岳阳项目前期市场调研与机会研究

第一部分项目评价 51、开发企业简况 52、项目操纵性规划评价 53、地理位置评价 64、气候条件评价 75、内外交通评价 76、环境资源评价 87、地形地势评价 88、地貌评价 89、项目优劣势分析 910周边配套 911、项目初步开发构想 10第二部分都市进展研究 111、都市进展现状 111.1、都市地理位置及行政隶属关系 111.2、都市传统产业与支柱产业 121.3、都市人文历史特性 131.4、都市城镇分布 131.5、都市居民生活水平 151.6都市进展研究小结 152、都市进展规划研究 162.1、都市进展定位 162.2、都市产业布局 172.3、都市产业规划 172.4、重大产业建设项目规划 202.5、各要紧都市功能组团规划 212.6、交通规划 212.7、重大都市建设项目规划 222.8、都市进展规划研究小结 233、都市辐射力研究 243.1、在区域都市体系中的作用与定位 243.2、阻碍都市辐射力的要紧因素 253.3、都市辐射能力的范围及辐射力的强度 253.4、都市辐射力的可持续进展 263.5都市辐射力研究小结 264、都市化进程研究 274.1、城乡体系及其进展规划 274.2、都市化改造与升级 284.3、原有都市区域的功能调整 284.4、城乡一体化的进展研究 294．5都市一体化研究小结 295、都市规模研究 295.1、都市经济总量及其进展趋势 295.2、都市各产业规模及其进展趋势 315.3、都市人口规模及其进展趋势 325.4、都市人口规模进展时期及其结构 335.5…… 336、常住人口分析 336.1、现有常住人口总量与结构分析 336.2、常住人口进展趋势分析 336.3、以后常住人口产业构成分析 346.4、以后常住人口收入水平分析 356.5、以后常住人口住房需求分析 356.6常住人口分析小结 36第三部分岳阳市房地产市场分析 371、市场范围界定 372、市场进展历史与现状 372.1开发投资状况分析 372.2开工建设状况分析 382.3市场供应状况分析 392.4市场租售状况分析 402.5租售价格分析 413、市场特征总结分析 423.1供应特征 423.2成交特征 433.3价格特征 443.4竞争特征 453.5其它特征 464、市场前景预测 474.1市场供应 474.2市场需求 474.3价格走势 484.4市场机会 49第四部分项目竞争楼盘调查分析 511、住宅竞争楼盘调查分析 511.1老城区板块竞争性楼盘 511.2南湖板块竞争楼盘 531.3开发区板块 552、商业典型项目分析 573、项目比较分析总结 663.1住宅比较分析 663.2价格比较分析 673.3项目市场营销推广比较分析 683.4项目成功关键比较分析 68第五部分目标客户市场研究 701、目标客户地域分布 702、目标客户年龄层次分析 723、置业家庭结构特征 724、目标客户收入分析 735、目标客户职业分析 736、目标客户置业适应分析 747、消费适应分析 778、目标客户定位 79第六部分市场机会研判 801、市场调查结论1 802、市场调查结论2 803…… 80

第一部分项目评价1、开发企业简况本项目是由岳阳市福隆置业有限公司运作开发，岳阳市福隆置业有限公司是福建兄弟集团的在湖南省岳阳市新注册成立的下属房地产开发公司，注册资金为1000万元。福建兄弟集团主营锦纶、经编、地产和贸易等业务，集团资金实力雄厚，房地产开发经验丰富。2、项目操纵性规划评价项目地块由岳阳市福隆置业有限公司于2007年8月通过岳阳市一级土地公开拍卖市场取得，宗地号YTP2007-3号，单位楼面地价创岳阳市当地拍卖地价新高。依照公开拍卖资料以及开发商提供的数据，项目占地总面积28923㎡，总规划面积11600㎡，容积率4.0，用地性质为商业、住宅综合性用地。建筑密度不大于30%，建筑限高70米，套型建筑面积小于等于90㎡的套数占项目住宅总套数的比例许多于50%，绿地率不小于35%，退巴陵中路红线不小于15米，退站前西路红线不小于10米。停车位数量规划按国家规范要求配置。由项目规划操纵要求限制，项目将规划成商住综合性物业，产品类型将是小高层建筑。要紧技术经济指标统计表总用地面积（平方米）总建筑面积（平方米）28923≤116000道路红线巴陵中路建筑限高≥15米≤70米站前西路停车泊位≥10米按国家规范要求配置停车泊位建筑密度住宅套型比例≤30%建筑面积小于90平方米的住宅套数占总住宅套数的比例必须超过50%容积率绿地率≤4.0≥35%3、地理位置评价项目位于湖南省岳阳市巴陵中路以北、站前西路以南，地块原属于岳阳市卫生学校（岳阳职院）用地中的一部分，属于都市中心位置，地理位置极佳。项目地块东临站前小学和岳阳建设局（北院），南临巴陵中路，西靠岳阳第一医院职工宿舍楼，北侧临站前西路，地块四至如示意图所示：四至示意图注：红色“L”形地块为项目用地4、气候条件评价岳阳市属北亚热带季风湿润气候区，气候湿润，年平均气温17度，年平均降雨量1302毫米，年平均相对湿度为79%，全年无霜期为277天，处日照时数为1722.1至1816.5小时，年太阳辐射总量为109.5至110.4千卡/平方厘米，是湖南日照时数最多的地区之一。岳阳市的气候特点是：温暖期长，严寒期短，四季分明，雨量充沛,是江南宜居都市之一。5、内外交通评价项目南侧紧邻岳阳城区交通要道巴陵中路，巴陵大道东西向横穿岳阳市城区，附近有巴陵汽车站、客运西站、岳阳汽车站、联运汽车站、岳阳火车站等客运站点分布在项目周边，对外交通十分便利。项目紧靠巴陵中路和站前西路，有7、8、12、14、16、19、24、29、36路等公交线路从项目两侧通过，可通达市内各个方向，有在巴陵中路和站前西路项目所在段都有公交站台，城内交通也十分方便。6、环境资源评价项目位于岳阳都市中心区，距离闻名的岳阳楼风景区约5分钟车程，距离金鹗山公园仅0.5公里，距离南湖公园和南湖广场仅1公里。可充分享受都市公共休闲环境资源。岳阳市是人文历史都市，有闻名的江南三楼之一“岳阳楼”，项目离汴河街和岳阳楼公园仅约1公里，人文底蕴深厚。7、地形地势评价地形如“L”形，项目地形不规则，靠站前路侧临街面宽月43米，临巴陵中路侧临街面宽约164米，靠站前小学进深约260米，项目整体规划将具一定难度，对项目品质有一定负面阻碍。地块南高北低，西高东低，地势高差约5米。8、地貌评价地块为原岳阳市卫生学校用地一部分，有教学楼、卫校门诊部和教师职工宿舍楼若干栋及学校运动场，建筑物3-7层不等。项目地块临巴陵中路地块南部以学校教学楼和教工宿舍为主，临站前西路地块东部是学校运动场，目前地块南部建筑差不多进行拆除工作。地块现状9、周边配套医疗配套：项目南侧有岳阳市第一人民医院、三九药店等。学校配套：项目东侧有站前小学。酒店餐饮：站前西路分布有今天连锁酒店、如家连锁酒店、中天宾馆、人民公社等酒店和餐饮场所。巴陵中路侧有粮都宾馆、阳光假日酒店等。沿街分布餐饮、小卖店、电器等各类专业小店，生活配套特不成熟。娱乐：岳阳影剧院等商业配套：项目紧邻岳阳商业步行街，商业步行街及周边分布了大量规模不等的大型百货（通程百货、康星百货、服装城等）、超市（新一佳等）、专业电器连锁店（国美电器、苏宁电器等）、以及其他配套商业。项目周边商业和生活服务配套设施齐全成熟。10、项目优劣势分析9.1“S”优势分析①紧邻都市交通要道，地段好；②周边商业和生活配套设施齐全；③交通便利；9.2“W”劣势分析①地块地形不规则，难以规划；②周边建筑都比较旧，阻碍项目的品质；③拿地成本较高，对产品价值提升提出更高要求；9.3“O”机会点分析①政府加大旧城改造的力度，提升都市整体形象，有利于项目打造高档形象，迎合成就人士置业需求。②居民收入增长迅速，购房能力更强，对高品质的居住需求更强烈。9.4“T”威胁点①都市进展重心向东，使市民置业区域选择发生变化，特不是南湖板块的楼盘开发对市区购买力形成分流，对项目阻碍较大；②周边开发项目对本项目的威胁。11、项目初步开发构想项目用地位于岳阳市都市中心，地理位置极佳，周边配套完善，商业林立，岳阳市又是历史文化名城，文化底蕴深厚，本项目将从分考虑地块本身的规划条件和岳阳市都市人文特点，规划成岳阳都市中心具有特色的都市中心标杆物业。第二部分都市进展研究1、都市进展现状1.1、都市地理位置及行政隶属关系岳阳市位于湖南省东北部，长江与洞庭湖的交汇处，西临洞庭湖，南连长沙，北接长江，与湖北省毗邻，是湘北政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。1.2、都市传统产业与支柱产业传统产业岳阳市传统产业是以蔬菜、药材、茶叶和渔业为主的农业，岳阳是国家重要的农产品商品基地，粮、棉、油、茶叶、猪、水产品等大宗农产品产量位居全省前列，蔬菜、药材市场和洞庭渔业都已成为农产品大集大散的龙头。支柱产业岳阳市是一个新兴的工业都市，石化、造纸、机械、纺织、医药、食品和饲料生产等是其支柱产业，目前已拥有2000多家工业企业，先后有恒立、正虹、兴长、天一科技4家公司上市，已成为岳阳经济进展的推动力。石油化工是岳阳的主导产业，沿长江和京广铁路的30公里地段分布着长岭炼油厂和巴陵公司所属的岳阳化工总厂、洞庭氮肥厂、鹰山石化厂等一批大型石化企业，构成了一个实力雄厚的石化工业走廊，是中南地区最大的石化基地。岳阳市的造纸、机械、纺织业实力雄厚，岳阳林纸集团为全国十大造纸骨干企业，岳阳恒立汽车空调、天一科技潜水泵等的产量、技术水平和国内市场占有量也位列前茅，纺织工业则有亚洲最大的洞庭苎麻纺织印染厂，其产品远销欧美及东南亚。其它医药、食品加工业等也专门发达，饮料工业也迅速成为岳阳市一大支柱产业，岳阳是全国最大的浓缩料基地，占有全国1/4的市场份额。另外高新技术产业进展迅速，生物工业园、精细化工园、新材料工业园3个高新技术产业基地已初具规模，高新技术产业也将成为岳阳市新的经济增长点。1.3、都市人文历史特性岳阳市是一座有着2500多年历史的文化名城，历代文人墨客齐集，留下许多动人的篇章。岳阳市素称“湘北门户”，历史上是兵家必争之地，也是现代革命的发祥地之一。由于历史悠久，文化灿烂，岳阳市文化底蕴深厚，其境内人文景观众多，拥有许多的名胜古迹和丰富的旅游资源，除拥有江南三大名楼之一的岳阳楼外，还有明朝古建筑群张谷英村、慈氏塔、湘妃祠、鲁肃墓、任弼时故居等一大批历史人文景观。全市有自然景观18处、古祠庙楼67处、古塔20处、古遗址42处、古墓葬42处、名人故居6处、革命纪念地4处，共计227处。1.4、都市城镇分布岳阳市现辖汩罗市、临湘市两个市，岳阳县、平江县、湘阴县和华容县四个县，还有岳阳楼区、君山区、云溪区和屈原治理区四个行政区，总计17个街道办事处和175个乡镇，面积达14898平方公里，总人口约540万。分区街道办事处乡镇居委会村委会岳阳楼区132-9121云溪区1251414君山区1-61089岳阳县-101345625华容县-81432395湘阴县-171551406平江县-121532772汨罗市-121717378临湘市291339279屈原治理区-32861合计17751003393040资料来源：《岳阳统计年鉴（2005-2006）》1.5、都市居民生活水平居民收入持续提高截止2006年期末岳阳市总人口为540.26万人，人口自然增长率为6.3‰。全市城镇居民人均可支配收入11726元，比上年增加746元，农村居民人均纯收入3876元，比上年增加263元。居民收入接着提高。居民消费结构升级加快2006年全市都市居民人均消费性支出8845元，增长5.8%，扣除价格因素，实际增长3.7%。其中人均食品支出增长3.0%，衣着支出增长6.7％，家庭设备及用品支出增长15.4%，杂货商品和服务支出增长15.4%，教育文化支出增长8.3%，，保健医疗支出增长20.7%；都市居民恩格尔系数为31.6%，比上年下降1.4个百分点。2006年末全市城乡居民储蓄存款余额288.49亿元，比上年年末增长15.6%。物价平稳增长2006全年岳阳市居民消费价格指数为102.0，其中都市居民消费价格指数为101.3，整体物价水平保持稳定的小幅增长。岳阳市居民生活经济指标年度国内生产总产值(亿元)财政可支付收入（亿元）都市居民纯收入（元）2004541.3736.95101362005634.8741.48109802006733.8549.4011726资料来源：《岳阳统计年鉴（2005-2006）》1.6都市进展研究小结岳阳是历史悠久的文化名城，也是一个新兴的工业都市，其都市居民的生活水平逐年稳步提高，但整个都市的进展速度比全国其他沿江、沿海都市的进展速度较缓慢，特不是旅游业和房地产业具有巨大的进展空间。2、都市进展规划研究2.1、都市进展定位岳阳市都市进展的定位为国家历史文化名城和重点风景旅游都市、湖南省重要的工业基地和唯一的对外口岸都市，以后将建成集旅游、工业和港口进展于一体的长江中游地区现代化的中心都市之一。从在国家所处的特定地位来看1988年国务院批准岳阳市为长江中下游重点旅游开放都市，国家级岳阳楼洞庭湖风景名胜区位于岳阳市境内，五个景区中有岳阳楼景区、南湖景区、君山景区等三个一级景区在市区。1994年又被国务院批准为国家历史文化名城，这就确立了岳阳市以其自身丰富的旅游资源，大力进展人文及自然风景旅游业。从都市经济进展态势来看岳阳市已于1992年被国务院批准为长江中下游地区五个开放开发重点都市之一，是湖南省参加与长江经济带开放开发的唯一口岸都市，这一无法代替的区位优势有助于岳阳市直接与国内及亚太经济区的各地区和国家进行经济技术和商贸往来。岳阳市目前已建成石油化工、电力、造纸、轻纺、饲料等一大批大中型现代化骨干企业，是中南地区石油化工基地之一，湖南省的重要工业基地。从都市对外大交通进展格局的形成来看首先，京广铁路和武广铁路两大铁路干线将使岳阳成为铁路交汇的枢纽都市；其次，现有的107国道和京珠高速，加上市内通达的公路干线，将形成四通八达高效便捷的公路网络。另外，城陵矶5000吨级外贸码头使岳阳市跨出国门，直接走向世界参与国际市场经济竞争成为现实，加上湘江整治使航道提高到1000吨级，可直通到株洲、湘潭等省内大中都市。2.2、都市产业布局岳阳市以后产业结构是以第二产业为主，第一和第三产业为辅，产业类型包括：工业、建筑、旅游、房地产、住宿和餐饮、批发和零售、金融、教育和科研、邮政、农业和渔业等。岳阳市以后主导产业仍然为石油化工业，食品加工、旅游、房地产、生物和新材料等将成为新兴产业。2.3、都市产业规划岳阳市现有工业要紧集中在云溪、路口及中心城区，规划将依据现有布局及交通、能源、环境等诸方面对各产业布局进行相应调整。北部沿江工业走廊：以石化工业为主体，进展大型制造业、建材业，安排大耗水、大运量、大耗能工业项目，建成强大的工业走廊。城陵矶港口工业区：依据港口优势，布置港口加工业和为港口、船泊服务的工业企业，完善该地区大型工业的配套设施。白石岭综合工业区：以布置劳动密集型和技术密集型综合加工业为主的高科技园区。湖滨工业区：以食品加工业为主体，进展高科技产业。中心城区：包括核心部位的沿湖风光带和岳阳楼景区、南湖景区将逐渐转为以旅游、房地产和餐饮娱乐服务为主的第三产业区。君山区：进展高效农业和旅游服务业。岳阳经济技术开发区：截止2005年底已有来自美国、日本、意大利、马来西亚、泰国、新加坡、港、澳、台等国家和地区的投资者以及国内客商近300家进驻，合同总投资达80.96亿元目前区内重点企业有普莱克斯、中辰陶瓷、巴陵油脂、康神药业、本草生物、洞庭红科技、汇博化工等，初步形成了生物工程、精细化工、环保技术、新材料等新型产业带十一五期间，岳阳经济技术开发区将着力抓好白石岭综合工业园区、都市综合配套区、康王高科技园区、武广高速铁路岳阳站金融商贸区和乌江民营经济园区五大区域的建设白石岭综合工业园区，力争十一五期末，年产值过亿元的企业达到12家，园区生产总值达到100亿元以上康王高科技园区，重点引进欧、美、日、韩、东南亚大企业及国内战略投资者入园创业，新上高科技大项目，重点进展新材料、电子信息、现代制造等产业，力争十一五期末，园区产值达到60-80亿元武广高速岳阳站商贸金融区，广泛吸引国内外财团，有实力的大公司和金融机构兴建一批大型商贸企业和金融保险机构，兴建岳阳体育中心、会展中心等标志性工程乌江民营经济工业园区，重点引进中小型民营企业和农产品加工企业进区进展，形成规模较大的民营经济产业集群，努力壮大民营经济。2.4、重大产业建设项目规划岳阳市规划要紧都市功能组团分为居住组团、工业组团、市政及商业组团和景观绿地组团这四大功能组团。2.5、交通规划岳阳市“十一五”交通基础设施建设规划中对公路建设和港口航道建设均提出了近期的进展规划。公路建设方面新建岳常、随岳2条高速公路；改造G106、S306、S308、S301、S202、S201国省道，使其达到二级公路标准；建设县与县、乡与乡及与周边省、市联系的路网；建设通村公路，路面硬化率达80%。港口航道建设方面将市城区港口重新调整为南津港区、华荣港区、七里山港区、城陵矶港区、白尾港区、陆城港区；同时利用长江岸线资源，新辟临湘港区和华容塔市驿港区。规划期内新建物资装卸码头27个；在松阳湖新建集装箱作业区，年集散能力达到88万标箱；在飘尾新建机械化程度较高的砂石码头作业区，年吞吐能力达1000万吨。疏竣整治航道52公里，确保海轮航道直通城陵矶港。规划期内还将逐步完善岳阳市内特不是新区经济技术开发区内的路网建设，中远期规划中还有建设武广铁路岳阳火车站、支线机场航空港等对外交通设施。2.6、重大都市建设项目规划岳阳市近远期重大都市建设项目要紧围绕旅游、交通和市政这三个方面，建设岳阳楼景区、环南湖旅游走廊、武广高速铁路和经济技术开发新区的市政道路等配套设施建设，还有对岳阳市都市经济进展起着决定性阻碍作用的支线飞机场。近远期重大都市建设项目规划序列项目名称位置备注1岳阳楼景区扩建工程岳阳楼区目前完成投资2.34亿元，占打算的45%，可能2007年底建成2市中医院整体搬迁项目岳阳楼区建设中3枫桥湖路工程岳阳楼区建设中4金鹗西路工程岳阳楼区建设中5建湘路工程岳阳楼区建设中6冷水铺路工程岳阳楼区建设中7城陵矶港改造扩建工程城陵矶建设中8环南湖旅游走廊环南湖区域已完成投资1.12亿元，占打算的74.6%9武广高速铁路岳阳段经济技术开发区全长156.5公里，可能投资120亿元，2009年完工，现已开工10岳阳大道南片道路土石方工程经济技术开发区包括狮子山路、珍宝山路、滨湖游路及科技路涵洞11国际会展影视中心经济技术开发区岳阳大道南总用地面积135.8亩规划中12岳阳支线机场岳阳县筻口镇规划中资料来源：岳阳市建设局2.7、都市住房规划都市住房规划目标依照《岳阳市2006年-2010年都市住房建设规划方案》，至2010年，岳阳城区将建设各类住房7.02万套，总建筑面积600万平方米（其中套型面积90平方米以下住房5.02万套，建筑面积429.5万平方米）；至规划期末，差不多实现常住人口户均拥有或租住一套住房，解决50%双困家庭的住房问题；市区人均住房建筑面积达到30平方米。都市住房分区规划都市总体规划对都市开发建设时序的要求，对都市中心城区、君山片区、云溪片区三大区域的住宅用地进一步细分为九个区域。依照都市居民现状居住条件、居住需求意愿及近几年住房开发市场等调查分析结论，结合都市规划人口规模预测，我市住房2006-2010年建筑规模为600万平方米。分区2006年2007年2008年2009年2010年总计中心城区79.090.8104.3119.9138.0532君山片区3.05.220云溪片区7.08.29.410.912.548合计89.0102.4117.6135.3155.7600各片区商品住房建设规划明细各片区分年度商品住房建设总量一览表（单位：万平方米）

2006年2007年2008年2009年2010年小计中心城区铁西片区4.75.721.5南湖片区11.913.515.618.120.879.9七里山片区3.94.517.3城陵矶片区11.412.949.9八字门片区24.428.232.337.342.8165.0奇家岭片区6.010.540.9湖滨片区7.88.935.3小计60.869.980.692.4106.1409.8云溪片区

8.49.637.0君山片区

3.43.915.2全市商品房需求面积总计

462从上表来看，十一五期间，南湖片区商品住房规划供应规模约80万平方米，是第二大潜在供应片区，平均每年潜在供应量约18万平方米，相关于中心区的人口数量最多，中心以后住房市场将竞争压力不大。2.8、都市进展规划研究小结岳阳都市进展的定位为国家历史文化名城和重点风景旅游都市、湖南省重要的工业基地和唯一的对外口岸都市，以后将建成集旅游、工业和港口进展于一体的长江中游地区现代化的中心都市之一。从目前的都市进展状况及趋势来看，岳阳市都市及经济进展的空间特不大，随着铁路、码头、航空港等逐步建设完善，岳阳市将步入飞速进展时期，特不是工业、农业和旅游业、房地产等第三产业的进展势头将更为迅猛。从目前的都市产业布局和重大都市建设项目来看，本项目所在区域是岳阳市都市中心区域，中心区内旧城改造力度不断加大，周边居住环境更加改善，将为本项目提供越来越多的眷恋都市中心区生活的客户资源。本项目属于住房规划片区中的南湖片区，以后市场供应量小，市场容量空间大。3、都市辐射力研究3.1、在区域都市体系中的作用与定位在区域都市体系中，岳阳市和长沙市、株洲市同属于湖南省一线都市，南与长沙、株洲、衡阳、郴州等组成东部一级都市带，西与常德、张家界等组成北部一级都市带，在湖南东北部区域都市体系中起主导作用。区域都市体系岳阳市作为湖南省唯一的外贸港口都市，是湖南省对外开放的门户，大力进展港口、工业和旅游经济是岳阳市在区域都市体系中的差不多定位和方向。3.2、阻碍都市辐射力的要紧因素阻碍都市辐射力的要紧因素有经济进展、产业结构、都市化水平、自然生态环境、交通、旅游资源、宏观都市进展等政策和规划进展决策等因素。经济进展是阻碍都市辐射力的首要因素，目前岳阳市的经济进展相对还比较缓慢，以后要紧依靠新旧工业的互补进展，以及旅游业等第三产业的飞速进展，从而带动都市经济的整体进展，增强其都市辐射力。产业结构越完善都市辐射力就越强，目前岳阳市产业结构相对还不够完善，新兴工业、旅游和度假产业等还不够发达，对周边区域的人力资源吸纳能力不强，还不能促进岳阳市的快速进展，以后新兴工业、旅游业等第三产业的进展能够带动一系列相关产业的进展，从而带动整个都市的进展。都市化水平的高低直接反映一个地区经济进展及社会的进步程度，岳阳的都市化进展目前相对还只是局限于局部区域内，特不是经济技术开发新区的都市基础设施还有待建设。自然生态和人文环境优良的区域相对进展较快，作为都市空间进展的基础条件，自然生态和人文环境直接阻碍着，甚至在一定程度、一定时期内决定着都市扩展的物质形态，岳阳市相对优异的自然生态和人文环境对增强区域辐射力提供了专门好的基础条件。交通的进展状况和进展水平直接阻碍都市辐射力的远近和大小，岳阳市对外交通较发达，以后武广铁路的建成和小型机场的规划若能顺利实施，将有力增强岳阳市的区域辐射力。旅游资源的多样化和独特性是决定都市辐射力的关键因素，对都市的经济进展、产业结构、都市化水平等起着决定性的作用，岳阳市则具有相当丰富的旅游资源，这对岳阳都市辐射力具有较大的阻碍。另外宏观都市进展等政策和规划进展决策等因素同时也将制约或促进岳阳市的进展，对其辐射力的阻碍较深远。3.3、都市辐射能力的范围及辐射力的强度通过对都市辐射力阻碍因素的分析，我们能够建立都市辐射能力阻碍范围和强度的模型：由岳阳的都市辐射力模型可见，岳阳市目前的都市与经济进展水平相对还较低，其形成的对外辐射力范围和强度相对较小，要紧集中在以岳阳为中心的县级区域内。岳阳市具有专门好的自然和人文环境，目前的交通相对比较发达，都市区域内各个旅游资源众多，由这些因素所形成的对外辐射力范围和强度相对较大，范围可到达省内外甚至国外。3.4、都市辐射力的可持续进展依照岳阳市目前都市辐射力范围及强度模型的分析结果，我们能够看出，岳阳市要想增强都市辐射力，且获得可持续的进展，首先必须提高都市和经济进展水平，加强都市基础设施建设，调整产业结构，增强对周边市县和湖南省内区域的阻碍力。其次要大力进展水运码头、航空港和铁路交通，爱护自然生态和人文环境，同时开发更多的旅游资源，增强岳阳市与省外和国外区域的联系，提高都市知名度，最终提高其都市辐射力，并获得可持续的进展。3.5都市辐射力研究小结岳阳市都市辐射力以后通过外贸港口、铁路和航空港等对外交通设施的不断完善，生态环境的爱护和旅游资源挖掘开发，其都市辐射力将会有专门大的提升空间。4、都市化进程研究4.1、城乡体系及其进展规划岳阳市城乡体系岳阳市除了包括旧城和新区的主城区外，还有路口、云溪等城镇区域，规划中将这些城镇与周边郊乡区域共同构成城乡体系。岳阳市城乡体系的进展规划即在城镇区域重点进展工业、金融、贸易、行政、旅游等第二、第三产业，郊乡区域则作为都市服务的功能辅助区，依照自然环境条件和城乡交通网络的特点，规划布置蔬菜基地、水果基地、水产基地、家禽养殖基地、牲猪基地、奶牛基地，那个布局有利于向产业化、集约化、规模经营方向进展，提高经营效益，有利于环境爱护，形成产业的特色。蔬菜基地规划23.06平方公里要紧分布在北港、麻塘、长岭头和君山；水果基地规划26.7平方公里要紧分布在湖滨、北区和郭镇；水产基地要紧分布在君山、南湖等区域；其他还有家禽基地、牲猪基地和奶牛基地等。4.2、都市化改造与升级岳阳市都市化改造与升级要紧集中在两个方面，即旧城区的改造和新城区经济技术开发区与南湖旅游度假区的建设。旧城区的改造旧城区为历史文化古城区，位于主城区的西部，西临洞庭湖东岸，东至得胜路，北至马壕和3517工厂，南至南津港和南环路，面积为3.5平方公里，都市规划中确定沿湖滨八仙台到七里山的沿湖为沿湖风光带，沿洞庭路和竹荫街、巴陵西路为旅游服务的商业繁华集中地，在洞庭南路则散布着市水泥厂、氮肥厂、酒厂、日化厂等污染严峻的工业，在韩家湾千吨级码头以下到南岳坡段分布煤灰码头等，严峻破坏了沿湖风光带的历史文化风景名胜景观，目前正全面规划进行陆续的搬迁改造。新城区的建设新城区包括岳阳经济技术开发区与南湖旅游度假区，均位于岳阳市都市规划建设区内，紧密依托中心城区，是都市空间的有机拓展，是都市功能的有机重组和完善。岳阳经济技术开发区其中一片是位于中心城区的以铁路新客站地段为中心的商贸区，面积为1平方公里；另一片是位于中心城区东部的白石岭综合工业区，面积为9.8平方公里。目前经济技术开发区内岳阳大道北部的要紧基础设施完善，自然条件、环境条件优越，差不多具备开发投资的良好环境；岳阳大道南部正逐步进行着市政基础设施的建设。南湖旅游度假区于1992年批准成立，总用地规模为5.8平方公里，其中以南湖为中心的旅游度假区开发面积为3.4平方公里，以湖滨为中心的工业园开发面积为2.4平方公里。4.3、原有都市区域的功能调整对比岳阳市都市进展规划，原有都市区域的功能略有调整，首先是旧城区核心区域的沿湖风光带和岳阳楼景区、南湖景区内的所有二、三类工业，如水泥厂、氮肥厂、酒厂、瓷厂、日化厂等将逐步迁转至旧工业集中区域或新区，用地性质转为第三产业、居住用地或绿化用地，集中进展旅游、金融、贸易和居住这四大功能。其次，旧城区湖滨、城陵矶等区域的工业也将做适当调整，各个旧工业区将集中进展关联性较强的产业，如城陵矶港口工业区将依据港口优势，成片布置港口加工业和为港口、船泊服务的工业企业，完善该地区的造纸厂、华能、洞氮、洞纺、鹰山石化等大型工业的配套设施建设。围绕主城区的原郊区部分，要紧是以岳阳大道为主轴线的经济技术开发新区和围绕南湖的风景区，其都市功能要紧调整为集行政、新兴工业和旅游为主的新城区。4.4、城乡一体化的进展研究岳阳市都市规划中的城乡体系即是城乡一体化进展的战略方针，城乡体系是提高区域经济、社会、环境三大效益的一种空间组织形式，能协调体系内各城镇之间，城乡与其体系之间以及体系与其外部环境之间的关系，以带动和促进岳阳市以中心都市为依托，小城镇为纽带的城镇群体的进展，对内便于沟通与湖南省宽敞城镇的联系，对外与长江经济带和京广铁路经济带的开放开发相融洽，进展横向经济联合，实现岳阳市都市和农村经济社会的持续稳定进展。4．5都市一体化研究小结岳阳市在以后几年内将会加快都市化进程的步伐，通过都市化改造与升级、都市区域功能调整、城乡一体化进展等改革措施，岳阳市都市化水平将得到专门大的提高，岳阳市房地产市场将随同城区的改造建设和城乡一体化的进程步入飞速进展时期。5、都市规模研究5.1、都市经济总量及其进展趋势岳阳市2006年实现生产总值（GDP）733.85亿元，比上年同期增长12.4%，创岳阳市9年以来新高。全社会固定资产投资239.03亿元，增长24%，财政收入49.4亿元，增长19.1%，经济增长速度和效益同步提升。三大产业持续平稳增长2006年第一产业增加值134.86亿元，增长5.2%，全市种植业总产值99.86亿元，增长4.1%。其他畜牧业、水产品、生态林业等进展也较快。全年实现工业增加值318.38亿元，比上年增长16.1%，拉动GDP增长6.7个百分点，其中规模以上工业实现增加值271.10亿元，增长17.4%，拉动GDP增长6个百分点，县、市、区规模工业增加值147.62亿元，增长29.1%，占规模工业增加值比重54.45%，成为经济主导地位。第三产业增加值247.99亿元，增长13.4%，其中全年交通运输邮电仓储业增加值31.32亿元，增长90.5%，批发零售贸易业零售额218.92亿元，增长14.4%，，房地产业完成增加值21.42亿元，增长9.2%。2006年，岳阳市实现社会消费品零售总额245.76亿元，比上年增长14.3%；进出口总额6.41亿美元，同比增长20.8%；共接待入境旅游人数9.62万人次，比上年增长26.1%，旅游创汇1680万美元，增长30.6%；接待国内旅游人数1067万人次，增长24.8%，实现旅游总收入38.5亿元，增长23.4%。固定资产投资增势强劲2006年，岳阳市固定资产投资快速增长。全年共完成全社会固定资产投资239.03亿元，比上年增长24.0%%，城镇以上固定资产投资183.74亿元，增长21.6%,农村固定资产投资55.26亿元,增长36.0%。城镇以上固定资产投资中第一产业完成2.16亿元，增长100.8%；第二产业完成99.48亿元，增长25.5%，其中制造业增长最快，完成投资78.29亿元，增长38.25%；第三产业投资60.47亿元，下降45.6%，其中房地产开发投资21.18亿元，增长7.9%。招商引资成效突出。全年共落实招商项目572个，其中新投产和新开工项目470个，完成投资68.6亿元；新签约项目102个，合同引资81.1亿元，到位资金2.3亿元。全年实际利用外资项目44个，实际利用外资金额达到7219万美元，增长62.0%。居民生活接着改善2006年，岳阳市全市城镇居民人均可支配收入11726元，增长6.79%，人均消费性支出8845元，增长5.8%；农村居民人均纯收入3876元，增长13.74％。2006年，全市零售价格总指数102.3，消费品价格指数102，保持微升态势。投资项目质量不高到目前为止，岳阳市引进战略投资项目依旧一个空白，在全省57个上亿元的项目中岳阳市仅有4个，占总量3.8%，只相当于长沙的十分之一。高新技术项目不多，如信息产品、计算机技术、高新电子以及软件开发等科技含量高的项目落户岳阳的少。创效型、有长远进展力，对岳阳产业结构调整有带动作用的项目不多，从引进的工业项目看，大多属于资源型、现有产业链接型或配套型项目，有自主知识产权、高附加值、长远进展力的项目不多。消费对经济的拉动力小于投资2006年，居民全市都市居民人均消费性支出8845元，增长5.8%，扣除价格因素，实际增长3.7%。低于GDP增幅8.7个百分点，居民消费仅拉动经济增长2.4个百分点，全部消费需求对经济拉动仅为4.2个百分点，而投资拉动经济增长5.5个百分点，因此投资仍然是推动我市经济增长的主动力。5.2、都市各产业规模及其进展趋势岳阳市历年国内生产总值及增长趋势资料来源：岳阳市统计局岳阳市历年固定资产投资及增长趋势资料来源：岳阳市统计局从岳阳市历年固定资产投资额来看，岳阳市对都市和经济进展的投入增长较迅速，特不是工业厂房、设备、市政基础设施和房地产开发投入增幅较大，从政府相关部门得知，以后岳阳市将加大对工业、市政设施和房地产开发的投资力度，这是实现都市和经济快速增长的基础。岳阳市历年城镇居民可支配收入及增长趋势资料来源：岳阳市统计局由岳阳市历年城镇居民可支配收入数据我们能够看出，居民收入呈稳定增长趋势，平均年增长7%左右，最高增幅达12.8%，2006年城镇居民可支配收入差不多远远超过了2002年全年可支配收入。据岳阳市政府有关人员表示，以后将通过落实各项就业政策、扩大就业面等措施增加城乡居民收入，不断提高居民生活水平，增加其可支配收入。6、常住人口分析6.1、现有常住人口总量与结构分析截止2005年末，岳阳市城区常住人口总量为96.33万人，其中男女比例约1︰1.1，城镇人口占到80%以上。岳阳楼区是岳阳市的中心城区，总人口85万，其中常住人口64万，流淌人口21万，人口密度相关于其他区域较大，每平方公里达到3024人。岳阳市城区行政村镇人口（2005年单位：万、人/平方公里）行政区域总户数总人口其中其中都市化水平人口密度男女城镇人口农村人口岳阳楼区23.7856.7229.6127.1155.491.2397.833024.4云溪区5.8216.418.517.9011.604.8170.69423.2君山区8.4223.2012.4010.8010.1213.0843.62323.0合计=SUM(ABOVE)38.02=SUM(ABOVE)96.33=SUM(ABOVE)50.52=SUM(ABOVE)45.81=SUM(ABOVE)77.21=SUM(ABOVE)19.12//资料来源：《岳阳统计年鉴（2005-2006）》6.2、常住人口进展趋势分析通过综合法等方法来预测岳阳市以后常住人口的进展趋势，能够预测2010年岳阳市城区人口将达到98.57万人，2015年城区人口将达到100.85万人。综合法依照2006年统计资料显示，2005年岳阳市人口自然增长率为4.9‰，都市区域人口共计96.33万人；2002-2004年岳阳市人口自然增长率分不为4.63‰、4.35‰和4.5‰，年平均增长率为4.6‰，岳阳市1980-2004年平均人口机械增长率为3.5‰，则：岳阳市城区以后人口进展规模预测（单位：万人）年份年自然增长3.5‰年机械增长4.6‰201098.5798.032015100.8599.76以上只能依照岳阳市以往人口增长的规律来预测以后都市人口的规模，综合考虑岳阳市以后都市规划，武广客运铁路、支线机场以及都市区域扩张等因素对岳阳市以后人口规模将产生较大的阻碍，我们可能岳阳市以后城区人口总量将达到120万人左右。6.3、以后常住人口产业构成分析从2005年岳阳都市区域常住人口分产业从业人员数来看，从事三产人员数比重约为1︰1.14︰1.29，从事第一产业的人员要紧分布在云溪区和君山区，从事第二、三产业的人员要紧集中在岳阳楼区即以工业、旅游、行政和商贸为主的旧城区。岳阳市城区常住人口分产业分布（单位：万人）从业人员比重（%）总计第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业岳阳楼区23.082.738.9911.3611.839.049.2云溪区7.932.613.901.4233.049.117.9君山区9.426.420.632.3768.26.725.1合计40.4311.7613.5215.1529.133.437.5资料来源：《岳阳统计年鉴（2005-2006）》以后岳阳市产业结构将有所调整，第一产业将向集约化、基地化方向进展，整体从事农业等第一产业的人口将会接着减少；同时，以后岳阳市通过加大对工业、旅游业等第二、第三产业的投资力度，以后从事第二、第三产业的人员将接着增加，特不是从事旅游、商贸、房地产等第三产业的人员比重将会有较大的增幅。6.4、以后常住人口收入水平分析据统计资料显示，岳阳市在2000-2004年之间，历年城镇居民可支配收入在湖南省要紧都市中均排在第二名，2005年仅次于长沙和株洲位列第三。湖南省要紧都市城镇居民可支配收入（单位：元/人）要紧都市城镇居民可支配收入2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年长沙7986865188689933110291243413924株洲7271788779348786100611123012455岳阳7286798183298981101361098011726常德58286244628179018461977610524郴州5871638569617560856795959741全省62196781695976748617952410504资料来源：《岳阳统计年鉴（2005-2006）》通过分析可知，岳阳市城镇居民可支配收入年均增长8.58%，可能2010年城镇居民人均可支配收入将达到16571元。以后通过在君山区和云溪区建立养殖、种植基地等改革措施，农村居民可支配收入将得到较大幅度的提高，可能以后整个岳阳市都市区域内常住人口的收入将会步入快速增长期，居民购买力将会进一步增强。6.5、以后常住人口住房需求分析以后岳阳市常住人口住房需求要紧来自于原住居民的换房需求和新增居民的购房需求，岳阳市城镇居民目前整体居住条件一般，特不是旧城区域，现有住房大多为较早时期所建的公房或集资房，少有现代居住理念的住宅小区，生活水平的不断提高促使原住居民对居住条件的要求也相应提高，在以后较长时期内，这类居民的购房需求将会持续增长。其次是新增居民的购房需求，包括本地新增家庭和外来人员对商品住宅的需求，以后岳阳市都市的扩张和经济的飞速进展将会吸引大批外地人士来岳阳就业或投资，这在一定程度上会增加以后租房或购房的需求。总体上由于生活水平的提高，人们改善居住环境的需求将会越来越强烈，以后专门长一段时期内岳阳市常住人口的住房需求将会持续增长。6.6常住人口分析小结随着岳阳市都市及经济的进展，以后常住人口规模将有较大幅度的增长，特不是都市规模的扩大，经济进展带来各类就业机会的增加，这些将会大大促进城镇人口的增加，促进城镇人民稳步提高收入，从而带动都市住房需求的迅猛增长。第三部分岳阳市房地产市场分析1、市场范围界定本项目位于湖南省岳阳市巴陵大道中路原岳阳卫校旧址，考虑到购买该区域内物业的客户初步推断要紧来自三个方面：第一为岳阳市区工作的本地客户；第二为岳阳地区所辖管的县、市客户；第三岳阳外出务工或经商的归乡客户。鉴于本区域内新开发的房地产物业产品相对较少，同时依照本项目开发目标，将规划定位为满足眷恋都市中心便利生活、同时追求生活品质的客户的需求，为此在后面研究中我们对岳阳市的中高档重点楼盘作了案例分析，特不对区域内的竞争性楼盘作为典型案例分析。2、市场进展历史与现状2.1开发投资状况分析岳阳市2002—2006年商品房建设投资额单位：万元数据来源：《2003-2006年岳阳市统计年鉴》，下同；2006年数据来自湖南省人民政府经济研究信息中心网上公布数据。岳阳市商品房建设投资额近年来增长较快。从2002年至2004平均每年增长了60%左右，2006年较2005年增长了50%，而相比2002年快翻了7翻，从31045万元增长至211800万元。岳阳楼区2002—2005住宅建设投资额单位：万元注：在2002、2003、2005年的房地产数据中，经济开发区和南湖风景区都统计在岳阳楼区中，与《2004年统计年鉴》统计口径一致，下同。岳阳楼区2002-2005年间住宅建设投资额呈现跳跃式增长现象，2006年数据将经济开发区和南湖风景区数据剔除出去。从2002年至2003变化幅度不大，但到2004年出现了急速增长的现象，从之前不到20000万元突增到04年的61907万元，而2005年保持了04年建设投资水平，接着保持在61000万元投资额的水平。2.2开工建设状况分析岳阳市2002—2006新开工房屋面积单位：平方米岳阳市2002-2006年间新开工房屋面积保持小幅增长的局势。整个岳阳市由2002年新开工房屋面积624728平方米的起点，03-05年间则一直保持在100000-110000平方米左右的新开工房屋开发规模，增幅不大。2006年岳阳市新开工房屋面积同比下降17%。岳阳楼区2002—2005新开工住宅面积单位：平方米岳阳楼区2002-2005年间住宅建设投资额呈现跳跃式增长趋势。从2002年至2003变化幅度不大，但到2004年出现了急速增长的现象，从之前不到20000万元突增到04年的61907万元，而2005年保持了04年建设投资水平，接着保持在61000万元投资额的水平。2.3市场供应状况分析岳阳市2002—2006住宅竣工房屋面积单位：平方米岳阳市2002-2005年竣工房屋面积呈跳跃式增长。从2002年至2003两年间52-53万平方米的房屋竣工面积，突增至2004-2005年两年125-135万平方米的房屋竣工面积，2006年房屋竣工面积大幅减少。，同比降幅达50%，要紧是2004-2005年两年市场供应量有大幅放量，新开工面积减少所致。岳阳楼区2002—2005住宅竣工房屋面积单位：平方米岳阳楼区2002-2005年住宅竣工房屋面积呈不稳定增长态势。岳阳楼区2002年住宅房屋竣工面积接近18万平方米，而2003年竣工面积只有11万多平方米，到04年有个飞跃式的增长，竣工面积达62万多平方米，但到05年间竣工面积又下降了20万平方米左右，只有约41万平方米住宅竣工。2.4市场销售状况分析岳阳市2002—2006年商品房实际销售面积单位：平方米岳阳市2002-2006年房屋销售面积呈逐年放量增长。2006年销售面积比2005年下降了16%，要紧是因为岳阳市商品房预售条件比较宽松，新开工后工程能达正负零就能申请预售，因此2006年房地产新开工面积下降所致。岳阳楼区2002—2005商品房实际销售面积单位：平方米岳阳市2002-2005年商品房实际销售面积也呈现出跳跃式、不稳定增长的态势。这与岳阳楼区新开工住宅面积、住宅竣工房屋面积定量指标分析出的特征相似，比较符合市场进展状况。2.5销售价格分析岳阳市2004-2005年房屋销售价格指数从《岳阳市2005-2006年统计年鉴》房地产景气指数得出：商品房销售价格指数如上图，可看出：从整体上04-05年岳阳市的房屋价格是逐步波动上升的过程，平均下来04与05年每年大约都上涨了20个点左右。岳阳市2007年价格走势图从2007年1-10月岳阳市整体房地产价格走势来看，10月份高层住宅价格比年初上涨约18%。在全国房地产价格整体看涨的情况下，岳阳市房地产市场价格涨速也加快。多层住宅因经济适用房对整体价格拉低，10月份价格比年初下跌了94元/平方米，跌幅约10%。3、市场特征总结分析3.1供应特征供应特征之一：形成三大供应区域从岳阳市住宅房地产供应市场看，近几年供应量持续上升，要紧分布在三大区域：市内老城区、新兴新城区与南湖风景区，其中市内老城区以天伦城与锦城嘉园为典型代表楼盘，新兴新城区则以众多事业单位自建房为代表，而南湖风景区则以南湖花园和景秀南湖为代表。供应特征之二：总体商品房住宅供应品质不高，但目前处于品质上升期从岳阳市现有楼盘的供应住宅品质看，还处于一个较低水平的开发时期，不管从建筑安装、绿化园林、会所配套、物业治理等等诸多方面品质都较低，没有包装较好的看楼通道，也没有样板房提供给潜在业主参观等；但最近两年随着外地比较成熟开发商的进入，品质有一定幅度的提升，物业类型、户型也逐渐多样化，目前房地产市场正处于一个上升时期。3.2成交特征成交特征之一：商品房一手成交量大增，空置面积减少，二手市场还未正式启动岳阳市商品房销售面积处于上升趋势，受商品房销售大幅上升的阻碍，岳阳市空置房减少；但二手市场并不红火，整个二手市场还未正式启动。成交特征之二：多层住宅成为成交主体，小高层和高层正被市场逐渐同意目前市场上供应的住宅以多层为主体，同时受固有的住居适应阻碍，因此在成交上也表现以多层住宅为主，随着土地利用的集约化，容积率逐渐提高，小高层和高层住宅也正被市场逐渐认可和同意。成交特征之三：大户型为成交主体，中小户型正弥补市场空白这点与上述成交特征之二类似，一是由于住宅供给市场的缘故，二是居住适应的阻碍导致大户型成为市场成交主体，另外确实是随着家庭规模的缩小、房价的逐步攀升，户型大带来总价高的弊端让消费者难以承受，因此中小户型成为目前市场追捧的宠儿，成交量逐渐放大。成交特征之四：销售周期普遍较长，市场消化速度较慢这要紧是岳阳市城区人口较少，且住宅商品市场化程度不高，商品房需求增量受到一定的阻碍；同时也与当前岳阳销售代理专业化程度不高，不能从宏观上把控销售的气氛，没能较好的操纵销售节奏。3.3价格特征房地产市场价格级差明显从岳阳市三大住宅供应片区的价格统计分析得知：目前岳阳市房地产市场价格级差比较明显，如下图。老城区作为商业旺地，生活、教育、交通等配套齐全，但居住环境欠佳，目前处于岳阳市中间的位置，商品房单价大部分在1500-2000元不等；新城区代表了都市进展的走向与轴线，有较好的生活环境与优越的市政规划，然而各项配套还没有完善，入住率不高、居住氛围不浓，商品房价格优势还不能发挥，目前单价从1300-1700元不等；南湖风景区是岳阳的灵魂所在，有着浩荡的南湖风光，且有规划中风景长廊的利好，差不多成为岳阳高尚住宅的集聚地，是岳阳高收入群物业首选之地，目前其商品房单价也为全市最高，大部分从2000-2700元不等。3.4竞争特征竞争特征之一：较长时期都处于低水平竞争状态由于岳阳市的龙头产业为石化等垄断型国有经济，这类企业福利待遇较好，都能给职工提供集资房或微利房，而政府机构或事业单位一般也通过非市场化渠道解决住房问题，因此直接导致了岳阳房地产商品市场化进程缓慢，从而决定了岳阳市房地产市场在较长时期都处于一个低水平竞争的状态。竞争特征之二：本、外地开发商水平的竞争最近两年由于外地开发商的逐渐进入，如浙江、福建等地比较成熟开发企业，他们的进入也带去了先进的开发理念、产品规划设计、开发水平、治理水平、营销手法等新奇的血液，而且拿地成规模化、开发产品成批量化的进展态势，使得岳阳这块比较寂静的房地产市场正在逐渐升温，也形成了本、外地开发商水平、综合实力的较量和激烈竞争，有望给岳阳房地产市场带来更好的产品。竞争特征之三：外地品牌开发商进驻少目前进驻岳阳的外地房地产开发商没有品牌房地产开发企业，仅仅保利地产在岳阳楼汴河街附近运作保利洞庭东岸项目，规模不大。因此能够推断，目前岳阳的房地产市场竞争环境是处于一个中等的竞争程度。3.5其它特征目前岳阳市房地产市场还呈现了一个“定向楼盘”开发特征：即出现了诸多政府机构或事业单位与某个项目开发主体合作，“订单式”定向为上述机构开发物业；甚至诸多政府机构或事业单位集资建房或建筑微利房，如岳阳晚报社小区、市公安局小区等等（如下图\表所示），这是房地产市场进展初期的显著特征之一，在岳阳房地产市场有较明显的表现。岳阳部分定向开发楼盘名称定向楼盘名称定向单位建筑面积沁园小区（二期）未公布38000平方米金山花园未公布部分定向环盛小区环卫局部分定向东森花园未公布部分定向锦绣河山广电集团部分定向泓园小区岳阳市政协15562.98平方米金运花园岳阳市运输治理局24000平方米资料来源：岳阳房地产信息网，通过整理得出。4、市场前景预测4.1市场供应岳阳市土地总供给逐年放大从土地供应方面来看，岳阳市土地购置面积已连续几年处于增长态势，而2005年有所下降。从岳阳市十一五住房建设规划来看，岳阳市从2006年开始以后五年内逐年增加土地供应量。岳阳市2002—2005年购置土地面积单位：平方米市区住宅供应市场将会逐渐东移市内老城区伴随一些传统板块土地供给的减少，像金鄂中路一带等较大的规模的中心板块区域在以后几年内将可能是楼市的热点。经济技术开发区一带因为岳阳市进展的新城区，土地资源宽敞，有较大的供应量，将成为以后市场供应的最大区域。4.2市场需求岳阳市商品住房的增量需求和改善需求是房地产业持续进展的动力。从岳阳市的都市进展规划来看，到2010年岳阳将建成城区100平方公里，人口100万的都市。而目前岳阳市城区人口近70万，今后几年每年平均要增加5-6万都市人口。按人均住房30平方米估算，每年应新增加住房面积100-120万平方米。4.3价格走势成本推动价格水平上升据岳阳市房产专业人士测算，就一般规律：土地成本200-600元/平方米，土建及安装成本600元/平方米，配套建设费用（消防设施等等）200元/平方米，开发商运营成本200元/平方米，其他费用200-300元/平方米。如下图所示。岳阳商品房每平方造价示意图商品房成本由上述五项成本组成，受土地供给市场和土地出让方式的阻碍，如政府对土地的操纵与招牌挂的出让方式等都将直接增加土地成本；商品房供给品质的提高将直接导致土建及安装成本和配套费用；而房地产宏观调控政策的不断变化和金融信贷政策的收缩还将增加其财务费用及运营成本；市场竞争环境的加剧还将提高其营销、推广、销售费用，等等，在这众多成本因素的推动下将导致商品房价格的上升。成本组成因素讲明土地成本土地供给与出让方式的变化土建和安装成本商品房供给品质的提高配套建设费用规划设计\配套设施投入增加开发商运营成本宏观调控和金融信贷政策收缩其他费用营销\推广\销售费用增加需求推动价格水平上升房地产正常价格是由本地消费水平、生活水平阻碍的。据《洞庭之声报》报道，2006年岳阳主城区商品住房均价为1270元/平方米（建面），同比增长2.57%，房价低于全国70个大中都市同期均价3000元/平方米。从岳阳与湖南都市房价比较，明显低于长沙2904元/平方米、株/平方米等市，而在市级都市中岳阳市居第五位，而岳阳的人均可支配收入却排在前三位。从岳阳的潜在购买力来看，房价的上升空间依旧存在。而到2006年底时，岳阳的品质房价差不多开始冲刺2000元大关，而这一价格，在湖南地级都市中还处于“下游”水平。4.4市场机会鉴于目前岳阳房地产市场处于进展的初期，市场存在着诸多空白点待填补，因此从不同的角度而论，市场存在较多的进展机会：区位机会：由于岳阳市中心城区新增项目较少，区域内市场总体上呈供不应求的态势，从而在价格上也远远超出市区其他区域。产品机会：当前岳阳房地产市场产品单一性特不明显，体现在物业类型的单一性、户型的单一性、建筑风格的单一性、园林绿化的单一性、交楼标准的单一性等诸多方面，因此住宅产品市场也存在较多市场机会点。服务机会：房地产市场的服务机会不仅体现在物业治理的服务水平，还体现贯穿在销售前、中、后期的每个细节。目前岳阳住宅市场绝大部分都为物业开发公司组织销售并进行后期的物业治理，专业性不强，服务水平较低；存在着由专业销售代理公司进行有系统的营销与推广、更加规范的物业治理公司进行训练有素的物业治理的服务可能。市场机会：政府对都市旧城改造力度加大，提升市中心的居住环境，更加体现出居住都市中心的价值。因此项目存在巨大的市场机会。第四部分项目竞争楼盘调查分析1、住宅竞争楼盘调查分析岳阳市房地产市场东西向以青年路为界，南北向以长虹路和琵琶王路为界，能够依照楼盘分布集中程度将市场分为三大板块，分不为老城区板块、南湖板块、开发区板块，如下图。1.1老城区板块竞争性楼盘项目名称洞庭东岸左岸巴陵城御公馆开发商岳阳保利置业有限公司岳阳九兴置业投资公司岳阳运通房地产开发有限公司项目位置巴陵西路和洞庭北路交汇处东茅岭路与南湖大道交汇处巴陵大道与土桥巷交汇处交通情况市中心，交通便利市中心，交通便利市中心，交通便利规划要点占地面积（m2）708105900010000建筑面积（m2）104091.61600021840商业面积（m2）约3000010000/容积率1.472.71.5绿化率30%20%25%建筑风格新中式风格现代新古典主义风格园林风格中式无主题园林古典园林户数442362168车位数30850建筑类型多层小高层多层主力户型面积（㎡）二房：88三房：135-140复式：210-220二房：83-86三房：128-133四房：141-158复式：120-241二房：约115.38三房：128.67-139.89销售价格（元/㎡）住宅3100（可能）销售状况可能12月开盘80%可能12月推出入伙日期2008年2月08年3月物业治理保利物管/部队后勤公司项目定位高端产品中端产品中端产品项目核心卖点和营销策划强调地处岳阳楼风景旅游区，通过保利文物展，打造岳阳第一人文楼盘。弱点是项目地处老城区，周边居住环境还有待改造。突出项目地处都市商业黄金地段，但单身公寓是销售难点，大多朝北，没有采取酒店式治理，另周边有类似项目“白杨国际”推出，还带10年返租促销。强调项目风水位置，原军分区高官家属区，治安良好，包装成公御大宅，但与之匹配的配套设施却没有，也没有大户型。客户分析政府公务员、岳阳各界商业成功人士、岳阳周边县市投资客以本地换房客户为主；外省市来岳阳做生意老总或部分投资客。以本地周边换房客户为主；东茅岭路及土桥路做生意的老总等。左岸巴陵城御公馆项目名称锦城嘉园天伦城开发商岳阳隆盛置业投资公司（浙江）天伦房地产公司（福建）项目位置琵琶王路与青年路交汇处金鹗中路市政府对面交通情况交通较便利地处市中心，交通极其便利规划要点占地面积（m2）2900033.5万建筑面积（m2）97439.8760万商业面积（m2）/容积率2.391.69绿化率35%35%建筑风格现代现代新古典主义园林风格苏杭风情欧式（地中海米兰、荷兰）户数600总4000户二期600车位数/250建筑类型小高层小高层、多层主力户型面积（㎡）三房：128-139四房：149-162二房83-86三房122-131四房156-187复式202-272销售价格（元/㎡）26002700（可能）销售状况60%12月2号推出入伙日期2008年3月2008年3月物业治理银典物管深圳银典物管项目定位中高端产品中高端产品项目核心卖点和营销策划岳阳首创苏杭风情中庭园林，同时高品质的房屋质量也成为附加卖点，形成良好口碑。弱点是由于项目规划布局的局限性，使部分户型设计有许多缺陷，如客厅朝北等。主打项目都市核心位置、规模。弱点是产品品质不高和户型创新不多，一期复式比重过多。客户分析以本地换房客户为主；外省市来岳阳做生意或投资的老总等要紧是项目周边二次置业者为主，包括政府公务员、个体私营老总。锦城嘉园天伦城1.2南湖板块竞争楼盘项目名称湖畔新村（天鹅湖）南湖花园蓝湖水岸华菱·融域开发商湖南省兴瑞房地产开发有限公司岳阳合大房地产开发有限公司岳阳市兴城置业有限公司华菱集团·岳阳市金地利房地产开发有限公司项目位置东临南湖广场，南临南湖游路南湖广场西侧南湖游路与千亩湖路交汇处南湖东路与学院路交汇处交通情况现交通不便利，现没有直接公车直通，需经湖畔新村才连通南环路交通较便利，西接南湖游路，和南湖大道现交通不便利，现没有直接公车直通，需经湖畔新村才连通南环路远离市中心，交通较便利规划要点占地面积（m2）6652276162098928333建筑面积（m2）16500922506011268000商业面积\200030004000容积率2.183.262.862.4绿化率41%45%41.5%30%建筑风格现代风格结合欧式风格现代现代欧式现代欧式园林风格中式中式法兰西风情现代户数102456408500车位数/290个,6.68万/个/110个，7-8万/个建筑类型小高层小高层、高层小高层小高层主力户型面积（㎡）三房141-149四房161-191五房224二房93-99三房146-150四房164-175五房186-195三房135-143四房163二房93-101三房118-146销售价格（元/㎡）2400270027002500销售状况70%100%60%65%入伙日期08年1月已入伙08年3月2008年3月物业治理岳阳市明达物业进展有限公司长沙均和物业治理公司岳阳市明达物业进展有限公司华菱物管项目定位中高端产品高端产品高端产品中高端产品项目核心卖点和营销策划项目主打艺术洋房概念，在包装和产品材质上来拔高项目品味，依托“湖畔新村”已有的物业治理和配套设施。项目的弱点在于项目没有南湖的景观支撑，交通也不太便利。项目主推绝佳的南湖天然景观资源，再结合项目自身园林优势。项目的弱点在于周边生活配套、商业还不太成熟。项目的核心卖点是南湖的景观资源，在项目的包装推广上上把项目打造成法式皇家居住领域。目前在市场上推广力度不大。主推南湖风景和环境，和欧陆园林生活。项目弱点是产品较为单一，以二房为主，没有大户型，且周边竞争项目多。客户分析项目周边居住二次置业者本地公务员、岳阳商场成功人士、岳阳籍在外成功人士和部格外地投资者、长炼化工、华能电厂等企事业单位主管。重点是公务员、商场成功人士、岳阳籍在外成功人士和部格外地投资者要紧是项目周边二次置业者为主，包括岳化、长炼等石化企业职工等湖畔新村（天鹅湖）南湖花园蓝湖水岸华菱·融域1.3开发区板块项目名称锦绣河山中南大市场（二期）开发商岳阳市湘泰置业有限公司湖南和利东升置业投资有限公司项目位置北港路岳阳市岳阳大道1号交通情况处于巴陵东路和青年东路之间，暂无直通公交车，交通较便利临近武广客运站和岳阳大道，交通便利规划要点占地面积（m2）131457133334建筑面积（m2）168000180000商业面积3000160000容积率1.251.35绿化率38.1%15%建筑风格现代多层、欧式