2023公募REITs年度展望：REITs投资价值分析手册

证券研究报告|策略年度报告导读：我们在《真金——2022公募REITs年度展望》中战略看多REITs，今年REITs整体表现较好，发展迅速。今年我们在《REITs国际观与放眼望手册》中将新型大类资产REITs的本质、分类和投资特性进行深度分析拆解，并从REITs的制度建设与发展路径、不动产市场未来发展新趋势两个维度对C-REITs发展进行展望。随着REITs价值逐步被市场所认识，明年REITs表现也将更分化。本文聚焦不同资产类型REITs独特的投资价值，重点拆解REITs产融双重特性中资产端的表现，围绕资产所在行业发展、REITs底层资产的基本面表现、REITs估值表现进行分析。园区基础设施REITs：产业园区是拉动区域经济发展的引擎，特点为：产业集群、政府导向、政策支持，我国产业园区建设目前进入创新升级阶段，园区持续平稳拉动经济增长。基本面表现上，产业园REITs项目所在版块形成产业聚集，项目具备显著的区位竞争力，原始权益人的管理服务水平、招商引资能力较强。估值方面，收益法下，华安张江光大REIT和建信中关村REIT评估增值较高，P/NAV倍数估值下，东吴苏园REIT估值最低，P/FFO倍数估值下，东吴苏园REIT估值最低，华安张江光大REIT估值最高。保障性租赁住房REITs：保障性租赁住房建设于2021年提出，旨在解决大城市的新市民群体住房困难问题，是十四五计划重点推进项目，目前我国租赁住房需求旺盛，优质供给亟待补充。基本面表现上，保障房REITs底层项目优质稀缺，具备区位综合竞争力，出租情况良好，租户结构各异，租金水平普遍低于市场平均。估值值下，中金厦门安居REIT估值最低，华夏北京保障房REIT估值最高，P/FFO倍数估值下，中金厦门安居REIT估值最低，红土深圳安居REIT估值最高。仓储物流REITs：仓储物流行业发展呈现供不应求趋势，供应逐步收紧、需求迅速增长，行业规模效应显著，密集的网络布局为企业打造护城河，已形成一超多强的竞争格局。基本面表现上，原始权益人资产优质丰富、综合实力较强，盐田港集团持有大湾区港口资源，普洛斯中国在全国进行物流仓储布局，各标的项目实现市场化运营、出租情况良好。估值方面，收益法估值下，中金普洛斯REIT位于北京的2处项目估价水平及评估增值率最高，P/NAV倍数估值下，中金普洛斯REIT估值PFFO红土盐田港REIT估值更低。能源基础设施REITs：双碳政策推动下，我国能源结构加速转型，天然气发电作为过渡发电模式前景广阔，我国液化天然气目前进口依赖度较高，但国内天然气储量丰富，产量增长潜力较大。基本面表现上，深圳鹏华能源REIT项目上游原材料供给稳定、下游电力销售情况稳定。估值方面，收益法估值下，深圳鹏华能源REIT评估单价、评估增值较高，折现率存在下调空间，P/NAV倍数估值下，深圳鹏华能源REIT倍数较高，P/FFO倍数估值下，深圳鹏华能源REIT表现与特许经营权REITs。生态环保REITs：生态环保项目所在行业抗周期性较强、进入壁垒较高，我国在垃圾处理和污水处理方面投资加大，垃圾焚烧发电对卫生填埋替代效应提升，目前城乡污水处理率均已达95%以上。基本面表现上，项目为不同细分行业内的市政基础设施项目，运营不易受市场、经济因素影响，中航首钢绿能REIT各项目有效协的信息披露和法律声明策略年度报告证证券分析师吴开达资格编号：S0120521010001资格编号：S0120522080003mcn研研究助理相关研相关研究2022.11.292.《维护生命安全——中观全行业景气跟踪2022年第11期-》，2022.11.282022.11.27REITs总指数回调，成交活跃度下降周观REITs2022年11月第4观新股2022年11月第4周》，2022.11.26策略年度报告2/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明同，富国首创水务REIT项目设置基本污水处理量、增厚安全垫。估值方面，收益REIT评估总值更高，中航首钢绿能REIT评估增值更优，P/NAV倍数估值下，中航首钢绿能估值较低，P/FFO倍数估值下，富国首创水务REIT估值较低。交通基础设施REITs：公路运输在客运和货运中均占据主导，公路建设总投资持续加大，高速公路在收费公路中逐步占据主导地位，政府还贷高速公路、经营性高速公路同步发展。基本面表现上，目前标的项目均为高速公路，各项目区位优势突出，中金安徽交控REIT通行费收入规模最大，平安广州广河REIT项目单位里程创收水平最优，建议关注各项目未来路网变化和阶段性大修。估值方面，收益法估值下，中金安徽交控REIT评估总值和增值率最高，P/NAV倍数估值下，估值普遍较低，华夏中国交建REIT最低，P/FFO倍数估值下，中金安徽交控REIT估值最低。风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。策略年度报告3/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1.1.产业园行业发展：区域经济拉动作用显著、目前进入转型升级时期 71.2.基本面：园区基础设施REITs资产区位竞争力、权益人综合实力普遍较优 81.3.园区基础设施REITs估值表现分化，东吴苏园REIT倍数较低 132.保障性租赁住房REITs 162.1.保障房行业发展：为“十四五”重点推进项目、目前市场供不应求 162.2.基本面：保障性租赁住房REITs资产优质稀缺、出租情况稳定 17REITs数差异较小，中金厦门安居REIT较低 213.仓储物流REITs 243.1.仓储物流行业发展：供不应求趋势延续、竞争格局为一超多强 243.2.基本面：仓储物流REITs资产实现市场化运营、权益人规模效应显著 253.3.2只仓储物流REITs不同估值方法下表现各异 28Ts 4.1.LNG发电行业发展：是能源转型期间重要过渡发电模式、前景开阔 304.2.基本面：深圳鹏华能源REIT上下游议价能力较强、运营稳定 314.3.深圳鹏华能源REIT估值结果更偏向经营权REITs 33 5.1.垃圾焚烧和污水处理发展：抗周期性较强、进入壁垒较高、投资加大产能提升 5.2.基本面：生态环保REITs资产均为市政项目、具备运营安全垫 365.3.2只生态环保REITs不同估值方法下表现各异 39 6.1.公路运输行业发展：在运输体系中占据主导、高速公路前景广阔 406.2.基本面：交通基础设施REITs资产区位良好、建议关注未来路网变化 41REITs 44 4/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图2：国家级经开区生产总值稳步增长、东部占比最高 8GDP 8图4：产业园REITs普遍区位优势显著，均具有独特综合竞争力 9图5：标的项目在园区服务水平、招商引资能力、品牌溢价上各具优势 10 图7：产业园REITs围绕产业聚集战略，行业集中度普遍较高，部分REITs同时实现风险分散............................................................................................................................12REITs收入规模和EBITDA利润率走出分化，派息率水平基本一致.........................................................................................................................12图9：三种估值方法特点：收益法采用DCF框架，P/NAV注重资产价值，P/FFO注重盈利能力.........................................................................................................................13图10：收益法估值结果：华安张江光大REIT和建信中关村REIT评估增值较高，国泰君安临港REIT和国泰君安东久REIT折现率较高.........................................................14图11：P/NAV倍数估值结果：东吴苏园REIT最低，华安张江大REIT和建信中关村 图12：P/FFO倍数估值结果：东吴苏园REIT最低，华安张江光大REIT最高 15图13：住房供应体系主要政策制度：1994年推出经济适用房，1998年推出廉租房，2010年推出公共租赁住房，2021年推出保障性租赁住房.............................................16图14：保障房REITs项目具备行政属性，不易受市场因素影响，所在地保障房供不应 图15：保障房REITs各标的项目具备独特的区位综合竞争力 19图16：保障房REITs项目出租情况良好、租户结构各异，项目运营整体表现稳健......20图17：保障房REITs项目绝对租金水平存在差异，但普遍低于市场平均，租金缴付能力 图18：经营业绩方面，保障房REITs收入规模分化，派息率基本持平 21图19：收益法估值下，北京项目增值最高，深圳项目各标的表现各异，上海项目评估单价最高............................................................................................................................22图20：P/NAV倍数估值结果：中金厦门安居REIT最低，华夏北京保障房REIT最高.22图21：P/FFO倍数估值结果：中金厦门安居REIT估值最低，红土深圳安居REIT估值最高................................................................................................................................235/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图24：仓储物流行业已形成一超多强的竞争格局：普洛斯市占率最高，达28.5%.......25图25：仓储物流REITs原始权益人综合实力较强：盐田港集团持有大湾区港口资源，普洛斯中国在全国进行物流仓储布局.................................................................................26图26：仓储物流REITs资产优质、区位良好：中金普洛斯REIT标的分布于不同经济圈，红土盐田港REIT标的位于大湾区盐田港区............................................................27图27：项目运营方面：各标的项目出租情况良好、租金水平和租户结构出现分化.......28图28：经营业绩方面：中金普洛斯REIT收入规模更大，红土盐田港REIT盈利能力更强....................................................................................................................................28图29：收益法估值下，中金普洛斯REIT位于北京的2处项目估价水平及评估增值率最 29图30：P/NAV倍数估值结果：中金普洛斯REIT倍数更低 29图31：P/FFO倍数估值结果：红土盐田港REIT倍数更低 29 图33：我国发电能力稳步提升，火电装机容量占比逐年下降 30图34：我国液化天然气目前进口依赖度较高 31 图36：深圳鹏华能源REIT具备优质基础资产，项目运营高效灵活、原材料供给稳定.31图37：深圳鹏华能源REIT底层资产电力销售情况稳定，市场化程度逐步提升 32图38：深圳鹏华能源REIT底层资产区域竞争力较强：容量大、能耗低 32图39：经营业绩方面，深圳鹏华能源REIT与产权项目差异较大：盈利能力较弱、分红派息较高.........................................................................................................................33图40：收益法估值下，REIT单价较高、增值明显，折现率存在下调空间、资产价值存 图41：P/NAV倍数估值结果：深圳鹏华能源REIT倍数高于其他产权类REITs 33图42：P/FFO倍数估值结果：深圳鹏华能源REIT倍数低于产权类REITs、与经营权 图43：垃圾处理量稳步增加，垃圾焚烧显著替代卫生填埋 35图44：垃圾处理投资加大、垃圾焚烧发电能力提升 35 图46：污水处理能力稳步提升、城乡污水处理率已达95%以上 366/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图47：生态环保REITs标的项目覆盖不同细分行业，但均为市政基础设施项目，资产优良....................................................................................................................................37图48：生态环保REITs单价由经营协议制定，运营不易受市场、经济因素影响，各项收入稳定............................................................................................................................37图49：生态环保REITs标的项目均具备独特竞争力，运营潜在风险也值得持续关注...38图50：经营业绩方面，富国首创水务REIT在EBITDA利润率和派息率上表现更佳....38图51：收益法估值下，富国首创水务REIT评估总值更高，中航首钢绿能REIT评估增 PNAV钢绿能REIT更低 39PFFO倍数估值结果：富国首创水务REIT更低 39图54：公路客运量占总量占比下降，但仍占据主导地位 40 0图56：我国公路行业发展迅速，公路建设总投资持续加大 41图57：高速公路收费里程数值和占比持续上升，已占据主导地位 41图58：目前交通基础设施REITs标的项目均为高速公路，各项目资产优质、区位优势突出....................................................................................................................................41图59：交通基础设施REITs项目在通行费收入规模、单位里程创收水平、车流量方面各具优势............................................................................................................................42图60：未来交通基础设施REITs各项目所在区位路网变化和阶段性大修将带来潜在风险.......................................................................................................................................43图61：经营业绩方面，交通基础设施REITs营收规模各异，盈利能力普遍较强，派息出现分化............................................................................................................................44图62：收益法估值下，平安广州广河REIT单价最高，中金安徽交控REIT评估总值和增值率最高.....................................................................................................................45图63：P/NAV倍数估值结果：交通基础设施REITs倍数普遍较低，华夏中国交建REIT最低................................................................................................................................45图64：P/FFO倍数估值结果：交通基础设施REITs倍数差异较大，华夏中国交建REIT最高................................................................................................................................46策略年度报告7/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明s提供基础设施、生产空间及配套服务等，以此吸引特定类型内外资企业投资、入为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。性改革的背景下，产业园区迎来新一轮机制创新和转型升级。经过四十余年的探索建设，我国产业园区发展模式日益完善，产业聚集效应和区域经济拉动作用日政策文号主要内容2003年7月《国务院办公厅关于暂停审批国办发明电〔暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术产业开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等。国家级开发区确需扩建的，须报国务院审批。2007年4月《全国各类开发区清理整顿工《报告》指出国家只保留三类开发区，即综合性经济开发区、高新技术产业区和特色产业园区。在每个县、县级市和城市远郊区原则上只保留一家作总结报告》-《国务院办公厅关于促进国家2014年11月级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》国办发〔2014以国家级经济技术开发区为试验田、排头兵，对开发区转型升级、创新发〕54号展进行探索。《国务院关于印发“十三五”2016年12月国家战略性新兴产业发展规划67号鼓励战略性新兴产业向国家级新区等重点功能平台集聚。推动签署落实政府间新兴产业和创新领域合作协议，建设双边特色产业国际合作园区，引导龙头企业到海外建设境外合作园区。《国务院办公厅关于促进开发2017年2月区改革和创新发展的若干意见》明确了当前和今后一段时期开发区行业发展的总体思路：贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，加强对各类开发区的统筹规划，加快开发区转型升级，促进开发区体制机制创新。2018年2月《中国开发区审核公告目录》(2018年版)发展改革委公根据国务院部署，国家发展改革委、科技部、国土资源部、住房城乡建设告2018年第4部、商务部、海关总署会同各地区开展《中国开发区审核公告目录》修订号工作，形成《中国开发区审核公告目录》(2018年版)《关于促进国家高新技术产业2020年7月开发区高质量发展的若干意见》号确立国家高新区发展目标：到2035年，建成一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链中高端，实现园区治理体系和治理能力策略年度报告8/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明开发区可分为国家级开发区(674家)和省级开发区(2107家)。园区行业覆盖面服务类。根据开发商不同，园区可以分为：政府和国资背景园区、房地产出身园要有：政府主导模式、企业主导模式、政企联合模式。20%左右的未来园区或将提供更加全面的配套增值服务，包括代建代管服务、信息化平台服资产增值空间，与区位综合竞争力、权益人综合能力有关，分析时更注重长期逻是中国第一个工业园区，目前园区已实现科研创新转型升级，前海蛇口自贸片区策略年度报告9/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明科研漫产业发展基地和大学科技园区，园区以电子信息技术为核心搭建产业链条。5)华安张江光大REIT项目所在园区张江高科发展较为成熟，可为产业提供全生命REIT区的高速发展，基金所在地项目建筑面积(平方米)区位优势建信中关村北京市海淀区REIT中关村软件园互联网创新中心5号82,158中关村软件园是北京市唯一具备国家软件产业基地、国家软件出口基地双资质协同中心4号楼31,802的高科技产业园区，集聚百度、腾讯、新浪、滴滴等700多家国内外知名IT孵化加速器52,820企业总部和全球研发中心，是我国创新驱动战略体系成果的展示窗口。东吴苏园REIT苏州工业园区国际科技园五期B区2.5产业园一期、二期330,206230,924苏州工业园区是全国第一个中外中央政府级合作的开发区，受到中新两国、江苏省和苏州市各级政府的特别支持，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”。华安张江光大REIT上海自贸区张江光大园50,947上海核心型产业园区历经多年发展已形成鲜明的产业集群，尤其是张江、漕河泾等产业园区，张江高科资产包括孵化器、加速器、研发办公楼、智造园等，已成为具备全产业生命周期培育条件的空间载体。博时招商蛇深圳南山区蛇口REIT口网谷产业园万融大厦万海大厦41,70753,593蛇口网谷是首批国家双创示范基地项目，是深圳市“十二五”产业园规划中唯一一个互联网产业基地，前身蛇口工业区是中国第一个外向型经济开发区，蛇口网谷已将原先工业厂房转变为科技研发、创新创业的基地。华夏合肥高新REIT合肥高新区高新睿成资产高新君道资产169,601187,237合肥国家高新技术产业开发区是1991年经国务院批准的首批国家级高新区，是合肥综合性国家科学中心的核心区、首批国家双创示范基地，在全国169家国家级高新区综合排名中连续七年位居前十名。国泰君安临上海自贸区临港创新REIT港区临港奉贤智造园一期临港奉贤智造园三期40,79972,900随着上海自贸区临港新片区整体方案、产业政策等文件的出台，片区先行启动区域内城市建设与产业进入快速发展阶段。上海金山工业区东久(金山)智造园85,574金山区人民政府印发《关于深化建设打响“上海制造”品牌的重要承载区促进实体经济高质量发展的若干政策意见》提出支持创新产品高端突破。国泰君安东久新经济REIT昆山高新区无锡高新区东久(昆山)智造园东久(无锡)智造园78,67383,610《昆山市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》将力争打造昆山万亿级电子信息+数字经济产业链。《无锡市“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》指出，无锡市将坚定不移纵深实施产业强市主导战略。常州高新区东久(常州)智造园36,077《常州市制造业智能化改造和数字化转型行动计划》指出至2025年常州将创造国家智能制造先行区。政府通企业联合设立产业园开发公司，公司负责产业园开发建设，政府设立管委会负责，其中华安张江光大REIT原始权益人实控人光大安石专注于不动产投资及资产管理策略年度报告10/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2022年3月资产管理规模超过365亿元人高科技园区核心地带。博时招商蛇口REIT拟购入招商局光明科技园科技企业加基金园区类型原始权益人管理服务招商引资建信中关村政府主导REIT型关村软件园有限责任公司中关村软件园具备20多年的产业运营沉淀，拥有产业组织形态和聚集力、服务平台、知识产权后端服务、人力资源联2020年，园区集聚了国内外知名IT企业总部和全球研发中心700多家；在园从业人员达9.45万人，总产值3,366亿元，国家规划布局内重点软件企业26家、上市企业70家、收入过亿企业87家。每平方公里产值近1,300亿元。T政府主导型区科技有限公司、苏业园区建屋产开发有限公司基础设施项目运营管理方能力强，具备丰富产业园载体运营业辅导能力，能够提供定制化综合服务，产业生态建设与项目提质增效。2020年，园区新引进科技创新项目1,086个，全年认定国家高企番。2020年，园区生物医药、纳米技术应用、人工智能产业三大战略性新兴总产值达2,494亿元，增长22.9%。华安张江光政企联合大REIT型上海光全投资中心、光控安石(北京)投资管理有限公司光大安石形成包括股权投资、结构化投融资、跨境资产管理张江高科聚焦产业、链接资本、整合资源，发起设立上海张江科及不动产资产证券化等在内的多条成熟产品线。截至2020年技创新股权投资基金25亿，同时参与投资上海科创母基金300亿9月30日，光大安石平台累计管理之总资产规模超过人民币、浦东科创母基金55亿、上海集成电路产业投资基金285亿。重点关注张江科学城内集成电路、信息技术、生物医药、先进制造博时招商蛇政企联合口REIT型招商局蛇口工业区控股股份有限公司，提供客户+管理一体化的产业通平台，使用大数据、人工智能技术建设，强化公司产业集聚和产业招商能力的数字化平台，底层资产享受蛇口网谷的专属的数据中心，项目为国家A机房。蛇口网谷规模由最初的3万平方米增加至目前的42万平方米，每客户约450家，吸纳就业人口超过30,000人。蛇口网谷产业升级效果显著，先后共培育了17家上市公司及新三板企业(广和通、芯海科技、科脉等)。华夏合肥高政府主导新REIT型合肥高新股份有限公司创新产业园系列产品，因其产业包容性更强、配套设施更齐全、企业服务更完善，受到企业的高度认可，在经营机制层面上已设立相关措施防范经营过程中产生同业竞争及利益冲培育了以科大讯飞、科大国盾、四创电子、华米科技、阳光电源、安科生物等为代表的具有自主知识产权、国内外领先的高科技企业，建有集成电路、智能语音、生物医药3个省级战略性新兴产业基地，区内企业2万家，高新技术企业603家，在146个国家中位居第6位。国泰君安临政府主导港创新REIT型上海临港经济发展(集团)有限公司在产业发展方面，上海自贸区临港新片区将聚焦发展集成电路、人工智能、生物医药和航空航天四大重点产业，构建前沿产业和现代服务业协同发展的开放型产业体系。久新经济IT企业主导型限公司运营管理，聚焦城市圈带发展战略，布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区及中西部等重点区域和城市。截至2022年3月31日，东久工业持有并运营21个产业园资产，合计资产管理规模超过金山区第二产业呈现稳定上升趋势，2021年全年金山区全年属地规上工业产值完成1,632.06亿元，同比增长10.7%；截至2021年，昆山已连续17年蝉联全国百强县排行榜首位。昆山是全国首个GDP超4,000亿元、财政收入超400亿元的县级市。对水平方面，各标的项目差别平均租金与市场平均租金差别较小，其中，建信中关村REIT三处标的项目租金策略年度报告11/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明场租金。平平均租金(元/平/月)市场平均租金(元/平/月)出租率租户数量基金项目T心5号楼号楼.00%.00%L业园一期、二期.00%LVg0Vg0华安张江光大REIT张江光大园66.gL%Lgg.LL9Z蛇口REITV6V.t9%ttZg%.00%LtZ.8Z-tV.LV东久(金山)智造园东久(昆山)智造园东久(无锡)智造园东久(常州)智造园6Z6.L6ZLgZ8.LgTREIT集中度较高、但各园区聚焦于不同产业，资产总体风险。策略年度报告12/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明53.80%56.44%29.42%51.77%25.95%2853.80%56.44%29.42%51.77%25.95%28.44%59.35%72.02%63.77%40.00%33.73%行业软件和信息技术服务业信息技术信息技术业在线新经济文化创意产业新一代信息技术产业精密机械项目际科技园五期B区2.5产业园一期、二期融大厦海大厦资产资产临港奉贤智造园一期临港奉贤智造园三期东久(金山)智造园行业科技推广和应服务房地产金融科技新一代信息技术产业文化创意产业现代服务业现代服务业生物医药高新材料精密机械基金建信中关村REITIT华安张江光大REIT博时招商蛇口REIT华夏合肥高新REIT临港创新EIT27.85%商务服务业8.58%8.22%集成电路5.25%12.73%科研技术业10.12%30.31%集成电路8.28%25.57%传统产业14.15%26.37%传统产业15.44%23.63%餐饮业7.00%12.08%先进制造5.81%12.48%高新材料12.48%34.64%生物医药12.34%32.89%高新材料23.63%泰君安东久新经济EIT信息产业汽车装备精密机械械泰君安东久新经济EIT信息产业汽车装备精密机械械料料东久(昆山)智造园东久(无锡)智造园东久(常州)智造园22.08%%REIT张江光大REIT因2019年主动调整租户结构，2022预测新签租赁合同占比为7.02%，受新签租户免租期制度影响(根据续租期限预计为3个月或5个月)租最高(2022年度预测值为70.60%)，其次为国泰君安东久REIT和建信中关村 AEBITDA利可供分配金额年化派息EBITDA利可供分配金额年化派息润率(元)率2022年度预测数净利润(元)EBITDA(元)营业收入(元)基金建信中关村REIT222,557,28864,401,582146,646,21265.89%124,919,9934.78%东吴苏园东吴苏园REIT244,449,60459,161,831146,616,26059.98%152,147,6914.54%华安张江光大REIT83,948,433-4,840,02059,265,70070.60%60,422,7924.11%9292,672,0004.16%72,076,40049.60%博时招商蛇口REIT145,317,60035,920,0002022年7-12月预测数227,817,22160.42%31,270,6704.42%华夏合肥高新REIT46,037,23212,649,172国泰君安临港创新REIT23,477,6717,582,24811,082,19947.20%17,307,9124.74%国国泰君安东久新经济RE49,473,27636,962,9345.33%33,043,99066.79%1,061,5472023年度预测数662,271,6934.44%60,125,74863.74%华夏合肥高新REIT94,323,93229,745,914国泰君安临港创新REIT47,146,81315,587,56722,164,39847.01%38,350,5005.25%国泰君国泰君安东久新经济RE101,025,9204,215,83366,087,98065.42%75,038,8555.41%策略年度报告13/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明REITs兼具不动产特性和项目公司运营特性，我们采取三种估值模型衡量收益法采用严谨细致的DCF估值模型，对估值参数较为敏感同时避免市场用的不动产评估方法。收益法采用自由现金流贴现模型计算资产市场价值，资产现值为基金存续期内每期现金流贴现值与期末资产处置价值贴现值总和。收益法考虑项目本身各方面因素，分析框架对折现率和业绩预测参数敏感，与相对估值NetAssetValue,NAV)是不动产估值的核折旧摊销和资产处置损益后即为营运现金流(FundsFromOperations,FFO)，估值方法核心概念公式型重要参数特点收益法(DCF)未来收益贴现绝对估值法未来净现金流NCF：根据当期收入、当期成本、预测收入增长率、预测成本得出年限：基金存续期严谨的分析框架，综合考虑项目各方面因素结果对折现率、业绩预测参数敏感平P/NAV倍数法资产处置价值Pa=P/NAV*NAVa相对估值法不动产公允价值NAV：根据中期报告和年度报告中披露的期末基金份额公允价值净值得出资产价值，适用不动产项用于到期资产不归零、注重资产增值的产权类REITsP/FFO倍数法资产收益平Pa=P/FFO*FFOa相对估值法书披露的可供分配金额，抵扣固定管理费用后得出P/E倍数，适用范围广用于到期净值归零、注重当期现金流的经营权REITs从收益法评估结果来看，评估增值方面，华安张江光大REIT资产评估增值夏合肥高新REIT标的资产高新睿成项目因历史上发生过资产转让，账面资产价REITREIT8-8.5%)折现率最高。te策略年度报告14/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明建信中关村REIT互联网创新中心5号楼协同中心4号楼速器,20081,30000%00%00%-0%0%-00%---50%50%-.00%.00%-.00%.25%.25%.50%-4.76%5.04%5.59%5.04%4.93%4.56%-4.73%---4.44%5.06%4.78%5.37%5.00%5.13%5.83%28%49%5.90%6.17%2,388合计/平均7,300建信中关村REIT互联网创新中心5号楼协同中心4号楼速器,20081,30000%00%00%-0%0%-00%---50%50%-.00%.00%-.00%.25%.25%.50%-4.76%5.04%5.59%5.04%4.93%4.56%-4.73%---4.44%5.06%4.78%5.37%5.00%5.13%5.83%28%49%5.90%6.17%2,388合计/平均7,3005,5422.5产业园一期、二期安张江光大REIT博时招商蛇口REIT---6,52756798443%3734474205,2005,2374,964,883%华安张江光大50,0004.23211,3503.0425152,125建信中关村90,0004.30386,9103.2101288,909IT评估增值率评估增值率资本化率折现率评估单价(元/平方米)评估总值(万元)基金项目5825825,970合计/平均合计/平均5,00028,8528,853208%4,8167,858合计/合计/平均252,800夏合肥高新REIT0,500,600合计/平均合计/平均 T贤智造园一期贤智造园三期6,00047,000合计/合计/平均000T东久(金山)智造园东久(昆山)智造园东久(无锡)智造园东久(常州)智造园44,50041,20041,500合计/平均合计/平均临港、国泰君安东久REIT为2022.6.30)T当当日收盘价总现值基金份额公(元)(万元)允价值净值3.03272,3402.3556NAV(万元)P/NAV212,004REITs名称博时招商蛇口募集份额(万份)90,0001.38931.3893东吴苏园东吴苏园90,0004.68421,4703.9165352,4851.19571.33921.3392华华夏合肥高新70,0002.68187,320国泰君安临港20,0005.53110,500---国泰君安东久国泰君安东久50,0004.04202,150---策略年度报告15/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明99FO99REITs名称博时招商蛇口华安张江光大园建信中关村华夏合肥高新国泰君安临港国泰君安东久募集份额份)90,00050,00090,00090,00070,00020,00050,000日收盘价(元)固定管理费率发行规模元)2022年项目可分配金额(元)总现值FFO2022(万元)P/FFO3.030.30%20.7992,672,000272,3408,64431.514.230.55%9560,422,792211,3505,22040.494.680.15%34.92152,150,000421,47014,69128.64.300.24%28.80124,919,993386,91011,80132.72.680.23%3331,270,670187,3205,54933.733.765.530.23%8.2417,307,912110,5003,08335.835.854.040.23%1836,962,934202,1506,69430.20策略年度报告16/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明应求保障性租赁住房建设是我国完善住房供应体系工作中的重要一环，旨在解决房和共有产权住房为主体。其中保障房制度建设针对人口流入多、房价高的大城、园区或者交通便利的区域建设。住房保994年，国务院推出以中低收入家庭为对象的经济适用房政策，国务院出台国办发[2021]22号文，即保障性租赁住房首个顶层设计文件，十四五出政策号主要内容《关于深化城镇住房制度改国发[1994]43把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以体系。于进一步深化城镇住房制度改革加关于进一步深化国发[1998]23廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴城镇住房制度改革加快住房号建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市(县)人民政府制定。通知》010年6月主要是城市中等偏下收入住房困难家庭；租金水平，《关于加快发展公共租赁住建保[2010]87由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素房的指导意见》号合理确定，并按年度实行动态调整；只能用于承租人自住，不得出借、转租活动。013年12月《关于公共租赁住房和廉租建保从2014年起，各地廉租住房(含购改租等方式筹集)建设计划调整并入公《中华人民共和国国民经济五年规2035年远景目标纲要》有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住021年7月障性租赁房的意见》保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理对低收入家庭，不包括新市民群体，随着租赁人口结构及偏好的变化，租客对房给亟待补充。策略年度报告17/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明送至租房市场，再与租户个体进行租约协商及签订，这一模式存在信息不对称问题且效提升。相比市场化的长租公寓，保障房行政管理属性更强，全国保障房由住建部统筹管理、各级政府牵头，且政策规定下租金低于市场平均水平，租户筛选流程较强政策调控属性。ITs保障房具有较强的政策性、功能性，各地住房主管部门负责房源的供应分配、租T有率约23%，租房居住的市民占比达77%，求缺口较大，现有保障房项目稀缺性较强。策略年度报告18/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明所属REIT城市权益人厦门安居集权益人运营情况安居集团前身为厦门保障性安居工程建设投资有限公司，系由厦门市国资委出资组建的有限责任公司，为厦门市唯一保障性住房专营企业。住房建设计划划租赁住房套数占全市城市住房总套数的比例大于50%。住房租赁市场就业人员数量逐年提高，16所高等院校在读学生数量呈逐年上升趋势。伴随着人口持续净流入及产业结构发展的优化，住房租赁市场的需求也呈稳步上升的趋势。安居REIT厦门华夏北京保障房REIT北京保障房司“十三五”期间，北京市累计分配公设立的国有独资公司，北京市国资委北京市争取建设保障房40万套，占新行出资人职责。增住房供应总量的40%，其中2022年预计建设保障房15万套。备案家庭超2万户。红土深圳安居REIT深圳人才安居集团有限公司深圳市以人才住房专营机构(即深圳市人才安居集团)为主建设筹集保障性租赁住房。深圳市各区对本区发展保障性租赁住房属地责任，房源由住房主管部门按照既定标准择优配租，市场化供给主体较少。“十四五”期间，深圳市计划建设保2025年计划分别建设保障房9.6万套、9.3万套、11.4万套、4.9万套、4.8万套。深圳市常住人口住房自有率约23%，租房居住的市民占比达77%。到2025年底，全市常住人口预计将增至1860万人。“十三五”期间深圳市户各类人才25.6万人，约新增19.7万人租房需求，2021年深圳市计划供应分配保障房1.5万套，供求缺口华夏华润有巢REIT海有巢住房租赁(深圳)有限公司有巢深圳的业务范围为开展保障性租赁住房业务，未持有房地产开发业务资质，未开展商业住宅和商业地产开发业务。公司目前持有的拟建和在建保障房项目包括上海马桥项目、北京葆台项目、北京瀛海项目、宁波福明上海市提出“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障租赁住房60万套以根据全国第七次人口普查数据，上海流动人口约为1,048万人，其中保障性租赁住房主要租赁对象新市民、青年人，即20-34岁流动人口约272万人。利香槟苑处于住宅旅游区，优质旅游产业吸引人才、带来住房需求；凤凰公馆位部经开区项目吸引东部经开区办公人群。商铺(建筑面积414.11平方米)和294个停车位，安居锦园提供216个停车策略年度报告19/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明s所属REIT项目建筑房源总建筑面积(平方米)地区片区类型生活校交通公公共交通BRT1门安居72614112875.18厦门市集美区世贸璀璨天城华侨大学线地铁六号线杏林湾商务运REIT(在建)珩琦公寓5205185678.79厦门市集美区产业园区地铁一号线上盖软件园三期办公楼安居百泉阁259439301.32圳市福田区住宅区多所公园深圳市眼科医院超市多所中学地铁二、七号线多个公交站红红土深圳安居REIT安居锦园保利香槟苑126021026948.616457.28圳市圳市区商业、办公、住宅住宅、旅麦德龙biubiu运动小镇妇幼保健院养老院地铁七号线多个公交站多路公交深业物流中心招商中环凤凰公馆266651553.87圳市坪山区影视城矿山公园深圳国际影视-文化城地铁十四号线创意办公空间文龙家园华夏北京保障房REIT悦尚郡527276564.7236231.58朝阳区住宅、办公区住宅区悦茂购物中心永泰绿色生态园朝阳大悦城北京市第八十中学管庄分校地铁八号线多个公交站地铁六号线多个公交站八达工业园中关村东升科技园华夏华润有华夏华润有巢REIT有巢泗泾有巢东部经开区5455136.8766334上海市松江区上海市松江区住宅区住宅区徐家汇商圈-提供班车接驳服务地铁九号线新桥高铁站多个公交站漕河泾开发区东部经开区产群REITs户结构各异，项目运营整体表现稳健。租户为主，深圳四处标的项目表现各异，整体来看企业租户比重更大，安居锦园由当地住房部门根据配租申请条件进行租户审核、实施配租操作等，三地均面向个人(专业人才、新就业大学生等新市民)及企业(重点企业、机关事业单位等)北京及厦门保障房项目等待入住租户户数占房源数比均大于60%，最高为策略年度报告20/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明LVtLVt%L09V%99LV%tZVV%86t9%Ts所属REIT项目出租率个人租户占比企业租户占比2022年租约到期比2023年租约到期比2024年租约到期比租户排号占房源比中金厦门安居园博公寓66.VZ%L09.8g%N3lT珩琦公寓66.LL%8L.VL%安居百泉阁66.00%tg.96%9V.tL%-红土深圳安居安居锦园N3lT保利香槟苑66.00%0.00%L00.00%Z9.08%L00.00%Lt.6Z%L.00%ZL.00%Z0.00%--凤凰公馆68.00%LL.Z0%ZZ.80%-华夏北京保障文龙家园6V.8V%Lg.LZ%ZV.Z8%L6.Z0%L9.60%g6.V0%96.L9%房REIT熙悦尚郡6VZ8%L0000%000%900%9L0%8LL0%LLVgL%华夏华润有巢有巢泗泾88.gt%6L.8L%L.gL%gg.Zt%VV.LL%--N3lT有巢东部经开区8L.06%L9.gL%ZZ.8t% 9Z.L8% ZL.8Z%--缴付能力普遍较强。绝对租金水平方面，受所在城市及区位影响，各项目租金单多个城市均出台保障房租金定策略年度报告21/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明政策规定政策规定定价比上限租金占市场租金比重租工金)人(租)均(单型房目项I属所园博公寓中金厦门安居单身公寓1,00311,003%一室户32.351,61851,078%67%两室户2,10321,051%REIT珩琦公寓安居百泉阁安居锦园单身公寓一室户两室户单身公寓一室户两室户单身公寓一室户30.5259.7444.389461,5261,9841,8522,9873,8831,3762,219152152159461,0179921,8521,9911,9421,3761,479%%%%%%%%74%62%60%95%红红土深圳安居REIT保利香槟苑凤凰公馆两室户单身公寓一室户两室户单身公寓一室户两室户14.5217.232,8854507269445348621,12021521521,442450484472534574560%4%4%4%4%5%4%50%55%60%60%文龙家园套型大套型52.002,6523,172122,6521,586%%54%华夏北京保障房REIT熙悦尚郡有巢泗泾小套型套型大套型小一室户大一室户60.0078.002,6703,2103,4202,3352,650152112,6702,1401,7102,3352,650%%%23%26%56%78%90%华夏华润有巢REIT有巢东部经开区两室户小一室户大一室户两室户58.003,9561,8262,0912,99221121,9781,8262,0911,496%%20%%82%90%A营业收入(元)基金净利润(元)营业收入(元)基金 中金厦门安居REIT 中金厦门安居REIT71,743,501华夏北京保障房REI华夏北京保障房REI69,460,367T有巢REITT有巢REIT53,882,5471,444,057,331年化派息率EBITDAEBITDA利可供分配金年化派息率(元)润率额(元)4.34%4.31%54,652,73276.18%4.34%4.31%50,447,96472.63%49,600,24945,504,38742,638,158 4.45%59.68%49,183,50848,491,8564.25% 4.36%收益法估值下，北京保障房项目评估增值率最高，其次为厦门项目，深圳保策略年度报告22/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明合计121,4004安居百泉阁安居锦园保利香槟苑凤凰公馆57,61030,0506,83021,31074红土深圳安居REIT04合计文龙家园0073,20081华夏北京保障房REIT郡41,9006.00%有巢泗泾有巢东部经开区合计6.25%6.25%57,40053,60000华夏华润有巢REIT1.337110,204合计121,4004安居百泉阁安居锦园保利香槟苑凤凰公馆57,61030,0506,83021,31074红土深圳安居REIT04合计文龙家园0073,20081华夏北京保障房REIT郡41,9006.00%有巢泗泾有巢东部经开区合计6.25%6.25%57,40053,60000华夏华润有巢REIT1.337110,20451.85%合计00惠等因素。评估总值评估总值评估单价评估增(万元)(元/平)值率项目70,4006,23710.98%折现率6.50%基金中金厦门安居REIT珩琦公寓51,0005,95212.53%6.50% 6,118,8,556.00%6.00%600%43.81%,389,563.39%5.18%3.39%5.18% 4572%6.00%600%63.863.89% 8,0809,138公允价值公允价值单位净值(元)2.4280121,400募集份额当日收盘(万份)价(元)50,0003.15REITs名称中金厦门安居总现值157,350NAV(万元)P/NAV华夏北京保障房50,0003.08153,9002.3020115,100红土深圳安居50,0003.03151,5502.3160115,800华夏华润有巢50,000策略年度报告23/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明32.53华夏北京保障房50,0003.080.12%12.5516,564,648153,9004,81932.53华夏北京保障房50,0003.080.12%12.5516,564,648153,9004,8192022年可分配2022年可分配金额(元)39,608,915REITs名称FFO2022(万元)5,034募集份额50,000发行规模总现值350理费率0.19%收盘价3.15P/FFO31.26331.94红土红土深圳安居50,0003.030.20%24,533,0225504,658华夏华润有巢50,000-------策略年度报告24/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明3.1.仓储物流行业发展：供不应求趋势延续、竞争格局为一超多强流用地对区域经济发展、产业升级、人员就业的带动作用较弱，供给端政策利好因素平方公里左右。多地出台工业用地出让弹性年限储用地成额基渗透率密集的网络布局为仓储物流企业打造护城河，目前行业已形成一超多强的竞提供综合服务从而提高客户粘性、抢占市场份额。从竞争格局来看，外商独资企业普洛斯最早于2003年开始布局仓储物流网络，目前仍占据最高市场份额 和宝湾(市占率6.5%)等。策略年度报告25/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明物流仓储行业将继续高质量发展，高标库升级有望加快，物流服务效率也将持续提升。仓储物流智能化大趋势下，客户对物流服务的时效性、安全性提出更高要求，仓储用地供应受限背景下，存量仓库的改造和转型升级或将成为未来仓著TT国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，普洛斯于2003年首先业。普洛斯中国在全国广泛布局物流中心、搭策略年度报告26/47请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明基金原始权益人权益人实控人原始权益人资产港区：盐田港和大铲湾港，下属原始权益人竞争优势·是一家以港口建设投资与经营、综合物流和港口配套服务为主业的大型港口产业集团。红土盐田港REIT深圳市盐田港集团有限深圳市国资委公司各级企业共29家。或间接持有港口物流仓库基础设管仓、普通仓等19座。·盐田港是全球单体吞吐量最大的集装箱码头，是国内三个超大型干线班轮首选港之一，是华南地区国际航线最密集的港区。目前港区集装箱吞吐量连续9年突破1,000万标箱，为盐田港综合保税区创造巨大的仓储物流需求。REIT普洛斯中国控股有限公普洛斯集团司投资、开发和管理着400多处物流、制造、数据中心等基础设施。洛斯中国所持有的仓储物流等物业总中国境内现代仓储行业第一。·在中国拥有15年以上的现代仓储行业开发运营经验，专注现代仓储的开发、经营和管理。·是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域具有显著的·率先投资于技术和创新，引领智慧物流前沿，通过股权投资、金融科技及数据科技平台，不断提高资产运营效率，提升资产价值。均位于重要物EITREIT倍以上，中金普洛斯REIT7处标的分布于5座田港REIT标的资产位于大湾区盐田港区，在进出口仓储物流方面具备独特竞争分散资产整体风险。策略年度报告基金项目经济圈城市物业资产建面(平方米)片区优势交通条件北京空港物流园北京市京津冀5座高标仓1栋办公楼130,540为2002年经北京市政府批准设立的唯一的航空-公路国际货运枢纽型物流基地，引进TNT、日本邮船、日本住友等世界500强企业及中外运、嘉民、安博、宝供等物流企业。位于北京顺义空港物流基地内，紧邻首都国际机场，毗邻北京天竺综合保税区，周边高速公路较密集。中金普洛斯REIT通州光机流园北京市3座高标仓45,597位于北京市东南部中关村科技园-光机电一体化产业基地内，园区定位为高新技术产业研发和高端制造业，周边高科技企业和高端制造企业聚集。位于北京市五、六环之间，东邻京沈高速路、西邻京津塘高速路，京津城际铁路穿基地而过。广州保税物流园广州市2座高标库设备房44,201位于广州经济