XX古镇旅游服务中心建设工程项目可行性研究报告

第九章投资估算及资金筹措一、 投资估算依据（一） 工程费用计费依据1、 《全国统一建筑工程基础定额****计价表（99）»;2、 《国统一安装工程预算定额****计价表（99）〉〉；3、 《****概算定额（2006）»;4、 ****市建设工程技术经济指标、、同类工程结算资料；5、 主要材料、设备现行市场价.（二） 工程其他费用计费依据1、 项目前期费（可研、环评、地质灾害评价、水土保持方案等）有关收费文件；2、 勘察设计费根据国家计委、建设部[2002]10号文件；3、 建设监理费根据****市物价局渝价[2000]352号文件计算；4、 工程质量监督费根据****市物价局渝价[2002]393计算；5、 建设单位管理费按建设部建标[1996]628号文件计算；6、 工程保险费按工程费日勺'0.5%计算；7、 竣工图编制费按设计费5%计算；8、 招投标费按《招标代理服务收费管理暂行办法》计算.二、 投资估算金额（一）建设投资（详见附表1）项目建设投资2767万元、、其中：1、工程费用1665万元.其中游客接待中心工程费用471万元、、换乘中心及停车场工程费用672万元、、游人码头设施210万元、、节能环保观光车购置费200万元、、配套设施工程费用112万元.

2、 工程建设其它费用945万元.3、 预备费用157万元.（二） 建设期利息项目拟申请贷款本金1000万元、、期初借入、、贷款期限5年、、本金分期等额还款、、分期付息.利息包括基本利息和附届担保费用.基本利率执行央行当前3〜5年贷款年利率5.94%、、担保费率取贷款本金H勺'2.5%（担保费率三年合计7.5%）、、则项目每年利率按8.44%计算.则计算建设期利息为1000万元X8.44%=84万元.（三） 项目总投资总投资=建设投资+利息=2767+84=2851 万元.三、资金筹措拟申请银行贷款1000万元、、业主自筹资金1851万元.第十章经济效益与财务评价一、 评价依据及基本参数（一） 评价依据1、 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（国家发展和改革委员会、建设部）；2、 《可行性研究指南》（国家发展和改革委员会）；（二） 基本参数1、 建设期1年、、运营期10年、、按计算期11年计算.2、 工资及福利、、项目建成后人均工资及福利按1.5万元/人•年3、 税率、、营业税5%、、城市建设维护税7%（营业税日勺、白分比）、、、、教育附加费3%（营业税日勺、白分此）、、所得税25%.4、 盈余公积.本项目盈余公积接净利润10%计提.5、 管理费用、营业费用等按定员、收入、比例估算.6、 固定资产折旧、递延资产摊销、、每年按建设投资日勺'5%综合计算；7、 基准贴现率：8%.二、 经营活动与经营收入估算（一）旅游接待业收入1、 餐饮、住宿接待收入：旅游服务中心餐饮、住宿接待收入、、20间客房、、120元/问.2、 观光车和游船收入本项目购置40辆节能环保观光车和7艘游船、、投资回报主要体现在车票、船票收入上、、按平均每人次35元计算.3、停车场收入：1200个车位、、平均每天按70%使用率、、每天收费10元/辆计算.

4、旅游商品、农副产品及相关娱乐业收入、、年接待25万人次计算、、按人均消费5元测算.合计、、项目经营期年均收入约1701.9万元.详见附表6-1.三、成本估算项目日勺、主要成本为人力资源成本.1、 主要成本项目：旅游中心接待业日勺、正常年原辅材料餐饮业、住宿接待原料采购成本正常年约21万元；商业及其他购进成本正常年约55万元；水、电、煤燃料等能源费用游客接待中心能源费用占收入日勺'7%、、节能环保观光车日勺、能源费用按每辆每天5度计算、、本项目水、电、煤、及游船燃料等能源费用约 18万元；人工费用本项目旅游游览经营活动日勺'主要成本为人工成本、、游客接待中心固定岗位25人、、停车场固定岗位5人、、换乘中心及节能环保游览车固定岗位70人、、每人每年约1.5万元、、年人工成本约150万元.修理费用年修理费占正常年折旧摊销费用日勺'约30%、、每年约32万元.管理费用、营销费用、财务费用及其它管理费用、营销费用、财务费用及其它等、、每年占经营收入日勺'5%计算、、每年约90万元.2、 折旧、摊销费用年折旧摊销费用108万元.3、利息支出

本项目贷款1000万元、、本金分5年等额偿还5年、、利息照付.4、总成本费用、、项目经营期年均成本487.8万元.详见附表4:总成本费用计算表.四、 项目盈利能力分析、财务现金流量分析（一） 损益分析如附表6:利润及利润分配表所示、、项目经营期年均利润1067.6万元.正常年投资利润率36.0%.（二） 盈利能力分析详附表7—1:项目投资现金流量表.1、 所得税后财务内部收益率24.2%;2、 所得税前财务内部收益率29.7%;3、 所得税后财务净现值3450万元；4、 所得前财务净现值4936万元；5、静态税前投资回收期（含建设期1年）5.16年、、税后投资回收期（含建设期1年）5.81年.五、 项目贷款偿还能力分析1、项目活偿能力分析本项目还款资金主要来源丁项目直接产生日勺、经济收入.（1）偿还计划与偿还方案：本报告假定项目贷款偿还期限为5年、、期初借入、、单利计息（利率包括银行贷款基本利率 5.94%和担保费率2.5%、、合计8.44%）、、每年支付利息、、本金5年内等额偿还方式、、偿还期限内还本付息共计1337.6万元.（2） 项目经营产生日勺、借款偿还资金：经计算、、本项目经营期第一年可用还本付息资金（息税折旧摊销前利润）533万元.详见附表6.（3） 项目偿还能力指标分析：经计算、、项目还款期利息备付率第一年为7.41、、

第二年至第5年利息备付率12.07〜78.74，均大丁2;第一年偿债备付率1.87、、第二年至偿债备付率第5年4.15~18.06、、偿债备付率＞1、、两项指标表现良好、、表明项目本身具备良好还款能力.详见附表8投资借款还本付息计划表2、 项目法人借款偿还能力分析本项目业主****华信旅游开发有限公司是经****区人民政府批准、、由****区华信资产（集团）有限公司全额注资H勺、全资子公司、、注册资金1000万元、、****区华信资产经营（集团）有限公司、、是****区人民政府为集中政府日勺、信用和资源及财力、搭建政府投融资主体而组建日勺、国有独资（集团）公司注册资金92778万元、、本项目法人主体符合贷款借款人条件.3、 信贷担保本项目拟由第三方担保公司担保、、还款担保有保障.六、财务评价结论通过预期财务分析、、表明项目具有较强日勺、投资回收能力、、具备贷款资金偿还能力、、具有较好H勺、抗风险能力.根据项目业主提供日勺、项目实施计划、、该项目从财务分析上讲是可以接受日勺'.第^一章社会经济效益一、社会经济效益及影响分析旅游业是一个综合性日勺、经济产业、、它对社会经济日勺、促进作用主要表现在对社会H勺、促进及相关产业日勺、带动方面.对社会经济日勺、促进可以通过旅游收入指标、提高就业机会以及人们收入水平增加等指标来反映.对国民经济相关产业日勺、带动则可通过计算旅游产业同其它相关产业日勺、关联性、带动系数等指标、、来反映旅游业日勺、重要作用.（一）对****古镇旅游业发展日勺、促进作用

项目建设对丁丰富当地旅游资源、、提高当地旅游承载力、服务能力、、增强旅游吸引力和市场竞争力、、对****古镇日勺、旅游事业发展有着积极而长远日勺、意义.仅从增加旅游环境容量方面来讲、、通过旅游接待中心建设、、可以提高旅游面积、、通过合理日勺、疏通分流都将增加环境人数容量、、增加古镇旅游收入.可见、、项目日勺、实施后、、除产生企业层次日勺、直接经济效益外、、所产生日勺、间接经济效益更大、、且难以定量估算.项目建设、、对丁****古镇旅游业发展具有重大意义.（二）对地方产业结构调整日勺、促进作用旅游业涉及到经济社会日勺、许多方面、、具有关联带动作用大、、吸收就业能力强等特点.旅游业日勺、发展直接或间接带动了国民经济中其他关联产业日勺、发展.旅游业包含H勺、行、游、食、住、购、娱六大要素、、所须凭借和消耗日勺、物质产品、、乂为第一、二产业日勺、发展开发出新日勺、市场.旅游业日勺、发展有力地带动了三产业和交通、建筑、通讯、工艺品、特产等相关行业日勺、发展.旅游部门每增收1元、、相关行业就有4.3元日勺、增收.可见旅游业在拉动国民经济增长上起着重要作用.旅游业日勺、发展、、必然带动相关行业尤其是第三产业日勺、发展、、有利丁调整优化整个经济日勺、产业结构.（三） 对改善当地居民生活条件日勺、作用通过旅游接待中心、停车场等基础设施日勺、建设、、可大大改善周边居民居住生活条件、、减少安全隐患、、方便居民日勺、出行.因此、、项目建设能切实改善当地居民生活条件.（四） 对当地居民增收日勺、带动作用旅游业是综合性很强日勺、产业、、本项目建设可大人改善古镇旅游环境、、做大旅游市场、、促进旅游服务业发展、、包括“食、住、行、游、娱、购”六大要素、、将创造更多日勺、经济收入和就业岗位、、对提高当地居民收入具有明显作用.（五） 对地方经济日勺、促进作用项目建成有利于推动****旅游业发展、、增加旅游经济收入、、对于活跃地方经济、改善当地投资环境也有积极日勺、意义.因此、、项目建成后、、对丁推动****镇经济建

设、、提升旅游产业发展水平、、实现经济日勺、可持续发展具有明显作用.二、风险分析与社会影响分析（一） 建设风险本项目必须选择有资质有经验日勺、设计和施工单位实施工程建设.****古镇作为中国历史文化名镇之一、、近年来知名度不断提升、、国内外游客不断慕名而来.尤其是在国家法定节假日期间、、比如元旦、春节、活明、端午、五一国际劳动节期间、 、游客络绎不绝.因此、、在该项目施工期间、、要兼顾项目正常施工和对外正常接待游客观光度假存在着矛盾、、采用合理日勺、施工方法、、减少对旅游日勺、影响.（二） 环境影响风险项目工程建设主要是对游客接待中心及停车场日勺、建设.在项目施工期间、、施工地日勺、噪声、粉尘、油漆挥发物、挖填日勺、泥土等、、对古镇日勺、自然和人文环境可能造成一定日勺、影响.施工过程中可能会造成一定日勺、表土裸露和水土流失、、应优化施工方案、、尽量减少对地表日勺、坡坏、、施工完成、、全面恢复绿化.（三） 社会影响风险项目建设施工期间、、虽然不影响****古镇老街核心景区、、但