沃尔玛购物广场项目研究与规划报告

137/137目录TOC\o"1-3"\h\z1.项目简介 41.1. 研究目的 41.2. 研究方法 41.3. 相关经济技术指标 52.阻碍项目进展的社会经济情况 62.1. 国民经济经济进展情况分析 62.1.1. 国民生产总值 62.1.2. 产业结构 62.2. 人口分布、增长及变迁情况 92.3. 居民生活水平、消费结构 102.4. 都市规划 112.5. 小结 123.市场研究 133.1. 玉溪市商业物业整体市场特点分析 133.1.1. 商业物业分布特点 133.1.2. 商业业态进展现状和态势 143.1.3. 商业市场整体环境 163.1.4. 商业物业供求情况 173.1.5. 小结 203.2. 玉溪市要紧商圈情况分析 213.2.1. 南北大街商业区 223.2.2. 小庙街商业区 243.2.3. 旧城商业街商业区 263.3. 地块所在区域的商业情况分析 273.4. 个案分析 283.4.1. 玉溪百货大楼 293.4.2. 九龙商业广场 303.4.3. 昆明新百货大楼商场 323.4.4. 柏联广场商场 343.5. 消费者和商户需求特征分析 353.5.1. 消费者行为研究 363.5.2. 经营者行为研究 384.项目区位研究 414.1. 项目所在区域特点 414.2. 交通运输网络及地理位置 424.2.1. 交通运输网络 424.2.2. 项目地理位置 434.3. 项目所在区域的以后规划 434.4. 小结 445.项目优劣势、机会威胁点（SWOT）分析 455.1 项目优势与劣势分析 455.2 项目机会与威胁分析 465.3 项目竞争力发挥 476.项目定位 476.1. 目标客户定位 476.2. 主题定位 496.3. 档次定位 506.4. 功能定位 506.5. 各层定位 506.5.1 楼层定位原则 506.5.2 主力店铺设置建议 516.5.3 楼层功能主题设置 517.规划设计与建筑设计建议 557.1. 规划设计建议 557.2. 建筑设计初步建议 577.2.1 建筑造型和风格 577.2.2 平面布局 597.3. 配套设施建议 627.3.1 要紧机电设备 627.3.2 交流和休息的场所 627.3.3 促销、展示商品的活动场所 628.租售方案建议 638.1. 方案一：先租赁后整体销售。 638.2. 方案二：产权分割销售。 649.招商策略建议 659.1. 招商策略 659.2. 招商客户定位 659.2.1. 商户引进原则 659.2.2. 各层商户定位 669.3. 租金定位 679.3.1. 租金建议 679.3.2. 租金策略 689.4. 各期推出时机、面积、区域 699.4.1. 招商进度打算 699.4.2. 租赁进度打算： 699.5. 招商形式 6910.销售策略建议 7110.1. 价格策略及定位 7110.1.1 价格定位： 7110.1.2 价格策略 7110.2. 销售手段 7210.3. 卖点梳理 7411.推广策略建议 7611.1. 推广主题 7611.2. 媒体组合 7711.3. 推广策略 7812.项目经济效益分析 8112.1. 成本费用分析 8112.2. 营业利润分析 8112.3. 盈利能力分析 8112.4. 经济效益分析 8313.结论及关键操纵点 8413.1. 结论 8413.2. 关键操纵点 851.项目简介项目位于玉溪市红塔区红塔大道与东风路交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩，规划总建筑面积约4.46万平方米，项目有双向4路公交车可到。项目现状为待开发用地研究目的研究项目相关物业的市场状况，判不项目的市场前景，查找项目的市场空间，确定项目的市场定位。发掘各种有利资源，运用行之有效的招商、推广、销售策略，实现项目市场价值最大化。研究方法本报告通过分析玉溪市及各县区宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有关规划、各商圈相关物业进展状况、消费者及商户需求特征等因素对项目进展的阻碍，结合项目自身的条件、规划要素，判不项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建筑规划修改建议；梳理各种对项目进展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商、推广、销售策略建议，实现项目最大的市场价值。具体采纳的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法依照客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、都市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，结合消费者及商户需求特征分析结果，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二：取证法在研究中，我们将通过对先进案例的深入剖析，揭示同类型物业的进展轨迹，去芜存青，为项目进展提供良好的参考经验。研究方法三：类比法在本次研究中，我司通过考察当地及昆明各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结合我司积存的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的进展现状以及其成功与失败之处，使项目能够扬长避短。相关经济技术指标项目有关的经济技术指标如下：序号要紧技术经济指标参数单位备注1项目总用地面积17,840平方米1.1建筑用地面积8,976平方米按13.464亩折算1.2绿化用地面积1,133平方米按1.7亩折算1.3停车场用地面积8,864平方米按13.296亩折算2容积率2.583总建筑面积44,613.70平方米3.1地上商场建筑面积27,199.70平方米共四层3.1.1首层商场建筑面积7,228.68平方米3.1.2二层商场建筑面积7,228.68平方米3.1.3三层商场建筑面积6,641.13平方米3.1.4四层商场建筑面积6,101.21平方米3.2地下商场(沃尔玛)建筑面积17,414平方米一层2.阻碍项目进展的社会经济情况国民经济经济进展情况分析国民生产总值近年GDP总量增长势头受阻，非烟GDP持续增长玉溪市近年来整体经济增长势头明显偏低，尤其是2001年还有较大幅度的下降，至2003年才有一定幅度的回升。其中的要紧缘故是玉溪市的支柱产业烟草业连年呈下降趋势；扣除烟草业GDP后的非烟GDP则保持着连续多年的增长势头。产业结构产业结构以第二产业为主玉溪市的产业结构以第二产业为主，其中又以烟草业占较大份额，烟草在玉溪市的GDP中占据了过半的份额，显示出其经济结构较为单一，与此相比，第三产业所占比例较小。支柱产业烟草业占据半壁江山，但其所占比例在持续降低烟草业是玉溪市的支柱产业，亚洲最大卷烟生产企业玉溪卷烟厂坐落于此，玉溪卷烟厂为玉溪的进展提供了强劲的推动力，但随着经济的进展，烟草业在GDP中所占比重正在逐渐减小，这一方面是玉溪卷烟厂的生产和销售绝对值有所下降，另一方面，玉溪市的其他产业在这几年中表现出较为强劲的增长势头，显示出玉溪市整体经济对烟草业的依靠程度有所下降，这关于玉溪市整体经济、产业结构的调整，增强经济活力有着积极的作用。投资力度接着加大，投资结构进一步改善2003年全年完成全社会固定资产投资66.5亿元，较2002年增长11.1%；其中国有单位投资29亿元，约占总投资规模的43.6%，投资规模较上年下降约5.8%；城镇集体投资8.5亿元，较上年下降2.7%；非公有制经济投资29亿元，增长42.6%，在总投资中的比例也由上年的34.0%增长到43.6%，能够看出，玉溪市非公有制经济有着较强的投资活力。从投资类型看，差不多建设投资25亿元，更新改造投资7.1亿元；房地产开发投资5.2亿元；其他投资14.6亿元。投资力度的加大，有助于推动经济在以后的几年里持续、健康地进展。消费品市场持续稳定增长2003年全年实现社会消费品零售总额40.7亿元，增长5.4%。从经济类型看，国有经济实现消费品零售额6.8亿元，下降15.6%，其表现连续多年呈下降趋势；集体经济实现6.4亿元，增长0.7%，私营经济实现4.4亿元，增长20.5%；个体经济实现15.5亿元长13.0%；其他经济实现7.6亿元，增长11.0%。从城乡市场看：市区实现消费品零售额14.7亿元，同比增长9.6%，约占全市的36.1%；县区实现12.2亿元，增长1.3%，约占全市总额的30%；县以下实现13.8亿元，增长4.7%。云南省第二大经济重镇，多项经济指标列西部前列玉溪市除全社会固定资产投资额及实际利用外资在省内分不排名4、5位外，其他各项经济指标的排名均在第2位，成为云南省仅次于昆明的经济重镇。从玉溪市在西部都市的排名来看，玉溪市以排名西部第33位的总人口，取得了财政总收入、地点财政总收入和人均地点财政收入排名均在前10位的好成绩，此外，GDP总额、人均GDP、城镇居民人均可支配收入及人均储蓄等的排名也在前20位。但同时也可看到，玉溪市人均购买消费品的排名较为靠后，显示出玉溪市的消费水平与其居民收入、储蓄并不相称；而全社会固定资产投资额较为靠后，则可能会阻碍到其今后经济增长的速度。表：玉溪经济在省内及西部的排名指标玉溪云南省内都市排名西部都市排名GDP总额（亿元）286.52458.8217人均GDP138985647211财政总收入（亿元）114.7510--4地点财政收入（亿元）24.92228.929人均地点财政收入554652627全社会固定资产投资额（亿元）66.491021.2432城镇居民人均可支配收入77067644--16人均储蓄70184057219人均购买消费品19761797231在岗职工平均工-实际利用外资（万美元）84416752531城镇居民恩格尔系数36.453.0玉溪市的经济重心要紧集中在红塔区从各县区的经济总量看，以红塔区的经济总量最大，以占玉溪市18.9%的人口，完成了玉溪市66.5%的国民生产总值，其次分不为通海县和江川县；从人均GDP看，红塔区同样最高，远高于其后的通海县及峨山县，增长速度则以新平和峨山两县最为强劲。表：各县区经济状况GDP总值人均GDP（元）2002年2003年2002年2003年合计273076928647381336013898红塔区181653419406184715849682江川县13845814573753255559澄江县855169530556856234通海县17712819341966847262华宁县10107611128550655536易门县10357411268959596475峨山县9034210079760806761新平县800869035230013358元江县9304010125147815167人口分布、增长及变迁情况人口增长率降低，流淌少2003年全市年末总人口为206.8万人，增长率为7.1‰，增长速度较上年有所降低，这其中以人口的自然增长为主，人口的机械增长率接近于零；在总人口中，农业人口170.8万人，占总人口的82.6%，非农业人口36.0万人，占总人口的17.4%。按玉溪市1999年的都市规划近期目标（至2005年），玉溪市全市城镇化水平达到40%左右，市域总人口约210万人，城镇人口约85万人左右。中期（2010年）城镇化水平达到45%左右，市域总人口约220万人，城镇人口约100万人。远期（2020年）城镇化水平达到57%左右，市域总人口约254万人，城镇人口约145万人。从各县区人口总量来看，以红塔区的人口数量最多，接近40万人口，其中非农业人口数量为13万人，占33.1%；其次分不的新平县和通海县，分不为27.0万人和26.7万人，其非农业人口比例分不为12.9%和13.0%。从各县人口增长趋势上看，增长最快的分不是澄江县和华宁县，其增长率超过或接近10‰，尤其是澄江县，2003年的增长比率接近16‰；但从增长趋势看，除了澄江县、通海县外，其他各县差不多上呈下降趋势。居民生活水平、消费结构居民收入持续增长城乡居民生活接着改善。2003年全市职工平均工资达到14211元，比上年增加917元，增长6.9%；城镇居民人均可支配收入7706元，同口径人均增加392元，增长5.4%；农民人均纯收入2588元，人均增收95元，增长3.8%；人均储蓄余额7018元，比上年增加812元，增长13.1%。城镇居民消费结构升级，跨入富裕时期城镇居民人均总支出为8359元，其中人均生活消费支出为5675元，食品类支出为2069元/人，城镇居民恩格尔系数为36.5%。按照联合国粮农组织提出的当恩格尔系数达到30%——40%时为“富裕”的标准，玉溪市城镇居民生活已超越小康时期，迈入富裕门槛。 在住房方面，2003年玉溪市城镇居民人均住房面积达到了25.49㎡。都市规划都市规模不断扩大，面积、人口相应增加按照玉溪都市都市总体规划，玉溪都市性质是：全国要紧的烟草生产科研基地，以高新技术产业和现代服务业为依托的滇中南中心都市。玉溪市以后的主城区范围为：北至昆玉高速公路皂角营立交，南到玉元、玉通高速公路研和立交、玉通立交；东至龙马山、红塔山、徐家山、灵照山东部山地区；西到大营街、昆玉铁路及西部山地区，包括玉溪坝子和部分研和坝子，用地面积约193平方公里。在人口方面，规划近期（2005年）主城区都市人口为35.6万人，其中都市规划建成区居住人口27.4万人；中期（2010年）主城区都市规划总人口为40.0万人，其中都市规划建成区居住人口33.3万人：远期（2020年）主城区都市规划总人口为51.7万人，其中都市规划建成区居住人口47.5万人。城南高新区将设全市性的商贸服务次中心玉溪市的商业用地规划按三级配套：全市性商业、金融服务中心仍布置在老城中心地区即原州城镇老城区内；城南高新区中设全市性的商贸服务次中心；商品批发及零售市场安排在规划的商业金融服务用地中，居住区商业中心应参考居住区公共服务设施的标准进行建设。规划商业金融服务用地291.0公顷。构建以公路、铁路、国际大通道为体系的对内对外交通框架交通进展目标：建成以213国道为主干，红塔区为中心，经济干线和旅游干线为纽带，连接各县城和要紧旅游景点的高等级公路网。完成通往要紧乡镇公路的油路化工程，差不多实现村村通公路。铁路：强化昆玉铁路作为南昆铁路延伸线的功能，预留昆玉铁路向南延伸的通道，加强铁路站场及配套设施建设，提高铁路站场的联系道路等级。公路：完善昆玉高速公路和澄马（金铺）、安（丰营）易一级公路配套设施建设；完成玉元、玉通、玉江、江通、元墨高速公路及配套设施建设；建设中心都市至各县中心城镇和各县中心城镇之间联系的高等级公路；完成澄川、江华、澄宜（良）、大（开门）新一级公路建设；完成漠（沙）东（峨）、通高（大）、澄华、新细（丫口）、华盘（溪）、易高（大）二级公路建设。利用昆明国际机场，完善铁路、公路、航空运输的相互衔接、转乘配套系统，以国道、省道、市域主干线公路为骨架的高等级公路网络，并与支干线县乡公路相结合，形成内外通畅，布局合理的运输体系。小结近年的经济进展势头偏低，但非烟经济保持着增长势头，而且非公有制经济的表现出色，成为玉溪市经济增长的要紧力量；玉溪市为云南省第二经济重镇，多项经济指标位列西部都市前茅；目前经济结构较为单一，产业以烟草业为主；但其比例逐渐下降，这对玉溪市整体经济、产业结构的升级、经济活力的增强有着积极的作用；消费品市场持续稳定增长，但与其收入、储蓄相比较，消费品市场的规模还较小；玉溪市的经济重心要紧集中在红塔区；人口增长率低，流淌少；居民收入持续增长，消费结构升级，显示出玉溪城镇居民已跨入富裕时期；都市规模在不断扩张中，不管都市面积依旧人口都将会有较大的增幅。城南高新区中将设全市性的商贸服务中心3.市场研究玉溪市商业物业整体市场特点分析商业物业分布特点玉溪市辖下八县一区，其中红塔区是玉溪市的政治、经济、文化中心。红塔区和辖下八县都有本身的商业集中区域，然而县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，商业业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行政区内；而红塔区的商业中心凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引周边县的中高端消费群体前来购物消费，因此红塔区的商业中心差不多上确实是玉溪市的商业中心。红塔区的商业物业要紧集中在老城区，而在老城区边缘和新区则较零散南北大街区域、新兴路和人民路所形成的旧城商业街区域、小庙街区域这三个传统商业区都处于老城区内，共同形成玉溪的市级商圈——红塔商圈。红塔商圈内有百信购物广场、玉溪百货大楼、玉溪商业大厦、人民电影院等当地比较知名的商业物业，其它商业物业要紧是临街商铺。商圈内大型超市、百货商场、食杂店、专业店（电影院等）、专卖店等商业业态比较丰富，差不多上涵盖了购物、娱乐、餐饮等所有的商业功能，集聚度相当高。然而在老城区边缘和新区商业网点的布局则较为分散、规模小且档次低，无法形成相对集中的商业区，商业服务功能薄弱。辖下八县的商业集中区域呈现东强西弱的状态辖下八县的商业区差不多上分布在县城，由一、二个比较繁荣的商业街（或步行街）构成。这些商业区利用一、二个中型超市或百货商场的兴盛带动整个区域的商业氛围，以满足县城人口日常生活所需为要紧目标，要紧提供服装、百货、小家电、地点饮食等商品。八县本身的经济决定了县内商业的繁华程度，玉溪东部的县如通海、江川、华宁、澄江县经济情况进展较好，商业物业相对集中，业态较多，档次较全；西部县如峨山、元江、新平等县经济情况进展相对落后一些，商业业态较少，档次较低。依照都市规划，玉溪主城区2005年的都市建设用地达到27.5平方公里，2010年为33.0平方公里，2020年为46.0平方公里；主城区将向东、向南进展。高新区位于城区南端，区内有红塔生活区、教师小区、葫田小区（公务员小区）等生活区，各个生活区区内人均收入高，具有较强的消费能力，是玉溪名符事实上的富人区；但现时高新区商业网点比较分散，还未形成商业物业集中的区域。随着玉溪都市空间的不断扩大，与之相配套的商业网点也会表现出扩张趋势，商业网点的扩张会引起商业区规模的扩大或商业热点的增多，而现时三大商业区位于传统老城区，扩大规模的难度较大，因此商业网点的扩张将直接引起商业热点的增加。而高新区位于城区南端，符合都市进展方向，区内有大规模的生活小区，拥有庞大而稳定的消费群体，且这些消费群体具有较高的消费能力，这些商业进展的有利条件现时期都不是其它区域能够比拟的，高新区将极有可能成为玉溪商业新热点。商业业态进展现状和态势进展现状现时红塔商圈内商业业态尽管较为多样，然而仍未有升级换代，缺乏更为先进的购物中心形态。而且，红塔区商业的进展也存在专门多的不足，例如百货店等传统购物商场规模小、设备落后且经营治理手法落后；品牌专卖店布局分散、只是以临街商铺形式出现；专业市场规模小、结构不合理等。从总体来看，玉溪的商业体系进展尚未完善。百货商店面临升级现时玉溪市区规模较大的百货商店只有两间：玉溪百货大楼和玉溪商业大厦，都位于传统商业旺区——南北大街，属于传统百货商店。这两间百货商店的共同特点是位置好、但规模小（每层只有1000—2000平方米）、功能单一、商品档次较低、硬件设施落后，经营治理水平较低，还未有品牌专卖店驻场经营。商场服装区域中，以中老年人的服装居多，同时这些服装的档次较街铺的要低，造成百货商场的整体形象要低于街铺；加上商场经营治理手法落后，导致百货商场的首层租金差不多与同路段的街铺持平，但二层以上的租金就会特不低，无法体现百货商场的真正市场价值。百货商店这种落后的局面不能满足有关规划中将玉溪市定位为云南省二级中心都市（云南省第二大都市）的要求；而现时玉溪市百货商店不管数量依旧规模、档次、硬件设备、经营治理水平等方面都满足不了市民日益提高的需求，玉溪的百货业面临升级。超市竞争加剧百信、红联及家佳等本土零售企业的超市在玉溪市各据一方，相互的竞争差不多比较激烈，诺玛特购物广场的开业，标志着国外零售巨鳄正式登陆玉溪，先进的治理和庞大的规模都对本土零售企业带来巨大的冲击。超市要获得更好的进展机会就必须向规模化、特色化经营方向进展。专卖店比较分散，要紧以临街商铺形式出现专卖店差不多上分布在凤凰路、南北大街、人民路、新兴路、南门街、北门街上，其中又以凤凰路和南北大街上的专卖店数量最多、档次最高，但这两条商业街的专卖店布局比较分散；其它各商业街（步行街）也有零散的专卖店分布。由于条件所限，玉溪现有的百货商场都没有开设专卖店，所有的专卖店都在商业街两旁以临街商铺的形式出现。专业市场规模小、结构不合理玉溪现时比较出名的专业市场有腾源家居城、彩虹桥建材市场、珊瑚路建材市场、天赐家装.建材市场等，但这些专业市场差不多上规模较小，档次不高。同时，这些专业市场全部定位为中档偏低，缺乏中高档的商品类型，档次的不齐全，导致当地居民的生活需要得不到满足。便利店仍处于起步时期现时玉溪的便利店只有一间——百信便利店，同时位于人民路上，处于传统的商业旺区。居民购买日常用品只能到中心商业区的百货商场、超市或附近的杂货店。随着玉溪居民生活水平的不断提高，玉溪的便利店若能够贴近生活社区，将具有较大的市场前景。餐饮业仍处于较低的水平在地点饮食方面，由于玉溪的餐饮业档次普遍较低，城区居民宴客时只能到红塔大酒店、中玉酒店等宾馆场所消费；而特色品牌饮食店数量少，除了桥香园之外，还未有出现类似桥香园这些在云南地区具有一定知名度的饮食店。在外来品牌餐饮方面，尽管有肯德基和德克士等能够吸纳大量人气的品牌餐饮店进驻玉溪市区，但这些品牌餐饮店怎么讲数量少，还不能满足居民的需要。（2）进展态势大型购物商场将向多功能购物中心的方向进展。便利店进驻居民生活社区。超市将向品牌化、规模化、特色经营方向进展。商业市场整体环境（1）总体现状商业区集中了全市的商业物业，商业氛围浓厚；周边地区商业物业较少，档次较低，商业氛围较淡。要紧表现在以下二方面：商业区集中多种业态，周边区域则只有为数不多的业态。商业区有超市、百货店、便利店、品牌专卖店、品牌餐饮店、电影院等；而包括高新区在内的其它区域，现存的业态要紧有小型超市、杂食店等，不仅数量少、规模小，而且档次较低，导致这些区域的商业氛围较淡。商业区内商业功能较齐全，周边区域商业功能单一。商业区由于有多种业态，具备购物、休闲、娱乐、餐饮功能，像小庙街等区域还具有旅游等功能；而周边地区的商业物业要紧满足附近居民生活的差不多需要，以购物功能为主，功能单一。（2）商业进展的有利因素经济持续稳定增长，人民生活水平逐渐提高，为玉溪商贸业的进展提供了良好的本地市场基础。商业中心区商业对周边县的辐射力强，吸引周边县居民前来购物消费。外国商业零售企业登陆玉溪，带来新的经营理念，促进商业体系的提升。（3）商业进展的不利因素规划建设相对滞后。玉溪至今仍未颁布商业网点建设治理方法，容易造成商业无序进展。玉溪的交通条件好，昆明距离玉溪较近，吸引了玉溪市大量的中高端消费人群。小结：玉溪的商业要紧集中在商业区，而周边的商业氛围仍比较淡；现时期玉溪商业进展具备多种有利条件和不利因素，有利条件能够刺激玉溪商业物业的市场需求和价格，而不利条件则决定了玉溪商业物业特不是新建的商业物业要走规模化、综合性、特色经营的道路，抢占市场先机，才能稳占市场份额。商业物业供求情况（1）市场需求状况由于有关部门从2003年才开始系统统计玉溪商业营业用房的成交数据，我司将依照政府所公布的有关数据，结合本司的实际市场调查结果，对玉溪的商业物业的供需情况作出分析。数据来源：玉溪统计年鉴从上图可知，2003年全市商业营业用房上市量剧增，相比2002年增幅达217.8%；受供应量阻碍，全市的成交量也有大量的增加，增幅达79.8%，显示玉溪全市的商业营业用房具有一定的市场需求。数据来源：玉溪统计年鉴、玉溪市房地产治理局注：玉溪统计年鉴缺乏2003年度玉溪全市商业营业用房新开工面积数据在中心城区与全市的比较中，2003年玉溪中心城区商业营业用房销售面积占竣工面积的58.4%，比全市的48.9%高出9.5个百分点；2003年中心城区商业营业用房的竣工面积只是全市竣工面积的36.2%，但销售面积则为全市销售面积的43.2%，二方面的差距反映出中心城区对商业物业的消化能力比全市的平均水平要高。依照本司的市场调查，有部分的商业物业例如九龙商业城竣工后由于自身条件限制不能出售产权，只能以只租不售的方式进入市场，使到玉溪中心城区出现商业物业销售面积偏少的现象。2003年商业营业用房的成交面积为5200平方米，而这部分的成交物业要紧是小庙街商业物业。玉溪市中心城区2003年商业营业用房租售对比情况面积平方米销售面积5,200租赁面积50,000数据来源：玉溪市房地产治理局从上表可看出，2003年玉溪市区商业营业用房租赁成交面积约为销售成交面积的10倍，一方面反映出部分商场或商铺有只租不售的情况；另一方面也反映出商业物业的租赁市场比较活跃，居民的经商意识较强，若有合适的商业物业出现，就会有许多居民乐意经营。（2）潜在供应量总用地面积：约6000平方米总建筑面积：10980平方米总用地面积：约6000平方米总建筑面积：10980平方米共五层，1至4层为商场，五层为写字间单层面积：2196平方米在上停车位：80个有用率：约60%租售方式：只租不售（3）价格水平数据来源：玉溪统计年鉴从上图可看出，全市商业物业售价呈现上升趋势，2003年销售价格比2002年大幅上升61.7%。在销售面积大幅增加的情况下，全市平均价格仍能保持较大的增幅，显示全市的商业物业仍具有较大的市场空间。2003年玉溪中心城区出除了小庙街商铺比较大规模出售外，其它的商业物业差不多上比较零散且规模较小；小庙街商铺的售价水平差不多上就能够代表玉溪中心城区的商业物业的售价水平。本司通过市场调查得知，2003年小庙街商铺的平均售价为10,000元/平方米（物业的详细情况见小庙街商业区分析部分），远高于全市的平均水平，反映出中心城区对商业物业售价的承受能力远高于全市平均水平。小结红塔区和辖下八县都有本身的商业集中区域，然而县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行政区内；而红塔区的商业中心凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引周边县的中高端消费群体前来购物消费。玉溪现时的商业体系仍不完善，要紧体现在现时玉溪商业物业业态进展不成熟，还未出现一个多种业态、多种功能真正意义上的购物中心。市区商业进展不均衡，商业要紧集中在传统商业区，而高新区还未形成商业网点，仍未满足到区内居民生活的各种需求。随着城区规模的扩大，高新区将出现中高消费的生活社区，同时会出现大型的商业物业。玉溪商业物业的进展存在各种利因素和不利因素，玉溪商业物业只有走规模化、功能综合、特色经营的道路，抢占市场先机，才能稳占市场份额。玉溪全市商业物业供求量大幅增加，全市商业物业具有较大的市场空间。中心城区现时商业物业的供应量较少，但市场消化能力较强，每年将不低于5000平方米的消化量。全市商业物业的售价呈现上升趋势，而中心城区的售价则远高于其它区域。除了项目之外，玉溪商业物业以后二三年内一手的供应量较少。商业物业的租赁市场比较兴盛，居民的经商意识较强，若有合适的商业物业出现，就会有许多的居民乐意去经营。玉溪市要紧商圈情况分析红塔商圈要紧由三个商业区组成：南北大街区域、小庙街区域、新兴路和人民路所形成的旧城商业街区域，由于商圈内业态齐全、商品种类丰富，既吸引了区内的居民购物消费，又吸引了玉溪辖下县的中高端消费群体前来购物消费，成为一个市级商圈。南北大街商业区拥有百货商场、超市、品牌专卖店、餐饮店、银行等多种业态，具备购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等功能，是玉溪市目前唯一一个有百货商场的商业区，同时亦是目前玉溪地区品牌数量最多、整体档次最高的一个商业区。商业区内经营的商品以中等偏高档次为主，商铺经营情况良好，常年可保持95%以上的出租率，首层商铺的租金水平在200—300元/平方米.月范围内。南北大街商业区位于传统老城区，可扩大规模的难度较大，从而阻碍区内商业物业的升级，但短期内仍将是玉溪地区最具代表性的商业区。小庙街商业区是玉溪政府对传统商业区域旧城改造后的商业区，区内商业网点以临街商铺形式出现，目前区内所经营的商品类型以服装和电子通讯器材为主，由于有政策引导，小庙街商业区将向电子通讯器材专业市场方向进展。现时商业区内经营的商品以中档偏低档次为主，商铺经营情况一般，首层商铺的租金水平在50—80元/平方米.月范围内。旧城区商业街商业区是传统的商业旺区，一直是城区居民购物、休闲、餐饮的首选地点之一，区内商业业态丰富，商品种类齐全，商业网点以临街商铺的形式出现。商业区内经营的商品以中低档次为主，商铺经营情况良好，常年可保持95%以上的出租率，首层商铺的租金水平在70—130元/平方米.月范围内。以下对三个商业区分不进行分析：南北大街商业区现有的商业物业状况南北大街商业区是指南北大街沿线区域和凤凰路沿线区域。南北大街是玉溪中心城区一条重要的商贸街，全长约1000米，为促进南北大街商贸业的进展，玉溪政府于2003年1月对通过南北大街的车辆实行管制：上午7：00至下午19：00，一切车辆由北向南单向行驶，机动车限速20公里/小时；下午19：00至次日上午7：00，禁止一切机动和非机动车通行。南北大街是玉溪市区唯一一条有百货商场的商贸街，具有多种业态，集购物、休闲、娱乐、餐饮多种商业功能于一体，同时又是玉溪市区商品档次最高的一条商业街之一。凤凰路是玉溪市区东西走向的都市主干道。凤凰路两旁分布大量的商业物业，有超市、百货商场、品牌专卖店、餐饮店、银行等多种业态，具备购物、休闲、娱乐、餐饮等商业功能，是目前玉溪地区品牌数量最多、整体档次最高的一条商业街。目前，南北大街共有3个百货商场和142间临街商铺，其中临街商铺的各种业态分布如下：商业类型服装鞋皮具饰品/精品运动类餐饮类电器/音响电子通讯银行美容美发其他合计店铺数量70202238227224142相应比例49.30%14.08%1.41%1.41%2.11%5.63%1.41%1.41%4.93%1.41%16.9%100%凤凰路共有1个专业电器商场、2个大型超市、1个在建商场和165间临街商铺，其中临街商铺的各种业态分布如下：商业类型服装鞋皮具饰品/精品运动类餐饮类电器/音响化装品银行美容美发其他合计店铺数量4610311421027664165相应比例27.88%6.06%1.82%0.61%8.48%1.21%6.06%1.21%4.24%3.64%38.79%100%在南北大街商业区307间街铺中，品牌专卖店有102间，所占比例达到33.22%，涵盖服装、鞋帽、皮具/包箱、运动用品、餐饮等各种商品类型，其中比较知名的国内品牌有杉杉西服、七匹狼、以纯、哈森、百丽、红蜻蜓、南极人、李宁、康威等；国际品牌有金利来、杰西、华伦天奴、金盾、阿迪达斯、耐克、恩宝、肯德基、德克士等。南北大街商业区的商品以中等偏高档次为主，其中玉溪商业大厦二楼服装区经营的服装全部是国产品牌，同时以中老年人的服装为主，而南北大街两旁街铺所经营的服装以中青年人为主，相比之下，玉溪商业大厦所经营的服装价格要比街铺的价格低，从而突显百货商场的商品档次稍低于临街商铺。整体上，南北大街商业区商户经营情况良好，其中临街商铺的经营情况要比百货商场要好。百货商场由于传统的商场，规模过小、硬件设备落后、经营手法落后等因素使到商场的经营情况要差于临街商铺。消费者特点玉溪市外来人口较少，购物消费以本地消费为主，非节假日期间，南北大街商业区以25岁以下的市区年轻女性消费者为主，其中晚上的人流量会比白天要大；节假日期间，商业区会吸引周边县城居民前来消费，南北大街商业区的消费群体以玉溪地区50岁以下居民为主。物业租售情况南北大街商业区位于城区中心，二条街道两旁已布满商铺，可扩充的机会不大，商铺资源日益宝贵，商铺业主专门少出售手中的商铺；而整体上商铺的经营情况良好，经营者较少转让正在经营的商铺。以上两个缘故使到南北大街商业区的商铺专门少有出售或出租现象。南北大街商业区的百货商场的柜台和临街商铺常年可保持95%以上的出租率。依照本司的实地调查结果，南北大街商业区的百货商店和临街商铺的首层租金水平在200—300元/平方米.月范围内。进展前景南北大街商业区区内商业物业面临升级，然而由于位于传统老城区，旧城改造的难度专门大，相当长的一段时刻内将会维持现状，若不出现其它区域有新型大型购物中心带动区域进展的情况，南北大街商业区凭借现有的优势，仍将是玉溪地区最具代表性的商业区。小庙街商业区现有的商业物业状况小庙街商业区为小庙街商贸城和棋阳路所围合的区域。玉溪中心城区小庙街片区旧城改造，是玉溪有史以来第一次大规模的都市改造，小庙街商贸城总建筑面积39,860平方米，其中住宅、办公面积29,474平方米；商业面积10,386平方米。小庙街首层为商铺，二层以上为住宅或办公室，首层有261个商铺。（资料来源：玉溪日报）红塔区政府当初的设想是将商贸城创办成为中心城区一流的商贸城,将商贸城所经营的商品定位为一楼铺面经营高、中档精品服装和精品皮鞋、古董、字画等；二楼为文化茶室、啤酒城、写字楼等。然而由于当时商贸城经营结构单一，且多是自发式经营，更有许多铺面由于人为炒高而无法顺利出租，造成商贸城内生意清淡的局面。基于那个缘故，红塔区政府于2003年12月决定将人民路下段、珊瑚路及彩虹桥等片区从事通讯器材（手机）经营和修理的门店，统一搬迁至小庙街商贸城内集中规范经营。到目前为止，已有109户电子通讯产品商家进驻小庙街商贸城。（资料来源：玉溪日报）由于有政府的行为，小庙街商业区进行了重新的定位，不单有购物、娱乐、休闲、餐饮功能，还具有旅游功能。目前，小庙街商贸城所占比重最大的商品类型是服装和电子通讯器材，由于电子通讯器材的经营有政策引导，分析电子通讯器材所占的比例对项目经营的启发意义不大，因此对小庙街商业区各种商品类型进行分析时将电子通讯器材排除在外。小庙街商业区经营的商品类型如下：商业业态服装鞋皮具饰品/精品化装品运动类餐饮类其他合计店铺数量313162332776相应比例40.79%3.95%1.32%7.89%2.63%3.95%3.95%35.53%100%从上表可知，在76个商铺中有31个商铺经营服装，所占比例远远超过其它类型的商品。相对其它两个商业区，小庙街的品牌专卖店数量最少，只有18个，所占的比例为23.68%，品牌专卖店要紧有凯莎、蔓妮诗菲、葛来娣、天意、佐丹奴、安真美、宇宙女孩等品牌，商品价格以中档偏低为主。小庙街商业区内最早进场的商家为经营服装等商户，小庙街重新定位后，吸引了许多的经营电子通讯器材商户进场经营，服装与电子通讯器材类的商品类型截然不同，导致服装类商家与专业市场混杂，阻碍区内商店的经营情况，使到现时整体的经营状况一般。消费者特点非节假日期间，以本地消费为主，其中以青年男女居绝大多数；节假日期间，会吸引周边各县居民前来购物消费。物业租售情况在小庙街商业区内，只有小庙街商贸城有部分商铺可供出租或出售，棋阳路一带差不多上没有租售的信息。从现场销售部了解，小庙街商业物业属于商住性质，土地使用年限为50年；2003年1月开始公开发售，到目前为止，首层261个商铺中尚余7个商铺可供出售；同时已出售的商铺中，已有220个差不多租出。在现时可供出售的商铺中，面积由33—65平方米不等，销售均价为10000元/平方米，最高价为15000元/平方米。二层商铺已全部售出，当时销售统一价为1800元/平方米。现时首层商铺的租金水平普遍在50—80元/平方米的范围内。进展前景小庙街是传统的商业区，而且是政府第一个旧城区改造工程，假以时日，小庙街将会重新成为一个商业旺区。由于有政策引导，小庙街商业区将向电子通讯器材专业市场方向进展。旧城商业街商业区现有的商业物业状况旧城商业街商业区是指新兴路、人民路、南门街、北门街四条传统商业街所围合而成的区域，其中新兴路是玉溪中心城区的一条商业步行街。旧城区商业街是传统的商业旺区，一直是城区居民购物、休闲、餐饮的首选地点之一，区内商业业态丰富，商品种类齐全，商业网点以临街商铺的形式出现。区内商品经营种类分布如下：商业业态服装鞋、皮具饰品/精品化装品运动类餐饮类数量259433512628相应比例46.17%7.66%6.24%2.14%1.07%4.99%续表商业业态电器/音响电子通讯小型百货店银行超市空铺其他合计数量105177123115561相应比例1.78%0.89%3.03%1.25%0.18%4.10%20.50%100%从上图可知，服装依旧是商业区区内的主力商品，餐饮次之，小型百货店、皮鞋、皮具、精品/饰品也有专门大的比例。在561间商铺中，品牌专卖店有24间，所占比例为4.28%，要紧为服装和鞋类，其中有袋鼠、啄木鸟、红蜻蜓、佐岸、米奇、播、安踏、匡威等，部分商品为中档，要紧是服装、皮具和鞋类，其它大部分为中档偏低的档次。整体上，由于贴近大众消费，旧城商业街的商户经营情况良好，除了人民路下段因为政策引导的缘故要电子通讯商户搬迁外，其它商业街专门少出现由于商户经营不善而要转租或转让的情况。消费者特点旧城商业街是传统的商业旺区，商品种类齐全，各种年龄层次的居民都能够在那个地点买到所需要的东西，特不是服装。因此本区吸引了各种年龄层次的中低收入人士前来购物消费。节假日期间，周边县的居民也会前来该商业区购物消费。物业租售情况与南北大街商业区的情况相似，除了专门的缘故，旧城区商业街的商户专门少转让或出租正在经营的商铺。旧城区商业街的临街商铺常年可保持95%以上的出租率。依照本司的实地调查结果，旧城区商业街临街商铺的租金水平在70—130元/平方米.月的范围内。进展前景位于传统老城区，商业区扩大规模的难度较大，阻碍区内商业物业的升级，但由于具备良好的区位，贴近大众消费，仍将是玉溪城区居民购物消费的要紧地点之一。地块所在区域的商业情况分析现时期商业进展不成熟项目位于红塔大道和东风中路的交汇处，在项目200米的半径范围内有邹家花园的电脑电子商贸城、气象路东风中路以东路段的食街、东风中路西侧的软件店；红塔大道也有零散的商业，例如小食店、杂货店、作坊式维修店等。电脑电子商贸城由邹家花园住宅裙楼临街商铺围合而成，主营电脑整机、配件及办公耗材，以国内品牌为主。商贸城内白天人流量较少，商业氛围较淡。气象路食街主营地点风味小食，以烧烤食品为主，档次较低。白天人流量较少，晚上则比较兴盛，吸引一部分人士开车前来消费。东风中路西侧的软件店数量较多，主营软件销售，其中以游戏软件占绝大多数，消费对象要紧是学生群体。非节假日期间，东风中路西侧软件店人流量较少，节假日期间则比较多。从上述情况能够看出：项目所在区域具有购物功能的商业物业不仅规模小、而且档次较低；区域的购物氛围较淡，反映出项目所在的区域现时期商业进展不成熟。区域内具有多个大型的市政设施和商业物业，具备进展商业的良好基础条件。项目周边有多个大型的商业物业和市政设施（见下表），具备娱乐、休闲、餐饮、文化、旅游等多种商业功能。类型名称商业物业红塔大酒店(四星级)、龙马大酒店（二星级）、红塔集团文体娱乐中心银行中国银行、建行、农行、华夏银行、工行市政设施玉溪博物馆、东风广场、青年宫、聂耳公园这些商业物业和市政设施不仅为区域带来大量的人流，而且为区域内各种商业物业的进展提供多方面的支持，如金融服务、娱乐服务等，这些商业物业和市政设施还能够提升区域的商业形象。在现时期项目所处区域缺乏大型具有购物功能的商业物业和玉溪市百货商场面临升级的情况下，若有亮点物业的带动，将扭转项目所在区域购物氛围较淡的局面，使项目所在区域成为玉溪新兴的商业区。个案分析由于玉溪缺乏大型购物功能的商业物业，在选择玉溪当地两个有代表性的商业物业的同时，我们把目光放在昆明现时经营得比较成功的购物中心，通过分析本地和昆明商业物业的成功之处和不足的地点，为项目的开发经营提供参考建议。玉溪百货大楼概况玉溪百货大楼位于传统的商业旺区——南北大街，业主是玉溪百货公司，原为国营企业，现转制为股份制公司。大楼共2层，每层约1800平方米，总建筑面积约3600平方米，约30个地上停车位。大楼层高4.5米，柱距5×5米。现预备进行调整和内部装修，将原商场临南北大街面的纵深向后扩展7米，拆除原仓库大楼，将仓库功能放在扩建后商场的第四层，2004年年底重新招商。改造后：共4层，负一层停车场、设备层，1675.3平方米；一层4191.6平方米；二层4762平方米；三层2760.9平方米；四层仓库，2760.9平方米，总建筑面积16150.7平方米功能业态组合百货商场现时主营药店、珠宝、家电、中档服装；未有确定改造后所经营的商品类型。楼层经营种类首层珠宝、皮具、化妆品、眼镜、小家电、电器、药店二层男女服装、童装消费者特征玉溪市中高收入人士，以女性居多；节假日期间，全市中高收入人士。经营模式百货型经营模式，由进展商统一开发，统一经营，统一治理；只租不售。价格水平依照调查，玉溪百货大楼的租金水平如下：楼层最高价均价最低价备注首层300200——元/平方米.月二层835730元/平方米.月优势区位条件——位于南北大街，玉溪市传统的商业旺区，拥有稳定的客源。自身条件——是目前玉溪主城区最大的百货商场，商品特不是家电产品种类齐全；是玉溪老字号百货商场，在当地具有较高的知名度。成功之处品牌效应——业主前身为国有企业，商场信誉良好。不足之处硬件设备——设备落后，无手扶电梯，灯光和室内空调设施均不足，停车位过少。经营治理——治理手法落后，未能充分发挥二楼商场的使用价值。自身条件——规模较小，柱网过密。九龙商业广场概况九龙商业广场位于南北大街北路段，处于传统商业区的边缘位置。九龙商业广场于2003年3月动工兴建，2004年开业，占地约14000平方米，每层约6000平方米，总建筑面积约18000平方米，为三层钢混结构商场，由中外合资企业玉溪盛亚商网建设开发有限公司投资建设，首层为精品百货商场；二层、三层约11000平方米，为云南目前规模较大、货品较齐全、档次较高的诺玛特超市；商场前面设置开放式广场和90个免费地上停车位。九龙商业广场层高约4.5米，柱距约8×8米。功能业态组合以购物为主的百货加超市组合楼层经营种类首层珠宝首饰、化妆品、体育用品、电器、家居用品二层诺玛特超市三层诺玛特超市消费者特征玉溪市中高收入人士（含辖下县）。经营模式进展商出租经营，统一治理，首层布局以柜台式为主。价格水平首层的租金水平如下：楼层最高价均价最低价备注首层200160120元/平方米.月优势规模——是玉溪市目前规模最大的购物广场。建筑设计——商场前面有广场，能够为商场积聚人气，疏散人流；有足够的停车位。交通条件——位于南北大街北路段，附近有玉兴路等高等级的都市主干道；有公交线路通过。成功之处招商策略——引入全球500强企业之一的美国普尔斯马特公司，经营玉溪目前规模最大、货品最齐、档次最高的玉溪诺玛特超市，有利于积聚人气。商场定位——经营的商品能够吸引中高收入的消费人群。不足之处布局设计——商品摆设过于拥挤，人流路线指示不清晰，容易造成混乱。经营治理——过分依靠超市的阻碍力而有意无意中忽视对商场首层的治理：由于首层是分散经营，各商户的商业行为难以统一协调；而消费者对商户信誉的信心也比不上玉溪百货大楼等传统百货商场。昆明新百货大楼商场概况昆明新百货大楼（B座新纪元店）位于三市街，接近都市的地理几何中心，处于传统都市中心商圈——三市街商圈内。昆明新百货大楼（B座新纪元店）是一个综合性商业物业，与老百货大楼（A座）、百大伙儿电大楼（C座，有停车场）三个相互连接形成商业建筑群，那个综合性商业建筑群集零售商业、旅游、办公、餐饮、娱乐等多功能于一体，包括购物、餐饮、商业办公、酒店业、商业展示、时尚公布、文化休闲、影视娱乐等商业形态，在三市街商业经济圈中占据重要的地位。昆明新百货大楼兴建于1996年，共28层，大楼负1至6层为商场，商场每层的建筑面积约为3300平方米，总建筑面积约23100平方米；大楼层高约4.5米，柱距7.8×7.8米。2003年4月昆百大集团开始出售商场的产权，并承诺商场销售的返租方式：昆百大商业公司首期承租18年，前6年以10%的固定比例包租，以后年度由业主委员会与商业公司协商确定。到目前为止，新百货大楼的负1至5层已全部售出，第六层尚余部分单元。目前正在进行内部重新装修，部分楼层尚未全部开放营业。功能业态组合有少量餐饮功能的百货商场，主营珠宝、中高档中青年服装楼层经营种类负一层饮食、药店首层饮食、购物二至六层购物消费者特征云南省省内中高收入人士，与旧百货大楼中等收入为主的消费群体拉开一定的档次。经营模式百货型经营模式，由昆百大集团统一经营、统一治理价格水平商场各楼层的销售均价如下：楼层销售均价备注负一层11,000元/平方米一层40,000元/平方米二层30,000元/平方米三层21,000元/平方米四层11,000元/平方米五层8,000元/平方米六层7,000元/平方米优势区位条件——位于昆明市区中心商圈，是商业物业聚拢的地点。企业品牌——昆百大是云南省最大的商业零售企业，五十年来在昆明市居民中具有极高的信誉度。交通条件：周边500米范围内，共有公交线路16条，占昆明市目前所有68路公交路线的25%；东风路隧道工程完工后，实际人车分流，将极大减少车流对人流的干扰。成功之处销售策略——利用昆百大五十多年来所积存的信誉推出产权式商场，并承诺保证一段时期内稳定的投资回报率，受到市场的追捧。经营治理——昆百大集团是一家上市的商业零售企业，五十多年的商场治理经营经验，使到新百货大楼商场的治理水平在云南地区是一流的。不足之处商场规模——单幢（B座）每层建筑面积约3300平方米，规模偏小，消费者可选择的商品类型有限。柏联广场商场概况柏联广场地处三市街，接近都市的地理几何中心，处于传统都市中心商圈——三市街商圈内。柏联广场建筑面积近11万平方米，大楼拥有商业中心、高档写字楼、公寓、大型停车场。柏联广场商场由地下一层和地面六层组成，每层建筑面积约8571平方米，总建筑面积约6万平方米，负一层为百盛超市，一至五层中各半层为百盛百货，另一半为商场，第六层整层作美食广场和泰阳证券，负二层为300多个停车位的停车场。商场层高约4.5米，柱距约8×8米。柏联广场商场由进展商统一开发、统一经营治理，只租不售，并聘请香港戴德梁行作物业治理顾问。功能业态组合以百盛百货为主，集聚多种业态，具备购物、休闲、娱乐、观光等功能的购物广场。楼层经营种类负一层超市、药店、百盛百货首层至五层购物、休闲（美容、美发）、百盛百货六层饮食、证券消费者特征云南省中高收入人士，但这些消费群体要比昆明新百货大楼商场消费群体的消费层次和消费能力稍高。经营模式进展商统一开发、统一经营治理，只租不售。优势区位条件——位于昆明市区中心商圈，是商业物业聚拢的地点。交通条件：周边500米范围内，共有公交路线16条，占昆明市目前所有68路公交路线的25%；东风路隧道工程完工后，实际人车分流，将极大减少车流对人流的干扰。硬件设备——商场有23部自动扶梯，2部观光电梯，顾客能够专门方便地到达目标区域。功能组合——多种功能组合的大型购物中心。成功之处招商策略——成功引入百盛，带动其它中高档次的专卖店驻场经营，营造一个高档的商业氛围。物业治理——聘请国际知名物业治理公司作物业治理顾问，既能在物业治理过程中有效解决可能出现的各种问题，又能够为对外的宣传增色许多，打造强强联手的形象。建筑设计——商场中庭设计合理，采纳自然采光，既起到聚拢人气、疏通人流的作用，又能够使到有意向购物的消费者能够在每一层都可清晰看到其它各层所陈列的商品，方便顾客有目的地消费。商场经营——商业业态齐全，商品种类丰富，品牌较多，档次高。商场服务——商场每层步行道区域均设置少量休息椅供有需要的人士使用，充分体现商场人性化的服务。不足之处自身条件——商场前面无广场，需要商场中庭处理过渡的人流，有时会显得比较拥挤。消费者和商户需求特征分析本部分我们分不通过对消费者消费行为调查和商户需求调查的结果进行综合分析。从消费者的角度动身，了解消费者的消费行为和适应、去昆明购物的情况以及他们对本项目的看法；从商户的角度动身，了解商户目前的经营情况、选择新商铺关注的因素以及他们对本项目和玉溪市商业的评价。消费者行为研究消费者结构玉溪市中心商业区的消费者要紧来自红塔中心城区，同时，其辐射范围可达至下属八县（包括江川县、华宁县、通海县、峨山县、新平县、元江县、易门县和澄江县）。从消费者的年龄、受教育程度、家庭收入来看，到玉溪市中心商业区消费的以19-40岁的中青年人为主，他们普遍学历在高中/中专以下，家庭月收入要紧集中于1000-2000元之间。然而，红塔职员、政府公务员大专以上学历占54%，家庭月收入要紧集中于2001-4000元,是玉溪市的高学历、高收入群体。消费者消费行为和适应从消费者日常支出的结构来看,玉溪市中心城区的消费者日常支出要紧是用于购物，而在饮食、娱乐方面的支出比例较少，可待挖掘的潜力较大。从消费者逛街的目的、购物的次数、每次购物花费的金额来看，一般消费者平常逛街的目的性不强，平均每月逛街5次，大多每次购物花费在100元以下；而红塔职员、政府公务员平常逛街购物具有明确的目的性，尽管他们大多每月逛街只有3次，但每次购物花费的金额一般都在200元以上。玉溪市的消费者购物和在外就餐行为有明显的关联性，消费者平常逛街时适应在外用餐。外出就餐时，他们通常会选择去本地的小吃店吃本地菜、川菜和火锅。其中，红塔职员、政府公务员除了喜爱去小吃店用餐外，对去饭店、中式快餐馆吃饭的包容性比一般消费者强。从消费者逛街搭乘的交通工具看，一般消费者平常要紧采纳步行、搭乘公共汽车等方式去逛街，而红塔职员、政府公务员平常逛街要紧是乘坐私家车和采纳步行方式。这从一个侧面讲明了红塔职员、政府公务员那个群体是玉溪市的高收入群体，他们有足够的消费能力买车代步。玉溪市的消费者选择购物地点时，较注重服务好、信誉有保证、商品价格廉价、交通方便和品牌齐全这几个因素。在玉溪，他们平常较喜爱去南北大街、九龙商业广场、新兴路、凤凰路、小庙街等老城商业区的商业街、大型超市和百货商店购买服装、食品（包括生鲜食品）、鞋帽/箱包、家具/家居用品、精品/饰品和家电等商品。玉溪的消费者普遍表示喜爱去商品品种齐全的大型超市、综合性大型购物中内心面购物。然而，在玉溪具有完整的商业业态和功能配置的真正意义上的综合性大型购物中心还不存在。除上述两种业态外，红塔职员、政府公务员平常选择去百货商场购物的也占有一定比例，而一般消费者则较喜爱到商业街或步行街购物。消费者消费需求的满足情况大部分的消费者认为玉溪商业能满足其消费的需求，然而红塔职员、政府公务员对玉溪商业的中意度比一般消费者低，讲明了那个高收入群体对消费有着更高的要求。谈及玉溪所缺乏的商品品牌，消费者认为玉溪中心城区的服饰、儿童用品、电器、化妆品、鞋等商品的品牌未尽齐全。其中，麦当劳是消费者提及次数最多的具体品牌。消费者去昆明购物的情况超过六成的消费者表示平常会去昆明购物，其中红塔职员、政府公务员表示常去昆明购物的比例比一般消费者高，讲明由于玉溪未能完全满足中高端消费群体的消费需求，导致这部分人群外流至昆明购物。大部分消费者表示平均每月到昆明购物1次。昆明商品品牌全、购物环境好、信誉有保证、商品档次高等是吸引玉溪消费者不辞远距离购物的要紧因素。更重要的是，去昆明购物，能够同时满足消费者休闲娱乐顺便购物的要求，而这在玉溪是难以实现的。消费者去昆明时，要紧选择去沃尔玛、昆明百货大楼、柏联广场/百盛、双龙批发市场等地点购物。一般，他们购买的商品要紧有，服装、食品（包括生鲜食品）、鞋帽/箱包、家电、家具/家居用品等商品。消费者对消费的期望依照调查，玉溪的消费者目前最希望实现的消费目标是增加文化娱乐方面的开支，其次是提高饮食和衣着的档次。然而，玉溪市的商业现状并未能完全满足消费者这种较高档次的消费要求，因此，消费者认为玉溪需补充美食广场、中高档百货、生鲜超市、品牌服饰专卖店和休闲型食肆等休闲娱乐、饮食、购物设施。消费者对本项目的看法通过调查，我们发觉玉溪市的消费者对市场上的新生事物同意能力专门强，他们对本项目的综合性功能的初步设想和引入世界闻名超市表现出强烈的兴趣。他们认为本项目应是一个经营中高档商品的集购物、餐饮和娱乐于一体的大型购物中心。然而，对本项目商场的布局形式，消费者并没有表现出明显的倾向性。经营者行为研究经营者当前的经营情况通过调查，我们发觉大部分经营者现用商铺差不多上向公司租用的，他们租用的面积一般是80m2以上，能够承受的月平均租金为133元/m2。此外，经营者经营的要紧是中高档商品，月营业额要紧集中在2-3万元的区间内，其次是4-5万元和6-8万元两个区间。经营者对目前商铺的中意情况从总体上看，经营者对目前经营的商铺差不多上持中意的态度。然而，由于玉溪市的商业要紧分布在老城区，经营空间较为狭小，加上近年来商铺的供应量比较少，经营者可选择的余地有限等客观因素，令经营者对目前商铺的进出货交通便利性、进展前景、所在的位置、商业气氛等因素不甚中意。通过调查，有55%的经营者表示有开新铺或换铺的打算，这为本项目的入市提供了良好的市场空间。经营者选择新商铺关注的因素商铺经营者日常适应通过电视、亲朋好友介绍、报纸、中介等途径去了解商铺出租、出售的消息。一般，他们选择商铺地点时，较为注重商铺所在地的客流量、所在的位置以及商业气氛三个因素。在对商铺所在地的商业业态和布局形式的选择上，经营者通常首选商业街的独立式商铺经营。玉溪的南北大街、凤凰路等商品档次较高、人流量较多的中心商业街是他们心仪的经营地点。经营者对本项目的评价从总体上看，被访的经营者对本项目各方面的评价不高，讲明本项目自身还欠缺良好的营商条件，还需要通过各种人为措施来弥补。被访经营者对本项目评价较低的几个因素有：交通便捷性、进展前景、周边环境以及项目附近的饮食/娱乐配套，这恰恰是本项目离老城商业区较远，商业气氛较为淡薄，有违当地的消费适应和经营适应所致，也是本项目的最大劣势。尽管本项目的先天营商条件较差，但经营者对本项目多功能组合的初步构想较感兴趣，尤其获悉国际大型超市沃尔玛将会进驻本项目时，他们立即表现出强烈的兴趣，讲明沃尔玛对项目的租售工作将起着巨大的推动作用。通过调查所得，被访的经营者喜爱在与自己经营档次相当的场所经营，他们较为认同本项目将经营的档次定为中高档。同时，经营者表示若选择本项目经营，将会采纳租铺自营的方式，他们对商铺面积的要求大多在80m2以上，能够同意的年租金集中在1200-2000元的区间内，折合成月租金平均为133元/m2·月。经营者对玉溪市商业的评价玉溪和昆明知名的柏联广场、九龙购物中心、金龙百货、玉溪百货大楼以及昆明百货大楼因为商品齐全、价格合理、地理位置好、治理有特色、商品档次高、服务好等特质赢得被访经商户的好评，而上述商场的这些特点与经营者选择商铺时注重的因素差不多上是吻合的。关于玉溪市目前的商业业态，被访的经营者普遍认为玉溪目前需要一个大型的现代化购物中心，并集休闲、娱乐、餐饮和购物等功能于一体。经营者还表示，目前玉溪最需要的经营种类要紧有特色饮食（小吃、快餐）、家居/家具、娱乐城（卡拉OK、溜冰、电玩等）、休闲场所（啡厅、美容美发厅等）以及家用电器店等。而这些恰恰是一个综合性大型购物中心的多样化经营所能涵括的。4.项目区位研究项目所在区域特点红塔区地处滇中腹地，东与江川县相连，东南海县毗邻,西南与峨山县交界与晋宁县接壤。距省会昆明88公里,区内交通利,213国道(6车道昆玉高等级公路)和1993年建成的与全国联网的昆玉铁路纵贯南北,形成云南省南北交通枢纽。在历史上,玉溪市红塔区被称为“省会屏藩”,她是通往滇南和东南亚邻国的重要通道,不管在交通和贸易等方面,都处于重要地位。2003年末，红塔区居民人口数量约为39.3万人，非农业人口人均可支配收入达到7000多元，而人均生活消费支出将近6000元。2003年红塔区居民生活水平（单位：元）人口数人均支配收入人均纯收入人均生活消费支出非农业人口1300497773——5987农业人口263326——36823376数据来源：红塔区统计局2003年玉溪市城区中心三大街道（玉兴路、玉带路、凤凰路）总人口131,190人，其中非农业人口113,996人。（数据来源：红塔区统计局）项目位于红塔区内，在项目2公里的半径范围内，已差不多履盖了玉溪市的中心城区，同时也差不多履盖了红塔区整个城区。因此项目2公里半径范围内的人口数量许多于13.1万人，其中非农业人口数量在11.3万至13万之间。项目处于老城区与高新区交接的地点，项目以北区域有诸葛小区、邹家花园等小区；项目以南区域有红塔集团生活区、葫田小区、碧涛苑等小区。这些小区人口数量大，人均消费能力强。项目附近有玉溪博物馆、聂耳公园、东风广场、青年宫等市政设施和红塔大酒店、龙马大酒店、红塔集团文体娱乐中心等大型商业设施，为玉溪市商业物业的升级提供了良好的基础。项目附近已有几个大型的市政设施和商务设施，但缺乏具有购物功能的大型商业物业。交通运输网络及地理位置交通运输网络路网完善，交通方便快捷昆玉高速公路从玉溪中心城区的西侧通过，玉元高速公路从玉溪高仓向南延伸至研和、峨山、元江，作为主城区都市南北两个方向对外联系的要紧通道；玉江高速公路经玉溪九龙立交向东至江川，作为主城区都市东部方向对外联系的要紧通道；玉通高速公路，经玉溪研和立交向东至通海，作为主城区都市向东部方向对外联系的第二个通道。在玉溪中心城区，东西走向的都市道路要紧有红塔大道、凤凰路、玉江路等，南北走向的道路要紧有东风路、珊瑚路等，这些都市道路等级较高，彼此纵横交错，形成玉溪中心城区方格网状的路网结构。目前，玉溪中心城区已形成以中心城区方格网状路网为主体，以高速公路为依托，以铁路为补充的多元化交通运输体系，在中心城区来往各地点便快捷。项目位于东风广场西侧，能够通过红塔大道和东风中路等两条高等级的都市主干道通往全市各地；同时其它各市的居民亦可通过昆玉高速公路在玉溪出口转到红塔大道直达本项目，项目对外交通方便快捷。项目附近道路情况序号道路名称道路等级车道1红塔大道都市主干道双向六车道2东风中路都市主干道双向四车道3花园路都市支路单向二车道城区公共交通收费廉价且方便快捷在玉溪，乘坐城区的公共汽车只需支付0.5元，而乘坐出租汽车只需支付5元就能够直接到达市区的任何一个地点，公共交通收费廉价为项目扩大了辐射范围，同时也能够增加顾客前来购物消费的频率。在1000米的半径范围内，已包括全市城区所有的公交线路，在500米的范围内也有8条公交线路，城区的居民能够专门方便地乘坐公共汽车前来购物消费。依照规划，玉溪中心城区将设15条公交线（双向30条），间隔300—500米设一对停靠站点。途径项目的公交线路有7、8二路公交线，这二路公交线南北走向，其停靠站的设置，差不多上履盖了中心城区的要紧区域。项目公交线路情况半径范围公交线路站点＜1000米第1—10路等全部公交线路共20条＜500米第2、3、7、8路等公交线路共8条＜200米第7、8路等公交线路共4条广场站序号公交车线路起始站－终点站经停站点17路葫田小区南门——中卫小学广场路28路市第二医院——新世纪花园广场路项目地理位置项目位于东风中路与红塔大道的交汇处，处于高新区与老城区衔接的地带。项目周边有多种大型的商业物业和市政设施，具备娱乐、休闲、餐饮、文化、旅游功能，项目周边区域已初步具备成为玉溪新兴商业区的基础条件，然而缺乏具有购物功能的大型商业物业。项目面向全市最大的人民广场——东风广场，能够利用东风广场积聚人气，疏通人流，独特的区位资源使到项目成为建设大型商业物业的理想地点。项目所在区域的以后规划在玉溪市都市总体规划涉及项目所在区域的以后规划有两处，分不为：聂耳公园片区：凤凰路以南至红塔大道以北地区，以聂耳公园为中心的文化居住综合片区。规划对区内农宅进行改造，完善相应的配套设施，改善区内居住环境，在红塔大道两侧建设商业、文化、行政等公建设施，改善红塔大道街道景观。用地面积约1.7平方公里。城南高新片区（含部分高新技术产业开发区用地）：红塔大道以南至高仓以北地区，是都市南部重点进展建设的新城区。要紧安排高新技术产业项目，并相应布置为高新技术产业开发相配套服务的科研、培训、信息服务中心以及相应的居住、绿化和公共服务设施。沿东风路和星云路布置商业和文化娱乐设施，形成片区中心。小结红塔区不管在玉溪市的交通和贸易等方面，都处于重要地位，而项目位于红塔区内，具有良好的区位条件。项目所在的区域具备多种商业业态，但缺乏具有大型购物功能的商业物业。玉溪市区拥有大量稳定而高消费能力的群体为玉溪商业物业的升级提供了良好的基础。项目交通网络完善，各类型交通方便快捷。项目所在区域已初步具备成为新兴商业区良好的基础条件，而随着城区规模的不断扩大，项目所在的区域极有可能成为新兴商业区。依照政府的有关规划，政府将在红塔大道两侧建设商业、文化、行政等公建设施，有意将红塔大道建成为一条类似于凤凰路的商业街，在具备多种有利资源的情况下，若有一、二个具有购物功能的大型商业物业带动，红塔大道沿线将成为玉溪市另一个商业区。项目前面为全市最大的广场——东风广场，东风广场不仅有美化都市环境，提高都市形象的作用，还有为周边商业物业积聚人气，疏通客流的作用，对大型商业物业的作用更为明显，而项目由于靠近东风广场，凭借其独特的优势，在项目地块上兴建大型的商业物业是特不有利的。5.项目优劣势、机会威胁点（SWOT）分析项目优势与劣势分析项目优势交通条件优越；项目位于市区南北主干道和东西主干道的交汇处，交通便利，有利于对整个市区的集聚和辐射；大面积的停车场，配备充足的停车位。周边市政、金融、商务设施完善；东风广场、聂耳公园、青年宫、玉溪博物馆等大型公共设施具有一定的人流吸引力；多个星级酒店、银行、专业写字楼等商务设施云集，已初具综合性服务形态；接近高消费劲群体；项目邻近红塔集团和政府公务员居住小区，享有较大规模的高素养、高收入消费人群；区位环境和位置条件良好；西有聂耳公园，东有东风绿化广场，自然景观环境优美；项目三面临街，有利于人流组织，提高项目的整体价值；自身拥有的绿化广场，不但与主干道形成一定的交通缓冲空间，而且增强景观效果，便于进行各类活动；拥有强有力的合作伙伴；国际品牌沃尔玛的进入，一方面可有效提升项目的档次与形象，另一方面，对本地居民有着较强的吸引力，有利于有效积聚人气；项目劣势项目远离现有的商业区，现有的商业人流量小，其周边地区商业氛围较弱；停车场与商场之间被马路分割，对人流进入商场造成一定的阻碍；项目规模大，是其优势之一，但由于玉溪市本身商业市场容量有限，风险也相应增大；本项目落成营业后将成为市场的巨无霸，市场是否有承接力将面临着考验；项目地块不规则，建筑设计的中庭位置不利于人流的动向引导，容易出现商业死角位。项目机会与威胁分析项目机会居民消费意欲强；市区社会消费品市场零售额保持强劲的增长势头；玉溪市人均收入逐年提高，市区居民有较强的消费劲；符合都市进展的方向格局；按照中心城区向东向南进展的方向，项目处于新旧城区的交接点，有效承接老城区的商业脉络，同时辐射高新区；城南高新区中设全市性的商贸服务次中心；项目的进展，一方面能够带动这一商贸服务次中心的进展，另一方面，也可与之形成呼应，共同吸引人流向都市南部流淌；商业体系进展不完善，存在市场空白点；目前市场上还未出现真正意义上的综合型购物中心；高新区内缺乏大型商业配套；中高档次的消费需求尚未得到有效的满足，相当部分人会选择到昆明购物娱乐；市区居民对新奇事物的同意能力较强；项目威胁从整体看，玉溪市近年来经济增长势头明显偏低，至2003年才有略微回升，而其支柱产业烟草业则连年呈下降趋势；昆明与玉溪的距离较近，其商业业态丰富，商品齐全，对消费者的吸引力较大；人均购买消费品较低，2003年玉溪市人均购买消费品仅为1976元，尽管位居全省第二，但远低于昆明6597元/人的额度，在西部要紧都市排名仅列31位，与玉溪市的经济地位不相称；究其缘故，同样与玉溪高端消费者偏爱前往昆明市消费有关；南北大街作为传统的商业区为消费者所认可，对项目存在着一定的威胁；项目竞争力发挥针对存在的劣势及现实的威胁，结合项目的优势和机会，只有实现对现有市场的超越，特不是传统商业形态的超越，成为商业市场的领头羊，都市商业进展的推动者，才能发挥出自身的竞争力，实现项目的价值。商业形态上：打造玉溪市第一个集购物、饮食、休闲娱乐于一体的“一站式”购物中心，从而实现对传统商业的超越，提高项目的辐射力。商业经营上：利用项目的规模做大做强，通过综合功能的设置和品牌的引进，提升玉溪市民对本地商业的信心和自豪感，截