（管井面及消防梯饰面完成）；C.

天棚工程抹灰层以外部分、刮腻子、乳胶漆及装饰性吊顶（不含消防楼梯间及管井）；D.

电梯厅内防火门由消防分包商安装，装修单位施工前需检查防火门的安装质量，并负责收边收口工作。管井门由装修施工；E.

公共区域中的门窗、栏杆由专业分包施工，装修单位负责收边收口工作；F.

吊顶内部洞口封堵：机电孔洞由机电单位与总包进行封堵，装修单位自身的孔洞由装修自行封堵；G.

疏散楼梯由总包施工，标志标牌、软饰家具由专业厂家施工，H.

强电工程：公共区域强电部分（灯具、开关插座、疏散指示）的配管、穿线、面层I.

户内配电箱出线为界，总包做到配电箱及预埋部分的管线，配电箱以外由装修施工。J.

弱电工程：以户内弱电箱出线为界，室内所有穿线布设、配电及插座等材料设备采购安装。K.

给排水：总包完成至水表前工作（含水表），分包商完成水表后所有管道、地漏、洁具、灯具、排风扇等安装。L.

污废水：总包负责主管安装，预留三通口（支管伸出

50cm）；精装单位负责排水立管三通后所有的支管安装，含穿楼板、剪力墙孔洞套管。M.电梯厅及管道井内墙面抹灰由总承包商施工；灯具、开关插座及其配管穿线由装修单位完成，并负责孔洞预留和收边收口。第一部分：内装及外装施工过程中预存风险内装界面划分界面划分的风险针对与总包的划分界面来看，在施工过程中，总包移交的结构面，精装修单位需要做地面找平，招标图中的地面节点中，会有找平层、结合层厚度；现场交付结构面标高不满足精装修结构面，找平层厚度超出图纸厚度；精装修图纸与土建结构、建筑、安装图纸未对图，导致发生堵洞、开洞、拆改等大量工作；室内精装修中，入户门单独分包（集团采购），需在入户门安装完毕后进场，精装修单位需完成对门边收边收口工作；第一部分：内装及外装施工过程中预存风险材料划分建议常规事项大型室内精装修，涉及材料众多，墙地砖、涂料

、木地板、开关插座、灯具、洁具、不锈钢地漏、五金、户内门、橱柜、电器（抽油烟机、燃气灶、热水器等）等主材；众主材中，有精装单位包工包料类、甲供材类、甲指乙供类等。墙地砖、木地板、开关插座、灯具、洁具、不锈钢地漏、五金、橱柜等消耗性材料，一般建议采用甲指乙供，从质量的角度来说，甲指乙供材料的质量由施工单位负责，从成本上来看，甲指乙供材料减少了业主单位在对甲供材的保管、堆放场地等方面的管理成本，减少材料非正常损耗及，亦可避免在后期结算中，对材料损耗、运输损耗等各种摊销损耗的分歧；电器类（抽油烟机、燃气灶、热水器）、户内门为甲方集团采购项目，未甲供，不包安装，但是可以保证品牌，型号、规格、质量，到场时间，装修效果；第一部分：内装及外装施工过程中预存风险内装案例分享总包移交结构面不满足精装修施工条件。总包移交的地面（结构面）至精装修地砖完成面厚度大于精装修图纸中完成面的厚度，新增大量找平层；（施工单位主张，新增找平层不在合同范围，且面积大，如需施工，需新增加费用；业主方主张，剔除施工单位自己承担的找平厚度，新增厚度由业主方承担，施工完成，按照图纸结合现场，新增费用85万左右）；原招标图

（木地板）现场施工图纸（木地板）第一部分：内装及外装施工过程中预存风险内装案例分享精装修图纸未与安装图纸合图，吊顶完成后，安装桥架，发现标高不够，部分已施工区域需要拆除，图纸标高需要进行修正，（施工单位主张，此项拆改属于业主未合图造成，需增加拆改费用；业主单位主张，此项拆改金额由业主方承担，根据现场拆改情况，新费用12万左右）；吊顶施工完成现场吊顶恢复后现场吊顶施工完成现场吊顶恢复后现场建议：样板先行第一部分：内装及外装施工过程中预存风险内装案例分享总包预留洞口与精装修洞口不一致管道、地漏、洁具板洞位置与预留位置不一致，需要进行堵洞及重新开孔打洞（之前板面开孔打洞由总包单位预留洞口）；施工单位：业主方移交界面未达到施工要求，堵洞、重新开洞费用不在原合同范围内，需增加费用，或者由总包单位单独施工；咨询单位：根据现场情况，核实责任，确为图纸引起的洞口偏差由业主单位承担费用、由总包引起的责任由总包负责。总包预留板洞（卫生间）精装修二次开洞建议：现场核实，大部分洞口实际都是总包预留不到位问题，少部分图纸变更问题第二部分机电安装施工过程中预存风险第二部分：机电安装施工过程中预存风险工程概况某广场购物中心机电主要包括总包常规水电、通风空调工程、弱电智能化工程（含视频监控、入侵报警、可视对讲及门禁系统、背景音乐、综合布线、电子巡更、有线电视、无线对讲、UPS配电系统、停车场管理系统、智能化车位引导、五方对讲、楼宇监控、智能照明控制系统、电气火灾漏电监控系统及消防设备电源监控系统）、消防工程（含喷淋、消火栓、报警、防排烟、防火门防火卷帘、水炮系统、气体灭火、超细干粉灭火系统、手提式干粉灭火器系统、感温电缆系统、防火门监控系统以及消防检测）、供配电、燃气工程、夜景照明等专业。第二部分：机电安装施工过程中预存风险总包管理与洞口封堵、预留不到位问题某商业总包负责安装弱电桥架及消防桥架，总包与分包均未做桥架防火封堵，两家单位对封堵的工作界面及费用存在争议。总包合同清单总包合同条款处理意见：桥架和母线的防火封堵以及管道套管内外的封堵由总承包商与分包商分别完成各自施工范围内的封堵；若总承包商与分包商共同使用，则由总承包商负责封堵。总包负责安装弱电桥架及消防桥架，桥架封堵由总包完成并且防火封费用已包含在桥架安装清单项目中。若分包单位自行处理，后期找甲方索赔，索赔不予采纳。第二部分：机电安装施工过程中预存风险图纸版本引起的洞口修补大商业消防工程、通风空调安装过程中，由于图纸修改版本较多，施工总包单位的洞口预留不到位和预留错误，导致后期两家单位对凿洞和封堵的工作及其费用存在争议。问题处理通风管道变更水管变更处理意见：因总承包商预留不到位或现场管理问题引起洞口或套管不合格应由总承包商负责封堵。费用由总包自行承担。但由于图纸变更而引起的二次开洞，总包提出索赔应予考虑。第二部分：机电安装施工过程中预存风险总包预留预埋不到位大商业裙楼消防工程安装过程中，总包预留预埋的消防线管堵塞，消防单位无法穿线，消防单位在未告知甲方的情况下，自行配明管，后期消防单位向甲方索赔明配管费用207820元。现场明配管处理意见：由总承包商给分包商预留预埋管不到位或管内阻塞无法穿线，因由总承包商负责处理。若分包单位自行处理，后期找甲方索赔，索赔不予采纳。第二部分：机电安装施工过程中预存风险施工界面问题划分不清问题某广场室内步行街精装修图纸滞后，而总包根据工程指令、施工进度按总包图纸预留预埋，后期精装修图纸点位与总包预留预埋点位完全对不上，造成重复施工，增加成本11万左右。包应急照明、疏散照明预留预埋点位图精装修应急照明疏散照明点位图建议意见：精装修部位建议总包不预留预埋。第二部分：机电安装施工过程中预存风险施工现场做法与图纸不符塔楼配管施工单位不照图施工，施工图中户内配电箱进线电缆配管为钢管，而施工现场该部分配管为塑料管；与施工单位重计量时按塑料管进行计价，审减61738.48元。施工图配管材质为钢管现场施工为PC管建议意见：咨询单位核实现场做法与图纸差异并拍照记录。第二部分：机电安装施工过程中预存风险机电与精装修单位配合问题某商业装修标高错、漏、碰原因导致安装各专业配合装修调整，机电总包因配合装修调整增加签证变更费用59万左右。现场拆改图片建议意见：建议机电分包与精装修分包互相配合，消化图纸问题。第二部分：机电安装施工过程中预存风险商家落位调整某商业机电为配合KTV、健身房、影院、次主力店、餐饮铺等区域业态落位调整，现场拆改频繁，通风空调单位因配合装修调整增加签证变更费用66万左右。现场拆改图片建议意见：商家落位图纸需进行优化及核实现场安装情况，达到最少拆改费用。第三部分总包施工过程中预存风险第三部分：总包施工过程中预存风险多版本图纸及招商问题总包图纸的多版、多次，如何确定计量？招商建造条件变化如何调整，重结构，轻分割？及时与施工单位签确施工图纸与招商部门协调，避免商家提出影响结构发生重大变化的合同条款（或要求）第三部分：总包施工过程中预存风险结合我公司咨询的十多个商业地产项目，商业地产成本管理的难点，主要体现在总包管理上，具体反映在以下几个方面：一、总包管理与电梯配合问题；二、总包管理与临时设施和洞口封堵问题；三、总包管理与三方合同加签问题；四、总包管理与施工界面管理问题；五、总包管理与脚手架问题；六、总包管理与加班、赶工措施费问题；七、总包管里与临时水电、水电费押金问题；八、总包管里与卸车、垂直运输、垃圾清运等问题。一、总包管理与电梯配合问题简述：电梯安装单位进场后跟工程部提出现场条件不符合电梯安装交付标准，如不及时解决电梯无法按期交付使用，并将造成的窝工和设备损坏提出索赔。问题：如何为电梯安装单位提供较好的安装和调试条件？一、总包管理与电梯配合问题1、电梯设备临时仓储；机房门窗封闭2、检查预留预埋件是否到位；井道垂直度偏离整改3、解决电梯基坑积水问题4、提前采购正式电缆和配电箱、污水泵并安装到位一、总包管理与电梯配合问题一、总包管理与电梯配合问题预埋铁件未完成导致无安装作业面扶梯梯级损毁二、总包管理与临时设施和洞口封堵问题简述：XX公司火灾事件后空前加大了对消防的管控力度，工程部提出商务区施工现场增加一套临时消火栓系统以保证现场消防安全。总包单位设计了一套独立的临时消火拴系统，上报费用约210万。重要描述提出问题总承包商是合同约定的总包施工工程范围和独立分包、指定分包、指定供应商施工的各分项工程范围的现场消防安全管理责任单位。1、如何推进该项工作？2、该费用应该由谁承担？交流沟通实际操作1、咨询提出成本意见2、优化方案后费用约20万二、总包管理与临时设施和洞口封堵问题简述：XX地块总包单位临时生活办公用房后期因开业在即需进行广场的景观施工，临时设施必须迁移；因各种条件的制约无法找到合适的场地搭设。重要描述提出问题总承包商临设报价中必须考虑后期因场地要求将其临时设施拆除清运的费用以及可能需要重新搭设的费用。1、如何推进该项工作？2、该费用应该由谁承担？交流沟通实际操作1、积极与总包单位一起解决搭设问题2、费用按合同执行，总包承担二、总包管理与临时设施和洞口封堵问题简述：XX地块土方单位外运土方时造成临时道路有部分损坏和严重污染，工程部下单给总包单位及时清洗路面和修复部分损坏的路面。后期总包单位就该项工作上报现场签证。重要描述提出问题总承包商负责修建、维修及保养的任何道路或通道，提供给各分包商使用，不额外增加费用1、总包合同是如何约定的？2、该签证能否办理？交流沟通实际操作1、积极与总包单位一起解决搭设问题2、费用按合同执行，总包承担二、总包管理与临时设施和洞口封堵问题简述：大商业地下室通风空调安装过程中，由于图纸修改版本较多，施工总包单位的洞口预留不到位和预留错误，导致后期两家单位对凿洞和封堵的工作及其费用存在争议。重要描述由总承包商进行机电综合管线二次设计，因总承包商二次设计工作缺陷等引起的凿洞、封堵等工作或费用均由总承包商负责总承包商应配合其它各指定分包商的相关工作并修复、填补未完成的缝隙、孔洞等提出问题该如何协调处理？交流沟通实际操作1、积极与总包单位一起解决搭设问题2、费用按合同执行，总包承担预留不到位洞口封堵三、总包管理与三方合同加签问题简述：某项目公司通风空调工程招标完成后，按招标文件提供的合同协议书与总包签订三方合同，总包接到分包合同文本一周后迟迟未拿回来，分包单位反映总包不肯盖章…重要描述总承包商收到业主提供的需其签署、加签的合同文件时（合同条款同总承包招标文件内容无实质性改变）

7个日历天内完成签署工作，逾期未签，总承包商应承担每日

壹拾万

元的罚款。提出问题依据总包合同约定，总包在接到业主需其加签的合同文件时，应提供什么义务？交流沟通实际操作依据合同、排除干扰、沟通协调四、总包管理与施工界面管理问题某项目公司一地下室夹层钢结构工程即将施工，在工程例会上，工程部认为该钢结构工程属于结构类工程，拟安排总包施工工程类界面明细：总包范围：地基与基础工程（地下四大块）、主体结构工程、常规水电工程、粗装修工程分包范围：市政配套工程（室外雨污水道路、热力、自来水、强弱电、景观）、钢结构工程、内外装工程、通风空调工程、消防工程、泛光工程、防水工程材料设备类界面明细：重要描述提出问题业主供应：门窗类（人防门、防火门、入户门、铝合金门窗）、电梯、发电机组、软水设备机组、中水处理设备机组、锅炉设备机组、墙砖涂料、空调机组、水泵、风机、阀门、配电箱、电缆母线。总包采购：保材料、防腐材料、楼梯防滑条、管材管件、桥架、简装材料。根据总包合同规定，工程部直接安排总包施工该钢结构工程是否妥当？交流沟通实际操作1.2.施工界面管理是做好成本管理的前提，避免交叉施工、界面模糊不清。提示：总包粗装修与精装施工之间的界面划分。五、总包管理与脚手架问题案例：大商业外立面的脚手架方案调整大商业外幕墙需要挑出结构面600-1200mm，

在结构施工阶段总包脚手架按正常结构要求搭设，外幕墙施工采用脚手架，则必须做重大调整，总包要求甲方答应增加脚手架费用后方配合调整。6.7.1至6.7.6描述，涉及范围、要求、行政审批、费用、总分包界面、现场配合

搭拆程序等重要描述总承包商需提供、架设、在需要时改动及维修一切必需及符合业主要求的脚手架并在不需要时拆除。脚手架搭设充分考虑外装施工需要，预留足够空间。该费用均在脚手架措施费内。如何应对总包方增加费用的要求如何本着项目的总体目标及时处理总分包争议提出问题根据合同约定让总包清楚外脚手架如需调整，总包必须配合，费用不增加；让分包清楚分包报价中已考虑使用总包结构脚手架的调整费用。交流沟通实际操作结合项目实际，参与脚手架方案策划，协商将可用脚手架部分配合调整，不可用的分包直接采用吊篮，总包配合尽早拆除该部分外脚手架。、合同原则是处理现场争议的重要依据、

利用合同相关约定引导工程方案策划六、总包管理与加班、赶工措施费问题案例：加班及赶工措施费处理XX项目总包2010年6月28日进场施工，因拆迁原因，现场边拆边插入施工，至10年12月初大商业西侧和五星级酒店才拆完开始土方施工。后总包加大投入，抢工赶工，春节期间连续施工，最终大商业和酒店分别在3月20日和4月26日结构封顶，达到管控节点。总包提出3000多万的赶工措施费。结构阶段绝对工期压缩1个月，非结构3

个月内、合同措施项目费不调整；超过该数值，双方协商调整总承包商应在合同价款中考虑必要的加班费用，以保证工程能在不迟于合同条款要求的竣工日前竣工，除非合同条件中另有约定，在整个合同履约期内总承包不得以加班为由提出任何相关的费用的索赔。重要描述总承包商被认为已在合同价款中充分考虑了因业主要求的工期所必须加班而造成的无法避免的施工扰民而致的补偿费用和总承包采取的合理措施的费用。提出问题如何处理总包如此复杂的加班、赶工索赔要求总包提供索赔的支撑资料和合同依据，协调工程部确认资料前不接收总包的费用索赔报告。协调总包将该索赔费用的确认纳入项目的最终决算，过程中项目公司收集资料待决算时谈判解决。交流沟通实际操作结合项目实际，参与脚手架方案策划，协商将可用脚手架部分配合调整，不可用的分包直接采用吊篮，总包配合尽早拆除该部分外脚手架。、现场资料的收集整理、处理时机选择策划七、总包管里与临时水电、水电费押金问题案例：背景资料：某项目总建筑面积30万平方米，鉴于临时用电申请周期较长，为保证项目尽早开工，在总包未定标之前，甲方按照经验先申请了临时用电，申报的临时用电量2920KVA，并将变压器接至用地红线内。（无论业主实际提供的水源、电源接口位置是否有变化，总承包商调整及采取相应的措施而增加的任何费用，均已包含在合同价款内）。重要描述提出问题业主并不保证现有设备的适用及供电量能否符合总承包商的需求，总承包商须在接收工地时全面检查有关设备及其用电量，在需要时更换有关设备

及/或向供电单位申请临时供电增容。1、总包单位进场后，认为变压器位置布局不合理，与其施工组织设计不一致，为此总包方需多敷设电缆850米，要求甲方承担超出的电缆费用计44万元，是否合理？2：为尽可能压缩工期，总包单位进场后修订了投标时的施工组织设计，增加了4台塔吊及两台电梯，造成原用电负荷不够，总包方要求甲方进行增容，需增设一台400KVA变压器，经咨询供电局费用约20万元，应该由谁承担？交流沟通实际操作申请临时水电及时和总包对接，用电容量应考虑售楼处及办公、生活用电，后期增容应按照合同原则区别对待总包给分包提供水电接驳点位置，分包水电费计量方式；办公及生活水电费用分摊七、总包管里与临时水电、水电费押金问题案例：某项目公司接到分包单位投诉，称总包单位按要求分包单位缴纳水电费押金，缴纳比例为分包合同额3%，成本负责人立即召集总包单位和分包单位负责人进行商榷。。。。合同专用条款中：收取水电押金的上限约定；水电押金退还约定；违规收取费用的处罚重要描述提出问题合同通用条款中：水电费的计量和收取方式；违规收取费用的处罚约定；除了水电押金和安全管理押金外总承包商不得以任何理由向分包商收取费用。您作为成本负责人应该如何处理？原则由分包单位和总包单位自行协商，以双方都能接受为准。协调方式：交流沟通实际操作1）明确上述合同条款的内容2）水电费统一由业主代缴，业主分别从总分包结算款中扣除。八、总包管里与卸车、垂直运输、垃圾清运等问题。案例：空调供应单位与总包单位的卸货纠纷总包单位抱怨空调供货不及时，影响安装进度，要求业主补偿工期及费用损失。空调公司抱怨总包验收、卸货不及时，未安排堆放地点，有些设备不得不再次运出场，供货延误非己方责任，且要求业主补偿运费损失。总承包商向分包商提供在工地上现成有的机械、设备，将其运到现场的货物卸到指定位置，另外，利用现有的机械设备帮助指定分包商将其材料，设备等吊放至作业现场。业主供应的材料、设备在车子能开到的室外施工场地内的任何场所，进行车上验收。总承包商负责卸货，重要描述提出问题且在货到6小时内完成卸货总承包商须在现场接收指定供应商送来的材料，并负责上述材料的卸货、储存、堆放、保管、从储存点至安装点的驳运及安装。总承包商必须负责卸货、储藏、运输、保管、保护，...。由此而导致的任何费用及工期延误均总承包商承担。1、谁应承担本次纠纷的主要2、如何依据合同正确处理类似问题？针对空调单位与总包的卸货纠纷，项目公司依据合同条款进行了调解，总包和空调供应商承认相互有违约责任，最终同意互不索赔。交流沟通实际操作1、甲供材料设备均为车上验收，总承包商必须按照合同约定，及时验收、卸货到指定堆放点；2、供货单位也必须严格按照施工进度计划及时供货，类似索赔要求一律不予认可。八、总包管里与卸车、垂直运输、垃圾清运等问题。案例：总包增加垂直运输要求补偿费用大商业塔楼ALC砌块供应与安装工程为甲方、总包及供货单位三方合同。为保证砌块及时运至各楼层，总包为三栋塔楼各增加了一台垂直运输升降机，但要求甲方补偿相关费用。允许指定分包商、供应商和独立分包商使用总承包商提供的临时工程或总承包商在现场的垂直运输机械和设备。给各分包商作卸货、横向及垂直之运输。如果设备比较忙，总承包商有义务协调各分包的材料或设备在现场内的水平及垂直运输，保证不影响整个现场的次序及进度。在整个工程施工期间，总承包商应负责为整个工程的实施提供所有必要的大型施工垂直运输机械，包括各类塔吊、起重机、提升架、外用电梯等。重要描述提出问题1、总包单位的要