个人房屋贷款的基本政策

个人房屋贷款政策制度、产品体系及操作流程住房金融业务部王中平2009年8月目录

第一部分个人住房贷款业务（一手）第二部分个人商用房贷款业务（一手）第三部分二手房贷款业务第四部分债务置换类个人房屋贷款第五部分个人贷款最高额担保第六部分个人循环贷款第七部分存贷通业务第八部分个人贷款营销外包第九部分个人住房公积金贷款

第一部分个人住房贷款（一手房）

（一）基本含义和分类

（二）“间客式”个人住房贷款

（三）“直客式”个人住房贷款（一）基本含义与分类

含义：“一手个人住房贷款”是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业（或集资建房单位）依法建造、销（预）售住房的贷款。

1.贷款的主体特定：只能是自然人。

2.销售主体特定：只能是具有房地产开发和销售资格的“房地产开发企业”。但集资建房单位除外。

（一）基本含义与分类

按营销渠道的不同即是否由合作机构推介（更确切的说，按照或是否由开发商承担阶段性担保责任”），一手个人住房贷款分为：●间客式个人住房贷款业务（传统模式）●直客式（直贷式）个人住房贷款业务

“间客式”、“直客式”只是营销渠道的不同，额度、期限、利率、还款方式等贷款基本要素完全一致。不同点在于：贷款条件、担保方式以及业务操作流程。

2.1概述

2.2合作机构准入管理

2.3按揭项目准入管理

2.4一手个人住房贷款业务（二）间客式个人住房贷款业务2.1含义和基本流程

含义：“间客式个人住房贷款”是指通过与房地产开发企业签订按揭业务合作协议，由开发企业向我行推介按揭贷款客户并为贷款客户提供阶段性担保的个人住房贷款。

间客式模式是当前个人住房贷款营销的主要营销渠道和办理模式。因为现阶段开发商在市场中出主导地位，控制着客户资源。⑴合作机构准入管理（房地产开发企业准入）⑵按揭项目准入管理⑶单笔个人住房贷款●贷款条件●贷款担保●操作流程2.1含义和基本流程合作机构准入按揭项目准入单笔贷款操作流程部分特殊情形可省略准入环节一般操作流程

个人房屋贷款合作机构包括：房地产开发企业、房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司、保险公司）。合作机构管理遵循“名单准入、择优增补、动态监测、适时淘汰”的原则。

房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司的准入在“二手房贷款业务”中介绍

2.2合作机构准入管理（一）基本条件

1、经工商行政管理机关核准登记的企业法人；

2、有固定经营场所，经营规范，制度健全；

3、财务状况良好，有一定资金实力；

4、信誉良好，无拖欠银行贷款；

5、法定代表、控股股东和总经理无不良信用记录；

6、在我行开立基本结算账户或一般结算账户；

7、我行要求的其他条件。2.2合作机构准入管理（准入条件）（二二））特特定定准准入入条条件件：：1、我我行行或或他他行行评评定定的的信信用用等等级级为为BBB级（（含含））以以上上，，如如为为新建建房房地地产产企企业业或或项项目目公公司司，，其其控控股股股股东东在在我我行行或或他他行行评评定定的的信用用等等级级为为A-级(含)以上上;对按按揭揭项项目目为为现现房房或或纯纯按按揭揭的的房房地地产开开发发企企业业，，可可不不评评定定信信用用等等级级。。2、注注册册资资本本金金1000万元元（（含含））以以上上；；3、具具有有合合法法有有效效的的房房地地产产开开发发资资质质；；4、我我行行近三三年年已发发放放过过开开发发贷贷款款，，且且未未出出现现过过不不良良记记录录的，，可可以以直直接接纳纳入入房房地地产产开开发发企企业业准准入入名名单单（合合作作机机构构准准入入特特殊情情况况之之一一））。。2.2合作作机机构构准准入入管管理理（（准准入入条条件件））5、保保证证金金的的留留存存管管理理。。承承担担连连带带保保证证责责任任的的，，还还要要具具备备较较强强资金金实实力力、、担担保保能能力力和和赔赔付付能能力力，，并并承承诺诺根根据据所所担担保保贷贷款款余余额额的的相应应比比例例存存入入保保证证金金，，保证证金金比比例例由由各各二二级级分分行行根根据据项项目目风风险险状状况和同业业竞争情情况自行行确定。。保证金实实行专项项存储、、专户管管理。符合下列列条件之之一的，，可免存存保证金金：1.信用等级级为A-级（含））以上的的，可免免存保证证金；2.已达到现现房标准准并可在在三个月月内落实实抵押登登记手续续的，可可免存保保证金。。2.2合作机构构准入管管理（准准入条件件）（三）禁禁止与出出现以下下情况之之一的机机构建立立合作关关系：1、已查知知有金融融欺诈、、逃废或或恶意拖拖欠债务务等不良良记录的机构；；2、有组织织或协助助他人制制造假按按揭贷款款行为的的机构；；3、内部管管理混乱乱或资金金严重短短缺的机机构；4、已经或或即将丧丧失履行行债务能能力的机机构。2.2合作机构构准入管管理（准准入条件件）调查由贷贷款经办办行负责责，要求求企业提提供以下下资料：：（一）合合作机构构准入申申请审批批表；（二）经经年检的的营业执执照;验资报告告；公司司章程；；组织机机构代码码证；经年检的的税务登记证证；有贷款记记录的，还须须提供贷款卡卡。（三）经工商商行政管理部部门盖章的企企业变更登记记有关文件；；（四）最近一一期企业财务务报表和经审审计的上年末末财务报表；；（五）相关的的经营资质证证书或资质资资格、执业证证书（六）法定代代表人或授权权代理人的身身份证件及签签字样本，授授权代理人应同时时提供授权委委托书；（七）个人控控股股东和总总经理的身份份证件；；；（八）我行要要求的其他资资料。2.2合作机构准入入管理（合作作机构准入流流程）调查同意的，，调查人要出出具调查报告告，在《合作机构准入申请审审批表》上签署调查意意见，交贷款款经办行行长或主管管行长签字盖盖章后，将相相关资料报二二级分行个人贷款款营销部门审审查。2.2合作机构准入入管理（合作作机构准入流流程）合作机构的审审查工作由二二级分行个人人贷款营销部部门负责。审审查人在《合作机构准入入申请审批表表》上签署审查意意见。●房地产开发发企业的准入入，由二级分行审审批，并报省行备案。●其他合作作机构的准入入，报省行审审批对准入名单内内的房地产开开发企业、房房地产评估公公司、房地产产经纪公司开设的的分公司，可可直接建立业业务合作关系系，无须再单单独申报准入。（合作机构准准入特殊情况况之二）。2.2合作机构准入入管理（合作作机构准入流流程）●信贷管理部负负责督导信贷贷管理分部对对合作机构进进行监测与分析，定期通通报，必要时时进行现场检检查。●合作机构的的关系维护工工作由贷款经经办行负责。。●合作机构的的预警与退出出由省行负责责。2.2合作机构准入入管理（合作作机构准入流流程）出现现下下列列情情况况之之一一，，对对合合作作机机构构实实行行预预警警：：（一一））合合作作机机构构推推荐荐的的借借款款人人个个人人房房屋屋贷贷款款不不良良率率连续续三三个个月超超过过2%；（二二））管管理理混混乱乱、、存存在在法法律律等等纠纠纷纷情情况况可可能能对对我我行行资资金金安安全全造成成影影响响的的；；（三三））法法定定代代表表人人或或总总经经理理，，涉涉及及经经济济、、法法律律纠纠纷纷而而被被司司法、、税税务务、、工工商商部部门门提提出出警警告告或或处处罚罚，，可可能能对对我我行行资资金金安安全全造造成成影响响的的；；（四四））房房地地产产评评估估公公司司评评估估价价格格明明显显偏偏高高，，其其评评估估的的抵抵押押物物中有有超超过过10%（含含））的的评评估估值值比比复复评评值值高高出出20%（含含））以以上上；；（五五））担担任任保保证证人人的的企企业业未未按按规规定定在在我我行行存存入入保保证证金金；；（六六））其其他他需需要要预预警警的的情情况况。。2.2合作作机机构构准准入入管管理理（（合合作作机机构构准准入入流流程程））预警警：：对对预预警警半年年（（含含））以以上上仍未未撤撤销销处处罚罚的的合合作作机机构要要终终止止合合作作，，且不不得得进进入入下下一一年年的的准准入入名名单单，，确需需与与预预警合作机机构签订订合作协协议的，，须报省省行个人人贷款营营销部门门审查同意意，并由由行长或或分管行行长进行行审批。。对预警警的合作作机构还要要采取以以下措施施：（一）经经办行审审慎受理理其推荐荐的业务务，并跟跟踪检查查；（二）审审批部门门要从严严审查其其推荐的的业务；；（三）信信贷管理理部门加加大存量量贷款监监测力度度，并跟跟踪整改改情况。预警合作作机构经经过整改改符合准准入标准准的，可可向省行行申请撤销处处罚。2.2合作机构构准入管管理（合合作机构构准入流流程）对存在下下列情况况之一的的合作机机构实行行退出：：（一）组组织或协协助他人人制造“假按揭”贷款；（二）合合作机构构推荐的的借款人人个人贷贷款不良良率连续续三个月超超过5%；（三）存存在金融融欺诈、、商业（（合同））欺诈或或涉及重重大案件；；（四）未未通过年年审；（五）其其他需要要退出的的情况。。2.2合作机构构准入管管理（合合作机构构准入流流程）退出：退退出的合合作机构构2年内不得进入入准入名名单。新新设立机构构的主要要负责人人曾任退退出机构构控股股股东或总总经理且该退出出机构尚尚未消除除影响我我行资金金安全因因素的，，2年内也不得列列入我行行准入名名单。对对退出机机构采取取以下措措施：（一）书书面通知知合作机机构停止止合作；；（二）贷贷款经办办行和审审批部门门一律不不再受理理、调查、审查查审批、、签批其其推荐的的贷款申申请；（三）信信贷管理理和风险险管理部部门要加加大存量量贷款监监测力度。。2.2合作机构构准入管管理（合合作机构构准入流流程）受理工作作由贷款款经办行行负责。。填妥《按揭贷款款项目申申请审批表表》并提供以以下资料料：（一）公公司资料料。1.企业法人人营业执执照复印印件、法法定代表表人证明明书及身份证证；2.最近一期期企业财财务报表表和经审审计的上上年末企企业财务报表表；3.房地产企企业开发发经营资资质证书书；4.公司股东东会或经经授权的的董事会会同意在在借款人人办妥产权证证及有效效抵押之之前，为为借款人人提供阶阶段性连连带担保的书书面承诺诺。2.3按揭项目目准入（（受理））（二）项项目资料料1、现房项项目资料料：（1）项目竣竣工验收收合格报报告；（2）商品房房销（预预）售许许可证；；（3）若属合合作建设设的项目目，需提提供合作作开发合同及及合作方方同意申申请办理理按揭业业务的有有效委托书；；（4）项目户户型平面面图。2.3按揭项目目准入（（受理））2、期房项项目资料料：（1）项目立立项批文文及可行行性研究究报告；；（2）“四证”齐全；商品房销销（预））售许证证可在贷贷款发放放前补充充提供（3）合作开开发项目目需提供供合作开开发合同同及方同意申申请办理理按揭业业务的有有效委托托书；（4）项目的的预算报报告或投投资估算算表及后后续资金落实实情况。。2.3按揭项目目准入（（受理））3、集资合合作建房房集资建房房的单位位及项目目须符合合国家及及当地政政府有关规定。。其中，，事业单单位以外外的其他他企业申申请集资资合作建房，，在我行行的信用用等级须须在A级（含））以上。。需提报以下资资料：①集资或或合作建建房方案案；②集资或或合作建建房方案案批复（（上级及及政府主主管部门门批文）；③集资或或合作建建房项目目“四证”；④集资或或合作建建房协议议和集资资款收据据。2.3按揭项目目准入（（受理））注意：合合作机构构准入过过程中已已提供的的企业资资料可不重重复提供供；对我我行已发发放开发发贷款的的项目申请按按揭贷款款的，若若企业和和建设项项目无重重大异常变化化，所需需企业、、项目资资料可不不重复提提供。2.3按揭项目目准入（（受理））按揭项目目准入的的调查：：由贷款经经办行负负责，实实行双人调查查制度，项目调查查人对调调查资料料的真实性负负责。项目调调查人在收收妥资料料后，应应在规定定工作日日内约见申请人，对按揭揭项目进进行实地考察察，对资料进进行核查与分分析，提提出调查查意见，，并在《按揭项目目申请审批批表》签署意见见，提交交调查报报告。2.3按揭项目目准入（（调查））对调查发发现按揭揭项目存存在以下下问题之之一的，，要终止调查不不予受理理：1.建筑工程程质量不不合格的的项目；；2.因建设项项目计划划出现重重大调整整或企业业资金严严重短缺等因因素可能能“烂尾”的项目；；3.不能提供供合法“四证”的项目；；4.存在债权权、债务务和产权权纠纷或或正处于于法律诉诉讼阶段的项项目；5.未经主管管部门预预售许可可，不具具备合法法销售条条件的项目；；6.开发企业业或法定定代表人人有不良良信用行行为记录录。2.3按揭项目目准入（（调查））●审查工作作由二级级分行个个人信贷贷业务部部门负责责，审批工作由二二级分行行行长或经授授权的副行行长负责。。●项目审查查人审查同同意后在《按揭贷款项项目申请审审批表》上签署审查查意见后，，上报审批批。●有权审批批人审批通通过后，贷贷款经办行行与开发企企业签订《按揭贷款业业务合作协协议》；审查审批批不符合贷贷款条件的按揭揭项目，应应将有关材材料退还房房地产开发发企业。●签订《按揭贷款业业务合作协协议》，应主要明明确按揭贷款成数数、期限、、抵押、阶阶段性保证证及资金结结算等内容。2.3按揭项目准准入（审查查）按揭项目档档案内容包包括:1.按揭项目申申请资料；；2.《按揭贷款业业务合作协协议》；3.对该项目的的审查意见见及贷后检检查记录；；4.其他必要的的资料。2.3按揭项目准准入（归档档）合作机构和和按揭项目目准入中的的几个特殊殊情况：之一：我行行近三年已已发放过开开发贷款且且未出现过不良记录录的，可以以直接纳入入合作机构构准入名单单。之二：准入入名单内的的房地产开开发企业、、房地产评估公司、、房地产经经纪公司的的分公司，，无需申报报合作机构准入入，直接纳纳入名单。。2.3几个特殊情情况之三：按揭揭项目准入入时可不重重复提供合合作机构准入时已提提报过的企企业资料，，对我行已已发放开发发贷款的项目申申请按揭贷贷款的，若若企业和建建设项目。。无重大异常变变化，所需需企业、项项目资料可可不重复提提供。之四：我行行开发贷款款支持的按按揭项目，，其调查、审查工工作与开发发贷款同时时进行，开开发贷款审审批通过后，贷贷款经办行行对按揭项项目自行进进行准入，，签署按揭业务务合作协议议后向二级级分行报备备。2.3几个特殊情情况之五：现房房按揭项目目的准入要要求。对现房按揭揭项目，贷贷款经办行行落实以下下条件的情况下，可可不对开发发企业和项项目进行准准入审查审审批，可不与与开发企业业签订按揭揭合作协议议：（一）项目目已竣工验验收；（二）具有有良好的区区位环境、、建筑品质质、户型设计、基础础设施建设设配套完善善，物业管管理规范；；（三）定价价合理，销销售前景良良好，不存存在滞销的风险。2.3几个特殊情情况之六：大型型优质房地地产开发企企业（含其其控股51%（含）以上上的项目公公司）及其其项目的准准入管理要要求。在满足足下列条件件的情况下下的大型优优质房地产产开发企业及其其开发项目目，贷款经办行行可自行准准入，并向二级分行行报备；经经办行可不不与房地产产开发企业业签订按揭合作作协议，开开发企业可可不承担阶阶段性担保保责任。2.3几个特殊情情况（一）开发发企业注册册资本5000万元（含））以上，开发资资质二级（（含）以上上；（二）项目目区位环境境良好，建建筑品质优优良，总建筑面积达达到5万平方米以以上；对地地段和建筑筑品质特别优良的的项目可适适当放宽总总面积限制制；（三）明确确贷款资金金由借款人人授权直接接划入开发企业账户户；（四）能够够办妥合法法有效的预预告登记；；（五））确保保项目目能够够正常常交付付使用用。2.3几个特特殊情情况之七：：总行行名单单内大大型优优质房房地产产开发发企业业（含含控股股51%（含））的项项目公公司，，下同同）及及其项项目的的准入入管理理要求求。（一））省行行与名名单内内企业业就其其独资资企业业及控控股企企业年年度内内开发的按按揭项项目签签署全全面按按揭协协议，，各经经办行行可不不再单单独签签签署署。（二））对名名单内内客户户的独独资企企业或或控股股企业业与我我行合合作开开展纯纯按揭业业务的的，可可免除除开发发企业业准入入的审审查审审批，，按揭项项目由由经办办行自行行准入入，并并向二二级分分行报报备；；（三））对名名单内内客户户的独独资企企业或或控股股企业业开发发项目目，发发放贷款前前能够够办妥妥预告告登记记的，，经办办行可可不与与企业业签订订按揭揭协议议，开发企业业可不不承担担阶段段性担担保；；（四））调查查、审审查实实行绿绿色通通道，，简化化对借借款人人的调调查审审查审审批手续续。2.3几个特特殊情情况2.4一手个个人住住房贷贷款业业务（（间客客式））●贷款条条件●贷贷款款用途途●贷贷款款担保保●合合同同要素素确定定●操操作作流程程贷款条件借款人人条件件贷款用用途贷款担担保身份证证明婚姻证证明偿债能能力证证明信用证证明购一手手/二手房房购车位位置换债债务（一））贷款款条件件（基基本结结构））（一））贷款款条件件（身身份、、婚姻姻）1.具有完完全民民事行行为能能力的的自然然人，，年龄龄在18-65周岁（含含）之之间；；外国国人以以及港港、澳澳、台台居民民应在在境内内居住满一一年并并有固固定居居所和和职业业；2.具有有合合法法有有效效的的身身份份证证明明（（居居民民身身份份证证、、户户口口簿簿或或其他他有有效效的的身身份份证证明明））；；3.有效效的的婚婚姻姻状状况况证证明明（（结结婚婚证证明明或或离离婚婚证证明明或或单单身身声明明或或其其他他证证明明借借款款人人婚婚姻姻状状况况的的证证明明））；；（一一））贷贷款款条条件件（（信信用用））4.具有有良良好好的的信信用用记记录录和和还还款款意意愿愿。。（1）CIIS、人人行行征征信信。。“禁入入”类客客户户，，各各级机机构构不不得得与与其其发发生生新新的的授授信信业业务务；；“关注注”类客客户，，原原则则上上不不得得与与其其发发生生新新增增授授信信业业务务，，否否则则必必须提提供供充充分分理理由由和和说说明明，，并并经经过过有有权权人人批批准准。。（2）对对于于原原有有住住房房贷贷款款有有连连续续违违约约3个月月以以上违违约约记记录录的的借借款款人人，，再再申申请请住住房房贷贷款款，，均均不不予予受理理。。（（工工银银办办发发【2008】】161号））（一一））贷贷款款条条件件（（信信用用））（3）对对因因欠欠缴缴信信用用卡卡年年费费而而出出现现违违约约记记录录的的客户户，，如如客客户户能能补补缴缴年年费费并并由由发发卡卡机机构构出出具具违违约约原因因说说明明，，可可为为其其办办理理个个人人住住房房贷贷款款业业务务。。（4）对对由由于于疏疏忽忽等等原原因因造造成成1000元（（含含））以以内信信用用卡卡小小额额欠欠款款且且不不属属于于禁禁入入类类的的客客户户，，可可在在客户户归归还还欠欠款款并并出出具具相相关关说说明明的的前前提提下下，，办办理理业业务。。（一一））贷贷款款条条件件（（偿偿债债能能力力））5.具有有稳稳定定的的收收入入来来源源和和按按时时足足额额偿偿还还贷贷款本息的的能力；；(房屋贷款款的月还还款额+月物业管管理费)/月均收入≤50％；(房屋贷款款的月还还款额+月物业管管理费+其他债务务月均偿偿付额)/月均收入入≤55％利用上述述公式计计算还贷贷比时，，主借款款人与共同借款款人的收收入以及及负债应应一并计计算。（二）贷贷款用途途1.贷款用途途管理要要求1.1总的要求求。严禁禁发放无无确定贷贷款用途途的个人人贷款，严严防贷款款资金被被挪用，，防范流流入证券券市场。。1.2个人住房房贷款用用途管理理要求。。购买或或建造的的商品房、、经济适适用房或或车位等等必须符符合国家家有关规规定且产权清晰晰。禁止止向购买买违规建建设房屋屋的借款款人发放放个人房屋贷款款；禁止止向购买买宅基地地、农民民住宅或或其他“小产权房”的城镇居居民发放放个人房房屋贷款款。所购购住房必必须主体结构已已封顶。。1.3产权式酒酒店和酒酒店式公公寓的界界定（二）贷贷款用途途（具体体用途））●具有所购购住房的的商品房房销（预预）售合合同或意向书书；●具有支支付所购购房屋首首期购房房款的能能力。与”个人房屋屋抵押贷贷款“的区别（三）贷贷款担保保●一手个人人住房贷贷款担保保方式包包括：“抵押登记记办妥前的阶段段性担保保”和“正式的抵抵押登记记”。●期房按按揭贷款款，原则则上应办办理期房房的抵押押预告登登记，对当当地政府府尚未建建立预告告登记制制度的，，应办理理预售合同备案案。●担保方方式：抵抵押、保保证、质质押、组组合。抵抵质押担担保可采用用最高额额抵（质质）押担担保和普普通抵（（质）押押担保注：“预告抵押押登记”不是严格格意义上上的担保保方式。。所以不能因为为办理的的“预告抵押押登记”就不再提提供阶段段性担保保（三）贷贷款担保保（阶段段性担保保）一手房的的阶段性性保证担担保包括括：1、房地产产开发企企业或集集资建房房单位的的阶段性性保证。2、质押阶阶段性担担保。3、专业担担保公司司和其他他法人阶阶段性保保证。（（主要适用于于直贷式式）4、自然人人阶段性性保证。。（主主要适用用于直贷贷式）5、非本笔笔贷款所所购房产产抵押阶阶段性担担保。6、符合我我行个人人信用贷贷款特定定准入客客户条件件的优质客户户可免除除阶段性性担保，，直接发发放贷款款。（三）贷款款担保（（正式抵抵押登记记）●一手房贷贷款原则则上以本本次所购购房产设设定抵押。（直直贷式除除外，直直贷式可可以以本本人其他他房产直接设设定正式式抵押））●抵押物价价值的确确定。一一般为房房屋的交交易价格。（三）贷贷款担保保（抵押押登记的的办理））（一）以以期房抵抵押的，，贷款人人协助抵抵押人预预告登记，并确确保自能能够进行行不动产产登记之之日起三三个月内内办理正正式登记手手续；在在办妥房房屋他项项权证前前，提供供符合我我行规定定的阶段性性担保。。（（二）以以现房抵抵押的，，贷款人人应协助助抵押人人办理抵抵押登记，取取得房屋屋他项权权证；如如售房单单位未办办妥房屋屋所有权权证，应办办理预告告登记手手续，并并确保自自能够进进行不动动产登记记之日起三三个月内内办理正正式登记记手续，，取得房房屋他项项权证。。（四）贷贷款基本本要素1.房屋“套套数”的的界定2.贷款额度度3.贷款期限限4.贷款利率率5.还款方式式6.其他规定定1.房屋套数数的界定定1、以个人人征信系系统以及及PCM2003系统收录录的信息息为主要要依据。2、以借款款人家庭庭（包括括借款人人、配偶偶及未成成年子女女）为单位。。3、已利用用个人住住房贷款款（原已结结清贷款款及公积积金贷款款均计入贷贷款购房房套数））购买过住住房的借借款人，，再次申申请个人住房贷贷款，认认定其贷贷款属于于第二套套房贷。。对已贷贷款购买买一套住房房，但人人均住房房面积低低于当地地平均水水平，再再申请贷贷款购买第第二套用用于改善善居住条条件的普普通自住住房的居居民，允允许比照执执行首次次贷款购购买自住住房的优优惠政策策。2.贷款额度度●对居民首首次利用用贷款购购买自住住房的，，首付款款比例不低低于购房房款的20％（其中中，对贷贷款购买买别墅的，首首付款比比例不得得低于40％）。●对其他他申请贷贷款购买买第二套套及以上上住房的的，首付款比比例不得得低于购购房款的的40％，且首首付款比比例应随购购房套数数增加而而逐步提提高，具具体上浮浮比例由贷款行行及授信信审批部部门合理理确定。。3.贷款期限限●个人住房房贷款期期限最长长不得超超过30年，且借款人年龄龄与贷款期期限之和不不得超过70年，有两个（含））以上共同同借款人借借款的，可可按照满足贷款条件中年龄龄较小的认认定贷款期期限。4.贷款利率（（浮动）（一）浮动动利率方式式。上限放放开，下限限管理。贷贷款期限1年以上的，，遇法定利利率调整，，次年1月1日调整。●首次利用用贷款购买买自住房的的，贷款利利率不低于于基准利率的0.7倍。●对贷款购购买第二套套及以上住住房的，贷贷款利率由由贷款行和授信审审批部门根根据同业竞竞争情况，，并在综合合考虑客户户风险状况及及综合收益益水平的基基础上，在在央行规定定的个人住住房贷款利率率上下限浮浮动空间内内自主确定定利率浮动动比例。4.贷款利率（（固定）含义：固定定利率个人人住房贷款款系指为购购买住房的的借款人提供供的,在约定期限限内贷款利利率不随人人民银行利率调整或或市场利率率的变化而而浮动的住住房贷款。。适用客户条条件：（1）个人住房房贷款。（（2）新申请的贷款业业务，以及及在我行已已办理个人人住房购置置按揭贷款且剩余余贷款年限限符合固定定利率贷款款期限要求求的存量贷款业务务。4.贷款利率（（固定）三种模式：：全程固定定利率模式式；分段段固定利率率组合；固定利利率及浮动动利率组合合”。期限要求：：贷款期限限应长于12个月，同时时不得短于所选择固固定利率对对应的固定定期限，贷贷款最长期期限不得超过个人人住房贷款款的有关期期限规定。。固定利率率期限累计最长不不超过10年，分为3年期、5年期及10年期三个档次。4.贷款利率（（罚息和换换算）（三）罚息息利率原因：未按按合同约定定日期（包包括被宣布布提前到期期）偿还贷款；；未按合合同约定使使用贷款。。标准：贷款款实际执行行利率水平平上加收30-50％。对未按规定偿偿还或使用用的贷款本本金部分计计收利息；；对不能按时支付付的利息部部分，按罚罚息利率收收复利。（四）利率率换算。利率换算公公式为：月月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。5.还款方式（等额本金金及等额本本息还款））等额本金（（按月计息息和按日计计息）和等额本息特点对比分分析：⑴等额本金金首月还款款额大于等等额本息首首月还款额；；⑵等额本金金总还款利利息小于等等额本息还还款总利息；⑶等额本金金还款法的的本金偿还还速度快于于等额本息。5.还款方式（（按周还款款法）1.按周还本付付息法功能描述：：以等额本本息或等额额本金还款款法为基础础，以7天或者7天的整倍数数作为还本本付息的周周期，周期期最长21天。即突破了传统“按月”为周期的还还款方式，，实现了按按1周、2周或3周为周期的的还款方方式。产品优劣劣势：缩缩短还款款周期，，加快本本金偿还还速度，，从而达达到节省贷贷款利息息的目的的。借款款人在总总的还款款期内所所承担的的总利息支出减减少。但但由于还还款周期期缩短，，导致借借款人每每月偿还还的贷款本金增增多，月月还款压压力相对对增大。。适宜人群群：适合合收入较较高，比比较成熟熟的消费费群体。。利息节约约指数：：★★★★★★5.还款方式式（按周周还款法法）按周还本本付息法法的管理理要求：：1.一个月内内应还本本息合计计须小于于借款人人月收入入的50％；2.贷款按日日计息；；3.未按时还还款计贷贷款违约约，连续续违约超超过3个月的计计为不良贷款。。5.还款方式式（随心心还款法法）2.随心还还还款法功能描述述：借款款人在合合同约定定的还款款期内，，以等额额本息还还款法计算算的还款款金额作作为每期期最低还还款额，，当还款款帐户中中资金大于最低低还款额额时，超超过部分分银行自自动做提提前还款款处理。。产品优劣劣势：只只要将多多余资金金存入还还款帐户户，在扣扣款日银银行自动做做提前还还款处理理，避免免了因办办理提前前还款手手续而奔奔波于银行网点点的不便便与劳苦苦。适宜人群群：适宜宜各个层层次的消消费群体体。利息节节约指指数：：★★★★★★★5.还款方方式（（随心心还款款法））随心还还还款款法管管理要要求：：1.每期最最低还还款额额以申申请该该还款款方式式时的的贷款款利率率、剩剩余贷款期期限和和余额额，按按等额额本息息还款款法计计算的的每期期还款款额；；2.还款金金额低低于最最低还还款额额的计计贷款款违约约，超超过最最低还还款额的视视为提提前还还款；；3.提前还还款后后，系系统默默认每每期最最低还还款额额保持持不变变，贷贷款期限相相应缩缩短；；借款款人也也可向向经办办行申申请降降低每每期还还款额额，贷贷款人应应根据据借款款人申申请重重新计计算每每期最最低还还款额额。5.还款方方式（（入住住还款款法））功能描描述：：借款款人购购买产产权房房或购购买与与我行行签订订了按按揭合合作协议议且开开发商商为贷贷款提提供阶阶段性性保证证担保保的期期房时时，可可在所所购房产产入住住之前前，暂暂缓归归还贷贷款本本金，，仅归归还贷贷款利利息的的还款款方式。。本金金宽限限期最最长不不得超超过1年。产品优优势：：入住住之前前只偿偿还贷贷款利利息，，暂不不归还还本金金，从从而减少少了月月还款款额，，以前前期较较少的的资金金投入入顺利利完成成购房房心愿。但但由于于入住住前不不偿还还本金金，所所以借借款人人要负负担更更多的的贷款款利息，，使得得借款款人总总的贷贷款成成本有有所增增加。。适宜人人群：：适合合刚刚刚步入入工作作岗位位，当当前收收入较较低但但有较较大发展展潜力力的客客户群群体。。利息节节约指指数：：★★★☆☆☆☆5.还款方方式（（随心心还款款法））入住还还还款款法管管理要要求：：1.适用于于个人人住房房按揭揭贷款款；2.贷款购购买期期房申申请入入住还还的，，开发发商须须提供供阶段段性连连带保保证责责任；；3.本金宽宽限期期不得得超过过1年。本本金宽宽限期期一般般为从从贷款款发放之日日起至至购房房合同同中约约定的的交房房日止止；4.本金宽宽限期期间须须在借借款合合同中中约定定；5.对存在在质量量问题题或资资金不不到位位的项项目不不得发发放个个人住住房入住住还贷贷款；；6.对监测测发现现存在在烂尾尾或延延期交交房风风险的的，要要提前前结束束本金宽宽限期期或提提前收收回贷贷款。。5.还款方方式（（还款款方式式的变变更））1.个人贷贷款还还款方方式原原则上上每年年最多多变更更一次，且且须在在贷款款经办办行办办理；；2.贷款经经办行行个人人信贷贷客户户经理理或综综合管管理人员（（风险险管理理人员员）负负责受受理变变更申申请；；3.贷款经经办行行行长长授权权的人人员负负责变变更申申请的审批批。5.还款方方式（（附加加服务务）1.“自定还还款日日”是指借借款人人可根根据自自身收收入状状况自由选选择固固定的的每期期还款款日。。2.“宽限期期服务务”指借款款人在在借款款合同同约定定的还还款期内，，还款款日期期可在在约定定还款款日的的基础础上宽宽限10个自然日。即借借款人人虽未未按合合同约约定的的还款款日偿偿还贷贷款，，但只要要在随随后的的10个宽限限日之之内偿偿还，，均不不计违违约，，也不产产生违违约记记录。。（五））贷款款操作作流程程第一调调查人人第二调调查人人审查人人贷款审审批人人贷款签签批人人支行风风险经经理受理、、调查查环节节支行营营销部门审查审审批审批分部部签批环节节支行或二级分行行发放环节节支行风险险部门双人审批贷款受理理（五）贷贷款操作作流程（（贷款受受理）（一）借借款人资资料1.借款人合合法的身身份证件件、户口口登记簿簿；2.借款人经经济收入入证明或或职业证证明；3.借款人婚婚姻关系系证明；；4.有共同借借款人的的，需提提供借款款人各方方签订的明确共共同还款款责任的的书面承承诺或在在借款合合同上签字；5.贷款人要要求提供供的其他他文件或或资料。。（五）贷贷款操作作流程（（贷款受受理）（二）所所购房屋屋资料1.《商品房销销（预））售合同同》2.首期付款款的银行行存款凭凭条或房房地产开开发企业开具的的首期付付款的收收据或发发票复印印件。（五）贷贷款操作作流程（（贷款调调查）执行双人人调查和和见客谈谈话制度度。调查主要要包括以以下内容容：1.资料是否否真实、、完整、、合法、、有效。。2.借款人购购房行为为及借款款申请是是否自愿愿属实。。3.借款人身身份证明明、婚姻姻状况是是否真实实；偿债债能力是是否充足；信用用是否良良。4.贷款用途途是否真真实、合合法、合合规。5.借款人购购买商品品房的价价格是否否与当时时、当地地、同类类物业的市场价价格水平平相符。。6.担保手续续是否合合法、足足额、有有效。7.贷款金额额、成数数、期限限、利率率、还款款方式等等是否合合理。（五）贷贷款操作作流程（（贷款审审查）贷款的审审查工作作由授信信审批部部门负责责，审查查人对贷款申申请资料料的完整整性和合合规性负负责。审查环节实行行电话核核实制度度。（五）贷贷款操作作流程（（审批、、签批））（一）贷贷款审批批。授信信审批部部门负责责。（二）资资料移交交。授信信审批部部门将资资料移贷贷款经办办行风险经理理，进行行移交登登记。审审批同意意的提交交签批人人，不同同意的交由由客户经经理退还还申请人人。（三）签签署签批批意见。。“签批人”由支行行行长、二二级分行行长或或其他有有权签批批人担任任，在年年度转授授权内行行使签批批权。（四）签签署合同同。角色色：“支行签约约人”（五）落落实担保保。角色色：风险险经理。。（六）签签署借款款凭证。。角色：：支行签签约人。。（五）贷贷款操作作流程（（贷款发发放）“间客式”一手房贷贷款，贷贷款资金金一次划划入房地产开开发企业业帐户；；3.1含义、背背景3.2贷款条件件3.3贷款担保保3.4操作流程程3.5营销组织织推动（三）直直客式个个人住房房贷款业业务3.1含义、背背景对购买未与我行行签订按按揭业务务合作协协议的项目的借借款人，在其其能够提提供我行行认可的的阶段性性担保或或能够办办理正式式抵押押登登记记的的前前提提下下，，可可以以向向借借款款人人发发放放直直贷贷式式个个人人住住房房贷贷款。。“直客客式式”业务务是是我我行行根根据据市市场场需需求求，，针针对对客客户户自自身身的的信用用情情况况而而设设计计的的个个人人住住房房贷贷款款营营销销操操作作模模式式，，是是对对我我行行原有有以以房房地地产产开开发发商商及及中中介介合合作作机机构构为为主主导导的的间间接接营营销销模模式的的拓拓展展和和延延伸伸，，体体现现了了以以“客户户”为中中心心的的经经营营理理念念。。贷款款条条件件、、贷贷款款担担保保以以及及操操作作流流程程上上存存在在差差异异3.1含义义、、背背景景（（初初始始））总行行出出台台的的目目的的：：摆脱脱对对开开发发商商的的过过度度依依赖赖。。总行行定定义义：直客客式式个个人人住住房房贷贷款款是是指指借借款款人人未未通通过过房地地产产开开发发企企业业推推介介直直接接向向银银行行申申请请办办理理的的个个人人住住房房贷款款。。（（即不不与与开开发发企企业业建建立立合合作作关关系系，，直直接接对对个个别别客户户办办理理业业务务———零售售））评价价：：理论论上上是是好好的的，，但但无无法法实实现现批批量量营营销销。。只只能能作为为补补充充3.1含义义、、背背景景（（扩扩展展））背景景：：越来来越越多多的的开开发发企企业业（（尤尤其其是是上上市市企企业业））不不愿愿在为为借借款款人人提提供供阶阶段段性性担担保保。。扩展展后后的的含含义义：：不与与开开发发商商签签订订按按揭揭协协议议，，开开发发商商无无需承承担担阶阶段段性性担担保保，，在在借借款款人人能能够够提提供供我我行行认认可可的的阶阶段段性性担保保或或直直接接办办理理抵抵押押登登记记手手续续的的前前提提下下，，直直接接向向借借款款人人发发放直贷式个个人住房贷贷款。由此，扩展展后的直贷贷式业务主主要适用于于：●购买未与与我行建立立合作关于于的楼盘的的散户（零零售）个人住房贷贷款业务的的批量营销销（批发））3.2贷款条件（一）借款款人条件（1）能够提供供担保公司司阶段性担担保或能够够直接提供本本人房地产产抵押的借借款人，只要具备申请个人房房屋贷款的的基本条件件即可申请直直贷式个人住房贷贷款。（2）以自然人人或除专业业担保公司司意外的其其他法人作阶阶段性担保保的，借款款人必须具具备以下条件：3.2贷款条件①当地国家机机关公务员员、公立医医院正式编编制医务人人员、公立学校正式式编制教师师，以及其其他事业编编制单位职职工，工作作年限满2年。②邮政、电电力、电信信、金融、、报业、广广播电视、、民航等行行业的正式员员工，工作作年限满2年。③我行AA级以上优质质企业（机机构）正式式员工，在在我行代发发工资,工作年限满满2年。④我行或他他行抵押担担保方式个个人贷款客客户（含已已结清客户），实际际还款时间间在2年（含）以以上，还款款期间无不不良信用记录的；⑤拥有自有有资产（动动产和不动动产）达200万元（含））以上。3.2贷款条件（二）具有有所购住房房的商品房房销（预））售合同或意向书。意向书需需明确所购购房产的基基本情况，包括总总价、面积积，地址等等要素。（三）具有有支付所购购房屋首期期购房款的的能力。直客式个人人房屋贷款款在申报审审批时可暂暂不提供首付款款交纳证明明，贷款发发放前补充充提供。3.3贷款担保“直贷式”业务可以本次所购购房产设定定抵押，也可以本人其他他房产设定定抵押。以本次所购购房产抵押押的，在所所购房产尚尚未取得房产证证前，应办妥预售售合同备案案登记或预预告抵押登记记手续，并提供以下下阶段性保保证担保：3.3贷款担保保1、质押阶阶段性担担保。2、专业担担保公司司和其他他法人阶阶段性保保证3、自然人人阶段性性保证。。4、非本笔笔贷款所所购房产产抵押阶阶段性担担保。5、符合我我行个人人信用贷贷款特定定准入客客户条件的优质质客户可可免除阶阶段性担担保，直直接发放放贷款。3.3贷款担保自然人保证条条件：无任何违法行行为及不良信信用记录，具具有保证能力力，具有固定职业，在当当地拥有自有有房产，能够够提供产权证证明且未设定定抵押，并满足下下列条件：1.当地国家机关关公务员、公公立医院正式式编制医务人人员、公立学校正式编编制教师，以以及其他事业业编制单位职职工，工作年年限满2年。2.邮政、电力、、电信、金融融、报业、广广播电视、民民航等行业的正式员工工，工作年限限满2年。3.我行AA级以上优质企企业（机构））正式员工，，在我行代发发工资,工作年限满2年。4.拥有自有资产产（动产和不不动产）达200万元（含）以以上3.4操作流程（贷贷款受理）申请直贷式个个人住房贷款款，应提以下下材料：（一）借款人人基本资料；；（二）所购房房屋资料。所所购住房的商商品房销（预预）售合同或意向书，明确所购房房产的基本情情况，包括总总价、面积，地址等要要素。（三）首付款款的银行存款款凭条或开发发企业开具的的首期付款的收据或或发票复印件件。直客式个人房房屋贷款在申申报审批时可暂不提提供首付款收收据，贷款发发放前补充提提供。（三）担保资资料。3.4操作流程（调调查要点）申请直贷式个个人住房贷款款，还应重点点核实以下内内容：（1）借款人所购楼楼盘“五证”是否齐全、真真实、有效；（2）借款人与开开发商达成购购房意向的书书面证明材料是否真实可可信。调查工作结束束后，调查人人要根据调查查情况，在申申请审批表上就就贷与不贷、、贷款金额、、成数、期限限、利率、还款方式式等事项进行行明确。3.4操作流程（审审批发放）1.审批通过并按按规定落实有有效抵押或有有效阶段性担保后可根据据借款人需要要向其提供《贷款承诺书》，承诺“借款人在签署署正式《购房合同》并缴纳首付款款后，经我行审审核，如借款款人所提供的的购房资料与与申请贷款时所提供供的的购房信信息无误，借借款人信用状状况无重大不利变化化，我行将按按约定发放贷贷款”。贷款资金划至借款人指指定账户。3.4操作流程（审审批发放）2.办妥抵押登记记前发放贷款款的，贷款经经办行应紧密跟踪所购房房产的预告登登记或房屋他他项权证情况况，待房产产具具备备办办理理房房屋屋产产权权证证的的条条件件时时，，经经办办行行应应督督促促协协助借借款款人人及及时时办办妥妥房房屋屋所所有有权权证证并并落落实实抵抵押押登登记记，，取取得《房屋屋他他项项权权证证》后，，5个工工作作日日内内完完成成抵抵押押证证明明材料料的的归归档档。。直客客式式模模式式操操作作流流程程———差异异对对比比达成成购购房房意意向向签合合同同交交首首付付申请请贷贷款款审批批发发放放达成成购购房房意意向向申请请贷贷款款审批批并并出出具具承承诺诺函函签合合同同交交首首付付，，银银行行发发放放贷贷款款间客式直客式3.5直贷贷式式业业务务的的组组织织推推广广（（发发展展思思路路））直贷贷式式业业务务是是我我行行今今后后个个人人住住房房贷贷款款业业务务发发展的的重重点点，，各各行行要要认认真真做做好好市市场场分分析析研研究究，，加加大营营销销组组织织推推广广力力度度，，积积极极主主动动地地寻寻找找目目标标市市场。主主要发发展思思路概概括为为：“抓住产产品三三大优优势，，定位位三大大目标标客户户群，，防控三个个风险险”3.5直贷式式业务务的组组织推推广（（发展展思路路）（一））抓住住三大大优势势，提提升我我行的的市场场竞争争力。。●扩展展了传传统个个人住住房贷贷款的的阶段段性担担保方方式，，由只只能由开发商商提供阶段段性担保扩扩展为六大大类适应多多种客户需需求的阶段性性担保方式式；●通过减少少合作机构构准入环节节、简化按按揭项目准准入环节，从而缩缩短了业务务操作流程程，提高了了我行在营营销过程中中的服务效率率；●对办理直直客式个人人住房贷款款业务的客客户，可以以享受开发商给予予的一次性性付款优惠惠。3.5直贷式业务务的组织推推广（发展展思路）（二）定位位三大目标标客户群，，积极主动动开展营销销工作。现阶段段我行个人人住房贷款款的营销仍仍应以“间客式”为主。应把把“直客式”作为进一步步强化与开开发商合作作的有力手段，