合肥综合楼项目营销策略提报71

新世界广场项目营销策略提报NEW

WORLDPLAZAPROJECT2015COPYRIGHTBYPROE世前【关于包河大钟楼历史人文底蕴】旧时上了央视天气预报、合肥牌香烟盒的电信局大钟楼，是由周总理亲自批准立项的。作为曾经的合肥第一楼，大钟楼统御合肥天际近十年，留在合肥人民心里的，除了一声声准点响起的“东方红”、更多的则是其背后厚重的“历史人文底蕴”。生今【关于包河大钟楼都市价值核心梳理】区域优势南一环大钟楼板块，地理位置卓越，距离市区地标区域便利本案位于南一环沿线，老包河大钟楼板块，市中心核心地段，能够轻松便捷到达市区各个地标。马鞍山路：1公里四牌楼：1.5公里三里庵：3公里政务天鹅湖：4.5公里政务天鹅湖马鞍山路商圈四牌楼商圈三里庵商圈交通优势——轨道交通：1号线、6号线

——公共交通：4路、14路、60路、116路、117路、118路、121路、129路、150路、235路、快速公交1号——主要干道：一环线、马鞍山路高架、徽州大道、黄山路双轨道交通、四条快速道路，N条公共交通站点，交通便利性凸显配套优势周边生活配套资源丰富，半径1.5公里范围内应有尽有休闲娱乐配套：宁国路美食街包河芜湖路万达华润苏果教育配套：青年路小学阳光中学合工大附中合工大老校区医疗配套：安医大第一附属医院省立儿童医院半径1.5公里魅力依旧：多元、繁华，合肥都市文化在此沉淀区域优势不言而喻，内部也拥有众多优势配套资源，有机的组合形成多功能复合物业本案不仅位处城市黄金地段，外部资源丰富而密集，同时拥有区域级商业、甲级标准写字楼等众多城市级配套资源，并且有机的联系成为了精品复合功能物业。项目基调合肥整体市场表现火爆，供需两旺，持续13年以来供不应求的局面均价逐年攀升，今年来进入“8”字头时代市场背景2014年合肥新增商品住宅873万㎡，成交量为885万㎡，成交均价7897元/㎡，同比增长10.3%；2015年1-6月：住宅市场供不应求，供应量为382万㎡，成交量为422万㎡，成交均价8266元/㎡，同比14年全年上升4.7%.从2014年全年到2015年6月的九区住宅宅供应与成交交结构来看：：•包河区是合肥肥市商品住宅宅主力供求区区域之一，市市场需求保持持稳定；•由于高铁板块块的崛起，包包河区的成交交占比将逐步步上涨。市场背景因合肥城市中中心区域发展展用地日益饱饱和，商业用用地比例上升升，使中心板板块从生活中中心向商业中中心转变，生生活居住区向向外围区域辐辐射扩展，一一环沿线居住住价值彰显。。合肥城市发展展趋势：城市市环向外扩趋趋势不断加速速，快速拉大大的城市骨架架，将二环逐逐步推向“居居住一环”的的地位，而一环沿线的的居住价值也也日趋提升。本案区域背景特征供应发展价格一环内二环内二环外区域发展成熟，地地段尊贵性充充分体现重点发展区域域，配套逐步步完善，未来来潜力大未来重点发展展区域，目前前配套落后，，潜力巨大供应量贫乏供应充足、稳稳定供应量较大价格稳步攀升升价格保持平稳稳运行价格低、上升升空间大富人置业区中高端主要置置业区中低阶层选择择区域城市格局：一一环内“富豪豪化”，二环环内“高端化化”，二环外外“平民化””一环沿线将全面承接由由一环而来的的城市商业发发展势能，并并且占据了二二环内最佳稀稀缺居住地段段资源。城市发展格局局分析：？？？？一环沿线本案产品面积积段市场表现现较为良好，，供需两旺，，部分面积段段出现供不应应求2014年-2015年6月住宅供应结结构比例2014年-2015年6月住宅成交结结构比例本案的主力面面积段为80-103㎡，该面积段整整体市场呈现现供不应求状状态，去化供应比达达到了1:1.08；项目产品本案产品总价价段符合市场场规律，重叠叠市场主流70-120万总价区间。。2014年住宅成交总总价分布结构构比例205年1-6月住宅成交总总价分布结构构比例本案的主力总总价段为80-110万，该总价段占占全市成交占占比过半成，，符合市场主主流。项目总价同类市场一环沿线同类类在售产品本案恒大中央广场宝利丰广场华邦繁华里天玥中心蓝光禹洲城坝上街项目名称所属区域所属板块产品类型主力户型总套数去化套数去化率整体去化均价近期去化均价首次开盘时间最近开盘时间月均去化套数是否精装精装标准华邦繁华里蜀山区五里墩商圈综合体89-130㎡2000套1504套75.2%8883元/㎡9100元/㎡2013-82015-362套/月住宅毛坯，公寓精装1200-1500元/㎡天玥中心蜀山区五里墩商圈综合体90-135㎡336套228套67.9%10100元/㎡10500元/㎡2015-52015-857套/月否/蓝光禹洲城蜀山区五里墩商圈住宅商业81-93㎡748套747套99.9%9000元/㎡9300元/㎡2014-112015-674套/月否/恒大中央广场瑶海区元一商圈综合体80-190㎡4037套1478套36.6%10240元/㎡10200元/㎡2014-62015-6105套/月是2500元/㎡坝上街环球中心瑶海区市中心商圈综合体103-140㎡4878套2723套55.8%11000元/㎡11000元/㎡2013-32013-1090套/月是1800元/㎡宝利丰广场包河区四牌楼商圈综合体88-101㎡2252套1452套64.5%10457元/㎡10900元/㎡2014-12015-772套/月住宅毛坯，公寓精装1200-1800元/㎡一环沿线同类类在售产品一环沿线的同同类在售产品品均价基本在在9000-10500元/㎡区间，与本案案售价相符，，从去化表现现上看，月均均去化基本在在60-100套区间，与本本案成交表现现大相径庭。。诧异的成交数据一墙之隔的宝宝利丰广场自自2014年1月开盘以来，，20个月总共去化1452套，月均去化72套各类产品2015年2-8月份成交400余套，本案仅成交交20套宝利丰月均72套VS本案月均3套不足：1.次卧采光较差差2.房型不通透3.赠送空间通风风对厨房不足：1.通透性不好2.卫生间对门不足：1.南北不通透2.浪费面积宝利丰在售产品产品较我案并并无明显优势势热点区域项目目遭遇瓶颈都市文化底蕴蕴浓厚、繁华华多元、魅力力依旧配套丰富、生生活便利、产产品结构合理理、价格符合合主流、户型型较竞品无明明显弱势天赋异禀的热热点区域项目目为什么会遭遭遇销售瓶颈颈普罗试图寻找找阻碍本案销售售的根本原因因6大问题『

』SixProblems.1.直接受到宝利利丰广场严重重冲击，造成成客户分流项目本案宝利丰广场总建筑面积（m2）104165600000其中：住宅50000105000公寓/40000

写字楼48000110000商业7000200000酒店/20000容积率55.2绿化率30%30%建筑风格现代简约古典现代立面用材真石漆干挂石材+真石漆景观风格水景水景车位配比1:1.451:1.4物业管理寰宇物业花样年物业附加值德国博世锅炉+分户壁挂式燃气供暖新风系统：空气净化、全新风置换、二氧化碳控制智能系统：智能门禁系统、智能家居控制系统、WIFI互联系统、指纹密码系统、智能停车系统、社区红外报警系统商业定位及主力店品牌无12万方一站式购物中心定位合肥新都市家庭欢乐生活中心，5万方安徽首创中华美食风情街，万达影院，乐天玛特超市，GAP,GXG,H&M,JACKJONES,CK,星巴克，必胜客，海底捞，外婆家等品牌主力店从项目硬件上上看，宝利丰丰广场具有一一定优势，除除去开发商品品牌及项目整整体规模优势势外，其一来来通过前置招商，明确了商业业定位及主力力店品牌，增增强了潜在客客户购买信心心；二来在产产品包装打造造上，通过新新风系统、智智能系统的嫁嫁接，打造智能社区概念，在同质质化环境下差差异于周边竞竞品，跳脱红红海竞争；三三来通过引进进花样年物业，在后期服务务环节打消潜潜在客户顾虑虑，增强置业业信心。2.均价合理，但但定价体系不不严谨，产生生负面作用目前现场采纳纳的一房一价价表，在定价价体系的建立立环节，存在在一定的不合合理性：垂直价差：1-5F80元5-10F60元10-13F50元13-14F30元14-15F40元15-16F60元16-20F30元20-34F20元整体呈逐层上上涨，作为34F的高层定价，，目前一二线线城市均主流流采纳橄榄形形定价，峰值值层集中于20-25F区间，而非采采纳本案倒梯梯形递增式；；另外在目前前的定价体系系中并未考虑虑到特殊楼层层（如4、14、24F等）因素环节节；此外整体体的递增价差差制定依据不不充分，成交交客户集中20F以上中高区，，而该区段在在目前价格体体系中处于绝绝对的高总价价段，在目前前的实际去化化落位及较低低去化率印证证下，与目前前的价格体系系制定初衷背背道而驰，侧侧面说明了该价格体系并并未充分考虑虑蓄客期内的的客户落位及及价格预期排排摸。水平价差：东单元01>西单元04200元东单元02>西单元031-8F60元、9-34F130元从成交结果看看，01单元在整体高高出04单元200元的基础上，，仍然占据了了成交的绝对对主力，04单元仅去化1套，侧面反映映了价差不足足，200元的价差不足足以弥补客户户心理的朝向向差别预期及及沿马路噪音音因素。户型价差：两房户型与三三房户型无明明显价差，三三房户型略高高。在价格体体系建立原则则上，较多采采纳小户型单单价拉高，实实现溢价，大大户型单价拉拉低，控制总总价。本案在在此环节定价价亦存在一定定不合理。房号楼层010203041997599359875977521005510015995598553已售100951003599354102151017510115100155已售10255已售1009561035510315102551015571041510375103151021581047510435已售已售910545105051037010345101060510565已售10405111065510615104801045512已售10665已售105051310755107151058010555141078510745106101058515108251078510650106251610885已售107101068517已售100051074010715房号楼层01020304181094510905107701074519已售10935108001077520已售109651083010805211102510985108501082522已售11005108701084523已售已售108901086524110851104510910108852511105110651093010905261025511085109501092527已售10168109701094528已售已售10990109652911185已售1101010985301120511165110301100531已售111851105011025321124511205110701104533112651122511090110653411285110951096011085单位：元/㎡㎡3.产权年限折损损扰乱客户购购房心理，增增加销售难度度产权年限折损损产权为综合用用地性质，50年产权年限，，目前仅剩43年产权年限前期销售环节节，未正视该该问题，甚至至部分业务人人员可能存在在一定的欺瞒瞒现象，客户户因信任危机机导致项目目目前的口碑传传播较为不利利；现场接待环节节中，业务人人员面对该抗抗性问题的对对抗性说辞极极为薄弱，只只是一味采取取默认的态势势，并未对客客户进行引导导和解释，放放任抗性存在在，造成客户户流失。备注：来源于于合房网论坛坛网友点评4.推广主题不鲜鲜明，核心卖卖点不清晰、、无差异项目诉求点落落在了地段、学区、、供暖、刚需面积段段上，除每户赠送供供暖外，均为为同质化优势势，但对比宝宝利丰的新风风系统、智能能系统，达成成供暖房的硬硬件门槛较低低，给予客户户的心理附加加值有限。项项目缺乏鲜明明有力、能激激发客户购买买欲的差异化化卖点。反观宝利丰项项目，除了常常规诉求点地段、产品面面积段外，将宣传重点放放在了60万方跨界繁华华体及智能生生态住宅上，一方面利用用自身板块内内大盘综合体体的规模优势势，区别开其其他项目，凸凸显项目形象象；另一方面面主打科技，通过对新风风系统、智能能系统的包装装，打造智慧慧公馆分案名名形象，形成成差异化卖点点。5.执行不力，坐坐销内功尚不不足，行销动动作几乎为零零在我司市调过过程中，发现现内场接待环环节，目前存存在以下问题题待改进：接待流程不规规范，来访客客户未做留电电登记，导致致后续客户无无法跟进，浪浪费来访客源源；说辞薄弱，针针对客户抗性性问题，无对对抗性说辞应应付，如两房房户型不通透透、产权年限限问题、社区区规模问题、、销控去化较较少问题、价价格问题、学学区是否明确确等，均未做做出合理引导导，导致客户户无法解决抗抗性，造成客客户流失；接待过程中，，对于卖点的的诠释不够清清晰，无煽动动力，客户首首次到访后询询问对于区域域、配套、交交通、规划等等均无讲解，，而是直接带带看户型模型型，在客户未未充分了解项项目价值点情情况下，直接接进入产品介介绍环节和询询价环节，导导致客户购买买动机不足，，进而流失客客户；现场无客服人人员，整体接接待过程中无无水吧服务，，接待人员也也无该服务意意识，缺乏专专业度及亲切切感。行销环节，目目前执行过程程中除了常规规派单几乎没没有其他动作作，缺乏外拓拓计划性、目目的性，在坐坐销不力的状状态下，无法法借助行销动动作提升项目目有效来访量量。6.阵地包装导入入客户局限性性大新世界VS宝利丰营销中中心现场比对对在我司市调期间间，发现如下问问题：现场保安接待待岗无人引导导停车环节，，在售楼处无无其他来访客客户前提下，，本为数不多多的停车位均均已停满，且且项目营销中中心本身处于于道路交汇、、车流密集处处，该情况易易造成路过客客流失，反观观宝利丰项目目，在售楼处处外部环境营营造方面，在在公共空间装装饰、停车规规划管理、安安保服务等细细节方面考虑虑的较深入，外外部空间设计计合理，客户户现场体验感感更强。两个项目在现现场围挡包装重点都放在徽徽州大道主干道，但在围挡高高度选择、工工艺选择、画面设计、、灯光细节等方方面宝利丰项项目处理的更更为合理，视觉冲击力和昭示性较强；另因因两个项目均均位于徽州大大道东侧，人人流车流动线线为由南往北北，大部分路路过客均先看看到宝利丰项项目，所以本本案在围挡的的高度、色调调、LOGO凸显方面均需需做区隔或放放大处理，两两案一墙之隔隔，否则极易易造成路过客客错以为均是是宝利丰项目目围挡，而忽忽略了本案，，造成客户认认知障碍，无无形中造成来来访量降低。。新世界VS宝利丰阵地包包装比对察洞【发现问题，是是为了解决问题】普罗观点：宏观：区域价价值趋同，共共享地段优势势微观：综合竞竞争力弱，营营销劣势明显显问题梳理：对应解决方式式：客户遭遇直接接竞品宝利丰丰严重分流定价体系不合合理产权年限折损损销售难度大大推广主题不鲜鲜明，产品价价值无差异执行力差，内内功不足，行行销滞后阵地包装导客客局限大1、？2、根据前期成成交反馈及来来访客户心理理排摸，重新新制定价表体体系3、强化说辞，，弱化抗性，，可借房地产产税征收后取取消产权年限限规定的新闻闻报道来佐证证4、？5、加强现场业业务团队培训训，规范接待待流程，根据据本案及竞品品成交客户地地图分析展开开外拓6、改善阵地包包装，凸显昭昭示性，加强强安保引导，，增加竞品截截客动作执行面、技术术面的问题都都可以强化解解决，然而项项目缺乏差异异化核心价值值，不跳脱红红海竞争，就就无法弃其桎桎梏，根治被竞品严严重分流客户户的问题。寻找本案USPUniqueSellingProposition：项目唯一性性销售主张我们先看看潜潜在客户是怎怎么说的？项目的地段、、配套设施、、交通通达等等区域内共性性优势得到了了认同，然后后由于缺乏唯唯一性的差异异化核心价值值优势，所以以客户在最终终购买决策时时倾向了竞品品项目，而客客户提及最多多的抗性用词词为：价格、噪音。。前文已提及，，本案在售均均价符合一环环沿线主流，，所以价格抗抗性的背后，，真实的是产产品价值未得得到认同。当当产品面做不不到差异化，，现实的客户户就会要求在在价格上实现现差异化。大钟楼的新世世界只关注地段——旧的世界品质的刚需——新的世界精装成品房+LOW-E中空系统+房屋呼吸系统统（新风、防霾、恒湿）+中央净水系系统参考万科精装装C标成本约600元/㎡成本约100元/㎡成本约150元/㎡成本约150元/㎡为什么要做这这些？基于客户。我案成交客户户：单价较高高的01室、总价较高高的20F以上房源反而而去化最多。。宝利丰成交客客户：地缘性性主力客群为为周边企事业业单位员工，，公积金缴纳纳充足，购买买力强。共同标签：不差钱，千金金难买心头好好。所以价格没有有问题，关键键是要价值被被认同。装修麻烦，自自己装成本高高：给你成品房房，硬装到位位、厨卫设施施齐全，尚留留软装给你展展现自我个性性；虽然繁华，可可是太吵：LOW-E中空系统，隔隔音隔热，节节能环保，安安静的同时还还省了不少空空调费；穹顶之下，遇遇霾色变：给你会呼吸吸的房屋，引引入室外新风风、净化室外外PM、除湿舒适还还防霉；消除隐患，健健康水生活，，：N层过滤直饮水水，洗澡还有有软化水，中中央净水系统统，喝的放心心，洗的放心心。刚需的，也是品质的调整建议：取消赠送供暖暖设备及人防防车位。增设精装+LOW-E中空系统+房屋呼吸系统统+中央净水水系统总成本约1000元，目前均价价约10000元/㎡。调整后销售均均价建议为11500元/㎡，精装修及三三大系统对外外报价标准为为2500元/㎡。调整优势：①、增加了附加加值、差异性性卖点；②、将隐形工程程成本化为利利润，由客户户变相买单；；③、客户心心理预期期拔高，，并会将将调整后后售价与与周边竞竞品相比比较，去去除精装装及三大大系统后后的9000元/㎡毛坯售价价优势极极大，易提高转转化率。。开启大钟钟楼全新新世界—品质嘉年年华传播主题题：区域域品质刚刚需典范当刚需遇遇上品质质，散发发魅力之之光我们使用用科技，，不是为为了彰显显智慧，，是为了了您的健健康。我们使用用精装，，不是为为了赚取取利润，，是为了了您的便便利。我们投入入成本，，不是为为了自我我满足，，是为了了对得起起这片土土地。大钟楼——合肥地地标，这这里聚集集城市属属性资源源，这里里汇集社社会各界界精英。。精英的新新世界，，大钟楼楼的新世世界。业务执行行策略由于本案案已经进进入续销销阶段，，应尽快快锁定目目标圈层层，精准准营销。。渠道精准准，拓展展圈层，，快速去去化业务总纲纲执行为王王，执行行力就是是最强的的竞争力力区别对待待，区别别攻击，，做精渠渠道设定操盘盘节奏，，人为制制造多次次强销我们的销销售目标标：10个月完成成总销200套的销售售信心，建建立在优优秀的团团队基础础上信心，建建立在有有效的营营销策略略上信心，建建立在坚坚定的销销售执行行上销量目标标=有效来访访量×有效效来访成交交率蓄客两种种方向延续现有有成交率率执行，，单纯追追求来访访客户基基数的堆堆砌；有效来访成交率来访量销售目标有效来访量有效来访成交率销售目标改善来访访客户有有效性，，抬升有有效成交交率。即即：双提提高。优选!!销量目标标=有效来访访量×有效来访成交交率有效执行合理推售降低抗性有效来源有效推广有效渠道营销策略略本源营销推导导逻辑推导逻辑辑一：提提升有效效来访量量每一个推推广动作作细化量化有效效来访数数据④总营销费用预算制订营销推广初步方案，对照目标有效来访量X费量比二、具体体推广动动作④一二手手联动③活动与与事件营营销⑤传统媒媒体推广广有效来访访量制订行动动方案！！老客户活动：老带新区域路牌导视、拦截①基础必做动作②定向定点推广社区办公场所消费场所短信等制作定向定点推广模板一、有效效客户来来源判定定③营销推推广策略略（量质俱俱佳）②有效客客户核心心关注点点消费场所所阅读习惯惯等核心优势势核心推广广点、推推广语、、推广道道具等重点问题题解决问题题办法产品核心心特点①有效客客户分析析生活/工作区域域交通路径径有效来源源有效渠道道有效推广广有效渠道道有效推广广有效来访访成交率率产品提升影响客户购买的最重大的3－5大问题及解决方法价格策略略及折扣扣策略产品展示售楼处样板区、样板房销售路径物业服务体系等提升团队作业能力人员素质和培训团队管理：团队士气、文化、考核激励等深度了解并满足客户需求，准确推介产品提高客户户满意度度解决客户户异议销售策略推盘时机推盘节奏推盘量掌握合理推盘时机对应有效来访客户积累，体量切小以量逼定有效客户有效促进进成交提高来访访成交率率推导逻辑辑二：提提高有效效来访成成交率提高成交交能力（极致营营销）有效执行行合理推售售降低抗性性合理推售售常规方法法非常规方方法线下执行行巡展/路演电Call非常规方方式非常规执执行其他项目目甚少使使用的方方式常规的方方式，非非常规做做法全民营销销客户定向向团购派单合理蓄客客，重在在：“双举并并行”精准蓄客客扩扩大半径径丨走进进社区【泛渠道】走进社区区—巡展/路演/派单第一波：社区排摸对目标社区进行排摸，并对客户质量、蓄客有效时间及方式进行综合评估。第二波：DM投递对质量较高的社区进行定时DM直投，释放项目信息。*为增加加人气和和来访量量，可在在DM上设置礼礼品券，，客户可可持券前前来售楼楼处领取取礼品。。或者在在案场活活动举办办前，在在DM上印制活活动邀请请函，吸吸聚客户户认知并并参与第三波：社区巡展在目标客户出现相对较为密集的时段进社区，做巡展，与客户进行点对点的交流。第四波：社区活动保持客户对本案认知度不减退，在目标社区内举办活动。*如：露露天活动动表演或或露天电电影等第五波：活动邀约临时接待点或售楼处有SP活动或者社会话题性强的活动时，可邀约客户参与。精准蓄客客扩扩大半径径丨撒网网派单竞品门口口截客：：宝利丰丰、缤购购商业网点点截客：：宁国路路、芜湖湖路万达达、罍街街周边老旧旧社区派派单⑴目的竞品与本本案客群群相似，，地段相近，因因此，在在竞争胶胶着的状状态下，，本案如如何在较较短的时时间内有有效积累累意向客客户，去去竞品项项目截客客是最行行之有效效的手段段之一。。⑵具体操作作A、日常安安排外拓拓人员在在竞品周周边主要要道路（（尤其是是的必经经道路））上派发发项目宣宣传物料料，并截截留购房房意向客客群，引引导至本本案案场场；B、安排短短信定投投车，在在竞品重重要活动动及节点点当日，，在竞品品案场附附近进行行短信推推送；C、占据项项目周边边及重点点道路出出入口的的主要宣宣传阵地地（例如如位置较较好的户户外广告告、周边边的公交交站台、、主要行行经的公公交线路路等）；；D、占据重重要商超超、广场场、小区区等，持持续举办办巡展活活动或设设置外展展点等，，有效提提升楼盘盘活跃度度，加深深受众对对项目的的印象；；E、以优厚厚的奖励励，发展展竞品置置业顾问问为本项项目兼职职销售人人员，为为项目导导入意向向客户；；F、关注竞竞品销售售动态与与优惠政政策，及及时制定定同步的的相应对对策，并并进行有有效的宣宣传推广广。精准蓄客客扩扩大半径径丨电CALL※途径：利用自自身资源源或购买买，不断断更新客客户名单单※目标对象象：项目目老客户户、竞品品客户、、全市重重要小区区客户、、合作单单位客户户、普罗罗客户资资源等每日工作作量化，，定时回回访，通通过日报报表形式式报告客客户情况况。动作一：：收集、采采购名单单，首轮轮电话陌陌拜，作作精细梳梳理（常常态化））。动作二：：对整理后后的高质质量客户户分派，，定人、、定时、、定量完完成Call客。动作三：：对电话受受访后愿愿到访售售楼处的的客户，，邀约导导入案场场，交由由置业顾顾问负责责接待与与讲解；；对短期期无意向向的客户户，顺延延再回访访。动作四：：多次回访访邀约久久约不至至的客户户，确定定客户完完全无意意向则放放弃。精准蓄客客扩扩大半径径丨商圈圈巡展准备工作作提前三周周踩点，，选择合合适巡展展点提前两周周和商圈圈负责人人谈租金金事宜提前一周周巡展物物料到位位（单页，，留资表表，桁架架背景，，模型，，易拉宝宝，礼品品）提前三天天巡展人人员、说说辞到位位除了商圈圈派单外外，商圈圈还建议议以小型型化巡展展拓客为为主，设设置长条条桌，单单页，小小型产品品模型。。资料登登记表方方便客户户填写资资料，填填写资料料赠送小小礼品吸吸引客户户，有效效聚集人人气，最最大范围围对项目目进行宣宣传推广广。精准蓄客客扩扩大半径径丨老带新老友记——老带新奖奖励活动动设置老带带新游戏戏规则，，增加老老带新的的激励制制度，可可设置一一年物业业费或IPHONE6S增加吸引引力。一、“老带新”活动起始始日期自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止。二、“老带新”奖励政策策老客户每每成功介介绍一个个新客户户购买一一套本项项目房源源，该老老客户享享受苹果果套装的的奖励，，新客户户免去一一年物业业费；老客户自自购房源源，同样样可享受受上述优优惠，多多次购买买，可获获得累计计奖励；；购买房屋屋以签订订购房合合同并且且首付款款及按揭揭款到账账，兑现现奖励。。三、“老带新”客户界定定从XX年XX月XX日起经老老客户介介绍新到到访售楼楼处的客客户，此此前已经经来电或或者来访访客户不不在此列列。1、介绍人人亲自带带至现场场售楼处处，要求求新客户户第一次次来，并并在现场场未有过过客户登登记资料料。由现现场置业业顾问专专门登记记，填写写《推荐客户户登记确确认单》，经销售售经理确确认，开开发商人人员核实实并签字字。2、在新客客户首次次来现场场之前，，介绍人人电话知知会现场场业务人人员的，，新客户户在此之之后十日日内到访访有效。。（业务务人员做做好登记记并上报报销售经经理）3、奖励发发放：即即时通知知介绍人人来售楼楼处领取取奖励。。圈层定制制团购1、梳理已已成交客客户，结结合宝利利丰项目目成交客客户，将项目周周边分布布的重点点大型企企业、事事业单位位、银行等高收收入机构构作为突突破方向向：省安安装公司司，省烟草公司司，省水水利厅，，省地矿矿院，中中铁四局局集团，，仪表厂安安徽省武武星公司司，省电电力公司司，原省省广电中心，，科大、、工大、、工大附附中、青青年路小小学，省省立儿童医医院，第第三人民民医院，，中铁四四局中心心医院。。2、渗透以以上企业业人力、、行政部部门与其其所在企企业做内部推介介会，或或谈团购购计划；；3、五组以以上即给给予优惠惠的团购购价格；；4、通过团团购活动动组织亦亦对现场场自然来来访客户户进行SP逼定动作作。全民营销销思路：不轻易浪浪费每一一组来访访客户，，通过推推荐激励励制度，，发动每每一位来来访客户户进行项项目推荐荐，推荐荐来访赠赠送小礼礼品，推推荐成交交设立相相应比例例佣金。。精准蓄客客扩扩大半径径丨团购&全民营销销普罗观点点市场日趋趋成熟之之下的营营销推广广动作，，无论线线上线下下，其实实大家做做得都大大同小异异，结果大相相径庭的的症结在在于执行行力度和和细节方方法。建议①：在营销推推广通路路选择上上，重点点在于选选择切实实可行、、话题性性较强的的线上推推广渠道道，用最最少的费费用取得得最大的的成效；；针对线线下动作作，主要要抓线下下执行力力和资源源整合能能力，避避免点对对点的发发散传播播，充分分发挥长长尾效应应。做到到线上、、线下结结合，立立体轰炸炸，监督督到位，，多频次次的利用用各种沟沟通渠道道反复冲冲击潜在在客群记记忆点。。建议②：在本案的的销售过过程中，，应利用用不同的的活动形形式覆盖盖不同的的客群，，在有效效范围内内对项目目进行宣宣传推广广，在良良好的活活动氛围围下提升升客户对对项目的