2房地产开发前期工作主要阶段划分

房地产开发程序概述房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第二章房地产开发前期工作第三章房地产开发项目市场调查第四章房地产开发项目策划第五章房地产开发项目规划设计第六章房地产开发项目风险分析第七章房地产开发项目可行性研究第八章房地产开发项目资金筹集第九章房地产开发项目工程建设管理第十章房地产开发项目市场推广第十一章物业管理房地产开发的

主要阶段划分开发程序提出投资设想可行性研究细化投资设想合同谈判签订正式协议和合同工程建设

竣工交用物业资产管理八步骤论投资机会选择与决策分析阶段建设阶段前期工作阶段租售阶段四阶段论四阶段论——

（一）投资机会选择与决策分析

投资机会选择主要包括：提出投资设想寻找和筛选投资机会细化投资设想投资决策分析主要包括：市场分析项目财务评价投资决策投资机会选择与决策分析机会筛选财务分析资源评估投资决策分析投资机会选择机会寻找

中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行项目资源评估

二、、项项目目前前期期阶阶段段1、土土地地使使用用权权的的获获得得2、规规划划设设计计3、建建设设工工程程招招标标具体体工作作内容容获取土地使用权征地、拆迁安置、补偿规划设计建设方案分析地块特征规划许可三通一平市政设施接驳融资市场分析预售成本估算选择承包商保险洽谈四阶阶段段论论（三三））建建设设管管理理阶阶段段1、施施工工组组织织2、项项目目控控制制3、竣竣工工验验收收（四四））经经营营阶阶段段：：营营销销、、管管理理四阶阶段段论论第二二章章房房地地产产开开发发前前期期工工作作掌握握我我国国的的土土地地制制度度，，土土地地使使用用权权的的获获取取方方式式，，““五五证证””；；熟悉房地地产开发发主要阶阶段划分分，前期期工作阶阶段的主主要内容容，房地地产项目目招标方方式；了解房地地产开发发项目相相关部门门、项目目立项报报批的程程序与内内容，招招标程序序与组织织形式，，办理施施工许可可。前期工作作土地使用用权的获获得；开发项目目立项与与报批；；房地产开开发项目目招标；；办理施工工许可。。第一节土土地使用用权的的获获得城市与城城市土地地区域上看看，城市市土地包包括三个个层次：：1.城市市区区的土地地2.城市规划划区范围围内的土土地3.城市行政政管理区区范围内内的土地地城市土地地城市郊区区土地农村土地地>城市区域域中用于非非农业建建设的土土地城市土地地的特征征1.城市土地地的位置置具有特特殊的重重要性----地价和地地租城市郊区区土地城市土地地的特征征2.城市土地地对社会会经济条条件具有有很强的的依赖性性——交通运输输和城市市基础设设施城市土地地的特征征3.城市土地地的用途途具有相相对固定定性4.城市地产产与房产产结合在在一起，，具有不不可分割割性《中华人民民共和国国土地管管理法》第八条““城市市市区的土土地属于于国家所有有。农村和和城市郊郊区的土土地，除除由法律律规定属属于国家家所有的的以外，，属于农民集体体所有；宅基地地和自留留山、自自留地，，属于农民集体体所有。我国实行行土地的的社会主主义公有有制，即即全民所有有制和农民群众众集体所所有制。城市国有有土地使使用权获获取的方方式城市国有有土地使使用权出出让城市国有有土地使使用权划划拨城市国有有土地使使用权转转让土地合作作一、城市市国有土土地使用用权出让让土地使用用权出让让是国家以土地所所有者的的身份将将土地使使用权在在一定年限限内让与土地地使用者者，并由由土地使使用者向向国家支付土地地使用权权出让金金的行为。。属于房房地产的的一级市市场。出让土地地使用权权的基本本特征基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金1、出让的的含义包包括：1）土地使使用权出出让，由由国家垄断，任任何单位位和个人人不得出出让土地地使用权权。2）经出让让取得土土地使用用权的单单位和个个人，只只有使用用权，在在使用土土地期限限内对土土地拥有有占有、使使用、收收益、处处分权；土地使使用权可可以进入入市场，，可以进进行转让让、出租租、抵押押等经营营活动，，但地下埋藏藏物归国国家所有有。出让的含含义包括括：3）土地使使用者只只有向国国家支付付了全部部土地使使用权出出让金后后才能领领取土地地使用权权证书。。4）集体土地地不经征征收不得得出让。5）土地使使用权出出让是国国家以土土地所有有者的身身份与土土地使用用者之间间关于权权利义务务的经济济关系，，具有平平等、自自愿、有偿、有有限期的特点。。房地产市市场分类类常被分为为一级市市场、二二级市场场和三级级市场。。一级市场场：土地地使用权权出让市市场二级市场场：土地地转让新建商品品房租售售市场三级市场场：存量量房地产产交易市市场土地使用用权出让让的最高高期限居住：70年工业：50年教育、科科技、文文化卫生生、体育育：50年商业、旅旅游、娱娱乐：40年综合或其其他：50年《物权法》和2007年11月1日开始施施行的《中华人民民共和国国城镇土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例》规定：工业、商商业、旅旅游、娱娱乐和商商品住宅宅等经营营性用地地以及同同一土地地有两个个以上意意向用地地者的，，应当采采取招标标、拍卖卖或者挂挂牌方式式出让。。工业用用地中不不包括采采矿用地地。2、出让土土地使用用权的基基本类型型拍卖招标挂牌协议招标拍卖卖挂牌公公告应应当包括括下列内内容：：1.出让人的的名称和和地址2.出让宗地地的位置置、现状状、面积积、使用用年限、、用途、、规划设设计要求求3.投标人、、竞买人人的资格格要求及及申请取取得投标标、竞买买资格的的办法4.索取招标标拍卖挂挂牌出让让文件的的时间、、地点及及方式5.招标拍卖卖挂牌时时间、地地点、投投标挂牌牌期限、、投标和和竞价方方式等6.确定中标标人、竞竞得人的的标准和和方法7.投标、竞竞买保证证金8.其他需要要公告的的事项（一）招招标出让让招标出让让国有土土地使用用权，是是指市、、县人民民政府土土地行政政主管部部门（以以下简称称出让人人）发布布招标公告告，邀请特特定或者者不特定定的公民民、法人人和其他他组织参参加国有有土地使使用权投标，根据投标结果果确定土地地使用者者的行为为。方式：公公开（开开发利用用条件和和要求））特点：程程序规范范、透明明度高、、公开竞竞争。适用范围围：很广广，大型型开发项项目和城城市规划划的重点点发展项项目，商商业、旅旅游、娱娱乐和豪豪华住宅宅等经营营性用地地。（一）招招标出让让（一）招招标出让让4、程序招标投标开标评标定标拍卖出让让国有土土地使用用权，是是指出让让人发布布拍卖公公告，由由竞买人人在指定定时间、、地点进进行公开开竞价，，根据出出价结果果确定土土地使用用者的行行为。（二）拍拍卖出让让方式：公公开（用用地条件件和底价价）特点：价价高者得得，完全全市场化化。适用范围围：竞争争性较高高的房地地产业、、金融业业、商业业、旅游游业——区位条件件好、交交通便利利、土地地利用较较为灵活活。规则：土土地行政政主管部部门主持持拍卖,首先叫底底价，轮轮番报价价，最后后出最高高价者得得,竞买人不不足三人人或最高高应价未未达底价价，终止止拍卖。。（二）拍拍卖出让让（二）拍拍卖出让让程序公告竞买申请请拍卖领取土地地使用证证挂牌出让让国有土土地使用用权，是是指出让让人发布布挂牌公公告，按按公告规规定的期期限将拟拟出让宗宗地的交交易条件件在指定定的土地地交易场场所挂牌牌公布，，接受竞竞买人的的报价申申请并更更新挂牌牌价格，，根据挂挂牌期限限截止时时的出价价结果确确定土地地使用者者的行为为。（三）挂挂牌出让让方式：公公开竞价价交易特点：规规定期限限（不少少于10工作日））公开竞竞争。（三）挂挂牌出让让确定土地地使用者者规则：：挂牌期限限内只有有一个竞竞买人报报价，且且报价高高于底价价，并符符合其他他条件，，挂牌成成交挂牌期限内两两个或两个以以上竞买人报报价，出价最最高者为竞得得人；报价相相同的，先提提交报价者为为竞得人，报报价低于底价价除外挂牌期限内无无应价者或报报价均低于底底价或均不符符合其他条件件，挂牌不成成交期限截止时仍仍有两个或两两个以上竞买买人要求报价价的，出让人人应对挂牌宗宗地进行现场场竞价，出价价最高者为竞竞得人（三）挂牌出出让挂牌出让程序审批公告竞价确定报名合同（四）协议出出让协议出让国有有土地使用权权是指国家以以协议方式将将国有土地使使用权在一定定年限内出让让给土地使用用者，由土地地使用者向国国家支付土地地使用权出让让金的行为。。（四）协议出出让1、方式：协商商（用地条件件和出让金））2、特点：公开开性和透明度度低，一对一一，主观随意意性大，缺乏乏公开竞争。。3、适用范围：：工业高新技技术项目、公公益事业用地地、需重点扶扶持优先发展展的产业——公益福利和非非盈利性项目目。（四）协议出出让4、程序申请协商签订合同领取土地使用用证供地环节的一一般程序协议出让土地地使用权获取取的主要流程程公开信息接收申请编制方案地价评估确定底价方案、底价报批协商签订公示签订合同公布结果核发批准书土地登记资料归档北京市协议出出让程序协议出让土地地使用权获取取的主要流程程受理告知签约审定复审审核地价评审审查经营性用地招招牌挂协议出让国有有土地最低价价格标准协议出让公示示制度存在的问题：信息公开程程度不够，操操作行为和操操作程序不够够规范5、协议出让土土地使用权的的管理情况协议出让（五）出让让土地使用权权过程中涉及及的各主要利利益主体及相相互关系协议出让工商企业中央政府城市居民地方政府开发商农民招牌挂出让直接的利益主主体：出让方——地方政府受让方——土地使用者（五）出让土土地使用权过过程中涉及的的各主要利益益主体及相互互关系城市国有土地地使用权出让让城市国有土地地使用权划拨拨城市国有土地地使用权转让让土地合作二、土地使用用权划拨1、含义土地使用权划划拨，是指经县级级以上人民政政府依法批准准，在土地使使用者缴纳补补偿、安置等等费用后将该该幅土地交付付其使用，或或者将土地使使用权无偿交付给土地使用者者的行为。2、取得划拨土土地使用权实实际上分为两两种情况一种是土地使使用者先缴纳纳对原土地所所有人或使用用人的补偿、、安置后费用用后，国家将将土地交付其其使用；另一种情况是是国家将国有有土地使用权权无偿交付给给土地使用人人。3、划拨土地使使用权的基本本特征基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性4、划拨土地使用用权的范围国家机关用地地和军事用地地城市基础设施施用地和公益益事业用地国家重点扶持持的能源、交交通、水利等等项目用地法律、行政法法规规定的其其他用地（监监狱、收容教教育所）划拨土地使用用权的主要步步骤5、划拨土地使使用权获取的的主要流程预审申请批准审查登记发证《国有土地使用用证》主要利益主体体及相互关系系5、划拨土地使使用权获取的的主要流程房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材政府划拨