16年国内社区商业现状与困境研究

序-各城市社区商业发展现状成都：社区商业成商业地产主角社区商业撑起半壁江山。去年社区商业体的销售金额已经占全部商业地产销售金额的50%以上。贵阳：社区商铺受追捧2014年，以低总价、收益平稳为特点的社区商铺今年将呈现出“多点发力”的势头。郑州：社区商业成市场新宠就在郑州全面进入购物中心、城市综合体时代的同时，另一股暗流在极具地发展壮大，那就是社区商业的全面回归，要尽可能地让市民不开车，在自家门口就能享受到高品质的餐饮、休闲等商业服务。天津：河西区到2016年建成20个社区商业中心到2016年，天津河西区将建成20个社区商业中心，3年内投入500万元，形成“十五分钟社区商业服务圈”，满足广大居民的生活需求。武汉：社区商户纷纷看好发展前景生活服务商铺需求的面积很小，能承受的租金价格不高，能提供的服务半径也不大，选择社区小商铺，既降低了经营成本，又零距离接触了客户，直接满足人们日常生活的基本需求。杭州：社区商业发展趋于成熟在杭州，社区商业的发展也在趋于成熟，包括万科良渚文化村的商业街、翡翠城的社区商业中心“翡翠天地”等都进行了不少的尝试和探索。第一页，共23页。PART1：什么是社区商业？PART2：各大房企如何操作社区商业PART3：社区商业的前景与困境第二页，共23页。Part1什么是社区商业？一、社区商业的定义

社区商业是指以住宅小区为载体，以便民利民为宗旨，以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是相对于城市中心商业、区域型商业而言的商业形态。以住宅小区为载体对住宅小区的依存关系：1.建筑上，社区商业和住宅小区是紧密相连的2.经营上，直接指向小区居民以便民利民为宗旨1.并非一定要满足消费者的所有商业需求2.但必须满足居民便捷的消费特性以居民为主要服务对象社区商业指向消费者的地域性，是区别于其他商业最重要的特点第三页，共23页。Part1什么是社区商业？二、社区商业与城市型商业的区别类型位置消费群体业态组合建筑形态图示都市商业城市中心商业区城市某区域或整个城市的消费者，甚至辐射的消费者范围更广泛各种业态，十分完善形态多样，包括：大型集中式商业体，商业街区等社区商业依附于社区，距离居住集聚区较近消费对象明确，主要为周边居住区的居民，商圈范围小主要面向社区居民的日常消费，针对性强，主要经营日常生活用品，业态并非全面最常见为底商形态，也有小型商业街区或小型集中式商业体的形式v第四页，共23页。Part1什么是社区商业？三、社区商业分类社区商业按照规模和定位两个维度，划分为三个类别：内向型、中间型、外向型。外向型体量较大，需要较大规模消费量来支撑商业正常经营；需要周边商业环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型主要依赖于本社区居民和周边1-2个小区居民需求，商业规模不追求最大化，以适应市场消化，保证正常经营对内型基本不考虑对外性，完全依赖本社区居民需求，商业体量根据本社区人口规模而变化定位规模高大中中低小第五页，共23页。Part1什么是社区商业？四、不同类型社区商业功能定位内向型“基本生活便利店”服务为主，便利性商品和服务、便捷性餐饮中间型“生活补给站”日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并结合部分中西式快餐外向型“社区第三空间”可建设全方位服务和商品的社区商业和服务中心，并补充休闲娱乐类业态，餐饮可多品类引进第六页，共23页。Part1什么是社区商业？五、各类社区商业需求分析大型社区商业业态主要包括：超市、餐饮、便利店、药店、银行、冲印、眼镜店、面包店、干洗、送水服务、图书音像、零食、地产中介、美发美容美体、培训类、服装类、婴孕用品、装饰装修、橱柜家私等高档社区商业需高档次、高利润、个性化，商业业态主要包括：超市（进口或精品超市），餐饮（要兼顾商务），银行（金融证券服务，一定是带理财中心的），休闲娱乐（主要以清吧、健身、美容SPA等），专属业态（量身打造，如高档红酒、渔具、高尔夫用品、红木家私、模型玩具等），配套便利（高档品牌连锁商家）时尚型社区这种类型的社区房价较高、消费群体以中高收入者和追求时尚潮流为特征，居住区居民消费能力强，消费半径大。社区商业主要定位于满足其日常生活必需品的供应。商业网点主要以24小时便利店、小型生鲜超市、家政服务、小型连锁品牌餐饮店等组合而成工业区社区网点以中型综合超市为主体，配套小型餐饮、洗衣、美容、公话超市、耐用消费品租赁、二手货商店、邮局、银行等网点。在厂区居住分布集中且数量较多的地区可设置仓储式商场，以单价低于一般超市而出售的日用百货、生活必需品等吸引收入较低的消费群体第七页，共23页。Part1什么是社区商业？六、社区商业开发基本步骤前期市场调研及商业定位业态规划及落位招商营运第八页，共23页。PART1：什么是社区商业？PART2：各大房企如何操作社区商业PART3：社区商业的前景与困境第九页，共23页。Part2各大房企如何操作社区商业一、万科：探索全新社区商业模式①万科商业展示：社区商业的展示区和项目示范区开放同步，商业开业和首批商品住宅交付同步。②万科商业定位：以家为中心的300米生活圈，变成家的延伸，着重给业主归属感。③万科商业业态：形成了以五菜一汤为基础的操作模型，同时还有升级版，里边有教育类业态、养老业态等等，都是在五菜一汤的基础上形成的。④万科运营模式：取一定比例商铺前期自持招商（或售后返租），给“五菜一汤”业态进行落位，其余商铺出售为主菜市场第五食堂洗衣店银行ATM药店超市第十页，共23页。Part2各大房企如何操作社区商业二、世茂：发力MiniMall社区商业①MiniMall体量：1万㎡左右②

MiniMall定位及业态：没有购物场所，只有“吃喝玩乐”空间②MiniMall运营模式：自持，首先它是社区配套，其次自持商业可以实现较好的租金收入。社区有了这些商业配套以后入住率会更高，增值也更有保证。投资一个大的购物中心一般需要8亿-10亿元，而做一个MiniMall只需要几千万元。MiniMall复制性强，资金沉淀少，不会影响公司的现金流。第十一页，共23页。Part2各大房企如何操作社区商业三、华远地产：主攻社区商业空围打造华远好天地①华远好天地定位：具有区域和社区配套性质的商业产品②华远好天地设计：主要以独立组团式商业街设计为主，且主要以体验式商业定位为主。③华远好天地运营模式：前期自持招商，其余商铺出售，后期已签约商铺带租约出售第十二页，共23页。Part2各大房企如何操作社区商业四、蓝光地产：打造“红街”以社区商业突围①红街业态：将标配有鲜蔬配送、社区餐饮、社区金融、社区超市、社区医药、棋牌茶楼、干洗缝补、美容美发等八大业态②红街定位：蓝光用“LCP”三个字母来展开解读。L（LEISURE）意为休闲，这是成都最活跃商业形态，C（CENTRE）意为中心，“红街模式”必选成熟高端居住中心，地段依然是商业取得成功的最大前提，P（PARK）即公园，蓝光COCO红街全部为当前最为流行的开放式、景观化商业街区设计③红街选址要求：2.5公里范围内，成熟或即将成熟的社区不能低于10座，稳固的消费群不少于20万。④红街体量：将体量控制的2万-3万㎡，虽然牺牲了开发商扩建大量商铺的效益，但却有效保证了足够的商业中心效应，维护了商家及投资客利益。⑤红街运营模式：自持部分商铺招商，其余出售第十三页，共23页。Part2各大房企如何操作社区商业五、绿地：发力社区购物中心“缤纷城”①缤纷城定位：大社区商业，旨在为5公里范围内的社区居民提供社区服务，②缤纷城体量：项目商业面积将在6-8万㎡③缤纷城业态：体验性业态，儿童、餐饮等助力社区服务功能的产品

④缤纷城运营模式：自持招商第十四页，共23页。Part2各大房企如何操作社区商业六、龙湖：商业多样产品线打造社区型生活中心“星悦荟”①龙湖星悦荟定位：社区型时尚生活中心，面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家居等多样生活方式②龙湖星悦荟业态：高档美食以及音乐酒吧、雪茄吧、茶艺馆、美体SPA、KTV等娱乐场所，从而形成了餐饮娱乐一站式消费的完整链条。③龙湖星悦荟运营模式：自持招商第十五页，共23页。Part2各大房企如何操作社区商业七、恒大：剧场模式，自有业态反哺、升级社区服务①恒大影城体量：总面积1万~2万平方米②恒大影城建筑形式：四层高的小型商业楼，设置在住宅小区。其中1-2层是棋盘式商铺，3-4层则是恒大剧场③恒大影城业态：影院作为社区商场的主力店，同时引进为社区及周边居民提供生活配套及娱乐服务的业态④恒大影城运营模式：自持影院，并自营恒大院线，其余商铺取一定比例自持招商，剩余的出售第十六页，共23页。Part2各大房企如何操作社区商业各大房企社区商业模式小结业态建筑万科：五菜一汤世茂：吃喝玩乐华远：社区配套+休闲娱乐蓝光：八大业态绿地：体验式+儿童+餐饮龙湖：餐饮+娱乐恒大：影城+生活配套+娱乐万科：无特定商业形态，以底商为主世茂：1万㎡小型mall华远：组团式商业街蓝光：开放式街区绿地：6-8万㎡购物中心龙湖：商业街恒大：1-2万㎡4层商业楼重要共性：商铺部分自持/全部自持，前期进行统一业态规划及招商，经过一段时间营运后再作销售；业态主要为生活配套+餐饮第十七页，共23页。PART1：什么是社区商业？PART2：各大房企如何操作社区商业PART3：社区商业的前景与困境第十八页，共23页。Part3社区商业的前景与困境②能够满足城市进程加快的需求③社区商业操作相对简易①最后一公里的诱惑④日常生活基本需求⑤住宅融合商业，社区商业档次提升前景第十九页，共23页。Part3社区商业的前景与困境前景①最后一公里的诱惑开发商通过打造体量适中、特色突出、位于多个社区核心位置的社区商业（丰富的业态组合，便捷的吃喝有了休闲生活服务等），把目光聚焦在“最后一公里”的概念上。②能够满足城市进程加快的需求城市化进程下，二、三线城市发展越来越快，大量住宅涌现，随之也将有大量商业出现，以满足住户的需求，社区商业未来一定是最重要的满足人们日常生活需求的功能场所。③社区商业操作相对简易社区商业常见以底商形式居多，有特定辐射区域，定位招商容易，投资回报周期短，难度相对较低，跨度较小的“开胃小菜”，往往成为一个住宅社区开发中的“关键赢利点”。④日常生活基本需求人们居住的消费基本上是生活性消费，社区商业便利、便捷、便宜、日常生活化，都是满足人们日常生活。⑤住宅融合商业，社区商业档次提升如今的社区商业除了档次上全面提升社区商业品质外，在开发和运营上都更加注重风情和特色，商业和住宅需要更有机的融合，为业主营造和提供高品质的便利生活方式。第二十页，共23页。商业设计不符合市场需求规划很美，营运很难业态缺乏统一规划如何增加客户黏性，使社区商业客群趋向稳定困境Part3社区商业的前景与困境第二十一页，共23页。Part3社区商业的前景与困境困境①商业设计不符合市场需求大部分开发商以开发住宅的概念建造商业物业，设计时缺失长远的经营眼光，在商业比例、平面布局、建筑设计、商业定位、业态规划和面积配比方面存在种种弊端，商业建筑不能满足租户的要求，或与住宅社区的整体环境格格不入。②规划很美，运营很难实际操作中，将商业运营起来是一个难点，若是开发商将所有商铺出售，在后期将难以把控楼盘商业的发展方向（主要是业态及商家品牌把控）。③业态缺乏统一规划业态缺乏统一规划，形象