八路项目可研报告

PAGEPAGE5注意区域 处未央区，是西安总体规划“九宫格局”的中心，市政板块配备完地 ，配套优势 处市府板块与太华路商 极为便利，商业、学校、医疗等基础设配备完3.土地资源稀缺地块近市府、近太华路商圈及浐灞金融商务区，周边大宗地块3.土地资源稀缺目，符合发刚需，快周转 周边商业、人居氛围已形成，合作协议签订后即可督 供地，属快周转刚目，符合发5.合作方背景优合作方市、区两级关系密切，可得到的资5.合作方背景优合作方土地资源丰富，为后期合作奠定6.拿地优 项目方已获取该项目部分地块，剩余地块已和勾兑好，条件谈妥即可定向挂4560说明：（1）本项目根据方面口头提供的容积率条件进行设计方案强排、可行性研究和经济效益测算太华路与北辰大道之间区域，北至凤城八路，太华路与北辰大道之间区域，北至凤城八路，建设用地单价 万元/2014年1季度：土地款*2014年3季度：土地款*北客北客绕城绕城

市（新址河

明宫遗址保护区及浐灞生态区，济、政治、人文、生态价值凸显环环 市中环环

宗地向西至西安市新址约2公随着 北移，火车北客站开运营，城市发展重心“北移”80米，贯穿城市南北，连接环城东路，太华路商圈已形成。北辰大道：地块西，城东主干道，已建成，80米，贯穿城市南北，连接东二环、北三环60向六车道，北郊主干道，连接市府与浐灞生态金融商务圈；火车北客站：位于地块西北约6公里处，将形成2小到郑州、兰州，3小时 、重庆 ，4小时，5小时 的“一日交通圈”：33路、50路、207路、207区间、708路、路、717路、900区间、900路等7.7.地铁4号线：航天城到北客站，预计2017年建成运营；项目地块南侧距4号线百花村站地铁2号线：会展中心到北客站，已经建成运营；项目地块北侧距2号线城市运动公园站地铁3号线：国际港务区到高新区鱼化地区，预计2015年建成运营；地块东侧距3号线辛家庙站3.5km7 /委 市中医

百花村小

市政配套：市政设置在项目东侧局家属院预计与该边道路建设速度）。 四 万科 项目用

长安医

市第三医

、红星美凯

休 ：西安城市运动公 北客站（建成处市府圈与太华 北客站（建成凯凯宾斯基（建成市 （建成市红星美凯龙（建成红星美凯龙（建成王府井（在建万达广场（建成赛高街区（在建四万达广场（建成赛高街区（在建四 街（在建世纪金花（在建麦（建成市 万达广场 红星美凯龙西安高级中学 西安市中医院 凯宾斯基大酒店地铁4未央区土地利用规划图（部分地铁4经九路及珠江路：经九路及珠江路是未来城北城东大动脉，现已开始路基勘测（见上图地铁4/3号线：项目地块南侧距4号线百花村站0.9km，地块东侧距3号线辛家庙站周边地块：打造集商业、文旅、休闲服务为一体的宜居生活区，项目地处未央宜居生活 位置（见上图浐灞总部经济区：总规划占地面积1515亩，总建筑面积110万平方米，投资50亿，打造中国西部智能化、低度、生态型并拥有完 的人才密集型 密集型和技术密集型总部企业集群 西边界 铁 线（规划已取消东边界：经九路（规划南边界：环园北路（规划地上现状：项目方自建的建材仓库处理厂等）亩万万住宅底商、个户说明：本项目“控制性详细规划 正在拟定阶段，本节优劣项目紧邻西安市府大道（凤城八路）、太华路及北辰大道，交通极根据西安轨道交通的规划，距地块600m的地铁4号线将于2017地块南侧的太华路商圈已云集万达、万科、、龙湖、金科、金机项目地块处于浐灞生态区、未央区及曲江新区交汇处，大区域宏观注意GDP（亿元（元（亿元（亿元地理区 城市定 国际现代化大都

9个市辖区：新城、碑林、莲湖、雁塔、未常住人 西安市主城区空间结构大都市渭河滨 区

建设，着力打造西安国际 公园、西安行政中心、金融商务中心、体育中心大都市渭河滨水区带：一河由西至东串接涝渭生态湿地、咸阳湖生态水景公园、沣渭生态湿地、CBD水景区、灞河入渭两 •秦岭生态风光阎良航空 世界一流、亚洲第一的现代航空皇城发展渭北产业皇城发展中国最大国际型陆港和中上游最大商物流集散中心、现产性服务业新经开区 特色鲜明、功能复合的创新型综合经济浐灞生态区 国家生态区，区域性金融、商务、会展、沣渭新区 西咸都市圈新型商务中皇城发展区 中国历史文化展示、体验和旅游休闲步行曲江新区 国家级文化产业示范国内一流高新区、中西部最佳科技产业城、民用航天 特色鲜明、世界一流的航天新秦岭北麓旅游区：具有世界的国家公园和文化名区

市区的发展重点和前景亮点 功能定 注意西安住宅市场近三年维持在年度1000万近三年成交与批准预售面积均高于3500万方左右，供需两旺20122013-商品住宅新开工面积（万方数据来源：西安市、中产信息（CRIC)。*2013年1-11月出让土地可建住宅面积数据来源于中产信息，出让地块中部分兼容少量商业、公建配套性质用地西安住宅市场十年九调，西安市商品住宅成交均价上涨涨幅涨幅涨幅数据来源涨幅涨幅涨幅2008年到2012年西安土地市场供需稳定增长，2013年出现回落，但成交均价较上年增长15拿地呈现一线房企活跃，成交地块集中于三环沿线，城市向北、向东发展大势所趋2013（不含工业用地万方（不含工业用地万方年供应（万住商办综工业仓其合0数据来源：中指数据2008年以来未央区土地成交量成波动式增长，成交量在2012年达到极值，2013年回落到2011年水平未央区住宅用地成交价呈波动上涨，2012年供应量大幅增加致成交价下降，随后回涨注：上述数据根据克尔瑞数据库资料整项目区域一线房企成交地价基本集中在600万元/亩左右，楼面地价集中在2400-3000元/m2之侧2012年至今成交的锦悦52亩住宅用地，成交均价约582万元/亩，折合楼面价约2496元/m2；金科93亩住宅用地，成交均价约670万元/亩，折合楼面价约2512元/m2；龙湖枫香庭54亩住宅用地，成交均价约600万元/亩，折合楼面价约2572元/m2；95亩住宅用地，成交均价约580万元/亩，折合楼面价约2486m2；项目西侧高新卡巴拉85亩住宅用地于2011年8月成交，成交均价约416万元/亩，折合楼面价约1659元/m2；成交时受让占地面性容积地楼板(亩(万/亩(元2011年12西安大明宫万达广场商2012年4西安龙湖锦城置业（龙湖商2012年4西安风追司马文化产业投资公商2012年11西安鸿华房地产公司（商2013年8嘉智（商2013年7金科商42011年8高新地商2013年4西安盛都置业(绿地商南，分别/成交块住用地，万科于年月以。。

计容建面：23万方（首批次2571

受让方 子公司嘉智控成交地价：58024862012-2013 数据来源：中指数未央湖板未央

城运村板 经开区板八府庄板

百花村大明宫板

项目东北城改项目集中二级竞

凤城八

凤城五一级竞凤城五万 帝

在7900-8500-12000元/ 7500-10000元/ 6000-7500元/

凤城八

5500-7500㎡案浩华香颂国际凤城五凤城五

年年年年年年年0.60.40.40.70.50.465.35.5109.671.5年年年年年年年140.450.520.810.2107.48型30 201220132014月均去化0.870.65当年成交总1814.3最好去化户89—剩余总15.7百花村板率1524/336800层321含2500装1.1-1.2万元（70-10021.559-31433层3938 20122013201220132014月均去化0.870.65当年成交总0.1710.5最好去化户89—剩余总499目前入市项目中，离本项目最近。项目以投资型产品为主，定价较高，整体规模小，推广 动作少，展示面一般，无示范区展示。楼板户个③②①③②①138锦锦太华路商圈内唯一精装项目，从900元/㎡入市，经过开盘后3个月去化推广，售价上浮10%，去化1.2万方住宅，月均流量2500方。米元户个在售均目前动项目以金科地产项目以金科地产最为产品系“天籁城”为基础进行打造，作为布局大西北的第一步，该目对金科有着非同一般的意义。由于该项目体量较小，因此将实现高周转，预计从拿地到开盘约个月。根据规划首批次住宅将开盘，7月20日商业街区进行展示，8月份第一商业会进行销售总建323317.2规总高33层，2梯4凤和万科凤和万科项万+分块数项目未来直、对标的竞争项目。容积率、产品类型、售价将呈现较相比下，竞品项成太华路商圈，基础配套基本成熟户面推成交去化二79三89-130户面推成交去化二88-99三133-193户面推成交去化二80三西安市场面基本平稳，区域地产开发潜力较大，中高档商品房未来开发机遇城市向势所趋，城北住宅成交09年以来一直位居西安第一，城北、浐灞是全市热点区域该区域层（32-34层）刚需产品竞争激烈，品质型去化表现较好注意目标客户初判：根据土地特性及市场环境，项目的客户群体主要由首次置业的中高端、改善型的需求客构成。客户主要来源太华路沿线往北改善客看好市府未来发展，城北高端客东郊北郊二次置业，的需求客项目是东郊北郊等城市区新旧住宅产品的升级替代客户特征描述看好未来发展，有一定投资意对产品品质有一定要求，倾向理性消喜欢群居，圈子效应明

本项目理由品质经济型产品，性价比改善型的升级替代，用距离换更舒适的产品类市府圈，坐享城市发展利周边商圈及配套的成良好的远景规划和升值空产品类型及配比建议刚性需求的品质抵御市场环境的能力最好，舒适性两房及三房市场接受度高，同时错开城改房的竞争。主力面积段控制产品产品产品1.建议：根据不同产品类型的市场情况制定对应的价格体系，弱市中以性价比为主导 （如装修、品牌等品8000-销售流量建议市场销量对比说明说明：本方案是在各专业条线建议指导下，西安公司经过多轮次不同容积率条件下的设计强排、产品配比优化和经济收益 3层，配比

17800，二层8

其

中 洋 别 其它（设备用房

其中10%注意项目背景项目方已于年2月获取该地块的部分，用地性质为仓储/商业用地，市已明确同意项目方将该用地性质调整为商业及居住用地，规划用途调整应由西安市资源局进行挂牌出让，原项目方参与竞买，若原项目方竞得该宗土地使用权，应足额补缴出让金。目前项目方欲寻品牌实力开发商接受该宗经营性用地。交易方案复地决策拿地后，即可与项目方签署项目合作协议，并支付少量诚意金，同时启动合资项目公司与设立，项目方负责督促在约定时间内约定地价进行挂牌公告，项目公司在锁定地价范围内摘牌，摘牌进展1、西安团队已于用地方进行了多轮沟通与谈判2、与方、规划院就本项目容积率问题：在保证项目东侧局家属院容积率不变的情况下，项目容积率最高只能做到3、项目方用地范围有所调整，目前项目方正在详细的用地范围（测量成果表），待项目方确定最终的地范围后，对强排方案及测算进行调整完成后，即可立项上报土地价（万元（万元/亩（元/平米其它（契税、廉租房易地建设费土地款付款方付款金额（万元说明：所列示的土地付款方式，为与前期沟通之结果，最终实际土地付款方式以挂牌文件约定为准（平米(不含车库备注：此处开工时间为取得施工证的时间;开盘时间为住宅类产品开盘时间（（（（--其中独立静态成本收益分项总额（万元（元/㎡成2收3营业税及附4净收5毛6毛利7费8成本费用合9土税前利所得项目公司净利销售净利溢100%股权时股东净利项目净现金项目投项目投资利润备注：所有成本单方造价均指实际建造面积的单方造价，未考 面积因素 项目整体项目峰值项目整体项目峰值占用（万元峰 发生时

股权合作条件下复地方复地方自有回报倍银行：授信额度上限按项目总投资的 期限2年 利率按央行1-3 利率上浮30%:8.32％授信额度（上限,万元资本化财务费用万元其他融资方案由于本项目投入金额不大，希望由复地100%出资同时，为减少占用，争取拉长、减缓付款节奏注年季度年季度年季度年季度年季度年季度5年2季与项目方签署合作协取得施工注意1.复地方现金流量走势【说明：假定按复地80%、小股东方20%股权比例进行分析，支付小股东股权收益中已扣除15%成本。50000

8000040000

600003000020000

4000010000

20000 10000

200002000030000

400004000050000

6000080000土地 工程 间接、销售、财务 营业、土增、所得 小股东股权收

销售回 银

复地方