房建工程实体观感质量管控

实体观感质量的管控2/23目

录

前言---策划、专业、协作、共赢、好房子

实体观感质量的管控

---持续改进和提升

夯实基础----磨刀不误砍柴工

项目实施过程管理----管控维度和管理动作

精细化管理----细节决定成败

评估与总结

----持续发展

小结-----房子质量好不好，客户说了算2/423/23前

言——通过策划、专业、协作、共赢实现为客户建造好房子的目标1谋定而后动客户视角2专业、协作、共赢项目管理目标分解工程管理供方资源3装修房45客户认可的房子可持续发展生产计划产品质量3/424/23

实体观感质量的管控——土建阶段质量现状分析---一结构

七大区域25个城市公司从一结构、二结钩、砌筑、抹灰、铝合金、外立面等六个方面的观感进行汇总。4/425/23

实体观感质量的管控——土建阶段质量现状分析---砌筑工程5/426/23

实体观感质量的管控——土建阶段质量现状分析---抹灰工程6/427/23

实体观感质量的管控——土建阶段质量现状分析---铝合金7/428/23

实体观感质量的管控——土建阶段质量现状分析---外立面8/429/23

实体观感质量的管控——土建阶段质量提升措施---一结构标准层前三层的支撑体系作为质量监控点和质量红线进行联合验收。9/4210/23

实体观感质量的管控——土建阶段质量提升措施----二结钩10/4211/23

实体观感质量的管控——土建阶段质量提升措施----砌筑工程清理基层→施工放线→绘砌块排列图、立皮数杆→拉结钢筋施工→墙底坎台施工→选砌块（按砌体类型浇水湿润）→满铺砂浆或粘结剂→摆砌块→（圈梁或配筋带施工）→（安装门窗边预制砼块）→摆砌块→安装门窗过梁→浇灌构造柱→技术间歇不少于7天→砌筑顶部配套砌块（或灌细石混凝土）→挂加强网；工艺流程砌筑工能样板先行作为质量监控点和质量红线进行联合验收。11/4212/23

实体观感质量的管控——土建阶段质量提升措施---砌筑工程12/4213/23

实体观感质量的管控——土建阶段质量提升措施----抹灰工程13/4214/23

实体观感质量的管控——精装修阶段质量分析----存在问题

五大区域5个城市公司9个项目进行了精装修的参评。土建工作面的质量较差指标精装修施工观感质量结构顶板极差湿作业施工图排版门洞口尺寸节点标准做法窗洞口尺寸同一室内开关、插座面板高低差柜体嵌入尺寸一致性色差砌筑垂直度砌筑门窗洞口尺寸座便器预留孔洞尺寸偏差同一室内底盒标高户内门洞口尺寸渗漏成品保护空鼓、开裂14/4215/23

实体观感质量的管控——精装修阶段质量分析----基层质量15/4216/23

实体观感质量的管控——精装修阶段质量分析----工序控制16/4217/23

实体观感质量的管控——精装修阶段质量分析----色差17/4218/23

实体观感质量的管控——精装修阶段质量分析----成品保护18/4219/23

实体观感质量的管控——精装修阶段质量分析----尺差控制19/4220/23

夯实基础——磨刀不误砍柴工1提前介入消除对精装修有影响的质量隐患：通过工序工艺以及材料质量管理，消除空鼓、开裂、渗漏等质量风险，主要控制指标有：抹灰砂浆配比、墙面基层质量、门窗周边的塞缝工序及质量、结构闭水。2组建能打胜仗的管理团队：专业齐全、有全过程精装修的管理经验，培训合格后上岗。3参与精装修及部品单位的招投标：参与编制技术标，制定相关技术标准和管控措施，并参与技术标的评定为后续的合同管理提供保障。4制定土建移交精装修质量标准：依据土建总包合同、国家及地方相关规范和标准制定对精装修观感有影响的土建质量标准，主要指标有垂直度、平整度、阴阳角方正度、顶板极差、开间及进深尺寸、柜体镶嵌部位尺寸。20/4221/23

施工实施过程管理——管控维度及管理动作施工图纸质量、实测实量、制定工艺、工法及节点标准做法、交底和培训、材料质量、观感质量、实施标段质量评比和排名并有奖有罚；质量管理计划管理装修施工三级计划的编制、材料采购计划、样板实施计划、穿插作业计划、工作面的移交计划、施工高峰期劳动力的控制计划、进度管理可视化、周及月PDCA计划管理，与进度款的支付挂钩，工作面的切割，并建立关键节点的奖惩管理制度。项目实施过程管理安全文明施工及成品保护管理文明施工明确总平面布置、明确安全行为标准、安全管理可视化、安全管理行为规范奖罚、明确成品保护的责认划分及实施标准。工期的索赔；设计图纸错错、漏、空、缺带来的返工；材料货不对板带来的返工、质量标准不明确或过低带来的返工；设计变更及工程签证的及时办理；进度款工程量的审核；成本管理风险管理工程管理策划的审核、样板先行、部品封样、月度风险评估、联合验收、交付风险评估、工地开放；21/4222/23

施工实施过程管理——管控维度及管理动作落地

新业务的发展思路：从阶段性项目管理向全过程项目管理和代建模式。项目名称服务阶段工期目标规模进展项目湿作业完成65%，涂饰第二遍腻子完成75%，甲分包材料（木地板、收纳、橱柜）进场80%，五金及洁具50%。10月

20日12月30日南京莱蒙水榭春天

精装修1201套3#、4#楼湿作业完成50%、湿作业完成65%，涂饰墙面第一遍腻子完成60%，14#楼户型改造及实体样板房施工进行中

。10月30日12月30日晋江世茂御龙湾精装修360套流程及制度的建立和全过程项目管理金融街广州新地块待定待定15万㎡3万㎡前期方案论证阶段。前期方案论证阶段。TCL电器西安项目全过程22/4223/23进度管理

施工实施过程管理——管控维度及管理动作落地序号进度管理实施进展及落地成果项目总控计划1各标段施工计划23总包移交计划分包甲单位和甲供料45分包施工计划进度可视化23/4224/23质量管理

施工实施过程管理——管控维度及管理动作落地实施进展及落地成果序号质量管理1莱蒙地产评估体系（集团和月度评估）234装修主要工序施工标准制定（木作业、湿作业、涂饰）实体样板房的联合验收及交付标准的制定与物业建立质量管理验收体系56质量管理可视化考察学习24/4225/23

施工实施过程管理——管控维度及管理动作落地7月15日-8月15日30天完成3#楼19层两套展示样板房的施工，从开放至今客户满意度超过90%。25/4226/23

施工实施过程管理——管控维度及管理动作落地

管理可视化在全项目推行实施。26/4227/23

施工实施过程管理——管控维度及管理动作落地管理制度技术标准模板工程；工程管理策划；砌筑工程；样板先行；抹灰工程；实测实量组织管理体系；关键工序隐蔽验收；会议管理制度；安全文明施工；精装修观感质量；防渗漏节点构造；实测实量操作技术标准；园林景观施工标准；交付观感质量标准。计划管理制度；文档信息管理制度；五类非意外伤亡事故的管理要求；四化管理制度。27/4228/23

施工实施过程管理——管控维度及管理动作落地质量控制措施序号分项内容空鼓存在问题部位原因分析技术措施管理措施1.

砂浆质量配比不合格；2.

墙面基底清理不干净；3.

不同材料部位的处理不合格；2.

明确砌筑墙面基底处理要求；1.

砂浆搅拌站后台管理，砂浆配比傻瓜

1.

砂浆后台固定砂浆搅拌人员并交底；1化；2.

抹灰前的隐蔽验收；3.

计划管理精细化；4.

墙面拉毛处理及喷浆处理不

3.

不同材料接缝建议采用不锈钢丝网处

4.

甲方工程师不定期检查和抽查；符合要求；5.

抹灰养护不到位；6.

未进行抹灰前隐蔽验收；土建墙面抹灰工程理；4.

养护及时；2开裂1.

结构闭水未按照要求完成；

1.

结构闭水2.

工序倒置；

2.

门槛石先行；3.

未进行联合隐蔽验收；

3.

二次闭水；1.

形成隐蔽验收记录2.

严把工序关；3.

计划管理精细化；厨卫间地面、墙面4.

墙面水电安装必须在防水施工前完成；1.

门窗洞口尺寸大小不一；2.

塞缝工序导致；3.

防水层厚度不足；1.

铝合金单位必须对洞口尺寸进行复核

1.

洞口移交形成书面交接验收记录；并进行书面移交；

2.

土建控制线的书面移交；2.

塞缝工序明确，先进行砂浆下口及翻

3.

抹灰前进行隐蔽验收；边施工，在进行发泡剂的填塞施工；

4.

计划管理精细化；3.

外墙每隔五层设置一道网孔给水管进

5.

甲方工程师不定期检查和抽查；行强制淋水实验3渗漏外门窗铝合金门窗安装外墙悬挑层槽钢洞无专项方案；无隐蔽验收；添堵不符合要求；未做加强防水1.

专项方案明确必须用细石砼进行封堵；1.

在图纸平面图位置进行标注；2.

做局部加强防水；2.

专人跟进并进行隐蔽验收并形成文档；甲方有专人跟进；28/4229/23

精细化管理——细节决定成败-----四化管理平面图、立面图、水电点位定位图、节点深化图、排版图；装修流程、工法、实测数据、验收表、施工进度表上墙；1、明确了图纸质量的深化精度、完整性、各专业的协调、节点的构造；图纸管理标准化可视化2、管理可视化体现了施工和管理的统一和进展的动态管理；3、材料加工工厂化提高了产品加工的精度、降低了损耗、提升了文明施工4、现场整洁化体现了管理的科学程度和人性化管理；材料加工工厂化现场整洁化瓷砖、石材、木作、石膏线、龙骨集中加工工；工完场清、吸烟处和卫生设施定点设置、材料堆放整齐、成品保护完好；29/4230/23

精细化管理——细节决定成败-----四化管理第一阶段第二阶段

提高材料部品加工精度，提高装修质量品质、观感；

改进装修房施工前期策划和准备深度，

减少后期变更成本和出错概率；图纸深度标准化材料加工工厂化现场管理可视化施工现场整洁化尺寸控制毫米化工序管理标准化部品生产定尺化观感质量样板化

降低材料损耗，减少成品破坏；

减少返修从而提高综合效率。30/4231/23

精细化管理——细节决定成败-----四化管理31/4232/23

精细化管理——细节决定成败-----四化管理32/4233/23

精细化管理——细节决定成败-----会议组织管理•

管理要求、施工图纸、施工合同

、标准做法、实体工法交底；•施工周报、月报的报送、函件、通知、整改通知、停工令等管理动作实施；交底会•每周召开一次精装修施工工程例会，主要对象为施工单位、监理单位以及甲方项目部人员（根据施工进展情况，如果在施工高峰或工期紧张阶段每天都开）；项目周（日）例会项目群会•每周召开一次项目群会，对象为甲方现场管理人员及公司本项目采购、成本，设计、营销、客服、物业的对接人，解决交圈及需要甲方内部协调解决的问题；•每月会组织一次月度质量安全大会，并对各标段进行综合排名，并按照奖罚制度实施奖惩，会议要求参建单位的公司工程负责人参加；项目月度质量专题会项目管理组的碰头会•每天召开碰头会，主要解决当天施工进度、质量及文明施工的执行情况；•对第二天的工作计划和工作重点进行部署和安排；33/4234/23

精细化管理——细节决定成败-----交付风险管理精装修交付风险管理是项目管理的重点工作之一，直接关系到是否能正常完成与小业主的交付，此项工作贯穿于精装修的整个施工周期；销售附图核对——解决设计变更或特异户型带来的风险；销售交付标准的核对——解决与销售承诺的一致性；材料封样管理——解决货不对板的风险；销售展示样板房的走场及交付和非交付标准实物核对(包括施工细节）——杜绝细节观感风险；重点工序的联合验收——提前预防、杜绝系统质量问题；实体交付样板联合验收——杜绝交付风险。34/4235/23

精细化管理——细节决定成败-----观感质量管理工艺、工法及标准样板先行成品保护和保洁土建移交精装修样板：土建移交精装修的工作面质量和精度直接影响装修的观感，通过样板的实施明确了移交标准，同时界定了质量责任，是后续装修施工质量和效率的保证。精装修工艺工法样板：明确并统一了过程施工工艺和工法，保证了过程质量管理的一致性；成品保护：从交付产品的数据统一，成品保护不到位造成的交付缺陷比例为40%；成品保护的时间、标准和责任归属是关键；•饰面工程

（瓷砖、石材）•涂饰工程•裱糊工程•软包工程保洁：保洁工具的使用必须根据不同的材质和部位进行统一，宝洁必须有统一的标准；•吊顶工程•木制门窗•铝合金与塑钢门窗•木地板精装修实体交付样板：通过实体样板的实施

，明确了产品最终交付客户的观感标准；•收纳系统•楼梯•水电安装35/4236/23

观感质量管理——样板先行土建移交装修样板工艺工法样板实体交付样板36/4237/23

观感质量管理——成品保护与保洁部品木地板地板安装单位负责保护材料的铺设，装修总包负责维护；责任单位实施时间

施工完毕、验收合格后，及时进行保护。拆除时间

细部整改完成后。将地板表面打扫干净、先满铺地板防潮保护膜，标准做法

然后用塑料薄膜或瓦楞纸板做进一步保护，周边和衔接部位用胶带纸封闭。地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清保洁要求除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面。37/4238/23

项目管理成果评估与小结——全过程管理土建总包、装修总包、铝招投标阶段的技术标资源整合合同管理合金、收纳、橱柜、入户门、户门、地板、景观等单位建造生产能力及规模、管理能力及意愿。准和要求，答辩及答疑，管理团队的要求、合同的交底、合理的成本摊销。质量文化结果导向从作业工人到管理人员，从工程、采购、成本到设计等；从从策划开始、主体、砌筑、抹灰、外立面、装修；实测实量管理体系；对质量的执着和决心。杜绝渗漏、空鼓、开裂等质量通病需要精细化管理阶段；杜绝不符合质量要求的材料用于工程；交付产品和销售产品的一致性。38/4239/23

项目管理成果评估与小结——客户视角全程关注工地开放行动交付••客户触点:全过程客户典型心态••客户触点:等待••客户触点:交付、装修、搬迁客户典型心态客户典型心态–