南京市房地产调查报告

南京市房地产调查报告目录一、南京市概况二、南京市远景规划

三、南京房地产市场分析四、南京市2000年—2003年土地供应情况五、南京市商品房状况六、南京市居民收入状况分析七、南京市住宅潜在消费者需求分析八、南京市房地产市场楼盘状况一、南京市概况

一、地理位置南京市位于长江中下游核心地带，全市总面积6597.63平方公里，总人口563.28万人；现辖11区2县。南京属于镇扬丘陵地区，以低山缓岗为主，在土地总面积中，低山占3.5%，丘陵占4.3%，岗地占53%，平原、洼地及河流湖泊占39.2%，。土壤主要有地带性土壤和耕作土壤两大类型。

二、

行政区划南京市现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞、浦口、六合、江宁等11个区和溧水、高淳2个县，面积6598平方公里。

三、城市人口2003年末全市常住人口643万人。户籍总人口为572.23万人，比上年末增加8.95万人。在全市户籍人口中，市区489.76万人，比上年末增加9.41万人；两县82.47万人，比上年末减少0.46万人。在全市户籍人口中，非农业人口391.67万人，占全市人口数的68.4%；农业人口180.56万人，占全市人口数的31.6%。全年人口出生率5.21‰，比上年下降0.6个千分点；死亡率5.82‰，比上年上升0.71个千分点。全市计划生育率达99.61%。

四、国民经济2003年全市经济快速增长，全年南京市生产总值为1576.2亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%。其中，第一产业增加值65.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值804.4亿元，增长18.8%；第三产业增加值706.7亿元，增长12.5%。全市人均生产总值27283元，比上年增长13.1%。第一、第二、第三产业增加值在全市生产总值中的比重为4.1%、51%、44.9%。

五、城市交通2002年-2003年是南京市大规模城市交通建设的启动年，地铁、轻轨、高架、长江三桥等项目，相继立项开工建设。2004年是城市交通建设的关键年，其中长江三桥已开始全面建设，年内投资将达到10亿元；长江四桥与纬七路过江隧道，其工程可行性报告已上报国家，计划年底开始建设，其中四桥2008年建成，纬七路过江隧道2007年建成；地铁一号线全线16个车站土建主体已基本建成，年内完成设备安装，2005年9月1日通车，地铁二号线，初步设计方案确定，2005年全面开建，2007年完成土建主体工程；年内南京公路建设，共有9条出城公路开建和扩建，另外城市快速内环线也将完成整体构架。

六、

历史沿革南京是中国七大古都之一，历史文化名城，1927年，国民政府定南京为首都，共有十个朝代在南京建都，故称“十朝都城”；1949年南京解放后成为中央人民政府直辖市；1952年12月17日，南京成为江苏省直辖市，1953年1月1日，南京成为江苏省省会。二、南京京市远景景规划1、南京京市远景景规划概概况目标：把南京建建设成为为充满经经济活力力的城市市，富有有文化特特色的城城市，最最佳人居居环境的的城市。。都市圈：：以南京为为中心构构造一个个长江中中下游的的大都市市圈。总体规规划：：“以主主城为为核心心，结结构多多元、、间隔隔分布布鞋””的组组织跳跳跃的的城镇镇空间间布局局结构构。交通：：都市圈圈交通通网络络按以以南京京为核核心的的“一一小时时单程程出行行时间间”为为标准准进行行规划划构思思，覆覆盖了了扬州州、镇镇江、、仪征征、马马鞍山山、芜芜湖、、滁州州等城城市，，并与与南京京的快快速环环路相相连，，形成成以快快速轨轨道交交通和和快速速道路路为骨骨架的的高效效、安安全、、舒适适的都都市圈圈综合合交通通体系系。多中心心规划划：规划提提出除除完善善主城城中心心体系系外，，在三三个新新市区区培育育次区区域中中心，，开有有成多多核区区域中中心格格局。。空间布布局：：“以长长江为为主轴轴，以以主城城为核核心，，结构构多元元，间间隔分分布，，多中中心、、开敞敞式的的空间间布局局”。。规划划东山山、仙仙西、、浦口口-珠江三三个新新市区区为促促进三三个新新市区区城市市综合合职能能的实实现以以及都都市范范围的的形成成，规规划在在三地地均设设立次次区域域中心心，新新市区区的远远景发发展规规模按按50万人口口以上上预留留。2、南南京市市远景景规划划主城：都市发发展区区的核核心，，是南南京都都市圈圈和更更大区区域的的中心心。东山新新市区区：次区域域中心心，承承担主主城综综合功功能扩扩散的的新市市区。。仙西新新市区区：次区域域中心心，是是以发发展教教育和和高新新技术术产业业为方方的新新市区区。浦口-珠江新新市区区：次区区域中中心，，相对对独立立区域域综合合服务务功能能的新新市区区。。规划要要点：：本次规规划基基本延延续““由市市中心心区，，1个副中中心，，7个地区区中心心及若若干个个居住住区中中心组组成的的主城城公共共活动动中心心体系系”的的规划划格局局。中心区范围围保持不变变，东至城城东干道，，西至城西西干道，北北至纬三路路、玄武湖湖，南至建建康路-升州路，用用地20.5平方公里。。主要由新新街口中心心商务区，，北京东、、西路行政政中心，夫夫子庙、湖湖南路、中中央路商业业中心，太太平面路、、朝天宫-仓巷、莫愁愁路、丹凤凤街等商业业街、以及及长江路文文化街和珠珠江路科技技街等特色色街构成。。河西副中中心位于江江东路西侧侧，纬五、、纬六路之之间，由大大型体育中中心、重要要文化设施施以及商业业贸歇区等等构成。地地区中心以以周边地区区居民（20-30万人）服务务为主，并并尽可能发发挥专业特特色，分别别布置于热热河路、中中央门、卡卡子门、孝孝陵卫、迈迈皋桥、沙沙洲及中保保七处3、2010年发展展策略2010年年市域总人人口为680万人左左右，都市市发展区总总人口为530万人人左右，相相应的城镇镇人口规模模为450万人左右右，到2010年将将主城人口口控制在300万以以内。2010年人人均居住面面积达15平方米。。根据最近近的“国务务院关于加加强城市绿绿化建设的的通知”：：2010城镇人均均公共绿地地要达10平方米/人以上，，城市中心心区人均公公共绿地要要达到6平平方米/人人以上。发展策略：：进一步拉拉开都市发发展区框架架，，重点点培育三个个新市区：：有效控制制主城人口口的增长，，、优化完完善主城功功能结构；；实施小城城镇集中发发展策略，，推进郊县县城市化进进程；突出出公共交通通优先的战战略，继续续高度重视视主城交通通建设；大大力改善城城市环境，，加强历史史文化保护护和城市特特色塑造；；加强区域域服务职能能，提高中中心城市地地位和区域域竞争力。。东山：规划提出2010年前依托江江宁开发区区，大力推推动南部东东山新市区区的发展，，按照新市市区要求提提高东山新新市区的整整体建设水水平仙西：2010年以前仙西西新市区着着重配合大大学城的建建设集中完完善仙西新新市区西北北部的仙鹤鹤分区。江北：江北新市区区近期要重重点加强基基础建设和和各项配套套设施建设设、形成相相对自我完完善的服务务功能。西片：以建设体育育中心为契契机，积极极培育河西西副中心、、提高公共共配套水平平；提高居居住开发规规模和建设设标准，完完善设施配配套建设；；注重滨江江地区环境境建设和集集中绿地建建设，改善善河西整体体环境。北片：抓住产业高高速的机会会，提高现现有工业的的科技含量量；加快建建设晓庄地地区中心；；完善居住住配套设施施建设，逐逐步改善北北片的环境境质量。南片：严格保护山山体、确保保与南部牛牛首山-祖堂山生态态绿地的有有效连接；；居住开发发要高标准准、高质量量、低密度度，开发建建设的用地地与生态绿绿地要有机机相融，形形成南京高高尚住宅区区：控制工工业用地扩扩展。东片：严格保护钟钟山风景区区以及玄武武湖风景区区；加强公公共设施配配套，建设设孝陵卫地地区中心；；住宅开发发建设继续续执行高标标准，严要要求、严格格控制高层层建筑。水环境治理理：为争创国家家环境模范范城市，近近期要加强强主城污水水处理系统统建设，争争取在2010年前基本完完成江心洲洲、锁金村村、方家营营、兴武营营，城东等等五个污水水处理系统统的建设，，使主城的的污水处理理率达到90%左右，加强强河道整治治，主城内内主要河，，湖水面实实施引换水水工程，保保持水体清清洁；保护护长江的饮饮用水源地地，取消长长江夹江水水域污水排排放口，治治理沿江重重点污染源源。文化保护及及城市特色色：加强历史文文化名城的的保护，塑塑造城市特特色。近期期重点开发发利用明城城墙风光带带、颐和路路公馆区、、朝天宫、、南捕厅、、中山东路路近现代优优秀建筑群群等历史文文化资源，，并将历史史文化名城城保护与城城市的绿化化环境建设设、旅游业业发展结合合起来。结结合河西新新区的开发发建设和体体育中心的的建设，加加快河西滨滨江景观的的建设。结结合二桥、、三桥的建建设，同步步建设滨江江景观。进进一步完善善幕燕地区区的绿地区区的绿化环环境建设和和滨江风貌貌塑造，其其他地区要要注意发挥挥区县积极极性，加愉愉滨江建设设的步伐，，争取经过过十年的建建设初现南南京滨江景景观风貌。。公共设施：：按照建设文文化大省省省会城市的的要求，加加快具有区区域影响的的公共设施施建设、建建设江苏省省体育中心心、建成南南京市图书书馆新馆、、省近现代代史博物馆馆、省彩电电中心、省省歌剧院等等一批樗性性公共设施施。提高承承办全国性性、国际性性文化、体体育和商务务活动的能能力、提高高南京的国国内外影响响力和国际际知名度。。市级大型文文化设施主主要布局于于长江路和和城市副中中心。三、南京房地产产市场分析析南京房地产产市场背景景一、政策综合力力量（国土土资源部45文件、央行行121文件、国务务院18号文）出台台会导致房房地产价格格会继续上上涨。首先先政策面对对房地产行行业规范化化的要求将将使房地产产产品的实实际供给减减少，因为为进入房地地产开发行行业的门槛槛提升了，，所以2004年房地产的的价格下行行可能性很很小；其次次房地产市市场的需求求仍然处于于快速增长长的态势，，城镇化进进程加快，，外来人口口增长等因因素，将增增加房地产产市场需求求。二、城市发发展带来的的需求，拆拆迁安置、、城市危旧旧住房改造造、城市基基础建设产产生的购房房需求将保保持稳定的的增长。三、政府在在2004年对房地产产市场的发发展将起推推动作用，，同时为了了控制房地地产泡沫的的出现，将将会出台一一系列政策策，如加大大三房供应应，控制炒炒卖期房的的相关政策策等。四、房地产产产品品质质化和多元元化趋势明明显。结论：由于上一个个发展时期期南京市如如全国许多多城市一样样涌现一大大批了同质质化很严重重的楼盘，，而在未来来真正有独独特优势的的楼盘才能能适应新形形势，避免免被市场所所淘汰，良良性竞争提提升楼盘品品质才是未未来的发展展之路，地产商将将不可避免免地出现分分化，未来来的区域市市场带动效效应将不复复存在，具具有独特卖卖点的个盘盘发展将成成为市场亮亮点，对潜潜在需求的的开发引导导，通过产产品差异化化合理念创创新来满足足，成为开开发商占领领市场先机机并在竞争争中取胜的的有效途径径；随着行行业利润不不断降低合合市场环境境的变化，，行业格局局将重新洗洗牌，市场场将通过竞竞争的方式式将一些地地产商淘汰汰出局，在在竞争良性性发展的范范围之内，，性能价格格比高的房房子会越来来越多，创创造高性价价比产品将将是2004年南京市房房地产业的的发展动向向。2004年，符合市市场细分需需求的特色色产品会有有很大市场场，商品房房结构调整整越来越受受到市场需需求的引导导，品质化化合多元化化的倾向将将提升产品品价值，间间接起到拉拉动房价的的作用。1999年年至2003年南京京住宅各片片区房价年年度涨幅比比较年份1999年2000年2001年2002年2003年2003年12月房价城东7.2%9.5%6.2%3.2%16%4390元/㎡城南5.8%12.1%9.9%9.4%19%4260元/㎡河西8%6.9%10%2.4%23%4959元/㎡城北5.7%5.4%3.2%1.9%18%4010元/㎡城中13%-2%9.5%2.3%14%5850元/㎡江宁5.8%3.9%12.4%9.4%20%3120元/㎡四、南京市市00年——03年土土地市场供供应情况2000年年至2004年南京京住宅用地地转让数量量五、南京市市商品房状状况南京2003年12月至2004年2月新建商品品房住宅价价格分析南京2003年12月至2004年2月新建商品品房均价总总体基本持持平，涨幅幅较小为4.5%2004年年南京市一一季度商品品房状况2004一一季度南京京房地产市市场上（包包括江北、、江宁）的的新建商品品房成交量量快速增加加，与去年同期期相比涨幅幅惊人，3月份同比涨涨幅突破了了100%大关，而2月份涨幅更更是达到了了235.5%。与此此同时时，房房价也也不断断上升升。南南京新新建商商品房房加权权均价价达到到4729元/㎡，其其中商商品房房住宅宅加权权均价价达到到4580元/㎡，较较上一一季度度分别别增长长192元/㎡和212元/㎡，二二手房房价格格也较较2003年底上上升了了200元/㎡。一季度

供需缓和应该使房价涨幅趋缓，但普通购房人显然并没感受到这一点。虽然供需总量比较接近，但各区域房价、户型等结构矛盾依然突出，房价调整存在滞后性。2004年年1——4月月南京京市商商品房房上市市量统统计一一览表表(单位位：万万㎡)区域物业

上市量总体江南八区各物业江宁江北全市江南八区住宅办公商业住宅商业住宅商业1月67.0844.8338.596.240.225.76—13.270.222月29.5718.4517.860.000.595.51—5.180.133月106.8266.0055.957.902.1524.800.3013.450.664月87.5328.0822.585.440.0621.291.8934.07—1—4月合计291.00157.36134.9819.583.0257.362.1965.971.01六、南南京市市居民民收入入状况况分析析2000年年，南南京市市居民民人均均可支支配收收入达达8233.01元元，比比上年年增长长7%；人人均消消费性性支出出7047.46元元，比比上年年增长长9.7%。2001年年，南南京市市居民民人均均可支支配收收入达达8848.2元，，比上上年增增长7.5%；；人均均消费费性支支出7325.65元，，比上上年增增长3.9%。。2002年年，南南京市市居民民人均均可支支配收收入达达9157.08元元，，，比上上年增增长11.0%。人人均消消费性性支出出7984.50元元，比比上年年增长长9%。2003年年，南南京市市居民民人均均可支支配收收入达达10195.56元人人均可可支配配收入入增长长11.3%。。人均均消费费性支支出9238.1元元，人人均消消费性性支出出增长长15.7%。。2004年年上半半年，，南京京市国国民经经济持持续快快速发发展，，社会会稳定定，需需求升升温，，市场场供应应充足足，物物价稳稳中趋趋升，，职工工工资资增加加，居居民收收入及及消费费水平平较快快增长长。南南京市市居民民人均均可支支配收收入达达5839.32元元，同同比增增长13.7%，增增幅比比去年年同期期高出出5.5个个百分分点。。高低收收入户户收入入差距距继续续扩大大南京市市低收收入户户收入入水平平稳步步增长长，但但由于于低收收入户户收入入基数数低，，而增增长幅幅度又又低于于高收收入户户，因因此，，高低低收入入户收收入差差距扩扩大。。在千千户调调查网网中，，占20%的高高收入入户人人均可可支配配收入入7670.6元不同收收入组组收入入增长长情况况（单位位：元元）分组低收入组中等偏下组中等收入组中等偏上组高收入组03年一季度1722.722584.013238.214115.197670.6102年一季度1578.992262.362788.713434.285749.1703年/02年（%）9.114.216.119.833.4※以上上数据据来自自江苏苏省南南京市市统计计局七、南南京市市住宅宅潜在在消费费者需需求分分析根据分分析，，目2004年4月南京城区五大板块的销售平均价格分别为：城东4568元／平米、河西5289元／平米、城中5623元／平米、城北4027元／平米、城南4301元／平米，与去年各板块销售价格相比，平均上升幅度达到6．5％。潜在购购买者者面积积需求求分析析从潜在在购房房者对对不同同面积积住房房的需需求来来看，，81－100平米米、101－120平米潜在购购买区区域分分布分分析2004年年有潜潜在购购买的的人群群中，，在城城东购购买住住宅的的人群群为人人数最最多，，最少少意向向购买买地区区是仙仙林地地区。。购购买比比例分分别：：城东东为31.60%、、河西西为25.20%、、城中中为18.00%、、城北北为潜在购购买套套型需需求分分析从潜在在购房房者对对不同同面积积住房房的需需求来来看，，二室室一厅厅一卫卫、二二室二二厅一一卫、、三室室一厅厅一卫卫、三三室二二厅二二卫住住房仍仍然有有最大大的市市场空空间。。潜在在购房房者打打算购购买一一室一一厅一一卫为为1结论论：：通过对南南京城区区内五大大板块城城东、河河西、城城中、城城南和城对此，认为在收入水平增幅有限，房价持续走高的情况下，潜在购房者对住房面积的需求逐渐向两极分化：经济能力强的潜在购房者以追求更高生活居住品质为主，需求面积逐渐增大；经济能力一般的潜在购房者，则在满足基本居住需要的前提下，着重考虑控制总面积以便控制总价。八、南京京市房地地产市场场楼盘状状况江北楼盘盘案名开发商主力面积均价周边设施交通情况地址旭日华庭南京红太阳房产开发117~200M²2800元会所、商业步行街、信用社149、159、鼓扬、盐葛、盐工、浦大桥北路9号华侨城江苏华侨房地产开发130M²3000元泰山小学、泰山医院、银行、超市鼓扬、鼓珍、高新、高东、盐浦大桥北路一号翡翠城恒辉房地产160M²（跃层）2600元浦口实验小学、17中、浦口医院、苏果603、鼓珍、江汉、浦葛、盐浦浦珠北路110号快乐之城南京石林地产80~140M²2750元17中、华诚、苏果、实验小学江汉、鼓珍、盐浦浦珠路126号分析：优势：该该地区房房价相对对于城中中便宜，，居民对对价格可可以承受受，楼盘盘配套相相对齐全全。劣势：周周边生活活配套设设施不够够齐全，，生活环环境比较较差，交交通不够够完善。。机会：江江北地区区是初期期开发阶阶段，基基础设施施不完善善是最重重要的缺缺点，但但楼盘的的规模都都比较大大，在以以后的时时间里可可以逐步步改善。。因为价价格和城城区相比比便宜，，所以普普通居民民有一定定的购买买意愿。。城北楼盘盘案名开发商主力面积均价周边配套交通情况地址九点阳光南京仙鹿房产开发

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劣势：自然环境比较差，人口流动性大，存在安全隐患较大。

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机会：环境是该地区的优点，可以建设独特的高尚社区。城南楼盘盘案名开发商主力面积均价

周边设施交通情况地址阅城国际南京江东房产开发90~160M²4500元会所、商业街、超市、幼儿园86、84、19、105、99、812、816w共青团路和紫荆花路交汇处花神美境南京雨花房产开发89~124M²4000~5000元宁南小学、雨花医院86、101、102、103、104、99w玉兰路和宁南大道交汇处仁恒翠竹园仁恒投资150M²4600元麦德龙、欧培德、雨花中学19、84、26、44、808、812、60、86w宁南新区花神湖畔分析：优势：自自然环境境较好，，交通便便利。劣势：生生活设施

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