建设用地管理市公开课一等奖省赛课获奖课件

5.4——建设用地管理建设用地管理第1页内容提要：1．建设用地供给概念2．国有建设用地划拨供给3．国有建设用地出让供给4．国有建设用地供给基本条件5．国有建设用地供地标准6．国有建设用地审查报批管理7．国有建设用地供地程序8．农村集体建设用地供给范围9．乡(镇)建设用地供给审批内容及基本程序建设用地管理第2页一、建设用地供给概念建设用地供给，是指土地行政主管部门依据国家法律法规与政策，将土地提供给建设用地单位使用过程。供地行为主要包括是否提供建设用地、提供建设用地方式、提供建设用地数量、提供建设用地位置以及提供建设用地所需要条件等问题。建设用地管理第3页二、国有建设用地划拨供给1、划拨供给概念国有建设用地划拨供给，是指县级以上人民政府依法同意，在土地使用者缴纳赔偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用无偿交给土地使用者使用行为。建设用地管理第4页国有建设用地划拨供给有以下含义：(1)国有建设用地划拨供给包含土地使用者缴纳拆迁安置、赔偿费用(如城市存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。(2)除法律、法规另有要求外，国有建设用地划拨供给土地没有使用期限限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。(3)国有建设用地划拨供给，必须经有同意权人民政府核准并按法定程序办理手续。(4)在国家没有法律要求之前，在城市范围内土地和城市范围以外国有土地，除出让土地以外土地，均按国有建设用地划拨供给土地进行管理。建设用地管理第5页2、划拨供给条件以划拨方式提供国有土地使用权用地包含：1．国家机关用地和军事用地；2．城市基础设施用地和公益事业用地；3．国家重点扶持能源、交通、水利等项目用地；4．法律、行政法规要求其它用地。详见国土资源部《划拨用地目录》

建设用地管理第6页三、国有建设用地出让供给1、国有土地使用权出让概念国有土地使用权出让，是指国家以土地全部者身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。土地使用权出让金是指经过有偿有限期出让方式取得土地使用权受让者，按照协议要求期限，一次或分次提前支付整个使用期间地租。建设用地管理第7页国有土地使用权出让含义普通包含以下内容：①国有土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。②经出让取得土地使用权单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处罚权；土地使用权能够进入市场，能够进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家全部。③土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。④集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让。⑤国有土地使用权出让是国家以土地全部者身份与土地使用者之间关于权利义务经济关系，含有平等、自愿、有偿、有限期特点。建设用地管理第8页(3)出让年限出让主体出让客体出让年限

土地使用权出让协议约定使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地，应该至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经同意续期，应该重新签署土地使用权出让协议，按要求支付地价款并更换土地权属证书。建设用地管理第9页2、国有土地使用权出让方式依据1990年颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让能够采取拍卖、招标或者双方协议方式。，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求》(国土资源部令第11号)增加了国有土地使用权出让挂牌出让方式。11号令同时要求，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。建设用地管理第10页建设用地管理第11页建设用地管理第12页建设用地管理第13页四、国有建设用地供给基本条件1、符合规划2、符合国家土地供给政策3、符合建设用地标准和集约利用要求4、划拨方式供地必须符正当定划拨用地条件5、新增建设用地符合农用地转用和征收条件建设用地管理第14页五、国有建设用地供地标准1、依据国家产业政策，决定是否供地依据国家相关要求，对于不一样类别项目，有不一样供地政策。普通分为以下三类：（1）国家勉励类项目——能够供地，甚至要主动供地。（2）国家限制类项目——限制供地。因为限制供地项目多为竞争性项目，要尽可能采取招标、拍卖方式提供建设用地。按照《限制供地项目目录》限制提供建设用地是：对须在全国范围内统筹规划布点，包括国防安全和国家利益，生产能力过剩需总量控制，大量毁损引地资源或以土壤为生产原料，需要低于国家要求地价出让、出租土地，按照法律法规要求限制其它建设项目。建设用地管理第15页五、国有建设用地供地标准（3）国家禁止类项目——禁止供地。按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地是：危害国家安全或者损害社会公共利益，国家产业政策明令淘汰生产方式、产品和工艺包括国家产业政策要求禁止投资，按照法律法规要求禁止其它建设项目。2、依据相关法律，决定供地方式，包含：（1）划拨方式供地。（2）有偿使用方式供地。有偿使用形式包含：国有土地使用权出让、出租和作价出资或者入股。（3）依法使用集体土地。建设用地管理第16页五、国有建设用地供地标准3、依据规划，决定供地详细位置依据土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，决定供地详细位置。4、依据年度计划，决定供地时间依据建设时间和土地供给年度计划，决定供地时间。5、依据用地定额，决定供地数量依据国家要求详细建设用地定额指标，决定供地数量。建设用地管理第17页六、国有建设用地审查报批管理（一）国有建设用地审查报批程序1、用地预申请建设项目可行性论证时，建设单位应向建设项目同意机关同级土地行政主管部门提出用地预申请。受理预申请土地行政主管部门应该依据土地利用总体规划和国家土地供给政策，对建设项目标相关事项进行预审，出具建设项目用地预审汇报。2、用地申请在土地利用总体规划确定城市建设用地范围外，单独选址建设项目使用土地，建设单位应该向土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，应该填写《建设用地申请表》并附对应材料。建设用地管理第18页（一）国有建设用地审查报批程序3、受理，并确定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件建设用地申请，应该受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。建设用地管理第19页（一）国有建设用地审查报批程序（1）农用地转用方案，应该包含占用农用地种类、位置、面积、质量等。（2）补充耕地方案，应该包含补充耕地或者补划基本农田位置、面积、质量，补充期限，资金落实情况等，并附具对应图件。（3）征收土地方案，应该包含征收土地范围、种类、面积、权属，土地赔偿费和安置补助费标准，需要安置人员安置路径等。（4）供地方案，应该包含供地方式、面积、用途，土地有偿使用费标准、数额等。建设用地管理第20页（一）国有建设用地审查报批程序建设只占用国有农用地，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。建设只占用农民集体全部建设用地，市、县人民政府土地管理部门只需拟订征收土地方案和供地方案。建设只占用国有未利用地，按照《土地管理法实施条例》第二十四条要求应由国务院同意，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订供地方案；其它建设项目使用国有未利用地，按照省、自治区、直辖市要求办理。建设用地管理第21页（一）国有建设用地审查报批程序（5）建设项目用地呈报说明书建设项目用地呈报说明书应该包含项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具以下材料：①经同意市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现实状况图，占用基本农田，还应该提供乡级土地利用总体规划图；②由建设单位提交、有资格单位出具勘测定界图及勘测定界技术汇报书；③地籍资料或者其它土地权属证实材料；④以有偿方式供地，还应该提供草签土地有偿使用协议及说明和相关文件；⑤为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地，还应该提供城市规划图和村庄、集镇规划图。建设用地管理第22页（一）国有建设用地审查报批程序4、建设用地审查有同意权人民政府土地行政主管部门应该自收到上报农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按要求征求相关方面意见后30日内审查完成。建设用地审查应该实施土地行政主管部门内部会审制度。农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有同意权人民政府同意后，同级土地行政主管部门应该在收到批件后5日内将批复发出。未按要求缴纳新增建设用地土地有偿使用费，不予同意建设用地。建设用地管理第23页（一）国有建设用地审查报批程序5、方案组织实施经同意农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地市、县人民政府组织实施。建设项目补充耕地方案经同意下达后，在土地利用总体规划确定城市建设用地范围外单独选址建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实.在土地利用总体规划确定城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。在土地利用总体规划确定城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地，经依法同意后，市、县人民政府土地行政主管部门应该公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。建设用地管理第24页（一）国有建设用地审查报批程序以有偿使用方式提供国有土地使用权，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签署土地有偿使用协议，并向建设单位颁发《建设用地同意书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照要求办理土地登记。以划拨方式提供国有土地使用权，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地同意书》，依照要求办理土地登记.建设项目施工期间，建设单位应该将《建设用地同意书》公告于施工现场。各级土地行政主管部门应该对建设项目用地进行跟踪检验。建设用地管理第25页（二）关于暂时用地暂时用地是指建设过程中或勘查勘测过程中一些暂设工程和暂时设施所需暂时使用城市内空闲、农用地和未利用地，不包含因使用原有建筑物、构筑物而引发使用土地行为。暂时用地必须办理报批手续，由县级以上人民政府土地行政主管部门同意。暂时用地普通包含两类：一类是工程建设施工暂时用地，包含工程建设施工中设置暂时加工车间、修配厂、搅拌站、预制场、材料堆场，运输道路和其它暂时设施用地，工程建设过程取土弃土用地；架设地上线路、铺设地下管线和其它地下工程所需暂时使用土地等。另一类是地质勘查过程中暂时用地，包含：厂址、坝址、铁路、公路选址等需要对工程地质、水文地质情况进行勘测，探矿、采矿需要对矿藏情况进行勘查勘探所需暂时使用土地等。建设用地管理第26页（二）关于暂时用地

1．暂时用地报批在城市规划区暂时用地应先经城市规划行政主管部门同意。建设项目施工和地质勘查需要暂时使用国有土地或者农民集体全部土地，报县级以上人民政府土地行政主管部门同意。建设用地管理第27页（二）关于暂时用地2．签署暂时用地协议暂时用地经同意后，应该签署暂时用地协议，并给土地全部权人和原使用权人损失给予赔偿。暂时用地协议是约定土地全部权人和暂时用地使用权人权利、义务规范文件。关于暂时用地一些要求：如暂时用地用途、使用期限、使用后恢复办法、土地赔偿等，都必须经过协议双方约定，并严格执行。如改变暂时用地协议中一些条款，也要经双方协商后重新签署暂时用地协议或签署暂时用地补充协议。暂时用地协议由暂时用地使用者与全部者签署。如使用是国有土地，土地行政主管部门代表政府与土地使用者签署协议并按协议要求支付暂时用地赔偿费。如暂时用地对原土地使用者造成损失，由土地行政主管部门用收取暂时用地赔偿费给予赔偿。假如使用是农民集体全部土地，将由农村集体经济组织或村民委员会与暂时用地使用者签署协议，并收取暂时用地赔偿费。建设用地管理第28页（二）关于暂时用地3．暂时用地使用暂时使用土地者应该按照协议约定用途使用土地，暂时用地只能是暂时使用土地行为，不能将暂时用地改为永久建设用地。不得建永久性建筑物及其它设施。使用结束后，将土地暂时建设设施全部拆除，恢复土地原貌，并交还给原土地全部权人或使用权人。暂时用地期限普通不超出2年。暂时用地不超出2年，使用详细期限能够在暂时使用土地协议中由双方约定。暂时用地确需超出2年，必须经过同意，经过双方协议约定，或2年后重新办理暂时用地手续。抢险救灾等急需使用土地，能够先行使用土地。其中，属于暂时用地，灾后应该恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；属于永久性建设用地，建设单位应该在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。建设用地管理第29页七、国有建设用地供地程序1、经营性用地供地程序经农用地转用征收及正当收回经营性用地，按以下程序供地：（1）委托经注册土地估价中介机构或事业性土地估价机构评定机构进行地价评定；（2）对公开出让底价、确保金、公告媒体、出让金交付方式等进行集体会审；（3）确定土地供给方案(包含要件：计划主管部门项目意见；规划部门提供规划意见，土地征用方案公告、征地协议书；详细建设项目用地申请书；建设项目用地红线图；建设项目规划红线图；地价评定汇报)；（4）对拟公开出让经营性用地进行实地踏勘；建设用地管理第30页1、经营性用地供地程序（5）土地供给方案报批；（6）公布经营性用地公开出让公告；（7）接收咨询、审查报名资格；（8）组织招标拍卖挂牌出让活动，签署成交确认书；（9）签署土地出让协议，交纳土地出让金；（10）领取同意手续。建设用地管理第31页2、划拨用地供地程序经农用地转用征收及正当收回土地符合划拨出让条件按以下程序供地：（1）确定土地供给方案(包含要件：计划主管部门立项文件；规划部门提供规划许可手续；土地征用方案公告、征地协议书；详细建设项目用地申请书；用地单位资质证实；建设项目用地红线图；建设项目规划经线图；建设项目总平面布置图；地价评定汇报)；（2）对项目用地进行实地踏勘；（3）土地供给方案公告；（4）土地供给方案报批；（5）签署划拨决定书，交纳土地相关税费；（6）领取同意手续。建设用地管理第32页八、农村集体建设用地管理1、乡镇企业用地管理包含乡(镇)、村(或村民小组)两级农业集体经济组织举行企业、农民集资联办企业、农民个体企业以及农民集体与其它单位和个人联办企业使用本集体全部土地，农民集体组织应该向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，土地行政主管部门依据相关要求审查后，按各省、自治区、直辖市要求同意权限报批。包括占用农用地，应该先办理农用地转用审批手续。建设用地管理第33页1、乡镇企业用地管理乡镇办企业使用属于本乡(镇)集体全部土地，村办企业使用本村集体全部土地，村民组办企业使用本村民组全部土地，个人办企业使用所在集体组织全部土地。不允许乡镇办企业使用村或村民组全部土地，村办企业也不能使用村民组或其它村集体全部土地。不过集体经济组织可用本集体全部土地与其它单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举行企业。建设用地管理第34页2、农村村民宅基地管理城镇居民使用集体土地，或农村村民建住宅使用其它集体经济组织全部土地是不允许。农村村民每户只能拥有一处宅基地，而且面积不能超出省、自治区、直辖市要求标准。村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准，或没有宅基地，不得申请宅基地。农村村民建造住房，由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论经过后，报经乡(镇)人民政府审核，再报县级人民政府同意。建设用地管理第35页举例分析例：张庄村民田某，于1992年申请宅基地建房居住，7月，田某将其房屋租赁给外来打工人员居住收取租金，年田某再次以无房居住为由，申请宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》要求，当地人民政府应该怎么办。A．没收田某出租房屋所得B．对田某给予罚款C．在批按时核减用地数量D．对田某申请不予同意答案：D解析：村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准，或没有宅基地，不得申请宅基地。建设用地管理第36页3、乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地管理乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地包含：乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业、乡村道路、水利设施、防洪设施等，不论是使用本集体全部土地，还是其它集体全部土地都是允许。用地由农民集体经济组织或村民委员会提出，经乡(镇)人民政府审核后，向县级以上人民政府土地行政主管部门申请，按省、自治区、直辖市要求同意权限同意。包括占用农用地，应该先办理农用地转用审批。使用其它集体全部土地，应该给予赔偿或调换土地。使用农民承包经营土地，农民集体经济组织应该给予安置。包括到收回土地使用权还应该给予赔偿。建设用地管理第37页九、乡(镇)建设用地使用标准1、应该符合乡(镇)土地利用总体规划乡(镇)土地利用总体规划是村庄、集镇及其它村镇设施建设用地最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照《土地管理法》要求，乡(镇)土地利用总