精装修发展战略研究(与“精装”有关文档共78张)

目录一、成都市精装房市场发展及驱动因素研究二、成都市精装房市场发展现状研究三、成都市精装房发展趋势研判四、发展商精装开发战略研究六、舜苑地产发展启示五、典型个案分析第1页，共78页。一、成都市精装房市场发展及驱动因素研究第2页，共78页。发展历程成都上世纪九十年代锦绣花园、南苑公寓率先推出精装房1994年《住宅工程初装饰竣工验收办法》确定毛培收房——精装房一度沉寂成都作为西部中心城市的跨越式发展，房地产市场日益成熟2010年成都精装房市场厚积薄发华润、万科、龙湖众多一线发展商在成都精装市场占据一席之地成都精装房发展历史划分为四个阶段第3页，共78页。发展历程第一阶段（1994-2002）精装初现，市场没有明确规范，缺乏品牌认识，市场认识度不高第二阶段（2002-2006）行业规范出台，品牌发展商试水，装修品牌意识初具，但是市场接受度未大幅提升第三阶段（2007-2008）一线品牌发展商引爆成都精装房市场，市场区域规范，产品开始出现细分，市场接受程度开始大幅提升第四阶段（2009-今）精装房市场细分完成，2010年宏观调控后，精装房或将成为高房价下的市场出路精装房将是未来成都房地产市场发展的必然趋势第4页，共78页。驱动因素研究07年以前精装房供应寥寥无几，07年以后精装房爆发式增长，综合分析，精装房发展驱动因素可以总结为四个方面：因素1：淡化成本

07年，成都市房地产市场迅猛发展，地价、房价涨幅超超出了正常增长速度，08年受到地震及宏观调控的影响，房价开始回落，众多高地价成本开发商被迫选择了具有高溢价空间的精装房产品开发；第5页，共78页。驱动因素研究因素2：追求更高利润随着成都房地产市场发展日益成熟，发展商追求更高利润回报的需求也催生了具有较高附加值的精装房市场的快速发展；第6页，共78页。驱动因素研究因素3：创造差异性卖点房地产市场繁荣的同时也带来同质化竞争愈演愈烈，部分具有前瞻性的开发商开始寻求突破，装修设计的创新无疑是最好的市场出路之一，因此由品牌发展商主导，精装房市场有了新一轮的放量；第7页，共78页。驱动因素研究因素4：改造、弥补户型缺陷房地产市场发展迅速，受政策、经济等诸多因素的影响，市场瞬息万变，对于部分不能准确及时把握市场动态的发展商来说，精装房的二次装修是弥补项目开发之初设计缺陷的救命稻草，这样也间接加热了精装房市场的发展；第8页，共78页。二、成都市精装房市场发展现状第9页，共78页。市场需求研究供应量波动较大；进入10年以后需求相对平稳，精装房抗压能力更强；第10页，共78页。市场需求研究精装房市场份额持续走高；精装房需求旺盛；第11页，共78页。市场需求研究市场存量较小，且较为平稳；第12页，共78页。市场价格走势研究精装房价格价格涨幅高于清水房涨幅；清水房与精装房之间的价差进一步拉大；第13页，共78页。市场格局研究主城区精装项目分布26.万科金色领域精装项目主要集中于主城区第14页，共78页。市场格局研究郊县在售精装项目一览表区域项目名称龙泉驿东山国际新城恒大绿洲双流麓山国际社区蔚蓝卡地亚雅居乐花园温江珠江国际新城恒大城新都富力桃园浦江大溪谷都江堰龙湖小院青城青城山房郫县龙湖弗莱明戈郊县普遍有1-2个精装项目第15页，共78页。市场格局研究供需都主要集中于70-110㎡套二或套二变套三、50-70㎡套一、130-150㎡三房第16页，共78页。市场格局研究300㎡以下的户型供需较为平稳，基本都保持在以下；超过300㎡以上的豪宅供需矛盾较为突出；第17页，共78页。市场格局研究1000-2000元/㎡的中档装修是市场的绝对主力第18页，共78页。市场细分研究1、功能系2、经济系3、奢侈系4、品质系5、便利系第19页，共78页。功能系

功能系精装房主要是指在前期装修设设计中充分结合人体工学原理以及目标业主的生活细节考量，注重装修的功能布局科学，而并非简单的以用材品牌为首要卖点的精装房项目；代表项目：万科金域西岭金润华府第20页，共78页。功能系装修卖点：没有突出装修材质的品牌卖点，无论从推广还是样板间设计都是突出对业主后期功能使用上的人性化设计。第21页，共78页。功能系价格及销售情况：从功能系精装房项目对周边清水房项目的成交均价和销售速度来看，功能系精装房的房价要比周边清水房高出20%-40%，销售速度基本与周边普通住宅物业的销售速度基本持平。项目名称装修标准整体均价平均销售速度周边均价（清水）周边平均销售速度（清水）万科金域西岭1500元n/㎡7800元/㎡56套/月6300元/月80套/月万科金润华府1200元/㎡9500元/㎡101套/月6800元/㎡108套/月第22页，共78页。功能系装修标准及配置：功能系精装房项目的装修标准主要集中于1000-2000元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计，品牌不多，但都是及集中在中高端具有较好口碑的品牌建材。装修标准功能布局装修配置品牌1000-1500元/㎡公共空间星级酒店大堂设有沙发、茶几/收纳系统玄关系统从人性化的居家的实用性出发，设计鞋柜、置物台、挂衣服的独立空间等，可以满足家庭各个成员的不同需求衣帽间和储物柜两部分，设计采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层板史丹利厨房系统玻璃门、条形窗设计、智能DV系统、根据人体工学与功能流线打造的厨房操作功能分区、结合成都人生活习惯的出轨功能设计以及电路设计摩恩、方太、西蒙卫浴系统安装了T4暖光灯的储物镜柜、强大收纳功能的盆下柜、采用R5圆角设计洗面台、品牌洁具、设有毛巾架、浴品架、浴霸的淋浴房、条形地漏乐家、摩恩厅房系统乳胶漆、强化地板、地砖处理、对电源插座、电视管线、自由备餐柜的都做了人性化设计、为后期使用提供了相当的便利、户内门框装上了防撞橡胶条北美风情、东鹏、马可波罗设备系统厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话、电视、DVD等功能、三部分职能安防系统，其中包括有红外线双重监控系统，主卧24小时报警按钮，厨房煤气报警系统等/第23页，共78页。经济系

经济系精装房主要是指强调装修的品牌配置，满屋名牌，但是项目定价水平却是中低端，基本以平价快销为主。代表项目：恒大绿洲、恒大城第24页，共78页。经济系装修卖点：项目的卖点推广主要主打两个方面，一是优惠特价、二是豪华装修。第25页，共78页。经济系装修标准及配置：装修标准对外宣传集中在1200-1500元/平米，装修基本没有特别设计，品牌泛滥，更多集中于品牌旗下的地段产品。装修标准功能布局装修配置品牌1200-1500元/㎡公共空间无/收纳系统配送衣柜或是衣帽间柜子史丹利厨房系统配送高级实木面板组合橱柜、天然石拼花地面、高级墙面砖摩恩、亚细亚、多乐士、AOPO（奥珀）高级门锁及五金件、林内、西门子卫浴系统品牌洁具、天然石拼花墙地面多乐士、欧雅（墙纸）、家俊（地砖）、欧普照明厅房系统乳胶漆、墙纸墙面、地面为地砖和复合地板、配石膏线造型北美风情、东鹏、马可波罗设备系统每户设立独立电表，电线安装、每户安装可视对讲。家具安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个、配送优质名牌家庭小型中央空调西门子、西蒙第26页，共78页。经济系价格及销售情况：经济系精装房项目相对与周边项目，价格要高出15%-30%，但是从销售情况来看要略逊于周边的清水房项目，速度相差不到5%。项目名称装修标准整体均价平均销售速度周边均价（清水）周边平均销售速度（清水）恒大城1500元n/㎡4808元/㎡94套/月4200元/月98套/月恒大绿洲1200元/㎡4933元/㎡99套/月3800元/㎡102套/月第27页，共78页。奢侈系

奢侈系精装房项目主要是指无论户型设计还是装修配置都讲究奢侈的尺度，是目前城市豪宅的新兴产物，代表项目为誉峰、鹭岛原石滩等项目。代表项目：誉峰第28页，共78页。奢侈系装修卖点：此类项目在推广上更讲究整体形象的拔高，装修突出名家设计的尊贵感，在样板间的装修上不惜工本的突出装修配置的顶级奢华。第29页，共78页。奢侈系装修及配置：装修标准集中在3000-6000元/平米，国际知名设计师设计，配置也是充分考虑了享受的功能布局，选用的建材都是国际一线品牌和顶级石材；装修标准功能布局装修配置品牌3000-6000元/㎡公共空间水景装饰的奢侈酒店式大堂空间/收纳系统独立的收纳室，配送各功能的收纳柜史丹利厨房系统整体橱柜、人造石台面、墙面、地面、全套厨房电器、智能DV宝马漆、摩恩、弗兰卡、西门子卫浴系统男女分区、干湿分区、三重防水、双洗手盆、冲浪浴缸、液晶电视杜拉维特、韩斯格雅、意大利黑金花石材厅房系统各房间都有墙面造型、灯组造型、配以高档石材、墙纸、软包梁志天设计；意大利黑色圣罗兰、闪电金、法国西米石材、进口墙纸设备系统独立设备房、地暖、中央空调、智能门锁、日本进口彩显门禁系统、智能安防系统大金、奇胜、日立第30页，共78页。奢侈系价格及销售情况：誉峰对周边的中海城南一号项目，同是城市豪宅定位，但是价格高出近50%，销售速度基本持平。项目名称装修标准整体均价平均销售速度周边均价（清水）周边平均销售速度（清水）誉峰6000元n/㎡18404元/㎡25套/月12300元/月20套/月第31页，共78页。品质系

品质系精装房项目主要以龙湖等一线品牌开发商打造的精装房项目，该类开发商本身在中高收入人群中具有良好的口碑效应，另外装修比较注重细节的考究，选用建材品牌都有较高的口碑，并赠送定制家具和品牌家电。代表项目：龙湖三千城、龙湖北城天街第32页，共78页。装修卖点：品质系精装房项目的卖点突出装修的设计感和细节的考究，赠送定制家具和品牌家具。品质系第33页，共78页。装修及配置：装修标准一般都在1500元/平米，基础装修采用品牌建材，配送全套的品牌家具、家电；装修标准功能布局装修配置品牌1500元/㎡公共空间无明显特点/收纳系统家具（餐桌、沙发、茶几、书桌、床、衣柜、电视柜等）史丹利厨房系统基础配置，三件套的炉灶、电器配置、燃气探测器摩恩、倍特、方太、欧派卫浴系统卫浴三件套科勒、摩恩厅房系统墙面乳胶漆。实木地板、液晶电视、定制壁纸、地砖多乐士、TCL、圣象、东鹏设备系统空调（1个柜机，3个挂机）格力品质系第34页，共78页。价格及销售情况：品质系精装项目，对比周边清水房项目，销售速度要慢20%以上，但是房价相对周边要高出12-40%。项目名称装修标准整体均价平均销售速度周边均价（清水）周边平均销售速度（清水）龙湖三千城1500元n/㎡8469元/㎡40套/月7500元/月66套/月龙湖北城天街1500元n/㎡8875元/㎡98套/月6200元/月123套/月品质系第35页，共78页。便利系

便利系精装项目主要是指位于都市核心区，周边配套完善，生活便利，户型面积基本在90平米以下的精装房项目，大多精装配送家具家电，并配有完善的酒店式服务，便于满足投资和自主客群的不同需求。代表项目：叠翠峰、趣园第36页，共78页。装修卖点：装修标榜五星级酒店式的装修标准和五星级酒店式的服务配套。另外地段也是该类项目的主要卖点。便利系第37页，共78页。装修及配置：装修标准集中在2500元/平米左右，装修设计时尚，配置品牌以国际知名品牌为主；装修标准功能布局装修配置品牌2500元/㎡公共空间石材、灰镜装饰、水景吊灯、设大堂服务台、黑镜钢豪华信箱/收纳系统衣柜史丹利厨房系统组合橱柜、厨房家电全套西门子、惠而浦、环威、摩恩卫浴系统浴室柜、石材地面、墙面马赛克、洁具、挂件、淋浴间多乐士、奥普、西门子厅房系统乳胶漆、局部灰镜造型、石材、实木复合地板、40存液晶电视、空调多乐士、海浪金云石、三星、美的设备系统采用变频式供水系统，每户均设独立水电表、室内管线暗装，设独立空调、照明专用线路施内德、奇胜便利系第38页，共78页。价格及销售情况：从价格上来看，便利系精装房项目要比周边清水房高出30%左右，而销售速度要略慢5%左右。项目名称装修标准整体均价平均销售速度周边均价（清水）周边平均销售速度（清水）叠翠峰2500元n/㎡9800元/㎡46套/月7500元/平米50套/月趣园2500元n/㎡9700元/㎡52套/月7300元/平米53套/月便利系第39页，共78页。1、农民人均现金收入：实现农民人均现金收入元，增加元，增长13.空调（1个柜机，3个挂机）装修配置——万科U8装修方案精装房市场份额持续走高；品牌洁具、天然石拼花墙地面另外地段也是该类项目的主要卖点。着重人性化的设计和科学的功能布局，选材以中高端品质为主长期：做好企业转型的准备；周边平均销售速度（清水）周边平均销售速度（清水）一线品牌发展商引爆成都精装房市场，市场区域规范，产品开始出现细分，市场接受程度开始大幅提升市场认可程度较高，主力需求集中于70-90㎡、130-150㎡的市场主力户型，预计未来功能系精装房项目将成为未来精装市场的主力子市场之一；价格及销售情况：从价格上来看，便利系精装房项目要比周边清水房高出30%左右，而销售速度要略慢5%左右。总结市场细分装修标准装修特点品牌偏好价格溢出空间销售速度比较功能系1000-1500着重人性化的设计和科学的功能布局，选材以中高端品质为主乐家、摩恩、东鹏、西蒙20-40%持平经济系700-1500基本没有功能设计，以中高端品牌旗下的初级产品来标榜满屋的名牌装修摩恩、TOTO、多乐士、西门子15-30%-5%便利系2500酒店式装修+酒店式服务，选择多侧重于国际品牌TOTO、奥普、西门子、三星30%-5%品质系1500注重装修的细节设计，配送品牌家电、定制家具选用建材大多以中高端品质建材为主摩恩、倍特、方太、欧派、科勒12-40%-20%奢侈系3000-6000国际知名设计，突出奢侈享受生活的尺度，选用材料均为世界顶级材质和品牌杜拉维特、汉斯格雅、摩恩、弗兰卡、西门子、大金、日立50%持平第40页，共78页。各类型产品客户特征及置业特征一览表：客群分析类型客群特征置业特征来源年龄家庭属性置业目的重点关注要素关注户型面积功能系区域性客户为绝对主力30-45社会新锐、成熟稳定之家首次置业、改善居住品质装修品质、生活配套70-90；130-150经济系以本区域为主，其他地区为辅，川内二级城市及省外客户比例较大25-35社会新务实之家首次置业为主，改善型置业为辅价格和产品60-80；90-110奢侈系区域性客群较多。外地客群较少30-45富贵之家改善型居住与投资并重区域配套、项目品质、升值潜力180-250便利系外地客户为主，尤其是省外客户比例较大；其次是区域性客户35-45富贵之家投资为主、自住为辅装修配置、价格及户型、升值潜力50㎡以下小户型品质系以本区域客户为主，其他区域为辅30-45成熟稳定之家改善居住品质较多，首次置业较少项目整体品质、区域成熟度90-160精装市场细分，产品类型越来越丰富，越来越成熟第41页，共78页。经济系：客群更加年轻化，大多是首次置业者，主要选择价格较低、面积较小但带有装修的高性价比产品功能系、品质系：客群总体差异不大，都属于社会的中产阶级，但是功能系客群更关注装修的细节，而品质系客群更关注项目的整体品质；奢侈系、便利系：奢侈系客群与便利系客群虽然都是经济收入极高的社会高端人群，但由于产品特征不同，因此差异较大。奢侈系由于产品面积大、价格高、品质一流、更适合居住，因此客群主要是本地自住者便利系产品普遍面积偏小、价格较高、区位较好，装修品质也比较高，因此更适合投资，故外地的投资客比例相对较高；客群分析第42页，共78页。三、成都精装房发展趋势预判第43页，共78页。精装房市场供需将持续攀升，成为未来住宅市场的主流产品供需趋势精装房市场份额逐渐增大；精装房市场接受程度提高；在售的非精装项目“华润二十四城”、“华润翡翠城”都转入精装房市场精装房更高的利润第44页，共78页。功能系：市场认可程度较高，主力需求集中于70-90㎡、130-150㎡的市场主力户型，预计未来功能系精装房项目将成为未来精装市场的主力子市场之一；奢侈系：市场接受度较高吗，但由于其对客群的局限性导致其不会成为大众化的需求产品，从市场供需来看，300㎡以上的精装房市场供应过剩，未来也存在较大的销售风险，奢侈系仍将是精装市场的“金字塔尖”经济系：需求基本集中于110㎡以下，目前市场存在供应缺口，因此高性价比的经济系精装也具有相当的市场发展潜力；细分市场发展前景预判第45页，共78页。便利系：面积小、总价低的突出优势，未来市场也存在供应缺口，但是该类项目是以投资客群为主，因此受国家宏观政策及经济环境的影响较大；品质系：精装房特点不突出，市场接受度有待检验，目前市场的该类项目的销售主要以依靠发展商自身的品牌影响力，未来该市场如果不能形成具有较强认知度的品牌形象，该细分市场将逐步淡出精装市场，或是被功能系精装房所取代；细分市场发展前景预判第46页，共78页。四、发展商精装开发战略研究第47页，共78页。

进入09年，成都市精装房市场持续升温，2010年，精装房市场逆市增长，越来越多的品牌开发商加入到精装房的开发大营当中，进入2011年，市场前景更加扑朔迷离，更多的发展商将会进入精装房领域，综合目前现有的精装房开发商发展现状，我们可以大致分为四大类：企业战略型市场领导型战略转型型市场机会型第48页，共78页。市场领导型

万科坚定不移的推行住宅开发工业化，万科预计在2012年实现100%精装修的企业发展战略；目前该类精装房开发商是以万科为代表，该类企业拥有丰富的房地产开发经验、全国布局，拥有专业特、科学的研发团队。对于市场具有前瞻性的战略眼光发展商项目装修标准产品细分万科地产金色海蓉1000功能系金润华府1200海悦汇城1200金域西岭1500金色领域1500国内房地产开发的龙头企业，早在2001年久率先涉足精装房开发；2005年在上海提出了“U5”全面居家解决方案概念，标志着万科证实进入科学化、人性化的专业精装房研究体系；2007年，万科在成都推出“U8”全面家居解决方案，多种方式优化更显装修标准打造的精装房在08年宏观调控的冲击下，具有较强的抗跌性。2009年万科全面开展精装房开发钱啊，万科在2010年的精装房开发将占到其住宅开发的92%，预计在2012年万科将实现100%精装的目标；第49页，共78页。企业战略型

该类精装房开发企业以恒大、富力、珠江、合景泰富等华南系品牌开发商为主。该类开发商一贯都秉持精装房开发策略。拥有成熟的精装房开发模式和丰富的开发经验：发展商项目装修标准产品细分富力地产富力华庭6000奢侈系富力桃园1000经济系史丹尼国际公寓2500便利系恒大地产恒大绿洲1200经济系恒大城1500经济系珠江地产克莱国际公寓1200经济系合景泰富万景峰1500经济系叠翠峰2500便利系誉峰6000奢侈系华南系品牌发展商基本都采用精装房的开发策略；与国内、国际一线家装品牌建有战略联盟，融汇十年成功经验，全球统一采购，统一配送；材料成本大大低于市场平均价格，全方位降低了装修的成本并提升住宅产品的价格溢价空间；第50页，共78页。战略转型型龙湖、华润等一线品牌发展商把握市场动向及时调整企业发展战略，成为精装房市场中不可忽视的生力军；发展商项目装修标准产品细分龙湖地产龙湖三千城1500品质系北城天街1500小院青城2500弗莱明戈1500华润地产二十四城1500功能系翡翠城1500龙湖及华润为成都“战略转型型”开发企业的代表；作为全国性的国内一线品牌开发商，全国布局，拥有专业的开发团队和产品研发团队，实力强劲；龙湖地产独辟蹊径，在成都乃至全国推出了品质系的精装房项目进行试探；华润在2010年推出了精装房试水，与万科一样，力求打造功能型的精装物业；第51页，共78页。市场机会型

除以上的三大类型的精装房开发商以外，市场上仍有众多精装房项目，该类开发商并非是从企业发展战略的角度出发，而是基于项目本身的地块特性，比如新加坡置地开发的“朗御”、蓝光地产开发的“云鼎”等项目由于地价成本高昂，被动选择了开发精装房产品；发展商项目装修标准产品细分上海绿地启航社1000经济系交大万通格外1200经济系力迅地产领筑2000便利系新家坡置地朗御2500奢侈系蓝光地产云鼎3000奢侈系花样年地产喜年广场趣园2500便利系天和房产天合凯旋港3600便利系万华房产麓山国际5000奢侈系以上开发商选择开发精装产品的原因、目的各有不同。“精装房开发的短期行为“是这类开发商的共性；第52页，共78页。五、典型个案分析第53页，共78页。功能系——万科金域西岭项目名称万科金域西岭地理位置金牛迎宾大道99号占地面积118亩总建筑面积40万㎡物业形态高层、别墅物业费高层2.6元别墅4元物业公司成都万科物业服务有限公司容积率别墅0.67高层4.38绿地率36.1%总户数2620车位地上车位55地下车位2175产权70年精装标准1500元/㎡基本指标：第54页，共78页。功能系——万科金域西岭装修配置——万科U8装修方案U1星级感受的公共空间系统入户大堂区域创新设计了一个开敞式的公共空间，充分考虑了住户归家的动线和沿路放松的心情，底层电梯大堂的设计融合了五星级度假酒店的风格

U2趣味玄关空间系统万科着重在玄关空间系统设置了过季鞋类与常用鞋类的分区收纳以及与家庭成员数所匹配的鞋盒放置单元，设置了一个具有强大收纳功能的趣味玄关系统U3厅房空间系统1、改进了客厅可挂平板电视的墙面，在电视墙上安装了铺设多媒体线路的隐藏管路2、在餐厅区设计了自由备餐柜的放置区，位于餐厅对面，同时采用大面积半透明磨砂玻璃门，使得餐厅区更通透，更明亮，增加厨房区与餐厅区的亲密交流；3、基于成都家庭爱吃火锅的爱好，在餐桌旁设置了电源插座;4、设计将客厅与阳台的设计延伸，形成休闲大阳台，不仅作为大尺度的观景阳台，同时增设给水点，方便浇水养花，并还可作为客厅的户外休闲空间，喝茶聚会；5、卧室设置双控照明开关；6、为卧室的每个床头柜都配置了双插座，一个为台灯供电，一个方便手机充电，并且插座合理设置在床头柜的上方，设计更加人性化；7、基于保护室内门扇、门框以及延长使用寿命及满足室内隔音、消音的的效果，万科为户内门框安装了防撞橡胶条;第55页，共78页。功能系——万科金域西岭装修配置——万科U8装修方案U4愉快的厨房空间系统万科依据人体工程学及科学的餐厨动线设计了厨房空间系统，光洁的流线表面使清洁打理更加方便快捷，更还有超大容量的储存空间；

U5享受型卫浴系统万科根据人体工程学及功能流线重新打造了卫浴空间系统，设计采用了创新的流线布局及合理的干湿功能分区，分类收纳；特别是在主卫的设计中采用了具有强大收纳功能的镜柜及盆下柜，全面满足化妆、洁面、淋浴及入厕的强大功能；U6功能强大的收纳空间系统万科整合了收纳空间中的储物柜及衣帽间两个部分，采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层板；

U7独具创意的家政空间区域创新设计出了人性化的家庭洄游空间，逐步建立起一种新的家庭动线

U8人性化的家居智能系统在客厅与厨房区域创新设置了一个集成化终端系统，如厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话、电视、DVD等多种功能，另外万科还设计了包括有红外线监控系统，主卧二十四小时报警按钮，厨房煤气报警系统等厨房卫生间衣柜智能系统第56页，共78页。经济系——恒大绿洲项目名称恒大绿洲地理位置龙泉驿成龙路银河大道118号占地面积225亩总建筑面积60万㎡物业形态高层物业费1.6元/㎡.月物业公司广州金壁物业成都有限公司容积率4.1绿地率38%总户数3497车位2100产权70年精装标准1200-1500元/㎡基本指标：第57页，共78页。经济系——恒大绿洲主要产品配置灯具：欧普房间地面：“嘉俊”高级地面砖、豪华复合实木地板（卧室）厨卫墙面：诺贝尔或道格拉斯或斯米克瓷砖天花板：多乐士乳胶漆厨卫地面：亚细亚高级防滑地砖墙面：多乐士高级乳胶漆、亚细亚高级面砖门：高级木饰面实心门配AOPO门锁及五金件灶具：微波炉（美的）橱柜：（美的）高级吸塑组合橱柜，配“MOEN”窗：高级铝合金窗、“主兴场氏”铝合金配件洁具：TOTO、MOEN龙头卫生间：智系统能：红外线防垮报警，路边检测仪主要装修配置：第58页，共78页。六、舜苑地产的发展启示第59页，共78页。发展战略建议短期：根据当前的项目情况，实施“市场机会型”的产品测试；中期：根据市场情况，做好精装、清水系列产品的两条腿发展模式；长期：做好企业转型的准备；市场机会型企业战略型第60页，共78页。入市趋势分析2011年，成都几乎所有的一线品牌发展商都将进入精装房领域

随着成都精装房市场的快速普及化、成熟化，精装趋势已经不可阻挡，而对于企业而言，精装化带来的品牌形象提升、产品溢价、丰富的营销卖点、产品价格隐形化等优势将继续强化品牌企业的精装发展速度舜苑地产必须做好加入精装阵营的一切准备第61页，共78页。一里阳光精装房价格控制分析郫县2011年住宅贷款评估最高额度：4000元/㎡；按照首付3成计算最高房价：4000/0.7=元/㎡也就是说当郫县房价单价高于元/㎡，首付就要高于3成；27、28栋精装价格户型面积93㎡、单价按照6000元/㎡计算，首付3成为：万客户实际首付金额应在：（6000-4000）/㎡*93㎡万元客户需要多支出首付：万客户首付承受能力将受到一定考验第62页，共78页。客户购买力分析1、农民人均现金收入：实现农民人均现金收入元，增加元，增长13.92%。

2、城镇居民可支配收入：城镇居民人均可支配收入达14316元，增长11.9%。

2010年1-9月郫县人均收入以此为基础计算郫县2010年人均收入：1、农民人均现金收入：13701元/年。

2、城镇居民可支配收入：19088元/年。按照一家三口人计算：普通城镇家庭月收入为：4772元/月家庭年收入为：57264元第63页，共78页。客户购买力分析按照一家三口人计算：2011年按照目前居民收入增长速度计算家庭居民收入约为：5249元/月62990元/年以一里阳光27/28栋93㎡户型做精装，单价按照6000元/㎡计算：单价52006000面积9393总价48.4万55.8万首付（贷款政策下）14.52万18.6万贷款金额33.82万37.2万月供（20年——等额本息）2411元2652元月供（25年——等额本息）2166元2383元月供/家庭平均收入（20年——等额本息）50.52%50.52%月供/家庭平均收入（25年——等额本息）45.38%45.40%单价上涨对客户月供支出的影响较小第64页，共78页。一里阳光精装意见反馈对一里阳光来访的意向客户进行精装问卷分析，共调查客户30组，结论如下通过引导，80%以上的客户可以接受精装房请问您是否能接收精装房？30%的客户接收精装房，50%的客户可以引导第65页，共78页。一里阳光精装意见反馈客户样本：15个样本构成：业主10个到访客户3名龙湖客户2名业主构成：郫县客户5名高新西区客户3名成都客户2名

111㎡客户2名

84㎡客户3名

93㎡客户3名

67㎡客户2名样本构成：第66页，共78页。一里阳光精装意见反馈意见反馈一：

郫县客户刚听到带精装修销售时接受度相对较低，他们认为带精装修主要是发展商为了赚钱，觉得自己亲手经办的装修才能放心，但是在了解了装修款计入房价，可以进行按揭后还是表现出比较大的兴趣。第67页，共78页。精装房市场份额持续走高；乐家、摩恩、东鹏、西蒙独立设备房、地暖、中央空调、智能门锁、日本进口彩显门禁系统、智能安防系统精装房市场份额逐渐增大；三、成都市精装房发展趋势研判房间地面：“嘉俊”高级地面砖、豪华复合实木地板（卧室）星级感受的公共空间系统2、做样板间的项目几乎都是做搭建样板间，或是先搭建样板间，在项目体量较大的基础上再做实体样精装交房样板间展示装修标准对外宣传集中在1200-1500元/平米，装修基本没有特别设计，品牌泛滥，更多集中于品牌旗下的地段产品。多乐士、海浪金云石、三星、美的郫县2011年住宅贷款评估最高额度：4000元/㎡；通过引导，80%以上的客户可以接受精装房品质系精装项目，对比周边清水房项目，销售速度要慢20%以上，但是房价相对周边要高出12-40%。摩恩、倍特、方太、欧派、科勒第一阶段（1994-2002）随着成都精装房市场的快速普及化、成熟化，精装趋势已经不可阻挡，而对于企业而言，精装化带来的品牌形象提升、产品溢价、丰富的营销卖点、产品价格隐形化等优势将继续强化品牌企业的精装发展速度一里阳光精装意见反馈意见反馈二：

成都客户和高新西区的客户对精装修接受度比较高，主要是因为工作忙，怕麻烦，但是对装修质量和装修品质有顾虑，客户普遍比较认同龙湖的装修品质。第68页，共78页。一里阳光精装意见反馈意见反馈三：

客户对1200—1500元/㎡的装修报价感觉还是偏高，看过本项目111㎡样板间的客户咨询了精装修标准是否能达到现有样板间的装修品质。第69页，共78页。一里阳光精装意见反馈意见反馈四：

客户在首付和月供方面的支付能力表示在首付支付能力在15万左右，月供在2500元/月左右是会比较好。第70页，共78页。一里阳光精装意见反馈意见反馈五：

购买111㎡大户型的客户对精