北京郊区固安区域房地产市场

——固安区域+市场研究核心问题聚焦整体思路项目定位启动区策略项目机会寻找整盘操盘策略问题聚焦。一小时交通圈一小时交通圈亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域印象北京1小时交通圈城镇组团中，发展相对滞后的非热点外围城镇,区域竞争力有限1小时交通圈城镇：燕郊：京哈高速，快速公交通达；房地产成熟发展区域；区域配套有限；大厂：京哈高速，快速公交可达；房地产起步发展区域；区域配套匮乏；香河：京沈高速，快速公交可达；家具产业、房地产发展区域；区域配套匮乏；廊坊：京津塘高速，快速公交可达；自身产业发展完善、房地产成熟发展区域；区域配套完善；永清：京津塘、廊霸路；自然环境良好，房地产启动区域；区域配套匮乏；固安：京开高速，快速公交可达；农工业、房地产启动发展区域；区域配套匮乏；永清县固安县廊坊市固安-北京南四环:京开高速路程约40公里；固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里固安-永清县：廊涿线约20公里；固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；京津南通道密涿高速京九铁路固安县概况：总面积698.73平方公里2008年末总人口416670人主导产业：农业与大兴县紧邻，且有交通联系紧密固安县产业结构比例数据来源:2009廊坊经济统计年鉴问题聚焦区域印象农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇

无强势区域价值吸引力主要客户流向燕郊均价：7500元/平米产品形式：普宅交通方式：公交、自驾车刚需主流热点选择区域香河均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：自驾车刚需主流选择区域大厂均价：4500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车刚需选择区域廊坊均价：6500－7500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车内向型市场，北京客户鲜少固安均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车刚需选择区域永清均价：5500元/平米产品形式：别墅、类低密交通方式：自驾车低密度首置客群选择区域次要客户流向亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域市场热点区域共享北京支付能力有限的刚需客群，受区域发展限制，当前阶段属认知度有限区域北京永定河106国道低密度项目普宅项目核心区区域内市场处于起步阶段，区域市场同质化竞争严重，本项目处于现有认知较低的南部区域固安市场目前主要代表项目北部区域南部区域市场分析板块分析以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台价格集中在5500-6500元/平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售400套，新政后每月8-9套；规划中新城区域，价格主要集中在5800-6200元/平米；京御系列，不同产品系均有，品牌具有一定知名度，大卫城8月8日开盘，续客4月4000组左右，均价5300－6000元/平米；固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段，多数为当地开发商，中小规模项目为主；市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应（占比70%左右），一居面积60平米左右，三居100-130平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主；2010年2011年目前在售未来供应恒基现代城天顺家园红城方城馨苑汇丰家园孔雀大卫城橘洲万汇广场北京第九区68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、139平米的三居，供应量37万平米1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供应量1600多套中宏新界76-90平米两居，120平米三居，供应量约40万平米以二居90-100平米为主，供应量5万平米一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供应量40万平米供应量5万平米一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-135平米，未来供应量83万平米以80-90平米两居为主，未来供应量14万平米以89-128平米两居为主，未来供应量10万平米以85-97平米两居为主，未来供应量14万平米未来将面临多层面的激烈竞争，主要为区域内同期开发的京御系、绿洲项目未来供应量150万平米2012年市场内同期存在多个大规模开发项目，京御集团旗下的孔雀大卫城和廊坊京御地块，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超过400万平米内向型，低品质，尾盘销售——分流竞争廊坊京御地块未来供应量180万平米绿洲地产地块外向型、高品质——主要竞争竞争锁定问题聚焦区域市场问题聚焦核心问题Q1:寻找区域机会,挖掘区域发展价值，突破现有区域竞争劣势Q2:寻找市场机会,挖掘自身价值体系，突破激烈综合性市场竞争审视现有区域认知、市场基础、本体条件与目标实现间存在的问题世联的大盘操作经验大盘操作，有规可循：不是随行就市，大盘也可把握、可控制启势炒作区域奠定形象，灵活应变产品升级，精神属性传递生活方式控制卖点、控制节奏、控制价格远郊大盘，看发展、看客户紧抓区域发展前景，把握客户真实需求项目背景景核心问题题聚焦整体思路路项目定位位启动区策策略项目机会会寻找整盘操盘盘策略机会寻找找。区域机会会寻找市场机会会寻找价值体系系建立区域机会会——从城城市发展展视角寻寻找机会会区域机会会凭借优越越的地理理位置，，固安将将在北京京城市发发展过程程中受到到南城发发展计划划、第二二机场建建设、大大七环发发展的多多重利好好影响，，取代东东部方向向成为新新的城市市发展热热点北京城市市定位国家首都都世界城市市文化名城城宜居城城市大七环范范围的北北京城世世界城市市2005年2010年2015年2020年2050年中关村、、CBD、金融融街的逐逐渐成熟熟CBD东东扩扩、、““南南城城计计划划””、、首首都都国国际际第第二二机机场场等等带带动动北北京京全全面面发发展展，，特特别别是是向向东东南南方方向向的的延延伸伸北京京城城市市发发展展近期期远期期远景景内容容来来源源于于《《北北京京城城市市总总体体规规划划2004－－2020》》《北北京京市市2010年年政政府府工工作作报报告告》》区域机会北京城市未来城市西部发展带东部发展带中心城区域山区区域山区区域“两两轴轴两两带带多多中中心心””北京京城城市市发发展展格格局局中心心城城区区不不断断升升级级完完善善，，东东部部区区域域首首先先启启动动，，西西部部区区域域以以生生态态涵涵养养发发展展为为主主，，形形成成多多点点带带动动的的城城市市格格局局高度度发发展展新新城城/05年年启启动动重重点点新新城城通州州———现代代国国际际化化新新城城，，北北京京未未来来城城市市综综合合服服务务中中心心；主主要要功功能能————行政政办办公公、、商商务务金金融融、、文文化化、、会会展展等。。亦庄庄———高新新技技术术产产业业中中心心、、高高端端产产业业服服务务基基地地、、国国际际宜宜业业宜宜居居新新城城；；顺义义———北京京绿绿色色国国际际港港；主要要功功能能————现代代制制造造业业、、空空港港物物流流、、会会展展、、国国际际交交往往、、体体育育休休闲闲等等；发展展中中新新城城/09－－10年年启启动动新新城城大兴兴———宜居居、、宜宜业业的的，，具具有有综综合合性性区区域域服服务务职职能能的的京京南南绿绿色色新新城城；主主要要功功能能————生物物医医药药等等现现代代制制造造业业、商业业物物流流、、文文化化教教育育等等；房山山———首都都西西南南枢枢纽纽、、友友好好产产业业新新区区、、山山水水文文化化名名城城、、宜宜居居城城市市；主要要功功能能————现代代制制造造业业、、新新材材料料产产业业、物流流、、旅旅游游服服务务、、教教育育等等；昌平平———科教教创创新新基基地地、、人人文文生生态态景景区区、、和和谐谐宜宜居居新新城城主要要功功能能————高新新技技术术研研发发与与生生产产、、旅旅游游服服务务、、教教育育等等；怀柔柔———国际际交交往往中中心心组组成成部部分分，，生生态态友友好好型型都都市市产产业业园园区区和和重重要要的的科科技技创创新新及及成成果果转转化化基基地地；；主要要功功能能————会议议、、旅旅游游、、休休闲闲度度假假、、影影视视文文化化等等；密云云———国际际交交往往中中心心组组成成部部分分，，环环境境优优美美、、舒舒适适宜宜居居、、节节约约高高效效、、社社会会和和谐谐的的生生态态新新城城；主主要要功功能能————科技技含含量量高高、、无无污污染染的的都都市市型型工工业业、、旅旅游游度度假假、、会会议议培培训训等等；门头沟沟——西部综综合服服务中中心的的发展展平台台，生生态、、旅游游宜居居新城城；主要功功能———文化娱娱乐、、商业业服务务、旅旅游服服务等等；未启动动新城城延庆———北北京联联系西西北地地区的的交通通枢纽纽、北北京国国际化化旅游游休闲闲区；；主要功功能———都市型型工业业、旅旅游、、休闲闲度假假、物物流等等；平谷——北京东东部物物流、、休闲闲度假假及绿绿色农农业基基地；主要要功能能———都市型型工业业和现现代制制造业业、物物流、、休闲闲度假假等；东部新新城引引领新新城快快速发发展，，目前前已基基本成成形，，部分分区域域进入入升级级阶段段，南南部近近城的的远郊郊区县县正处处于全全面启启动阶阶段，，发展展空间间巨大大；内容来来源于于《北北京城城市总总体规规划2004－－2020》通州顺义亦庄昌平房山大兴怀柔密云门头沟沟延庆平谷区域机会北京新城发展阶段京沈亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速新城发发展带带动外外围城城镇的的发展展，东东部区区域为为发展展成熟熟片区区，发发展空空间及及后续续动力力有限限，南南部区区域在在城市市发展展主线线上，，发展展前景景良好好，主主流影影响力力、吸吸引力力建立立中交通圈圈范围围确定定通过过GoogleEarth测量量/规规划发发展情情况来源于于《北北京城城市总总体规规划2004－－2020》/《北京京市2010年年政府府工作作报告告》北京南南部区区域：：2010年年初开开始启启动的的南城城计划划推动动了整整个南南部区区域的的发展展，之之后第第二机机场落落户大大兴的的利好好消息息又给给南部部区域域增添添了很很多机机会，，并通通过辐辐射作作用间间接影影响到到了廊廊坊、、固安安、永永清等等县市市廊坊：：城市市升级级阶段段；固安：：起步步阶段段；永清：：起步步阶段段；固安：：由南部部发展展带动动，结结合自自身城城市升升级改改造，，正在在加速速发展展。产产业园园的不不断完完善也也起到到一定定的助助推作作用。。刚起步步，发发展中中北京东东部区区域：：2000年年起由由CBD发发展带带动整整个东东部区区域，，另外外由于于首都都机场场的辐辐射效效果，，东部部区域域逐步步发展展至通通州乃乃至燕燕郊，，而近近期香香河、、大厂厂区域域也稳稳步发发展起起来。。燕郊：：发展展成熟熟；香河及及大厂厂：起起步阶阶段；；区域机会北京近郊区县发展区域机机会——从从城市市发展展视角角寻找找机会会区域机机会处于北北京世世界级级城市市发展展体系系的重重点发发展方方向上上处于近近期快快速推推动发发展线线路之之上，，发展展空间间及机机会巨巨大区域影影响力力及吸吸引力力将在在区域域发展展进程程中快快速强强势化化区域机机会——从从世界界级城城市视视角寻寻找机机会——从从重大大规划划、设设施建建设视视角寻寻找机机会区域机机会据丰台台区相相关负负责人人透露露：首都第第二机机场““落地地”大大兴已已成““定局局”，预计计10月月份对对外公公布，北京京市有有关方方面低低调处处理相相关事事宜，，但业业已抽抽调人人手到到大兴兴开展展前期期工作作。大大兴区区已经经为新新机场场预留留了备备用地地，该该预留留地目目前已已具备备建设设机场场的基基本框框架，，并已在拆拆除违违章建建筑。《大兴兴新城城规划划》中中第126条明确指指出：：“要做好第第二机机场落落户大大兴的的准备备，预留留足够够的用用地，，严格格控制制预留留用地地的端端净空空和侧侧净空空区域域，适适时开开展与与新空空港配配套的的集疏疏运交交通设设施建建设的的规划划准备备工作作。””北京首首都国国际机机场相相关负负责人人透露露：新机场场不会与与现在在的机机场错错位发发展，而将将同样样建成成一座座大型枢枢纽机机场，建设设规模模会满满足每每年6000万万人次次的客流流需求求，但但不会会一次次建成成运营营，而而是根根据需需求分分期建建成。。空港经经济将将为城城南区区域经经济新新的增增长极极，强强势占占位城城市发发展极极点，，快速速摆脱脱现有有区域域竞争争局面面区域机会第二机场选址第二机场约3公里固安广阳永清第二机机场预预计2020年年达到4000万万吞吐吐量区域机会第二机场定位及发展第二机机场的的设计计吞吐吐量8000万万~1亿，，即使使按照照目前前的增增长量量预测测首都都第二二机场场的旅旅客吞吞吐量量也将将排名名于世世界顶顶级；；并且，，按照照发改改委的的说法法，预预计2015年年建成成运营营，将将是下下一个个时代代的机机场；；全球前前十大大机场场年旅旅客吞吞吐量量（2008年年）数据来来源：：国际际机场场协会会万人次次/年年首都机机场2009年年11月30日日年吞吞吐量量达到到6000万第二机机场的的设计计吞吐吐量8000万万~1亿定位为为现代代化世世界顶顶级机机场，，建设设开发发时序序长达达25年，，初期期建设设与快快速发发展期期将持持续至至2020年吞吐量量年20152020202520302035第二机机场拟拟投入入使用用预计达达到4000万万年吞吞吐量量预计达达到8000万万年吞吞吐量量设计运运力8000万万~1亿初建期期成长期期发展期期成熟期期由临空空产业业化向向空港港新城城发展展粗放的的、低低效的的、单单一的的土地地利用用方式式集约的的、高高效的的、复复合的的利用用方式式由到高端的的、高高附加加值的的产业业由到低端的的、低低附加加值的的产业业由到由到单一的的公路路交通通，不不完善善的配配套立体交交通体体系完善的的生活活配套套高建筑筑密度度的工工业区区宜产宜宜居宜宜商宜宜游的的新城城市社区设设施生生活化化发展理理念：：以价价值为为导向向的新新一代代空港港新城城市，，突出出“公公园化化、体体验化化、生生活化化、娱娱乐化化”区域机会第二机场定位及发展区域机会固安之于第二机场固安作作为业业态提提升型型空港港市镇镇，未未来将将提供供办公公、产产业及及提升升生活活质量量的综综合性性配套套设施施城市配配套成成熟具备综综合性性发展展基础础具备人人才资资源基基础有发达达的外外向型型交通通网络络具备一一定的的产业业基础础并且且有升升级趋趋势具备良良好的的自然然资源源基础础有一定定旅游游资源源基础础具备生生态产产业基基础具备旅旅游服服务配配套基基础有足够够多的的发展展空间间与机场场核心心城交交通联联系紧紧密与机场场交通通联系系紧密密具备工工业用用地资资源具备吸吸引产产业人人口基基础广阳———复复合发发展型型空港港市镇镇永清———资资源导导向型型空港港市镇镇固安———业业态提提升型型空港港市镇镇业态提提升型型机场场市镇镇通过过机场场驱动动产业业升级级或完完善产产业链链，有有专业业的产产业功功能拉斯科科琳娜娜的总总部办办公楼楼斯劳贸贸易产产业园园巴黎北部II商商务区区功能特特点：：依托机机场，，以某某类产产业为为主要要驱动动力形形成或或发展展的城城镇，，都有有较成成熟的的产业业园或或产业业集中中区；；有吸引引产业业人口口的居居住、、公建建配套套设施施，能能够形形成一一个综综合服服务的的中心心；空间特特点：：产业用用地比比例突突出有相当当比例例的居居住用用地和和配套套用地地生态绿绿地占占一定定比例例设施类类型：：写字楼楼、科科技园园区、、数据据中心心、文文化娱娱乐综综合体体、公公园、、会展展中心心、购购物中中心代表案案例：：维拉潘潘特（（戴高高乐机机场））、拉拉斯科科琳娜娜（达达拉斯斯-沃沃斯堡堡机场场）、、巴黎黎北部部Ⅱ市市镇(巴黎黎戴高高乐机机场)、埃埃格姆姆（伦伦敦希希思罗罗机场场）、、埃尔尔克格格罗夫夫（美美国芝芝加哥哥奥黑黑尔机机场））区域机会固安之于第二机场固安工业园已经形成了良好的投资结构，信息产业产业占据主导地位固安工业园区品牌效应逐渐扩大固安工工业园园三大大主导导产业业信息产产业、、汽车车零部部件和和机械械制造造所占的的投资资比例例之和和达到到了91%，其其中信信息产产业投投资额额度所所占比比例达达到了了53%，，占园园区投投资额额度的的半壁壁江山山。跨国公司最佳佳投资开发区区中国十大最具具投资价值工工业园区2008中电电绿环奖———绿色制造最最佳基地中国最具投资资价值十大环环保园区最佳通信产业业基地河北省高新技技术区域特色色产业基地河北省高新技技术区域特色色产业基地河北省发展速速度最快园区区最具投资潜力力省级十强开开发区资料来源：固固安工业园网网站以现有信息产产业为基础通通过机场驱动动产业升级或或完善产业链链，形成专业业的产业功能能，带动规模模产业人口进进驻以现有信息产产业为基础，，依托机场，，以信息产业业为主要驱动动力形成或发发展的城镇，，形成较成熟熟的产业园或或产业集中区区；区域机会固安之于第二机场区域机会——从重大规规划、设施建建设视角寻找找机会区域机会作为第二机场场重要组成部部分，区域升升级指日可待待，基础设施施建设，高等等级生产、生生活配套即将将落地在现有产业基基础上大力推推进产业发展展，带来大规规模产业人口口进驻机场大规模建建设与前期快快速发展阶段段与本项目开开发时序吻合合度高，可充充分利用机场场开发进程带带来的各项利利好区域价值建立立区域机会——机会点：多重重规划利好下下的快速区域域价值增长北京城市发展展新方向Q1:寻找找区域机会,挖掘区域发发展价值，突突破现有区域域竞争劣势——价值点：北京第二机场场建设城市级别规划划利好，与房房山、大兴南南城区域共享享，突破城市市发展方向竞竞争阻隔；交通体系建立立完善，高速速路、快速公公交、轨道交交通均投入使使用；城市级别综合合配套规划建建设中业态提升型空空港市镇城市群级别规规划利好，与与大兴、广阳阳、永清共享享，突破南部部区域竞争阻阻隔；强势带动京冀冀两地区域发发展；高层级现代化化综合配套规规划建设中；；空港新城级别别规划利好，，区域独享，，突破空港新新城各市镇间间竞争阻隔；；机场建设中发发展时序利好好明显；现代化国际化化市镇级别配配套规划建设设中；高端产业人口口进驻将有效效推动区域生生活需求不断断升级；机会寻找。区域机会寻找找市场机会寻找找价值体系建立立市场机会——从北京外外围区域市场场发展视角寻寻找机会市场机会北京内城NEWS房地产市场发发展成熟区域域东部：2000年CBD启动开开始，随着CBD的成熟熟，房地产市市场也成熟起起来，现处于于深耕、完善善阶段北部：随着北部居住住区及中关村村、上地区域域的发展逐步步成熟，房地地产市场也成成熟起来，现现处于深耕、、完善阶段客户认知高、、区域发展有有限房地产市场发发展受限制区区域西部：西部山地及绿绿地覆盖较大大，基于此，，区域内可用用于房地产开开发的地块有有限，而可开开发地块已较较为成熟，且且暂未有明显显规划利好，，现处于深耕耕、完善阶段段客户认知较高高、区域发展展有限房地产市场快快速发展区域域南部：较为落后，但但2010年年开始启动的的“南城计划划”，以及及首都国际第第二机场落户户大兴的消息息都推动着南南部区域快速速发展，现处处于快速发展展阶段客户认知较差差、区域发展展空间巨大随城市发展方方向转变，北北京南部是未未来房地产市市场的重要发发展方向北京东部及北北部区域通过过10-20年的发展，，都已经较为为成熟，待开开发空间有限限，而西部由由于受地域情情况的影响发发展有限。相比之下，南南部较为落后后，但发展空空间巨大，于于此同时由于于政府的政策策导向，南部部必然成为北北京房地产市市场发展的重重要方向市场机会固安市场之于北京以环线交通为为客群流动路路径，南部区区域市场在区区域升级推动动下，凸现区区域市场优势势，愈发分流流被动外溢客客群主要客户流向向顺义均价：1.5-1.8万元/平平米产品形式：普宅、别墅、、类低密交通方式：公交、自驾车车产业：空港\会展\渡假通州均价：1.5-1.6万元/平平米产品形式：普宅、类低密密交通方式：轨道、公交产业：CBD配套燕郊均价：7500元/平米产品形式：普宅交通方式：公交、自驾车车产业：无(规划产业业园)香河均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、类低密密交通方式：自驾车产业：家具城大厂均价：4500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车产业：无房山均价：1.3-1.5万元/平平米产品形式：普宅、类低密密交通方式：轨道、公交、、自驾车产业：CSD\化工工\物流大兴均价：1.7-1.8万元/平平米产品形式：普宅、别墅交通方式：轨道、公交、、自驾车产业：物流\高新技技术廊坊均价：6500－7500元/平平米产品形式：普宅交通方式：自驾车产业：会展\高科技技产业固安均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车车产业：工业园永清均价：5500元/平米产品形式：别墅、类低密密交通方式：自驾车产业：休闲、渡假次要客户流向向亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈圈大厂香河机场快速亦庄均价：1.8万元/平米产品形式：普宅、类低密密交通方式：轨道、公交自自驾车产业：产业新城市场机会北京东南部市场情况成熟发展区域域启动发展区域域燕郊等东部外外围区域受通通州新城的快快速发展带动动下发展较成成熟，价格增增长迅猛，客客群分流趋向向显著；香河、固安区区域市场成为为首要承接区区域；半小时交通圈圈所含区域对对比一小时交通圈圈所含区域对对比一小时区域：：价格低廉，交交通方式低级级，产业结构构初级，发展展相对缓慢，，客户构成多多为价格挤压压客户。而其其中东部区域域认知高，廊廊坊城市等级级较固安高级级。因此，在在现阶段房地地产市场上固固安并无明显显优势。半小时区域：：价格较高，交交通便捷，产产业完善，发发展相对已经经成熟。而其其中东部区域域认知高，顺顺义、通州要要领先于房山山、大兴、亦亦庄区域。其其客户较为高高级。截至2010年7月各区区域成交居住住用地楼面地地价对比外围县市在楼楼面价格上都都有很大优势势，但由于东东部区域主要要承接通州客客户，南部区区域主要承接接大兴客户，，而土地成本本价值基本相相同，在考虑虑价格提升空空间上，东部区域具有有一定的优势势。市场机会区域市场类比市场机会外围区域市场类比燕郊作为外围县市市中首个大批批量承接北京京外溢客户的的区域，发展已相对成成熟，比逐渐扩散散至香河、大大厂区域。而而现今香河、固安已已成为承接被被动外溢客群群的主要区域域，香河作为燕郊积压压下的发展区区域，大开发商纷争争且无强势规规划利好，相反固安处于起步步阶段，受大大兴、房山快快速增长带动动，强势规划划利好不可替替代，即将成为继继燕郊之后承承接主流外溢溢客群区域市市场，且区域域市场发展条条件优于其它它各片区。“全北京向南南看、向固安安看”的新格格局即将形成成。香河、固安为为承接被动外外溢客群的主主要区域，但但香河竞争激激烈且无强势势利好。固安安不可动摇的的发展地位将将其推向继燕燕郊后承接外外溢客户的主主力区域。外围县市详细细对比市场机会处于市场新发发展方向上区域强势升级级推动市场成成为首要承接接被动外溢客客群市场市场机会——从北京外外围区域市场场发展视角寻寻找机会市场机会——从北京外外围区域市场场发展视角寻寻找机会——从区域市市场发展视角角寻找机会市场机会北京永定河106国道橘洲中宏新界学府芳园红城汇丰家园万汇广场孔雀大卫城天顺家园方城馨苑第九区恒基现代城永定河孔雀城城低密度项目普宅项目核心区固安房地产市市场以普宅项项目为主，主主要集中在核核心区，南南部及北部零零星分布；核核心区价值最最高固安市场目前前主要代表项项目北部区域南部区域市场机会区域内市场核心区板块———以中小规规模中高容积积率普宅项目目为主，平台台价格集中在在5500-6500元元/平米，目目前仅万汇广广场在售，开开盘当月销售售400套，，新政后每月月8-9套；；可开发空间间有限；客户多来自北北京，本地客客户相对较少少，投资、自自住客户各占占一半中小规模、中中高容积率项项目为主，建建筑形式多为为高层和小高高层户型主要集中中在40－60平米一居居、80－100平米二二居、100－130平平米三居单价区间主要要集中在5500－6500元/平平米目前仅万汇广广场开盘，成成交价格5700元/平平米，月均销销售88套市场机会区域内市场南部区域———规划中新城城区域，价格格主要集中在在5800-6200元元/平米，可可开发空间巨巨大80%以上客客户来自北京京，年龄在40岁以上，，多为改善需需求，自住为为主单价区间主要要集中在5800-6200元/平平米户型主要集中中在50－60平米一居居、80－100平米二二居、100－120平平米三居中等容积率，，主流住宅，，建筑形式为为高层、小高高层市场机会区域内市场北部区域———京御系列，，产品类型丰丰富，品牌具具有一定知名名度，大卫卫城8月8日日开盘，续客客4月4000组左右，，均价5300－6000元/平米米；可开发空空间良好；客户以北京为为主，低密客客户多用于周周末度假，普普宅客户自住住、投资各占占一半京御系列，低低密及普宅项项目，多产品品线，产品品品质较好市场机会区域内市场固安的房地产产市场处于房地产发展初初级阶段，多数为当地地开发商，中小规模项目目为主，少有大盘项项目；市场同质化竞争严重，户户型均以80-100平米两居为主力供供应（占比70%左右）），一居面积积60平米左左右，三居100-130平米之间间，建筑类型型多以小高层板楼为主，中小规规模为主；目前市场价格格主要集中在在5300-6200元/平米，以以满足北京南部部区域刚需客客群需求，价价格差距主要要存在在地段段及周边配套套上；新政后大部分分项目都在观观望中，目前前仅万汇广场场及孔雀大卫卫城在售，大大卫城一居消消化能力最强强（全部认购购），实现价价格最高，二二居占比70%，消化90%，价格格实现仅次于于一居，三居居价格实现最最少，消化90%；市场机会区域内市场受北京高企房房价挤压，区区域客户主要要来自亦庄、、大兴、丰台台等南三环以以南的外溢刚刚需客群固安：京郊区区域，面向主主流置业客群群到达项目的置置业路线：道路交通：地铁4号线，，京开高速，，106国道道客户的主要来来源区域：刚需客户———亦庄、大兴兴、丰台等南南三环以南的的刚需自住客客户，看重固固安商品房的的性价比廊涿高速公路路南六环南三环南四环南五环京九铁路京开高速106国道大广高速亦庄丰台京石高速大兴市场机会区域客群分析客户的主要来来源区域：投资客户———主要来源北北京丰台、朝朝阳、海淀等等全市客户，，看重未来第第二机场给固固安带来的升升值潜力；丰台、大兴等等南部客户——访谈孔雀雀大卫城销售售代表——访谈中宏宏新界销售代代表北京来的客户户占了80%，本地人买房房的不多；北京客户中40%-50%是纯投资资，这批客户年年纪在40-50岁，私企老板及一一些个体较多多，新政后这这部分客户几几乎没有了；也有自住的，年纪约在20-30岁岁，他们一般是是两口子新婚买房，月收入不高高，两人每月收入之和在在6000-7000元元之间；北京来的纯投投资客户都有10-30万左右的车；还有北京大兴兴、南城来的的拆迁户，因拆迁得了了不少拆迁费费，就上这边边多买几套房投投资，或是买上一套房自自住再买辆车车；99%的客户都是贷款。大部分为北京京客户，投资客和自住客户均有，大大概各占一半；投资客主要还是来自自北京南部及东部，像丰台、朝阳，大兴，海淀、廊坊也会有少量投投资客，主要要还是偏南一一些，以个体为主，主要还是看看重固安未来来的发展机会及京御的这个品牌，，年纪大概在在40岁左右，新政后后有这部分客客群没有太大大变化，只是是稍微有所减减少，主要还还是因为固安安现在的房价价还不贵；自住有30-40岁岁带小孩的夫夫妻，在南城上班班，多为打工工族，在北京京买不起房子子；也有年纪纪大点的客户户给孩子购买买，可先自己己住两年，将将来给孩子用做婚婚房；也有部分客客户用做第二居所，周末休息度假假使用；刚需、自住的的客户居多，，大多数客户都都有车；有部分客户是是孔雀城的老老业主介绍朋朋友来购买；；部分客户会会问是否有精装。市场机会区域客群分析——访谈塞纳纳香堤销售代代表大部分为北京客户，多来自南三环以南亦庄、大兴等等区域，多为为打工的外地人；自住客户与投投资客户各占占一半；投资客户多为为40多岁，，外地人在北京京做生意，或者北京的的回迁户，大兴、丰台、朝阳南部较多，看中固固安未来升值值潜力；自住多为20多岁的年轻轻人，在此置置业用做婚房，多购买买70平米两两居；部分年纪大的的客户在此置置业用于以后后养老；大部分分客户户都选择择贷款，，一次性性付款款的客客户很很少。。——访访谈学学府芳芳园销销售代代表大部分分为北北京客客户，，多来来自大兴等等南部部区域域，大概概能占占到80%，固安本本地客客户较较少，，部分分为固固安三三中的的老师师；目前自住客客户和投资客客户大概各占一一半，但前前期以以自住住客户户为主主，投投资客客都不不会在在这里里居住住；客户看看重现现房，，还有有教育育资源源；大部分分客户户都选选择贷贷款，一次次性付付款的的客户户很少少；前期产产品已已经入入住，，入住率率大概概70-80%。市场机会区域客群分析客户速速写姓名：：李先先生职业：：老板板年龄：：40购房目目的：：投资现居住住：北北京朝朝阳区区大郊郊亭桥桥附近近“年初初的时时候知知道固固安这这地儿儿，最最开始始关注注是因因为大大兴那那机场；离固固安最最近，，将来来肯定定会升升值，，你看看顺义义都涨涨成什什么样样了；；现在在固安安这么么便宜宜，所所以就就买了了”“自己不不会去去固安安住，，买来来主要要是出出租和和升值值，这这地见见效益益快，，比燕燕郊什什么的的升值值潜力力大多多了；；”“我对对房子子本身身的设计、、园林林、配配套、、户型型都挺看看重的的，比比较信信赖有有名的的开发发商及及大盘盘，而而且大大社区区才有有好的的产品设设计嘛嘛，环环境、、品质质才有保保证，，以后后不管管租还还出手手都非非常方方便，，比较较看好好80-90平米米的两两居和和120左左右的的三居居”客户关关注点点：80-90平米米&120平米米+前前景+规模模+产产品+社区区环境境+配配套+园林林客户速速写“06年的的时候候就已已经知知道固固安了了，最最近开开始关关注是是因为为新机场；离固固安就就一条条河之之隔，，将来来肯定定会升升值；；”“主要还还是看看好未未来的的升值值潜力力，不不排除除几年年后机机场起起来了了固安安的配配套成成熟后后，去去住固固安的的可能能；”“我比比较关关心房房子的的户型、、配套套及社社区环环境都挺看看重的的，得得保证证房子子的品品质，，以后后不管管是自自己住住还是是转手手都有有好处处，会会买大大盘，，大社社区才才有保保证，，以后后不管管租还还出手手都非非常方方便，，比较较看好好80-90平米米的两两居，总价价合适适，也也只会会买80-90的两两居。。”姓名：：李先先生职业：：个体体年龄：：35购房目目的：：投资现居住住：北北京丰丰台区区看丹丹桥附附近客户关关注点点：80-90平米米+前前景+规模模+户户型+社区区环境境+配配套+价格格客户速速写“固安安不远远，我我开车车也就就40分钟钟左右右，现现在北北京去去哪不不要大大半个个小时时，以以后地地铁到到黄村村之后后就算算坐公公交也也很快快，主主要还还是便便宜，，现在在买着着住，，等机机场起起来了了，什么时时候需需要钱钱卖了了还能能赚赚一笔笔。”“北京京适合合创业业，至至少年轻的的时候候不会会回老老家。”“现在在既然然已经经决定定在这这买房房了，，就得得选个个自己己喜欢欢的，住着方方便的，看看好90-120平平米左左右的的房子子。什么么卖场场啊、、餐厅厅啊……至少少得近近点吧吧，最最好能能有个个会所啊、公公园广场什么的，朋朋友来了大大家也有地地方玩啊。。社区绿化也也应该多点点，要是能有有好玩的小小品摆设，，那就太喜喜欢了。””姓名：徐小小姐职业：个体体年龄：29购房目的：：投资兼自住住现居住：北北京丰台花花乡客户关注点点：90-120平平米+社区区配套+园园林设计+性价比+交通客户速写“一直住的的都是七八八十年代分分的公房，，户型比较较老旧，木木地板也有有点坏了。。一直想换换个舒服点点的房子，，但四环这这边的房价价涨的太快快了，光靠靠我和老伴伴的退休金金肯定买不不起。固安安那边的房房子，价格比较便便宜，而且且有南北向向的房子，，通风好，，很适合我我们老人居居住，如果周边边环境跟得得上，就更更好了。有考虑以后后在那买一一套，毕竟竟离北京也不不是很远，给孩子做做婚房也可可以，或者者将来升值值了卖了也也合适，这这边的房价价还是涨的的挺快。当然，如果果选择固安安买房，对对社区规划划、居住环环境等肯定定会有要求求的，看好好90平米左左右的两居居。最好是板楼，南北北通透的那种，有有广场和绿地地，可以走走走路、打打打太极。平平时生活的的日常配套也要有，年年龄都比较较大了，不不可能跑老老远去买东东西。”姓名：曹先先生职业：退休休年龄：54购房目的：：养老兼投资资现居住：北北京大红门门客户关注点点：90平平米+大盘盘+产品设设计+社区区环境+社社区配套+园林规划划自住客户需需求销售代表语语录——户型&价格格固安市场在在新政后受受了一些影影响，现在在房价现在在普遍是5500-6000元/平米米左右，北北京的客户户大多都是是刚需客户户，挺看重重价格的，，目前的这这个价位，，还是会有有不少客户户观望；区域80-90平米的二二居最好卖，100-120的三三居也是比较好好卖的，超超过130左右的卖卖的不是很很好。小户户型问的人人较少，在在这边不是是很吸引人人；北京的客户户并不要求求大面积，，满足居住功功能和基本舒适度度的前提下，，要是面积做小点点，总价低点，会更好卖卖。销售代表语语录——规模&品质质&服务因为在北京京同样的钱钱肯定是买买不到太好好的楼，虽虽然选择的的这个地不不好，但是是在这买的的话肯定是是要买好一点的的楼盘。小区周围围的环境肯肯定要好的的。到固安买房房的客户不太在意开开发商的品品牌。毕竟也不不是这个行行业的，老老百姓知道道的少，也也不是很懂懂。电梯公寓好卖。10几层的这这种还有高高层的都比比较好卖；；板楼好，塔楼现在在建的都比比较少，几几乎也都没没人买。他们都会在意价格，楼盘品质，绿化和户型。北京来的客客户对景观观，绿化比比较关注，，他们本身身欣赏楼盘盘的眼光就就比较高。。关于物业，，安全第一一，保安保保洁维修，，没有其他他更具体的的要求。对对高品质物物业期待不不多，但物业费要透透明。社区基础配套一定要有，，方便日常常生活。比比如超市、、餐饮、美美容美发等等，如果能能有学校配配套就更好好了，综合社区对客户的吸吸引力还是是比较大的的。需求特征：：户型功能，，舒适度，，总价，交交通便利，，社区配套套、园林规规划客户速写“本来没想想过在北京京买房，主主要是太贵贵了，而且且老家也有有房子，虽虽然说两年年生意好攒攒了点钱，，但就算在黄村买房房还是很吃吃力的，以前对固固安不了解解，想着应应该挺远的的，上个月月一朋友来来买房，怂怂恿着一起起来了，到到了发现还还挺近，而而且价格比黄村便宜宜了那么多，，回去和老老婆一商量量，买一套套吧，反正正现在钱越越来越不值值钱了。””“不想回老家家了，北京挺好好，以后不不想干了就就在固安养养老，也挺挺好”“平时没事事基本在家家里，所以以我对房子子本身的质量和社区区规划都挺看重的的，要讲实实力，首先先大盘是很信得过过的，还能能有点名气气，这样说说出来也觉觉着住这有面子子，而且大社社区才有好好的产品设计嘛嘛，环境、、房屋质量量才有保证，，这社区里里不是有水水系嘛，挺挺好，偶尔尔和朋友打打打球，聊聊聊天，这这出来近去去的不仅朋朋友羡慕，，自己也住住着舒坦，，生活嘛，，简单点、、休闲点就就挺好，看看好80-90平米左右右的两居，”姓名：王先先生职业：个体体年龄：33购房目的：：自住现居住：北北京大兴黄黄村客户关注点点：80-90平米米+大盘+产品设计计+社区环环境+房屋屋质量+社社区规划+价格客户速写“固安房子子价格和老老家也差不不多，但毕毕竟这离北北京近嘛，，结婚总要有有自己的房房子，先在这边边买吧，以后有钱了了再在北京京买。”“暂时没想想过回去，，两个人工工作都比较较稳定，北北京也不错错”“这段时间间里我俩几几乎转遍了了所有楼盘盘，不喜欢燕郊郊，什么都没没有，白天天都没有什什么人，干干什么都不不方便而且且太乱。但但真正喜欢欢的不太多多。不是绿绿化少、社社区里活动动场所不多多，就是户户型不合适适，我们想想找一个既既不老套又又很宜居，最好好还能有点点设计感的的房子，就就算是被迫迫住在这里里，也不能能亏了自己己吧，其实，在这这里置业也也就是过度度吧，现在在我俩都还还年轻，工作是最重重要，还好这边边交通还不错错，配套也也能满足基基本的生活活需求。能成个家家，弄套可可以保值的房子，住住着就踏实实了，会买买120左左右的三居居，考虑以以后有孩子子及父母来来住”姓名：魏先先生职业：职员员年龄：27购房目的：：婚房现居住：北北京西红门门客户关注点点：120+价格+产品设计计+社区环环境+社区区配套+交交通+前景景客户小结自住客户主要来自亦庄、大兴兴、丰台等南三环以以南片区，，首期客户户受北京高高企房价挤挤压；投资客户主要来源于于丰台、朝阳南部、海淀及廊坊坊等区域，主主要看中区区域未来升升值潜力及及项目产品品；以在北京南南部、东部部区域工作作、生活的的外地人为主主；首期自住客客户有一定定支付能力力但非常有有限，无法支付北北京市区内内的房价；；客户关注自住客户：：户型功能能，总价，，交通便利利、舒适度度，园林规规划社区配配；投资客户：：户型设计计、前景、、项目规模模、社区配配套、社区区环境及物物业管理服服务；市场机会区域市场小结市场平台水水平较低，，提升空间间大客户置业逻逻辑清晰容容易把握市场机会——从北京京外围区域域市场发展展视角寻找找机会——从区域域市场发展展视角寻找找机会2010年年2011年年目前在售未来供应恒基现代城城天顺家园红城方城馨苑汇丰家园孔雀大卫城城橘洲万汇广场北京第九区区68、110平米的的一居，85、97平米二居居，118、120、139平米的三三居，供应应量37万万平米1居59平平米，2居居70-80平米，，3居115平米，，供应量1600多多套中宏新界76-90平米两居居，120平米三居居，供应量量约40万万平米以二居90-100平米为主主，供应量量5万平米米一居40-60平米米，二居67-87平米，三三居91-125平平米，供应应量40万万平米供应量5万万平米一居约60平米；二二居约90平米左右右；三居110-135平米米，未来供供应量83万平米以80-90平米两两居为主，，未来供应应量14万万平米以89-128平米米两居为主主，未来供供应量10万平米以85-97平米两两居为主，，未来供应应量14万万平米未来将面临临“三足鼎鼎立”局面面，区域竞竞争激烈未来供应量量150万万平米2012年年未来主要供供应为京御集团旗旗下的孔雀大卫城城和廊坊京京御地块，绿洲地产产的大留村村地块，潜潜在供应量量超过400万平平米，未来将面面临三足鼎立的局面。内向型，低低品质，尾尾盘销售——分流竞竞争廊坊京御地地块未来供应量量180万万平米绿洲地产地地块外向型、高高品质———主要竞争争竞争锁定市场机会竞争分析竞争锁定竞争分析竞争锁定孔雀大卫城城(品牌影响响力开发商商+大规模模+成熟风风情产品系系）绿洲地块（超大规模模+开发商商实力）廊坊京御地地块(大规模+成熟风情情产品系/预计）主要竞争恒基现代城城橘洲中宏新界万汇广场北京第九区区红城天顺家园（地段）（规模+建建筑形式））分流竞争主要竞争———细分客客群、相对对优势注重细节，，加强附加加值打造，，在产品体体系方面实实现阶段性性领先；形象突破，，形成个性性鲜明的项项目形象；；分流竞争———相对优优势突出产品优优势，大规规模完善配配套社区优优势、园林林等品质优优势孔雀大卫城城热销期项目目：未上市项目目：绿洲项目廊坊京御2.0竞争分析主要竞争项目基本情况位置：北京经济管管理职业学学院南侧总建筑面积积：100万平平方米；容积率：2.32；；产品：一期规划总总建筑面积积27万平米米、产品类型型以中高层层板楼为主主，一居约约60平米米；二居约约90平米米左右；三三居110-135平米，有有少量跃层层户型，面面积在200平米左左右，其中90平平米两居、、120平平米三居为为主力户型型；配套：20万平米米商业，将引进大大型超市；；双语幼儿儿园；健身身休闲会所所；价格：一居居6000元左右，，二居5700元/平米左右右，三居5300－－5500元/平米米；开发商：京御房地产产开发有限限公司近期销售情情况目前蓄客中中，样板间间6月18日开放，，4月17日开始排排号，共排排好近4000个个，其中VIP转换换1100个左右，8月月8日开盘盘，推出1500套套，共认购1087套，认购额5.4亿元元；2居占70%,认购购90%；一居全部认认购，三居居认购90%，内部留房房300套套，VIP卡升级可可打98折折，贷款99折。品牌影响力力开发商北北京远郊大大规模普宅宅项目竞争分析主要竞争项目热销期项目目：孔雀大大卫城强势出击，，环视群雄雄！推广语：大宅之美坐坐轻轨，我我在北京有有个家现代美式建建筑风格，，延续孔雀雀城系列情情感+品牌牌路线现代美式建建筑风格，，延续孔雀雀城南加州州主题延续孔雀城城系列的情感诉求路线，但针针对目标客客户，卖点点主打轻轨轨交通。推广渠道北京市内设设有售楼处处，有班车车到项目地地址；地铁1号线线短信，搜房房、焦点等等网络竞争分析主要竞争项目热销期项目目：孔雀大大卫城强势出击，，环视群雄雄！北京推广，，示范区和和售楼处展展示到位，，领先固安安当地市场场南加州风格格售楼处，，与项目风风格统一展示区大面面积绿植，，延续孔雀雀城低密印印象竞争分析主要竞争项目热销期项目目：孔雀大大卫城强势出击，，环视群雄雄！90平米两两居南北通透，，全明户型型，户型方方正，居住住舒适度高高；赠送露台和和飘窗，有有一定的附附加值；120平米米三居南北通透，，南向客厅厅和主卧，，但进深较较大；赠送飘窗及及半个阳台台；中规中矩，，亮点不足足，户型南南北通透，，赠送飘窗窗及半个阳阳台露台飘窗阳台飘窗舒适尺度竞争分析主要竞争项目热销期项目目：孔雀大大卫城强势出击，，环视群雄雄！大部分为北北京客户，，投资客和和自主客户户均有，大大概各占一一半；投资客多