房地产项目投资与开发管理

房地产项目投资与开发管理项目投资与开发管理制度设计企业项目投资管理制度受控状态受控状态制度名称××房地产企业项目投资管理制度编号执行部门监督部门考证部门第一章总则1条目的为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。第2条使用范围本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。第3条投资管理的原则本企业对投资的管理坚持以下三个原则。以事前控制为主，其他控制为辅。预决算的控制应公正、合理、准确、精细。4条管理职责投资发展部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。造价部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。第二章投资的审批权限第5条集团控股企业的投资审批权归集团企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，集团企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系，分级管理。第6条集团企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产的×%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。第7条固定资产投资项目审批权限300万元以下的项目由企业自主决定，报企业投资发展部备案。投资在300万案。600万～1200万元的项目，由投资发展部咨询、论证、审查，报总经理审批。1200万～3000万元的项目，由投资发展部论证审查后，由总经理审批，报董事会备案。3000万元以上的项目，由投资发展部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。第8条集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下六个方面。对企业发展战略的影响。对企业经营的影响。主要风险和应对措施。企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。投资收益。税务论证。第9条按规定必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团企业投资发展部。项目投资申请报告或建议书。投资企业对投资项目的投资决定或决议。项目可行性研究报告。（协议）草案。资金来源及投资企业的资产负债情况。有关合作单位的资信情况。政府的有关许可文件。项目执行人的资格及能力等。10提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征得企业主管领导的同意后，由投资发展部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。11投资审议会的建议。第12条投资审议会的内容查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。对项目的疑点、隐患提出质疑。评价项目执行人的资格及能力等。提出项目的最终决策和建议等。第13条总经理根据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批意见。1410个工作日内完成项目的审查与批复。第15条凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向集团企业提交备案材料，包括可行性分析报告、合同及章程等。第三章投资控制第16条策划阶段的投资控制投资发展部负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。案，项目开发部编制项目实施计划，提交投资发展部评审；再由造价部进行投资估算，财务部进行项目经立项后，依据投资估算和项目实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。17条设计阶段的投资控制由总经理签署意见，提交董事会审批。位签订委托合同。位重新设计；如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他原因，应做补充说明或解释。《投资概算报告》提交投资发展部评审通过后，经总经理批准，由设计管理部与设计单位交底由总经理批准并加以说明、备案。个月内做出《预算书》或标底，由造价部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在±5%以内。第18条施工阶段的投资控制后，转项目管理部核实当月实际完成工程量，项目管理部经理审定工程量，再转给造价部。交给项目开发部审核，总经理审批；最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。第19条竣工阶段的投资控制《工程决算书》经过监理单位初步核对后，由造价部委托造价咨询单位审计《工程决算书第四章项目投资成本分析第20条编制《项目财务决算书》财务部与施工单位核对工程款拨付情况。会计师审核。第21条由财务部牵头，与造价部共同完成项目成本分析（1）（或标底施工合同、订购合同等资料。根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）析，找出差异，分析原因。施工合同、订购合同等资料。根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）析，找出差异，分析原因。第22条投资发展部负责审核《成本分析报告》。第23条总经理批准《项目分析报告》，报送董事会备案。第五章项目的验收和考核24价小组。25时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料，报集团总部投资发展委员会。第26条效益考核项目竣工验收投产后，经过试生产期考核3～6个月应逐月对项目投资效益进行考察分析。27监督人实行奖励。第六章附则第28条本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。第29条本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期3．1．2企业经营计划管理制度制度名称××企业经营计划管理制度受控状态编号执行部门监督部门考证部门第一章总则1条为了加强企业经营计划管理，促进企业快速健康发展2条管理范围这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。第3条本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督。第二章年度经营计划的编制41112315条年度经营计划编制的程序出下一年度的经营目标。投资发展部将拟订的年度经营目标传达给各部门征求意见，并对各部门的意见进行汇总。6条年度经营计划的内容企业年度经营目标，预计分阶段目标；为实现企业业务目标，各业务部门的业务计划指标；编制规范（含表式、编制说明要求）和编制进度要求。第7条如遇特殊情况，企业年度经营计划可于年中调整一次，调整计划须经总经理办公会批准。第三章年度经营计划的分解8形成季度和月度的各部门分解计划。第9条按季度和月度分解年度经营计划将年度经营计划分解成为季度、月度经营计划。投资发展部负责整体计划的分解，并对各部门计划进行综合协调和平衡。10各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月，形成月度工作计划。第11条审核批准企业年度经营计划分解结果由总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各部门月度工作计划，由总经理批准。第四章经营计划的执行第12条经营计划的下达每年年底前由总经理办公会向各部门下达年度经营计划。每季度之初，由总经理办公会批准，投资发展部下达下个季度经营计划和各部门工作计划。13条经营计划的执行经营目标、经营计划的实现。14条调整经营计划公会讨论通过后才能执行。经理批准后才能执行。总确认，总经理批准后才能执行。第15条调整计划一律以书面批复为准，在未接到书面批复以前，一律按原计划执行。第五章检查与考核第16条投资发展部负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况。17期的，由总经理办公会决定。18决，以保证计划的顺利完成。第19条检查企业经营计划的执行情况时，应当充分利用统计报表、会计报表、业务报表等资料。检查计划的实际完成数，一律以统计报表数为依据。第20条企业每季度对各部门经营计划的执行情况考核一次。投资发展部组织考核并提出初步意见，总经理办公会讨论后做出考核结论。第六章附则第21条本制度由投资发展部负责制定、解释及修改。22条编制日期本制度自××××年××月××日起执行。审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期项目投资与开发管理操作工具项目阶段投资回收分析表投资额投资额项目生命项目名称建设性质建设期建设规模 投资回收期（万元） 周期一、基础设施道路给排水供电通信入口停车场三、绿化工程近期远期……企业年度总体经营计划书11．战略规划概述年战略规划目标分企业分企业分企业分企业总计销售收入毛利费用现金流……举措（（1）（2）2．各部门具体目标实施时间时间表（月份）负责人/目标举措1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12部门3．差异分析现有举措设定目标差异差异解释弥补差异方式4．经营计划实施风险与规避方法主要风险风险来源规避方法投资项目竞争分析调研表项目项目楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注名称因素及权重位置价格配套设施建筑质量交通状况楼盘规模外观设计城市规划朝向室内布置环保环保付款方式户型设计销售情况广告效果合计建设内容建设内容Ⅰ建设内容建设内容Ⅰ建设内容Ⅱ合计土地出让金城市建设配套费补偿费二、前期工程费可行性研究费勘查设计费“七通一平”建安工程费附属工程费四、开发间接费五、管理费用七、财务费用单价（元/总价单价（元/总价单价（元/总价费用项目一、土地费用平方米）（万元）平方米）（万元）平方米）（万元）八、不可预见费八、不可预见费成本费用总计项目投资与开发管理工作流程企业经营决策管理流程流程流程文件受控状态企业经营决策管理流程名称文件管理部门董事会总经理投资发展部各主管副总相关部门相关制度表单开始《决策建议表》《相关建议书》主持召开决策会议做好召开决策 组织协调相会议的准备 关意见或建议提出要求决策的事项《会议记录表》是否《会议记录表》董事会讨论是否开董事会《评审记录表》编制决策文件相关决策文件审批下发文件决策执行工作方案结束编制日期审核日期生效日期年度经营计划编制流程流程年度经营计划编制流程名称

文件受控状态文件管理部门总经理 投资发展部

各主管副总

相关部门 相关制度表单召开计划启动大会

开始提出《年度经营目标》

《年度经营计划编制规定》《年度经营计划草案》汇总各审核部门建议否 编制《年度经营计划》

提出经营计划建议

《年度经营计划》审批 《评审记录表》是组织分解计划

各分项计划文件编制《分否 否 项计划》

《分项计划》编制细则审批是是下达计划

审核 《审核记录表》执行计划计划备案结束

《计划备案书》编制日期 审核日期 生效日期项目投资与开发管理方案设计年度经营计划方案××房地产公司2008年度经营计划年的各项工作取得了各项工作在新的一年里更上一个台阶，特制定本方案。一、总体经营目标完成房地产开发面积××万平方米。实现楼盘销售额××万元。二、总体经营目标的实现为确保2008年度经营目标的实现，各部门需要做好如下工作。（一）完成××项目开发及后期销售工作含的社会效益和经济效益，我们必须高质量完成。因此，公司做出如下计划。确保一季度××工程全面开工，力争年内基本完成一期建设任务物为××商业广场裙楼、××大厦裙楼和一栋物流仓库。土地征拆工作体土地的征收工作。工程合同及开工签订施工合同，确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。报建工作影响工程如期开工。全面启动细化××项目招商工作盘销售。因此，在新的一年必须实现招商××户。（二）加快××项目、××项目的施工速度4月底前完成竣工验收。（三）完成××项目、××项目的销售工作销售率达到××％。（四）参加土地招标到××亩以上。项目投资分析方案××项目投资分析方案一、××项目资金投入量分析项目预期工程投入测算3-1所示。时间工程内容预计投入资金××年×月×日～××年×月×日项目取得；外立面、样板层、环境绿化方时间工程内容预计投入资金××年×月×日～××年×月×日项目取得；外立面、样板层、环境绿化方××万元案、设备招标确定××年×月×日～××年×月×日××万元预定认购××年×月×日～××年 外立面开始施工结束内部认购，正式开 ××万元×月×日×月×日始，为销售进行预热××年×月×日～××年×月×日设备采购、安装工程施工、外立面竣工，××万元强势宣传推广，公关活动促销××年×月×日～××年×月×日竣工验收、交付使用××万元合计××万元项目预期投入月度分解计划上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。表3-2 项目月度投资计划单位：万元日期××××年×月××年×月××年×月××年×月××年×月××年×月投资××××××××××××累计××××××××××××二、××项目销售分析与预测项目定价平米～××/（项目销售资金回笼预期12个月的销售周期内（即××年×月初至××年×月底，按分阶段销售均价基本上可完成约80的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如表3-3所示。表3-3 项目销售额月度回款时间均价 总价值 销售率回款额累计回款额××年×月×日～×××× ×× ×%××××××年×月×日～×××× ×× ×%××××××年×月×日～×××× ×× ×%××××××年×月×日～×××× ×× ×%××××××年×月×日～×××× ×× ×%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××三、××项目投资平衡分析综合上述分析测算结果，××工程预期投资运用（/流入）3-4所示。表3-4 项目投资流量平衡表×××年 ××年 ××年 ××年 ××年 ××年 ××年 ××年日期×月×月×月×月×月×月×月×月项目流入××××××××××流出××××××××××差额××××××××××××××××累计××××××××××××××××3-4融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。项目拆迁安置方案××项目拆迁安置方案一、总体规划（一）工作目标区域内的拆迁安置工作，根据国家相关法律法规，结合本地实际情况，特制定本方案。（二）拆迁范围××路与××路交叉地带。（三）主要工作及部署项目开发部负责拆迁安置工作的组织管理及协调、监督。项目经理部拆迁安置办公室具体负责拆迁安置工作。（四）拆迁安置的工作要求对具有合法产权手续的房屋，采取产权调换或货币补偿的方式予以补偿安置。补偿。补偿。住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）有权证》所载明的为准。未办理《房屋所有权证》的，以《建筑工程规划许可二、拆迁工作的实施按照××项目的总体施工进度，拆迁工作可以划分成如下四个阶段。准备阶段协调会。时间要求：××月××日前。调查勘丈阶段该阶段的主要工作是完成对拟拆迁建筑物、构筑物的勘查登记，以及土地勘界等工作。建筑物、构筑物的勘查登记要登记造册。时间要求