南海区房地产企业所得税知识讲座

南海区房地产企业所得税税收知识讲座房地产企业所得税内资2003.7.1—2005.12.31国税发[2003]83号2006.1.1起国税发[2006]31号外资国税发[2001]142号2001.12.20起内资房地产企业所得税解读及其与会计差异分析国税发[2003]83号：2003.7.1——2006.1.1国税发[2006]31号；2006.1.1起《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）关于未完工开发产品的税务处理问题关于完工开发产品的税务处理问题关于开发产品预租收入的确认问题关于合作建造开发产品的税务处理问题关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题关于开发产品视同销售行为的税务处理问题关于代建工程和提供劳务的税务处理问题关于开发产品成本、费用的扣除问题关于征收管理问题关于适用减免税政策问题关于本通知适用范围和执行时间问题内资房地产企业预售收入：计入当期利润，一并计算纳税，有可能出现由于弥补亏损而不产生应纳税额的情况。经济适用房项目：3%省：20%非经济适用房项目：市：15%县：10%开发产品预售收入预征企业所得税的计税金额国税发[2006]31号=预计营业利润额=开发产品预售收入×计税毛利率-营业税金及附加-期间费用关于未完工开发产品的税务处理问题不低于15%（含15%）国税发[2003]]83号

=预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率季度和年度申报时：作为当期纳税调整增加额在季度《企业所得税预缴纳税申报表》第2行和年度《企业所得税年度纳税申报表》附表4第36行填列，最终计入主表第14行反映。关于完工开发产品的税务处理问题完工产品的条件（新增）预售收入确认为实际销售收入（变动）征管规定（新增）开发产品销售收入范围（新增）开发产品销售收入确认（变动）完工产品的条件（新增）

预计计税毛利率›实际利润率企业积极结算已完工产品成本预计计税毛利率‹实际利润率企业拖延结算已完工产品成本完工产品的条件（新增）

竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；已开始投入使用的开发产品（成本对象）已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）预售收入确认为实际销售收入（变动）收入的性质销售方式收入确认的原则预售的的开发发产品品完工工后对对应纳纳税所所得额额调整整调整额该开发产品应纳税所得额该产品预计营业利润额=-国税发[2003]83号调整额该开发产品实际销售收入的毛利额

该产品预售收入的毛利额=-国税发[2006]31号作为当当期纳纳税调调整减减少额额在季度（第3行））和年度申报表表附表表5（（第16行行）““本期期已转转销售售收入入的预预售收收入的的预计计利润润（房房地产产业务务填报报”和和主表表（第第15行））“纳纳税调调整减减少额额”反反映。。征管规规定（新增增）核定计计税成成本年度申申报前前———完工工情况况报告告年度申申报时时———有关关机构构税务务鉴定定报告告具体要求详见《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）》（国税发[2007]10号）内资：开发产产品销销售收收入范范围（新增增）现金全部价价款现现金金等价价物其他经经济利利益代收款款项的的计税税规定定价内收收费代收款款项（基金金、全全部确确认费用、、为为销售售收入入附加等等）由由开发发企业业开具具发票票价外收费费由其他收收取部门门开具发发票：按按代收代缴缴款项管管理开发产品品销售收收入确认认（变动））一次性全全额收款款方式分期收款款方式银行按揭揭方式委托方式式先租后售售方式注意会计计与税法法在收入入确认上上的差异异一次性全全额收款款方式（不变））应于实际际收讫价价款或取取得索取取价款凭凭据（权权利）之之日，确确认收入入的实现现。即执行销销售合同同或协议议约定日日期与实实际付款款日期孰孰早原则则。应按销售售合同或或协议约约定的价价款和付付款日确确认收入入的实现现。付款款方提前前付款的的，在实实际付款款日确认认收入的的实现。。付款方方提前付付款的，，在实际际付款日日确认收收入的实实现。分期收款款方式（变动））在31号号文基础础上增加加了关于于计税依依据的规规定分期收款款方式（（变动））几点建议议：1.该方方式对企企业而言言虽可以以推迟确确认收入入，推迟迟纳税，，但结算算风险较较大。故故企业应应建立信信用控制制制度，，还应落落实收款款责任，，并让财财会人员员介入合合同的签签订，以以便采取取适当的的核算方方式。分期收款款方式（变动））2.在该该种方式式下，企企业分期期确认收收入、分分期开具具发票、、分期结结转成本本，应注注意收入入与成本本的配比比：本期销售售成本=本期确确认收入入*销售售成本率率=本期确确认收入入*（总总成本/总价款款）建议企业业在“分分期收款款开发产产品”下下按销售售对象设设明细账账及备查查簿，详详细记录录分期收收款开发发产品的的面积、、售价、、成本、、已收价价款等有有关资料料。银行按揭揭方式（变动））应按销售售合同或或协议约约定的价价款确定定收入额额，其首首付款应应于实际际收到日日确认收收入的实实现，余余款在银银行按揭揭贷款办办理转账账之日确确认收入入的实现现。在31号号文基础础上增加加了关于于计税依依据的规规定银行按揭揭方式（变动））注意1.关于于按揭保证证金的规定2.该种种方式下下，企业业分两次次确认收收入，分分两次结结转成本本，注意意收入与与成本的的配比。。建议：设设置“按按揭售房房备查簿簿”进行行管理委托方式式（变动））支付手续续费方式式视同买断断方式基价（保保底价））加超基基价分成成方式包销方式式委托———支付手手续费方方式应按销售售合同或或协议中中约定的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现。委托——视视同买断方方式属于开发企企业与购买买方签订销销售合同或或协议，或或开发企业业、受托方方、购买方方三方共同同签订销售售合同或协协议的，如如果销售合合同或协议议中约定的的价格高于于买断价格格，则应按按销售合同同或协议中中约定的价价格计算的的价款于收收到受托方方已销开发发产品清单单之日确认认收入的实实现；如果果属于前两两种情况中中销售合同同或协议中中约定的价价格低于买买断价格，，以及属于于受托方与与购买方签签订销售合合同或协议议的，则应应按买断价价格计算的的价款于收收到受托方方已销开发发产品清单单之日确认认收入的实实现。委托——基基价（保底底价）加超超基价分成成方式属于由开发发企业与购购买方签订订销售合同同或协议，，或开发企企业、受托托方、购买买方三方共共同签订销销售合同或或协议的，，如果销售售合同或协协议中约定定的价格高高于基价，，则应按销销售合同或或协议中约约定的价格格计算的价价款于收到到受托方已已销开发产产品清单之之日确认收收入的实现现，开发企企业按规定定支付受托托方的分成成额，不得得直接从销销售收入中中减除；如如果销售合合同或协议议约定的价价格低于基基价的，则则应按基价价计算的价价款于收到到受托方已已销开发产产品清单之之日确认收收入的实现现。属于由由受托方与与购买方直直接签订销销售合同的的，则应按按基价加上上按规定取取得的分成成额于收到到受托方已已销开发产产品清单之之日确认收收入的实现现。委托——包包销方式包销期内可可根据包销销合同的有有关约定，，参照上述述（1）至至（3）项项规定确认认收入的实实现；包销销期满后尚尚未出售的的开发产品品，开发企企业应根据据包销合同同或协议约约定的价款款和付款方方式确认收收入的实现现。委托方式（变动）无论哪一种种委托销售售方式，对对于委托方方（即房地地产开发企企业）来说说：会计处理基本相同，，但确认收入的的金额却不一定相相同。委托方式下下委托方会会计处理按委托协议议将开发产产品委托受受托方代销销借：委托代代销开发产产品（（总成本））贷：开发产产品委托方式下下委托方会会计处理收到受托方方代销清单单，开具发发票借：应收账账款贷：经营收收入（主营营业务收入入）（金额因不不同委托托方式而有有所不同））委托方式下下委托方会会计处理计提营业税税借：经营税税金及附加加（主营业业务税金及及附加）贷：应交税税金—应交交营业税委托方式下下委托方会会计处理计提手续费费（采取支支付手续费费方式）借：营业费费用贷：应收账账款委托方式下下委托方会会计处理结转成本借：经营成成本（主营营业务成本本）贷：委托代代销开发产产品委托销售确确认收入的的金额和时时间根据报销合合同约定价价款和付款款方式确认认包销期满后后尚未出售售的开发产产品根据包销合合同有关约约定按上述述规定确认认包销期内包销方式基价加取得得的分成额额开发商与受受托方签订订委托销售售合同或协协议，受托托方再与购购买方签订订销售合同同或协议开发商、受受托方、购购买方三方方共同签订订销售合同同或协议销售合同或或协议约定定价格与基基价孰高者者开发商与购购买方签订订销售合同同或协议基价加超基基价分成买断价格开发商与受受托方签订订委托销售售合同或协协议，受托托方再与购购买方签订订销售合同同或协议开发商、受受托方、购购买方三方方共同签订订销售合同同或协议销售合同或或协议约定定价格与买买断价格孰孰高者开发商与购购买方签订订销售合同同或协议视同买断方方式收到代销清清单日合同或协议议约定价支付手续费费方式确认收入时时间确认收入金金额委托销售方方式与83号文相比，在计税金额确认上有较大变化，原因：1.该种情况实际上已经形成开发企业直接对购房人销售，不再具有视同买断性质；2.为了避免开发企业通过中间商转移利润；3.当因市场波动出现房价下跌时，该风险应由企业承担，国家不应承担。由于代销清单是采用委托销售方式的开发企业纳税的依据，所以税法对代销清单的内容作了列举式规定，同时增加了防止开发企业采用该方式销售开发产品后无限期拖延纳税的规定。售价由受托方自定，实际售价与协议价之间的差价归受托方所有先租租后后售售方方式式开发产品完工后处理确认收入金额83号文转作经营性资产先租出按租金确认收入后出售按销售资产确认收入以临时租赁方式租出先租出按租金确认收入后出售按销售开发产品确认收入31号文转作固定资产先租出按租金确认收入后出售按销售固定资产确认收入未转作固定资产先租出按租金确认收入后出售按销售开发产品确认收入“其其他他业业务务收收入入””通过过““固固定定资资产产清清理理””归归集集后后，，净净收收益益转转入入““营营业业外外收收入入””“经经营营收收入入————出出租租产产品品租租金金收收入入””“经经营营收收入入————商商品品房房销销售售收收入入””或或““经经营营收收入入————土土地地转转让让收收入入””借：：固固定定资资产产贷：：开开发发产产品品————商商品品房房/商商品品性性土土地地借：：出出租租开开发发产产品品————出出租租产产品品贷：：开开发发产产品品————商商品品房房/商商品品性性土土地地关于于开开发发产产品品预预租租收收入入的的确确认认问问题题（新新增增））开发发企企业业新新建建的的开开发发产产品品在在尚尚未未完完工工或或办办理理房房地地产产初初始始登登记记、、取取得得产产权权证证前前，，与与承承租租人人签签订订租租赁赁预预约约协协议议的的，，自自开开发发产产品品交付付承承租租人人使使用用之之日日起，，出出租租方方取取得得的的预预租租价价款款按按租租金金确确认认收收入入的的实实现现，，承承租租方方支支付付的的预预租租费费用用同同时时按按租租金金支支出出进进行行税税前前扣扣除除。。外资资无无特特殊殊规规定定关于于合合作作建建造造开开发发产产品品的的税税务务处处理理问问题题开发发企企业业以以本本企企业业为为主主体体联联合合其其他他企企业业、、单单位位、、个个人人合合作作或或合合资资开开发发房房地地产产项项目目，，且且该该项项目目未未成成立立独独立立法法人人公公司司的的，，按按下下列列规规定定进进行行处处理理：：（（一一））凡凡开开发发合合同同或或协协议议中中约约定定向向投投资资各各方方分分配配开开发发产产品品的的，，开开发发企企业业在在首首次次分分配配开开发发产产品品时时，，如如该该项项目目已已经经结结算算计计税税成成本本，，其其应应分分配配给给投投资资方方（（即即合合作作、、合合资资方方，，下下同同））开开发发产产品品的的计计税税成成本本与与其其投投资资额额之之间间的的差差额额计计入入当当期期应应纳纳税税所所得得额额；；如如未未结结算算计计税税成成本本，，则则将将投投资资方方的的投投资资额额视视同同预预售售收收入入进进行行相相关关的的税税务务处处理理。。关于合合作建建造开开发产产品的的税务务处理理问题题（二））凡开开发合合同或或协议议中约约定分分配项项目利利润的的，应应按以以下规规定进进行处处理:1.开开发企企业应应将该该项目目形成成的营营业利利润额额并入入当期期应纳纳税所所得额额统一一申报报缴纳纳企业业所得得税，，不得得在税税前分分配该该项目目的利利润。。同时时不能能因接接受投投资方方投资资额而而在成成本中中摊销销或在在税前前扣除除相关关的利利息支支出。。2.投资资方取取得该该项目目的营营业利利润应应视同同取得得股息息、红红利，，凭开开发企企业的的主管管税务务机关关出具具的证证明按按规定定补交交企业业所得得税。。关于合合作建建造开开发产产品的的税务务处理理问题题与83号文文相比比：确认时时间无无变化化，但但进一一步明明确了了计税税金额额关于以以土地地使用用权投投资开开发项项目的的税务务处理理问题题（新增增）按投资资目的的不同同进行行不同同处理理换取开开发产产品作为股股权投投资换取开开发产产品例：甲甲企业业以土土地入入股参参与乙乙企业业房地地产开开发，，土地地账面面价值值1000万元元，房房产建建成后后，甲甲企业业分得得房产产6000平方方米，，每平平方米米市场场价2300元元。换取开开发产产品———投投资方方应在首首次取取得开开发产产品时时,将将其分分解为为转让让土地地使用用权和和购入入开发发产品品两项项经济济业务务进行行所得得税处处理，，并按按应从从该项项目取取得的的开发发产品品（包包括首首次取取得的的和以以后应应取得得的））的市市场公公允价价值计计算确确认土土地使使用权权转让让所得得或损损失。。换取开开发产产品———投投资方方借：固固定资资产———房房屋1380万万元贷：无无形资资产———土土地1000万元元贷：应应交税税金———应应交营营业税税69万万元（（1380*5%））贷：营营业外外收入入311万元元换取开开发产产品———开开发方方应在首首次分分出开开发产产品时时，将将其分分解为为按市市场公公允价价值销销售该该项目目应分分出的的开发发产品品（包包括首首次分分出的的和以以后应应分出出的））和购购入该该项土土地使使用权权两项项经济济业务务进行行所得得税处处理，，并将将该项项土地地使用用权的的价值值计入入该项项目的的成本本。换取开开发产产品———开开发方方借：无无形资资产———土土地1380万元元贷：主主营业业务收收入1380万万元借：开开发成成本———土土地征征用及及拆迁迁费1380万万元贷：无无形资资产———土土地1380万元元作为股股权投投资例：甲甲企业业以土土地向向乙开开发企企业投投资，，土地地账面面价值值1500万元元，已已计提提摊销销额60万万元，，评估估价2000万万元，，占乙乙企业业股份份的40%。作为股股权投投资———投投资方方在投资资交易易发生生时，，应将将其分分解为为销售售有关关非货货币性性资产产和投投资两两项经经济业业务进进行所所得税税处理理，并并计算算确认认资产产转让让所得得或损损失。。上述土土地使使用权权转让让所得得占当当年应应纳税税所得得额的的比例例如超超过50%，可可从投投资交交易发发生年年度起起，按按5个个纳税税年度度均摊摊至各各年度度的应应纳税税所得得额。。作为股股权投投资———投投资方方借：长长期股股权投投资1440万元元贷：无无形资资产———土土地1440万万元作为股股权投投资———开开发方方借：无无形资资产———土土地2000万万元贷：实实收资资本2000万元元借：开开发成成本2000万元元贷：无无形资资产———土土地2000万万元关于开开发产产品视视同销销售行行为的的税务务处理理问题题确认时时间：基本本无变变化，，只是是措辞辞更加加严谨谨计价：无变变化范围：取消消了将将开发发产品品用于于广告告宣传传、样样品和转转作经经营性性资产产视同同销售售的规规定开发产品品视同销销售行为为的会计计与税务务差异“企业将将自己生生产的产产品用于于在建工工程、管管理部门门、非生生产性机机构、捐捐赠、赞赞助、集集资、广广告样品品、职工工福利奖奖励等方方面，是是一种内内部结转转关系，，不存在在销售行行为，不不符合销销售成立立的条件件；企业业不会由由于将自自己生产产的产品品用于在在建工程程等而增增加现金金流量，，也不会会增加企企业的营营业利润润。因此此，会计计上不作作销售处处理，而而按成本本转账。。”——《关关于自产产自用的的产品视视同销售售如何进进行会计计处理的的通知》》（财会会字[1999]26号）开发产品品视同销销售行为为的会计计与税务务差异开发产品用途会计处理企业所得税处理转作固定资产一方面按成本转账，另一方面按计税价格计算缴纳税金。按计税方法和顺序于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利（或利润）时确认收入的实现，计算缴纳所得税捐赠赞助职工福利换取非货币性资产对外投资奖励确认销售收入，同时结转成本，并按计税价格计算缴纳税金。抵偿债务分配给股东或投资者外资无明明确规定定，但从从其对租租赁业务务的规定定来看，，外资出租开发发产品不需需要视同同销售处处理。关于建造造合同在发生时时作费用用，不确确认收入入合同成本本不能收收回按能收回回的金额额确认收收入和成成本合同成本本能够收收回建造合同同结果不不能可靠靠估计用完工百百分比法法按季确确认超过12个月按完工百百分比法法在资产产负债表表日确认认建造合同同结果能能可靠估估计超过一个个纳税年年度完成时确确认合同同收入和和合同费费用一个纳税税年度内内按合同约约定价款款结算日日或在合合同完工工之日确确认不超过12个月月会计所得税外资房地地产没有有特殊规规定。完工百分分比法根据合同同完工进进度确认认收入和和费用的的方法。。完工进度度按累计实实际发生生的合同同占合同同预计总总成本的的比例已经完成成的合同同工作量量占合同同预计总总工作量量的比例例测量已完完成合同同工作量量完工百分分比法中中完工进进度的确确定税法：参参照旧〈〈企业会会计准则则——建建造合同同〉（1998年6月月颁布，，1999年开开始实施施）新的〈企企业会计计准则第第15号号——建建造合同同〉关于于第三中中完工进进度可选选用的方方法发生生了变化化，更强强调会计计数据的的来源。。测量已完完成合同同工作量量实实际测定定的工作作进度代建工程程节余材材料处理理（不变变）税法：按按合同规规定留归归开发企企业所有有的，应应于实际际取得时时按市场场公平成成交价确确认收入入的实现现。会计：只只是利得得，不是是收入，，计入““营业外外收入””关于开发发产品成成本、费费用的扣扣除问题题计税成本本结算一一般原则则主要成本本项目核核算方法法及扣除除标准注意会计计与税法法在成本本费用方方面的差差异计税成本本结算的的一般原原则权责发生生制原则则（新增））合理性原原则（新增））配比原则则真实性原原则（新增））税收法定定原则（新增））及时性原原则（新增））权责发生生制原则则（新增增）开发产品品建造过过程中发发生的各各项支出出，当期期实际发发生的，，应按权权责发生生制的原原则计入入成本对对象；当当期尚未未发生但应应由当期期负担的的，除税税收规定定可以计计入当期期成本对对象的外外，一律律不得计计入当期期成本对对象。与会计规定定不同合理性原原则开发产品品必须按按一般经经营常规规和会计计惯例合合理地划划分成本本对象，，同时还还应将各各项支出出合理地地划分为为直接成成本、间间接成本本和共同同成本。。配比原则则开发产品品完工前前发生的的直接成成本、间间接成本本和共同同成本，，应按配配比原则则将其分分配至各各成本对对象。其其中，直直接成本本和能够够分清成成本负担担对象的的间接成成本，直直接计入入成本对对象中；；共同成成本以及及因多个个项目同同时开发发或先后后滚动开开发而不不能分清清负担对对象的间间接成本本，应按按各个成成本对象象（项目目）占地地面积、、建筑面面积或工工程概算算等方法法计算分分配。真实性原原则（新新增）计入开发发产品成成本的费费用必须须是真实实发生的的，除税税收另有有规定外外，各项预提提（或应应付）费费用不得计入入开发产产品成本本。税收法定定原则（（新增））计入开发发产品成成本的费费用必须须符合国国家税收收规定。。与税收收规定不不一致的的，应以以税收规规定为准准进行调调整。及时性原原则（新新增）与税收规规定不一一致的，，应以税税收规定定为准进进行调整整。主要成本本项目核核算方法法及扣除除标准已销开发发产品计计税成本本成本项目目构成及及核算应付费用用维修费用用配套设施施售房部（（接待处处）和样样板房保证金广告费、业业务宣传费费和业务招招待费利息土地闲置费费成本报废转转做固定资资产折旧已销开发产产品计税成成本当期准予扣扣除的已销销开发产品品的计税成成本，按当当期已实现现销售的可可售面积和和可售面积积单位工程程成本确认认。可售面面积单位工工程成本和和已销开发发产品的计计税成本按按下列公式式计算确定定：可售面积单单位工程成成本=成本本对象总成成本÷总可可售面积

已销开开发产品的的计税成本本=已实现现销售的可可售面积××可售面积积单位工程程成本成本项目构构成及核算算包括前期工工程费、基基础设施建建设费、公公共配套设设施费、土土地征用及及拆迁费、、建筑安装装工程费、、开发间接接费用等成本项目构构成及核算算根据实际发发生额按以以下规定进进行分摊：：（1）属于于成本对象象完工前发发生的，应应按计税成成本结算的的规定和其其他有关规规定直接计计入成本对对象。（2）属于于成本对象象完工后发发生的，应应按计税成成本结算的的规定和其其他有关规规定，首先先在已完工工成本对象象和未完工工成本对象象之间进行行分摊，然然后再将应应由已完工工成本对象象负担的部部分，在已已销开发产产品和未销销开发产品品之间进行行分摊。应付费用开发企业发发生的各项项应付费用用，可以凭凭合法凭证证计入开发发产品计税税成本或进进行税前扣扣除，其预预提费用除除税收另有有规定外，，不得在税税前扣除。。维修费用开发企业对对尚未出售售的开发产产品和按照照有关法律律、法规或或合同规定定对已售开开发产品（（包括共用用部位、共共用设施设设备）进行行日常维护护、保养、、修理等实实际发生的的费用，准准予在当期期扣除。配套设施开发企业在在开发区内内建造的会会所、停车车场库、物物业管理场场所、电站站、热力站站、水厂、、文体场馆馆、幼儿园园等配套设设施，按以以下规定进进行处理：：（（1）属属于非营利利性且产权权属于全体体业主的，，或无偿赠赠与地方政政府、公用用事业单位位的，可将将其视为公公共配套设设施，其建建造费用按按公共配套套设施费的的有关规定定进行处理理。（（2））属于营利利性的，或或产权归开开发企业所所有的，或或未明确产产权归属的的，或无偿偿赠与地方方政府、公公用事业单单位以外其其他单位的的，应当单单独核算其其成本。除除开发企业业自用应按按建造固定定资产进行行处理外，，其他一律律按建造开开发产品进进行处理。。配套设施．开发企业在在开发区内内建造的邮邮电通讯、、学校、医医疗设施应应单独核算算成本，按按以下规定定进行处理理：（（1））由开发企企业投资建建设完工后后，出售的的，按建造造开发产品品进行处理理；出租的的，按建造造固定资产产进行处理理；无偿赠赠与国家有有关业务管管理部门、、单位的，，按建造公公共配套设设施进行处处理。（（2）由开发发企业与国国家有关业业务管理部部门、单位位合资建设设，完工后后有偿移交交的，国家家有关业务务管理部门门、单位给给予的经济济补偿可直直接抵扣该该项目的建建造成本，，抵扣的差差额应计入入当期应纳纳税所得额额。售房部（接接待处）和和样板房凡能够单独独作为成本本对象进行行核算的，，可按自建建固定资产产进行处理理，其他一一律按建造造开发产品品进行处理理。售房部部（接待处处）、样板板房的装修修费用，无无论数额大大小，均应应计入其建建造成本。。保证金开发企业采采取银行按按揭方式销销售开发产产品的，凡凡约定开发发企业为购购买方的按按揭贷款提提供担保的的，其销售售开发产品品时向银行行提供的保保证金（担担保金）不不得从销售售收入中减减除，也不不得作为费费用在当期期税前扣除除，但实际际发生损失失时可据实实扣除。广告费、业业务宣传费费和业务招招待费（1）开发发企业取得得的预售收收入不得作作为广告费费、业务宣宣传费、业业务招待费费等三项费费用的计算算基数，至至预售收入入转为实际际销售收入入时，再将将其作为计计算基数。。（（2）新新办开发企企业在取得得第一笔开开发产品实实际销售收收入之前发发生的，与与建造、销销售开发产产品相关的的广告费、、业务宣传传费和业务务招待费，，可以向后后结转，按按税收规定定的标准扣扣除，但结转期限限最长不得得超过3个个纳税年度度。内资：2001年1月1日起起房地产开开发企业广广告费可在在每一那年年度的销售售收入8%内据实扣扣除，超过过比例部分分可无限期期向以后纳纳税年度结结转。外资：企业业实际发生生的广告费费凭合法凭凭证在当年年列支，但但应由本期期和以后各各期分摊的的广告费，，应根据权权责发生制制原则，作作为待摊费费用后递延延支出分期期摊销。内资：不超超过其当年年销售收入5‰范范围内据实实扣除，超超过部分永永远不得扣扣除。外资：无相相关规定内资：全年销售售（营业））收入净额额在1500万元及及其以下的的：不超过过该部分销销售（营业业）收入净净额5‰全年销售（（营业）收收入净额超超过1500万元的的部分：不不超过该部部分销售（（营业）收收入净额3‰在“管理费费用”中按按标准据实实列支，不不得预提。。外资：企业发生生与生产、、经营有关关的交际应应酬费。应应当有确实实的记录或或单据，分分别在以下下限度内准准予作为费费用列支：：1.全年销销货净额在在1500万元以下下的：不超超过该部分分销售货净净额5‰；；全年销货货净额超过过1500万元的部部分：不超超过该部分分销货净额额3‰；2.全年业业务收入总总额在500万元以以下的：不不超过该部部业务收入入总额10‰；全年年业务收入入总额超过过500万万元的部分分：不超过过该部业务务收入总额额5‰；利息（1）开开发企业业为建造造开发产产品借入入资金而而发生的的符合税税收规定定的借款款费用，，属于成成本对象象完工前前发生的的，应配配比计入入成本对对象；属属于成本本对象完完工后发发生的，，可作为为财务费费用直接接扣除。。（（2））开发企企业向金金融机构构统一借借款后转转借集团团内部其其他企业业、单位位使用的的，借入入方凡能能出具开开发企业业从金融融机构取取得借款款的证明明文件，，其支付付的利息息准予按按税收有有关规定定在税前前扣除。。（（3）开发发企业将将自有资资金借给给全资企企业（包包括分支支机构））和其他他关联企企业的，，关联方方借入资资金金额额超过其其注册资资本50％的，，超过部部分的利利息支出出，不得得在税前前扣除；；未超过过部分的的利息支支出，准准予按金金融机构构同类同同期贷款款基准利利率计算算的数额额内税前前扣除。。外资虽未未专门规规定房地地产企业业借款费费用的扣扣除，但但其应遵遵循外资资企业所所得税的的规定：：企业发发生与生生产应景景有关的的合理借借款利息息，应当当提供借借款付息息的证明明文件，，准予列列支。土地闲置置费开发企业业以出让让方式取取得土地地使用权权进行房房地产开开发的，，必须按按照土地地使用权权出让合合同约定定的土地地用途、、动工开开发期限限开发土土地。因因超过出出让合同同约定的的动工开开发日期期而缴纳纳的土地地闲置费费，计入入成本对对象的施施工成本本；因国国家无偿偿收回土土地使用用权而形形成的损损失，可可作为财财产损失失按税收收规定在在税前扣扣除。成本报废废转做固固定资产产成本对象象在建造造过程中中如单项或单单位工程程发生报废废和毁损损，减去去残料价价值和过过失人或或保险公公司赔偿偿后的净净损失，，计入继继续施工工的工程程成本；；如成本对象象整体报废或毁毁损，其其净损失失可作为为财产损损失按税税收规定定扣除。开发企业业将开发发产品转转作固定定资产的的，可按按税收规规定扣除除折旧费费用；未未转作固固定资产产的，不不得扣除除折旧费用。折旧内资：1.残残值：04年新新购置的的为原价价5%，，04年年前的按按原价5%以内内2.折旧旧方法：：直线折折旧法3.折旧旧最低年年限(房房屋建筑筑物20年,火火车、轮轮船、机机器和其其他生产产设备10年，，电子设设备和火火车、轮轮船以外外运输工工具以及及生产经经营有关关器具、、工具、、家具为为5年））外资：1.新新购置投投入使用用的,在在计提折折旧前其其残值统统一为10%2.折旧旧方法:直线折折旧法3.折旧旧最低年年限:与与内资相相同关于征收收管理问问题（一）开开发企业业在年度度申报纳纳税时，，应对涉涉及报税税务机关关审批或或备案的的税前扣扣除项目目逐笔逐逐项进行行核实。。凡未按按规定报报批或备备案以及及手续、、资料不不全的，，要及时时补办有有关手续续、资料料，否则则，不得得在税前前扣除。。关于征收收管理问问题（二）开开发企业业出现下下列情形形之一的的，税务务机关可可对其以以往应缴缴的企业业所得税税按核定定征收方方式进行行征收、、管理并并逐步规规范,同同时按《《中华人人民共和和国税收收征收管管理法》》等税收收法律、、法规的的规定进进行处理理，但不不得事先先规定开开发企业业的所得得税按核核定征收收方式进进行征收收、管理理。1.依照法法律、行行政法规规的规定定可以不不设账簿簿的；2.依照照法律、、行政法法规的规规定应当当设置但但未设置置账薄的的；关于征收收管理问问题3.擅自自销毁账账簿的或或者拒不不提供纳纳税资料料的；4.虽设设置账簿簿，但账账目混乱乱或成本本资料、、收入凭凭证、费费用凭证证残缺不不齐，难难以查账账的；5.发生生纳税义义务，未未按照规规定的期期限办理理纳税申申报，经经税务机机关责令令限期申申报，逾逾期仍不不申报的的；6.纳税税人申报报的计税税依据明明显偏低低，又无无正当理理由的。。关于适用用减免税税政策问问题根据房房地产产开发发业务务的特特点，，房地地产开开发企企业和和以销销售（（包括括代理理销售售）开开发产产品为为主的的企业业不得得享受受新办办企业业的税税收优优惠。。关于本本通知知适用用范围围和执执行时时间问问题本通知知适用用于各各种经经济性性质的的内资资房地地产开开发企企业，，以及及从事事房地地产开开发业业务的的其他他内资资企业业。各各省、、自治治区、、直辖辖市和和计划划单列列市国国家税税务局局、地地方税税务局局应联联合制制定具具体实实施办办法，，并报报国家家税务务总局局备案案。本本通知知自2006年年1月月1日日起执执行，，《国国家税税务总总局关关于房房地产产开发发有关关企业业所得得税问问题的的通知知》（（国税税发〔〔2003〕83号号）同同时废废止。。此前前没有有明确确规定定且尚尚未进进行处处理的的税务务事项项，按按本通通知执执行。。外资房房地产产企业业所得得税解解读及及其与与会计计差异异分析析国税发发[2001]142号号：2001年年1月月1日日起国税发发[2001]142号号应纳税税额计计算当期预预征所所得税税房地产产销售售开始始计税收收入确确认的的时间间成本费费用确确定分配开开发产产品执行时时间及及衔接接应纳税税额的的计算算应纳所所得税税额=应纳纳税所所得额额×适适用税税率－－已已售房房产已已预征征的所所得税税+当期预预征所所得税税当期预预征所所得税税从事房房地产产开发发经营营的外外商投投资企企业预预售房房地产产并取取得预预收款款的，，当地地主管管税务务机关关可按按预计计利润润率或或其他他合理理办法法计算算预计计应纳纳税所所得额额，并并按季季预征征所得得税，，待该该项房房地产产产权权转移移，销销售收收入实实现后后，再再依照照税法法有关关规定定计算算实际际应纳纳税所所得额额及应应纳所所得税税税额额，按按预缴缴的所所得税税额计计算应应退补补税额额。——《国家家税务务总局局关于于外商商投资资企业业从事事房地地产开开发经经营征征收所所得税税有关关问题题的通通知》》当期预预征所所得税税季度申报：：《外外商投投资企企业和和外国国企业业所得得税季季度申申报表表》（（B类类BB1））年度申报：：《外外商投投资企企业和和外国国企业业所得得税年年度申申报表表》（（B类类）当期预预征所所得税税额=当期期预计计应纳纳税所所得额额×适适用税税率=当期期预售售收入入×预预计计利润润率在B类季/年度申报表第1行“收入总额”中填列在B类季/年度申报表第2行“经税务机关核定的利润率”中填列预计利利润率率2007年年前：：6%2007.1.1起起：10%房地产产销售售开始始房地产产管理理部门门出具具工程程合格格证明明之日日首笔房房地产产使用用权交交付之之日孰早办理首首笔产产权转转让手手续之之日计税收收入确确认的的时间间（外外资））采取一次性性全额额收取房房款的的采取分期付付款或或预售售款方方式销售的的采取以土地地使用用权或或者其其他财财产置置换房房屋的的采取银行提提供按按揭贷贷款销售的的以租赁方方式取得房房租收收入及及先租后后售委托境境外企企业包包销方方式注意会会计与与税法法在收收入确确认上上的差差异一次性性全额额收取取房款款以房产产使用用权交交付买买方之之日或或开具具发票票之日日作为为销售售收入入的实实现与内资相比：：表述述不同同采取分分期付付款或或预售售款方方式以合同同约定定的付付款时时间为为销售售收入入的实实现。。与内资相比：没没有规定定提前付付款时处处理以土地使使用权或或者其他他财产置置换房屋屋以房产使使用交付付对方为为销售收收入的实实现。与内资相比：比比较笼统统，尤其其是对税税务处理理未做明明确规定定。银行提供供按揭贷贷款销售售以银行将将按揭贷贷款办理理转账之之日，为为销售收收入的实实现。与内资相比：没没有规定定首付款款何时确确认收入入租赁方式式取得房房租收入入应按当期期实际租租金收入入，扣除除租赁房房屋的固固定资产产折旧及及相关费费用后的的余额，，与当期期其他经经营利润润合并计计算企业业当期应应纳税额额。企业采取取先租赁赁后又售售出房地地产的，，原在租租赁期间间实际已已经计提提的房屋屋折旧，，不得在在售出时时再作为为成本、、费用扣扣除。与内资相比：将将房地产产出租可可以计提提折旧，，而关关于房地地产/房房屋是自自用还是是作为存存货没有有明确规规定，所所以，对对外资而而言，可可以认为为将开发发产品出出租可以以计提折折旧在税税前扣除除。内资出租开发产品：出租期间不计提折旧外资：出租开发产品出租期间可计提折旧。委托境外外企业包包销方式式其包销业业务应属属于境外外企业转转让我国国境内财财产的性性质。境境外企业业取得的的房屋转转让收益益，应按按税法第第十九条条及其实实施细则则第六十十一条规规定，缴缴纳企业业所得税税。上上述包包销业务务是指：：境外企业业与企业业签订房房屋包销销协议并并办理了了产权转转移手续续，且境境外企业业在销售售房屋时时使用本本企业收收款凭证证。凡不符合合上述条条件的其其他代销销、承销销性质的的业务，，应按照照《国家家税务总总局关于于从事房房地产业业务的外外商投资资企业若若干税务务处理问问题的通通知》（（国税发发[1999]242号）的的规定执执行。税法第十十九条第十九条条外国国企业在在中国境境内未设设立机构构、场所所，而有有取得的的来源于于中国境境内的利利润、利利息、租租金、特特许权使使用费和和其他所所得，或或者虽设设立机构构、场所所，但上上述所得得与其机机构、场场所没有有实际联联系的，，都应当当缴纳百百分之二二十的所所得税。。依照前款款规定缴缴纳的所所得税，，以实际际受益人人为纳税税义务人人，以支支付人为为扣缴义义务人。。税款由由支付人人在每次次支付的的款额中中扣缴。。扣缴义义务人每每次所扣扣的税款款，应当当于五日日内缴入入国库，，并向当当地税务务机关报报送扣缴缴所得税税报告表表。对下列所所得，免免征、减减征所得得税：（一）外外国投资资者从外外商投资资企业取取得的利利润，免免征所得得税；（二）国国际金融融组织贷贷款给中中国政府府和中国国国家银银行的利利息所得得，免征征所得税税；（三）外外国银行行按照优优惠利率率贷款给给中国国国家银行行的利息息所得，，免征所所得税；；（四）为为科学研研究、开开发能源源、发展展交通事事业、农农林牧业业生产以以及开发发重要技技术提供供专有技技术所取取得的特特许权使使用费，，经国务务院税务务主管部部门批准准，可以以减按百百分之十十的税率率征收所所得税，，其中技技术先进进或者条条件优惠惠的，可可以免征征所得税税。除本条规规定以外外，对于于利润、、利息、、租金、、特许权权使用费费和其他他所得，，需要给给予所得得税减征征、免征征的优惠惠待遇的的，由国国务院规规定。《中华人人民共和和国外商商投资企企业和外外国企业业所得税税法实施施细则》》第六十十一条第六十一一条税税法第十十九条所所说的其其他所得得，包括括转让在在中国境境内的房房屋、建建筑物及及其附属属设施、、土地使使用权等等财产而而取得的的收益。。前款所说说的收益益，是指指转让收收入减除除该财产产原值后后的余额额。外国国企业不不能提供供财产原原值的正正确凭证证的，由由当地税税务机关关根据具具体情况况估定其其财产的的原值。。国家税务务总局关关于从事事房地产产业务的的外商投投资企业业若干税税务处理理问题的的通知》》（国税税发[1999]242号））1.从事事房地产产业务的的外商投投资企业业与境外外企业签签订房地地产代销销、包销销合同或或协议的的，委托托境外企企业在境境外销售售其位于于我国境境内房地地产的，，应按境境外企业业向购房房人销售售的价格格，作为为外商投投资企业业房地产产销售收收入，计计算缴纳纳营业税税和企业业所得税税。2.上述述外商投投资企业业向境外外代销、、包销企企业支付付的各项项佣金、、差价、、手续费费、提成成费等老老物费用用，应提提供完整整、有效效的凭证证资料，，经主管管税务机机关审核核确认后后，方可可作为外外商投资资企业的的费用列列支。但但实际列列支的数数额，不不得超过过房地产产销售收收入的10%。。企业与境境外企业业签定房地产代销、包包销合同同或协议议，委托境外外企业在境境外销售其其境内房地地产的，应应按境外企企业向购房房人销售的的价格，作作为境内企企业房地产产销售收入入，计算交交纳营业业税和企业业所得税。。企业支付付境外代销销、包销企企业的各项项佣金、差差价、手续续费、提成成费等劳务务费用，应应提供完整整有效的凭凭证资料，，经主管税税务机关审审核确定后后，方可作作为企业费费用扣除，，但实际列列支的数额额不得超过房房地产销售售收入10%。成本费用确确定原则计算范围配套设施费费注意会计与与税法在成成本费用上上的差异成本费用确确定——原则以收入与支支出相匹配配成本费用确确定——计算可售单位工工程成本费费用=可售售总成本费费用÷总可可售面积由于可售总总成本会随随着项目的的开发而不不断发生变变化，所以以该单位工工程成本费费用会随着着工程项目目的投入而而变化。可售总成本本费用是指指应归属于于可售房地地产的土地地使用费，，拆迁补偿偿费，七通通一平、勘勘察设计等等开发前期期费用；建建筑安装费费；基础设设施费，公公用设备，，绿化、道道路等配套套设施费以以及企业为为开发建设设工程而发发生的管理理费用、财财务费用和和销售费用用。总可售面积积是指国家家规定的房房屋测绘部部门出具的的确定房地地产项目可可售面积证证书中明确确的面积。。也就是说当当期的期间间费用不能能在当期直直接扣除，，必须要结结转销售成成本时，根根据销售面面积计算扣扣除。成本费用确确定——范围成本费用确确定——配套设施费费企业发生的的绿化、道道路等配套套设施费，，有些是在在售后继续续发生的，，可在销售售房地产时时进行预提提。配套设设施建设全全部结束后后，应进行行汇算。售售后发生的的配套设施施费预提比比例，可由由企业提出出申请，主主管税务机机关审核同同意后执行行。内资房地产企业预提的公共配套设施费不能扣除。分配开发产产品凡按合同规规定投资各方分分配房产的，企企业应首先先归集房产产建造过程程中所发生生的费用（（包括中方方以土地使使用作为投投资的费用用）后，再再根据合同同规定的房房产分配方方法，划分分双方房产产的成本、、费用。双双方各自销销售房产时时各自缴纳纳企业所得得税。执行时间及及衔接本办法自发发文之日起起执行。此此前已经销销售房地产产但未汇算算的企业，，按本通知知进行汇算算。应纳税所得得额=计税收入-扣除项目与会计利润是两个不同的概念

会计与税法法在收入确确认上的差差异收入的定义义收入的范围围收入确认的的原则收入确认的的条件收入确认的的时间收入的定义义会计收入：“企企业在日常常活动中形形成的、会会导致所有有者权益增增加的、与与所有者投投入资本无无关的经济济利益的总总流入。——《企业业会计准则则第14号号——收入入》税法计税收入：：指纳税人人从各种来来源、以各各种方式取取得的全部部收入（除除税法明确确规定不征征税的项目目外）。强调“交易观””以“经济利利益”为基基础，着眼眼于纳税能能力的提高高。会计

包括：销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。

不包括：企业代第三方收取的款项。——《企业会计准则第14号——收入》税法

不仅包括会计确认的全部收入，还包括会计上不作为收入处理的价外费用和视同销售行为。具体按税种划分，因税种的不同而有所不同。

收入的范围围收入确认的的原则会计客观性原则谨慎性原则实质重于形式原则税法法定性原则形式重于实质原则

即经济实质质重于法律律形式。会会计制度是是从某个具具体会计主主题出发，，要正确反反映该主题题的经营情情况。故侧侧重于交易易完成的经经济实质。。从组织财政政收入角度度出发，侧侧重于收入入的社会价价值的实现现，即对某某个企业来来说某项收收入可能还还未实现，，但从整个个社会角度度来说其价价值已经实实现。通常常将计税收收入确认为为“有偿””或“视同同有偿”。。侧重于交交易完成的的法律要件件。即不考考虑收入的的风险问题题，该风险险属于企业业经营风险险，由企业业税后利润润补偿，国国家不享有有企业的所所有利润，，因此也就就不应承担担企业经营营风险。税税法通常也也不考虑继继续管理权权问题，其其属于企业业内部管理理问题，国国家不对企企业内部管管理产生的的问题负责责。收入确认的的条件会计1.销售收入确确认的条件件：2.提供劳务收收入确认的的条件3.让渡资产使使用权收入入确认的条条件税法计税收入的的确认应考考虑完成经经济交易的的法律要件件是否具备备，是否取取得交换价价值，强调调发出商品品、提供劳劳务，同时时收讫价款款或索取价价款的凭据据。销售收入确确认的条件件企业已将商商品所有权权上的主要要风险和报报酬转移给给购货方；；企业既没有有保留通常常与所有权权相联系的的继续管理理权，也没没有对已售售出的商品品实施有效效控制；收入的金额额能够可靠靠地计量；；相关的经济济利益很可可能流入企企业；相关的已发发生或将发发生的成本本能够可靠靠地计量。。房地产销售售中所有权权已转移但但所有权上上的风险和和报酬尚未未转移的情情形卖方根据合合同规定，，仍有责任任实施重大大行动，例例如工程尚尚未完工。。——会计上上：企业应应在所有实实施的重大大行动完成成时确认收收入合同存在重重大不确定定因素，如如买方有退退货选择权权的销售。。——会计上上：企业应应在这些不不确定因素素消失后确确认收入房地产销售售