伶俐工业园区伶俐厂房职工配套公寓楼及生活服务配套项目建议书

伶俐工业园区伶俐厂房职工配套公寓楼及生活服务配套项目建议书PAGEPAGEII目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1一、项目概括 1二、编制依据 3三、研究概要 4四、研究结论 5第二章项目建设背景及必要性 6一、项目建设背景 6二、项目建设必要性 9第三章需求分析及建设规模 11一、需求分析 11二、建设规模 11第四章项目选址及建设条件 13一、项目选址 13二、项目建设条件 13第五章工程技术方案 15一、建设定位 15二、规划设计原则 15三、总平面布局 15第六章节能节水措施 17一、概述 17二、节能执行的标准 17三、相关专业节能措施 18四、节能效果分析 22第七章环境影响与评价 23一、项目场址环境现状 23二、环境影响评价依据与标准 23三、施工期对环境造成的影响及防治 23四、项目运营期对环境造成影响及防治 26五、环境影响评价 27第八章项目建设组织管理 29一、管理组织机构 29二、项目管理 29第九章项目实施进度 30一、编制原则及依据 30二、建设工期 30三、项目实施计划 30第十章投资估算与资金筹措 32一、投资估算范围 32二、估算依据及说明 32三、投资估算结果 34四、资金筹措方式 34第十一章社会评价 35一、项目社会效益分析 35三、社会风险分析 36四、社会评价结论 36第十二章结论及建议 37一、结论 37二、建议 38PAGE39总论一、项目概括1、项目名称伶俐工业园区伶俐厂房职工配套公寓楼及生活服务配套项目2、项目建设单位项目建设单位：广西南宁晟宁资产经营投资有限公司广西南宁晟宁资产经营投资有限公司于2009年07月22日在南宁市工商行政管理局登记成立。法定代表人陈江，公司经营范围包括房地产开发、土木工程、建筑工程、市政工程（以上项目凭资质证经营）等。3、项目性质新建4、项目建设地点本项目拟建地点位于南宁市江南九号路东侧B1及R2地块。本项目土地通过出让形式获得，规划总用地面积58.4332亩，根据《南宁市青秀区伶俐镇控制性详细规划》，本项目用地性质为住宅用地（R2 ）及商业用地(B1)。5、项目建设内容及规模项目规划总用地面积58.4332亩，总建筑面积58432.50平方米，建设六栋30层公寓楼、一栋5层便民商场、一栋3层球馆及一栋3层工人食堂，配套建设锅炉房、开水房、公共卫生间等。详见表1-1。表1-1主要经济技术指标表1用地面积m238955.66折58.4332亩2总建筑面积m258432.503地上建筑面积（计容）m258432.503.1生活配套设施m230241.503.2公寓楼m228191.004建筑占地面积m212318.675建筑密度5.1生活配套%355.2公寓楼%286容积率1.57绿地率7.1生活配套%257.2公寓楼%358住宅总套数户7259机动车停车位个35010非机动车停车位个4006、项目实施进度根据现有施工技术水平，考虑该项目的具体情况，项目建设周期从前期可研、报建等开始到项目竣工验收历时24个月，即2019年9月至2021年9月。7、项目总投资及资金筹措（1）项目总投资本项目总投资22090.62万元，其中：工程费用15361.76万元，工程建设其它费用5092.51万元，基本预备费1636.34万元。（2）资金筹措本项目建设投资资金由青秀区财政配套及广西南宁晟宁资产经营投资有限公司自筹各50%。二、编制依据1、有关法律法规《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）；《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；《中华人民共和国土地管理法》（2004.8修订版）；《投资项目可行性研究指南（试用版）》(国家计委办公厅)；《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），发改投资[2006]1325号；2、有关规划、文件《广西北部湾经济区区域规划》；《南宁市青秀区伶俐镇控制性详细规划》3、工程技术标准《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）；《公共建筑节能设计规范》（DB45/T392-2015）；《广西壮族自治区公共建筑节能设计规范》（DB45/T392-2015）；《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；《工程建设标准和强性条文（房屋建筑部分）》2009年版；《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）2009年版；《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；《室外排水设计规范》（GB50014-2006）2011年版；《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-1999）；《饮食建筑设计规范》（JGJ64-1989）；《住宅设计规范》（GB50096-2011）；《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）；《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2004）；现场勘察调研情况；建设业主提供的其它基础数据和资料。三、研究概要1、项目编制的内容可研报告的内容主要包括项目建设背景及必要性、需求分析及建设规模、项目选址及建设条件、工程技术方案、节能方案、环境影响评价、项目建设组织管理、项目实施进度、投资估算与资金筹措、项目招标方案、社会评价等。2、项目提出的理由及过程随着伶俐工业园区的发展，目前已有的公寓楼及便民生活配套设施已不能满足实际需求，为满足南宁市青秀区伶俐镇逐步发展成为工业厂房集中区及物流仓储中转中心，解决周边工人的住宅及生活娱乐需求，因此，本项目建设意义重大，迫在眉睫。在此背景下，受广西南宁晟宁资产经营投资有限公司委托，我公司承担了本项目的项目建议书的编制任务。3、主要建设条件经建设单位对本项目进行的前期研究工作，对本项目的以下各项必须的建设条件进行了初步研究讨论：（1）需求条件；（2）资源条件；（3）技术条件；（4）项目的资金条件；（5）环境条件；（6）社会条件；（7）施工条件。经研究讨论及咨询有关技术专家认为，项目的以上各项基本建设条件均能满足项目的建设要求。四、研究结论本项目建设符合南宁市城市总体规划，符合南宁市“十三五”发展规划，符合国家对工业园区建设的相关要求，项目的建设得到国家以及南宁市市委、市政府的大力支持，项目的建设能为伶俐工业园区的快速发展起到推动作用。根据对建设条件、工程方案和项目投资的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案可行，投资合理，项目建设十分必要且可行。项目建设背景及必要性一、项目建设背景1.1青秀区概况青秀区位于南宁市东南部，介于东经108°18′45″—108°50′29″，北纬22°39′41″—23°00′03″，东邻横县、宾阳县，西接西乡塘区，与江南区隔江相望，南邻邕宁区，与良庆区隔江相望，北接兴宁区。青秀区背靠大西南、面向东南亚、毗邻粤港澳，处于华南经济圈、西南经济圈、中国—东盟经济圈结合部和北部湾经济合作区、大湄公河次区域交会点。2018年，南宁市青秀区经济发展势头良好，全年整个青秀区主要行业发展概况如下：1、地区生产总值（在地GDP）。1-12月，全城区地区生产总值同比增长3.9%；其中第一产业增加值同比增长2.1%；第二产业增加值同比下降1.0%；工业增加值同比增长12.4%；建筑业增加值同比下降3.2%；第三产业增加值同比增长4.6%。2、农业。1-12月，全城区实现农林牧渔业总产值349494万元，同比增长2.15%；其中种植业实现154294万元，林业实现34025万元，牧业实现90960万元，渔业实现15573万元，农林牧渔服务业实现54642万元。3、工业。1-12月，全城区规模以上工业总产值同比增长17.39%，规模以上工业增加值同比增长13.2%。全部工业总产值同比增长15.46%。4、能耗。1-12月，全城区规模以上工业企业综合能源消费量6117吨标准煤，同比下降10.28%；万元增加值能耗同比下降20.74%，节能预警等级为绿灯。5、固定资产投资。1-12月，全城区实现固定资产投资同比增长11.01%。6、财政。1-12月，全城区实现财政总收入达2001015万元，同比增长8.67%,公共财政预算收入达348143万元，同比增长12.1%；八项公共财政预算支出达353514万元，同比增长16.08%。7、招商引资。1-12月，实际区外境内到位资金达1082555万元，同比增长8.7%；实际利用外资额达12441万美元，同比增长31%。8、商贸流通。1-12月，全城区社会消费品零售总额同比增长10.6%；限额以上消费品零售额同比增长6.3%。9、人民生活。1-12月，全城区居民人均可支配收入达42863元，同比增长8.2%；城镇居民人均可支配收入达45467元，同比增长7.9%；农村居民人均可支配收入达15423元，同比增长10%。1.2项目区域地理条件1、地质地貌青秀区地貌东部低山丘陵，西部为市区盆地平原。2、气候属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，年平均气温21.7℃，年平均降水量1300毫米，年平均日照1827小时。3、水文南宁市主要河流均属珠江流域西江水系，较大的河流有邕江、右江、左江、红水河、武鸣河、八尺江等。郁江在南宁及邕宁区境内称邕江，河道全长116.4Km，上游从距南宁水文站38Km的永新区江西乡同江村开始（俗称三江口），下游至邕宁区伶俐镇那车村止，为南宁市重要饮用水水源河流，流域面积73728平方千米。1.3工程场地自然条件1、风荷载基本风压：0.35KN/㎡。2、抗震设防烈度根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2011），南宁市抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度0.05g，设计地震分组为第一组。1.4伶俐镇概况南宁市青秀区伶俐镇地处南宁市东部，距南宁市区35公里，东接横县，南毗南阳镇，西连长塘镇，北与宾阳县、兴宁区接壤。全镇总面积264平方公里。辖１个社区、８个行政村，有人口3.6万，其中，农业人口3.2万，非农业人口0.4万。2014年，伶俐镇荣获“全国重点镇”殊荣。是南宁市六城区唯一的全国“重点镇”。伶俐镇矿产丰富，交通便捷，信息畅通，设施完善。邕江河、湘桂铁路、桂海高速公路贯穿境内，镇内设有火车站、高速公路出入口、船只停泊港口，村村通有水泥道路。境内公共部门齐全，基础设施完备，环境整洁卫生，旅游资源丰富。近年来，伶俐镇大力调整经济结构，按照工业化、城镇化和农业现代化的要求，以现代农业引领农村发展，以工业园区建设集聚企业，以乡村旅游确保农民增收，以城镇化建设优化宜居环境，形成了水稻、龙眼、火龙果、网纹甜瓜、中草药、名贵树种等种植示范基地以及三元杂猪、野猪、温氏鸡、龟鳖、旱鸭、豚狸、河鱼、蛇类等特色养殖基地，同时，充分发挥区位优势和品牌优势，开发了渌口坡乡村旅游、刘莹科技种养示范园、横龙沱江漂流等农业旅游项目，依托伶俐工业集中区（自治区级开发区）集聚效应带动镇内南宁糖业股份有限公司伶俐糖厂、自治区种子公司、广西物宝科技有限公司、南宁沱江纸业有限公司等企业快速发展，广西南宁伶俐通用机场、广西超大物流园等重大产业项目已开始施工建设，形成了以工促农，工业反哺农业良性局面，有力地推进了全镇经济社会又好又快发展。近年来，伶俐镇被列为自治区食品药品安全示范镇创建试点镇和南宁市统筹城乡一体化建设试点镇。二、项目建设必要性1、本项目建设是解决伶俐工业园员工住房问题，实践科学发展观和促进园区和谐发展的必然要求。科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点。公寓楼的建设，为住房困难的员工解决了实实在在的生活问题，有利于伶俐工业园区的可持续发展。2、本项目建设能满足更多的企业进驻南宁发展的需要多年来南宁市委、市政府在不断积极开展各个行业的招商引资工作。目前已经有金融、房地产、工程设计、咨询及贸易等行业进驻工业园，工业园区的发展，目前园区的的生活服务设施已不能满足园区实际需求，本项目建设的公寓楼及生活服务配套设施，能满足园区内员工的餐饮及住宿问题，生活配套设施的建设，能满足更多的企业进驻南宁发展的需要。3、本项目建设是解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。本项目的建设，首先是利国，其建设减少了因为房价虚高，导致人民无力购房，无形增加了政府压力；其次是利民，让农村进城务工人员、刚毕业的大学生有块安居之所，真正体现了立党为公、执政为民的思想理念。有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展轨道。伶俐工业园区伶俐厂房职工配套公寓楼及生活服务配套项目的建设，对伶俐工业园的全面建设及可持续发展起着重要作用。因此，本项目建设，意义重大，迫在眉睫。需求分析及建设规模一、需求分析目前，伶俐工业园园区有一部分员工为刚大学毕业的学生和外来务工人员，该部分员工年人均收入标准低于统计部门确认的上一年度当地居民人均可支配收入，没有足够的资金购买商品房。该部分员工约1000人，并每年逐步增长，由于园区发展的需求，目前已有的宿舍楼已经不能满足实际需要，故伶俐工业园区伶俐厂房职工配套公寓楼及生活服务配套项目的建设，能实实在在的解决这部分低收入员工的住房问题，项目是十分必要的。二、建设规模1、建设内容及规模项目规划总用地面积58.4332亩，总建筑面积58432.50平方米，建设六栋30层公寓楼、一栋5层便民商场、一栋3层球馆及一栋3层工人食堂，配套建设锅炉房、开水房、公共卫生间等。详见表3-1。表3-1主要经济技术指标表1用地面积m238955.66折58.4332亩2总建筑面积m258432.503地上建筑面积（计容）m258432.503.1生活配套设施m230241.503.2公寓楼m228191.004建筑占地面积m212318.675建筑密度5.1生活配套%355.2公寓楼%286容积率1.57绿地率7.1生活配套%257.2公寓楼%358住宅总套数户7259机动车停车位个35010非机动车停车位个400项目选址及建设条件一、项目选址1、选址依据（1）《南宁市城市总体规划》(2017—2035年)；（2）《南宁市青秀区伶俐镇土地利用总体规划》(2010-2020)；（3）《南宁市青秀区伶俐镇控制性详细规划》。2、地理位置本项目拟建地点位于南宁市江南九号路东侧B1及R2地块。3、土地权属类别及用地面积本项目用地通过出让形式获得，用地性质为商业用地及住宅用地，总用地面积58.4332亩。4、项目用地现状项目拟建用地场址现状以荒地为主。二、项目建设条件1、地质地貌青秀区地貌东部低山丘陵，西部为市区盆地平原。2、气候属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，年平均气温21.7℃，年平均降水量1300毫米，年平均日照1827小时。3、水文南宁市主要河流均属珠江流域西江水系，较大的河流有邕江、右江、左江、红水河、武鸣河、八尺江等。郁江在南宁及邕宁区境内称邕江，河道全长116.4Km，上游从距南宁水文站38Km的永新区江西乡同江村开始（俗称三江口），下游至邕宁区伶俐镇那车村止，为南宁市重要饮用水水源河流，流域面积73728平方千米。4、供电条件项目选址区域不远处有输电线路经过，接电方便，电力能满足需要。5、给排水条件本项目工程施工、运营期间用水量都不大，周边已建成的市政供水管网，能满足施工期间使用、生活及消防用水需要。6、通讯条件项目周边有主要的通讯电缆、电线经过，接线方便。7、原材料供应项目选址周边地区建筑材料丰富，水泥、石料、砂等主要材料可由当地企业生产和提供，供应货源充足，能够满足工程建设和质量的需要，运输条件也十分方便。8、施工条件1）该项目的建设，将选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。2）本项目施工用水、用电需求有保障。3）本项目交通便利，设备材料运输十分方便。综上所述，本项目各项建设条件已经具备，能保证项目的顺利实施。工程技术方案一、建设定位项目拟建的公寓楼及生活服务配套设施将是一个安全、舒适、绿色、实用的基础设施建设，符合伶俐工业园的发展规划要求，符合南宁市工业园区建设相关规定，伶俐工业园区伶俐厂房职工配套公寓楼及生活服务配套项目将严格按照南宁市职工公寓楼标准建设。二、规划设计原则1、项目建设“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境像协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”的设计思想。3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统。三、总平面布局1、总平面布置此方案规划布局延续中心办公区规划中形成的场地中轴线，并把此轴线设计为本期规划中的绿化景观步道，建筑基本为南北向布置，分设场地轴线的东西两侧，虚化的轴线使办公区、生活区在空间及景观上取得联系及呼应，生活服务配套设施布置于用地北侧靠次入口的位置，次位置位于场地下风向区，减少了厨房油烟对公寓楼的影响。公寓楼布置于场地南侧，与生活服务配套设施之间间隔着中心景观绿地及文化体育设施，保留着足够的缓冲区，避免形成视线上的干扰。交通组织上分设出入口及形成独立的交通环道，避免造成交通干扰。2、道路及停车场工程公寓楼每栋中间均设室外停车场，整个项目共设机动车停车位350个，非机动车停车位400个。公寓楼两侧为6米宽的车道，环绕了公寓楼及生活服务配套设施，车道可兼做消防车道使用，满足车辆使用及消防安全。3、竖向布置项目用地地形较为平坦，竖向设计采用平坡式。竖向标高与场址周围道路的标高相适应。场址道路为沥青混凝土路面，路面结构层如下：面层：4cm细粒式沥青混凝土AC-13C+6cm中粒式沥青混凝土AC-16F+6cm中粒式沥青混凝土AC-20F；基层：20cm水泥稳定砂砾（5％）；底基层：30cm水泥稳定砂砾（3％）。4、景观绿化工程本项目在公寓楼、球馆、便民商场及食堂周边进行绿化设计，绿树环绕着公寓楼及生活服务配套设施。采用与城市适宜的广场尺度与色彩分明的热带植物配置，色彩淡雅物景观小品与图案化的硬质铺地，四季常青的灌木始终给人以生机，娇艳的鲜花则让人心旷神怡。节能节水措施一、概述我国是能源大国，居世界第三位，但能源开发缓慢，浪费较大，远远不能适应国民经济飞速发展的需要。能源利用率仅30%左右，仅仅是日本的50%，美国的60%，这说明我国在能源利用上还很落后，节约能源潜力巨大。因此，本项目在建设过程中，应重视节约能源，提高能源利用率。能源是人类生存必不可少的物质，在工业现代化的今天，人们对能源的重视程度超过了以往任何时候。一方面，能源使用的合理与否，关系到生产和生活的经济支出—即成本的高低；另一方面，能源的节约关系到人类社会的长远发展，因为，现在我们所使用的能源主要是煤炭和石油，都是不可再生的，所以应合理地选择能源的利用方式，贯彻国家的节能要求。二、节能执行的标准1、《中华人民共和国节约能源法》（中华人民共和国主席令第九十号令，1997年11月）；2、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；3、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国务院2007年6月）；4、《中国节能技术政策大纲》（2006年版）（国家发展改革委2006年12月）；5、《综合能耗计算通则》（GB2589-2008）；6、《住宅建筑围护结构节能应用技术规程》（DG/TJ08-206-2002）；7、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）；8、《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2018）；9、《公共建筑节能设计规范》（DB45/T

392-2015）；10、《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》（DB45/221-2012）；11、《广西壮族自治区公共建筑节能设计规范》（DB45/T392-2015）。三、相关专业节能措施1、建筑节能措施（1）本工程所在地设计气候条件项目所在地属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，年平均气温21.7℃，年平均降水量1300毫米，年平均日照1827小时。（2）建筑节能规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。（3）建筑朝向和平面形状同样形状的建筑物，南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此建筑物应尽量采用南北向。如对一个长宽比为4:1的建筑物，经测试表明：东西向比南北向的冷负荷约增加70%。在建筑物内布置空调房间时，尽量避免布置在东西朝向的房间及东西墙上有窗户的房间以及平屋顶的顶层房间。因此，选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。空调建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。（4）增强建筑维护结构的保温隔热性能改善建筑的保温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。据有关资料介绍，围护结构的传热系数每增大1W/m2•K。在其他工况不变条件下，空调系统设计计算负荷增加近30%。所以改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，我国《采暖通风和空气调节设计规范》（GBJ42）对空调建筑外维护的传热系数作了规定，对舒适性空调的最大传热系数规定为0.9～1.3，可采用玻璃棉、加气混凝土等保温材料，也可采用双玻璃、顶层架空隔热层等空气间层起隔热作用。（5）采用新型墙体材料使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。本项目框架填充内墙采用混凝土小型空心砌块、框架填充外墙采用自隔热混凝土砌块平均传热系数为Km必须满足《广西壮族自治区公共建筑节能设计规范》（DB45/T392-2007）中表6夏热冬暖地区外墙传热系数的规定。（6）门窗节能门窗是薄壁的轻质构体，是耗热的薄弱环节。普通单层玻璃窗的能量损失约为建筑特冬季保温或夏季降温能耗的50%以上，改善其绝热性能是节能的重点工作之一。应区别不同朝向控制窗墙比，尽量避免东西向开大窗，提高窗户的遮阳性能（可用固定式或活动式遮阳板）。同时，要根据空调设备的价格的制冷、采暖费用的比较区确定合适的玻璃品种，从各种玻璃的太阳能阻隔特性的导热性两个方面去比较其节能效果，选择吸热玻璃、热反射玻璃、地辐射玻璃和中空玻璃等，并提高其气密水平。但是，加强窗户的气密性以减少窗气渗透耗热量的同时，应保证室内空气质量达到基本的卫生要求。不同朝向的窗墙面积比就采用《广西壮族自治区公共建筑节能设计规范》（DB45/T392-2007）中表6夏热冬暖地区规定。（7）屋面节能屋面的节能措施要求，其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。屋面平均传热系数Km满足《广西壮族自治区公共建筑节能设计规范》（DB45/T392-2007）中表6夏热冬暖地区屋面的传热系数的规定。2、结构节能措施采用合理的结构方案，采用新三级钢、高性能混泥土，提高建筑材料的利用率，实现建筑、结构一体的设计，减少装饰，能有效减少材料用量，降低成本，在应用上做到安全、合理、节省。目前的结构设计水平已在多方面超越了，比较若干年前已有较大的进步，尤其在结构计算分析能力、施工技术、规范标准的完善程度，结构设计可以利用好这些技术进步带来的效益。如钢构件可以在工厂加工制作，质量更有保证外，也大大减少了现场工作量，实现环保施工，缩短工期。有条件实现建筑、结构一体的设计，减少装饰，实现节材目的。提倡适用标号的高性能混泥土，合理的设计构造，能减少正常使用阶段的维护费用，设计达到易维护、少维护，减少维护成本。3、给排水节能措施（1）建筑物采用市政给水管网直接供水，充分利用管网水头，减少水加压能耗。（2）卫生洁具全部选用节水零配件。经常操作使用的DN15水龙头或阀门使用陶芯产品，节水节能。（3）室内外冷水管采用PP-R管及铝塑复合管、无毒、无锈、无污染。保证用水安全卫生，排水管采用难燃及U-PVC硬塑料管。（4）采用减压阀，不设分区水箱，使各种系统压力比较稳定，节省地方又节水。（5）每个止回阀都设有DN15旁通小阀，用于试验它是否反向漏水，便于有关人员检查试验，不合格者可及时检修更换，避免失灵时所造成的水量及能源浪费。4、电气节能措施倡导绿色环保照明，照明控制采用单控、集控和总控三种模式相组合成灵活多变的控制方式，以满足各场所的控制要求，降低运行费用及方便操作和管理的目的达到节约能源；选择合理的供配电方案，实行电网的经济运行技术，推广及采用先进的变、配电技术和设备，采用底能耗高效率设备及节能产品。减少中间过程的各种损耗，提高社会效益及经济效益。（1）配电中心尽量设于用电负荷中心，供电半径控制在150m以内，以降低系统传输损耗；（2）电气设计配置电视、电话、照明、空调专用线路，采用节能性灯具；（3）公共部位照明应采用节能自熄开关，室外道路照明采用智能控制器，根据时间、室外环境亮度自动进行控制。（4）选用节能的电气设备，例如采用低损耗的SCB11型干式电力变压器，高效电子镇流器，选用载流能力较强的电力电缆，配电线路尽量选用PVC管保护，减少金属损耗。四、节能效果分析本项目建筑按照公共建筑和居住建筑进行节能设计，执行国家和广西地方公共建筑节能设计标准和居住建筑节能设计标准，通过改善建筑围护结构保温和隔热性能，提高空调、通风设备及其系统的能效、充分利用自然通风、合理的照度等节能措施，有效降低通风、空调的总能耗。在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年通风、空气调节和照明的总能耗就可以减少50%。再加上结构的节能措施，就是采用高强钢筋、高强度混泥土和再生能源太阳能，节能率会大于50%，高于国家节能标准的要求。所以，建议建设方在建筑的设计时尽可能得使用可再生能源。环境影响与评价一、项目场址环境现状本项目建设场址所在地的环境条件已经进行了整体测评，经初步调查，项目建设地的自然环境、生态环境、社会环境、特殊环境等条件都能达到项目建设的要求。项目的建设不可避免地会引起项目所在地自然环境、社会环境、生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响，项目的建设应尽量减少对环境产生的负面影响，通过初步预测本项目所产生的负面影响在环境的可接受范围内。二、环境影响评价依据与标准1、环境质量标准（1）《环境空气质量标准》（GB3095-2012）二级标准；（2）《地表水环境质量标准》GB3838-2002）中Ⅲ类水域标准；（3）《声环境质量标准》（GB3096-2008）中2类、4a类标准；（4）《地下水环境质量标准》（GB/T14843-2017）中Ⅲ类；2、污染物排放标准（1）《污水综合排放标准》（GB8978-2015）三级标准；（2）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-2015）中二级标准；（3）《建筑施工场界噪声限值》（GBJ2523-2012）；三、施工期对环境造成的影响及防治1、施工期主要环境污染物（1）废气各类燃油动力机械施工作业时，会排出各类燃油废气，排放的主要污染物为CO、NOX、SO2、烟尘；土石方装卸、散装水泥作业、运输时产生的扬尘，排放的主要污染物为TSP；喷涂油漆、涂料等装饰材料时产生含苯系物的废气。（2）废水施工人员产生的生活污水，主要污染物为BOD5、COD、SS；运输车辆冲洗水、混凝土工程的灰浆，主要污染物为SS。（3）噪声各类施工机械和运输车辆等施工作业时产生噪声。（4）固废主要是基础工程施工时挖掘的土方、建筑垃圾及施工人员生活垃圾。2、施工期污染防治措施（1）污水本项目施工期产生的污水主要是施工人员排放的生活污水、施工废水和机械维修产生的少量污水，生活污水中主要污染物有化学需氧量及悬浮物等，施工废水主要污染物为悬浮物，机修过程产生的污水主要污染物为石油类。同时，为减少雨天在项目施工场地形成的地面径流对附近水质产生影响，建议项目在施工场地内开挖临时雨水排水沟，在雨水排水口处设置土沉淀池，对场地内的雨水径流进行简易沉淀处理，并在排水口设置滤布，拦截大的块状物及泥沙。通过对施工前产生的污水进行加强管理，合理排放，施工人员的生活污水和施工机械维修产生的污水对环境的影响较少。（2）废气施工期间运输车辆和施工机械设备排放的废气中含有CO、NO2、THC等污染物，施工单位必须使用污染物排放符合国家标准的运输车辆和施工设备，加强设备、车辆的维修保养，使机械、车辆处于良好的工作状态，严禁使用报废车辆和淘汰设备，以确保施工场地所在区域的环境空气达到GB3095-2015《环境空气质量标准》二级标准的要求。施工过程使用油漆和稀释剂等产生的挥发物中含有沥青烟和苯等有害物质，会对周围的空气造成污染。因此，在施工过程中尽量采用新工艺，加强管理，减少污染物排放，保证在防水、装饰工程中产生的无组织排放源的污染物符合GB10297-2018《大气污染物综合排放标准》二级排放标准限值要求。（3）扬尘工程基地开挖，运输车辆行驶造成的扬尘，建材运输及水泥、河砂、砖等建材装卸、使用过程中产生的扬尘及由于未固化场地在风力作用下产生的扬尘均会造成粉尘污染。因此，施工过程中要注意及时清扫运输车辆散落的尘土，施工区内易产生扬尘的地方要经常洒水降尘，建筑材料露天放置的要覆盖。（4）噪声各种施工机械的施工噪声及运输车辆行驶、装卸时产生的噪声对附近影响较大。为减少施工前产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备、合理安排施工时间，对高噪音施工设备采取必要的减震、减震、降噪处理，在中午（12：30-14：30）和夜间（22：00—次日6：00）禁止施工，如因工艺需要在夜间施工时，必须取得有关部门的批准，方可施工。（5）固体废弃物施工期产生的淤泥、渣土、建筑垃圾及施工人员产生的生活垃圾如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。建议本项目施工建筑废渣及弃土由当地住建局审批，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖篷布以防止废弃物洒落造成二次污染。综上可以看出，项目的建设期间不可避免地会对环境造成污染，特别是施工期的噪声、扬尘污染，但施工期产生的污染是暂时性的，它将随着施工期的结束而消失。四、项目运营期对环境造成影响及防治1、运营期主要污染物（1）废气进出车辆产生的机动车尾气，主要污染物为CO、NOX、HC；餐厅厨房煤气燃烧废气，主要污染物为烟尘、SO2、NOX；餐厅厨房饮食油烟，主要污染物为挥发性油脂、有机质及其加热分解或裂解产物；备用发电机柴油燃烧产生废气，主要污染物为烟尘、SO2、NOx。（2）废水办公人员产生的生活污水，主要污染物为BOD5、COD、SS、NH3-N；餐厅厨房含油废水，主要污染物为COD、BOD5、SS、动植物油。（3）噪声进出机动车辆产生的交通噪声；人群活动产生的生活噪声；备用发电机等设备噪声。（4）固废办公人员产生的生活垃圾；餐厅厨房产生的食物残渣及隔油池污油；污水预处理池产生的污泥。2、运营期污染物防治措施（1）污水项目建成运行后，每日产生的废水主要为生活废水。设计应采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。员工生活服务配套设施含油废水经隔油池处理后与洗手间污水排入生化池处理后再经过污水管网集中排入最近的污水干管。（2）噪声对于车辆进出造成的噪声污染，可采取车辆进出禁鸣、减速等措施。为降低机械设备产生的噪声，可采取底噪音设备，设备间注意采取密闭等措施等方法。（3）固体废弃物项目产生的固体废弃物主要为生活垃圾。垃圾处理的主要措施是：在基地内设置垃圾收集点，设在出入口附近的隐蔽地方，采用全封闭式的垃圾收集运输车，规划固定的垃圾收集运送通道，将垃圾运送至当地垃圾处理厂。五、环境影响评价大气：项目建成后所用客车尾气排放均达到《轻型汽车污染物排放标准》（GWPBJ-1999）；餐饮燃气排放少量S02，各种大气污染物浓度在评价区的分担率均小于5%，经处理后达《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中二级标准对评价区大气环境影响不大。噪声：拟建项目建成后的主要问题是汽车的噪声控制，采取适当措施后，使其达到《工业企业厂界噪声标准》（GBJ234-90）。水环境：废水按照有关的污水处理措施严格控制其达《污水综合排放标准》三级标准，对周边河流的水质影响不大。固体废弃物：本项目所产生的固体废弃物经有效的防治措施及处理后，将降低对环境的不利影响。通过对本项目进行环境影响的初步研究预测认为：本项目的建设对区域的环境影响轻微，不产生严重的污染源，对生态环境、社会环境的负面影响轻，通过在今后项目建设中按照国家环保原则采取有效的环保措施，项目建设、运营带来的环境影响是可接受的，故此，项目对环境影响是满足要求的。项目建设组织管理一、管理组织机构本项目由承办单位广西南宁晟宁资产经营投资有限公司履行项目建设实施过程中建设单位的职能，项目的建设由其负责组织实施，并在项目建成实施后按设定的管理机构进行管理。二、项目管理本项目从方案设计、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资质业绩良好的单位。为保证工程质量，工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。施工过程中单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。项目实施进度一、编制原则及依据1、编制原则本项目建设工期和进度安排是在建设资金按工程进度计划到位的前提下进行编制。并且各项工程的计划工期，是根据工程建设内容在合理工期所需时间的基础上，再对工程工期进行安排，并加强和优化施工组织，多方面实行交叉作业，以尽量缩短施工时间，建成使用。2、编制依据（1）方案设计及说明；（2）《全国统一建筑安装工程工期定额》建设部2000年2月；（3）项目现状条件。二、建设工期本项目的建设工期指从项目立项到全部竣工验收交付使用所需的全部时间。经研究，本项目总工期为24个月，其中前期准备工作时间为2019年9月至2020年6月；主体施工期与项目验收共13个月，于2020年7月开工，2021年8月底竣工；2021年9月验收及交付使用。三、项目实施计划项目建设实施计划安排如下1、2019年9月至2019年12月完成立项、环评报告、可行性研究报告的编制及评审工作。2、2020年1月至2020年3月进行施工图纸设计。3、2020年4月至2020年6月进行施工、监理招标。4、2020年7月项目正式动工，施工期从2020年7月至2021年8月，2021年9月工程验收完毕并交付使用。投资估算与资金筹措一、投资估算范围本项目投资估算包括伶俐工业园区伶俐厂房职工配套公寓楼及生活服务配套项目在正常的设计和施工周期内，为完成项目建设所需投入的费用。根据本工程项目的建设内容、建设规模及其具体情况，本项目投资估算范围主要包括新建公寓楼、生活服务配套设施及室外配套道路及停车场、绿化景观、外接水电、围墙等工程费用，工程建设其他费用（建设单位管理费、前期工作费、环评报告编制费、勘察费、设计费、施工图审图费、预算编制费、竣工图编制费、施工监理费、工程保险费、城建配套费、白蚁防治费、场地准备及临时设施费、人防易地建设费）及预备费。二、估算依据及说明国家关于可行性研究阶段投资估算的编制办法；《投资项目可行性研究指南》中国电力出版社；土建工程造价参照广西同期同类建筑物造价水平，估算中执行2013年《广西壮族自治区建筑装饰装修工程消耗量定额》及配套费用定额；安装工程参照2015年《广西壮族自治区安装工程消耗量定额》及配套费用定额；桂价费[2011]55号《广西壮族自治区转发国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》；桂建标〔2013〕03号文《关于调整建设工程定额人工工资单价和管理费率的通知》；桂建标[2013]47号文《关于调整安装市政等工程费用定额有关规定的通知》；桂建标[2015]5号文《关于调整建设工程定额人工费及有关费用的通知》；2019年上半年《中国建设工程造价信息》中南宁市的信息价部分，部分价格参考同类产品市场价；《关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（发改价格〔2015〕299号）；《广西壮族自治区物价局转发国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（桂价费〔2015〕32号）；《南宁市财政局关于调整市本级财政性资金投资项目其他费用管理有关事项的通知》（南财投审〔2015〕27号）；其它费用的估算是根据桂建管[2018]37号《广西壮族自治区工程建设其他费用定额》进行估算本项目设计图纸及有关技术资料；类似工程的概、预算造价及技术经济指标；设备购置费按现行价格计算；根据国家现行政策，本项目免征投资方向调节税；本项目建设期较短，所以不计取价差预备费，只考虑8%的基本预备费（即不可预见费用），它主要包括：在施工过程中不