房地产开发项目设计管理实战讲义

房地产设计管理实战-------房地产开发企业内训1前奏：奥拓和奥迪引发的思考思考一：正真强大的企业是系统的强大，而不是个人的强大。思考二：。。。。思考三：。。。。思考四：。。。。思考五：。。。。思考六：。。。。2课程大纲•

第一部分

领跑房地产设计管理–

房地产设计管理的三个重点方向–

房地产设计管理的价值链活动–

房地产设计标准与创新•

第二部分

房地产设计管理案例研究–

万科17英里是怎么练成的–

万科第五园不仅仅是一个概念3第一部分领跑房地产设计管理41.房地产设计管理的三驾马车华为任正非：我们要逐步摆脱对技术的依赖，对人才的依赖，对资金的依赖，使企业从必然王国走向自由王国。创

新：领先和差异化创新标准化：质量和速度流程化标准化流程化：效率和制度52.房地产设计管理的价值链活动设计管理的前段设计管理的中段设计管理的后端以终为始概念性方案及评审关注两头，中间尽量依靠社会力量关注拿地阶段示范区方案及施工图方案设计及评审投资策划阶段顾客敏感点管理初步设计及评审概念阶段的设计——影响销售工程现场及变更销售配合施工图设计及会审关注景观方案及施工图样板房及销售中心设计单位管理细节——影响客户满意度后评估62.1拿地阶段目标：把握产品与地块的对接我们要在感性上找到工作的起点我们要在理性上找到工作的起点感性上的工作起点理性上的工作起点需解决问题：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。5）。。。景德镇华意项目强度分析72.2投资策划阶段目标：明确产品的市场方向规避开发风险、提升产品的品质、控制开发进度和成本、确保产品适销对路，使土地的经济利益和社会利益最大化，从而获得具有持续价值和升值空间的规划结构以及充满恒久魅力的居住环境，这个工作就是房地产项目的产品策划（策划演绎故事）。需解决问题：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。都江堰项目策划报告0782.3概念性方案设计及评审目标：土地价值最大化一个最佳的规划解决方案可以令产品售价增加10％以上@需思考和解决问题：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。汇报文件5）。。。92.4示范区方案及施工图设计目标：给顾客一个美好的第一印象压强原则—集中优势兵力歼灭敌人，集中优势资源展示自己。开发理念的浓缩，开发品质、品味的放大器示范区售楼处方案102.5方案设计及评审目标：提升产品的价值建筑工程80%的成本在方案阶段已经确定一个创新的户型设计不仅能极大地促进户型销售，更能令产品售价增加5％以上需思考和解决问题：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。5）。。。6）。。。都江堰项目方案设计方案案例112.6顾客敏感点管理目标：比客户更关注他所关注的普通产品成本成本优化策略，从低成本中体现高价值产品价值普通敏感点高顾客价值敏感点价值普通敏感点顾客敏感点和产品标准要点管理制122.7施工图设计及报审目标：比设计院要更专业合理的结构方案，不仅可以极大降低施工难度，而且可以节约建造成本高达10％以上。用性价比最高的材料，用最合适的材料，可以节省成本15％以上施工图审查：把问题消灭在图纸中。任何显得不一致的设计将在审查中原形必现，任何被遗漏的设计机会也会通过审查曝光。建筑施工图总结132.8景观方案及施工图设计目标：提升楼盘品质和美誉度最直接的方法设计原则：建筑和景观和谐共生师法自然、尊重自然尊重地域情感凸现异域风情崇尚现代简约关注投资与效果的平衡生态景观案例142.9样板房及销售中心目标：营造气氛、打动客户、产生购买冲动我们应该是一个出色的导演，样板房和销售中心就是我们的道具。它的创作源于生活又要高于生活，是完美生活的现在演绎。是人们心底向往的又是不可及的（颜色对比的故事）。样板房设计案例152.10设计单位管理目标：共同成长，价值最大化设计单位选择：成功不在于我们是什么，关键是我们和谁在一起（遇强则强，遇弱则弱）。厨师理论设计单位合作的四种情况人员选择：看中庙也要看中和尚沟通方式：书面及时回复两合三指，留下一个老爷子162.11工程现场设计变更目标：战争中学会战争施工过程是对图纸再次验证和理解，达到预期效果和完善设计的关键；也是对设计调整的过程，必须在每个环节按照既定的材料、施工工艺、进度计划和验收标准进行检查和监督。变更原则：降低成本，缩短周期，增加收益，提升品质。争取不变更，尽量少变更，严控大变更；改造设计比从头设计更难，更加吃力不讨好。设计变更的“故事”.ppt173.房地产设计标准与创新一、为什么要标准化和创新1）市场环境的变化：开发商的开发水平越来越高，差距越来越小；客户对居住的要求越来越高，对产品的要求越来越苛刻；开发速度也越来越快。2）以往产品继续沿用,导致产品同质化二、创新和标准化的关系创新是标准化的基础；标准化是创新的目的三、我们的对策每个项目组应该是一个产品创新中心，——创新体现我们的优势标准化中心应该是一个产品推广中心。——速度促进我们的发展四、我们的目标1）团队的管理和技术资源高效使用，提高人均产值。2）降低错误率及后期投诉率。3）持续占据领跑者地位。18标准与创新案例解析案例一：武汉城市花园二期规划规划中如何平衡标准化与创新？规划中的标准化与创新案例二：深圳区域产品标准化与创新思考产品设计中如何平衡标准化与创新？产品设计中的标准化与创新案例三：天街——天上的街市，邻里的温情没有实现的遗憾！天街－设计创造价值19我喜爱的故事1——鹰

的

启

示鹰的

故事20第二部分房地产案例楼盘研究211.1案例楼盘研究理论结构考察楼盘博采众长自成一家原点、原型、原创点。发现兑现线。面解读提炼应用升华先僵化，再优化，再固化，然后持续改进牛顿：我之所以伟大，是因为我站在巨人的肩膀上。221.2十七英里是怎么练成的万科·17英里：我

能

与

这

世

界

保

持

的

距

离拥

抱

太

平

洋

的

一

角“１７英里”取自美国加州蒙特里半岛著名的１７—ＭａｉｌｓＤｒｉｖｅ。

１７英里沿线涵盖２１个景点，有着“令人屏息、难以置信”的美景。榕树——双榕；坡地——POPPY高地；小型广场——MINISQUARE；一亿三千八百万年原石滩——原石滩；道路——“蒙特利大道”、

“蒙特利一、二、三、四路”、

“海湾小径”，

“半岛路”；

泳池——“MARIANAPOOL”，“SEASKYPOOL”。打破万科五项记录：日成交金额最高记录；提价速度最快记录；万科·17英里是怎么练成的单价最高记录；单位总价最高记录；利润最高记录。231.3第五园不仅仅是一个概念万科·第五园：骨子里的中国广东有东莞·可园、番禺·余荫山房、顺德·清晖园和佛山·梁园四大名园，万科自称

“第五园”

。在万科·第五园身上，我们可以看到徽派建筑元素和晋派建筑元素的影子。但万科·第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中

式与西式很好地嫁接和结合，营造出适合中国人居住的传统居住环境，又符