武汉某区域住宅项目消费者市场分析

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页武汉洪山区住宅项目消费者市场报告第一部分：武汉宏观整体经济环境分析一、武汉2004年整体经济运行态势总结1、目前武汉市GDP运行情况：项目2004年全年（亿元）增幅（%）生产总值195614.5第一产业1035.2第二产业90317.8第三产业95013.0第三产业中房地产业79202004年武汉市经济形势总体运行良好。初步测算，全年武汉市GDP总值达到1956亿元，比去年同期增长14.5％，值得关注的是，武汉房地产业在去年发展极为迅猛，增幅达到20%，超过总体增幅5.5%。2、武汉市十大工业行业运行情况由上图可知，钢铁、汽车、光电子、烟草和石化是支撑武汉经济最大的支柱产业。其中武钢更是位列十大行业之首，占到总量的四分之一左右。在本案地块附近，分别有电力、机械制造和船舶制造等行业存在。有上图我们可知，2004年增长速度最快的行业分别是钢铁、环保和石油化工等。其中环保行业增长率第一，与国家出台多项环保政策有关。3、GDP中产业构成由上图可知，目前武汉市的第二产业和第三产业并驾齐驱，比例大致相同，与2003年对比来看，第二产业比例略有上升，而第三产业略有下降，我们认为这与今年以来全国性的固定资产投资高速增长有很大的关系。但第三产业中房地产行业的增长显著，在所有行业中位居第一。4、人均可支配收入及人均消费性支出分析项目2004年2003年增幅（%）城市居民人均可支配收入9564.058524.5212.2由上图可知，武汉市城市居民人均可支配收入增长幅度平稳，但略低于全市GDP的增长幅度。由上图可知，食品支出仍是目前武汉城市居民人均消费性支出的主流，达到42%，居住支出并不算高，只占到支出比例的10%，表明城市居民对于改善居住愿意付出的消费仍有所保留。5、武汉与各大城市支配收入对比由上图我们可知，武汉的人均可支配收入在各大城市中处于中游水平，与天津、重庆、成都同属于“第二集团”，虽然这一指标上武汉只有京沪的60%左右，但相对于京沪的“超高”房价，我们认为武汉居民的房产购买能力仍然很强。6、结论经过上述分析，我们对武汉市区域经济运行和居民消费情况总结为以下几点：GDP继续高速增长，幅度略有提高，总体健康固定资产投资增长迅速，上半年有过热现象，但下半年有所缓解。可支配收入增长平稳，略低于GDP增长消费支出比例结构变化不大，居住消费比例稳定二、2004年武汉房地产市场运行分析1、2004年房地产施工面积分析项目2004年（万平米）2003年（万平米）增幅（%）房产施工面积2439195524.7本年新开工面积105575639.5由上图可知，2004年全年施工面积和新开工面积已经相对去年同期增长了24.7%和39.5%，其中新开工面积增长较大，表明全市房产市场继续升温，随着新开发商的不断介入，未来武汉全市的房产供应量将有一个大幅度的提升。2、2004年房地产销售量分析项目2004年2003年增幅（%）房产销售面积（万平米）583.9493.118.4房产销售额（亿元）14610341.6销售单价（元/平方米）2504208919.8从上表我们可以看出，2004年武汉市房产销售面积同比去年增加了18.2%。对比之下，全年施工面积增长了24.7%，仍有不少存量房尚未销售掉。3、房产供求形势总结由上图我们可知，2002-2004年新开工量始终高于竣工量，说明武汉的房地产市场处于比较良性的发展轨道中。可以看出，在2003年市场逐步激活后，开工量开始大幅上升。由于开工到完工通常需要超过一年的工期，所以未来一两年内将有大批新房入市，这将是考验4、我们对武汉房产市场的预测

根据我们的判断，始于2004年1季度的宏观调控对武汉楼市有一定的降温作用，不少资金实力不够雄厚的开发商开始收缩战线，但对于资金雄厚、资金链运作健康的开发商来说，却是一个寻求合作开发的好机会。

我们认为前期跳涨的局面不会出现，但由于开发成本的提高，房价仍然会稳步上扬，跳水的情况不大可能出现，因为前期可销售房源在高峰期已经提前消化，目前市场上可销售房源并不多，而对后期项目的开发，开发商将审慎对待。

我们认为，未来武汉的房产市场对开发商、对消费者来说都将是一个“选择”的过程，就好像在上半年的火爆行情当中，有开发商选择“不涨价，快速出手”，有开发商则选择了“封盘”，期待赚取更大的利润一样，下半年的市场将是市场上不同利益群体之间“博弈”的过程。第二部分：市场篇前言武汉市的房地产市场经过2004年的量价齐升之后，在2005会如何发展牵动着众多房产开发商的神经。对于下半年即将开盘的武汉项目来说，如何正确地对自身的区域和价格进行定位成为当务之急。此次我们对于武汉住宅市场做了一些具有针对性的市场调查。根据我们自身楼盘的特点和与当地楼盘之间的竞争关系，我们将此次研究的区域分为本案周边板块（代表目前的竞争形势）和沿江板块（代表未来的发展走向）来进行市场面的分析。一、本案周边板块市场分析区域介绍本案周边区域包括巡司河沿线一带和南湖花园城地区。该区域为洪山区靠近武昌区的部分，虽然离武昌中心区域直线距离较近。但由于交通动线不畅，社区整体发展水平落后于中心区域。另外本区域属于传统的市郊区域，交通情况目前本案周边尚无路面较宽的路况较好的主干道路通往武昌市中心，客观上制约了市中心客源向此区域的流入。所以未来交通动线的规划对于本案的营销有着重要的左右。环境情况本案周边区域有众多的铁路分布，客观上影响了社区的大环境。另外，由于地块周边有国道，大量的运输车辆经过所产生的噪音和环境污染也不可小视。区域内竞争个案列表：楼盘开盘日期均价（元/平方米）主力户型（平方米）总户数总建规模（万平米）销售率剩余面积和户型黄金时代2004-327002房90-952403.32004年售完汇文新都（二期）2004-630003房120-1321005.270%剩余面积为120-132平方，3室2厅2卫户型。春天故事2004-628003房123-1306009.392%剩余都是123-130平方，三房二厅户型，及几套100平方以下二房二厅。城南新居2004-627002房90-100900995%剩余面积为130平方，3室2厅2卫户型。郁馨花园2004-625503房110-124800985%剩余面积为110-124平方，3室2厅户型。东方莱茵2004-729003房120-1242601470%剩余面积为120平方，三房二厅户型都市桃源2004-927003房120-1357608.880%目前剩余少量的100平方以下二室二厅户型，和部分120平以上三室二厅户型。风华天城（二期）2004-1129473房122-1328002880-90%剩余为三房二厅、四房二厅120平方以上。由上图可知，本案附近区域在去年有不少新盘推出，显示了供应的增长，且主力房型以三房两厅为主，面积在120平米左右。目前，该区域楼盘销售的状态基本为，小面积两房售罄，大面积三房有所剩余，显示区域客户仍比较青睐小面积房型。均价分析由上图可知，本案周边区域楼盘目前的均价在2500-3000元/平方米这个范围内，其中汇文新都达到了区域最高报价3000元/平方米，而郁馨花园则是区域最低报价2550元/平方米。从纵向分析上来看，去年下半年该区域楼盘的均价有10%以上的涨幅，显示房产市场景气度逐渐趋高。主力面积分析由上图可知，区域内楼盘以三房为主，主力面积多集中在120-130平方米之间，其中郁馨花园的户型设计的比较紧凑，在110-120平方米之间。销售率分析由上图我们可以知道，区域内楼盘的销售情况普遍都还不错，销售率平均在80%左右，其中黄金时代的经过3个季度的销售，其所有户型已经销售完毕，而汇文新都由于定价较高（3000元/平方米），近一年的时间其销售率还只有70%。重点竞争个案介绍东方莱茵发展商：宝安集团创新科技园有限公司建设指标：总基地面积7.95万平方米，总建14万平方米，容积率1.76，绿化率40%建筑形态：多层，小高层均价：2900元/平方米主力面积：三房两厅两卫120-124平方米房型分析：该楼盘三房房型面积在120-124平米之间，面积控制的比较合理。房型南北通透，采光和通风都比较好。价格分析：本案均价在2900元/平方米左右，在区域内属于比较高端的价位，本案相对于周边的春天故事等价格略高，虽然房型不错，但显然较高的价格抑制了销售的进行。客源分析：本案的主力客源以武昌南湖周边客户为主，部分来自武汉工业大学教师和投资客户。外区客户过问的很少。郁馨花园发展商：武汉峰火房地产开发有限公司建设指标：总基地面积5.3万平方米，总建9万平方米，容积率1.3，绿化率35%建筑形态：多层均价：2550元/平方米主力面积：三房两厅两卫110-124平方米房型分析：该楼盘三房房型面积在110-124平米之间，面积控制的比较合理。但房型有所不足，朝南只有两面宽，显然朝北房间过多。价格分析：本案均价在2550元/平方米左右，在区域内属于比较低端的价位，故销售业绩好于附近的一些楼盘。客源分析：本案的主力客源以武昌区丰收村当地客户为主。部分来自于洪山区几所大学的教师和投资客。区域房产市场总结：通过上述的分析，我们可以看出本案周边区域（包括巡司河沿线和南湖花园城板块）总体来说在整个武汉房产市场中其价格处在较低的水平，这是由于该区域目前的环境和硬件条件等因素客观决定的，这些因素在短期内无法得到根本的改变。但与此同时我们应该看到，随着武汉房产市场的整体趋热，市中心整体的价格攀升走势在所难免。本案距离武昌市中心直线距离很近，很有希望紧跟市中心价格一起走出一轮上涨行情。当然，前提是区域交通条件的改善。二、沿江板块市场分析区域介绍沿江板块区域包括长江沿岸一带的汉口、汉阳和武昌区域。作为武汉市的母亲河，长江未来必将成为其城市经济和建设发展的轴心。与此同时，长江沿岸的房地产将以一个独立的姿态迎接市民的目光。虽然目前该区域的发展还处在刚刚起步的阶段，但未来的形势很光明。交通情况目前整个沿江板块的交通规划尚处在刚刚起步的阶段。已经建成的道路有位于武昌一面的临江大道和位于位于汉口一侧的沿江大道。我们可以看到，在新道路建成的区域中，房产价格都呈现出强劲的上升势头。可见，江景房在购房者心目中还有具有很重要的地位。环境情况沿江板块的环境情况参差不齐，其中武昌的北段，汉口和汉阳的北段经过整治，环境情况有了较大的改善。与此相对应的是，武昌的南段尚未经过大规模改造，客观上制约了江景房的价格区间.区域内竞争个案列表：楼盘开盘日期区域均价（元/平方米）主力户型（平方米）总户数总建规模（万平米）销售率江景大厦2003-11汉口48003房140-1557608.8100%蓝湾俊园2003-11武昌40003房149-153120011.5100%怡景花园2003-11汉口60004房220-2453007.3100%东方江景园2003-12汉阳30004房142-1715888.390%滨江苑（三期）2004-1汉口42003房137-14786014.680%广源大厦2004-2汉口48001房60-801801.8100%鹦鹉花园2004-6汉阳32004房143-15918714.570%江南明珠园（二期）2004-9武昌42003房133-1474007.585%时代广场未开汉口10000未知未知150%由上表可知，沿江板块的楼盘主要分布在汉口、汉阳北区和武昌北区这三块开发比较早的沿江区域，本案所属的武昌南区江岸尚未开发，故没有沿江楼盘。除了单幢的写字楼外，沿江楼盘的规模通常较大，一般在8万方以上。均价分析由上图可知，沿江区域楼盘价格参差不齐，目前的均价在3000-5000元/平方米这个范围内，其中未开盘的时代广场达到了区域最高报价10000元/平方米，在已开盘的楼盘中，怡景花园以6000元/平方米的均价位列第一。而东方江景园则是区域最低报价3000元/平方米。总体来说，汉口部分江岸楼盘得均价最高，汉阳部分江岸楼盘的均价最低。主力面积分析由上图可知，区域内楼盘以三房为主，主力面积多集中在150平方米左右，其中广源大厦由于是小户型，所以主力面积较小，而怡景花园定位高端客户，户型超过了200平米。销售率分析由上图我们可以知道，区域内楼盘的销售情况普遍都很不错，销售率平均在80%以上，其中汉口区域的沿江楼盘基本都是在2003年末2004年初开始销售，经过一年多的去化，已经基本销售完毕，而武昌和汉阳的沿江楼盘销售速度相对迟缓。鹦鹉花园发展商：武汉鹦鹉实业有限公司建设指标：总基地面积9.22万平方米，总建14.5万平方米，容积率1.5，绿化率35.8%目前在售47#楼，总建2.2万平米。销售指标：1幢18层的小高层均价：3200元/平方米主力面积：四房两厅两卫143-159平方米房型分析：面积配比：房型面积户数比例一房一厅一卫57平方米179.1%二房二厅一卫82-104平方米5127.3%四房两厅二卫143-159平方米11963.6%该楼盘房型以四房为主，房型面积较大。符合其对产品的定位。由于其开发商号称是港资背景，该楼盘的楼型也沿袭了香港楼盘的风格，部分房型朝向很差，甚至会出现暗卫，客观上影响了该案的去化。价格分析：本案均价在3200元/平方米左右，这个价格已经是汉阳北区的行情价格了，本案相对于周边的东方江景园价格略高，其原因在于鹦鹉花园具有一定的规模优势，但其房型设计的不足抑制了楼盘价格的提升。客源分析：本案的主力客源以汉阳当地的具有中高收入者居多，本案所在的江畔沿岸区域，特别是世茂集团的高调进入，使得该批客源对区域价格看涨。本案的所定位的“江畔”概念对这部分客源还是具有一定的吸引力。江南明珠园发展商：武汉江南实业集团房地产开发有限公司建设指标：总基地面积46700平方米，总建12万平方米，容积率2.57，绿化率49%建筑形态：小高层、高层均价：二期均价4200元/平方米主力面积：三房两厅两卫133-140平方米房型分析：该楼盘三房房型面积在130-140平米之间，面积相对其它楼盘来说稍大。但该楼盘位于长江之畔，因此大部分房型都能看到江精。价格分析：本案二期起价在4000元/平方米左右，相比较一期来说有了较大幅度的上涨（一期03年底开盘时均价为3000元/平方米）。该楼盘又是武昌地区长江一桥和二期之间最后一个纯住宅商品房，因此其销售情况仍然是比较良好的。客源分析：本案由于价格相对较高，因此其购买客户都是具有较高收入的人群，其主要职业是高校教师、企业管理层人员、政府机关工作人员及公务员等。区域房产市场总结：通过上述的分析，我们可以看出沿江区域在整个武汉房产市场中其价格处在中等偏高的水平，且销售形势普遍较好。但是，由于沿江地带开发程度相差较大，造成汉口、武昌和汉阳的沿江楼盘彼此之间尚有较大差距。但与此同时我们应该看到，随着市政工程的不断开展和强势开发商的介入，长江沿线未来将形成统一的规划和概念。这将是本案日后价格提升的重要概念支撑。第三部分：武汉住房消费问卷调查分析一、基本资料分析1、被访者性别比例分析通过上图可以看出，本次被访对象中男女比例大致相等/，分别占了总量的54%和46%。到2004年底，武汉市总共有近800万的人口，全年房屋交易面积为1239.94万平方米。作为一个省会级城市，武汉的房地产市场正处于一个起步阶段，随着市场的逐步成熟，人民的消费水平不断提高，武汉的房价会在将来有一定的上扬。2、被访者年龄分析从上图可以看出，本次被访者的年龄层次最集中在26-35岁和36-45岁之间，分别占了总数的41.15%和32.54%。而在实际的购房群体当中，这一年龄层次的客户也是主力购房群体。而这些购房的购买用途除了自住，也有用来投资的。可以预见的是，将来本案的购买者，其年龄层次也主要集中在26-45岁这一年龄段内。60岁以上的客户由于其购买能力有限，因此不太可能成为购房的主力客源。46-55岁和56-60岁这两个年龄段分别占了本次被访者总数的17.22%和7.66%。3、被访者文化程度分析从上图可以看出，本次调查对象中，本科学历的人所占比例最高，达到了总数的43%，其次是大专学历，占到了41%，而硕士及以上学历的占了近总数3%。目前随着9年制义务教育的普及，人们的文化程度不断提高，高学历的人才在社会上的比例也越来越多，这也使得高收入的人群也不断增高。收入的增高也提高了当地人民的消费水平，其中尤为明显的就是作为第三产业支柱的房地产业。整个04年武汉房屋销售总恶为165.59亿元，比03年增加了47.2亿元。其中销售给个人的为146.13亿元。4、被访者职业分析从上图可以看出，IT业从业人员在本次被访者中所这比例最高，为12.44%，其次是交通运输业，占了10.05%，其它的各个行业也都占有一定的比例。从目前武汉各楼盘的客源来看，他们都具有一定的收入及较为稳定的工作，象公务员、商贸、高科技从业人员等。5、被访者家庭人数分析从上图看出，本次调查对象中三口之家占了超过一半的比例，为51%。可以看出在武汉传统的3口之家式家庭结构没有改变，而他们往往也是购房群体中所占比例最多的，无论是两房和三房都是他们可以考虑的对象。家庭人数为4人和5人的分别占了21%和13%，这一群体若是购房一般会选择的较大面积的房型。而家庭人数为1人或2人调查者，他们在购房中会选择一房及二房，少数也会选择小三房做为考虑对象。6、被访者家庭月收入分析从上图可以看出，家庭月收入在2500-3500元之间的被访者所占比例最高，达到了38%，其次是3500-4500元和4500-5500元之间的被访者，分别占了总数的21%和18%。这一层次的客源会在今后本案的购房群体中占有相当的比例。而月收入在2500元以下的家庭，因其自身原因，还不具备购买新商品房的能力。随着武汉经济的日益发展，人民的生活水平不断提高，定会出现越来越多的高收入家庭，同时也提高了他们的购房能力。7、被访者日常出行方式分析从上图可以看出，被访者选择最多的出行方式还是公交车，占了总数的54%。而随着人们生活水平的提高，选择出租车作为日常交通工具的客户也占了总数的14%。目前武汉每百户家庭拥有0.8量私车，选择私家车作为出行主要方式的占了总数的14%。一个楼盘的销售在吸引客户方面和交通动线有着很大的关系，综合本案周边环境考虑，今后周边的交通有待进一步的提高完善。8、被访者现居住区域分析从上图可以看出，由于本次调查的四个抽样点都位于武昌区，所以被访者目前所居住区域为武昌区的所占比例最高，达到了60%，其次是洪山区和青山区，分别占到12%和11%。汉口作为全市的商业中心，其繁华程度首屈一指，被访者中目前居住在汉口的占了被调查总数的9%。本项目地处武昌，可以预见的是今后的客源主要是来自武昌本地的客户，另外也会有汉口及汉阳的客户。9、被访者购房区域认可程度分析从上图可以看出，最能得到被访者认可的购房区域是武昌的水果湖区域，占了总数的21%。该区域相比武汉其它区域来说，环境优美、配套成熟、交通畅通、各种物业设施布局紧凑，住宅与办公物业互为补充、协调发展。在此区域办公的人，上班与居住之间只需步行就可解决。这就与汉口CBD主要是以金融、商业为主，居住区与金融区分离的状况有所不同。选择南湖区域的占了15%，位于第二位。而徐东地区经过多年的发展，目前区域内的配套相当成熟，选择它的客户也占了总数的12%。10、被访者购房关注问题分析从上图可以看出，客户在购房过程中最为关注的是价格、环境和地段两大问题，分别占了总数的21%、15%和13%。房价是地段好坏的表现，而地段又是决定房价的重要部分，周边环境也制约着价格的发展，客户在购房过程中无疑对这几个问题最为关心。近年来，客户对于楼盘自身品质和开发商的背景也加大了关注度，在本次被访对象总数中分别占了4%和3%。11、被访者计划购房时间分析从上图可以看出，有42%的被访者计划在2-3年内购房，计划在3-5年内购房的占了23%，准备在1年内购房的占了13%，不确定的占了22%。目前武汉的房价处在一个稳步上涨的阶段，人民的生活水平也不断提高，随着越来越多的人有了购房计划，武汉将会掀起新一轮的购房热朝，从而推动了房价的上涨。12、被访者购房类型选择分析从上图可以看出，有45%的被访者选择平层，这一类型的建筑是绝大部分客户购房时的首选对象。而选择复式的则排在第二位，占了32%，选择错层的占了18%。这两种类型的住宅也都得到部分客户的青睐。总体来看，错层也是平层的一种延伸形态。无论是错层和复式都会得到一定数量的客户所选择。而在5%的选择其它类型的被访者中，大部分都是选择别墅类型的建筑。13、被访者购买户型分析从上图可以看出，有29的被访者选择了二室二厅一卫，该房型一般面积不大，结构紧凑，总价又不高，能得到大部分客户的认可。选择三室一厅一卫的和选择三室二亭一卫的分别占了24%和20%，一般的三口之家都能选择这几种房型。而家庭人数在四人或四人以上的则会选择四房或更大的房型。一房更能得到单身人士的喜爱。14、被访者所能承受购房单价分析从上图可以看出有将近一般的被访者所能承受的购房单价在2500-3000元之间，目前这一价格也符合本项目周边楼盘的价格。其次是3001-3500元的价格段，选择它的客户占了总数的26%。随着今后当地居民生活水平的提高，同时房价也在稳中有升，人们所能承受的购房单价也会有所提高。15、被访者购房选择面积分析从上图可以看出，选择110-130平方米面积段的客户所占比例最多，达到了29%。在这一面积段的房型中，可以是二房，也可以是三房，因此选择它的客户也最多。其次就是91-110平方米的面积段，占了总数的26%，这一面积的房型基本是以二房为主，而相对三房来说它的总价又低，因此也得到了为数不少的客户所青睐。而50平方米以下的房型除了适合单身人士居住外，还具有较高的投资价值，在各个楼盘中，该面积段的房型几乎都是一经面市，就马上被一抢而空，除了房源数量较少之外，可见其受市场喜欢程度。16、被访者支付购房总额意愿分析从上图可以看出，有46%的被访者其购房总额支付意愿在21-30万之间，一般来说这一总价的房型其单价一般在2500-3000元/平方米之间。而选择16-20万之间的客户在31%。17、被访者购房信息来源分析从上图可以看出，被访者主要的购房信息来源报纸、占了总数的17%，而通过调查询问我们又得知，《楚天都市报》、《长江日报》和《武汉晚报》最为广大客户所接受。而选择户外广告、电视广播和朋友介绍的分别占了15%、14%和14%，随着房地产市场的越来越成熟，房展会也越来越大越多，因此也有不少客户是通过房展会了解到购房信息的，在本次的调查对象中占了11%的比例。18、被访者对于项目所处区域房价看法分析从上图可以看出，对于武金堤也就是本项目所这区域的房价，有63%的被访者认为其价格应该在2500元以下，有33%的客户认为应该在2500-3000元之间。综观本项目，虽然位于长江之畔，但是因地块周边的配套交通等各方面尚不成熟，因此不少被访者认为该区域目前的房价不宜过高。这样不但能够吸引人气，提高项目在群众中的知名度，还能为今后项目价格的提升打下基础。19、被访者购买本案原因分析从上图可以看出，若选择购房本案，有30%的客户是因为首次置业，有27%的客户认为本项目有投资潜力，24%的客户是因为二次置业。可以看出，本项目不但适客户自住，还有较大的投资潜力。二、交叉分析1、购房选择区域——现居住区域交叉分析从上图可以看出，武汉市民购房时的地域观念还是比较强的，像汉口和汉阳的客户其购房首选区域是在汉口汉阳地区，而选择武昌中心区的也是以武昌区的客户最多。从前面的分析我们已经知道，若让武汉市民选择购房区域，最为看好的是水果湖区域，而在该区域中，又以青山区的客户最多。而选择作为本项目所在地即武泰闸区域的客户中，来自洪山区的占了最大的比例，来自青山区的也占有一定数量。2、购房选择区域——家庭月收入交叉分析从上图可以看出，在选择水果湖区域的客户中，月收入在4500-5500元之间的客户做占比例最多，其次是3500-4500元之间的客户。而选择武泰闸沿线的客户中，所占比例最多的是月收入在2500元以下的客户。由于本次7500元以上的客户样本容量过较小，在本图中不能完全反应真实情况。但可以看出的是，中高收入群体在购房客户中占有大部分比例，而中低收入群体为改善其现有住房水平，随着自身收入的不断提高，也在购房客户群体中占有重要地位。3、购房选择区域——购房所选户型交叉分析从上图可以看出，在大部分区域中都是选择二房二厅一卫的客户所占比例最多，其次是选择三房一厅一卫的客户。大面积房型主要是集中在洪山区和青山区。水果湖区域中三房二厅二卫的房型说占比例最多，其次是三房二厅一卫。前面的分析中我们已经知道目前市场上最为市民所青睐的是二房和三房的房型，而大部分楼盘也正是以这两种为主力房型推向市场。4、购房选择区域——所能承受单价交叉分析从上图可以看出，购房选择水果湖区域和汉口汉阳区域的客户其所能承受的单价较高，而这两个区域也正时当今武汉高价房集中区域。选择武泰闸沿线的客户起所能承受的房屋单价最多的是集中在2500元以下，可以看出该区域目前的房价相比较武汉其它区域来说还比较低，早晨这种现象是多方面的原因，但同时也说明该区域具有较大的上涨空间。5、购房选择区域——购房选择面积交叉分析从上图可以看出，选择南湖区域的客户其购房所选面积更多的是集中在200平方米以上的复式和90-110平方米的二房；选择水果湖区域的客户其购房所选择面积最多的是集中在110-130平方米面积段。而选择武泰闸沿线的客户，所选择的房型面积最多的是集中在71-90平方米段，而选择50平方米以下及50-70平方米面积段的也不在少数。6、购房选择区域——购房总额支付意愿交叉分析从上图可以看出，选择汉口地区的客户其购房总额支付意愿都较高，基本都在40万元以上，这主要是因为该地区的住宅单价本来就高，而来此购买的客户都具有较高的收入，因此他们的支付能力也相对较高。选择武昌中心城区的客户其支付意愿基本都在40万以下。三、需访市场今后走向及预测经过一段时间的调查，我们认为随着武汉房产市场两年来特别是去年下半年的高速发展，武汉地区购房客户的需求也处在迅速的转变，以往的购房思路会受到颠覆。总结起来，我们有以下几点预测：客户对于楼型的需求将趋于多样化随着武汉市内越来越多的新产品类型的出现，客户对于房产形态的选择余地越来越大，特定的产品类型将直接面对着特定的消费人群，如对电梯的敏感度来看，20－30岁之间的客户对有无电梯相对不太敏感，随着年龄的递增，对电梯的依赖程度越强，所以对多层无电梯的梯型接受程度越低。在未来，客户将更加注重这些多样化的产品设置是否符合自身的偏好，如何正确引导消费者，是摆在开发商亟待解决的问题。观望者减少，客户质量提高，楼盘成交率上升相对于去年火热的春节楼市，众多开发商今年并没有将春节看成是和“五一”、“十一“黄金周相提并论的销售黄金周。很多开发商在楼盘销售推广上一如既往，没有采取特别的促进销售政策。去年春节楼市，不少售楼部一般可以接待10多组左右的看房客户，而今年由于很多楼盘售楼部都是在大年初四才开始对外开放，加上春节期间雨雪交加的天气，春节黄金周在客户来访量上和往年春节相比有所减少，但是在成交量的比例上则比往年有所提高。从今年春节期间的情况来看，单纯的咨询、了解楼盘情况为主的客户和往年比有所减少，但成交量相对而言比往年却有提高，春节看房者中意向客户比例增加。今年春节的购房者中，由于天气的因素，和以往相比，那种单纯的“看楼”客户，有所减少。在一些特定楼盘，往往体现出更强的购买目的性。可以预见，春节期间的楼市打响了今年武汉全年市场的第一炮，市民在购房时也更加趋于理性。外地返回武汉人士将在购房群体中占有重要地位通过对购房客户群体调查发现，今年春节的购房队伍中，“返汉族”是不可忽视的一个群体。在很多楼盘的成交的客户中，有多套的购买者都是在外地工作的武汉人，他们趁春节返乡的机会置业，或为安顿自己的父母，或为自己购置新房；售楼人员接待的更多都是常住外地工作的武汉人。位于南湖花园城的东方莱茵销售中心，从初四开始，看房人数就逐渐增多，每天基本上都有六七组人看房，在这些人员中，很多都是武汉到外地打工的人，可以看出，除了武汉当地客户和外来投资客，“返汉族”也将在今后的楼市中占有重要地位。购房者更加看重品牌效应在目前武汉的购房者中，很多人都是冲着楼盘的知名度和开发企业的知名度而来，知名企业的开发楼盘销售趋好，如位列武汉房地产开发企业十强的长城建设在青山开发的健吾公馆，和位于沌口开发区的水木清华，这两个楼盘的销售情况很好的反应了这一点。另外某些知名楼盘在后继开发中，也因为其之前积累的品牌效应而在春节期间收到了回报，如南湖片区的知名楼盘华锦·春天故事光在春节期间已成交10套，下订7套，取得了较佳的销售业绩。知名的开发商其品牌就是质量的保证，它们一般都在市民中有良好的口碑，其所开发的楼盘更能得到购房者的信任，客户在购房时也会更多的了解关注开发商的背景。价格建议：根据此次对于本案周边区域和沿江区域的市场调查和问卷调查，我们经过分析建议本案一期入市价格略低于区域均价，为2500元/平方米。DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"19:33DATE\@"HH:mm:ss"19:33:29TIME\@"yy.M.d"22.10.11TIME\@"h时m分"19时33分TIME\@"h时m分s秒"19时33分29秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.11,22DATE\@"dMMMMyyyy"11October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"7:33:29PMDATE\@"HH:mm:ss"19:33:29TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月11日星期二DATE\@"HH:mm:ss"19:33:29附录资料：不需要的可以自行删除电脑常遇问题解决方法云集1怎样换主页开始－运行－键入gpedit.msc（gpedit.msc要全部输进去）－回车，出现“组策略”对话框。选择用户配置－windows组件－InternetExplorer－禁用更改主页设置（双击启动）－选择“已禁用”－确定。搞定了！或者开始－运行－regeditHKEY_USERS\.DEFAULT\Software\Policies\MicrosoftInternetExplorer\ControlPanel下的DWORD值“homepage”的键值改为“1”（即为灰色不可选状态）。对了，不是DWORD值“homepage”的键值改为“1”，改为02怎样删除不正确语法磁盘存在错误，扫描磁盘修复错误后即消失。如文件仍在即可删除。于是我采用以下解决方法得到解决：打开我的电脑，找到c盘，点右键，选择属性。有四个选项：常规，工具，硬件，共享。选择工具，查错，点开始检查，并选择自动修复文件系统错误，扫描并试图修复坏扇区，点开始。系统提示，c盘含有系统文件，选择下次开机扫描并修复，确定。重新启动我的电脑，电脑自动进入蓝屏状态，按ENTER进入检查并修复状态，等电脑完成之后，进入我的桌面，查看文件名，文件名已经变成正常的文件名，删除成功。3电脑显示日期方法控制面板区域和语言选项自定义日期长日期格式后面输入5个小写的ddddd4回收站清理不净怎么办你新建一个空文本文档，然后删除，右键点击回收站，清空就行你可以到安全模式下进行删除,很有效的显示隐藏文件和文件夹后,到系统盘查看回收站的使用权限以前遇到过有网友问回收站无法清空的问题，我没有遇到过，就在网上搜索了一下，基本上都是说需要在dos下删除回收站文件夹RECYCLER然后再重建一个，大家知道在dos下进行操作必须懂得dos知识，还需要用到能识别NTFS分区的dos，相对来说很是麻烦，而网上的其他解决方法并不是很有效。我今天就遇到了这种情况，也是试验了好几次终于找到了一个好的解决方法共享给大家。我爸办公室的电脑清理了系统垃圾后总是显示回收站是满的，右键点击回收站并选择清空，显示是否删除这3个文件，证明回收站内的确是有文件，但点清空后仍然显示为满，再次清空还是如此，打开文件夹选项，显示“受保护的操作系统文件”和“显示所有文件和文件夹”后，进入c、d、e、f盘的RECYCLER文件夹和子目录，结果没有看到什么文件，我尝试将回收站空间调为0也无法解决此问题，难道真的要进入纯dos？我突然想起来winrar带有强大的资源管理器，就运行winrar，进入c盘RECYCLER文件夹，下面还有一层文件夹，再进入，看到里面真的出现了文件，便对其进行的删除，删除时按住shift键用鼠标右键点删除，如果不按shift键会删一个出来一个，（desktop.ini和INFO2文件可以不删，如果删掉以后还会出来），刷新一下此时桌面上回收站图标显示已经是空的了，用此方法对其他磁盘都看了一下，没发现什么问题了，回收站问题得到了解决！然后找几个文件进行删除和清空操作，证明一切正常了。如果在删完所有的文件后回收站仍然显示是满的，可到自定义桌面里还原默认的回收站图标即可。5填写IP方法右键点击“网上邻居”→属性→右键点击“本地连接”→属性→双击“Internet协议(TCP/IP)”，选择“使用下面的IP地址”后输入192.168.0.1，子网掩码输入255.255.255.0，确认即可。你如果有路由器要改HUB必须要改IP的设置如果2台机器上不改他就会出现IP冲突改的时候一定问好DNS要看你的是什么网了，如果是ADSL，IP地址是自动获取的如果是路由器的，IP一定要分的相对来说，IP地址对网速影响不大。主要是DNS写ICP/IP地址，使得电脑开机速度加快！！很多人有这样的体会，开机进入桌面后，心急地点击图标，点了后却没有任何反应，直至过了一分多钟后你需要的程序才慢吞吞地跳出来，真是叫人恼火。其实这是电脑没设IP地址所造成的，电脑开机进入桌面后，还继续在后台搜索可用的IP地址，耗时一分多钟，这个过程妨碍了其它程序的运行。解决该问题的方法就是：为网卡填个IP地址。任意数字均可。需要注意的是，单机拨机上网时，不填IP，或填错，对上网都没有任何影响，但在局域网上网（用路由器上网就属此类），就不能任填了，要么是自动获取，要么填入正确的IP地址，方可上网。如果你是初级用户，看了上述说明后对IP地址的概念仍然一头雾水，请保留原样，不要乱改，否则可能导致你上不了网。6U盘怎样防止病毒小方法帮你有效防止U盘感染病毒U盘对病毒的传播要借助autorun.inf文件的帮助。病毒首先把自身复制到u盘，然后创建一个autorun.inf，在你双击u盘时，会根据autorun.inf中的设置去运行u盘中的病毒。我们只要可以阻止autorun.inf文件的创建，那么U盘上就算有病毒也只能躺着睡大觉了。大家可能也想到这个，但是不管给autorun.inf设置了什么属性，病毒都会更改它。方法就是，在根目录下，删除autorun.inf文件。然后，根目下建立一个文件夹，名字就叫autorun.inf。这样一来，因为在同一目录下，同名的文件和文件夹不能共存的原理，病毒就无能为力，创建不了autorun.inf文件了。以后会不会出新病毒，自动去删文件夹，然后再建立文件还不知道，但至少现阶段，这种方法是非常有效的。我的电脑-工具-文件夹选项-查看-将“隐藏受保护的系统文件”前面的勾去掉并显示所有文件-应用-确定-右键单击C，选择打开-将C盘中“AUTORUN。INF”删除，重新启动计算机，不要忘记再把系统文件隐藏起来。怎么清除AUTORUN.INF病毒提问者：viruskill-试用期一级最佳答案说明你的操作系统中了磁盘AUTORUN.INF病毒解决办法:1.打开"我的电脑"解决办法:1.打开"我的电脑"2.选择"工具"菜单中的"文件夹选项"3.选择"查看"项4."显示所有文件和文件夹"前面打个钩5."隐藏受保护的操作系统文件(推荐)"前面的钩取掉,并且要"确定"6.然后打开所有的磁盘区!(必须要打开所有的哦!打开C盘,打开D盘,打开E盘,打开F盘)7.全部打开了以后,你在个个磁盘区中发现名为autorun的文件,你把它删除!8.所有磁盘区中的AUTORUN删了以后,一个个关掉浏览器~9.重启PC,打开分区看看?!10.如果还不好使说明你中的病毒又自动运行了，并重新生成了一个AUTORUN.INF文件，所以你最好先清除一下病毒。显示隐藏文件还有隐藏的系统文件然后打开资源管理器（一定要资源管理器不能单独打开硬盘否则病毒会自动复制）然后在每个分区的跟目录下删除autorun.inf和其关联的程序重新启动就可以了也可以下载专杀隐藏受保护的操作系统文件前面的钩去掉记得用资源管理器打开就在每个盘的根目录下这不是病毒Autorun.inf一个文本形式的配置文件，我们可以用文本编辑软件进行编辑，它只能位于驱动器的根目录下。这个文件包含了需要自动运行的命令，如改变的驱动器图标、运行的程序文件、可选快捷菜单等内容。事实上，大多数的用户并不需要AutoRun.inf文件来运行程序，因此，我们完全可以将硬盘的AutoRun功能关闭，这样即使在硬盘根目录下有AutoRun.inf这个文件，Windows也不会去运行其中指定的程序，从而黑客可能利用AutoRun.inf文件达到入侵的目的。7隐藏文件夹的扩展名在网上下载的一些歌曲,文件名是一行数字和字母,根本就不知道下载的是什么歌,想重命名,可是系统提示一旦改名,将无法播放该文件怎么办？最佳答案那是因为你把文件的扩展名也改了,所以导致文件无法正常播放.建议在文件夹选项查看里面点选隐藏已知文件类型的扩展名然后你就可以随意重命名了.可以在工具——文件夹选项——查看，构选隐藏已知文件类型的扩展名，重命名就不会出现这个问题了8电脑怎样定时关机最佳答案开始－－－运行－－－输入命令“atX:XXShutdown-s”－－确定（不带引号）.其中X:XX为关机时间。有时候，我们需要定时关闭计算机，下面笔者就介绍一个在WindowsXP下实现定时关机的简单方法。统在22分钟后自动关闭：点击“开始→运行”，在“打开”中输入命令“Shutdown－s－t1320”（注意：引号不输入，参数之间有空格，1320的单位是秒），单击“确定”按钮即可。指定系统在某个时间（比如12：00）自动关闭：在“打开”中输入命令“at12：00Shutdown－s”即可。取消定时关机：在“打开”中输入命令“Shutdown－a”即可。9虚拟内存设置1.右键”我的电脑“--属性，在下面就有内存大小。2.在运行中输入：dxdiag，也可以看，比较详细内存的信息3.右键单击“我的电脑”→属性→高级→性能设置→高级→虚拟内存更改→选择虚拟内存（页面文件）存放的分区→自定义大小→确定最大值和最小值→设置。一般来说，虚拟内存为物理内存的1.5倍，稍大一点也可以，如果你不想虚拟内存频繁改动，可以将最大值和最小值设置为一样。10怎样关闭信使服务在WindowsXP中，“信使服务”在服务列表中名称为“Messenger”，该服务用来传输客户端和服务器之间的NetSend和Alerter（报警器）服务消息。此服务与WindowsMessenger无关。默认情况下，“信使服务”是打开的，所以当你的电脑连接到Internet上时，一些网站（包括厂商网站）可以通过该服务发送一些信息，在目标用户的计算机上会弹出一个名为“信使服务”的对话框。这些不请自到的“信使”通常是一些广告等无用信息，而且在你使用电脑时，突然出现的“信使服务”会干扰工作。我们可以使用下述方法关闭“信使服务”。1．运行命令法单击Windows“开始”菜单，单击“运行”。在“打开”框中，键入“netstopmessenger”。单击“确定”按钮。命令“netstopmessenger”的作用是停止“信使服务”，要启用“信使服务”，请使用“netstartmessenger”命令。2．服务设置法打开“控制面板”，单击“性能和维护”，单击“管理工具”，双击“服务”。单击“Messenger”，然后在“操作”菜单中，单击“属性”。进入“常规”选项卡，单击“停止”按钮，再将“启动类型”改为“手动”或“已禁用”。如果“Messenger”服务被停止，Alerter消息不会被传输。如果“Messenger”服务被禁用，任何直接依赖于它的服务将无法启动，这正是我们所希望的。最后单击“确定”按钮。开始==》运行==》输入cmd==》输入netstopmessenger就可以了，保证没问题。或者点“开始——>运行-->services.msc-->打开Messenger服务项，将“启动类型”改为“已禁用”，点确定。开始-运行-输入cmd-输入netstopmessenger就可以了。或者点“开始——>运行-->services.msc-->打开Messenger服务项，将“启动类型”改为“已禁用”，点确定。或用上网助手的信息拦截功能：开始＝＞上网助手＝＞广告拦截设置＝＞把拦截windows信使广告前勾选为对号或依次点击“开始→运行”，然后在“运行”窗口输入“services.msc”并回车，此时将会打开“服务”窗口，接着在该窗口服务列表中打开并双击“Messenger”项，最后在弹出的窗口中禁用Messenger服务即可。或打开"控制面版"--找到"管理工具"--再打开"服务"然后找到Messenger服务,选择停止,然后再在上面点右键,选择属性,在启动类型里选择.禁用.可以肯定你的计算机是windows家族的NT\XP\2000\2003其中的一个.他提供了一个信使服务.如果您不需要,可以将其关闭.方法:打开"控制面版"--找到"管理工具"--再打开"服务"然后找到这个服务:Messenger这个服务.然后在上面点击右键,选择停止,然后再在上面点右键,选择属性,就会打开一个对话框,在启动类型里选择.禁用.保证以后再也不会出来这个小东东了.11IE自动弹出广告解决方法1、首先，我们在机器里新建一个用户名为text（这里任意的用户名都可以）。2、注销Administrator用户。改用text用户进入系统。3、点击“开始”—“运行”。键入regedit。可以打开注册表编辑器。4、找到以下路径：HKEY_CURRENT_USER\\Software\\Microsoft\\InternetExplorer。选中“InternetExplorer”。点击表单栏的“注册表”。导出注册表文件。5、这时就把text用户下的IE设置给导出来了。因为text用户是新加入的。所以他的IE设置并没有被更改过。6、现在我们切换回Administrator用户登录系统。7、点击“打开”—“运行”。键入regedit。依然进入注册表编辑器。8、点击表单栏的“注册表”，导入注册表。把刚才保存的那个注册表文件导入进去就可以了。现在我们再打开IE。发现一切都已经恢复成系统默认的样子了。经实验本方法非常实用。为了安全起见，大家还需要进行必要的杀毒等措施。用黄山IE软件解决也很好对于新手，不具备相关专业知识，因此我们推荐使用常见的IE修复软件进行修复一般情况下，恶意网站都是通过网页上面隐藏的恶意代码来实现远程安装程序，通过这个程序强行控制用户的电脑，实现以下几种效果：格式化硬盘，锁定复注册表，篡改IE的默认页，IE的默认首页灰色按扭不可选等等。面对这些常见恶意程序的危害，需要一定的电脑专业知识才可能手工修复；有时候甚至需要用到调试工具才可能进行修复。恶意程序造成破坏的表现虽然不同，但是绝大多数仅仅起到修改的作用，修复相对较为容易，对工具软件的需求也不是很强烈，而有些破坏的修复是单机操作而无法实现的，对于新手，不具备相关专业知识，因此我们推荐使用常见的IE修复软件进行修复。代表性的软件有：上网助手IE修复专家2005、超级兔子IE管理专家、IE浏览器修复工具、黄山IE修复专家、HijackThis。以下软件各大软件站均有下载！12电脑维护玩电脑的网虫们通常每隔一段时期就会感觉自己的电脑不但启动的速度变慢了，而且常常报内存不足，软件运行起来比拉车还要慢，所以他们一直瞪大了眼睛在想如何解决这个问题，想尽各种办法来给自己的Windows“瘦身”。其实电脑变慢的原因有很多，在这里就让笔者带大家一起来踏上征服电脑的航程吧！行程第一站：系统中垃圾过多刚上船就出现了问题，这条船由于硬盘空间不足、注册表过于庞大，硬盘速度太慢，虚拟内存问题，字体数量过多等问题使得船体超重，在网上航行起来就像蜗牛一样。唉，船上这么多的垃圾及不完善的地方，怎么能跑得快呢？让我们来看看用什么方法来解决问题吧！系统中垃圾过多解决方法：1、不要乱装软件。网海上各种各样的软件五花八门，但是真正有必要用的却并不多，不仅占用了你的硬盘空间，而且有些软件常常是病毒的主要来源。在上网的时候经常会弹出一些安全警告窗口，提示你某个软件要开始安装了（比如网络实名、通用网址等等），小心别接受，不然你的硬盘上的垃圾会越来越多，而且很难扫干净。2、碎片整理。系统装上用一段时期以后，等你觉得基本不需要安装新软件、也不用对系统进行大的调整后再进行首次碎片整理。此后，一般家用电脑每隔一两个月做一次碎片整理即可（碎片整理的启动操作：右键单击要整理的硬盘－＞选择“属性”－＞选“工具”栏－＞点“开始整理”）。3、清理垃圾。经常上网不免会留下各种垃圾，不同的Windows留下垃圾的位置不一样，最高效实用的处理办法是使用系统的“磁盘清理”工具来进行磁盘清理（磁盘清理的启动操作：右键点要整理的硬盘－＞选择“属性”－＞点“磁盘清理”）。4、及时优化注册表。Windows的注册表有一个特征便是在不断膨胀，这必然会使系统变慢，可通过CleanSweep、忧化大师等软件来清除，亦可以手动来清除，首先按"开始"打开"运行"项，输入regedit编辑注册表，它们的位置一般都在"HKEY_LOCAL_MACHINE\Soft_ware\Microsoft\Windows\CurntVersion\Run"下的Run或Runservies子键下，不过删除的时候要小心，要及时做备份，免得删去一些有用的程序，到时再想哭就来不及了。再者用可以用“忧化大师”等优化软件来清理注册表，选择系统维护清理选项里的注册信息清理，对注册信息开始进行扫描，如图4所示，进行注册表备份后将没有的注册表信息全部删除，重启就可以了。不同的操作系统忧化的方法不一样，拿WindowsXP系统来讲，每次启动WindowsXP，蓝色的滚动条都要走上好多次，其实这里我们也可以把它的滚动时间减少，以加快启动速度。打开注册表编辑器，找到HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\PrefetchParameters，在右边找到EnablePrefetcher主键，把它的默认值3改为1，这样滚动条滚动的时间就会减少。在XP中关机时，系统会发送消息到运行程序和远程服务器，告诉它们系统要关闭，并等待接到回应后系统才开始关机。加快开机速度，可以先设置自动结束任务，首显灰到HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop，把AutoEndTasks的键值设置为1；然后在该分支下有个“HungAppTimeout”，把它的值改为“4000（或更少），默认为50000；最后再找到HKEY_LOCAL_MACHINE\System\CurrentControlSet\Control\，同样把WaitToKillServiceTimeout设置为“4000”；通过这样设置关机速度明显快了不少。为了达到视觉上的真实感，WindowsXP中的菜单在打开时会有滑出的效果，但这也会延缓打开速度。我们可以在HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop下找到“MenuShowDelay”主键，把它的值改为“0”就可以去掉菜单延迟效果。5．对内存进行优化设置。内存是决定系统运行速度的其中一个重要因素，如何减少内存的不必要占用率呢?有很多方法，右击"我的电脑"，打开"属性"→"性能"→"文件系统"→"CD-ROM"，拖动"追加的高速缓存大小"游标至"小"，将"最佳访问方式"设置为"倍速"，这样的设置对现在包含Cache的高速光驱来说影响不大，在不太需要光驱的情况下可以让出更多的内存空间。还有就是减少虚拟磁盘，通过修改System.ini文件中的[vcache]小节，将"Max"后的数值设置一个适当的数（单位为KB）。还有就是一个软件，名叫MagnaRAM97的，可以压缩内存的数据，也就是说你的内存将可以同时处理更多的东西，比起虚拟内存的速度快多了。我们也可以用上文提到过的“忧化大师”，当然，现在内存比较便宜，多加些就可以解决问题了.6．去掉DOS系统配置文件。autoexec.bat与config.sys是DOS时代的两个系统配置文件，在Windows则是可有可无，而且如果你不需要在纯DOS下做必要的工作，那么这两个文件可以不要，这样可加快系统的启动，减少资源占用率。7．删去不必要的字体。造千万别小看了字体文件，在Windows中，光字体文件就占了了一百多兆呢！那么如何时删除不必要的字体文件呢？在C驱中Window目录下有个Fonts文件夹，一般所有的字体文件都在这里，我们可以有选择的把不用的字体删掉来减少硬盘占用空间。行了，在第一行程中我们总算是有点收获了。可是船身还是超重。让我们再进入第二个行程来解决问题吧！行程第二站：软件安装中设置问题及解决方法1．用最简典型安装法；系统变慢也与一些软件的安装有很大的关系，就犹如当初造船时在造船材料中加了很多根本用不到的物品。导致船越来越沉，越来越慢。就拿Wps来说吧，安装时我们可选择典型安装，这样安装出来的软件是组件较少、比较合适的一种方法。2．选择自己常用的组件，少添加插件；如上图所示，一般情况下我们不使用“金山互素材库等组件程序的话，可以单击此组件选择“此功能不可用”，这样这项服务组件在安装就不会被安装到电脑里，像Office及其它的软件一般都有自定义安装组件的选项，选择自己想用的功能进行安装吧。现者我们可以选择软件的安装路径，如果你安装的软件过多，不妨把各类软件安装到其它盘中，这样系统启动时也可以减少C盘的负担。3．更改默认设置。确实，你可以在大约一个小时内安装Windows，你也可以在60分钟内油漆你的小汽车。但你真的满意这两种结果吗？。如果你刚刚开始用Windows98，就快速浏览一下安装的要素和自定义选项，让我们一起来发现和修补所有自己根本用不到的系统变慢的默认设置吧！一般用户可以在任务栏上单击右键选择“属性”就可以看到任务栏和开始菜单的属性框，在这里我们可以去掉“显示个性化菜单”等选项来提高机器运行的速度，就拿常用的忧化系统的软件“忧化大师”来说吧，在桌面菜单配置项中我们可以更改Windows系统的默认设置，比如：关闭菜单动画效果；关闭平滑卷动效果；加速Windows的刷新率；关闭一些视觉的动果效果。软件的默认设制就拿MadiaPlayer来说，它的功能很强大，但它最令人头痛的就是每次启动，系统都默认网络已连通，所以不断试图连接到微软的一个网站上。如果没有拨号，会造成系统很长时间没有反应，所以如果不想连网在线播放，而只是用于播放本地多媒体文件，应该在“文件”菜单中选择“脱机工作”。4．不要加载过多的启动项。系统启动时不要加载过多的程序，可通过Win.ini文件中的[Windows]小节中的"Load="和"Run="加以删除，而在System.ini中的[386Emh]小节中会加载一些驱动程序，无关紧要的可将其删除。但是这种方法对于初学电脑的朋友来说太难了了点，所以在这里还是推荐大家使用“Windows忧化大师”或是“超级兔子”等一些系统忧化的软件。在开机速度优化选项中可以选择Window启动信息停留时间，还可以去掉开机启动程序来加快系统开机的速度。4．卸载无用程序。经常上网或是使用电脑的人一定会在电脑中安装大量的软件，有时会试用一些最新软件的用途，安装过后就忘了卸除，长期如此造成系统过慢。卸除软件的方法是：单击开始－＞设置－＞控制面板－＞添加／删除程序，在出现的面板中选择要卸载的程序，单击“更改／删除”就可以了。OK，第二行程的各路关卡我们也闯过来了，现在到了第三行程。唉，第三行程的航线上可困难重重呀，木马、病毒、炸弹，不但使这条船前进不了，还有覆没的危险。怎么办呢？没关系，看我们来收拾它！行程第三站：木马，病毒、炸弹及解决方法前两天，有人发了一个Flash动画给这条精装的船。当打开这个Flash动画后，过了两天船身开始变慢了。船长怀疑是中了木马，什么是木马？木马是病毒吗？其实不论是木马、病毒还是炸弹说起来都是一个程序，一段可执行码。有些木马中了后就会被别人远程控制，想象一下，就好像两个人同时在使用一台机器，那机器能不慢吗？而病毒呢，计算机病毒有独特的复制能力，运行时会在计算机中大量繁殖，很快地蔓延，又常常难以根除。它们能把自身附着在各种类型的文件上。当文件被复制或从一个用户传送到另一个用户时，它们就随同文件一起蔓延开来，造成系统变慢，网络阻塞。若是病毒并不寄生于一个污染程序，它仍然能通过占据存贮空间给你带来麻烦，并降低你的计算机的全部性能。染毒之后微机速度会降低。船已经中了木马或病毒了，怎么办呢？不用怕，最好的方法是先用“木马克星”，哈哈，木马无处可藏了吧，按下OK后，木马总算是清除了。接下来就是检查病毒了，现在杀毒的软件很多，如“瑞星”、“金山毒霸”、“诺盾”等。但是病毒种类太多，你的