房地产投资分析课件第一章

第一章绪论第一章绪论主要内容1.1房地产的价值与价格1.2房地产投资概述1.3房地产投资分析概述CompanyLogo主要内容1.1房地产的价值与价格CompanyLogo1.1房地产的价值与价格

1.1.1投资价值

投资价值就是投资对象预期的未来收益的价值。

房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益的价值。CompanyLogo1.1房地产的价值与价格

1.1.1投资价值Comp1.1.2市场价值

市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。市场价值的要素包括：买方自愿、卖方自愿、公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当事人双方各自精明，谨慎行事。CompanyLogo1.1.2市场价值CompanyLogo1.1.3投资价值与市场价值的关系CompanyLogo相同点不同点投资价值与市场价值可采用相同的评估方法但其中所选取的参数含义不尽相同

投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。

市场价值是客观的、非个人的价值；投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值，在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。1.1.3投资价值与市场价值的关系CompanyLog1.1.4交易价格

交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过的数值，一般认为是历史价格。CompanyLogo1.1.4交易价格CompanyLogoCompanyLogo图1-1价值关系：交易区间CompanyLogo图1-1价值关系：交易区间1.2房地产投资概述

1.2.1投资概述1．投资及投资要素

投资是经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式。CompanyLogo1.2房地产投资概述

1.2.1投资概述Compan2．投资的分类（1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为直接投资和间接投资。（2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资产投资和流动资金投资。CompanyLogo2．投资的分类CompanyLogo1.2.2房地产投资的内涵1．房地产投资的概念

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的经济行为。CompanyLogo1.2.2房地产投资的内涵CompanyLogo2．房地产投资的三要素CompanyLogo时机区位质量2．房地产投资的三要素CompanyLogo时机3．房地产投资的特点投资金额巨大，回收期长投资不确定因素多，风险较大依赖金融部门的支持具有专业性具有相互影响性具有保值、增值性CompanyLogo3．房地产投资的特点CompanyLogo1.2.3房地产投资的分类1．按房地产投资形式划分CompanyLogo（1）房地产直接投资（2）房地产间接投资1.2.3房地产投资的分类CompanyLogo（12．按房地产投资的用途划分CompanyLogo（1）住宅房地产投资（2）商业房地产投资（3）工业房地产投资（4）特殊用途房地产投资2．按房地产投资的用途划分CompanyLogo（1）住宅3．按房地产投资经营方式划分CompanyLogo（1）出售型房地产投资（2）出租型房地产投资（3）混合型房地产投资3．按房地产投资经营方式划分CompanyLogo（1）出1.2.4房地产投资的作用1．房地产投资的宏观作用CompanyLogo（1）房地产投资有利于国民经济的发展（2）房地产投资能够协调优化社会资源配置（3）房地产投资可以有效地改善城市投资环境1.2.4房地产投资的作用CompanyLogo（1）2．房地产投资的微观作用CompanyLogo（1）房地产投资是一种增值手段（2）房地产投资的风险与收益适当（3）房地产投资可以获得避税收入（4）房地产投资可以提升投资者资信等级2．房地产投资的微观作用CompanyLogo（1）房地产1.2.5房地产投资的影响因素CompanyLogo1．经济因素2．社会因素3．政治和行政因素4．政策法规因素5．技术因素1.2.5房地产投资的影响因素CompanyLogo11.3房地产投资分析概述

1.3.1房地产投资分析的任务CompanyLogo1．为投资者提供投资方向2．为投资者提供运作方式3．为投资者预测投资收益4．为投资者分析风险并提供避险策略1.3房地产投资分析概述

1.3.1房地产投资分析的1.3.2房地产投资分析的内容CompanyLogo1．房地产投资的环境与市场分析2．房地产项目成本估算与融资方案择优3．房地产项目投资的财务分析4．房地产项目投资的不确定性分析5．房地产投资项目的风险分析6．房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价7．房地产投资决策分析1.3.2房地产投资分析的内容CompanyLogo11.3.3房地产投资分析的方法CompanyLogo1．理论联系实际的方法2．定量分析与定性分析相结合3．静态分析与动态分析相结合4．宏观分析与微观分析相结合1.3.3房地产投资分析的方法CompanyLogo1推荐阅读1．谭顺．使用价值论．北京：中国经济出版社，20052．[英]戴维·皮尔斯．现代经济学辞典．第3版．毕吉耀，谷爱俊译．北京：北京航空航天大学出版社，19923．[美]查尔斯·H.温茨巴奇，迈克·E．迈尔斯，苏珊娜·埃思里奇·坎农．现代不动产．第5版．北京：中国人民大学出版社，20014．曹振良．房地产经济学．北京：北京大学出版社，2006CompanyLogo推荐阅读CompanyLogo第一章绪论第一章绪论主要内容1.1房地产的价值与价格1.2房地产投资概述1.3房地产投资分析概述CompanyLogo主要内容1.1房地产的价值与价格CompanyLogo1.1房地产的价值与价格

1.1.1投资价值

投资价值就是投资对象预期的未来收益的价值。

房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益的价值。CompanyLogo1.1房地产的价值与价格

1.1.1投资价值Comp1.1.2市场价值

市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。市场价值的要素包括：买方自愿、卖方自愿、公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当事人双方各自精明，谨慎行事。CompanyLogo1.1.2市场价值CompanyLogo1.1.3投资价值与市场价值的关系CompanyLogo相同点不同点投资价值与市场价值可采用相同的评估方法但其中所选取的参数含义不尽相同

投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。

市场价值是客观的、非个人的价值；投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值，在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。1.1.3投资价值与市场价值的关系CompanyLog1.1.4交易价格

交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过的数值，一般认为是历史价格。CompanyLogo1.1.4交易价格CompanyLogoCompanyLogo图1-1价值关系：交易区间CompanyLogo图1-1价值关系：交易区间1.2房地产投资概述

1.2.1投资概述1．投资及投资要素

投资是经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式。CompanyLogo1.2房地产投资概述

1.2.1投资概述Compan2．投资的分类（1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为直接投资和间接投资。（2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资产投资和流动资金投资。CompanyLogo2．投资的分类CompanyLogo1.2.2房地产投资的内涵1．房地产投资的概念

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的经济行为。CompanyLogo1.2.2房地产投资的内涵CompanyLogo2．房地产投资的三要素CompanyLogo时机区位质量2．房地产投资的三要素CompanyLogo时机3．房地产投资的特点投资金额巨大，回收期长投资不确定因素多，风险较大依赖金融部门的支持具有专业性具有相互影响性具有保值、增值性CompanyLogo3．房地产投资的特点CompanyLogo1.2.3房地产投资的分类1．按房地产投资形式划分CompanyLogo（1）房地产直接投资（2）房地产间接投资1.2.3房地产投资的分类CompanyLogo（12．按房地产投资的用途划分CompanyLogo（1）住宅房地产投资（2）商业房地产投资（3）工业房地产投资（4）特殊用途房地产投资2．按房地产投资的用途划分CompanyLogo（1）住宅3．按房地产投资经营方式划分CompanyLogo（1）出售型房地产投资（2）出租型房地产投资（3）混合型房地产投资3．按房地产投资经营方式划分CompanyLogo（1）出1.2.4房地产投资的作用1．房地产投资的宏观作用CompanyLogo（1）房地产投资有利于国民经济的发展（2）房地产投资能够协调优化社会资源配置（3）房地产投资可以有效地改善城市投资环境1.2.4房地产投资的作用CompanyLogo（1）2．房地产投资的微观作用CompanyLogo（1）房地产投资是一种增值手段（2）房地产投资的风险与收益适当（3）房地产投资可以获得避税收入（4）房地产投资可以提升投资者资信等级2．房地产投资的微观作用CompanyLogo（1）房地产1.2.5房地产投资的影响因素CompanyLogo1．经济因素2．社会因素3．政治和行政因素4．政策法规因素5．技术因素1.2.5房地产投资的影响因素CompanyLogo11.3房地产投资分析概述

1.3.1房地产投资分析的任务CompanyLogo1．为投资者提供投资方向2．为投资者提供运作方式3．为投资者预测投资收益4．为投资者分析风险并提供避险策略1.3房地产投资分析概述

1.3.1房地产投资分析的1.3.2房地产投资分析的内容CompanyLogo1．房地产投资的环境与市场分析2．房地产项目成本估算与融资方案择优3．房地产项目投资的财务分析4．房地产项目投资的不确定性分析5．房地产投资项目的风险分析6．房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价7．房地产投资决策分析1.3.2房地产投资分析的内容CompanyLogo11.3.3房地产投资分析的方法CompanyLogo1．理论联系实际的方法2．定量分析与定性分析相结合3．静态分析与动态分析相结合4．