工程项目策划与决策共91

2工程项目策划与决策2.1工程项目前期策划一、工程项目策划

1定义：指把项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且有策略性运作思路的系统活动过程。项目前期策划的主要任务是：寻找并确立项目目标，定义项目，并对项目进行详细的技术经济论证，使整个项目建立在可靠的、坚实的、优化的基础之上。

旨在为项目建设的决策和实施增值。2分类按项目策划的范围项目总体策划项目局部策划按项目的建设程序分建设前期项目构思策划实施策划1)项目构思策划项目构思策划是在项目决策阶段所进行的总体策划，主要任务是提出项目的构思，进行项目的定义和定位，全面构思一个待建工程项目。项目构思策划的主要内容项目构思的提出项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力的策划项目性质、用途、建设规模、建设水准的策划项目的总体功能、项目系统内部各单项单位工程的构成以及各自的功能和相互关系、项目内部系统的协调和配套的策划与项目实施及运行相关的重要环节和策划2)项目实施策划项目实施策划是指为使构思策划成为现实可能性和可操作性，而提出的带有策略性和指导性的设想。项目组织策划项目融资策划项目控制策划项目管理策划是指对项目实施的任务分解和分项任务组织工作的策划项目构思的策划在项目决策阶段完成，为项目决策服务。项目构思的策划要回答建设什么、为什么要建设的问题，又称为项目决策评估；项目实施策划在项目实施阶段的前期完成，为项目管理服务，主要确定怎么建，又称为项目实施评估；两者统称项目策划。3、工程项目策划的作用明确项目系统的构建框架为项目决策提供保证全面指导项目管理工作2.1.2工程项目前期策划的程序1工程项目构思项目构思是指对策划整体的抽象描述，是一个成功策划的关键。是一种概念性策划，在企业的系统目标的指向下，从现实和经验中得出项目策划的系列前提和假设，在此基础上形成项目的大致的策划轮廓，对这些策划的轮廓进行论证和选择才形成项目的构思。1工程项目目构思构思的产产生工程项目目构思的的起因可可能有：：通过市场场研究发发现新的的投资机机会，有有利的投投资地点点和投资资领域。。上层系统统运行存存在问题题或困难难。上层战略略或计划划的分解解，如国国家、地地区、城城市的发发展计划划。项目业务务，如建建筑承包包公司的的项目。。通过生产产要素的的合理组组合，产产生项目目机会。。上层系统统（如国国家、企企业、城城市）对对项目具具有规定定性。1工程项目目构思构思的选选择项目的构构思是丰丰富多彩彩的，有有时甚至至是“异异想天开开”的，，必须作作选择：：考察构思思是否具具有现实实性，淘淘汰那些些明显不不现实或或没有实实用价值值的构思思；考虑项目目是否符符合法律律法规需要考虑虑项目的的背景和和环境条条件，并并结合自自身的能能力，来来选择最最佳的项项目构思思。充分发挥挥自己已已有的长长处，运运用自己己的竞争争优势，，或达到到合作各各方竞争争优势的的最优组组合。综综合考虑虑“项目目构思——环境——能力”之之间的平平衡，以以求达到到主观和和客观的的最佳组组合。由于资源源的限制制，即使使是有一一定可实实现性和和实用价价值的构构思，也也不可能能都转化化成项目目，必须须在许多多项目机机会中优优选。经过权力力部门的的认可，，项目的的构思转转化为目目标建议议，可提提出作进进一步的的研究，，进行项项目的目目标设计计。2、项目目目标设计计项目目标标是可行行性研究究的尺度度，经论论证和批批准后作作为项目目设计和和计划、、实施控控制的依依据，最最后作出出项目后后评估的的标准。。项目目标标设计包包括：项目总目目标体系系设定子目标设设定1）目标管管理方法法项目管理理采用目目标管理理方法：：1．在项目目实施前前就必须须确定明明确的目目标，精精心论证证，详细细设计、、优化和和计划。。2．项目先先设立总总目标，，再采用用系统方方法将总总目标分分解成子子目标和和可执行行目标。。3．将项目目目标落落实到责责任人，，将目标管管理同职职能管理理高度地地结合起起来，建立由上上而下，，由整体体到分部部的目标标控制体体系，并并加强对责责任人进进行业绩绩评价。。4.将项目目目标落实实到项目目的各阶阶段，保证项目目在全生生命期中中目标、、组织、、过程、、责任体体系的连连续性和和整体性性。在项目管管理中推推行目标标管理容容易出现现的问题题：1.在项目前前期就要要求设计计完整的的且科学学的目标标系统是是十分困困难的。。2.项目批准准后，目目标的刚刚性非常常大，不不能随便便改动，，也很难难改动。。3.在目标管管理过程程中，人人们常常常注重近近期的局局部的目目标，因因为这是是他的首首要责任任。容易易产生短短期行为为。4.其他问题题：人们们可能过过分使用用和注重重定量目目标，因因为定量量目标易易于评价价和考核核，项目目的成果果显著。。但有些些重要的的和有重重大影响响的目标标很难用用数字来来表示。。2）情况的的分析情况分析析的作用用（1）进一步步研究和和评价项项目的构构思的实实用性的的。（2）对上层层系统的的目标和和问题进进行定义义，从而而确定项项目的目目标因素素。（3）通过情情况分析析确定项项目的边边界条件件状况。。这些边边界条件件的制约约因素，，常常会会直接产产生项目目的目标标因素。。（4）为目标标设计、、项目定定义、可可行性研研究以及及详细设设计和计计划提供供信息。。（5）对项目目中的一一些不确确定因素素即风险险进行分分析，并并对风险险提出相相应的防防护措施施。情况分分析的的内容容1．拟建建工程程所提提供的的服务务或产产品的的市场场现状状和趋趋向的的分析析。2．上层层系统统的组组织形形式、、企业业的发发展战战略、、状况况及能能力，，上层层系统统运行行存在在的问问题。。3．企业业所有有者或或业主主的状状况。。4．能够够为项项目提提供合合作的的各个个方面面，如如合资资者、、合作作者、、供应应商、、承包包商的的状况况。5．自然然环境境及其其制约约因素素。6．社会会的经经济、、技术术、文文化环环境，，特别别是市市场问问题的的分析析。7．政治治环境境和与与投资资，项项目所所在地地政策策环境境；与与项目目的实实施过过程及及运行行过程程相关关的法法律和和法规规,宏观经经济环环境。。8.项目周周边自自然环环境和和条件件；项项目开开发时时期的的市场场环境境；建建设条条件环环境（（能源源、基基础设设施等等）；；历史史、文文化环环境（（包括括风土土人情情等））；建建筑环环境（（风格格、主主色调调等））；其其它相相关问问题。。3）问题题的定定义1．对上上层系系统问问题进进行罗罗列、、结构构化，，即上上层系系统有有几个个大问问题，，一个个大问问题又又可能能有几几个小小问题题构成成。2．对原原因进进行分分析，，将症症状与与背景景、起起因联联系在在一起起，这这可用用因果果关系系分析析法。。3．分析析这些些问题题将来来发展展的可可能性性和对对上层层系统统的影影响。。有些些问题题会随随着时时间的的推移移逐渐渐减轻轻或消消除，，相反反有的的却会会逐渐渐严重重。对问题题的定定义必必须从从上层层系统统全局局角度度出发发，并并住问问题的的核心心。问问题定定义的的基本本步骤骤为：：例如：：XX高速公公路项项目的的情况况调查查和问问题的的定义义1．两两地地之间间的交交通问问题连接两两地的的公路路的况况较差差，多多为三三级和和四级级公路路。交交通流流量大大大超超过公公路网网的承承受能能力，，交通通阻塞塞，事事故频频繁。。子问题题如下下：(2)交通混混乱，，经常常出现现堵塞塞和排排队现现象。。这由由于：：车辆太太多；；交通管管理问问题，，许多多地方方小商商小贩贩侵占占道路路；交叉路路口多多，许许多无无红绿绿灯；；许多驾驾驶人人员不不按照照交通通规则则行车车；出现事事故或或堵塞塞状况况时，，排障障不及及时等等。(1)交通““瓶颈颈”的的问题题严重重，行行车时时速平平均为为30多公里里，在在两个个城市市间驱驱车常常须8-10小时。(3)事故多多，其其原因因有：：交通混混乱，，容易易引起起事故故；告告示牌牌少；；路面窄窄，岔岔路口口多，，弯道道多；；非机动动车辆辆抢道道，行行人经经常横横穿马马路等等。(4)污染严严重：：车速低低，堵堵车造造成废废气排排放量量大；；燃油质质量不不符合合标准准，特特别是是路边边许多多私人人加油油站；；许多旧旧车、、破车车超过过国家家规定定的排排放标标准；；车辆太太脏；；周边居居民向向路上上抛垃垃圾。。2．社会会和经经济发发展对对公路路交通通的需需求(1)该地区区面积积占全全国的的0.3%，人口口占全全国的的3%，国内内生产产总值值占全全国的的9.4%。该地地区又又是外外商投投资的的重点点地区区之一一，但但人均均公路路占有有里程程屈居居全国国之末末。(2)该地区区地理理条件件优越越，雄雄厚的的人才才资源源和较较好的的经济济基础础，第第三产产业和和乡镇镇企业业的发发展，，都会会带来来公路路运输输量的的增加加。(3)随着旅旅游业业的发发展，，对公公路运运输的的需求求会持持续大大幅度度上升升。(定量预预测略略)3．世界界各国国的经经济发发展的的经验验表明明：在在经济济建设设中，，交通通运输输业必必须超超前发发展，，经济济要大大发展展，必必须构构筑大大通道道。4．公路路运输输所具具备的的优势势。公公路运运输的的密度度大大大高于于铁路路网与与水运运网，，它能能深入入到其其它运运输方方式不不能达达到的的地区区，是是城乡乡交流流的纽纽带，，具备备灵活活、机机动、、迅速速、方方便等等特点点。5．存在着着不利利的制制约条条件。。(1)该地区区现有有的交交通已已有一一条国国道，，有铁铁路复复线，，有江江河水水道，，会影影响高高速公公路的的运营营。(2)该地区区人多多地少少，土土地资资源十十分宝宝贵，，将会会影响响到农农业生生产。。(3)修建高高速公公路投投资大大，工工期长长，见见效慢慢，资资金缺缺口大大，技技术难难度高高。6．相关关法律律、法法规：：土地地管理理法、、城市市规划划法、、水土土保持持法、、环境境保护护法、、文物物保护护法、、公路路工程程技术术标准准、公公路网网规划划编制制办法法等。。经过调调查和和问题题的分分析，，国内内外专专家共共同论论证，，就建建设该该高速速公路路的构构思给给予初初步肯肯定。。3）项项目目目标因因素提提出和和建立立目标标系统统目标因因素是是指目目标的的构成成要素素。1.按性质质，目目标因因素可可以分分为：：(1)强制性性目标标，即即必须须满足足的目目标因因素，，通常常包括括法律律和法法规的的限制制、官官方的的规定定、技技术规规范的的要求求等,这些目目标必必须纳纳入项项目系系统中中的，，否则则项目目不能能成立立。(2)期望的的目标标，即即尽可可能满满足的的，有有一定定范围围弹性性的目目标素素。2.按照目目标因因素的的表达达，它它们又又可以以分为为：(1)定量目目标(2)定性目目标常见的的目标标因素素一个工工程项项目的的目标标因素素可能能有如如下几几类：：1.问题解解决的的程度度。这这是项项目建建成后后所实实现的的功能能，所所达到到的运运行状状态。。2.项目自自身的的(与建设设相关关)目标，，包括括：工工程规规模、、经经济性性目标标、、项目目时间间目标标。。3.其它目目标因因素：：工程的的技术术标准准、技技术水水平；；提高劳劳动生生产率率，如如达到到新的的人均均产量量、产产值水水平；；人均产产值利利润额额；吸引外外资数数额；；降低生生产成成本，，或达达到新新的成成本水水平；；等等各目标标因素素指标标的初初步确确定确定目目标因因素指指标应应注意意如下下几点点：1．真实实反映映上层层系统统的问问题和和需要要，应应基于于情况况分析析和问问题的的定义义基础础上。。2．切合合实际际，实实事求求是，，即不不好大大喜功功，又又不保保守，，一般般经过过努力力能实实现。。3．目标标因素素指标标的提提出，，评价价和结结构化化并不不是在在项目目初期期就可可以办办到的的。4．目标标因素素的指指标要要有一一定的的可变变性和和弹性性，应应考虑虑到环环境的的不确确定性性和风风险因因素，，有利利的和和不利利的条条件。。5．项目目的目目标因因素必必须重重视时时间限限定。。6．许多多目标标因素素是由由与项项目相相关的的各方方面提提出来来的，，必须须照顾顾到各各方面面的利利益。。目标系系统的的建立立目标系系统是是由工工程项项目的的各级级目标标按照照一定定的从从属关关系和和关联联关系系而构构成的的目标标体系系。项目目目标系系统至至少有有如下下三个个层次次：1.系统目目标，，通常常有，，功能能目标标、技技术目目标、、经济济目标标、社社会目目标、、生态态目标标。2.子目标标，为为系统统目标标的说说明、、补充充。3.可执行行目标标，为为子目目标的的细化化。目标的描述需要由抽象到具体，是一个有层次的体系。

项目目标系统投资质量工期建筑形式结构功能支出收益建设时间使用期限......一次费用经常费用安全可靠采光通风使用功能先进新颖设计时间施工时间......总体目目标：：建成成处于于国内内领先先水平平的，，能展展现沿沿线现现代化化风貌貌的标标志性性高速速公路路工程程，全全长：：273公里。。(一)功能目目标1．交通通功能能(问题的的解决决程度度)。(1)正常运运营后后，2000年日平平均交交通量量将达达2万辆，，2010年日平平均交交通量量达5.5万辆，，设计计的最最大交交通量量6万辆。。(2)设计最最高时时速为为120km，两地间间的行行车时时间由由原来来的10小时缩缩短为为3-4小时。。2．服务务功能能要求求。全全线设设6处服务务区，，有较较为齐齐全的的人、、车服服务系系统，，完成成：(1)汽车服服务功功能要要求：：加油油、汽汽修、、停车车、洗洗车等等；(2)旅客服服务功功能要要求：：休息息、卫卫生、、购物物、餐餐饮等等。例如：：某高高速公公路目目标设设计4．交通通管理理功能能(1)监控系系统要要求（略））(2)通信系系统要要求（略））(3)事故排排障系系统要要求：：达到到确定定的事事故排排障能能力和和排障障速度度要求求，设设置巡巡逻车车辆和和排障障车辆辆,以及每每公里里1部报警警电话话。(4)收费系系统要要求（略））(5)供电系系统要要求（略））(6)照明系系统要要求（略））(7)公路的的运行行维护护系统统要求求。3．安全全功能能：降降低事事故发发生率率，为为保证证车辆辆快速速安全全行使使，全全线设设有齐齐全的的交通通安全全设施施。1.全封闭闭，全全立交交，高高速公公路全全长约约XXX公里。。2.路基宽宽26m，中央分分隔带带宽3m，双向四四车道道。3.按照我我国高高速公公里标标准确确定：：(1)路线(2)路基要要求(3)路面要要求(4)桥梁涵涵洞要要求(5)互通式式立交交要求求(二)技术目目标总体目目标：：符合合我国国高速速公路路的设设计规规范标标准。1．总投资(建设成本)：项目总概算算为XX亿元人民币。。2．预计2000年前建成通车车,本高速公路为为收费道路，，在各个互通通立交上设收收费站。持续续经营30年，其收益现现值为XX亿元。3．预计X年收回投资，，项目内部收收益率为Y%。4.投资结构。采采用股本融资资和债务融资资，包括国家家股、法人股股以及银行贷贷款。(三)经济目标(四)社会目标1．构建沿途6城市一个统一一的经济带，，加快地区经经济的发展。。预计国民经经济的产出效效益为投入的的X倍。2．带动沿线旅旅游业、餐饮饮业的发展。。3．促进铁路部部门提高列车车运行速度，，改善服务。。4．创造良好的的投资环境，，改善地区投投资形象。5．邮电业以高高速公路为依依托开通快速速邮路。6．促进劳动就就业的程度。。7．改善交通环环境，减少事事故发生率。。(五)生态目标：符符合我国环境境保护法的要要求1．

环保绿绿化。为净化化空气，美化化环境，中央央分隔带、边边坡均设计草草皮绿化，服服务区要单独独进行绿化和和景观设计。。2．

高速公公路和服务区区污染治理要要求。3．

公路周周围景观要求求。使高速公公路路、桥、、构筑物相互互配合，并与与沿途山水地地貌和沿线环环境协调。（六）有些不能能满足的要求求，如周边许许多小乡镇要要求建立入口口通道，会造造成公路的不不封闭和收费费站太多，不不经济。例：长江三峡峡工程的目标标系统三峡工程是一一个具有防洪洪、发电、航航运等综合效效益的巨型水水利枢纽工程程，它可以利利用长江丰富富的水资源获获得巨大清洁洁的电力，可可以缓解长江江中下游地区区的洪水灾害害，改善川江江航道，为移移民城市带来来发展机遇，，为西部发展展做出重大贡贡献。枢纽工工程主要组成成部分：拦河大坝--高181M的混凝土重力力大坝水电站---装机26台的电站厂房房总装机容量量:18200MW通航建筑物--双线连续五级级船闸、垂直直升降机、临临时船闸及上上、下游引航航道组成可通通过万吨级船船队。长江三峡工程程的目标系统统长江三峡工程程管理目标大坝投资水电站投资通航建筑物投资大江截流5年发电机组6年拦河大坝6年大坝质量优良水电站质量通航建筑物质量目标因素之间间的争执l．强制性目标与与期望目标发发生争执，则则首先必须满满足强制性目目标的要求。。2．如果强制性性目标因素之之间存在争执执，则说明本本项目存在自自身的矛盾性性，可能有两两种处理：(1)判定这个项目目构思是不行行的，必须重重新构思。(2)消除某一个强强制性目标，，或将它降为为期望目标。。3.期望目标因素素的争执。这这里又有两种种情况：(1)如果定量的目目标因素之间间存在争执，，可以采用优优化的办法，，追求技术经经济指标最有有利(如收益最大、、成本最低)的解决方案。。(2)定性的目标因因素的争执可可通过确定优优先级或定义义权重，寻求求妥协和平衡衡，或将定性性目标转化为为定量目标进进行优化。4．在目标系统统中，系统目目标优先于子子目标，子目目标优先于可可操作目标。。(2)项目的定义与与定位项目的定义是是描述项目的的性质、用途途、建设范围围和基本内容容。项目的定位是是描述和分析析项目的建设设规模、建设设水准，项目目在社会经济济发展中的地地位、作用和和影响力。4、项目系统构构成项目系统应能能详细描述项项目的总体功功能、项目系系统内部各单单项单位工程程的构成以及及各自的功能能和相互关系系、项目内部部系统与外部部系统的协调调和配套关系系、实施方案案及其可能性性分析。5、策划报告策划报告的拟拟定是将整个个策划工作逻逻辑化、文件件化、资料化化和规范的过过程，它的结结果是项目策策划工作的总总结和表述。。项目前期策划划应注意的问问题1．在整个过程程中必须不断断地进行环境境调查，并对对环境发展趋趋向进行合理理的预测。2．在整个过程程中有一个多多重反馈的过过程，要不断断地进行调整整、修改、优优化，甚至放放弃原定的构构思、目标或或方案。3．在项目前期期策划过程中中阶段决策是是非常重要的的。在整个过过程中必须设设置几个决策策点，对阶段段工作结果进进行分析、选选择。项目建议书项目建议书是是建设某一项项目的建议性性文件，是对对拟建项目的的轮廓设想。。项目建议书的的主要内容（一）项目概概况项目名称、项项目由来及背背景。项目承办单位位和项目投资资者的有关情情况。即：生生产经营内容容、生产经营营规模、产品品销售情况、、年上缴税额额、自有资金金数额、债权权债务情况等等。兴办外商投资资项目要简述述：（1）合营各方概概况，即：合合营各方名称称、法定地址址、法定代表表国籍及姓名名、资金实力力、技术力量量等。（2）合营方式（（注明合资、、合作、独资资）。（3）合营年限。。（4）经营范围。。（5）产品销售方方向（内销或或出口比例））。简述项目建设设的必要性和和依据。技术引进项目目，要简述技技术引进内容容（关键设备备或技术专利利）、拟引进进技术设备水水平及其国别别和厂商。产品技术水平平及市场销售售前景。（二）项目建设设初步选址及及建设条件项目建设拟选选地址的地理理位置、占地地范围（四至至范围）、占占用土地类别别（国有、集集体所有）和和数量、拟占占土地的现状状及现有使用用者的基本情情况。如果不指定建建设地点，要要提出对占地地的基本要求求。项目建设条件件。简述能源源供应条件、、主要原材料料供应条件、、交通运输条条件、市政公公用设施配套套条件及实现现上述条件的的初步设想。。需进行地上上建筑物拆迁迁的项目，要要提出拆迁安安置初步方案案。（三）项目建建设规模、建建设内容建设规模和建建设内容。生生产性项目要要提出主要产产品品种、生生产工艺及生生产能力；非非生产项目要要根据项目的的不同性质说说明其规模，，如旅馆、宾宾馆项目要说说明有多少客客房、多少床床位；房地产产开发项目要要说明拟建的的建筑物类别别及数量；成成片开发建设设的小区要说说明小区的主主要功能、建建筑容积率等等。总建筑面积及及主要单项工工程的建筑面面积。（四）环境影影响一般民用建筑筑项目不写，，其他非工业业生产项目简简写。（五）投资估估算及资金来来源项目总投资额额。技术引进进项目要说明明进口技术设设备使用外汇汇数额，建设设费用和购置置国内设备所所需人民币数数额；外商投投资企业要说说明总投资额额、注册资本本数额、合营营各方投入注注册资本的比比例、出资方方式及利润分分配方式。资金来源。利利用银行贷款款的项目要将将注设期间的的贷款利息计计入总投资内内。利用外资项目目要说明外汇汇平衡方式和和外汇偿还办办法。（六）建设进进度初步设想想。（七）经济效效益和社会效效益的初步估估算。（八）结论。。（九）附件工程项目的可可行性研究可行性研究的的概念项目可行性研研究是指对某某工程项目在在做出是否投投资的决策之之前，先对与该项目相关关的技术、经经济、社会、、环境等所有有方面进行调查研究，对项目各种种可能的拟建建方案认真地地进行技术经济分析析论证，研究项目在在技术上的先进进适用性，在经济上的合理理有利性和建建设上的可能能性，对项目建成成后的经济效益、社社会效益、环环境效益等进行科学的的预测和评价价，据此提出出该项目是否否应该投资建建设，以及选选定最佳投资资建设方案等等结论性意见见，为项目投投资决策提供供依据。可行性研究的的作用作为工程项目目投资决策的的依据作为编制设计计任务书的依依据作为筹集资金金和银行申请请贷款的依据据作为与有关协协作单位签订订合同或协议议的依据作为工程项目目建设的基础础资料作为环保部门门审查项目对对环境影响的的依据作为项目的科科研试验、机机构设置、职职工培训、生生产组织的依依据作为项目考核核的依据可行性研究的的阶段1、投资机会研研究2、初步可行性性研究3、祥细可行性性研究4、项目可行性性研究报告的的评估研究阶段时间研究费用/总投资估算精确度投资机会研究1-3个月0.2%-1.0%±30%初步可行性研究4-6个月0.25%-1%±20%详细可行性研究3-6个月1%-3.0%±10%可行性研究的的步骤筹划准备调查研究方案的制定和和选择深入研究编制可行性研研究报告要准确简明地地阐述工程项项目的意义、、必要性和重重要性，突出出针对性。要注意表达的的精确性。编写可行性研研究报告应严严肃认真要注意内容的的系统化和格格式的统一要注意形式的的规范化可行性研究报报告的内容总论市场需求情况况和拟建规模模资源、原材料料、燃料及公公用设施情况况建厂条件和厂厂址方案项目设计方案案环境保护生产组织、劳劳动定员和人人员培训项目的实施计计划和进度要要求国民经济评价价和财务评价价综合评价与结结论、建议房地产开发项项目可行性研研究的依据1、国家和地区区经济建设的的方针、政策策和规划2、批准的项目目建议书和同同等效力的文文件3、国家批准的的城市总体规规划、详细规规划、交通等等市政基础设设施4、自然、地理理、气象、水水文地质、经经济、社会等等资料5、有关工程技技术方面的标标准、规范、、指标、要求求等资料6、国家规定的的经济参数和和指标7、开发项目备备选方案的土土地利用条件件、规划设计计条件以及备备选规划设计计方案等1．项目的背景景与概况（l）项目名称、、建设单位（2）项目的地理理位置（3）项目所在地地周围的环境境状况（4）项目的性质质及主要特点点（5）项目开发建建设的社会、、经济意义（6）可行性研究究工作的依据据和范围房地产开发项项目可行性研研究的内容2．开发区现状状调查及动迁迁安置（l）土地调查（2）人口调查（3）调查开发区区内建筑物的的种类，各种种建筑物的数数量及面积，，需要拆迁的的建筑物种类类、数量和面面积等（4）调查生产、、经营企业以以及个体经营营者的经营范范围、占地面面积、建筑面面积、营业面面积、职工人人数、年营业业额、年利润润额等（5）各种管线（6）其他地上、、地下物现状状（7）制定动迁计计划（8）确定安置方方案（9）动迁、安置置、赔偿等费费用估算3．市场分析和建建设规模（l）市场供给现现状分析与预预测（2）市场需求现现状分析与预预测（3）销售价格格分析。分分析价格现现状及发展展趋势（4）服务对象象分析，制制定销售计计划（5）拟建项目目建设规模模的确定4．规划设计计方案选择择（l）市政规划划方案选择择。市政规规划方案的的主要内容容包括各种种市政设施施的布置、、来源、去去路和走向向，公建项项目重点要要规划安排排好交通的的组织（2）项目构成成及平面布布置（3）建筑规划划方案选择择。建筑规规划方案的的内容主要要包括各单单项工程的的占地面积积、建筑面面积、层数数、层高、、房间布置置、各种房房间的数量量、建筑面面积，等等等。附开发发规划详图图5．资源供给给（l）建筑材料料的需要量量、采购方方式和供应应计划（2）施工力量量的组织计计划（3）项目施工工期间的动动力、水等等供应（4）项目建成成投人生产产或使用后后，水、电电、热力、、煤气、交交通、通讯讯等供应条条件6．环境影响响和环境保保护（l）建设地区区的环境现现状（2）主要污染染源和污染染物（3）开发可能能引起的生生态变化（4）设计采用用的环境保保护标准（5）控制污染染与生态变变化的初步步方案（6）环境保护护投资估算算（7）环境影响响的评价结结论和环境境影响分析析（8）存在问题题及建议7．项目开发发组织机构构、管理费费用的研究究（l）开发项目目的管理体体制、机构构设置（2）管理人员员的配备方方案（3）拟定人员员培训规划划，估算年年管理费用用支出情况况8．开发建设设计划（l）前期开发发计划（2）工程建设设计划（3）建设场地地布置（4）施工队伍伍选择9．项目经济济及社会效效益分析（l）项目总投投资估算（2）项目投资资来源、筹筹措方式的的确定（3）开发成本本的估算（4）销售成本本、经营成成本估算（5）销售收入入、租金收收入、经营营收入和其其他营业收收入估算（6）财务经济济分析（7）国民经济济评价（8）风险分析析（9）项目环境境效益、社社会效益及及综合效益益评价10．结论和建建议（l）运用各项项数据从技技术、经济济、财务等等诸方面论论述开发项项目的可行行性，并推推荐最佳方方案（2）存在的问问题及相应应的建议2.3工程项目经经济评价与与决策工程项目经经济评价是是可行性研研究的有机机组成部分分和重要内内容，是项项目或方案案抉择的主主要依据之之一。可行性研究究的经济评评价包括：：财务评价国民经济评评价社会评价财务评价从从企业和微微观角度，，评价项目目财务盈利利能力，偿偿债能力。。国民经济评评价从国家家和宏观角角度，考察察项目对国国家的贡献献和需要国国家付出的的代价。经济评价作作用：（１）项目目决策分析析与评价的的重要组成成部分（２）重要要的决策依依据（３）项目目或方案比比选中起着着重要作用用（４）配合合投资各方方谈判，促促进平等合合作2.3.1工程项目财财务评价财务评价是是根据国家家现行财税税制度和现现行价格，，分析计算算拟建项目目的投资、、费用、盈盈利状况、、清偿能力力及外汇效效果，以反反映项目本本身财务可可行性。1财务评价的的内容财务盈利能能力分析清偿能力分分析外汇效果分分析风险分析财务评价的的程序收集、整理理基础数据据编制基本财财务报表财务评价指指标的计算算和评价进行不确定定性分析财务评价结结论2财务评价中中的基本报报表基本报表是是进行财务务指标计算算的基础，，常用的基基本财务报报表有：财务现金流流量表损益表资金来源与与运用表资产负债表表财务外汇平平衡表1）现金流量量表工程项目的的现金流量量系统是指指将项目计计算期内各各年的现金金流入与流流出按照各各自发生的的时间顺序序排列，表表达为具有有时间概念念的现金流流量系统。。现金流量表表是用表格格的形式表表现工程项项目现金流流量系统，，用以计算算各项静态态和动态评评价指标，，进行项目目财务盈利利能力分析析。全部投资的的现金流量量表自有资金的的现金流量量表（1）全部投资资的现金流流量表现金流入产品销售收收入回收固定资资产余值回收流动资资金现金流出投资成本税金净现金流量量所得税前净净现金流量量（2）自有资金金的现金流流量表自有资金流流量表是从从自有资金金角度出发发，评价分分析自有资资金投入的的经济效益益。它以投资者者的出资额额作为计算算的基础，，把借款本本金偿还和和利息支付付作为现金金流出，用用以计算自自有资金财财务内部收收益率、财财务净现值值等指标。。2）损益表的的编制损益表反映映工程项目目计算期内内各年的利利润总额、、所得税及及税后利润润分配情况况。它用来计算算投资利润润率、投资资利税率、、投资回收收期等静态态指标，说说明计算期期内各年的的盈利及亏亏损状况。。2）损益表的的编制产品销售收收入、销售售税金及附附加、总成成本费用的的各年度数数据分别取取自相应的的辅助报表表。利润总额=产品销售收收入-销售税金及及附加-总成本费用用所得税=应纳税所得得额*所得得税税率税后利润=利润总额-所得税3）资金来源源及运用表表4）资产负债债表5）财务外汇汇平衡表(1)静态指标1)投资回收期期2)投资利润率率3)投资利税率率3财务盈利能能力分析评评价指标4)资本金利润润率(2)动态指标1)财务内部收收益率FIRR2)财务净现值值FNPV4清偿能力分分析的指标标1)借款偿还期期2)资产负债率率4)速动比率3)流动比率2.3.2工程项目国国民经济评评价国民经济评评价是按照照资源合理理配置的原原则，从国国家整体考考察项目的的效益和费费用，用货货物影子价价格、影子子工资、影影子汇率和和社会折现现率等经济济参数分析析、计算项项目对国民民经济的净净贡献，评评价项目的的经济合理理性。1、国民经经济评价的的内容和步步骤包括国民经经济盈利能能力分析、、外汇效果果分析和外外部效果分分析等内容容。可直接进行行，也可在在财务评价价的基础上上进行调整整得到。调整步骤：：效益和费用用范围的调调整效益和费用用数值的调调整编制项目国国民经济效效益费用流流量表有关出物出出口或代进进口的项目目1)经济净现值值ENPV2评价指标2)经济内部收收益率EIRR3)经济换汇成成本EFC财务评价与与国民经济济评价的区区别与联系系评价角度不不同：企业与国家家，微观与与宏观。评价参数不不同：财务评价参参数与国民民经济评价价参数，价价格取定不不同。财务评价是是国民经济济评价的基基础：国民经济评评价数据由由财务评价价数据分析析修正得到到。2.3.3社会评价项目社会评评价是在分分析项目对对社会的各各种影响的的基础上，，分析项目目的各种影影响对社会会及人民生生活的作用用，以及当当地社会及及人民对这这些影响生生产的反应应及其对项项目的影响响和反作用用，采取措措施促使项项目与社会会相适应、、相互协调调发展，从从而保证项项目的持续续生存与发发展，并推推动社会的的进步。项目社会评评价的内容容项目的环境境影响评价价社会环境影影响分析自然与生态态环境影响响分析自然资源影影响分析社会经济的的影响分析析项目与社会会相互适应应性分析项目是否适适应国家、、地区发展展重点项目文化与与技术的可可接受性项目存在的的社会风险险程度受损群众的的补偿问题题项目的参与与水平，分分析社区群群众参与的的水平项目承担机机构能力适适应性项目的可持持续性工程项目决决策程序1、项目建议议书的审批批2、可行性研研究及项目目评估的审审批有关项目国国民经济评评价的一组组基本概念念转换支付是指在经济济系统内从从一个部门门转移到另另一个部门门的财务资资金，比如如销售税金金，它是企企业上缴给给国家财政政部门的财财务资金，，就属于转转换支付。。转移支付付可以构成成财务成本本，但不构构成真正的的经济成本本。因为从从全社会的的角度看，，这些费用用和效益的的收支只导导致资源的的所有权在在社会内部部发生转移移，它们既既不额外消消耗社会资资源，也不不为社会增增添资源。。这种不直直接增减国国民收入的的收支款项项就称为转转移支付。。项目的国民民经济评价价是从全社社会的角度度考查项目目的各项收收支，因而而必须把各各项效益和和费用中的的转移支付付剔除掉。。影子价格影子价格是是指当社会会经济处于于某种最优优状态下，，能够反映映社会劳动动的消耗、、资源稀缺缺程度和市市场供求状状况的价格格。即是说说，影子价价格不是用用于交换的的价格，而而是用于预预测、计划划、项目评评价的价格格。它是人人为确定的的，比交换换价格更合合理的价格格。所谓合合理是指影影子价格的的定价原则则能更好地地反映产品品的价值，，反映市场场供求状况况，反映资资源的稀缺缺程