房地产运营密码-运营指标解读课件

运营数字密码——运营指标解读第3课

总25课回顾：运营体系案例解读标准

计划

指标

货值

绩效

会议

跟投

平台战略引领

聚焦经营项目快周转战略规划

经营节奏

项目收益

后台保障回顾：运营体系案例解读1.

项目管理提效率2.

经营调整要适配3.

战略分析促发展总体规划，分步实施体系搭建的三年规划回顾：运营体系案例解读步骤建议：010302团队建起来体系搭起来动作落下去人员标准工具能力运营五抓手运营的五大抓手考核会议激励数据计划123数字密码1492725188611456/123

25810456/789宏观指标A类B类C类PPIPMI宏观面资金面行业面社会融资规模（生产价格指数）（采购经理人指数）M1房地产到位资金首套房贷款加权平均利率（狭义货币供应量）商品房住宅销售面积累计同比住宅房屋新开工面积&销售成交面积全国成交土地总价&楼面均价注：引自张修枫《宏观经济指标与投资机会》经营指标ROE净资产收益率=净利润/股东权益=（净利润/销售收入）*（销售收入/总资产）*（总资产/股东权益）=销售利润率

*总资产周转率

*

财务杠杆比率杜邦公式中的总资产周转率是否能够体现企业的真实周转水平？经营指标典型房地产企业的经营模式杠杆乘数ROE=资产周转率*销售净利率

*=*高周转：0.23中周转：0.19高周转：0.24高杠杆：9.40中杠杆：6.49低杠杆：2.47*低利润：9.08%中利润：16.55%高利润：27.24%高ROE：19.95%高ROE：20.91%高ROE：15.91%高周转：碧桂园==****均衡型：万科利润型：中海？杜邦公式用在房地产行业，问题出在资产周转率上。经营指标资产周转率=销售收入÷总资产反应的是企业的运营效率，即某家企业在特定的战略指导下，通过资产运营能够带来多少收入。从战略的角度审视房地产公司总资产的构成，主要应关注资产负债表存货、投资性房地产项目。土地储备已完工（现房）在建项目存货经营指标土地储备土地储备对于土地储备，应该考虑最佳持有量在建项目预售制度导致了财务分析已完工（现房）在周转率上的偏差在建及完工项目对在建项目而言，衡量房地产企业运营效率或资产周转率的指标是开发周期总资产周转率=当年签约合同额÷（总资产-以前年度预售项目）总资产产值率=当年签约合同额÷总资产经营指标ROICROIC：投入资本回报率、投资资本回报率。ROIC

=息税前利润EBIT

x(1

-税率)/(有息负债

+

股东权益

-现金及其等价物)按通常风险原则，借款<=2净资产ROE=利润/净资产ROIC=利润/3净资产=ROE/3ROIC=ROE/3~ROE。ROIC=利润/净资产+借款ROE与ROIC的量化关系当ROIC=ROE时，意味着老板完全更多依靠净资产维持经营当ROIC=ROE/3时，意味着老板把借款用到了极致经营指标个人认为，ROIC比ROE更符合对地产公司/项目的客观评价，但ROE能够更好的分析，影响房地产经营的相关因素。通常的做法是围绕ROE去构建房地产经营评价的指标体系。ROIC与IRR、净利率正向相关，不冲突，但在量化层面IRR与净利率往往不容易同时满足。经营指标编制三年经营规划关注的经营指标年度目标回款率土地保障系数年度销售回款年末土储土地前融土地款上年度及本年度年度新获取土地地货比销售目标年末在建未达预售生产保障系数年度新开工上年度年度开工至达预售去化率存销比年末存货上年度经营指标◼

土地保障系数=年末土地储备建筑面积/年度销售建筑面积=土地储备建筑面积/累计前12月销售建筑面积。前12月累计销售面积◼

分析企业的“面粉-面包”的供应匹配情况，土地储备反映企业发展的持续性，也表明企业的期望，但是过高的土地储备也会带来企业运营的臃肿，占用大量资金，甚至导致经营的高风险。总土储土地储备面积累计前12月销售面积土地保障系数=土地保障前3月平均销售面积◼

生产保障系数=年末在建未达预售建筑面积/年度月平均销售建筑面积=在建未达预售建筑面积/前三月平均销售建筑面积总在建未售面积在建未达预售面积生产保障系数=前3月平均销售面积◼

衡量企业对未来的生产供应情况。生产保障经营指标前3月平均销售面积◼

存销比=年末达预售未售建筑面积/年度月平均销售建筑面积=达预售未售建筑面积/前三月平均销售建筑面积达预售未售面积达预售未售面积存销比=前3月平均销售面积◼

衡量企业的供货节奏状况，也反映企业的去化能力。存货保障土地价格地货比=衡量企业获取土地的质量土地货值年度回款额年度销售额年度销售额年度回款率=年度去化率=年度供货货值经营指标投融运销经营节奏匹配、产销平衡匹配关注的指标销债平衡销债比回款效率回款率以融保投项目杠杆率融投比以回还债现金短债比回款投资融资利润以回保投土地投资强度周转成本以收保支以投保储地货比结转存货回款支出比以销定投土地保障系数结转效率结转比费用风险存地周转开储比供货效率在途比去化效率去化率储备建设供货销售以销定产生产保障系数存货周转存销比经营指标年度新增融资融投比

=销债比

=衡量企业投融的平衡关系年度投资额年度销售额负债额衡量企业负债与销售的增长，也一定程度上反应了企业的偿债能力年开工面积年土储面积开储比

=衡量企业开发效率年度新增土地投资额年度销售额投资强=衡量企业投资与销售之间的关系经营指标回款收支年回款额年度支出额=衡量企业收支的平衡关系衡量企业供货效率年度在建未供货面积年度供货面积在途比

=年度结转面积上年销售面积结==衡量企业结转效率当年应收账款当年的营业收入业绩保障衡量企业利润增长情况经营指标其他经营管理中关注的指标指标公式/解释资金峰值比首开货量比首开供销比首开去化率资金峰值/总货值首开货量/总货量首开供货货量/首开去化量首开签约货值/首开推货货值可售比地上可售面积/项目总建筑面积（含地下室面积）（动态成本-目标成本）目标成本成本变动率管理费用率营销费用率管理费用/销售收入(其中自持商业以估值计收入)营销费用/销售收入(其中自持商业以估值计收入)财务费用/销售收入财务费用率(财务费用包含资本化利息，自持商业以估值计收入)税金总额/销售收入综合税率进项税综合扣除率可研均价偏差率进项税额/除地价外成本+费用总额（实际销售均价-可研销售均价）/可研销售均价经营指标周期类指标指标公式/说明拿地-开工项目拿地到开工的时间项目从拿地到取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的周期拿地-四证齐拿地-开盘项目从拿地到首次开盘的周期现金流回正周期项目从拿地到现金流回正（经营性、含融资）经营指标自创的经营指标经营指标体系构建经营指标体系是一组或者是几组指标数据组成的反应企业经营状况和开发活动关系的工具系统。通过经营指标体系来反映公司的经营状况和风险，辅助其经营决策，最终实现公司的战略目标经营指标体系的构建首快速发展的企业关注规模性指标、周转型指标稳健发展的企业先取决于公司的战略目关注ROE，利润性指标标以及经营模式。经营指标体系构建指标体系构建需要确定：构成元素（即指标），相应的结构层次。战略、经营过程管控、风险预警、决策支持经营分析规模指标盈利指标成长性指标指标属性指标名称、意义、计算规则及管控颗粒度经营指标主数据平台统一的基础数据、口径统一经营指标体系构建01020304战略经营匹配性聚集核心，切忌贪大求全简单易操作指标确定的原则连续性、可获得、可比性指标体系搭建的要点基础数据是关键、颗粒度由粗到细，先项目后公司，动态更新经营指标体系构建案例分享A房企指标体系B房企指标体系经营指标的应用反映经营状况在进行月度或季度的运营分析时，应对经营指标做跟踪监控和分析，通过指标结果来看集团及城市公司的经营情况提供决策依据经营指标的应用制定经营风险的应对举措时，对指标的影响因素进行全面分析，制定最优的解决方案，确保战略目标的达成。工作效果考核制定年度责任状是，可根据年度管控重点，选择经营指标作为KPI考核指标经营指标的管理经营指标管控原则——基于战略目标的结果导向，鼓励突破目标经营指标的管理经营指标管理体系框架管控层级时间维度业务维度控股战略目标地产集团目标各区域目标三年经营计划投资融资运营营销年度目标季度目标月度目标项目全周期目标经营指标的管理经营指标管理工具——会议时间频率要求会议名称管控层级周/双周月季度半年/年度大运营例会经营分析会专题协调会大运营例会经营例会✔✔地产集团✔✔根据需要，适时召开✔区域公司项目✔✔✔✔专题协调会运营例会根据需要，适时召开✔✔周例会✔经营指标的管理经营监控的频次——月度指标项目1项目2项目3项目4项目5……当前延误成本预算售价偏差率累计销售费用率签约额项目指标回款额去化率目标达成率整体开发进度预算经营性现金流偏差率预算融资性现金流偏差率可用资金余额累计新增土储预警正常超前延误累计新增货值土地保障系数生产保障系数存销比集团指标经营指标的管理经营监控的频次——季度指标总额城市1城市2城市3城市4城市5……正常预警管控累计签约额累计销售面积累计在建未达预售面积累计达预售未售货值（存货）累计开工至达预售货值累计新开工建筑面积累计新获取土地建筑面积累计回款需统计城市数据累计土地储备建筑面积去化率//回款率集团去化率需统计的集团指标备注：集团回款率1、对于每个受监控的项，除了给出数值还要根据原有计划标注状态颜色。2、对于单城市只监控去化率和回款率两个指标，其他指标只监控集团层面。3、针对预警及强控的项，制定后半年的调整计划，对于相关责任人进行问责。土地保障系数生产保障系数存销比预算经营性经现金流偏差率预算融资性现金流偏差率可用资金余额4、除土地保障系数，生产保障系数，存销比外；其他数据偏差在0~15%为正常；15%~30%应预警，大于30%集团层面应介入管控。经营指标的管理经营监控的频次——年度指标总额城市1城市2城市3城市4城市5……年度签约额年度销售面积年末在建未达预售面积年末存货需统计城市数据年度开工至达预售货值年度新开工建筑面积年度新获取土地建筑面积年度回款土地储备建筑面积去化率//回款率年度去化率年度回款率备注：土地保障系数生产保障系数存销比1、对于单城市只监控去化率和回款率两个指标，其他指标只监控集团层面。2、对未达成的目标进行偏差分析，对相关责任人进行追责。需统计的集团指标