22个经典物业案例从各种角度着手教你处理物业纠纷

22个经典物业案例，从各种⾓度着⼿教你处理物业纠纷案例1：物业要求刷卡进出⼩区不买车位车就难回家案例介绍：不买停车位，就不让业主的车进⼩区。⼀⼩区物业管理公司要求有车业主刷卡进出⼩区，但没有购买车位的业主不能办理出⼊卡，也就不能进⼊⼩区。⼗多天来，没有购买车位的业主们只能将车停在⼩区外。⾼⼥⼠就遭遇了这样的规定。⾼⼥⼠去年搬进了新买的商品房，私家车⼀直就随意停放在⼩区⾥。从上个⽉开始，情况出现了变化，物业公司贴出告⽰说⼩区内停车得交车位费。每⽉交了120元停车费后，物业就给⼀张门禁卡，业主开车进⼩区直接打卡进门。如果不交钱，从10⽉1⽇起就不让开车进⼩区了。⾼⼥⼠对物业的做法⾮常⽣⽓，她认为，物业公司只是进⾏⼀些职责范围内的管理⼯作，物业不让业主开车进⼩区就是“⾏为越位”。⾃⼰作为⼩区的业主，王⼥⼠有进出⼩区的⾃由和权利，物业公司的做法严重侵害了⾃⼰的合法权利。物业公司辩称：此举主要是为了维护⼩区的环境，制⽌车辆乱停乱放。案例分析：让不让业主开车进⼩区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进⼩区，这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的⾃由出⼊权。业主购买了商品房，对⼩区院落内的处地享有共同使⽤权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有⼈。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进⼊⼩区的做法侵犯了业主的物权。如果⼩区内要收取车位费⾸先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。如果⼩区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下，物业公司擅⾃定价的做法是不合法的。案例2：在⼩区内摔伤物业公司是否承担责任?案例介绍：徐某去⼚房上班，在通往⼚房载货电梯的台阶上⾛，因当天⼚房三楼漏⽔正好滴在台阶上，由于天⽓寒冷出现结冰。徐某⾛上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱⾻⾻折伴肩关节脱位。徐某摔伤当天，该⼚房的物业管理单位派⼈员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双⽅各执已见，因次起诉⾄法院。案例分析：原告作为公司员⼯，上下班应⾛⼈⾏通道，⽩天⾏⾛，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的⾏为负主要责任。但被告作为⼚房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到⼚房漏⽔报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担⼀定的责任。案例3：物业合同争执案例介绍：某⼩区物业管理公司原由⼩区开发商聘请，业主⼊住后对该物业管理公司不满意，双⽅⽭盾很⼤，⼩区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在⽆权解聘管理公司，业主称服务质量不好，⽆法举证，且物业管理服务质量没有统⼀标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。1、试析本案所涉及的法律问题。2、对此类纠纷应如何解决。案例分析：1、本案涉及的是物业管理法律关系问题;2、物业管理法律关系的产⽣、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来⾃于产权⼈的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因⽽这时只有开发商有权决定请哪⼀家物业管理公司参与开发和⽇后过渡期的管理;在业主⼊主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派⽣出来的管理权或委托管理权⾃然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商⼿上转移到了业主⼿上，业主委员会可以根据对原开发商聘⽤的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成⽴，业主委员会在与物业管理公司⾃⾏协商不成的情况下，可请求政府主管部门⾏政调处或提起司法诉讼。案例4：楼上跑⽔，楼下要求物业索赔案例介绍：徐先⽣花费⼤量时间和⾦钱刚刚装修好的房⼦，被楼上住户跑⽔搞得厨房、卫⽣间、客厅部分屋顶浸泡起⽪。找到楼上业主，答复是他家⼀点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司⼯程⼈员多次协调已解决了问题，但刘先⽣⼼⾥还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先⽣应该向谁要求索赔?案例分析：1.楼上跑⽔可能由两种原因引起：房屋质量不好导致⽔渗漏或者楼上业主过失导致跑⽔但⽆论哪种原因引起都与物业管理公司⽆关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。2.房屋质量不好导致⽔渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同⽽产⽣的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致⽔管跑⽔致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。3.楼上业主过失导致跑⽔涉及业主之间基于侵权⾏为⽽产⽣的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该⾏为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。4.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，⽽属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另⾏⽀付费⽤，业主没有理由拒缴物业管理费。案例5：业主⼊住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗?案例介绍：⼩王购买了⼀套期房。住房建成后，在办理⼊住⼿续时，物业管理公司提出两个要求：第⼀，签订业主公约;第⼆，签三年的物业管理协议。⼩王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不⼀样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。请问：物业管理公司这种做法合法吗?⼩王该怎么办?物业管理公司在为业主办理⼊住⼿续时，由于业主不签业主公约和管理合同⽽拒绝交付房钥匙的做法明显⽋妥，也是不合法的。案例分析：业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履⾏向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见⽽拒绝给业主办理⼊住⼿续、不给业主钥匙等，这种⾏为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与⽬前物业管理市场的现实格格不⼊。物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。案例6：业主涂改⾃家外墙颜⾊被物业起诉案例介绍：王先⽣将屋后的绝⼤部分墙⾯，屋前的⼩部分墙⾯涂成了红⾊，事由：⼟黄⾊外墙打了个红⾊补丁，今年5⽉12⽇，南京⾼淳法院开庭审理了此案。物业公司的代理⼈范律师⼀副头疼的模样，他竖起四根⼿指，苦笑着对记者说：“这是我第四次在法庭上跟他(指王先⽣)见⾯，外墙的案⼦开了两次庭，之前他告开发商，我是开发商代理⼈，也开了两次庭。”范律师称，⼩区物业是开发商的前期物业，王先⽣之所以跟物业为难，是因为之前的事情，对开发商⼼怀不满。据介绍，王先⽣于2010年7⽉与江苏越商置业发展有限公司签订合同，购买了该公司开发的201室商品房。但是签约后不久，因对房屋构造不满，王先⽣将开发商告到了⾼淳县法院。诉讼期间，他⼲了⼀件令全⼩区业主⽬瞪⼝呆的事：将屋前屋后的外墙涂成红⾊，并将屋前⼩花园统⼀安装的起装饰作⽤的铁栅栏拆除。屡次交涉⽆果物业告到了法院案例分析：(1)物业观点：物业公司递交了2010年12⽉上旬拍摄的照⽚作为证据，照⽚显⽰，王先⽣将屋后的绝⼤部分墙⾯，屋前的⼩部分墙⾯涂成了红⾊，并将屋前⼩花园统⼀安装的铁栅栏截短⼗多厘⽶。物业公司认为，建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使⽤，全凭业主做主，但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使⽤，不得占有，也不得改变其结构和⽤途。本案中，王先⽣虽然是201室的业主，但201室的外⽴⾯和屋前⼩花园属于共有部分，他⽆权随⼼所欲地加以改变。范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定，王先⽣既然在合约上签了字，就应当遵守，因此，要求法院判决王先⽣将外墙和栅栏恢复原状。(2)业主观点：买下房⼦就有改变外墙颜⾊的权利201室业主王先⽣却有⾃⼰的⼀套理论，他认为，⾃⼰既然买下了房⼦，就有权按照喜好改变外墙的颜⾊。“况且我只涂刷了凹进来的那部分墙⾯，也就是阳台的墙⾯，阳台是我花钱买的⾯积，我把它涂成红⾊怎么了?”庭审中，王先⽣情绪颇激动。(3)律师观点：未封闭阳台的墙⾯与商品房外⽴⾯是不可分割的整体，王先⽣也应将这⼀部分恢复原状。(4)第三⽅观点：房屋外⽴⾯系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先⽣⽆权改变房屋外⽴⾯颜⾊。⾄于未封闭阳台，即使王先⽣享有专有权，也应考虑到未封闭阳台的墙⾯与建筑物的外⽴⾯是不可分割的整体，如改变颜⾊将降低建筑物美观度，故⽽从维护全体业主利益的⾓度，王先⽣也宜保持阳台墙⾯的本来⾯⽬。屋前⼩花园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先⽣⽆权截短。据此，判决王先⽣限期将墙⾯和栅栏恢复原状。根据物业管理条例的：第四⼗六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使⽤等⽅⾯法律、法规规定的⾏为，物业管理企业应当制⽌，并及时向有关⾏政管理部门报告。有关⾏政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法⾏为予以制⽌或者依法处理。⽽且，根据第五⼗条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共⽤设施，不得改变⽤途。⽽居民楼是公⽤建筑。业主依法确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当在依法办理有关⼿续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当提请业主⼤会讨论决定同意后，由业主依法办理有关⼿续。记者说，王先⽣与开发商的诉讼仍在审理中。除了对开发商不满，王先⽣对物业公司也有诸多意见，包括服务、收费等记者说，王先⽣与开发商的诉讼仍在审理中。除了对开发商不满，王先⽣对物业公司也有诸多意见，包括服务、收费等等。但由于⼩区尚未成⽴业委会，⽬前没有办法更换物业公司。如已成⽴业委会，经业主⼤会同意，是可以解聘⽼物业公司，重新选聘新的物业公司的。法官就此案提醒⼴⼤业主，与开发商和物业有⽭盾，应采取理性⽅法沟通解决，不理智的举动既不能解决问题，还会扩⼤⽭盾。案例7：⼩区9辆车被划伤物管说承担维修案例介绍：事由：停在⼩区路边的车⼦，晚上停放时完好⽆损，第⼆天清早，车⾝却出现明显划痕。昨⽇，成都科兴南路近郊民居院⼦⾥，停放在⼩区的9辆私家车，同⼀侧的车⾝，出现10厘⽶到1⽶不等长度的划痕。住户周先⽣前晚7点将车⼦停在楼下。昨⽇清晨6点，他准备开车外出，拉开车门的⼀瞬间，发现把⼿下⽅有⼀道长约30厘⽶的划痕，宽不到2毫⽶。同⼀侧的另⼀个门上也有划痕。⼩区物管公司唐先⽣说，早上巡查时，发现有车⼦被划，已通知部分车主。上午10点，有车主前来查看车⼦，同时和物管商讨解决办法。“⼩区应该安装监控器嘛!”有车主建议。“这个⼩区年代⽐较久，⼀直没有监控系统。我们3个⽉前才接⼿，正在向街道办申请安装监控系统。”保安队队长王先⽣说，已经报警。王先⽣说，⼩区共有9辆车⼦被划，除其中⼀辆是车主说⾃⼰维修外，其余8辆车⼦的维修由物管公司承担。同时，他表⽰，物管公司会加紧安装监控系统⼯作。案例分析：根据物业管理的理论，业主有监督物业服务企业履⾏物业服务合同的权利。该⼩区没有安装监控器，是属于物业的过错，应该由物业承担维修责任。⾮常幸运的是，该⼩区的物业服务企业，因为业主提出的建议和意见，马上认识到了不⾜之处，并及时的采取措施，计划安装监控器，这样使业主的权利得到了保障。同时，根据物业管理条例：第三⼗六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履⾏物业服务合同的约定，导致业主⼈⾝、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。案例8：公共设施的主⼈究竟是谁?案例介绍：近⽇，上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个⼈，使得⼩区的停车费⽤涨价，造成车库有空位⽽业主却⽆法停车的现象，间接侵害了业主的利益。⽽部分⼩区的公共配套设施⽐如商铺、会所等被出让给个⼈的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为⼩区的配套服务所引起的⽭盾，也已经开始成为物业管理⽅⾯的主要焦点之⼀。案例分析：这类的物业管理纠纷其实牵涉到的问题就是⼩区的公共配套设施的“主⼈”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，⽬前只对停车位作了相关的明确规定，即“⼩区内的机动车停车场(库)，应当提供给本⼩区外的单位和个⼈;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个⼈。”⽽没有对共⽤设施和共⽤部位的权属等问题作出规定。这⼀系列问题⽬前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提⾼⾃⾝的维权意识，及时发现问题进⾏解决。案例9：物业闯⼊私⼈住宅强⾏整改住房案例介绍：2005年，某⼩区业主来访反映，⼩区管理部在未经业主同意的前提下，派员进⼊其尚在装修的房屋内，将业主⾃⾏安装的窗框拆除并拿⾛，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：⼩区管理部虽出具了书⾯整改通知书，但⽆权擅⾃闯⼊私⼈住宅强⾏拆除，这种⾏为严重侵害了业主的利益，管理部⼈员缺乏最基本的法律常识，同时要求⼩区管理部对在该事件中给业主造成的损失进⾏赔偿。注：1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物;注：1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物;2、⼩区物业管理部之前已向业主发出《违约⾏为整改通知书》，但业主表⽰拒不整改。案例分析：1.⼩区管理部有没有对业主在装修过程中的⾏为进⾏必要限制的责任?作为《物业管理服务合同》内约定的⼀项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的⾏为进⾏监管和必要的限制。⾸先，⼩区管理部应当审查业主的装修⽅案，将住宅装修⼯程的禁⽌⾏为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。值得注意的是：在签订协议时，⼩区管理部应当告知业主在装修时的禁⽌⾏为。例如：不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜⾊;应考虑楼层楼板承载⼒;不影响毗邻房屋的安全使⽤;不影响其他业主的正常使⽤等等。其次，⼩区管理部应当按照协议，加强对⽇常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履⾏装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的⾏为，⼩区管理部应当及时制⽌，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。最后，装修完毕，⼩区管理部应当进⾏现场验收，凡有违反装修协议的⾏为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。2.⼩区管理部是否应对业主的违约(违章)⾏为承担管理不善的责任?物业管理公司作为受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履⾏相应的管理义务。但是，物业管理公司是⼀个民事主体⽽⾮⾏政管理机关，因此，物业管理公司是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使⽤⼈提出改进意见，⽽不能直接采取⾏政制裁⼿段。因此，只要⼩区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同⽽履⾏的义务，对于业主的违约⾏为物业管理公司不承担责任。但是，如果物业管理公司根本没有履⾏监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了物业管理合同的义务，此时应当承担相应的违约责任。综上可知，本案中业主违章搭建的⾏为影响了⼩区这个整体商品的整体外观，且没有履⾏对业主⾃⾝⾏为规范的约定，物业公司是有必要对其进⾏监管和限制的;但物业管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理权限，且不利于⽭盾的解决。物业公司应把握好尺度，使⽤较为委婉的⽅法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与⽀持。案例10:⼴州幼⼉⼩区游泳池溺亡谁之过?案例介绍：9岁幼⼉翻越游泳池外围墙上的栏杆进⼊游泳池⽽致溺亡，幼⼉⽗母将开发商及物业管理⽅起诉法院，法院审理后认为，幼⼉⽗母作为监护⼈应承担主要责任，物业公司C公司在管理⽅⾯存在漏洞，承担⼆成责任。汪军(化名)与妻⼦谢芳(化名)均为⼴东电⽩县⼈，膝下育有⼆⼦。2009年9⽉6⽇晚，9岁的长⼦汪⼤宝和7岁的次⼦汪⼩宝进⼊住所附近的中⼭市南头镇A⼩区后，通过翻越游泳池外围墙上的栏杆进⼊游泳池。汪⼤宝先跳⼊游泳池，因不识⽔性导致溺⽔，汪⼩宝呼叫汪⼤宝，⽆⼈回应后因害怕离开游泳池。当晚11时许，汪⼤宝被发现，送⼊中⼭市⼴济医院抢救，经抢救⽆效确认因溺⽔导致呼吸、循环衰竭死亡。汪军、谢芳认为该⼩区的开发商B公司及物业管理⽅C公司需对汪⼤宝之死负责，遂起诉法院，要求两被告连带赔偿合计530614.5元。家长开发商各执⼀词双⽅对被告B、C公司对汪⼤宝溺亡是否有过错各执⼀词。原告认为，游泳池属⽆证经营，且游泳池的安全设施、⼈员及安全管理不到位。B公司为A⼩区的开发商，但A⼩区游泳池建设没有向体育监管部门申报。因此，两被告对汪⼤宝的死亡负有直接的、不可推卸的责任。B公司称，开发商不是泳池的所有⼈或管理⼈，不存在疏于管理的过失责任。受害⼈之死亡与建筑质量或其他审批⼿续不齐全不存在任何的因果关系，汪⼤宝的监护⼈对其监护失职才是造成汪⼤宝溺⽔的原因。C公司则认为，汪⼤宝溺⽔⾝亡时间是在对泳池检查完后，且是擅⾃进⼊泳池的。作为物业管理公司，公司已于泳池原有的各项配套设施的基础上安置了多处安全防范的提⽰标志，并配套⼯作⼈员进⾏巡逻检查，泳池内也配置了安全员进⾏安全防范。汪⼤宝在泳池关闭以后私⾃进⼊泳池⽽致溺⽔，与公司管理⼯作⽆关。案例分析：物业公司承担⼆成责任市第⼆⼈民法院审理后认为，本案基本事实为，汪⼤宝、汪⼩宝脱离监护⼈监护，在A⼩区游泳池关闭熄灯、救⽣员撤离后翻越游泳池边的栏杆进⼊游泳池并最终致汪⼤宝溺⽔⾝亡。汪⼤宝的⽗母作为监护⼈应承担主要责任，物业公司C公司在管理⽅⾯存在漏洞，承担⼆成责任。A⼩区为封闭管理⼩区，C公司在⼩区门⼝设有岗亭，岗亭的保安⼈员应对进⼊⼩区⼈员进⾏必要管理，汪⼤宝、汪⼩宝并⾮A⼩区的住户，其⼆⼈作为未成年⼈在没有⼤⼈陪同的情况下进⼊该⼩区时，C公司在⼩区门⼝的保安没进⾏必要的盘问或者阻拦;当晚汪⼤宝、汪⼩宝试图攀爬进游泳池时，C公司⼯作⼈员发现后虽制⽌但没进⾏必要的盘问或者将其劝阻出⼩区，C公司对汪⼤宝之死存在⼀定过错。综合本案案情，酌定C公司承担2成的赔偿责任，判决C公司赔偿原告9万余元。⼀审判决后，C公司不服，提起上诉。近⽇，市中院做出⼆审判决，驳回上诉，维持原判。案例11:业委会擅⾃打官司案例介绍：本市东部某⼩区业委会今年共打了5起官司，四输⼀赢。赢的是夺得了⼀间业委会办公⽤房，业委会委员们再也不⽤到⼩区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司⾥有⼀个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿⼏万元，业委会希望每家每户分摊⼏百元钱，但遭到绝⼤多数业主的反对，理由是这5起官司中没有⼀起征得过业主⼤会的表决通过。因此，业主表⽰该由业委会成员本⼈承担诉讼风险，业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。分析：国务院《物业管理条例》规定，谁拥有房地产权证谁就是业主，业主⼤会是⼴⼤业主的权利机构，⽽业委会则是⼀个执⾏机构，它既不是企业法⼈，也不是群众⾃治组织，它⽆权作出任何重⼤决议，包括物业公司的选聘以及诉讼等有关⼴⼤业主切⾝利益的决定，必须按照法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之⼆以上通过并明确授权才能⽣效。案例分析：⽬前，在本市⼀些⼩区，有的业委会擅⾃⾃作主张的现象⽐较严重。有的业委会动不动就提起诉讼，有⼀个⼩区业委会⼀年⾥共打了8起官司，输了官司业委会就辞职不⼲了。有的业委会虽然形式上通过了书⾯投票表决，⽽⼤多在征询意见时往往写上这么⼀句话：如果你未在规定的时间⾥将征询意见表寄回业委会，则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本⾝所禁⽌的。法律明确规定：投票表决有3种，即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票⾝上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。案例12:客户⽋租物管应该怎么做案例介绍：某⾼级商务办公楼内有⼀本地公司--A公司，其业务并未因⼊驻了⼀个好的办公楼⽽有进⼀步发展，反⽽较为昂贵的房租倒成了不⼩的负担，⼀年多以后，⽋租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内，如果A公司仍不付清⽋款的话，将不得不采取必要措施中⽌部分服务的通知，A公司对此未做出任何反应，也没有能⼒做出反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线⼤盘上摘除。随后A公司通讯中断。这时A公司负责⼈认为写字楼物业管理部门侵犯了他们的权利，遂双⽅引起纠纷。案例分析：1、物业项⽬在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其⾏业前景做出适当的调研，尽可能避免可能出现的风险。2、⼀般情况下，对⽋租租户的处理要依据1998年建设部《关于物业转让、租赁的管理准则》规定：对⽋租⼈先进⾏书⾯催租，如果没有得到有效回应，则以书⾯形式说明期限，并采取措施，这类措施的实施要坚决有效，要有层次，要能够解决问题，并且可以把出现后遗症的可能性降⾄最低。3、个别情况下，也要体谅某些租户，特别是那些"质地较为优良"的公司或对整个项⽬较有影响的公司可能遇到的特殊困难，不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免，在对这类公司采取处理措施时⼀般应适当留出余地。困难，不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免，在对这类公司采取处理措施时⼀般应适当留出余地。4、对⽋租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效⼒的租赁合同。因⽽合同⽂本的有效性⾮常重要。这些⽂本当然要通过律师审核，但仅仅通过律师审核是不够的，如果有条件，最好能够征询⼀下物业管理专家们的意见。案例⼗三：失窃导致的责任纠纷案例介绍：2009年，昆明市某业主收房时与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业公司应承担保安义务，包括对⼩区进⾏封闭式管理、24⼩时保安巡逻值班，确保⼩区内⽆重⼤刑事案件发⽣等内容。2009年11⽉17⽇，该业主家中失窃，该业主认为这是物业公司未履⾏保安义务，提供物业管理服务有瑕疵造成的，故向物业公司提出索赔。物业公司认为其已经尽其所能提供了物业管理服务，不应承担赔偿责任，且业主家中究竟是否失窃、损失多少⽆法确定，故拒绝了业主的索赔要求。因双⽅各执⼀词，协商未果，业主遂向⼈民法院起诉，要求物业公司赔偿其因失窃遭受的损失两万元。法院在审理此案过程中倍感困惑，⼀个看似简单的案件，如何分配举证责任以及如何认定举证责任是否完成却相当棘⼿。究竟是要求物业公司证明其“已经依约履⾏了义务”，还是要求业主证明物业公司“履⾏义务存在瑕疵”?法院最后只好采取了折中的妥协做法，按照所谓“公平分担”的原则，让物业公司承担了赔偿部分损失的责任。案例分析：本⽂认为，让业主完全承担举证责任，只能是导致业主败诉，有失公平。鉴于此类物业案件举证的复杂性，应本着公平与诚信原则合理分配举证责任。物业管理是⼀个过程，该过程很难再现和证明，因此，不能把举证责任完全加在任何⼀⽅头上。原则上，业主主张物业公司的服务不达标，应⾸先提供必要的证据，使举证责任发⽣转换;物业公司也应提出证据证明⾃⼰履⾏了义务;法官综合运⽤所有的证据材料进⾏分析判断，并形成⾃⼰的内⼼确信。就上⾯的案例来说，业主应⾸先提供证据证明物业公司没有尽到24⼩时巡逻值班的义务，并提供报案材料以及受案的公安机关做的勘验笔录作为证据;物业公司也应提供保安24⼩时巡逻的签到簿、访客进出⼩区登记簿、保安交接班记录等书证，由法院综合这些证据进⾏判断。案例14:没签订物业合同被判缴纳物业费案。案例介绍：艾某经营的⽹吧位于某⼩区内。2003年7⽉1⽇，⼩区业主委员会与政兴物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后，政兴物业按约定进⾏了物业服务。但艾某未向物业公司交纳物业管理费。政兴物业公司于2003年11⽉7⽇诉⾄法院，要求艾某付拖⽋的2003年第三⾄第四季度的物业管理费3611元。艾某以其与物业公司之间没有签订物业合同、物业公司给其经营的商业⽹点提供的服务不多为由，拒交物业费。审判结果：中法认为，艾某作为业主，物业服务合同对其具有约束⼒，其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某⼀次性给付物业公司物业管理费3611元。案例分析：《物业管理条例》规定，在业主委员会依法成⽴后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束⼒。如果业主委员会也未与物业公司签订书⾯的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按照实际发⽣的服务的价格向物业公司交纳相应的费⽤。当前，物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司，从⽽引发⽼物业不⾛、新物业进不来的情况⼗分普遍，新进物业公司运⽤法律⼿段来维护⾃⾝权益是明智之举。案例15：保安半夜进民宅物业公司被判赔案例介绍：北京朝阳某住宅区张先⽣夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，⽴即起床并打开卧室的门，发现有⼈已⾛到客厅和卧室过道处，这个⼈⾃称是物业公司的保安员。于是张先⽣夫妇把物业公司告上了法庭，并要求赔偿每⼈精神损失费各5万元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物业管理界引起了强烈震动和激烈争论。法院认为，张先⽣夫妇⾝为业主(住户)，与物业管理公司间形成了委托管理关系。保护业主的安全，维护业主的利益是法院认为，张先⽣夫妇⾝为业主(住户)，与物业管理公司间形成了委托管理关系。保护业主的安全，维护业主的利益是物业管理公司的职责。但在履⾏职责时应注意采取适当合理的⽅式，如果措施不当侵害了业主的权利，应承担相应的法律责任。物业公司保安员在值班时进⼊张先⽣夫妇房间，其⾃称因为房门虚掩，为张先⽣夫妇的安全和利益⽽⼊室检查。⽽按照《住户⼿册》规定，遇此紧急情况其既不与业主家电话联系，⼜未请公安⼈员见证，该⾏为是不符合有关规定的，侵害了公民住宅不受侵犯的权利。⽽且其是在张先⽣夫妇深夜熟睡之机闯⼊，给张先⽣夫妇带来了⼀定的精神刺激，影响了⽣活，应该就此不当⾏为承担责任。因该保安员是在履⾏职务中侵害了张先⽣夫妇的权利，故由物业公司承担责任。问题：1、物业公司保安进⼊居民住宅，是否属于违纪?2、遇到保安进⼊居民住宅问题，物业公司如何处理?3、张先⽣夫妇把物业公司告上法庭，法庭如何判决?案例分析：按惯例和法律法规规定，任何个⼈和单位是不能私⼊民宅的，否则被视为侵犯。但是也有例外，因为物业公司的保安员有着极为特殊的义务，须保护服务范围的财产安全，维护服务范围的正常秩序，做好服务区域内的防⽕、防盗、防爆炸、防破坏、防治安灾害事故等安全防范⼯作。并且据调查，物业公司保安员由于是在深夜值班时发现张先⽣家的家门虚开，在经按铃房内⽆反应的可疑情况下，他才进⼊房内进⾏检查，完全是在履⾏职责，是对张先⽣夫妇的安全负责。根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度，保安当时不可能掌握张先⽣家的钥匙，⽽张先⽣没有任何物品丢失，也⽆门锁及其他损坏后果。物业管理公司认为在此种情况下保安⼊室没有违法，只属于违纪⾏为，因为公司的《住户⼿册》规定，保安员在社区内作24⼩时巡逻，如遇紧急情况，应按登记的电话号马联系有关住户并⽴即通知公安部门或消防等部门，如⽆法联系有关住户时，即邀请公安⼈员或消防⼈员开启正门，进⼊单元审查事故情况，并做适当处理。案例16：业主擅⾃堵排⽔⼝案例介绍：因排⽔管道不畅，⽽使业主室内受损的责任由谁承担?提要：楼顶平台落⽔管道进⼝处按规范要求设置防护⽹，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅⾃将602室阳台处的排⽔⼝封死甲⼩区某号602室由被告华某承租，502室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落⽔管道进⼝处按规范要求设置防护⽹，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅⾃将602室阳台处的排⽔⼝封死。⼀天，遭遇⼤⾬，因落⽔管道堵塞，⾬⽔从楼顶落⽔管道接⼝处流进602室阳台，因该阳台排⽔⼝已封死，积⽔⽆法排出，沿602室周围墙⾓深⼊502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼⾄法院。案例分析：对于此案，法院审理经审理判定：1、物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落⽔管道进⾏定期检查和疏通，致使⾬⽔受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。2、华某未经物业公司同意，擅⾃将其承租房屋阳台处排⽔管道⼝封死，使阳台的积⽔⽆法从排⽔管及时排出，加重了原告的财产损害。为此，华某对原告的财产损害也应承担⼀定的责任。案例17：业主与业主直接对簿公堂案例介绍：王某与李某是邻居关系，2004年7⽉中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，⽽安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪⾳影响，扰乱了李某的休息。所以李某就⼀纸诉状将邻居王某告置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪⾳影响，扰乱了李某的休息。所以李某就⼀纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。案例分析：王某作为⼩区业主对⾃有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移⾄房屋的北侧外⽴⾯，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的⽀持也在情理之中。⽬前，业主与业主之间因相邻关系⽽引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅⾃改变房屋结构和使⽤功能以及侵占公共区域等⽅⾯。以前，有的业主不了解，有的业主出于私⼼或碍于邻居的情⾯⼀般不愿直接与邻居对簿公堂，⽽是选择由物业公司出⾯处理，如物业公司不肯协调，则⼤多以拒付物业服务费相要挟，⽆形中物业公司做了他们的“替罪⽺”。案例18：超时诉讼时效法院不⽀持物业费⽀付案案例介绍：杨林华在交纳了1994年9⽉⾄1996年12⽉的物业管理费、采暖费、⽔费后，不再交纳任何费⽤。2007年7⽉19⽇，杨林华所属的华新国际诉⾄沈河区⼈民法院，请求法院判令杨华林给付1997年⾄2003年的物业管理费、采暖费和税费。原审法院判决杨华林应给付华新国际1997年12⽉的物业管理费、采暖费和⽔费。宣判后，双⽅均不服原审判决，向沈阳中法提起上诉。审判结果：沈阳中法认为，华新国际向原审法院起诉的时间是22004年7⽉19⽇，⽽其所请求的杨林华应⽀付拖⽋的物业管理费是从1997年1⽉起⾄2004年6⽉30⽇⽌，⽀付拖⽋的采暖费分别是1998⾄1999年度，2002年⾄2004年度。华新国际应该在得知⾃⼰的权利受侵害后的两年之内起诉。对于2002年7⽉19⽇前发⽣的费⽤应该适⽤法律关于诉讼时效的规定。最后法院判决杨林华只需⽀付2002年以后i的费⽤。案例分析：我国《民法总则》规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不⾏使权利，将导致权利的丧失或权利的减损。物业合同适⽤诉讼时效的规定。案例19：业主私⾃搭建房屋案例介绍：邱先⽣在某⼩区购买了⼀套商品房，并在该商品房屋顶上违章搭盖了⼀间100多平⽅⽶的房间，严重影响了⼩区的安全和整体形象，其⾏为遭到了其他业主的强烈反对。⼩区物业公司多次制⽌邱先⽣违章搭建，但对⽅均置之不理。市城建监察⽀队也向其发出停⽌违章建筑、限期拆除的通知，但邱先⽣依然我⾏我素。物业公司遂向法院起诉。法院认为，物业公司对⼩区内的违章搭建⾏为，其职责和义务是进⾏劝阻、制⽌，法律和业主⼤会并没有授权其可直接提起民事诉讼，按照物业公司与业主签订的《⼩区业主临时公约》，其权利义务应由业主承受，物业公司并⾮该临时公约的权利义务相对⼈，也不是相关权利义务的承受主体。因此，当有业主未遵守公约承诺时，应由相关业主或业主委员会提起民事诉讼，物业公司⽆权以合同相对⼈的⾝份起诉要求业主承担违约责任。案例分析：住在顶层或靠近其他公共空地的业主，经常会往公共空间打主意，改造公共⽤地并占为⼰有，不仅影响了⼩区的整体景观形象，也侵害了其他业主的权益。物业公司对这种⾏为应及时进⾏制⽌，制⽌⽆效情况下应在规定时间内报告房屋⾏政管理部门，也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进⾏维权。案例20：装修管理案例分析案例介绍：某⼩区物业管理处规定，装修户在每天装修施⼯期间不得将⼊户门关闭，以便装修管理⼈员随时检查。⼀天，管理处⼯某⼩区物业管理处规定，装修户在每天装修施⼯期间不得将⼊户门关闭，以便装修管理⼈员随时检查。⼀天，管理处⼯作⼈员在例⾏巡查过程中，见⼀装修户房门虚掩未锁，内有施⼯的声⾳，于是推门⽽⼊。发现装修⼯⼈在满是易燃物的施⼯现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理⼈员勒令⼯⼈⽴即熄灭⾹烟并暂停施⼯，同时通知保安⼈员将装修施⼯负责⼈带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处⼯作⼈员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且⾮法滞留施⼯⼈员，侵犯业主和装修施⼯⼈的合法权益。同时表⽰将诉诸公堂。注：1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。2、管理处认为施⼯单位违反了该⼩区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。案例分析:1、本案例中物业管理⼯作⼈员的⾏为，似乎是在根据相关法规和合同认真履⾏⾃⼰的职责和义务，制⽌违规装修⾏为，消除安全隐患，维护⼴⼤业主的共同利益，从表⾯看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理⼯作⼈员以装修管理为由，在未经业主(所有权⼈)同意的情况下对私家住宅堂⽽煌之地“推门⽽⼊”。这⼀⾏为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及⼈⾝权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。2、物业管理⼈员在现场发现装修施⼯⼈员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施⼯负责⼈带到管理处接受处理(⽐如向其告知禁⽌⾏为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等)，并没有限制该负责⼈的⼈⾝⾃由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“⾮法滞留”。当然，如果这时出现施⼯⼈员拒绝到管理处处理的情况，物业管理⼈员也可以采取服务上门的⽅式履⾏“告知禁⽌⾏为和注意事项”以及其他法定义务。3、《物业管理条例》第四⼗七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使⽤等⽅⾯法律、法规规定的⾏为，物业管理企业应当制⽌，并及时向有关⾏政管理部门报告。可见物业管理企业没有⾏政处罚权，不能对施⼯单位“作出相应的处罚”。4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履⾏《物业管理条例》第五⼗三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不⼀定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进⾏装修的先决条件，这是业主的权利(在不违章的情况下)。案例21：早期介⼊越早越好案例介绍：某房产开发公司于1997年末⽴项开发浦东某地区的⼀个中⾼档商品住宅⼩区，随即便选聘了⼀家物业管理公司早期介⼊该项⽬的设计、施⼯与安装⼯程。物业管理公司⾮常重视早期介⼊，本着做发展商“好参谋、好帮⼿、好朋友”的服务理念，专门成⽴了由公司物业管理部和⼯程设备部负责⼈组成的项⽬组，深⼊项⽬⼯地，查阅扩初设计⽅案和其它设计资料，与房产开发公司的项⽬领导、⼯程技术⼈员达成⼀致，很快拿出了早期介⼊⼯作计划和⼯作⽅案，经开发商认可后迅速开展了⼯作。项⽬组在早期介⼊的⼀年中，⽴下“两会⼀单”制度，坚持参加开发商的项⽬专题会议和⼯程例会，从保障业户的未来利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，先后发出⼯作联系单25张，对⼯程建设中的各种问题提出了71条意见和建议，其中⼤部分意见或建议被发展商采纳，既提⾼了⼯程质量，⼜降低了⼯程成本，还避免了事后⼤量难以弥补的终⽣遗憾。另外，项⽬组还配合“开发商”拟制了《住宅使⽤说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使⽤公约》、《业户⼿册》、《前期物业管理服务委托合同》等⼤量的⽂件，组织策划了《前期物业管理总体⽅案》、《业户⼊伙实施⽅案》、《物业管理处筹建⽅案》、《物业管理各项费⽤预算》等前期物业管理的准备⼯作。由于“开发商”站得⾼、看得远，物业管理公司服务理念正确、关系处理得当，充分发挥了⾃⾝的优势，使得该项⽬如期完成了建设过程和竣⼯、接管验收;实现了⼀边⼩区施⼯，⼀边业户⼊伙，物业管理服务从⾼起点出发，向着⾼标准⽅向努⼒。两年后很快成为上海市物业管理的⼀个样板楼盘，各地前来参观学习的房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。切⾝的体验使房产开发公司和物业管理公司都⼀致认为：物业管理的早期介⼊是⾮常重要的和⾮常必要的，⽽且介⼊越早越好，这对物业的产权⼈、开发销售者和管理服务者都极为有利。案例分析：本案例从总体上描述了物业管理早期介⼊的重要性和必要性，我们认为⽆论是房地产开发商、物业管理公司，还是两者的⾏政主