定位长沙双瑞月湖项目市场定位分析报告共73

[长沙双瑞月湖]市场定位报告谨呈：长沙双瑞房地产开发有限公司本报告的指导思想本报告旨在通过对长沙市场的深度把握和深刻调研的基础上，结合[长沙双瑞月湖]所处的地段位置及产品规划特点，为项目的定位及营销提供准确的方向和行之有效的执行计划。汇报纲要确定项目整体开发目标方向解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对项目解析同致行腾飞长沙迅速发展的长沙经济和逐步完善的城市配套！山水洲城，一山，一水，一洲，一名城本项目诞生于城市与生态自然最完美的结合归属地——金鹰城版块从地理位置角度而言，金鹰城板块是长沙市区的后花园，是星沙新城的前庭院，是城北片区的升级版。从发展角度而言，金鹰城板块可依洪山、伴京珠、飞金鹰、托星沙，发展自身的影视文化、城市度假休闲产业，成为多元化产业链的聚集地。项目与城市位置的战略关系本项目属金鹰城板块；

该版块在广电中心、长沙大学和圣爵菲斯的影响和带动下，将成为长沙高尚居住区。

有望助成本项目高品物业的开发形象。项目战略位置解析项目与城市交通动脉的关系三一九国道火星北路（在建）城市交通体系全面渗透，项目与城市交通动脉的衔接是城市价值的直接体现。工程兵大道项目四向现状朝南是规划拥有占地60多万平方米的以自然、生态、水为主题的月湖公园。向西可看到浏阳河，其两侧正按旅游规划建设400米沿河风光带。北面可看到拥有优美的自然风光和丰富的人文景观的洪山旅游区。东向是城市主要主干路——火星路，噪音影响较大。浏阳河（西）洪山旅游区（北）月湖公园（南，规划中）交通动脉（东）自然景观资源丰富噪音影响较大地产因子单身公寓普通住宅中高档洋

房别墅豪宅中高档洋房、别墅住宅说明项目与高档住宅的符合情况对公共效能的依赖性很强强一般弱不宜闹市区人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜面临交通主（快）干道、高压线、工厂、闹市区符合对小区（菜市场）配套要求高很高一般一般不宜商场上加住宅符合小区的物业管理的要求一般一般高很高应有高水准专业物业管理公司符合建筑、质量装修要求高高一般一般精品设计符合容积率、覆盖率要求低中高高低密度=豪宅符合对休闲空间、绿化要求低一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所用小区符合景观要求低一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合如左图所示：不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同由项目地产因子所决定的物业开发方向项目地块具具备高档住宅开开发的必要条件件解析结论确定项目整整体开发目目标方向解决项目产产品开发市市场步骤启动区产品品定位及市市场应对项目解析同致行汇报纲要本案城东片区——体育新城，，芙蓉区政政府为辐射射中心；初初步形成““高尚生活活片区”城南片区——新省政府，，为辐射中中心；形成成人文、生生态的行政政生活圈河西片区——分布于岳麓麓区内；为为历史人文文，“文化化生活圈””城北片区——沿芙蓉北路路分布。改改造片区，，土地储备备充足，将将形成“新新城市生活活圈”城中片区——地段价值，，都心生活活圈城市背景双瑞月湖水云间幸福里美林水郡麓山别墅岳麓山公馆山水英伦白竹水乡绿城·青竹园圣爵菲斯御景龙城金鹰城板块块——以文化传媒媒产业为基基础的新城城市高端物物业板块，，具有良好好的城市生生态资源，，同时与城城市发展比比较密切。。价格与城城市发展联联系紧密。。星马板块——以新产业业园区为基基础的高端端物业板块块，立足区区域产业的的规模和数数量，政策策支持和产产业链完善善是其发展展的关键，，因此目前前价格存在在瓶颈。岳麓山板块块——以教育产业业为基础，，以历史文文化为沉淀淀，形成的的高端板块块，板块远远景价值不不容忽视，，具备多元元化的发展展趋势。望城板块——郊居型别墅墅物业板块块，以物业业类型竞争争市场，缺缺乏规划和和产业的支支持，完全全依靠城市市扩张。同升湖板块块——以自然资源源为核心的的高端板块块，对配套套服务和个个性化的要要求较高，，发展空间间良好。竞争格局长沙生态走走廊东西319国道整体开发方向领导者—垄断价格—产品有不可可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借借势-以小博大，，杀伤战术术—价格战的制制造者补缺者—目标明确，，挖掘客户户—瞄准市场缝缝隙—创新产品和和需求点挑战者—改变游戏规规则—强调新的评评估标准—强调产品的的特色和价价值行业老大非行业老大大，中大规规模市场次/非主流市场场敏锐的机会会主义者定位战略定位目标打造长沙城市高高端住宅新标志定义长沙城市豪豪宅新标准项目自身条条件充分利利用本项目具有有明显的自自然、生态态、景观条条件，这些些条件是完完成项目开发目标的的基础，充充分挖掘诸诸多资源，，可提高市市场起点，，与城区普通别墅项项目拉开距距离。区域规划高高度支持目目标定位新世纪片区区的规划可可有效提升升片区市政政功能，同同时，近期期金鹰城板块的迅速速发展，项项目所在片片区已经形形成了长沙沙城区高档档住宅集中区域，根根据深圳香香蜜湖板块块、深圳红红树湾板块块的开发模模式，该片区的城区区高端别墅墅区雏形已已具。长沙高端市市场时机成成熟据我司对长长沙市场的的调查，目目前长沙市市场的高端端需求旺盛盛，04年全市成交高高端别墅型型住宅超过过22万㎡（其中独立立别墅约8万㎡），总套数将近近780套，占总体体商品房销销售面积的的近7%，而且高端端客户日益成熟熟，而中高高端产品集集中供应量量大，城区区真正的的的高端产品供应量有有限，金鹰鹰城的开发发已近尾声声，城区高高端市场大大有可为。。定位依据确定项目整整体开发目目标方向解决项目产产品开发市市场步骤启动区产品品定位及市市场应对项目解析同致行汇报纲要开发商：深深圳华侨城城项目位置：：深圳南山山华侨城欢欢乐谷北物业公司：：深圳华侨侨城物业管管理有限公公司二期容容积积率3.75;绿化率率50%;建筑面积22975平方米纯水岸为449户，其中多多层363户，主力户户型170-330平方米；TOWNHOUSE86户，主力户户型260-310平方米三期绿绿化率50.00％容容积率1.85占地面积：：4.14万平米建建筑面面积：7.80万平米主力力户型面积积为170～250平方米盐田福田南莲花山罗湖CBD香蜜湖世界之窗莲塘南山西丽波托菲诺豪宅典范波托菲诺城市山谷地理位置：：深圳南山山沙河西路路开发商：深深圳百富隆隆新投资股股份物业管理公公司：金地地物管建筑公司：：江苏华建建股份公司司总占地122655平方米，总总建161000平方米，平平均容积率率：1.31。分三期开发发，一二期期是纯粹的的联排别墅墅社区，均均已如伙。。二期TOWNHOUSE56套；独立别别墅30栋三期总体建建筑面积：：106395.26平方米三三期期商业建筑筑面积13921.4平方米。Townhouse:174套行行政公寓：：216套空空中别墅：：103套总总居住户户数：493户停停车位：500个地下车位位盐田福田南莲花山罗湖CBD香蜜湖世界之窗莲塘南山西丽城市山谷豪宅典范圣莫丽斯开发商：深深圳市华华来利实业业有限公司司项目位置：：深圳福福田二线扩扩展区内,塘朗山旁项目概况：：项目占占地面积27.6万平方米，，建筑面积积33.2万平方米。。产品概况：：整个住住宅基本沿沿自然水体体或者原始始山体布置置，将自然然的山水融融入于现代代人文社会会，产品设设计立足养养生、生态态、阳光的的理念，导导入一种积积极、健康康，高品质质的生活方方式。一期以独立立别墅、Townhouse、叠拼洋房为为主以及少少量的小高高层。别墅单户面面积从635---1135平米，仅有有5栋。Townhouse由270----500平米之间不不等，有200多套。洋房房均为复式式户型，面面积由230----310平米之间，，有200套。二期以小高高层及高层层为主。深圳“圣·莫丽斯”的的项目名源源自瑞士小小镇“圣·莫丽斯”（（St.Moritz）。盐田福田南莲花山罗湖CBD香蜜湖世界之窗莲塘南山西丽圣莫丽斯豪宅典范①主题开发城市豪宅一一般通过建建筑规划、、园林设计计以及其它它特色建筑筑、景观小品的应用用，树立项项目整体的的开发主题题，并以主主题形象出出击市场，，以求良好市市场反应。。②分期开发城市豪宅由由于规模因因素和市场场风险防范范因素，均均采用分期期开发策略，通过过市场检验验后确定整整体各期开开发规模和和产品类型型。开发规律③资源整合城市豪宅拥拥有很好的的自然资源源，与城市市的紧密结结合，使其其成为城市市内不可多得得的优质产产品，因此此其开发通通常是城市市资源与自自然资源的有机结合合，从而使使项目价值值得以完全全挖掘。④产品领先城市豪宅在在基本资源源保障下，，对于自身身产品的也也非常注重重，一方面是做适合合于市场需需求的产品品，另一方方面也通过过市场创新新也形成市市场亮点。分期开发发战略主题开发战略产品领先先战略资源整合战略开发战略略我们的开发战略略同致行观点资源占位位可节省省30％的广告告费！主题开发战略对项目整整体资源源主题化化包装主题化、、差异化化形象定定位有效攻击击市场的的利器主题形象象整合方方向1——主题风情情主题形象象整合方方向2——城市资源源主题形象象整合方方向3——城市生态态主题形象象整合方方向4——文化品位位城市市自然然主题题双瑞·城市豪宅宅品位位城市：位位于长沙沙第一城城市圈自然：月月湖公园园/浏阳河主题：”澳洲风情情”品位：尊尊贵、从从容的高高端品位位半城山水水、水印印长滩、、水榭花花都国际公馆馆、城市市湾畔、、国际港港维多利亚亚湾、阅阅读欧洲洲主题定位主题开发战略产品领先先战略资源整合战略开发战略略我们的开发战略略分期开发发战略专业+服务一期：一期期以最佳佳生态资资源及最最佳产品品形态两两轮启动动，形成成本项目目城区别别墅新标标标，迅迅速占领领市场。。三期：仍仍以产品品创新为为切入点点，主要要利用项项目优越越品质，，以及一一二期积积累起来来的项目目资源，，并借助助本项目目及金鹰鹰城成熟熟的片区区形象，，最终实实现项目目总体开开发目标标及利润润最大化化。分期开发发一期启动二期联动动三期拉动动分期开发战略二期：利利用一期期良好的的市场形形象积累累和热销销态势，，利用创创新型产产品趁机机入市，，并逐步步完善社社区生活活配套，，达到联联动目的的。分期开发发战略主题开发战略产品领先先战略资源整合战略开发战略略我们的开发战略略专业+服务整合市政政资源—本项目与与城市的的关系在长沙市市城市总总体规划划（2001~2020）中，本本项目所所在片区区介于星星沙新城城与市中中心之间间，也占占据着第第一生态态圈里核核心的生生态资源源，优势势的规划划及市政政资源势势必为本本项目带带来可共共享的城城市资源源。同时时，本项项目与市市中心的的位置关关系符合合城区大大盘开发发的市政政资源要要求，亦亦符合作作为第一一居所的的适宜位位置。整合生态态资源—本项目与与月湖的的关系本项目的的开发核核心点在在于月湖湖这一巨巨大的生生态资源源库，能能否整合合月湖的的生态资资源及景景观资源源，合理理为项目目所用，，是项目目开发的的关键所所在，整整合的要要点在于于：以最最大化有有利于项项目开发发为前提提，开展展月湖公公园规划划建设。。&资源整合战略分期开发发战略主题开发战略产品领先先战略资源整合战略开发战略略我们的开发战略略专业+服务高端住宅宅产品现现状非别墅型产产品：多层、洋洋房、小小高层、、高层住住宅别墅型产产品：联排别墅墅、小独独栋、独独栋长沙高端端住宅产产品标准准现状价格：单单价在3000元以上或或总价在在60万以上容积率：：基本在在3以下户型：以以大三房房、四房房为主，，以TOWNHOUSE、别墅为辅辅景观：大大都占有有一定景景观资源源专业+服务高尚高尚住宅宅非别墅墅产品供供应格局局机会◎目前长长沙单价价在3000元以上的的中高档住宅产产品占整整个商品品房市场场的32%；◎单价在在2000-3000元之间的的中档住住宅占商品住住宅市场场的45%；◎单价在在1500-2000元之间的的大众型型住宅占15%；◎高端TOWNHOUSE、联排、别别墅占比比重的8%；（不计经经济适用用房和政政府安置置房因素素，）由此可见见，中档档供应非非常集中中，而高高尚住宅宅供应总体体较大，，但高端端的住宅宅产品供供应量有有限。结论：中档供应应非常集集中，高尚住宅宅供应总总体较大大但高端的的住宅产产品供应应量有限限专业+服务高端住宅宅非别墅墅产品建建筑形态态供给大部分以以小高层、、高层为主，体现了了长沙目目前市场场对带电电梯物业业的青睐睐，同时时也是受城城区土地地规划所所限。专业+服务高端住宅宅非别墅墅产品户户型面积积供给产品缺乏乏亮点及及创新◎非别墅高高端住宅宅主力户户型以三三房、四四房为主主；主力户型型面积跨跨度较大大，从120~180㎡；户型结构构单一，，以平层层为主，，较少见见复式，，在城东的的星城世世家有少少量代表表作品；；户型偏大大，主力力户型三三房、四四房的面面积较大大，这是长沙沙目前消消费的现现状。专业+服务200250300350400450500160280400据我司调调查，目前长沙别墅墅产品按按其产品品素质共共分为三三类产品品：经济济型别墅墅、高级级别墅、、豪宅别别墅，这三类产产品线，，每类产产品线的的客户群群特征和和产品价价值体系系存在很很大的差差异。经济型别墅建筑面积积160-280㎡高级别墅建筑面积积280-360㎡豪宅别墅建筑面积370-400㎡高端住宅别墅墅产品分类单价6000元/㎡以上或总价200-400万元的独栋别别墅单价4000-6000元/㎡或总价在100-200万的独栋、联联排单价在4000元/㎡以内或总价在在100万以内的独栋栋、联排专业+服务高端住宅别墅墅产品——经济型别墅◎经济型别墅单单价集中在3000元/㎡左右，该价格在长长沙只是中高档住住宅的均价，，故该类产品在市场上上的集中供应应，使长沙别墅型产品品形象大减；；◎长沙经济型别别墅体量约85万㎡，冲淡了长沙别别墅市场，由由此可见，长沙别墅产品品鱼目混杂；；◎长沙经济型别别墅总价集中中在50~80万之间，从该类类产品的销售售速度上来看，，长沙人接受受度较高。专业+服务高端住宅别墅墅产品——高级别墅◎长沙高级别墅墅单价集中在在5000元/㎡左右，该类产品往往往以占据较较多社区资源源为背景，在在同一住宅区内内属于拔高型型产品，单价价区间较为合合理；◎长沙高级别墅墅体量约7万㎡，供应量不足足，这也说明明在由经济型型别墅往更高高档次递进的的过程中，开发商商比较慎重，，但从销售上上看，该类产产品受欢迎度度较高；◎长沙高级别墅墅面积集中在在300~400㎡，较经济型别别墅面积稍大大，而且从产产品类型上已已为独栋别墅，但其其户型功能并并未从经济型型别墅的基础础上有质的变变化，功能性性一般；◎长沙高级别墅墅总价集中在在130~200万之间，100万以上的高级级别墅销售量量不大，但其其销售速度较快。专业+服务高端住宅别墅墅产品——豪宅别墅◎长沙豪宅别墅墅单价集中在在7000元/㎡以上，该类产产品是在社区区中占据核心心景观资源，，为目前长沙豪宅宅市场上的佼佼佼者，也是是长沙上层人人士尊贵身份份的标志；◎长沙高级别墅墅体量约2万㎡，豪宅别别墅的供应量量庞大，主要要是岳麓山公公馆项目较集集中的市场放量造成成，故在阶段段内低中高别别墅产品市场场放量不均衡衡；◎长沙高级别墅墅面积集中在在300~400㎡，面积较小，，与高级别墅墅的最大区别别在于享受核核心景观资源不同同，分析主要要为在别墅户户型空间尺度度上的创新意意识及豪宅空空间尺度的把把握方面思维陈旧造成成，面积还有有扩大空间；；◎长沙高级别墅墅总价集中在在200~400万之间，300万左右的豪宅宅别墅占绝大大部分，300万的总价也是许多多长沙高端客客户接受度最最高的别墅型型产品。专业+服务高端产品市场场现状总结别墅类：1、现有别墅产产品中，经济济型别墅供应应量大，竞争争比较激烈，，不宜大规模模入市；豪宅宅别墅量少。。2、根据目前市市场销售状况况，高端别墅墅类产品总价价应控制在400万元/套以内；非别墅类：1、目前市场上上畅销型产品品以小高层、、高层为主流流，市场竞争争比较激烈；；2、主力需求户户型为三房、、四房，主要要需求户型面面积为130-150㎡；3、洋房是市场场稀缺产品，，小高层创新新户型市场接接受度较高市场总结打造城市高端市场新标准拥有城市资源：拥有城市资源和城市配套设施。交通：社区周边有完善的交通道路网络，邻近高速公路或城市快速路。拥有景观资源：强调社区环境、更强调项目周边的自然景观。规模：建筑面积在20万平方米以上。规划：要有规划亮点，还需同自然环境有机结合。配套：有相对齐全的教育、商业、休闲配套。价格：单价在3500元以上或总价在100万以上，物业具有保值增值价值。服务：品牌物管，相对优化的服务措施和设施。社区文化：营造高雅的文化氛围和充满亲情的新型邻里关系。存在的？只停留在建筑形态表面功能没达到高端产品的要求空间尺度把握上过于粗糙服务性配套设施不健全城市配套资源不完善破立创新产品推荐水岸TOWNHOUSE万科城创新产品推荐水岸TOWNHOUSE创新产品推荐水岸会所创新产品推荐叠加HOUSE创新产品推荐创新产品推荐叠加HOUSE宽景洋房创新产品推荐宽景洋房创新产品推荐创新产品推荐水岸情景洋房房创新产品推荐情景洋房万科城创新产品推荐情景洋房万科城创新产品推荐创新小高层确定项目整体体开发目标方方向解决项目产品品开发市场步步骤启动区产品定定位及市场应应对项目解析同致行汇报纲要专业+服务目标一-迅速启动项目，快速消化、快速回款，为后期开发奠定基础；作用二-一举树立项目整体形象；作用三-在启动区中试探市场对产品的接受能力，为深度开发提供提供依据多产品线、畅销产品组合多产品组合，扩大客户深度与广度，降低风险；选择经过市场验证的、市场主流、畅销的别墅产品，保证快速销售、回款，降低风险。一举展示项目精华充分展示项目的规模资源、大盘形象和项目精华产品的精准定位找准每类产品目标客户的核心价值点，形成产品发力点。打造长沙城市高端住宅新标志定义长沙城市豪宅新标准开发目标专业+服务项目启动区的的产品定位组组合策略项目启动期别别墅类产品以以市场成熟型、畅销销型TOWNHOUSE和非别墅类产产品以存在巨大市场场机会的多层层洋房为主力产品，，同时以少量量创新型小高高层和独栋别别墅产品为辅辅助产品。同时，经过我我司初步调查查，2006-2007年长沙房地产产供应量比较较集中，预计计推出量将达达到345万平方米，而而且产品类型型集中在小高高层、高层，，低密度物业业城区内供应应稀缺，故本本项目应充分分考虑利用市市场机会，，规避市场风风险的产品定定位策略。物业形态的市市场需求类别比例权重因素1独立别墅13.30%50%6.65%联排别墅30.00%50%15.00%花园洋房33.30%50%16.65%小高层23.32%50%11.66%

100%

49.96%类别比例权重因素2独立别墅32.00%10%3.2%联排别墅45.00%10%4.5%花园洋房5.00%10%0.5%公寓18.00%10%1.8%

100.00%40%10.0%依据一：中高高端客户对物物业形态的需需求根据因素权重重法，针对中中高端客户的的需求、高端端市场供应结结构和客户对对广电片区价价格承受力三三者综合，推推导市场因素素下的物业类类型组合方案案。依据二：高端端市场供应结结构依据三：价格格承受能力价格初始比例(%)可发展方向需求比例权重因素37000以上3.44%独立别墅3.44%40%1.38%4001-45006.89%联排别墅24.09%40%9.64%3501-380017.20%联排别墅3301-350010.30%花园洋房34.40%40%13.76%3001-330024.10%花园洋房2000-300037.90%小高层37.90%40%15.16%

100%

100%

39.93%+=类别加权后的需求比例修正后的占地比例独立别墅11.23%11%±2%联排别墅29.14%29%±2%花园洋房30.91%31%±2%小高层28.62%29%±2%

100%100%经过验证，加加权后的比例例适用于占地地面积，即根根据市场需求求，独立别墅占总总用地的11%±2%，联排占总用用地的29%±2%，花园洋房占占总用地的31%±2%，小高层占总总用地的29%±2%，即30%土地用于小高高层，70%土地用于低密密度住宅。在楼盘案例借借鉴和土地资资源利用状况况来看，独立立别墅套数保保持在20套较为合适，，经测算（20*400/0.2=40000）独立别墅总总用地约40000平方米，占总用地面积的的13%。物业形态的市市场需求市场变化下各各种物业类型型土地配比最最优方案我司认为表2方案为最优方方案经济测算表项目启动区的的七种开发方方案对比（综综合）容积率产品组合总户数物业形象高度市场竞争销售周期开发风险1.12别墅：20套TOWNHOUSE：420套洋房：0套小高层：1643套2083套极高，属于纯粹的豪宅TOWNHOUSE为高端主流产品，有一定品质竞争产品线不够丰富，无洋房预计4—5年一般1.16别墅：20套TOWNHOUSE：336套洋房：194套小高层：1643套2193套非常高，有望成为长沙高端物业的新标杆TOWNHOUSE为高端主流产品，有一定品质竞争洋房为稀缺产品，竞争小预计4—5年较低1.19别墅：20套TOWNHOUSE：294套洋房：292套小高层：1643套2249套较高，属于较为常规的做法TOWNHOUSE、洋房同为高端主流产品，洋房有一定的竞争压力预计5年一般1.23别墅：20套TOWNHOUSE：210套洋房：486套小高层：1643套2359套特色突出，大量洋房单位能够革新市场新的高端印象洋房为高端主流产品，有一定的竞争压力预计5—6年较高1.25别墅：20套TOWNHOUSE：168套洋房：583套小高层：1643套2414套一般，物业档次有所影响洋房为高端主流产品，体量较大，有一定的竞争压力TOWNHOUSE体量小竞争压力不大预计5—6年较高1.28别墅：20套TOWNHOUSE：126套洋房：681套小高层：1643套2469套一般，不能称的上真正意义上的豪宅洋房为高端主流产品，体量较大，有不小的竞争压力TOWNHOUSE体量小竞争压力小预计5—6年高1.30别墅：20套TOWNHOUSE：84套洋房：778套小高层：1643套2525套较低，洋房将成为市场的消化难点洋房为高端主流产品，体量十分大，有很大的竞争压力TOWNHOUSE体量十分小无竞争压力预计6年高表2方案为市场最最优方案项目启动区产产品物业类型型及面积配比比定位建筑类型土地面积比例建筑面积建面比例套数容积率独立别墅4000013%120003%300.3联排别墅12000039%7200020%2280.6洋房5500018%5500015%3061小高层9200030%23000062%16432.5合计307000100%369000100%22661.20建筑形式独立别墅联排别墅洋房小高层合计/平均经济分析目标价格100005500400032003972总成本6809.226097.716244.561046.30109750.6毛利润5190.813502.35755.512553.7037449.4单方土地收益1297.71125.191046.451364.531219.9单方建面收益4325.71875.311046.45545.811014.9市场分析市场优势长沙豪宅型别墅欠缺，容易形成市场亮点,进而奠定项目高端形象。是目前长沙主流的别墅类产品供应形式，主场接受度高。市场稀缺产品，可以形成新的市场亮点。市场主流产品，实现土地利润的最佳形式。市场劣势体量不宜过大，对用地规模及环境要求高。市场大量的经济型联排别墅供应市场接受程度和价格需要验证。市场供应量大，价格预期不高，销售压力大。启动期开发期策略以低量（30套）低密度（0.3）的绝对优势出先期出击市场，形成项目高端市场形象。以每年76套以内的供应量和豪景支持，配合独立别墅树立市场形象，同时尽量使项目收益最大化。部分洋房以类HOUSE的形式介入市场，使项目更具市场灵活性和可售物业多样性，有效保证项目总体收益。后期利润的贡献者，但须防范可能的市场风险。占地比例13%57%30%联排5500元/平方米、洋房房4000元/平方米，即毛毛利润3.46亿元可以实现现。同致行观点经济分析专业+服务项目启动区的的产品定位依依据高端客户访谈谈结论：“以以大户型为主主，面积在150-300平方米之间””。业内人士访谈谈结论“联排排别墅的面积积在180-300平方米。”根据市场销售售或市场关注注情况，目前前长沙市场高高端市场可参参照别墅及非非别墅高尚物物业案例列表表：户型面积定位