家居建材类专业市场综合调研报告范本

174/175合肥市专业市场综合调研报告—家具建材类市场为重点《2012年9月》合肥市专业市场综合调研——家具建材类市场为重点前言华东（国际）建材中心以130万方恢弘体量的超大型建材专业综合批发市场的规模在安徽合肥地区可谓屈指可数！安徽腾辉投资集团有限公司凭借多年的开发经验和实力，将再一次在这片热土上重现辉煌！我司作为商业项目策划的受托方的倍感责任之重大。通过我司对安徽合肥都市商业市场的深入调研以及安徽腾辉商业运营治理有限公司的大力配合，凭借我们多年对大型专业集群商业地产操作的经验和理解，相信本案所阐述的观点和理念会给华东（国际）建材中心的商业项目指明一个差不多的进展方向和开发调整策略。我们特不荣幸成为那个商业地产项目的一名参与者，“交换一个苹果，各得一个苹果，交换一个思想，各得两个思想”，我们情愿用智慧为这片热土描绘出一幅漂亮的蓝图！调研时刻、目的、方法调研时刻:调研方法：资料搜集法、现场考察法、访谈、头脑风暴等；资料收集：——合肥都市进展规划、都市总体规划、商业网点进展规划；——合肥都市2009、2010、2011年统计年鉴；现场调研：——项目地块现场调研；——合肥都市各类商业物业现场调研；专业访谈：——合肥市专业市场经营商家访谈；——合肥市专业市场行业人士访谈；调研目的:依照目前区域的宏观环境，区域的微观状况，结合本项目的实际情况，以及在地产及商业方面的实际操作经验，对项目的开发策划方案进行多次讨论，对方案的可行性进行评估及项目风险投资评估分析,并提出相应的项目定位及开发建议。希望此次的研究工作，为下一时期项目的开发区块决策、市场营销、招商策略及规划设计等提供依据和支持。一、合肥都市综合情况调研 41.0都市概况 4 2.0都市经济与产业 63.0都市规划 114.0总结 23二．合肥都市商业差不多情况及房地产调研 241.0合肥都市商业调研 242.0合肥都市房地产调研 33三、合肥家居建材类专业市场综合调查 381.0合肥建材家居类市场分布及概况 382.0合肥建材家居进展及特征 403.0家居类调研分析 45建材类 62酒店用品类 75茶叶类 84专业市场横向比较 89四、项目分析 90项目总体分析 90项目3地块分析 96五、项目定位几点考虑 97一、合肥都市综合情况调研1.0都市概况合肥，安徽省省会，古称庐州，位于安徽中部，长江淮河之间、巢湖之滨,素有“江南之首，中原之喉”、“淮右襟喉，江南唇齿”之称。通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯穿南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，安徽第一大都市，全国重要的科研教育基地，国家级皖江都市带承接产业转移示范区的核心都市。合肥是长三角都市经济协调会成员都市，长江中下游重要的中心都市之一。都市性质合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心都市之一。都市职能（1）全省政治、经济、文化中心。（2）全国科研教育中心。（3）制造业基地、高新技术中心、现代服务中心。（4）国际性旅游会展、商贸物流和金融中心。都市排名：中国十大科研都市《自然出版指数2011中国》报告评选出中国十大科研都市依次是北京、上海、合肥、香港、南京、武汉、厦门、杭州、深圳和西安。中国10大最具进展潜力都市中国社会科学院公布的《2011年中国都市竞争力蓝皮书：中国都市竞争力报告》显示，合肥在294个都市中综合排名第25位，是最具潜力的二线都市之一，同时在“商业文化竞争力”的单项竞争中名列第9名。2010年被评为中国以后10年最具潜力的都市之一。合肥金融中心指数排名第9位。区划及人口：全市总面积11408.48平方公里（其中巢湖水面面积769.5平方公里），市区总面积838.52平方公里，建成区面积360平方公里。2011年末公安部门户籍登记人口706.13万人，比上年增加4.13万人，其中农业人口446.27万人，非农业人口259.86万人；市区户籍人口218.34万人。全市常住人口752万人，其中市区常住人口355万人。全年人口出生率为10.8‰，死亡率为5.97‰，自然增长率为4.83‰。(数据来源：2011年合肥市国民经济和社会进展统计公报)。合肥市辖：庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区、巢湖市、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县，并给予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区、巢湖经济开发区市级治理权限。市辖区：庐阳区面积139.32平方千米，人口60.92万。瑶海区面积229.53平方千米，人口90.28万。蜀山区面积246.83平方千米，人口102.23万。包河区面积340平方千米(其中巢湖水面74平方千米)人口81.77万。管辖市县：巢湖市面积2082平方千米，人口89万。肥东县面积2276平方千米，(巢湖水面60平方千米)常住人口110.9万。肥西县面积2061平方千米(巢湖水面100平方千米)，常住人口88.9万。长丰县面积1938平方千米，常住人口78.99万。庐江县面积2348平方千米，总人口120万人。2.0都市经济与产业2.1都市经济全市2011年生产总值（GDP）3636.61亿元、增长16%，按常住人口计算人均生产总值达到48563元，按年均汇率折算为7519美元；规模以上工业企业完成工业总产值5597.97亿元，实现增加值1489.65亿元、增长23.5%；财政收入达到623.8亿元、增长22.7%，其中，地点财政收入达到338.5亿元、增长21.1%，完成全社会固定资产投资3377亿元、增长26.8%；实现社会消费品零售总额1111亿元、增长19%；城镇居民人均可支配收入达到22000元、农民人均纯收入超过7700元，分不增长15.5%、16%以上。2.2都市产业2.2.1都市三大产业比重2012年合肥三次产业结构调整为5.7：55.1：39.2，其中工业增加值占GDP的比重为42.9%，比上年提高1.8个百分点。而且在三大产业中，工业是增长速度最快的产业，合肥是个典型的工业化都市。2.2.2都市产业规划电子信息产业：重点进展新型显示、智能家电、集成电路、软件、信息服务和物联网，打造中国（合肥）国家级新型平板显示产业基地，提升合滁芜信息家电产业带，建设合肥语音产业基地，形成一批电子元器件产业园区。节能环保产业：重点进展节能环保装备、节能产品，促进资源综合利用和循环利用，建设芜湖节能环保和绿色照明产业基地、滁马铜池绿色照明产业带，进展合肥水泥成套设备和环保设备。新能源产业：重点进展光伏、生物质能源、洁净煤、核电和风电，适度建设抽水蓄能电站，建设一批国家级绿色能源县。建设一批光伏及生物质能等新能源基地。生物产业：重点进展生物制药、现代中药、生物育种等产业，做大做强蚌埠生物产业基地、亳州现代中药产业基地、芜湖生物医药产业基地、合肥生物医药产业基地。高端装备制造产业：重点进展数字化、柔性化及系统集成的重大基础装备，工业领域重大成套技术装备，新型基础零部件，全面优化装备集成协作配套体系，提升合肥工程机械及工业机器人、两淮煤机装备、沿江船舶、芜湖大型铸锻件、马鞍山冶金装备等装备制造基地。新材料产业：重点进展高性能金属材料、硅基材料、膜材料、纳米材料、碳纤维材料、新型显示材料、稀土永磁材料、复合材料及特种材料等，培育和打造铜陵铜基新材料产业基地、马鞍山高性能铁基新材料产业基地、滁州硅基新材料产业基地、安庆化工新材料产业基地、池州高分子聚合材料产业基地、黄山新型包装材料产业基地。新能源汽车：重点进展纯电动汽车、混合动力汽车，加快进展动力电池、高性能电机、电控系统，打造合肥、芜湖新能源汽车产业基地，促进新能源汽车整车产业化。公共安全产业：重点进展通讯安全、生产安全、食品安全、信息和交通安全、矿山安全等产业，促进量子通信技术产业化，建成具有重大战略意义的信息安全堡垒，打造合肥公共安全产业基地。3.0都市规划3.1总体规划合肥市政府对合肥商业以后要紧进展规划：《141都市进展框架》《合肥市国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要》中提出打造“141”都市进展框架：即大力改造核心主城区，并在老城区的东、西南、西、北方向建设四个都市副中心，沿巢湖逐步建设一个生态型、现代化的滨湖新区。合肥市总体都市进展战略：东拓、南进、西缓、北抑

南进—新城区在312国道南侧依托老城区相对独立进展，建设完整经济技术开发区和桃花工业区。都市要紧进展方向向巢湖拓展。将中心城区调整为合肥市巢湖区。

东拓—沿长江路向东经肥东县城拓展到高速公路立交桥附近，建设完善新火车站综合试验区和龙岗工业区。

西缓—312国道北侧为以后都市第三翼伸展区，完善高新技术产业开发区和西郊游憩风景区。

北抑—西北为都市水源地，北为宁西铁路、对外交通站场、新机场选址区，用地潜力不大，限制进展，延伸建设完善双凤工业区。规划期内都市要紧向西、向南进展，适当向北、向东方向进展。老城提升，三面整合，两向拓展，两带操纵。都市以老城为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态。中心城区：范围区划：滨湖新区、老城区和政务文化新区构成。功能定位：打造丰富多样的都市特质文化空间，提升都市品位，形成高端服务集聚、综合承载能力强的现代化城区。老城区：将建设一批特色街区，打造国内知名的商贸、商务、金融、文化中心。政务文化新区：将打造功能先进行政商务文化体育和休闲居住中心。滨湖新区：位于合肥主城区东南部，南依巢湖，规划总用地面积约190平方公里，核心功能是行政中心、金融商务、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地，综合居住新区。都市副中心：范围区划：由东部、北部、西部、西南部四大组团构成。东部都市副中心：以肥东县店埠镇为核心，涵盖合肥循环经济示范园、肥东经济开发区、撮镇镇、桥头集镇等区域。北部都市副中心：以北部新城为核心涵盖双墩镇、双凤经济开发区等区域。都市商业网点规划分布合肥市市区大型商业网点现状分布一览表类不单位网点数用地面积建筑面积营业面积备注个%m2%m2%m2%百货类合肥市市区32100230294100.0568554100.0397988其中老城区175310108143.927282448.0北区///////东区882510421621440037.7西南区7222499710.98133014.3/新城区/工业品市场类合肥市市区32100284378100.01244080100/营业面积≥1000m2其中老城区39.41749406.214618011.8/北区///////东区2062.5108475728.197220078.1/西南区928.1158408155.712570010.1/新城区///////农贸市场类合肥市市区70100592896100.0453561100.0/其中老城区68.6276504.7188164.1/北区71014355724.26695414.8/东区1825.713885523.413957430.8/西南区355027683446.721621747.7/新城区45.760001.0120002.6/超市类合肥市市区710095000营业面积≥5000m2其中老城区114.311000北区114.38000东区114.316000西南区451.160000新城区///////工业区规划重点进展“五个工业组团”。A、西部工业组团：以高新技术产业开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区等为主体，重点进展高新技术及相关产业。B、西南部工业组团：以经济技术开发区、桃花工业园区、包河工业园区为主体，重点进展先进制造业和技术含量较高的相关产业。C、北部工业组团：进展庐阳工业园区，重点进展现代印刷、电力设备、建材、食品和农副产品加工等产业，加强与长丰县双凤经济开发区相协调。D、东北工业组团：以瑶海经济开发区为主体，重点进展物流、服装、电缆、建材及相关配套产业。E、东部工业组团：进展肥东经济开发区（龙岗），重点进展家用电器及配套、化工、冶金、轻纺、食品及农副产品加工等产业。3.2都市商业规划布局3.2.1商业网点分级及布局一个市级中心、8个区级中心、25个社区中心一个市级商业中心:建筑面积80万平方米以上。以长江路为轴，东、西以明光路和环城西路，南北分不以红星路、寿春路为界的2平方公里范围。业态以购物中心、百货店、专业店、专卖店等为主；商品品种齐全，能够满足消费者一次性购足够好的需求；还能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息、旅游等方面的服务，满足消费者多层次、多方位消费需要。8个区级商业中心：区级商业中心建筑面积在10万平方米以上。用地面积操纵在0.5平方公里左右。其要紧功能是就近为区域内居民提供商业服务，分流市级商业中心部分职能，缓解老城区交通、环境压力。商业门类、品种较为齐全，以中高档为主：商业业态以大中型超市、专卖店、专业店为主；商业设施比较先进、购物环境较好；区级商业中心共规划8处。其分布为：一类是都市近期建设规划所确定的都市副中心地区，有5个中心：东区区级商业中心（花冲公园附近）；北区区级商业中心（公交四保场附近）；西南区区级商业中心（南七里站附近）；西区区级商业中心（井岗镇附近）；大学城区级商业中心；B、另一类是依照都市的进展趋势和都市功能需要增设的3个中心：①政务文化新区区级商业中心；②东南区区级商业中心（葛大店附近）；③新站区级商业中心。C、居住区级（社区）商业中心居住区级商业中心要紧服务对象是居住区的常住人口，服务人口约5万人，以经营中低档的日常消费品为主。商业业态以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主体，同时配有一定规模的服务网点，其经营规模应按照《都市居住区规划设计规范》标准执行。用地面积每千人600—940平方米；建筑面积每千人700—910平方米；营业面积不低于2万平方米。居住区级商业中心要紧依照现有商业网点的进展水平和近期规划的居住用地布局情况而定，规划共有25处，其分布如下：庐阳区：共有4处：亳州路居住区级商业中心。以现有亳州商城、庐阳区社区服务中心、钢铁大楼、亳州路菜市等为基础，逐步进行更新改造，适当进展专业、专卖店、餐饮等业态，在规模和服务品质上能不断适应形势的需要。双岗居住区级商业中心。以现有商业设施为基础，适度扩大规模、提高服务品质。规划将五河路骑路菜市场迁至遣送站附近，荣事达大道以西一部分居民买菜分流到白水坝菜市。杏林小区居住区级商业中心。以阜阳北路菜场为中心，结合合瓦路两侧的改造，周边再进展一定规模的超市，日用百货等商业服务设施。四里河路东侧，森林城地区结合大杨镇的开发建设，配套居住区级商业中心。其它地区由市级商业中心、区级商业中心予以覆盖。瑶海区：共有6处七里塘居住区级商业中心。位于七里塘镇、张洼路东侧，随着新站综合试验区的进展逐步配套建设。铜陵路居住区级商业中心。位于市第二人民医院东侧，狄港路与铜陵路之间。站塘居住区级商业中心。位于旌德路北端，服务于长江东路以北、二环以外居民。钢北居住区级商业中心。位于耐火材料厂附近，服务于长江东路以南、二环以外、淮南路以北居民。化工厂居住区级商业中心。位于郎溪路南端东侧，服务于合裕路沿线的居民。包河区：共有7处周谷堆居住区级商业中心。以周谷堆批发市场为依托，逐渐沿淝河路向南扩展，适度增加为本地居民服务的商业业态和服务功能。九华山路居住区级商业中心。迁移马路菜市，修通九华山路，使之成为一条居住区级的商业街。卫岗居住区级商业中心。以卫岗菜市、合家福卫岗连锁超市为依托，逐步健全功能。曙光居住区级商业中心。以现有曙光商厦为依托，迁建改造现有金寨路菜市场（位于传染病院北侧），开通绩溪路，建成一条商业街。姚公庙居住区级商业中心。位于金寨路东侧，祁门路两侧，要紧服务于金寨路东侧一带的居民。黄山公园东侧，可结合本地区的开发配套建设一居住区商业中心。马鞍山南路居住区商业中心。可依托现有合家福超市，逐步完善配套建设，健全服务功能，满足这一地区居民迅速增加的需要。蜀山区：共有8处1）三里庵居住区级商业中心。位于西园新村北侧、长江路沿线。2)高新区居住区级商业中心。位于长江西路南侧，现管委会的西侧。3)西七里塘居住区级商业中心。以良辰商厦为基础，结合七里塘农贸市场等商业设施形成居住区商业中心。4)昌河居住区级商业中心。位于312国道以南的高新技术产业开发区内。5)西城居住区级商业中心。位于潜山路西侧，结合合肥肉联厂的改造统一布点，并逐步向西站向延伸。6)青阳北路居住区级商业中心。位于青阳北路，结合新规划安居苑北村配套建设。7)莲花新村地区居住区商业中心。位于锦绣大道与莲花路交口的西北角。8)乡村花园居住区级商业中心。位于经济开发区的始信路边，结合区内的乡村花园中布点的大型超市建设。3.2.2物流园区和专业市场规划专业市场分类我市物流园区和专业市场的进展目标是：到2010年，物流和专业市场的成交额达1000亿元，实现商业增加值达90亿元左右，占整个商业增加值的60%左右。依照商品和市场的种类共分为九大类：类不2010年批发或配送成交额(亿元)1．农副产品类2002．酒类503．烟草1004．医药保健品类605．钢材类1006．建材、家居、装饰类2007．日用百货类1508．汽车、摩托及配件类509．其它类90物流园区规划规划原则“物流是物品从供应地向接收地的实体流淌的过程。依照实际需要，将运输、储存、装卸、搬迁、包装、流通加工、配送、信息处理等功能有机结合来实现用户要求”。这是国家标准对物流的定义。物流业的进展关于降低商贸流通企业的成本，提高社会化生产协作水平，具有重大的经济和社会价值，进展物流与我市大力进展商贸流通业，建设区域中心都市和全省商品集散中心的经济社会进展战略目标是完全一致的。物流园区的规划布局综合考虑区域的综合交通条件、产业支撑、进展空间和对巨大的交通流量的承受能力等因素，重点在都市新区、都市周边和交通要道边布点。⑴依据便捷交通优势，重点在都市东北部地区进展，中心位于新站综合试验区内，是合肥市要紧的物流园区，其优势是可组织公铁路联运，进展城际之间的大运量的物流；东南向肥东境内的徽商集团综合物流仓储基地辐射；北向与合肥北站物流园区连成一片，形成物流产业带。⑵满足大中型工业企业物流需要，在合肥经济技术开发区和高新技术开发区建设物流园区。经济技术开发区重点进展合肥康健物流工业园、中外运物流园，积极培育安泰和华泰物流业的进展；高新技术产业开发区建设合肥医药、电子产品物流园区。专业市场规划⑴农副产品类以周谷堆批发市场和肥西县苗木市场为重点进展对象，实现交易额达200亿元。规划在义兴城关镇新增土地1000亩，用于周谷堆批发市场的扩展。周谷堆批发市场将逐步由内向销售为主转为外向销售为主，成为区域性的农副产品批发市场。肥西县上派镇苗木种植已达1.7万亩，市场发育程度好，所产苗木已销往除台湾、西藏外的全国各地，规划将其苗木生产基地扩大到10万亩以上，进一步改善市场环境，构建全省苗木产业化的流通平台，形成在全国具有重要阻碍的苗木产供销一体化专业市场⑵酒类为促进皖酒的进展，弘扬皖酒文化，规划依托漕冲、长江、恒通市场进展酒类专业市场，逐步完善市场建设，规范市场行为，进一步提高市场经营规模和治理水平。规划酒类交易额达到50亿元。⑶钢材类徽商股份公司兴办的安徽省钢材市场已具有一定规模，年交易额已达60亿元。规划在省物资二库建设安徽省钢材中心批发市场、钢材仓储配送中心、宝钢钢材剪切加工基地三大项目，占地500亩，2010年现货交易额达到100亿元，中远期标准合约交易额达到1000亿元。⑷建材、装饰、家居以安徽红旗建材批发市场为主，其交易额已达10亿元。二期安徽红旗石材市场和建材物流配送中心，将形成合肥地区最大的石材加工专业市场。三期将开发木线条、橱柜、五金组件、家饰饰品等生产加工和物流配送区，2010年交易额将达到50亿元，占全市同行业交易额的1/4。⑸日用百货日用百货类批发市场一直是各类专业市场中最活跃的部分，也是早期专业市场的典型代表，现该行业三大市场年交易额在60—70亿元，2010年日用百货批发实现年交易额150亿元。长江批发市场，新建长江批发市场物流配送中心，占地100亩，总建筑面积5万平方米，逐步将从传统的批发市场转型过渡为大型物流配送中心。安徽大市场在现有250亩成行成市基础上，发挥多年经营专业市场的治理优势，接着推动传统的日用百货、图书、家用电器、纺织服装、鞋等成熟专业，全面开展品牌提升和品牌延伸战略，力争通过现有5期建设和下一步相邻老体育训练基地450亩规划建设（安徽大市场国际商务园区项目），使市场经营商品结构和模式由要紧从事中低档商品的区域批发逐步过渡到从事中高档商品的区域批发、高档商品的展示、展销业务以及相应商品的配送、加工等物流服务，同时又兼有旅游、金融、文化、商务等功能。规划建设中的安徽大市场国际商务园区项目，一期拟与香港贸发局合作开发国际服装和鞋类名牌、图书经营、体育产业化商品批发交易区；二期重点进展物流配套区和会所；三期建设产业电子交易区，力争在商品结构上突出进展国际名牌产品经营，将贸易代理、服务贸易、商品和引入电子交易和手卖交易形式。⑹汽车、摩托车及配件安徽国际汽车城。位二环路东北角内侧，占地526亩，打算投资4.32亿元。它是集汽车销售及售后服务、汽车及汽车文化展示于一体的多元汽车市场，是安徽省和周边区域规模最大，功能最全的现代汽车市场。目前现代、悦达起亚、本田、奇瑞等汽车商已打算进入。合肥汽配城。是安徽省规模最大的汽车售后服务专业市场，经营汽车配件种类上万种，辐射区域东到苏北、南至江西、西到湖北、河南等邻省，具有良好的进展潜力。到2010年汽车专业市场年交易额达50亿元。⑺烟草合肥烟草行业目前对供应链治理已处于领先水平，安泰物流公司已实施了全省烟草行业从辅料采购开始到产品生产、分拨、销售至用户全过程的经营治理活动。2002年实现物流配送量155万大箱（250条），今年可能达到180万大箱，物流配送额达110亿元，可能到2010年可接着维持百亿元交易规模。安泰物流公司应着力于全省城区物流配送网络建设，并利用其网络向第三方物流服务商转化。安泰物流园区规划布置于莲花路与紫云路交口处，占地100亩，拟投资2600万元。建成后，将具备对第三方的物资集散、配送、加工、包装、商品检验等功能。⑻医药、保健类⑼其它应对我市物资、交通、商业系统的仓库、场地和铁路专用线进行资源整合、设施改造，建设一批现代化的仓储设施，以满足专业市场、工业园区、工商企业和社会团体等不同层次的物流需求。4.0总结A、从都市概况看，合肥科研实力雄厚，具有专门强的进展潜力；B、从都市经济看，合肥工业占GDP比重专门高，是典型的工业化都市，而且近几年经济进展十分迅猛；合肥在安徽经济的重要性将进一步凸显，都市的辐射能力进一步增强；C、从都市规划看，合肥“141”的都市格局，将向西、向南进展，项目所在的安徽省商贸物流开发区是东部组团重要组成部分。二．合肥都市商业差不多情况及房地产调研2.0合肥都市商业调研2.1都市要紧商圈分布及特征纵观合肥大型商业，要紧由以下商圈进行分布，要紧有：A、市中心商圈要紧以苏宿州路和步行街为横纵，周边有大型商场、专卖店、超市等，是合肥市最繁华、人流量最大的地段，聚拢了合肥市场市价最高的门面房，商业包括了鼓楼、商之都、瑞景、金鹰国际、苏宁电器、五星电器、宏图三胞、百盛商场、三福百货等。所含大型商业物业仍要紧采纳百货的布局形式，以服装、电器等作为要紧经营内容，功能较为单一，餐饮、娱乐及展示体验设施比例较少。B、新站商圈该区域既有辐射周边生活区的零售商场、大型超市，又有各类批发、物流、仓储等业态。前者以元一时代广场为商业中心，周边北京华联、沃尔玛、家乐福、百安居等零售业巨头聚拢，形成了浓郁的商业氛围；后者以日常用品为主，是省内各地市的批发采购中心，如安徽大市场、长江批发市场、白马服装城、九龙珠、四季青等。C、三里庵商圈该区域内的商业地产业态形式要紧为高档写字楼、大型超市、影院、娱乐、餐饮等，该区域内的人群消费指数较高，购买能力较强。如国购广场、之心城、置地投资广场、环球国际金融中心、汇金大厦等。D、政务区商圈该商圈为新兴的商业圈，其中的商业物业多以大体量的都市综合体形式出现，可能以后几年内进展势头迅猛。如政务文化新区商业街、置地广场、蔚蓝商务港、港澳广场、新城国际、绿地蓝海、华邦世贸城、万达广场、华润万象城等。E、北一环商圈该区域以为成熟的商业圈，商业地产要紧以高档写字楼、金融办公、大型超市为主，如财宝广场、汇丰广场、新天地广场、祥源广场、大润发超市等。F、黄潜望商圈该区域业态要紧以高档写字楼、都市综合体、商业中心为主，也是以后商业地产进展的潜力地段。如新华金融广场、大唐广场、金地1912、西环中心广场、港汇广场、印象西湖、汉嘉都市森林、凤凰城商业广场等。H、南七商圈以百大南七商厦为现有主体，借助望潜交口、杜岗、锻压厂、变压厂、皖安厂等改造项目，能够预见南七商圈在以后几年内将逐步进展。I、马鞍山路商圈从万达广场到家乐福一直延伸至合家福广场，随着南北高架初现规模，该处将吸引一定的人气。另外还有部分商业地产较为集中的区域，如滨湖商圈、经开区明珠广场商圈等。老城区商圈商圈级不档次消费群体商业网点百货超市家电批发市场四牌楼商圈市级中心商圈高档、中高档、中档综合性消费群体、包括一般居民消费群体、白领和高端消费群体淮河路步行街、百货大楼、百大乐普生鼓楼商厦、百盛、金鹰、银泰、商之都、万达合家福、红府、世纪华联苏宁、国美、百大、宏图三胞国生城隍庙三孝口商圈区域性商圈（边缘化）中高档、中档周边居民、白领百大CBD合家福元一商圈区域商圈中高档、中档周边居民、白领元一时代广场、温莎国际广场沃尔玛、家乐福、北京华联国美、国生、五星宝业轻纺城、建材城、白马服装城新兴商圈马鞍山路商圈区域商圈中档周边居民、一般居民消费群体新都会、环球购物广场合家福、苏果、家乐福国美、苏宁周谷堆批发市场三里庵商圈区域商圈中高档、中档以都市中等收入家庭消费为主国购广场家乐福、苏果国美、苏宁南七商圈区域商圈中档周边居民商业大厦沃尔玛、乐购、北京华联国美2.2商业地产进展特征A、国内知名零售品牌进驻B、商业地产成为持续开发热点、C、一体化SHOPPINGMALL及商业综合体物业成为商业地产开发热点。呈现规模大、业态全、档次高的特点。合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮都市规划下都市以后进展能力得到提升，为都市商业进展奠定了良好的宏观市场背景：合肥商业市场差不多发生转变，各种商业形式、超前形态差不多进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：市场投资主体与方向差不多转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；都市商圈市场近几年进展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向MALL的形式进展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。信地广场深国投广场明发商业广场建筑面积54万方、商业面积38万方合肥北二环与四里河路交汇处集商业、餐饮、娱乐、休闲、旅游、影城、五星级酒店、酒店式公寓为一体的大型、综合型商业航母松芝万象城建筑面积18万方、商业面积10万方合肥长江西路段与沃而玛、北京王府井百货、南京新街口百货、麦当劳、肯德基、必胜客等商家签定了入驻协议嘉茂购物广场建筑面积5万方、商业面积5万方长江西路是购物、休闲、娱乐餐饮为一体的现代商贸中心；中环城建筑面积70万方北临繁华大道，东临翡翠大道、南临石门路是一座集商业、住宅、公寓、酒店、写字楼、艺术馆为一体的大型都市综合体，大润发已入驻；2.3合肥都市商业地产销售模式分析以上分析的商业地产项目一般进行主题定位包装来提高整体项目形象，并力争成功引入主体店来加强投资者的信心，进行带租约销售，一般返租10年，年均回报率8%-10%左右，销售情况普遍较好，一般都在期铺条件下完成销售，并后期运营良好；2.3.1典型购物中心类商业项目销售案例项目名称商铺形式销售模式注备安徽国际广场产权式商铺一层商铺价格25000-30000元/平方，三层商铺价格7000-9000元/平方，一层四年内返租8%，四年后商户有经营权，也可托付物业方代租，三层返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司治理或回购，返租年投资回报率8%；项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为77000平方米，主力商户有家乐福、KFC等；金色巴黎购物广场产权式商铺一层商铺价格25000元/平方，二层15000元/平方，三层9000元/平方，四层6000元/平方，签三年，税后8%年返租率，首层总价高，约50%返租年投资回报率8%；项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为9839平方米，主营服饰、婚庆、体育用品等；环球购物广场产权式商铺首层街铺均价为37000元/平方，一层商铺价格19000-25000元/平方，夹层商铺价格为11000-15000元/平方，四层商铺价格为5000-9000元/平方，返租三年，返租率为8%三年后承诺原价130%回购，投资户能够续约，保10%以上的年收益，返租年投资回报率8%；项目地址在马鞍山与一环路交汇处，商业卖场营业面积为48000平方，（有1.2万平方米的夹层综合、家乐福、麦当劳、KFC、环球百货，元一时代广场产权式商铺一层商铺价格为19000-25000元/平方，返租10年返租率为10%，到期续约，返租年投资回报率8%；项目地址在胜利路，经营面积为157000平方米，综合型购物中心；引进华联、国美、KFC、百货；新天地国际广场产权式商铺一层内铺价格为40000元/平方，外铺价格为50000元/平方，二楼商铺价格为20000元/平方，三楼商铺价格为18000元/平方，四楼商铺价格为15000元/平方，税后8%年反租率、首层总价较高项目地址在蒙城北路与一环路交汇处经营面积为30000平方米大唐国际广场二期商铺价18000-22000元/平方，返租10年返租率为10%，返租年投资回报率8%；项目地址在望江路与潜山路交汇处，商业区域经营面积为80000平方米，1-2层为大唐百货（自营招商），3楼为Tesco超市，4楼为真冰滑冰场、餐饮，5楼为银河国际影院。万达广场街铺滨河酒吧街商铺售价为7万元/平方，商业步行街商铺价格一层7万元/平方，二层3万元/平方，整体均价4万元/平方，中央景观豪宅为1.3万元/平方，商业步行街要紧商户为品牌自营商户，售租统一，无返租。开盘时刻为09年11月28日，项目地址在包河区、芜湖路与马鞍山路交口，70万平米都市综合体，18万平米国际购物中心，5万平米六星级威斯汀酒店、5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，约30万平米的中央景观豪宅，10万方的超高层双塔写字楼。万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星KTV、万达国际影城等十大主力商家携手进驻万达广场，体现万达“订单式商业地产”，国际广场、威斯汀酒店为自持经营2.3.2专业市场销售模式案例项目名称商铺形式销售模式注备第六空间（圣大国际商业广场）产权式商铺（2层均价25000元/平米）10年返祖1-3年8%一次性扣除4-6年10%收益按季度返还7-9年11%9-11年12%11年年底可120%回购实际成交单价17000元/平米（专门高的价格）义乌小商品产权式商铺包租10年，原价150%回购前6年一次性抵扣40%，后4年按收益保底6%，超出部分1：9分成均价2万用世生活城产权式商铺包租10年，前三年一次性抵扣24%，后面7年10.35%外铺3万元(也返租商铺)均价9000-40000元合肥西南汽配城市场类商铺代租均价9000元乐客来商业广场市场类沿街（长江西路）包租5年，75-125元/平方返租；均价25000元ICAR市场类商铺包租3年，27%抵扣房款均价25000元-44000元浙商城市场类商铺一期为“商品交易中心”，商铺主力面积30-50㎡，一层和二层层高均为5.4米，买一层得两层，三层层高3.9米。可能后年9月底10月份开盘。商业地产销售模式具体内容适用条件模式一：直接销售直接销售模式，代表万达广场街铺；位置较好的沿街商铺或者大品牌开发商的内街铺；模式二：3-5年返租销售3-5年返租销售，年8%回报，一般直接在总价中一次扣除；位置较好的集中商业内产权式商铺位置一般的内街铺；模式三：8-11年返租销售8-11年返租销售，前三年总价中直接减掉；4-6年8%返还，；9-11年9-12%返还（按年或者季度返还），部分还有回购措施。位置一般后者现时期还专门不成熟的商业项目内产权式商铺；2.4分析总结：a、合肥市商业地产销售最要紧以产权式销售与带租约销售为主；b、受调控的冲击，住宅市场一度低迷，越来越多的开发商开始将目标转移至商业，商业综合体这只队伍正在逐渐壮大，市场竞争日趋激烈，为提升产品差异化，许多商业综合体及专业市场开始在项目定位上下功夫。c、合肥人民的精神生活水平包括出行、交通、消费理念都有专门大幅度的提升。在这么一个大前提下，合肥的商业地产也会向更精细、更讲究服务的方向进展。d、相关于其它省会都市，合肥目前商业地产进展相对滞后。通过一系列的房地产政策调控后，商业地产被推在了前列，商业地产也在快速的赶超。目前市场来看，差不多上商业地产差不多超越了住宅地产，对商业地产是一个机遇。e、商业地产项目不是卖的好了确实是成功，现在专门多商业地产的开发商只注重前期销售效益，而忽视了长期经营价值。因为追求快速收回投资和获取利润，忽视后期经营的重要性，导致商业地产陷入粗放经营的现状。f、合肥的，专门难让投资者获得真正受益。g、随着合肥市场的进展和竞争日趋激烈，商业地产的商业在房地产开发领域属于比较初期的时期，专门多优秀治理理念包括进展规划没有专门实在体现出来开发商不得不修炼内功，大浪淘沙之后，必定促进专业细化经营与综合服务水准的提升。3.0合肥都市房地产调研3.1、合肥房地产板块特征合肥房地产呈现：东贫、西富、南贵、北乱的区域形象；按照房地产进展划分为9大板块：中心板块、庐阳板块、瑶海新站板块、马鞍山路板块、黄潜望板块、高新区板块、政务区板块、经开区板块、滨湖新区等。中心板块：都市核心区、依托都市配套及都市地段价值，实现高价值，但后续地块供应严峻不足。马鞍山路板块：都市进展自然延伸板块、配套成熟的中高端居住板块，以后进展阻碍逐步减少。黄潜望板块：高校林立，人文价值高，是合肥知名的高端居住区。日益成熟。后续地块供应有限，将以旧改为主。经开区板块：工业用地聚拢，土地资源丰富，但成熟度不高，是以后中档居住板块。2.2、合肥房地产投资与土地市场进展状况关键词：投资规模大，增长速度快；土地成交面积高、土地出让金高位徘徊、每亩成交价上升关于合肥这种二、三线都市来讲，房地产业是是拉动当地经济进展的重要产业之一，从近5年的投资额上看，政府对房地产业的支持力度较大。2.2、合肥房地产供求需求分析市场供应市场需求成交均价2007年-2011年房地产市场最热的是2008年，新增套数为92620套。新增面积最多的是2007年，新增面积1042.8万平方米，2007年-2009年新增面积呈持续下跌，2010年稍有回升。2007年-2010年住宅类商品房销售呈此起彼伏的状态，销售套数最多的是2009年，共成交108659套，销售面积达到1064.36。2011年住宅类商品房成交均价达到了6332元/平方米，差不多和2010年持平。2012年上半年，由于政策阻碍，房地产仍处于低迷态势。部分区域呈现价格下降的态势，部分区域呈现价格上升的态势，高新区、政务区、经开区价格同比增长最快。各区域住宅成交价格一改近几年来逐年递增的趋势，部分区域呈现出了价格下降的态势；均价最低的区域为包河区和滨湖区，差价接近1600元/平米，但这要紧是受到保障房和集资房上市的阻碍。2.3合肥房地产进展及建材家居市场关系2.3.1合肥房地产进展短期房地产平稳进展2011年，国家出台房地产“限购”、“限贷“政策，房地产进入拐点；2010年伊始，国家出台了一系列房地产调控政策。先是宣布国企不得投资房地产业务，增加保障房和廉租房的建设，把火热的房产市场又重新打回了原型，合肥的楼市也在2010年中后期遭遇滑铁卢，销量大幅下降，市场又重新恢复到观望状态。进入2012年，6月份后一线都市房地产有一些回暖，但二三线都市依旧处于低迷状态。长期房地产进展依旧看好推动房地产进展的差不多面依旧没有变化，都市化、土地稀缺2.3.2房地产进展与建材需求关系需求快速增长要紧是因为合肥都市化进程的加快，合肥市目前的都市人口约200万，都市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。数字的差距意味着在近几年内，都市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按照800元/平米的标准计算，家居建材年均需要消费56亿元。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以都市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，预预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。按照800元/平米的标准计算，家居建材总共需要消费240亿元。三、合肥家居建材类专业市场综合调查1.合肥建材家居类市场分布及概况1.1合肥建材家居类市场分布分布特征：分布在火车站附近及东二环路两侧，西二环两侧也有少量家居建材类专业卖场。1.2合肥建材家居市场概况自2008年以来，国内知名家居建材巨头相继入驻合肥。2008年10月，合肥首家红星美凯龙旗舰店——信地•红星美凯龙全球家居广场开业；2009年12月，第二家红星美凯龙旗舰店奠基仪式在政务区盛大进行；2010年3月，难道之家入驻合肥滨湖新区；另一专业投资经营中高档品牌家居连锁商场的国内家居品牌——第六空间，2011年10月已在瑶海区盛大开业。目前火热在建的月星·乐客来国际家居广场，也将于2012年春节后正式开业……除外来的国内知名家居建材巨头外，合肥本土家居建材企业也在加速布局。目前，合肥市场上云集着诸如国邦望湖美家居大卖场、青阳路美家居、华邦伊赛特家居汇、凤凰城商业广场家居建材旗舰、红旗建材市场、五里庙建材大市场等一大批家居建材卖场或市场。此外，还有一些大型家居建材市场也在酝酿建设之中，如难道之家环宇店。目前，合肥家居建材市场数量整体已趋饱和：合肥目前有建材家居、五金机电类市场共31个，其中家居类17个，建材类11个。总体正处于被实力巨头重新洗牌的时期，一批老牌的家居卖场及建材超市在这场“弱肉强食”中惨遭淘汰，如环宇家居、百安居合肥店、家饰佳装饰精品总汇、好美家建材超市……然而，洗牌不管有多猛烈，淘汰的只是实力不强的企业，关于实力较强、社会认可度高、运营规范的企业而言，事实上这正是一种不可多得的进展机遇。合肥现有和在建的家居类市场/商场共计20个，总建筑面积约156.5万㎡。整体租金价格参差不齐，最低的为环湖家居的18元/㎡/月，较高的有红星美凯龙租金达150元/㎡/月。2.合肥建材家居进展及特征2.1建材家居类专业市场列表2.1.1家居类专业市场列表市场名称面积价格商户数量开业时刻位置占地面积（亩）建筑面积

（万㎡）租金

（元/㎡/月）售价

（元/㎡）家居类瑶海家具世界406.630-70/4491996东二环与包公大道交汇处中州家具新站店70550-120/2001998凤阳路和胜利路交叉口美家居（青阳路店）1005.550-100/2622003青阳路55号东方家园/350-100/1162003繁华大道258号明珠广场北金寨南路雅豪家具广场201（自营）//2004北二环与铜陵北路交叉口金太阳家具市场383.690-100/942004长江东路与铜陵路交叉口中州家具明珠店45350-90/1372006芙蓉路与金寨路交汇处环湖家具98818-40/1202007阜阳北路瑶海家具城231.628-50/912008瑶海区双七路亿丰家具城523.530-50/1042008瑶海区当涂路202号信地•红星美凯龙1001480-150/4222008.10临泉路与铜陵北路交汇处新瑶海国际家具广场/330-100//2009当涂路202号难道之家滨湖店/870-90/2402010.4徽州大道与紫云路交叉口向东200米伊赛特家居汇1501055-75/1402010.10潜山路与望江西路交口往南200米难道之家环宇店/8.7//2202011长江东路628号合肥东莞家具城/3.5//1202011.9长江东路与郎溪路交汇处第六空间18040150-180/2212011.10东二环与裕溪路交口往东300米红星美凯龙政务区店/1660-90//2012南二环路与东流路交汇处天徽商业广场月星•乐客来国际家居广场14022（商业17）/22000～24000/2012.5长江西路与红皖路交口合肥现有和在建的家居类市场/商场共计20个，总建筑面积约156.5万㎡，已建成面积约77.8万㎡，总经营户约2526家（含同一品牌的多家门店数量）。整体租金价格参差不齐，最低的为环湖家居的18元/㎡/月，较高的有红星美凯龙租金达150元/㎡/月。2.1.2建材家居市场列表市场名称面积价格商户数量开业时刻位置占地面积（亩）建筑面积

（万㎡）租金

（元/㎡/月）售价

（元/㎡）建材类金三角建材商城43530-60/1501994徽州大道与望江路交叉口宝文装饰广场95435-45/5001997站西路与站前路交叉口红旗建材市场2101120-60/6861998安徽省合肥市合裕路939号安徽轻工商城/520-160/4002000濉溪东路北一环东方商城/8.430-50/2202000长江东大街与明光路交口五里庙装饰城2403513-506000~850018002005合肥市二环路与巢湖南路金泰建材城60520-30/812006长江东路与通达路交口望湖美家居1001080-150/3762007蜀山区东流路与宿松楼交叉口凤凰城商业广场家具建材/520-70//2008长江西路与潜山北路交叉口北200米2.1.3茶叶类专业市场列表市场名称面积价格商户数量开业时刻位置占地面积（亩）建筑面积

（万㎡）租金

（元/㎡/月）售价

（元/㎡）茶叶类巢湖路茶叶市场/0.2130/1452000马鞍山路巢湖路段安徽茶城/130-110/2002011合肥火车站东侧江南茗茶城110135/3402011.8淠河路与潜山路交口2.1.4酒店用品类专业市场列表市场名称面积价格商户数量开业时刻位置占地面积（亩）建筑面积

（万㎡）租金

（元/㎡/月）售价

（元/㎡）酒店用品类安徽大市场—酒店用品2502020-35/1002004.10临泉路与铜陵北路交叉路口义乌中国小商品城—酒店用品19.59.575-80//2011长江东路与铜陵北路交口东南角2.2进展时期特征第一时期：起步进展期（2003年往常）改革开发后，合肥都市进展速度慢，伴随着自然需求，产生了部分专业的家居广场，这时期的代表确实是瑶海家居世界。这时期的特点，确实是A、产品档次低，环境差，以满足市民差不多功能需求为主；B、市场竞争不激烈；C、街铺为主，卖场起步并逐步进展。第二时期：快速进展期（2003-2008年）自2003年及以后，合肥都市快速进展，特不都市化及都市内拆迁改造的兴起，合肥房地产市场迈入了快速进展的时期，产生了巨大的市场需求，这时期的特点是：A、市场需求旺盛，各卖场经营都较好；B、卖场迅速增加，呈现雨后春笋之势，市场有供小于求向供需平衡转化；C、市场趋于细分，高中低各档次呈现不同分级；D、以红星美凯龙未代表的国内一线家居建材经营商开始进驻合肥。第三时期：进展调整期（2009年-）2008年，国际金融危机对世界经济产生了巨大阻碍，房地产市场斗转直下，对家居建材市场也产生了一系列冲击。4万亿投资后，房地产市场经历了短暂的疯狂，随着房地产“新政”政策的出台，房地产迈入拐点，直接阻碍着合肥房地产市场的形势。伴随着合肥融入长三角经济圈，合肥家居市场和国内一线都市接轨。这时期的要紧特点有：A、高端品牌入驻合肥，传统市场筑城扩疆随着难道之家、伊赛特相继开业，再加上早前已开业的红星美凯龙，国内一线家居建材市场云集合肥，这势必将打破合肥家居建材行业的现状格局。高端市场的入驻，在带来国内国际一线家居建材品牌，提高合肥家居建材消费档次的同时，也将带来更为先进的治理经营理念和模式，竞争的同时也是带动。面对品牌市场的不断入驻，传统家居建材市场也不甘落后，筑城扩疆。先是传统市场五金机电城，华东国际建材城落成开业，又有五里庙市场和红旗建材市场的扩建改造。整个2010年合肥家居建材市场共新增新卖场4个，使合肥市场上的专业家居建材卖场数量突破了20个，同时，在以后2-3年内海陆续将会还有数个新市场入驻。B、市场供大于求，竞争加剧，同质化竞争严峻卖方市场的快速扩大，2011年的合肥家居建材行业竞争变得尤为激烈。不管是新入驻的品牌综合类市场，依旧经营多年的本土传统市场，又或是各个行业的品牌厂商和家装行业，为抢夺有限的市场资源，站稳脚跟，大伙儿都把经营的重点放在营销上，因此出现了2010年合肥家居建材市场上你方唱罢我登场，围追堵截，你追我赶，拼投入，拼消耗的营销混战的错乱局面。据相关专业市场的数据统计，2011年合肥家居建材市场上各大卖场、团购网站、品牌厂商、家装公司等，营销投入在30万元以上的活动共计40余场，共投入营销费用约2000余万元，平均每月有3场大型的促销活动。因此，这些数据还不包括中等投入的营销活动。C、专业卖场、团购与家居体验馆三分天下近几年来，以安徽团购网为首的中介团购组织在合肥的家具建材行业掀起了一股强力旋风。团购活动的盛行要紧取决于其时尚流行的组织形式、高频率的宣传、印象中的团购低价和高集中率的订单。因此专门多消费者和品牌厂商乐此不彼，踊跃参加，相互推动，助推了团购的进展。楼市的惨淡，也严峻阻碍了家装行业的进展，催生了家装行业的变革。在竞争同样惨烈的家装行业，可攫取的利润空间越来越来小。为查找新的经济增长点，家装行业开始更加关注纵向性进展，涉足下游建材行业，形成购建材搞装修一条龙服务的经营模式，把原本两个分开的业态合二为一，形成一个新的经营模式。山水空间和华然家居体验馆的先后开业，这种业态更加引起了人们的关注，或许在以后的家装行业会引领一股变革的风潮。越来越多的家装公司涉足家居建材行业，会在一定程度上截流一部分中高端的消费群。3.家居类调研分析3.1重点案例介绍重点案例一：第六空间合肥第六空间大都会家居CBD坐落于合裕路高架与东二环交叉口，离合肥都市中心点10分钟车程，离合肥核心商业区（万达广场、古井金鹰、恒盛商业项目）仅5分钟车程。项目总体量达40万平米，含七大主题商场，数十个品牌旗舰店集群，产品涉及家具、灯饰、建材、软装等家居全系列。一期为单体12万平米的精品家具主题商场，拥有主题建材商场、灯具商场、总部写字楼、酒店以及公寓配套等，2011年10月已开业。包括安徽最大的欧美家居主题馆——凡尔赛宫（2万平米），省内最大的实木馆以及众多国际品牌进驻的国际馆，同时引入十几个强势家具品牌旗舰店。共分为6层，-1F为国际睡眠中心软装中心、1F为国际家具馆沙发广场、2F为现代板式儿童家具、3F为实木家具馆、4F为欧美新古典家具及臻品红木家具、5F为凡尔赛宫，共汇合了221个品牌。访谈：第六空间某店主，女，30岁左右，问：你们那个位置在市场里面比较偏，生意如何样？答：这边人气是不如何样好，每个月保本吧，要紧是节假日搞活动生意会比较好点，其他时差不多上如此。问：你们这边价产品的价格比较高，来买家居的差不多上些什么人答：平常来这边的差不多上些开车过来的，具体做什么的不太清晰。项目名称第六空间地理位置东二环与裕溪路交口东300米开业时刻2011年10月总建面积（万平米）12万租金价格（元/㎡/月）150-180元/㎡/月经营户数221出租率100%已出租交通状况6，9，28，106，139，147总体定位一站式家居采购中心功能分区规划6层，-1F为国际睡眠中心软装中心、1F为国际家具馆沙发广场、2F为现代板式儿童家具、3F为实木家具馆、4F为欧美新古典家具及臻品红木家具、5F为凡尔赛宫品牌分布负1F伊丽伯特、联邦•梦斐斯、盖雷斯堡、爱依瑞斯、慕兰、思凯、路福、蕾丝、圆方园、富兰兹、科瓦、法诗曼、卡路福、朗乐福、丽星、美得丽、慕思•凯奇、慕思•3D、慕思•歌蒂亚、洋逸、普博、伊丽百兰、金百利、大自然、皖宝、钟意莱、MPE、金可儿、PT国际软装、英伦美家、白壁无缝墙布、毅海水族、布道国际公馆、CBD、蒂娜•布朗、海之梦水族、联邦•宝达地毯、捷优地毯、鸿佳地毯、尚诚地毯1FVVSOFA、美得丽沙发、利沃、诺华、YES•NO、工艺大师、意多、左右、米兰风情、爱意瑞斯、北欧U客、道图、大公馆、家融居、CG•Lacasa、尚观艳•DESIGNERSGUILD、美克美家、莱克星顿、曲美、亚振、芙莱莎、NATUZZI、夏图、锐驰、M＆D、米诺、超舒适、诺曼尼斯、迪信、芝华仕、美好人生、罗兰德、罗尼诗、斯可馨、圣世年轮2F孔雀王、苏豪、顽皮狗鞋柜、西卡诺卡、韵之岛、小马天地、松果、多喜爱、至白小屋、喜梦宝、欢乐驿站、简欧、皇朝、红苹果、杰克丹尼、A+家具、标卓、米兰国际、尚景、早晨、德尔曼、I＆D理想空间、玛格定制、舒曼、尚品宅配、诺承、壹美塞纳、CG•Lacasa、美克美家、莱克星顿、曲美、伊藤贝尔藤匠世家、FENDE、3F南丰、皇朝凤凰、榆家、戈码特、美人蕉、圣码克、智牌•自然风尚、童话森林、欧美森、欧亚快线、亚萨、如意坊、西部牛仔、阅梨、花梨传奇、通利、田园一木、查理世家、裕丰、林海长青、百工、兰卡威、华日、华师傅、禾木轩、中山家私、海棠秋韵、上艺、光明、福晶木业、木世家、展华、野田家具、橡芯源、百仁堂、柏森、恒信华典、百强、名车名居、忆东方、高雅仕、阳光壹品、香柏年、柚尊4F闽行艺宝、爱洛家、圣世年轮、诺曼尼斯、雷森娜、香柏庭、卡拉其、唯漂亮莎、比邻乡村、浪漫法兰西、罗奈琪、富贵花香、纽约故事、简欧•斯诺克、缇香、蒂琴、艾美瑞、原木细语、长实•北欧、天一美家、罗丹妮、品欧生活、双洋、振宇红木、韵韵红、雅格特、年年红、福万家、柏田、圣弗朗、愉悦玫瑰、拉菲德堡、5F圣帝斯堡、大森、亿圣特伦、罗曼罗兰、特奥特•恩莎舫、诺曼尼斯、英记华府、亚振、法兰蒂卡、欧美佳、新白宫、华美法罗、奥克维尔、瑞庭•凯撒、玛润奇、美神、圣斯克、融峰•码诺、丽兹•皇庭、皇室传承、千代•阿玛尼、欧宜风、法兰芬蒂、金凯莎、金娜丽莎、圣涛阁、大明•帕尔玛、哥伦威尔项目优点1、项目规模大，档次高，硬件软件条件好。2、主力品牌商家聚拢度多，具有一定的品牌效应。3、聘请杭州“第六空间”运营团队治理，有保障。4、开发商实力强，在本地有一定阻碍力。劣势1、项目地段位置较偏，人流量不足。2、新项目，市场成熟度不够。3、周边缺乏新的住宅项目。评价项目品牌聚拢度高，硬件条件好，主力商家入驻多，具有一定品牌阻碍力，但由于位置较偏，刚开业，市场认知度还不够，加之项目定位高端，总体表现还需要时刻考研。重点案例二：信地·红星美凯龙项目名称信地红星美凯龙地理位置临泉路与铜陵北路交叉口开业时刻2011年10月总建面积（平米）120000平方租金价格（元/㎡/月）红星美凯龙统一招商经营户数出租率(%)100%交通状况111、124、705、149、127、9、159、705停车位（个）1000软硬件设施18部手扶梯、2部观光梯总体定位一站式家居采购中心功能分区规划-1F、瓷砖、石材、地板：（62个展位空3）1F、家具、软床、卫浴、鞋柜、音响（92个展位）2F、沙发、壁纸、窗帘、橱柜、电器(110)。3F、现代、韩式家居，木制品，五金，室内门窗，楼梯（96）4F、实木、红木、松柏木5F、办公、欧式家居，灯饰。品牌分布负1F-1F、瓷砖、石材、地板：（62个展位空3）立豪、鄂通、道格拉斯、家家美、红蜘蛛、艾丽格、裕森、华图、金意、非凡铭佳、木王、国雅、琥珀、格林德斯、大卫、大国、正格、领尚、欧家、嘉俊、撒米特、L&D、樵东、蒙娜丽莎、金舵、顺辉、长谷、特高特、路易摩登、特地、美生雅素丽、磊富马赛克、冠珠、必美、德尔、皇马、富林、巴洛克、世友、国林、徐家、久盛、森工、金桥、富得利、泛美、家诚、得高、菲林格尔、诺贝尔、马可波罗、蜜蜂、斯米克、冠军、圣象、升达、安信、大自然。1F1F、家具、软床、卫浴、鞋柜、音响（92个展位）龙翔、斯林百兰、爱尔百兰、罗曼家日、依思蒙沙、环湖、香奈儿、美得丽、美神、千羽居、锐图、朗乐福·美梦思、荷比、黑格玛、眠之堡、康比特、一家喜、艾力斯特、慕思、CCK、皖宝、CBD、慕思·凯奇、MPE、席乐顿、小贝壳、大自然、喜临门法诗曼、伊丽百兰、益卡思、芙莱莎、邓绿普、CAV、欢乐驿站、新一派、纯真岁月、哥伦比亚、多喜爱、我爱我家、爱多酷、至白小屋、沃克、七彩、小虎、科亿康、小蜜蜂、朗意博登、尚高、藤匠世家、杜拉维特、汉斯格雅、欧金、德恩石尚、威麦、德立、浪登、松霖、中陶、睿派、贝拉维斯、瑝瑪、多芬、凯尔斯特、维可陶、东鹏、法标、鹰卫浴、席玛、中宇、吉事多、恒洁、惠达、阿波罗、浪鲸、威达、箭牌、科勤、TOTO、普乐美、依奈、雅立、朗斯、盼盼、贝特、帝王、高第、九牧、摩恩、美标、安华、亚星、碧洁。精品软装馆：家居饰品、水族鱼馆、装饰画、钟表（50空10）。明豪、舍图、蓝棋空间、简约、中邦、空间艺术堂、露斐、宝艺斋、格至、匠心坊、梦幻钟行、大千世界、乐巢、简爱、唐宁街、天天、恐龙、尚诚、联邦宝达、亮点、多彩、海之梦、五福、画龙、景图、紫金衫富润德斯2F2F、沙发、壁纸、窗帘、橱柜、电器(110)；米亚、米卡多、瑞丽、美日居、大红鹰、雅舍、丹尼诗、美天来、鑫彩、爱亿、摩曼、佰仕、朗饰、艾仕、欧雅、绿森林、茹苑、罗马瑞达、瑞宝、安美、不丽美特、美家美户、普田、光芒、火王、美大、万和、百丽、擎天、鑫雅、森歌、箭牌、欧卡罗、美信达、贺喜、厨之宝、韩丽、美佳、施华洛、摩地纳、红泰、欧曼、菲迪克尔、利豪、红星、依兰格斯、瑶海、自由格调、顾家、芝华士、诺亚、致雅·风雅情、KBH沃家、格调、康耐登、德胜布兰卡、艾尚、格莱美、腾川布老虎、金皇后、爱舍、优丽雅特、风格2000、明成、恒隆、方太、佳德弗兰卡、奥普三洋、AO、樱花、老总、万家乐、帅康、德意、帕布洛、欧林、开来、方太、惠尔邦、欧克欧、德贝、欧派、海尔、百V、蓝谷、志邦、康洁、西泊、左右、蝶衣斓、米兰、澳美世家、C&C、德尔、麦斯、斯蒂罗兰、索尔、3F3F、现代、韩式家居，木制品，五金，室内门窗，楼梯（96）迪美斯、九品、曲美、好太太、海福乐、顶固、EKF、好尚好、高威特、美心、锦疆开开、家诚、美心蒙迪、宇步、易品、盼盼、佩高、恒源、楷模、宏宝源、法狮龙、宝兰、卡特、今顶、卡铂、奥普、奥威、左尚明舍、启朗、富尔凯、比尔、客来福、班尔奇、好莱客、欧瑞、瑞家、海家海明威、浪漫庄园、澳玛、安比时尚、温莎情缘、意风、鼎美、格兰林、嘉斯勃A+B、华力世家、和谐之星、奥立克、木槿之恋、文超、可蒙迪、皇朝、纯美地中海、圣斯克印象、艾茉莉、藤苑、红苹果、挪亚家、纽约至尊、东方百盛、优美家、时代领驭、OODLife、瑞丽宜家雅百宝、梦天、德雅高尼、尚品本色、TATA、尚佰、骏豪、阳毅、汇豪、壹品、容声、品行、华鹤、圣象合雅、豪利、东威利、索菲亚、4F4F、实木、红木、松柏木好风景、弗沃德澳洲福特、凤凰佳美、源木、南洋胡氏、阿克苏、美典卡芬迪、曲美艺树空间、摩迪卡、贵人缘圆尚嘉缘、颐品堂、柏家居、赛比、原木地带、香丽榭、友联为家、年年红、连天红、泰森、明清居、皇友、艺唐、超凡、童话森林乌金木、赵氏、百强、澳洲森林、北欧艺家、曲富塞维利亚、皇家木匠、威森格仕、北京晓月、列维士、金富迪、恒信华典、瑞格瑞琪、石愿、西邻彼岸、青岛一木、中国概念、华典木坊、大公馆、华日、伊和源、喜梦宝、沃克、三兄弟、双叶、伊丽莎白、光明、珠峰、信庭轩、巨桑、中韵世加、澳美森、恒友、莫霞·悦木、5F5F、办公、欧式家居，灯饰。奈米美式生活馆、圣世年轮-玫瑰香邸、亚振、卡芬达、广达、皇朝、富豪、华彩、永光·希莉娜、千和、阳光一号、欧普、永光、雷尼司、鸿雁、悦斯莱特、飞利浦、TCL欧帅、西蒙、好人家、格艺玫瑰、戈麦斯、名灯世家、罗梵迪洛、皇家、阳光夏威夷、飞拉利、宝源欧迪宝、金富雅亨利美家、标致、国森·豪美思美克斯顿、中至信、大风范、金富丽、橄榄树、米尼斯、雷克蒙顿、美加华庭、特奥特、项目优点1、项目品牌优势明显；2、项目位置较好，建筑外观及购物环境好；3、作为国内知名家居连锁企业，品牌聚拢度高，高中低各档次各品类齐全，实现了一站式家居购物；4、专业有经验的治理团队运作，保障项目后续经营的持续性；5、项目周边新住宅项目较多，对以后项目进展有关心。6、新地安徽大市场对项目人气有促进作用。项目缺点1、项目各方面比较均衡，无明显劣势；总评本市项目是红星美凯龙在合肥的第一个项目，也是体验型“商场家居“诠释最好的项目，是合肥现时期最成功的家居类商业项目之一。地点：信地红星美凯龙某店主，女，30岁，安徽人，主营：实木家俱问：我打算在这边租一个商铺，想问下那个地点生意如何样？那类产品比较好卖？答：A：现在是生意淡季，但相比其他的同类市场生意而言要好一些。B：好卖的产品依旧以一些家居类的产品比较好卖。问：这边的市场治理如何样？平常有没有组织一些促销活动？答：A：市场的治理比较到位，怎么讲是品牌连锁家居企业。B：一般节假日都会有进行一些促销活动；问：请问您对那个市场有何看法？答：A：还比较中意，软硬件还比较到位。B：运营治理部门一般都会对整个市场环境做一些针对性的调整。重点案例三：金太阳国际家具广场项目名称金太阳国际家具广场地理位置长江东路８１９号开业时刻2004营业面积32000租金价格（元/㎡/月）首层72元-90元/㎡/月二层：60元-80元/㎡/月经营户数出租率(%)100%交通状况135路 15路 2路 302路 7路停车位（个）150总体定位一站式家具广场软硬件设施2部扶手电梯、中央空调、购物休闲区功能分区规划1楼分三个区，二楼分三个区品牌分布1F（A)欧的、罗富帝斯、贵人缘、欧美家具，塞纳风情、美威、香悦、诺森、墨客、新宏基、蘭卡威、品智、沃缇，诺森1F(B）艾芙迪，恒友，实木，榜样沿品，金揪林，光明，御景源，吴木匠，维也纳，巨桑，尊典，美迪1F(C)月亮庄园、汉撒、柏木坊、超凡、汉森家具、爱凡香柏木、伊春家具、印象家、路易让娜、凯达美家、美格登、华丰、洛卡伊,爱蒂思，雅格，丽滋凰庭，柏图，实木2F(A)蓝邦，福晶，郑氏，鼎美，雅景轩，顾家，纳厝尔，雅舍，变色龙，木牛，华藤轩，贵人缘，盛邦，中艺红日，2F(B)康居，阳光林森，纽约故事，一休哥，简一派，海鸥沙发，宝狮龙，羽诺，美安娜，亨特，宝莱佳，阳光2F(C)佳典红森，新明红木，家家品客，东阳韦邦红木，优尔酷，艾青居，杜克公爵，瑞森，雅尼尔，龙翔，永昌项目优点1、项目成熟度高，市场口碑好，积存了一批固定客户群体；2、项目采纳“U”型通道，各商铺均好型较好；缺点1、项目时刻较旧（开业8年），内部环境较陈旧；2、项目外立面较陈旧，昭示性不行；总评本项目是合肥本地较成功的家居项目，定位中高档，业主自持物业，通过长时刻运营，市场成熟度高，市场口碑也较好，总体表现可圈可点，具有一定代表性。访谈一：李小姐（金太阳家具广场某营业员。女，50岁，合肥人）地点：金太阳家具广场经典语录：A：2011年入驻，无锡商家，之前在第六空间，那儿不行做，因此过来了。那个市场规模略小，但成交量比较好。C：在市场布局上，软装只有一条“U”通道，每进来十个客户，至少会有三个到店客户。D：市场较成熟，知名度较高，专门多本市消费者前来购买，回头客较多，口碑较好。E：关于促销活动，假日正常都有的，比较多。访谈二：李锐（金太阳家居广场招商经理）经典语录：a、今年上半年以来，家居行业生意不行做，我们是自己的物业，因此下调项目24元/㎡/月；b、去年以来，通货膨胀比较厉害，厂家成本也比较高，然而家居行业售价没有增加，厂家利润比较薄。c、那个项目（金太阳家居）市场口碑较好，有一批固定的客户群，假如商家代理的品牌还不错，依旧能够做的。案例四：瑶海家具大市场瑶海家具城位于合肥市北二环路中段,成立于1996年，占地40亩，总建筑面积达3万㎡。市场形态为集贸市场，经营户数有449户，经营模式要紧为出租，出租价格在80~150元/㎡/月。历经十多年进展，服务由简单的收取租金的房东型和物业治理型向服务+辅导的综合服务型转化。项目名称瑶海家具大市场地理位置东二环路与北二环路口开业时刻1996总建面积（平米）66000租金价格（元/㎡/月）58—65元/㎡注：租金半年一付，每方租金少3元，一年一付，每方租金少6元，租金包治理费及相关费用)交通状况12/157/40/301停车位（个）（100个停车位）总体定位中低档，瑶海区辐射全市软硬件设施2部手扶电梯功能分区规划两层建筑，(注：租金半年一付，每方租金少3元，一年一付，每方租金少6元，租金包物业治理费及相关费用)品牌分布经营业态经营业态 品类 一期一楼 家俱展示厅 二期一楼 家俱展示厅 三期一楼 家俱展示厅 一期二楼 客厅，沙发 二期二楼 办公家俱 三期二楼 办公家俱 项目优点1、项目位置比较好；2、定位中低档、多经营本地家居产品，没有什么品牌，适合本地工薪阶层需求；3、市场知名度高，具有较好的市场口碑；项目缺点1、建筑外观、内环境差，内部交通导视差；2、经营治理差，进展缺乏持续性；总评本项目1996年开业，是合肥早期具有代表性的居家项目，但随着人民收入的提高，这种低档无品牌、无完善经营治理，内外部环境差，交通人流不通畅的项目必将面临被淘汰的危险。访谈一：某店主，男，32岁，安徽人，主营：客厅、套房地点：瑶海家具世界问：我打算在这边租一个商铺，想问下那个地点生意如何样？那类产品比较好卖？答:A：店里产品要紧针对工薪阶层消费者，在价格上比高档商场略廉价。B：生意还好做，但现时期处于行业淡季，目前来消费的客人较少。C：现在店里软体类比较畅销，如沙发、床上用品等