房地产设计管理基本流程及审控要点

房地产设计管理基本流程及审控要点房地产设计管理基本流程及审控要点【原则】基本流程与原则□业务主线

□审控要点

□管控要求

□决策要素【要点】关键路径审控要点□设计前期

□实施方案

□施工图【法则】产品力提升基本法则□盈利模式

□溢价能力

□专业保障【Ⅰ】

基本流程与原则1.

整体业务主线2.

设计审控要点3.

管控基本要求4.

产品决策要素原则①：万科房地产开发整体业务流程。三大业务主线市场初步研究产品定位企划与销售‡企划营销获取土地规划及施工图设计设计研究设计配合项目建设‡设计‡工程原则②：整体开发思路：综合财务、市场、产品原则③：设计管理基本流程。四大阶段1投资分析

2设计前期4施工图3实施方案初步

施工图设计

设计拿地概念设计

规划设计景观设计室内设计¾规划方案¾产品户型¾立面方案¾可研报告¾项目定位¾规划草案¾产品定位指标¾可施工的图纸原则③:

管控要求：3级评审、8个控制节点1.投资分析2.设计前期3.实施方案4.施工图原则④：产品决策与产品解决之道3要素12规划单体强兵解决盈利模式提高产品溢价保证效益效率3【Ⅱ】

关键路径审控要点产品决策‡

概念设计‡

实施方案‡

施

工

图产品实现质量控制2设计前期3实施方案4施工图施工图1投资分析规划设计拿地概念设计初步设计【设计前期】－－已拿地或意向拿地了。。。权.事.人职责、任务、控制重点、工作方法1设计前期之权：各业务部门职责设计部

“

1/2

主角”；但工作量繁重■市场定位及产品建议书□土地落实/规划要点落实；政府沟通项目事务部财务部/成本部项目部营销部＋□财务、成本测算设计部□开发计划宗地初步勘察■完成概念设计■完成项目设计指导书设计前期之事：a.核心工作2核心：精准定位,产品决策权衡客户/市场/产品，确定赢利模式设计任务：概念设计预测成本设计前期之事：b.做好概念设计，提高决策效率2在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定1、指标产品定位指标三大类：•各类建筑面积指标（主要：住宅、商业、车库、会所。。。）•产品配比（什么样的产品）•户型配比（多大的产品）2、方案确定规划草案规划结构•点or板？围合or行列？高or小高。。。•主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向设计前期之事：c.多方案强排是决策、市场及成本测算的基础2强排方案产品决策•确定指标•盈利模式•确定规划结构项目定位•预估成本•预估利润•目标客户•营销策略市场定位成本测算牢记：概念设计3

设计前期之人：设计主要工作（三步骤）宗地分析

产品分析宗地区域分析竞品楼盘分析意向产品分析123基础分析宗地现状分析土地价值分析概念设计分析研究强排方案强排方案规划结构分析盈利模式分析清晰项目定位确定规划结构清晰指标概念设计深化概念设计评审方案深化营销《项目定位报告》逻辑《项目定位报告》包括5方面内容：¾分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略¾提出1个主张：项目定位¾阐述1组解决思路：产品初步建议4做概念设计两大前提一、项目土地规划要点确定红线；容积率；限高；退线；配套二、营销项目定位及户型配比商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。5概念设计的周期（前置）正式概念设计35天N个35天！！！严重注意：前置项目由于规划要点不明确，定位不清晰，经常会有6概念设计评审成果要求宗地分析概念方案产品分析指

标案例分解设计前期之一：宗地分析控制要点宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离宗地区域分析宗地现状分析土地价值分析宗地分析周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”宗地分析小结通过分析，加深对宗地的土地认知1、要分析四至及控规•知道宗地基本情况（长宽净地。。。）•知道有哪些未定的要点、不定因素；便于规避或配合索取2、一定要对道路进行分析（特别对于改建新区；有助于确定主入口及开发节奏）•应分析现状市政道路路宽？几车道？到底通到哪？•公交站点？•有无轨道交通？形式？站点？•规划道路、桥梁要注明建成时间？•要说明主要人流车流方向3、特殊地形或景观一定要分析•景观面•景观视线分析4、一定要有土地价值的结论•对宗地土地性质进行价值分类•产品分布、开发节奏及主要入口案例分解设计前期之二：产品分析要素竞品楼盘分析价”；可与营销共同完成产品分析意向产品户型在营销初步产品建议基础上，收集类同的产品户型竞品选择标准竞品分析内容标杆楼盘：3个“最”最好的发展商的楼盘售价最高的楼盘区位交通、配套、环境、自然资源社区配套、活动场所、环境、安全销售速度最快的楼盘户型实用性、附加值、差异化竞争楼盘：3个“同”同区位的楼盘装修公共部分装修、外立面装修同总价的楼盘同产品的楼盘设计前期之三：概念设计分析与研究控制要点根据用地价值分析，强排方案并计算指标目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨强排方案概念方案分析与研究进行规划结构的多方案比较目的：在分析的基础上确定规划结构草案：点or板？围合or行列？高or小高。。。主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向规划结构分析1强排方案三步法。目的精准定位。大致的面积段，明确项目竞争对手，描述主要产品竞争力。第一步设想目标客户第二步

设计强排方案第三步

决策解决方案①户型面积段②户型配比③地段价值分区产品分布④中心花园组团花园与住宅均好性关系⑤主入口、围墙形象及仪式感⑥会所设施⑦停车方式⑧组团及单元大堂入口仪式感⑨外立面风格⑩景观意向突出重点需求⑾精装修标准⑿新技术应用⒀管理模式⒁材料应用⒂示范区2

强排方案要素a：要以宗地和市场分析结论为基础2要素b：选择产品要遵循“客户-产品-标准”2要素c：容积率分析遵循“规划解决盈利模式”0.3-0.4

独栋0.6-0.8

联排

/联排+叠拼1.01.52.0叠拼

/5-6层多层

/联排+11层高层

/18层高层多层+小高层

/多层+高层

/小高层

/小高层+高层/联排+多层+高层高层

/高层+小高层

/高层+多层

/高层+联排高层

/高层+多层

/高层+联排2.5原则：1、同一容积率的不同产品组合，以某类产品价值最大化为取向；2、同一容积率的不同产品组合，按客户细分分区明确；2要素d：产品竞争力，聚焦客户最重要感知1规划层面•

可售比（架空层）•

停车方式及地下室•

商业及业态•

会所及配套234建筑主体层面景观精装修两个常用工具：

（1）Google3★3两个常用工具：（2）草模4强排方案注意事项1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论•强排方案要以分析结论为基础2、一定要牢记强排方案的目的•对产品建议指标进行初步评估测算；•规划结构探讨实质就是多种方案可能性＋算帐关键在规划结构上探讨，不要做得太深一定要核算指标！概念设计主要工作宗地区域分析宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离宗地分析宗地现状分析土地价值分析周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”进入第三阶段最新强排结论：目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨概念方案分析与研究进行规划结构的多方案比较23规划结构分析确定规划结构点or板？围合or行列？高or小高。。。主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向概念方案深化设计院做；我们控制。。。在这个阶段我们干什么？1、把舵•我们强排方案坚持的结论，不要轻易否定•适当的控制设计院的设计欲望•节奏把控：明确各阶段的重点工作（重规划；轻立面）各阶段干各阶段的事2、提升•收集并研究类同项目：规划、单体、立面、景观。。。；为下一步深入设计打基础•外出考察（看什么？学习什么；非走马观花）•特殊项目会先确定风格•要牢记：我们不仅仅是管理者也是设计师3、确定•项目的不定因素想办法落实、确定4、联络•勤交流；多沟通；•阶段性成果多汇报注意：给领导看之前一定要自己先复核讨论5、算帐•对设计院提交的过程方案，一定要核算指标•牢记我们是地产建筑师！！！概念设计案例？如何提高概念设计效率‡

重视设计前提‡

掌握基本盈利模式‡

注意积累固化重视设计前提1土地要点项目定位政府政策z

对设计前提风险管理不足，是设计计划延迟和产生设计费用无效成本的重要原因z

公司和各相关部门对设计前提保持共同认识，是协调各方面工作达成运营目标的前提？如何提高概念设计效率之二：掌握基本盈利模式秘诀：【掏干吃净】【掏干挖净】用足容积率用足“高货值”产品容积率①

景观资源最大化②

拉高拍低③

丰富产品形态有策略的开发用足建筑密度用足溢价空间①

锦上添花

--赠绿规划、

底层挖掘②

雪中送炭--底商寸土寸金③

政策红利-抬高车库3

注意积累固化--拿来主义“走出去！引进来！‡

从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化风之玫瑰竞品、标杆项目调研形成产品库蓝本开发模式固化标准成熟产品差异化产品实现（创新）设计＋营销＋成本对设计专业基本要求：多看多记多综合基本容积率概念基本基础规划停车基本品类概念首改、首置基本产品原型高层：1T4/1T6/＞、≤

18层小高层：1T2/1T4情景洋房高层？连排？独栋？情景洋房？小高层连排、LT、双拼独栋。。。。。。【Ⅱ】

关键路径审控要点产品决策‡

概念设计‡

实施方案‡

施

工

图产品实现质量控制1投资分析

2设计前期

3实施方案规划设计4施工图拿地概念设计初步设计施工图【实施方案】－－规划草案确定－－产品定位及户型配比确定－－进行详细的深化方案权.事.人职责、任务、控制重点、工作方法1实施方案之权：主要工作成果示意设计成为“

100％

主角”□对产品进行定量描述确定产品细节市场层面决策的终点营销部设计部□土地落实/规划要点落实政府沟通项目事务部项目方案报批报建□进一步财务、成本测算预估成本财务部/成本部项目部□详细开发计划宗地详细勘察土地平整■完成：规划设计；方案报建文本首期产品及配套平立面地下室；结构设备技术方案；土方平衡2实施方案之事：核心工作通过规划、单体深化：123规划单体解决盈利模式产品溢价强兵

效益效率2.2实施方案之事：

主要任务与审控要点设计前期景观任务书景观设计规划及单体深化景观方案评审规划评审会户型单体确认立面确认景观初步设计材料部品研究方案报建景观施工图阶段地下室及技术方案确定施工图阶段2.3实施方案之事：

设计周期规划单体平面立面一般需要60天对产品尽可能全面、深入地进行确认，减少施工图阶段的反复2.4实施方案之事：规划设计成果要求规划方案道路地下室与停车景观意向户型与意向立面物业管理模式成本测算指标实施方案两大核心工作：方案深化及成本规划。确定产品实现内容；在此基础上完成预估成本3方案深化产品决策：成本规划①

规划结构深化‡

规划‡

结构‡

物业模式②

主要产品确定①

可售比②

产品附送率③

停车率与停车方式④

商业及业态⑤

会所及配套⑥

人防及分区实施方案‡

立面风格选择‡

精装修级配确定‡

景观风格初选③

严格规划审控预估成本实施方案核心工作之一：方案深化一、规划结构深化精益求精看好家门‡

规划‡

结构‡

物业模式二、主要产品确定‡

立面风格选择‡

精装修级配确定‡

景观风格初选三、严格规划审控规划指标秘诀一【精益求精】：结构定型①

建筑高度②

高宽比③

上部结构方案实施方案阶段单体除结构方案以外应注意：体型、高度、转换1设转换对标准层有影响3结构形式‡

根据产品层数（高度）选择相应的结构形式结构形式选择：低多层：（低到高）异形柱框架、异形柱+短肢剪力墙、矩形柱框架高层：（低到高）异形柱+短肢剪力墙+剪力墙*、剪力墙3墙柱布置A：高层墙柱合理比例：4%（7度）~4.5%（8度）B：墙柱合理间距：~6m适当兼顾特殊要求：墙柱合理布置：结合户型拼接、地下停车考虑秘诀二【看好家门】：减少入口„

同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数„

以入口为原点100米范围内不应设置第二出入口。每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在成都，每个保安每月的费用至少在2000-3000元，每年将增加144000—216000元„

两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通实施方案核心工作之一：方案深化一、规划结构深化□规划

□结构

□物业模式二、主要产品确定‡

立面风格选择‡

精装修级配确定‡

景观风格初选基于客户需求三、严格规划审控产品决策标准：基于客户细分；避免配置不当。注意积累整合、集成‡

基于客户细分，以客户价值为核心‡

实现产品差异和客户价值认知不同，更多依赖不同客户感知高和中的部分①

立面②

景观③

精装修无7.51%高19.30%中20.47%低52.72%立面：积累、集成高

端立面方案成本级配色彩体系主材部品细部节点中高端中

端第一批第二批立面成本级配：基于客户细分景观：基本风格与成本级配、积累精装修：“风格+成本级配”精装修标准体系AICIDITOPBI实施方案核心工作之一：方案深化一、规划结构深化□规划

□结构

□物业模式二、主要产品确定□立面风格选择

□精装修级配确定

□景观风格初选三、严格规划审控严格规划审控‡

退线‡

间距‡

消防‡

超宽超限‡

配套指标‡

规划指标‡

报建风险规划方案审控要点实施方案核心工作之二：成本规划决策层面①

可售比②

产品附送率③

停车率与停车方式④

商业及业态⑤

会所及配套⑥

人防及分区1可售比：高容积率项目需评估测算‡

架空层：被遗忘的角落‡

地下室：定时炸弹or地下黄金‡

寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊2

产品附加值怎么确定（哪种我们最合算？）1、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例2、高地价一般采取高附加值、高售价策略低地价一般采取低附加值、平均售价策略3、优先赠送客户既喜欢建造成本又低的赠送形式（如首层花园、屋顶花园等）4、重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、2.2米下夹层面积统计市场平均值，结合竞争楼盘确定赠送上限值3停车率与车库形式如何选择：挖掘“地下黄金”A.

营销定位‡

各种产品车位配置比例；每户0.6？or0.8？1？1.2or2？•独栋别墅2•再改高层1.2•首置首改：普通TH1.2-1.5普通高层0.8-1按规定，取下限B.

规划要点：数量测算‡

千人指标‡

地面停车/地下停车‡

摩托车、自行车能否折算汽车停车数‡

子母车位？C.

停车方式‡

地上/地下比例‡

架空？地下室面积估算普通32-34㎡/车人防36-39

㎡/车‡

半地下？‡

地下？4

商业及业态„

商业面积与位置„

业态：租or售；主力店„

餐饮？„

层高：4.5？5？„商业地下室应用5

会所及配套：之一【削减龙套】该大的大该小的小‡

严格控制物管用房、