学区房营销策划培训方案

2020品牌纷享会：学区房营销的“节外生枝”2020年10月31日2020品牌纷享会能力。由品牌组牵头，联动项目现管和新晋项目负，开展了每周一次的跨界品牌经典营销案例的分享和比稿活动。十八期高强度的比稿活动，不仅优秀的项目负责人，更留下了极其宝贵的营销培训课程。时至今日，当年的优秀案例，依场日新月异，房地产营销策划的思维更是日新月异。如何进行项目差异化定位，如何事情。目录001学区房的红海竞争002如何进行价值差异化出圈003如何进行差异化的沟通CONTENTS学学区房的红海竞争01第一部分学区房的误区大家肯定都不陌生。如果一个项目有学区，当然是巨大的优势。如果这个学校还够好，那学区肯定是核心的卖点了。毕竟，中国家庭一切以孩子为中心，保利卖的又大多是“结婚刚需”？学区房的误区1：学区传播变成比步数享的，如果学区内有多个项目，大家核心卖点都最后，这个学区价值就变成了单纯的比步数：你距离学校步都看了一遍以后，三五百米的距离比拼，其实无法建立客户认知的学区房的误区2：学区房变成学校房校，最终就会变成客户的审美疲劳。，又不知道能说什么？不说学校了，会不会让竞品得想要不要去寻求“第二卖点同质化，要不要发现学区房的误区：低水平的高密度竞争其实不仅仅是学区房，任何“王炸”价值点(景观、配套、交通)，在区域内有多个竞品时，都低水平的高密度竞争学区房的误区的高密度竞争”里面脱离出来走价值差异化出圈营销沟通力加成如如何进行价值差异化出圈02第二部分案例沙盘：保利时代+学区房环外，区域发展不成熟，但有名校分校资源，客户几乎都是冲着学区房来的。：百万方大盘，以刚需住宅为主，商业综合体规模不大。牌：采用了保利时代产品品牌体系，主打区域发展潜力和商业综合体。学区内有多个竞品楼盘，产品价格与本盘相近，都主打学区房。策略产生的“思维路径”，从而去思考我们自己在操盘中遇到的问题。而不是抄学区房的价值差异化：我们确实要跟竞品产生价值认知上的差异性(价值突围)。是因为我们还要跟集团的产品品牌价值体系产生差异(形象突围)。对内的价值差异项目A项目B项目C对外的价值差异保利时代第一次策划会：同时，项目本身产品均好性不错(保利特色)，周边有强势的“学区房”资源，非常有竞争力。策略：时代精英+学校画面案场销售：主讲项目学区价值，次讲项目产品品质、商业配套和近期优惠折扣。自带形象的项目：房地产行业发展至今，大型房企都已经进入“产品品牌”时代。通过打造数个特定的“产品品牌”。线上形象自有一套，线下销售又是怎么做的呢？贴地飞行的销售：中，我们经常可以看到：一个项目头几个月，谈风格面，谈社群生活。一到产品层面，又迅速吆喝“我是学区房，我是精装范儿。”经不易，停留时间有限。如果不能“一站式”让对方了解项目的卖点，可能就会被竞品项目截流。线上形象有一套，线下销售是另一套。产品品牌的“营”产品系项目的“营销双截棍”：产品品牌的“营”目常有的现状：总部项目用成熟、完整、周末的推广全套动作，建立了一个可项目案场的“销”营销双截棍的优劣势：的“营销双截棍”好不好？如此多的开发商都采用这一营销模式，不是没有效果和道式最大的优势就是“简单”，在：区域竞争小，项目溢价不大，项目式劣势是“场景单一”：只在集，设想项目的客户需求。广告只前造梦，梦和客户有没有关联性合项目：项目溢价高，区域竞争强，竞品如何玩好“营销双截棍”：节外生枝的本事产品系和卖点有强关联(万科金域学府+学区房/保利天珺+一线江景)。有些产品系和卖点契合度较，无法形成“直接关联”，就需要营销策划要有“节外生枝”的本事——用“故事线”把两者高频产品品牌的“营”产品品牌的“营”项目案场的“销”外脑激荡一下：什么是“节外生枝”？……外脑激荡一下：什么是“节外生枝”？作角度，硬是在两点一线，节枝地“走了十年”。它对一颗静止的葡萄师吗？几个节外生枝，造外脑激荡一下：什么是“节外生枝”？回到“学区房”生枝的学区房”？了让他做给孩子什么？一群上名校的孩子，寒暑假真的学校旁的院子吗？好的地产传播，就应该将一个“时节外生枝地在多场景下打开，去和业主客户“打情骂“节外生枝”的技巧：颜值故事和牛人故事颜颜值故事(农夫山泉：长白山水源地的高纯洁颜值)牛人故事(百岁山：某欧洲公主经常喝，世界某长寿村村民毕生所饮)颜值故事(厅堂院落，粉墙黛瓦的高颜值)牛人故事(陶渊明、李白的创作、旅居所在地)保利时代第二次策划会：节外生枝的第二个关键词“客户多元化”“节外生枝”的技巧：客户多元化象项目的入市策划时，品牌提出了“城市明天剧场，可以完全不一样。但这些都被笼统地涵盖在了“月客群分析里”，不会有任何差异化的体现，自然不会有任何针“节外生枝”的技巧：“有头有脸”法的多元生活，是有分析工具的：有头有脸。当你能“有头有脸”地对产品和客户进行洞察，学联起来。只有一幅面孔，人的性格里必然角色，我们不聚焦人的唯一一张脸，要保利时代第三次策划会：小孩子，因为巨婴时代，很多母亲其实也没有长很累，但是玩心依旧。她们，她们没有上一代人那围绕孩子，所以“买包解决不了的事情，背包试子，也会精修好自己的人生态度。她们骨子里接受“孩子，只能是陪你20年的亲密路人而已。”保利时代第三次策划会：“孩子是第一，但孩子不是唯一”的无私责任，70年的自私精彩”保利时代第三次策划会：价值观意味着：保利时代第三次策划会：时代”除了学区，还有住区、园区和商业区。这是保和项目产品自带的优势，虽然三个优势在“学区优势”面前不那么亮眼，但是在都生活，因为他们不止为了孩子而来，除了孩子，他们自己也需要生活、娱保利时代第三次策划会：给孩子无私的20年，给自己自私的70年这样时代的产品就和客户的需求“交圈”了，保利时代第三次策划会：四街区.0well健康产品空间商业配套BD003如何进行差异化的沟通第三部分差异化的营销沟通：差异化的营销沟通：够若有所思保利时代的感同：分场景贩卖目的定位，打开了故事场景，我们不用在念叨“名校”了，因为我们有了很多客户利有一个“小祖宗”，在我们的时代项目，人人都可以是“小祖宗”。我们把一孩子的名校，先生的露台，太太的商场，全家人的院子“全年龄，全家庭，保利时代四街区”，最后就能玩出“别人的所有，只是我的场景故事的。一感觉，就应该banner是：时代先生、时代太保利时代的感同：微信公众号，我们放在了保利时代的感同：DM物料一副高考在即，名校势在必得的“三不保利时代的感同：户外渠道A项目离学校最近，你就可以在它附近的公交车站上：“顾及了孩子，那太太你考虑过吗？”B子外，为什么不能多个花园。”C项目采光面宽最大，你可以写：“给了太太最好的阳台，那你给自己的呢？“口号：“孩子的名校，先生的露台，太太的商场，全家人保利时代的身受：多场景体验也许你会说，那我们应该建设一个符合营销策略的售楼部+展示区，再做一些“名校老师来项目分享授课”微更新样板间龄，全家庭，保利时代四街区”，最后就能玩出“别人的所有，只是我的场景故事的保利时代的身受：微更新样板间我们就应该想到可能会摆放一份；上周期中考成绩出来，“小时代”的书架上会板房不应该只是有几个简单的指示牌，而是设定主题“时代先生不在家的时候，我们偷偷溜进小偷的视角，但是看到的是真实有保利时代的身受：微更新样板间周末售楼部有活动的时候，我们把活动照片洗出来，放间照片墙软装里。标题可能是：保利时代而床上放着一套球衣和一个足球。一个如果近期项目有双十一整合促销，在客厅的墙上，可能太太贴出来的购物必买清单。情商上面放个二比如书房里面，有一份时代先生的手绘设计图，上面画”去念大学，就把孩子的房间改造成书房既是户型功