房地产经营管理共42

房地产经营管理刘亚臣管理学院第7章房地产交易管理房地产经营管理刘亚臣概述7.1概述一、房地产交易的概念城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。房地产转让房地产抵押房地产租赁3概述二、房地产交易中的基本制度国有土地有偿有限期使用制度房地产价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产权属登记发证制度4概述三、房地产交易的管理机构及其职责建设部建设厅房地产管理局房地产交易管理所1、房地产交易的管理机构5概述2、房地产交易管理机构的任务对房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易登记、鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。6转让管理7.2房地产转让管理一、概述房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。7转让的分类1、房地产转让的分类根据土地使用权的获得方式出让方式取得的土地使用权转让划拨方式取得的土地使用权转让根据转让的方式有偿转让（买卖、房地产入股）无偿转让（赠与、继承）8转让的条件2、房地产转让的条件(1)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上属于成片开发的，应形成工业用地或其他建设用地条件同时按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书目的确保转让土地使用权的合法性有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为明确房屋所有权，保障当事人的合法利益9转让的条件2、房地产转让的条件(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的——权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产(3)依法收回土地使用权——在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。(4)共有房地产——共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。10转让的条件件2、房地产转转让的条件件(5)权属有争议议的——权属争议解解决之前，，该项房地地产不得转转让(6)未依法登记记领取权属属证书的——未履行该项项法律手续续，房地产产权利人的的权利不具具有法律效效力，因此此也不得转转让该项房房地产(7)法律和行政政法规规定定禁止转让让的其他情情况11转让程序3、房地产转转让的程序序签订转让合合同申报成交价价格是否受理核实成交价价格现场勘察评评估缴纳税费领取房地产产权属证书书是15日内答复签合同30日内12转让合同4、房地产转转让合同双方当事人人的姓名或或者名称、、住所；房地产权属属证书的名名称和编号号；房地产坐落落位置、面面积、四至至界限；土地宗地号号、土地使使用权取得得的方式及及年限；房地产的用用途或使用用性质；成交价格及及交付方式式；违约责任；；双方约定的的其他事项项。13房地产转让让二、以出让让方式取得得土地使用用权的房地地产转让受让人所取取得的土地地使用权的的权利、义义务范围应应当与转让让人所原有有的权利和承担的义务范围相一致。可以在不同土土地使用者者之间多次转让，但土地地使用权出出让合同约约定的使用用年限不变。例如，土地地使用权出出让合同约约定的使用用年限为50年，原土地使使用者使用用10年后转让，受受让人的使使用年限只只有40年。转让后，受受让人改变变原出让合合同约定的的土地用途途的：经原土地出出让方和市市、县人民民政府城市市规划部门门同意签订土地使使用权出让让合同变更更协议或重新签订订土地使用用权出让合合同，调整整出让金14登记管理三、以划拨拨方式取得得土地使用用权的房地地产转让处理方式办理出让手手续，变划划拨土地使使用权为出出让土地使使用权，由由受让方缴缴纳土地出出让金；不改变原有有土地的划划拨性质，，对转让方方征收土地地收益金。。15不办出让手手续情况经城市规划划主管部门门批准，转转让的土地地用于国家机关、军事用地，国家重点能能源、交通、水利等项目用地地，国家基础设施和公益事业用地等私有住宅转转让后仍用用于居住的的；按国务院住住房制度改改革规定出售公有住住宅的同一宗土地地上部分房房屋转让而而土地使用用权不可分割转转让的暂时难以确确定土地使使用权出让让用途、年年限和其他他条件的根据城市规规划土地使使用权不宜宜出让的其他情况以下情况可可不办出让让手续：16四、商品房房预售商品房预售售是指房地产产开发企业业将正在建建设中的房房屋预先出出售给承购购人，由承承购人预先先支付定金金或房价款款的行为。。商品房预售售行为具有有较强的国家干预性性；商品房预售售的周期长、风风险大；商品房预售售的标的具具有期待性；商品房预售售合同需要经过登登记才具有对抗抗第三人的的效力。171、商品房预预售的条件件商品房预售售已交付全部部土地使用用权出让金金，取得土地地使使用用权权证证；持有有建设设工工程程规规划划许许可可证证和施工工许许可可证证；投入入开开发发建建设设的的资资金金达达到到工工程程建建设设总总投投资资的的25%以上上，，并并已已经经确确定定施施工工进进度度和和竣竣工工交交付付日日期期；；办理理预预售售登登记记，，取取得得商品品房房预预售售许许可可证证明明。182、办办理理预预售售应应提提交交的的证证件件商品品房房预预售售商品品房房预预售售许许可可申申请请表表；；开发发企企业业的的《营业业执执照照》和资资质质证证书书；；土地地使使用用权权证证、、建建设设工工程程规规划划许许可可证证、、施施工工许许可可证证；；投资资开开发发资资金金符符合合条条件件的的证证明明；；施工工合合同同和和施施工工进进度度说说明明；；商品品房房预预售售方方案案。。193、商商品品房房预预售售合合同同商品品房房预预售售商品品房房预预售售人人应应当当在在签签约约之之日日起起到到30日内持持预预售售合合同同到到县县级级以以上上人人民民政政府府房房产产管管理理部部门门和和土土地地管管理理部部门门办办理理商商品品房房预售售登登记记备备案案手手续续。。目前前房房地地产产管管理理部部门门已已经经应应用用网网络络信信息息技技术术，，逐逐步步推推行行商商品品房房预预售售合合同同网上上登登记记备备案案。承承购购人人在在与与开开发发企企业业签签订订商商品品房房预预售售合合同同后后，，应应定定期期关关注注房房地地产产管管理理部部门门的的网网上上登登记记备备案案公公告告，，查查询询已已购购买买商商品品房房的的登登记记备备案案情情况况。。【讨论论】社会会各各界界人人士士呼呼吁吁取取消消商商品品房房预预售售制制度度20房地产抵抵押7.3房地产抵抵押管理理一、概述述房地产抵抵押是指抵押押人以其其合法的的房地产产以不转转移占有有的方式式向抵押押权人提提供债务务履行担担保的行行为。1、房地产产抵押的的概念21房地产抵抵押抵押人是指将依依法取得得的房地地产提供供给抵押押权人，，作为本本人或者者第三人人履行债债务担保保的公民民、法人人或者其其他组织织。抵押权人人是指接受受房地产产抵押作作为债务务人履行行债务担担保的公公民、法法人或者者其他组组织。预购商品品房贷款款抵押是指购房房人在支支付首期期规定的的房价款款后，由由贷款金金融机构构代其支支付其余余的房价价款，将将所购商商品房抵抵押给贷贷款金融融机构作作为偿还还贷款履履行担保保的行为为。在建工程程抵押是指抵押押人为取取得在建建工程继继续建造造的资金金的贷款款，以其其合法方方式取得得的土地地使用权权连同在在建工程程的投入入资产，，以不转转移占有有的方式式抵押给给贷款金金融机构构作为偿偿还贷款款履行担担保的行行为。2、相关关概念念223、作为为抵押押物的的条件件依法取取得的的房屋屋所有有权连连同该该房屋屋占用用范围围内的的土地地使用用权同同时设设定抵抵押权权：——无论土地使使用权来源源于出让还是划拨，只要房地地产权属合合法，即可可将房地产产作为统一的的抵押物同时设定抵抵押权。以单纯的土土地使用权权抵押的：：——单纯以划拨方式取得的的土地使用用权不允许抵押；——以出让方式取得的的土地使用用权可以设定抵押权权。房地产抵押押23房地产抵押押《城市房地产产抵押管理理办法》规定下列房房地产不得得设定抵押押权：权属争议的的房地产用于教育、、医疗、市市政等公共共福利事业业的房地产产列入文物保保护的建筑筑物和有重重要纪念意意义的其他他建筑物已依法公告告列入拆迁迁范围的房房地产被依法查封封、扣押、、监管或者者以其他形形式限制的的房地产依法不得抵抵押的其他他房地产24二、房地产产抵押的一一般规定抵押人可以以将几宗房房地产一并抵押，也可以将将一宗房地地产分割抵押。以依法取得得的国有土土地上的房屋抵押的，该房屋屋占用范围围内的国有土地使使用权同时时抵押。以享受国家家优惠政策策购买的房房地产抵押押的，其抵抵押额以房地产权利利人可以处分和和收益的份份额为限。以集体所有有制企业的的房地产抵抵押的，必必须经集体体所有制企企业职工（代表表）大会通过，并报报其上级主主管机关备备案房地产抵押押25二、房地产产抵押的一一般规定以中外合资资企业、合合作经营企企业和外商商独资企业业的房地产产抵押的，，必须经董事会通过。以股份有限限公司、有有限责任公公司的房地地产抵押的的，必须经经董事会或者者股东大会会通过。有经营期限限的企业以以其所有的的房地产抵抵押的，其其设定的抵抵押期限不应当超过过该企业的经营期限。以具有土地地使用年限限的房地产产抵押的，，其抵押期期限不得超过土地使用权权出让合同同规定的使使用年限减减去已经使使用年限后后的剩余年限房地产抵押押26二、房地产产抵押的一一般规定以共有的房地地产抵押的，抵押人人应当事先先征得其他他共有人的的书面同意意预购商品房房贷款抵押押的，商品品房开发项项目必须符符合房地产产转让条件件并取得商品房预售售许可证。以已出租的的房地产抵抵押的，抵抵押人应当当将租赁情情况告知债债权人，并并将抵押情情况告知承承租人，原原租赁合同同继续有效效。企、事业单单位法人分分立或合并并后，原抵抵押合同继继续有效不得在合同同中约定在在债务履行行期届满抵抵押权人尚尚未受清偿偿时，抵押押物的所有有权转移为为抵押权人人所有的内内容房地产抵押27三、抵押合同同抵押合同以预购商品房房贷款抵押的的：——须提交生效的的预购房屋合合同以在建工程抵抵押的：押合合同还应当载载明——国有土地使用用权证、建设设用地规划许许可证和建设设工程规划许许可证编号；；——已交纳的土地地使用权出让让金或需交纳纳的相当于土土地使用权出出让金的款额额；——已投入在建工工程的工程款款；——施工进度及工工程竣工日期期；——已完成的工作作量和工程量量28四、抵押登记记抵押登记房地产当事人人应在抵押合合同签订后的的30天内，持下列文件件到房地产所所在地的房地地产管理部门门办理抵押登登记：抵押当事人的的身分证明或或法人资格证证明抵押登记申请请书抵押合同《国有土地使用用证》、《房屋所有权证证》或《房地产权证》，共有的房屋屋还应提交《房屋共有权证证》和其他共有人人同意抵押的的证明登记机关认为为必要的其他他文件29五、房地产抵抵押受偿抵押受偿债务履行期届届满抵押权人人未受清偿的的，可以与抵抵押人协议折价或者以抵押物物拍卖、变卖该抵押物所得得的价款受偿偿；协议不成成的，抵押权权人可以向人人民法院提起起诉讼。同一财产向两两个以上债权权人抵押的，，拍卖、变卖卖抵押物所得得的价款按照抵押物登登记的先后顺顺序清偿。抵押物折价或或者拍卖、变变卖后，其价价款超过债权权数额的部分分归抵押人所所有，不足部部分由债务人人清偿。30五、房地产抵抵押受偿抵押受偿对于设定房地地产抵押权的的土地使用权权是以划拨方式取得的，依法法拍卖该房地地产后，应当当从拍卖所得得的价款中缴缴纳相当于应应缴纳的土地使用权出出让金的款额后，抵抵押权人方可可优先受偿。。房地产抵押合合同签订后，，土地上新增增的房屋不属属于抵押财产产.可将新增的房房屋一同拍卖卖，但所得款款抵押权人无无权优先受偿偿。抵押权因抵押押物灭失而消消灭。因灭失失所得的赔偿偿金，应当作作为抵押财产产【案例】一起由中介办办理抵押带来来的官司31房屋租赁7.4房屋租赁管理理一、概述房屋租赁，是指房屋所所有权人作为为出租人将其其房屋出租给给承租人使用用，由承租人人向出租人支支付租金的行行为。1、房屋租赁的的概念32房屋租赁7.4房屋租赁管理理2、房屋租赁的的分类公有房屋租赁赁私有房屋租赁赁按房屋所有权权性质住宅用房租赁赁非住宅用房租租赁按房屋的使用用用途33房屋租赁7.4房屋租赁管理理3、房屋租赁的的条件未依法取得《房屋所有权证证》的；司法机关和行行政机关依法法裁定、决定定查封或者以以其他形式限限制房地产权权利的；共有房屋未取取得共有人同同意的；权属有争议的的；属于违章建筑筑的；不符合安全标标准的；已抵押，未经经抵押权人同同意的；不符合公安、、环保、卫生生等主管部门门有关规定的的。34房屋租赁二、房屋租赁赁合同当事人姓名或或者名称及住住所房屋的坐落、、面积、装修修及设施状况况租赁用途租赁期限租金及交付方方式房屋修缮责任任转租的约定变更和解除合合同的条件违约责任当事人约定的的其他条款35房屋租赁1、租赁期限——出租人在租赁合同届满满前需要收回房屋屋的，应当事事先征得承租人的的同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用用房的，同时时要做好承租租人的住房安安置。36房屋租赁2、租赁用途——指房屋租赁合合同中规定的的出租房屋的的使用性质承租人应当按按照租赁合同同规定的使用用性质使用房房屋，不得变更使用用用途，确需变动的的，应当征得得出租人的同同意，并重新签订租赁赁合同；承租人与第三三者互换房屋时，应当事先先征得出租人的的同意，出租人应当当支持承租人人的合理要求求。换房后，，原租赁合同同即行终止，，新的承租人人应与出租人人另行行签签订订租租赁赁合合同同。37房屋屋租租赁赁3、房房屋屋的的修修缮缮责责任任出租租住住宅宅用用房房的的自然然损损坏坏或合同同约约定定由出租租人人修修缮缮的的，，由由出租租人人负责责修修复复。。租用用房房屋屋从事事生生产产经经营营活活动动的，，修修缮缮责责任任由由双方方当事事人人在在租租赁赁合合同同中中约定定。38房屋屋租租赁赁4、租租赁赁合合同同终终止止自然然终终止止租赁赁合合同同到到期期，，合合同同自自行行终终止止，，承承租租人人需需继继续续租租用用的的，，应应在在租租赁赁期期限限届届满满前前3个月月前前提提出出，，并并经经出出租租人人同同意意，，重重新新签签订订租租赁赁合合同同。。符合合法法律律规规定定和和合合同同约约定定可可以以解解除除合合同同条条款款的的。。因不不可可抗抗力力致致使使合