我家山水别墅营销策划报告

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页镇江我家山水别墅项目报告第一部分镇江市宏观经济分析一、城市概况一）城市区划镇江总面积为3848平方公里，下辖京口、润州、丹徒、新区四个区，丹阳、句容、扬中三个县级市。二）城市性质镇江是国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。1978年，镇江被国务院列为对外开放城市；1986年，镇江口岸经国务院批准对外开放；1986年底，镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城；1988年，被国务院列为沿海经济开放区。镇江市因地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。在沿江产业带战略定位中，充分发挥镇江地段优势与产业特点，成为以上海为龙头的“长三角”经济带加工制造、仓储、贸易的重要基地，及南京到苏州高新技术产业带上的重要节点。二、宏观经济分析一）国民经济持续健康增长近几年，镇江经济总量快速增长，运行质量不断提高。2000年镇江跻身苏南经济板块；2001年进入全国国内生产总值超500亿元、人均超2000美元城市行列。2005年镇江市实现国内生产总值833.5亿元，比上年增长15％；实现人均国内生产总值28241元，比上年增长14.2%。二）财政收入、人均可支配收入稳步增长镇江市的财政收入及人均可支配收入也在不断持续提升，其中2005年全市财政收入为118.42亿元，同比增长26.6％，城镇居民收入为12394元，同比增长14.1%。三）镇江与周边城市经济实力对比南京、镇江、扬州等城市国内生产总值及人均可支配收入（2005年）对比表城市国内生产总值（亿元）人均可支配收入（元/人）市区平均住宅房价苏州402616275.95050南京2413149974430南通1472123844023扬州922113793430镇江833123943330通过上述数据对比可知，目前镇江市整体经济实力及人均可支配收入等都处于全省的中下游水平，但其市区平均住宅房价与人均可支配收入比例相对合理，与其他城市相比，房价还有部分稳定上升空间。三、城市规划1、城市整体布局规划——“一城两翼”未来城市空间发展方向将由原来的沿江“一”字形发展调整为沿江沿路“T”字形发展。重点沿江发展，扩充东西两翼，适度向南发展，拉大主城框架；城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。主城构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。由主城核心区、南徐新城、谷阳新城、南山风景区、丁卯新城五大片区构成，人口按90万左右控制。东翼基础产业带和配套适量的生活用地，由谏壁、化工区和大港三部分组成。人口按20万左右控制。西翼基础产业带和物流产业的增长区，由龙门和高资两部分组成。人口按10万左右控制。2、交通规划镇江临江近海，水陆交通极为便利。世界闻名的“黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇，润扬大桥与扬中北渡一起，构成长江南北又一通道。全市现有航道72条、640公里，其中干线航道12条、232公里。沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。镇江养护公路总里程1792公里，104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。镇江市区距南京机场和常州机场均为60公里。镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里，高资港、大港、扬中港构成镇江港口群体。在《镇江城市整体规划》中，对外交通作如下规划：以沪宁高速和海溧高速公路构成的“黄金十字”为构架，形成一港、二站、六放射的对外交通体系。一港——镇江组合港，包括大港区、龙门港区、谏壁港区和高资港区；二站——沪宁铁路站和京沪高速铁路站；六放射——由镇江至句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、访仙的一级公路，形成半小时城市圈。3、城市发展战略定位镇江市在未来城市建设与发展中，将实施沿江开发战略、环境优化战略和可持续发展战略，实现经济、社会与环境的协调发展。根据《镇江城市建设2002－2020城市规划方案》，下一轮城市发展目标是：1）城市面貌使镇江发展成为名副其实的江南经济强市，清新秀丽、充满灵气和活力的江南名城，社会事业全面发展的现代文明城市，人居环境最佳、生态质量上乘的山水型生态城市；2）经济目标近期市区人均ＧＤＰ接近苏南平均水平（2007年达到苏南平均水平，率先达到小康水平），中期率先基本实现现代化，远期达到国内领先的小康水平；3）社会目标各项事业全面发展，具有高效运行、功能齐全的社会保障体系和公共设施服务体系；4）人民生活目标居民人均住宅建筑面积、人均可支配收入、人均消费性支出等生活指标达到国内领先的小康生活水平；5）城市建设目标建成布局合理、环境优美、个性鲜明的山林城市和滨江城市，建成与小康社会相适应的基础设施服务网路；6）环境保护目标近期达到国家环境保护模范城市和园林城市标准，远期达到生态城市标准，环境保护综合指标优于国家标准。镇江近几年经济呈稳步上涨趋势，但经济整体水平落后于苏南其他地区。随着镇江市建设步伐的加快以及市政府一城两翼战略规划的制定，城市发展格局已经呈现雏形。经济、社会、环保等各项发展目标已经提上日程。第二部分镇江房地产市场分析一、镇江房地产发展状况一）房地产开发投资加快2005年，全市完成社会固定资产投资343.7亿元，比上年增长35.4%；其中房地产开发投资54.5亿元，增长39％。投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，房地产开发投资大幅上升。二）镇江房地产市场现状1、房地产市场发展趋向成熟2005年镇江商品房销售金额为22.5亿元，增长率达到17.1%，镇江房地产开发投资高增长的势头将保持其良好的快速发展，同时房地产开发的增长还将进一步促进镇江房地产产品设计和品质的提升。镇江房地产市场前景看好表现为：市政建设加快，城市化进程迅速提升；受南京都市圈的辐射，更多的南京市民来镇江投资购房。2002～2006年镇江市区商品住宅发展情况表年份新开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）平均房价（元/㎡）房价上涨幅度200276.75552.9190026.6%2003110.8559.1966.26219315.4%2004145.997.578.9271523.8%2005109.95155.41110.4729107.18%2006（前三季度）227.7136.56177.229902.75%镇江市场从2002～2005年房地产竣工面积基本大于销售面积，2006年前三季度，房地产的竣工量小于市场销售面积约40万㎡，逐渐消化掉部分市场结余面积，市场需求旺盛。2、2005年房价上涨6.4％在苏南各城市中，镇江的房价处于较低的水平，但近年来始终保持稳步上升的发展趋势，据统计，2005年末镇江全市的住宅均价为2963元/㎡，其中主城区的住宅均价为3330元/㎡，同比上升了6.4％。2005年镇江的房价只有南京的1/2左右，这不仅带动了本地客群的消费，而且对外来投资也具有较大的吸引力。3、镇江别墅市场发展迅速在我国长三角地区房地产市场,别墅销售量占房地产市场总销售的10%,镇江近3-4年别墅销售仅占总销售的7%-8%,低于同地域其他市场.随着国家土地市场的进一步收缩,别墅正在成为稀缺资源,别墅市场开始走俏.上世纪末镇江房地产市场开始出现别墅物业，当时的代表楼盘是锦江花苑，价格在1500元/㎡左右；2000年以后别墅市场的发展依然缓慢，开发量和价格等增长幅度较小；从2005年开始，镇江别墅进入大的发展时期，当年供应量达到了10.5万㎡，06年前三季度就达到达到了9.18万㎡，1-11月市场去化量为13.6万㎡，市场需求旺盛。二、镇江土地市场研究1、2005年镇江土地市场概况2005年全年，镇江市国有土地挂牌成交45幅，总面积199万平方米，总成交金额18亿，平均地价为61万元/亩，出让用地的容积率分布为0.8～2.01不等，实际允许建筑面积为245万平方米，平均楼面地价为745元/㎡。周边市郊的土地供应占全市总供应量的75.39％，可以明显判断出镇江的土地供应方向，也与镇江市“沿江沿路‘T’字形发展”的大方向相吻合。2、2005年镇江市低密度地块成交一览表期次序号地块地址地块面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万元）楼面地价

（元/㎡）出让时间供地方式中买单位第一期1南徐路北黄山园艺场3.8612600440169205.1.8.拆除地面建筑物镇江市黄山园艺良种场第二期1长江路以北、金山路1号39.430.6157804900310505.1.17拆除地面建筑物镇江金地置业公司第三期1新河西岸路以西89.611.05632008200129705.4.22.拆除地面建筑物镇江赛格特房地产第四期1润州区蒋乔镇312国道南檀山路西南248.060.9148860560037605.7.7拆除地面建筑物镇江润扬国际商贸城第五期1丁卯桥路81号15.510.95997090090305.10.21拆除地面建筑物房产经营公司2丁卯片区碳素制品厂64.911.01423804450105005.10.21拆除地面建筑物新区城投第七期1山巷路东侧33.281220008600390905.11.11拆除地面建筑物镇江泰来房地产公司第九期1官塘镇151.870.880960310038305.12.22拆除地面建筑物宁波大祥贸易有限公司2丹徒区DT0520309.841200800950047305.12.26现状江苏银翔房地产公司3丹徒区DT052127.24117000110064705.12.26现状镇江豪斯嘉房地产公司(2006年镇江土地市场信息不完整,因此在本报告中未列出.)2005年镇江低容积率地块出让主要来自丹徒、城东和大港；且地块的出让时间多数在2005.10-2005.12之间；地块容积率在0.8-1.0之间，低容积率地块的出让，将使得镇江别墅市场供应量加大，竞争更加激烈。三、政策规划2006年11月，镇江市镇江市房管局、国土资源局、规划局、建设局、发展和改革共同发布《镇江住房建设规划》（2006-2010年），在规划政策方面，明确规定“停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格控制低密度，大套型住房土地供应”。该条例的出台，将在一定时间内导致镇江别墅市场供给量的减少，对后期别墅价格走势将产生较大的影响。四、小结第一,镇江市固定资产投资规模不断扩大，房地产开发投资大幅上升，房地产市场发展日趋成熟。第二,周边市郊的土地供应占全市总供应量七成以上，土地供应方向与镇江市“沿江沿路‘T’字形发展”的大方向相吻合。第三，政府对别墅土地供应的叫停，致使别墅更加稀缺，对后期别墅价格走势将产生较大的影响。第三部分镇江别墅市场现状镇江在售别墅项目概况表项目名称开发商建筑形态主力面积销售均价单套总价销售率优惠活动君临南山镇江中住房地产独立未开盘————————双拼未开盘——————联排180～200㎡3600元/㎡70～85万一期一组团95％叠加157～183㎡3200元/㎡55～70万一期一组团70％万科魅力之城万科地产联排180㎡6000元/㎡100～120万未开盘——风景城邦上海农工商联排270～280㎡4000元/㎡100～130万一期100％——叠加170～220㎡3100元/㎡55～80万一期90％江山名洲镇江维科置业联排180-220㎡4800元/㎡90～120万50%按揭、一次性付款均99折华芳·世纪名门张家港华芳房地产联排230㎡4300元/㎡100万21.7%按揭、一次性付款均99折叠加170-190㎡3900元/㎡70～90万100%聆湖尚郡镇江祥盛房地产独立270-350㎡5800元/㎡160～220万24%送花园联排200㎡未定————御墅临枫镇江佳昇置业独立400㎡200万/套（一期）200万——双拼280㎡4200元/㎡120万41.7%联排250㎡3500元/㎡80～100万33.3%江南·颐和家园镇江中房鸿都房地产独立300㎡6800元/㎡200～210万35%——联排230㎡4500元/㎡100～120万70%恒顺翠竹园江苏恒顺置业双拼300㎡6000元/㎡180～200万100%——联排200㎡5400元/㎡100～120万90%恒美山庄江苏恒顺置业独立未定未定——未定——双拼——联排——叠加——天和星城镇江天和房产叠加200㎡4350元/㎡90～110万70％——目前镇江市场在售项目共11个，别墅项目独立、双拼、联排、叠加形态齐全。建筑形态主力面积均价总价独立别墅300～400㎡5000～7000元/㎡200万左右双拼别墅280～300㎡4200～6000元/㎡120～200万元联排别墅180～250㎡3600～4800元/㎡80～120万叠加别墅170～200㎡3100～4350元/㎡70～90万本项目双拼别墅主力面积为200～400㎡，均价6500元/㎡，单套总价为200～300万。联排别墅主力面积为200～240㎡，均价5500元/㎡，单套总价150万左右。本项目在别墅项目均价与市场无差异较小，但单套面积较市场高出很多，导致总价大幅提升，后期市场去化存在较大抗性。二、镇江在售别墅项目优劣势分析项目名称占地面积建筑面积建筑形态别墅总户数项目优劣势君临南山30万㎡22万㎡叠加、联排等约850户优势：总价较低，开发商品牌效应，后期升值空间较大。劣势：目前周边配套不完善万科魅力之城1000亩90万㎡多层、小高层、联排别墅约600户优势：开发商品牌效应较为认可劣势：单价较高，开发周期较长风景城邦1200亩64万㎡情境洋房、联排别墅、叠加别墅、小高层约670户优势：单套别墅总价较低劣势：距离市区较远江山名洲54.6万㎡66万㎡多层、小高层、高层、联排别墅120户优势：江景资源优越劣势：户型面积大，总价较高华芳·世纪名门12万㎡14万㎡多层、小高层、高层、联排、叠加别墅62户优势：位于丁卯区规划的中心地段，升值潜力大劣势：周边配套不完善聆湖尚郡24万㎡7.7万㎡独立、联排别墅250户优势：纯别墅项目，且景观好劣势：户型面积大，总价较高御墅临枫6.7万㎡4.5万㎡独立、双拼、联排别墅160户优势：纯别墅项目交通便捷劣势：户型面积大，总价较高江南·颐和家园60.37万㎡60万㎡小高层、多层、别墅79户优势：依托大盘优势，积累人气后，推出别墅劣势：周边配套不够完善，生活便利性不高恒顺翠竹园7.07万㎡40584.7㎡别墅162户优势：有当地知名开发商开发，信誉度较高劣势：类型单一，选择性不高恒美山庄27万㎡40万㎡小高层、多层、别墅（规划中）规划中天和星城149.43亩18万㎡多层、小高层、复式别墅、商贸48户优势：整体配套完善劣势：别墅项目体量较小，无法提升自身价值目前镇江别墅市场大盘较多，代表楼盘有君临南山、万科魅力之城、风景城邦，别墅规划总户数均在600户以上，此类楼盘开发周期都较长，对区域市场影响力较大。距离本项目最近为江山名洲，规划120套联排别墅，江景资源丰富，较本项目单套面积小20㎡，总价低30～60万。三、镇江别墅供应量分析项目名称总建面积别墅面积别墅已去化面积别墅整体开发周期别墅结余量（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）独立双拼联排叠加君临南山22万22万1.4万三期0.25万0.5万8万11.85万万科魅力之城90万12万——五期————12万——风景城邦64万14万1.4万五期————2.6万10万江山名洲66万2.4万1.2万一期————1.2万——华芳世纪名门14万1.3万0.5万一期————0.8万——聆湖尚郡7.7万7.7万1.1万六期6.5万——0.12万——御墅临枫4.5万4.5万2.35万三期——1.4万0.75万——江南·颐和家园60万3万1.9万一期0.97万——0.13万——恒顺翠竹园4万4万3.9万一期——0.1万————恒美山庄40万——————剩余总建面积36万，规划未定，其中有部分别墅体量天和星城18万1万0.7万一期——————0.3万总计71.9万14.45万7.7万2万25.6万22.15万57.45万目前镇江别墅市场总上市量为71.9万㎡(恒美山庄剩余总建面积36万㎡，规划未定，其中有部分别墅体量)，市场去化量14.45万㎡，别墅市场结余量57.45万㎡（其中独立别墅7.7万㎡，双拼别墅2万㎡，联排别墅25.6万㎡，叠加别墅22.15万㎡），市场后期体量较大。但由于大盘开发周期较长，因此每年上市总量有限，市场供需基本平衡，为本项目后期上市提供良好机会。四、镇江别墅年去化量明细项目名称开盘时间别墅总建面积06年去化面积（平方米）（平方米）君临南山06年6月22万1.4万万科魅力之城07年1月12万——风景城邦06年5月14万1.4万江山名洲2006年6月2.4万1.2万华芳·世纪名门2006年4月1.3万0.5万聆湖尚郡2006年11月7.7万1.1万御墅临枫2006年4月4.5万1.8万江南·颐和家园2004年12月3万1.9万恒顺翠竹园2005年12月4万3.9万天和星城2004年12月1万0.4万总计13.6万2005年镇江别墅市场供应量为10.5万㎡，共418套。2006年镇江别墅市场总供应量为12.28万㎡，06年去化量为13.6万㎡，供求比为0.9：1，06年镇江整个别墅市场供应量有所增加，但市场需求旺盛，市场呈现供需两旺的局面。五、客群分析通过本次调研，目前镇江在售别墅楼盘客源差异不大，以政府机关中高层管理者以及个体私营业主为主，该部分客群收入高且稳定，客群主要来源于镇江主城区，年龄在35～50左右。六、个案分析【君临南山】项目概况:君临南山位于南徐大道与檀山路交汇处西侧，毗邻未来市政府，项目总占地约300000平方米，总建面积约220000平方米，容积率为0.76，整个项目以联排、叠加别墅为主，辅以少量的双拼、独立别墅。项目整体分三期开发，一期以联排与叠加别墅为主，其中联排102户，主力面积180～200平方米，均价3600元/平方米。叠加316户，主力面积157～183平方米，均价3200元/平方米。目前在售为一期一组团，其中联排40套，销售率95％，叠加52套，销售率70％，销售情况良好。一期交付日期为2007年年底。项目二期以联排与叠加为主，其中联排124套，叠加108套，面积规划未出，三期以联排为主，另外有少量的的双拼与独立，其中联排约180户，双拼20户，独立8户，面积规划未出。客群特征:政府机关工作人员、三资企业业主等，年龄30～45岁。媒体推广方式:南京晨报、京江晚报，户外大牌（大市口、黄山路路口）楼盘名称君临南山占地面积300000平方米建筑面积220000平方米项目定位高尚纯别墅社区容积率0.76开发商镇江中住房地产建筑形态叠加、联排等楼盘均价联排3600元/平方米叠加3200元/平方米商铺均价未定分期销售情况06年6月开盘，一期一组团联排95％，叠加70％项目点评：该项目超低容积率，规划为高尚纯别墅社区，定位高端；项目推出的别墅主力面积适中，价格普遍较低，单套别墅总价在60～90万，购房者接受程度较高；项目地理位置位于镇江未来新城市中心南徐新城，后期升值空间较大；中住房地产品牌购房者较为认可，整体销售率较高。目前项目周边配套尚不完善，短期内难以提升项目优势。【万科魅力之城】项目概况：万科魅力之城位于檀山路西侧，占地面积1000亩，总建筑面积约90万平方米，项目分五期开发，开发周期10左右，整个社区以多层、小高层、联排别墅为主。该项目计划07年1月开盘，目前一期一组团正在接受预定，该组团推出多层和联排别墅，其中联排别墅62套，主力面积180平方米，均价6000元/平方米，总价在100～130万，其中赠送（35～38平方米的露台，50平方米的地下室，30平方米左右的花园）。预计一期联排别墅总量为124套，整体社区联排别墅约600套左右。客群特征:政府机关工作人员、私营业主等，年龄35～50岁。媒体推广方式:京江晚报，项目周边站台灯箱等楼盘名称万科魅力之城占地面积1000亩建筑面积90万平方米绿化率30％容积率1.35开发商万科地产建筑形态多层、小高层、联排别墅楼盘均价联排6000元/平方米商铺均价未定分期销售情况一期一组团07年1月开盘项目点评：该项目凭借万科地产品牌打入镇江市场，产品知名度较高，得到广大购房者的认可。但由于开发周期过长，损失部分客源。【风景城邦】风景城邦项目位于丹徒新区丹徒区政府旁边，项目总占地1200亩，规划总建面积64万平方米，项目分五期开发，开发周期8～10年，项目以西班牙风情为主，产品有情境洋房、联排别墅、叠加别墅和小高层。目前在售为一期，在售为情境洋房、联排别墅、叠加别墅和小高层。其中联排别墅16套，主力面积270～280平方米，均价为4000元/平方米，总价在120万左右，已销售结束；叠加别墅52套，主力面积170～220平方米，均价3100元/平方米，总价70万左右，目前销售率90％。预计后期联排别墅约100套，叠加别墅500套，主力面积规划未出。客群特征:政府机关工作人员、私营业主等，年龄30～50岁。媒体推广方式:京江晚报，户外大牌（大润发超市西侧）楼盘名称风景城邦占地面积1200亩建筑面积64万平方米绿化率30％容积率0.8开发商上海农工商建筑形态情境洋房、联排别墅、叠加别墅、小高层楼盘均价联排4000元/平方米叠加3100元/平方米分期销售情况一期联排销售结束，叠加销售率90％项目点评：该项目整体规划量较大，单套别墅项目总价较低，销售情况良好。项目位于丹徒新区，距离市区较远，一定程度上影响销售进度。【江山名洲】项目概况：江山名洲地处京口区滨江大道北侧，是由镇江维科置业有限公司开发，规划设计深圳鑫中建，项目总占地面积54.6万㎡，总建筑面积66万㎡，绿化率42%。项目共分6期开发，一期2006.06开盘，物业为联排别墅、多层。联排别墅共24栋120套，主力面积180-220㎡，均价4800元/㎡，销售率50%。多层共16栋，销售价格3500-3800元/㎡。商业及会所：商业规划中，会所共3个，面积未定。物业费：0.75元/㎡·月（暂定价格）客群特征：镇江人，年龄在45-60岁之间，主要是电力系统、政府、私营业主。投资比例低于10%。推广方式：报纸（靖江晚报、镇江日报、南京晨报、扬子晚报），大牌（大市口、东门广场、）。优惠措施：按揭、一次性付款享受98折。楼盘名称江山名洲占地面积54.6万㎡建筑面积66万㎡绿化率42%容积率1.2开发商镇江维科置业有限公司建筑层高2.9㎡建筑结构框架建筑形态联排别墅、多层楼盘均价联排别墅4800元/㎡多层3500-3800元/㎡项目点评：该项目位于京口区滨江大道北侧，靠近长江风景和环境资源优越，客群定位中高档。【华芳·世纪名门】项目概况：华芳·世纪名门位于镇江新区丁卯区健力宝路与纬五路交汇处（市民广场北侧），是由张家港华芳房地产开发公司开发，规划设计是深圳中涛园林设计院，项目占地面积12万㎡，总建筑面积14万㎡，容积率1.2，绿化率38%。项目共分两期开发，一期2006.4开盘销售。一期共20栋多层，8栋联排，一栋叠加；二期规划建多层、小高层和高层，目前具体规划未定。一期多层20栋，主力面积90-120㎡，主力户型2房2厅1卫、3房2厅1卫，均价2980元/㎡。联排别墅8栋46套，主力面积180-230㎡，均价4300元/㎡，销售率21.7%叠加别墅1栋16套，主力面积170-190㎡，均价3900元/㎡，销售率100%。物业费用：多层0.5元/㎡·月，联排别墅0.8元/㎡·月，叠加别墅0.6元/㎡·月。客群特征：别墅客群主要来之镇江市区，年龄40岁左右，联排别墅的购买群主要是大学教授，叠加别墅主要还是生意人。几乎没有投资。推广方式：扬子晚报，大牌（市民广场）优惠措施：别墅安揭、一次性付款99折。楼盘名称华芳·世纪名门占地面积12万㎡建筑面积14万㎡绿化率38%容积率1.2开发商张家港华芳房地产开发公司建筑层高2.9㎡建筑结构砖混、框架建筑形态联排、叠加、多层、小高层、高层楼盘均价联排4300元/㎡、叠加3900元/㎡多层2980元/㎡项目点评：项目处于丁卯区（市民广场北侧），是镇江市丁卯区的中心地段，后期升值潜力较大。【聆湖尚郡】项目概况：聆湖尚郡位于镇江丹徒区，开发商镇江祥盛房地产开发公司，该项目是纯别墅物业，占地24万㎡，总建筑面积7.7万㎡。项目共分6期开发，目前在售二期。一期共26栋独栋别墅，主力面积270-350㎡，销售率100%，二期38套独栋别墅，主力面积270-350㎡，均价5800元/㎡，销售率24%。车位及花园：车位配比1：1，送花园。商业及会所：商业规划中，会所2个，面积未定。物业费用：暂定1.7元/㎡·月。客群特征：主要是镇江人，年龄在40-60岁之间，私营企业老板是主力客群。投资比例低于10%。推广方式：大牌（市政府附近，解放路与正东路交汇处）楼盘名称聆湖尚郡占地面积24万㎡建筑面积7.7万㎡开发商镇江祥盛房地产开发公司容积率0.32建筑结构砖混、框架建筑形态独栋、联排楼盘均价独栋别墅5800元/㎡项目点评：该项目为纯别墅物业（主要是独栋别墅），定位高端，与其他项目形成了差异化竞争。该项目单栋别墅总价在200万左右，总价高，市场去化率较低。【御墅临枫】项目概况：该项目位于镇江丹徒新区谷阳大道旁，由镇江佳昇置业发展有限公司开发，规划设计镇江建筑设计院，占地面积100亩，总建筑面积4.5万㎡，容积率0.67，绿化率50%。项目共分三期开发，一期2006.4开盘，二期2006.8开盘，三期未开盘。一期共7套独栋别墅，面积400㎡，价格200万/套，销售率100%。双拼别墅共20套，面积278-280㎡，均价4000元/㎡，销售率100%。联排别墅共22套，面积250㎡，均价3300元/㎡，销售率100%。二期共24套双拼别墅，面积280㎡，均价4200元/㎡，销售率41.7%。联排别墅共12套，面积250㎡，均价3500元/㎡，销售率33.3%。三期规划中。车位及会所情况：车位配比1：1，1个会所，面积3000㎡。客群特征：镇江人，年龄45岁左右，主要是私营业主，少量政府人员。推广方式：报纸（靖江晚报、扬子晚报、南京晨报），大牌（市政府旁），投资比例低于10%。楼盘名称御墅临枫占地面积6.7万㎡建筑面积4.5万㎡绿化率50%容积率0.67开发商镇江佳昇置业发展有限公司建筑层高3㎡建筑形态独栋/双拼/联排别墅楼盘均价独栋200万/套、双拼均价4200元/㎡、联排均价3500元/㎡项目点评：该项目丹徒新区谷阳大道旁，交通便捷，到市区仅10分钟车程。且项目为纯别墅物业，整体置业人群素质较高。别墅户型大，总价较高。【江南·颐和家园】项目概况:

江南·颐和家园坐落于镇江东部风景秀丽的禹山风景区，环抱二十一世纪乐园。社区东靠谷阳北路、北连宗泽路、西面禹山路、南临学府路依山傍水，环境优美，空气清新。整个社区占地60.37公顷，总建筑面积约60万平方米，为目前镇江规模最大的智能化生态园林社区。目前江南·颐和家园由一期、二期清漪苑、三期帝庭苑和别墅区御景苑组成，由隶属于中房集团的镇江中房鸿都房地产开发公司开发。当期小高层220套，均价2900元/㎡，销售率90%；多层370套，均价2700元/㎡，销售率100%。别墅区御景苑开盘时间2005年5月，独立别墅总套数54套，均价6800元/㎡，销售率40%；联排别墅总套数25套，均价4500元/㎡，销售率70%。客群特征：购买者主要来自于镇江本地人，购买人群主要是生意人和企事业高层。媒体推广形式：在项目周边有道旗和大牌，京江晚报。楼盘名称江南·颐和家园占地面积60.37万㎡建筑面积60万㎡绿化率42%容积率1.1开发商镇江中房鸿都房地产开发公司建筑形态多层、小高层、别墅建筑结构框架建筑层高2.9m楼盘均价小高层2900元/㎡多层2700元/㎡别墅独立6800元/㎡，联排4500元/㎡商铺均价无分期销售情况共分三个组团，当期别墅销售率65％项目点评：该项目位于学府路，交通便利。整个小区由多层、小高层和别墅组成。该项目周边学区氛围浓厚，距离市区较近，交通便利。一期、二期的交付，给项目后期开发积累了人气，为项目后期销售奠定了基础。【恒顺翠竹园】项目概况:“恒顺翠竹园”是由江苏恒顺置业发展有限公司投资开发的原生态高档别墅区。翠竹园项目位于学府路二十一世纪乐园后侧，占地7.07公顷，设计总建筑面积40584.7平方米，其中双拼别墅44套（13585平方米），联排别墅118套（26919平方米），容积率0.58，绿化率31.32%。项目开盘时间2005年12月，交付时间2006年9月30日。联排别墅均价5400元/㎡，主力面积200㎡，销售率100%；双拼均价6000元/㎡，主力面积300㎡，销售率95%。客群特征：购买者主要来自于镇江本地人，购买人群主要是生意人、中产阶级以上和政府官员。媒体推广形式：在项目周边有道旗和大牌，京江晚报。楼盘名称恒顺翠竹园占地面积7.07万㎡建筑面积40584.7㎡绿化率31.32%容积率0.58开发商江苏恒顺置业发展有限公司建筑形态联排、双拼建筑结构砖混建筑层高2.9m楼盘均价别墅双拼6000元/㎡联排5400元/㎡商铺均价无分期销售情况05年12月开盘06年9月30号交付项目点评：该项目位于学府路，交通便利。整个小区别墅组成。该项目距离市区较近，交通便利。项目开发商是当地知名企业，企业形象深入人心，为项目推广奠定的基础。【恒美山庄】项目概况:该项目占地约为27公顷，总建筑而积约40万平方米，规划容积率1.192，绿地率高达46.2％，住宅类型主要有双拼、联排、叠拼别墅，多层花园洋房，小高层等，周边配备有超市、银行、商铺、商业街、农贸市场、幼托、学校、会所等齐全的生活娱乐设施。该项目分两期开发，一期开盘时间2006年6月，小高层200套，均价3600元/㎡，销售率50%；多层200套，均价3500元/㎡，销售率50%。二期规划中，开盘时间未定。客群特征：目前购买者主要来自于镇江本地人，购买人群主要是企事业单位职工，政府公务员。媒体推广形式：在项目周边有道旗和大牌，京江晚报。楼盘名称恒美山庄占地面积27万㎡建筑面积40万㎡绿化率46.2%容积率1.92开发商江苏恒顺置业发展有限公司建筑形态小高层、多层、别墅建筑结构框架建筑层高2.9m楼盘均价小高层3600元/㎡、多层3500元/㎡商铺均价无分期销售情况一期（当期）小高层、多层销售率50%；二期规划中项目点评：该项目位于学府路，交通便利。整个小区由小高层、多层和别墅组成。该项目距离市区较近，交通便利，是规划内中央生活区。项目开发商是当地知名企业，企业形象深入人心，为项目推广奠定的基础。【天和星城】天和星城位于南徐路5号，项目总占地面积149.43亩，总建筑面积18万㎡，项目分两期开发，整个小区集多层、小高层、复式别墅及商贸为一体的综合小区。项目一期为多层、小高层、复式别墅，二期为60000㎡的商业文化广场，其中复式别墅共48套，主力面积为200平方米左右，均价4350元/平方米，车库25平方米，均价3580元/平方米，总价100万左右，目前销售率70％左右，客群特征:政府机关工作人员、私营业主等，年龄45岁左右。媒体推广方式:京江晚报，户外大牌，项目周边道旗。楼盘名称天和星城占地面积149.43亩建筑面积18万㎡绿化率40％容积率1.68开发商镇江天和房地产建筑形态多层、小高层、复式别墅、商贸楼盘均价叠加4350元/平方米分期销售情况一期叠加销售率70％项目点评：该项目整体配套完善，但别墅项目体量较小，无法提升自身价值，去化速度缓慢。七、小结目前镇江别墅市场项目众多，别墅项目建筑形态齐全，本项目在别墅项目均价与市场无差异，但单套面积较市场高出很多，导致总价大幅提升，后期市场去化存在较大抗性。市场后期总体量较大，但由于大盘开发周期较长，每年上市总量有限，市场供需基本平衡，为本项目后期上市提供良好机会。06年镇江整个别墅市场供应量有所增加，但市场需求旺盛，市场呈现供需两旺的局面。镇江在售别墅楼盘客群以政府机关中高层管理者以及个体私营业主为主，主要来源于镇江主城区，年龄在35～50左右。第四部分地块适应性分析项目区位图一、地块现状项目地貌平坦，表面无建筑物，无影响施工的障碍物，便于开发。二、地块周边情况南侧道路（滨江大道）项目北侧（江滩）项目东侧滨江大道为连接滨江区域与主城区的交通要道，交通便利。项目北侧为江滩，东侧为焦山公园，自然景观优美。三、地块内部资源项目内部配套齐全龙吟坊商业街总建筑面积为13800㎡，开放空间及广场面积7460㎡，绿化率35%，主要由二层商铺组成。商业街的南北入口广场连接小区主干道，设有两个集中停车场，车位64个，东西两侧消防通道亦结合建筑底层设置部分地面停车位，商业配套完善。社区中心位置山水广场成为社区居民休闲、健身的重要场所。四、地块SWOT分析S优势：交通——本项目位于滨江大道北侧，周边道路畅通、交通便捷；景观——项目北侧紧临内江滩头和焦山公园,自然景观优美；配套——项目内部商业街、山水广场，生活配套齐全；知名度——项目一期的“世纪花园”是镇江别墅市场比较早的开发项目，市场认可度较高。小区整体规划以别墅为主，一期业主入住，人气提升，为后期项目推广奠定良好市场基础。W劣势：户型面积——项目户型规划面积较大，总价比市场同类型产品要高，后期市场去化抗性较大。O机会：类型——市场目前联排较多，双拼较少，而本项目双拼规划50套左右，一定程度上填补了市场空白。政策——<<镇江市住房建设规划>>(2006～2010)中提出停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格控制低密度，大套型住房土地供应。资源的稀缺性为本项目提供较大空间。T威胁：竞争——目前镇江别墅市场发展比较迅速，目前在售项目有十几个，后期市场竞争激烈。小结：本项目周边交通、配套、地块地貌、自然环境优势明显，为后期开发销售奠定了坚实的基础。从市场上掌握的情况来看，该区域内居民对该地块认可度比较高。但是项目定位总价较高，后期去化速度会受到一定影响。第五部分市场建议根据前期调研结论，从区域规划、地块自身条件、开发成本盈利能力等方面综合考虑，给出以下建议，仅供参考：1、建议减小双拼主力面积，降低单套总价本项目双拼别墅主力面积为200～400㎡，均价6500元/㎡，单套总价为200～300万。此类单套总价与目前市场独立别墅总价相当，处于竞争劣势。建议双拼主力面积250～300㎡，单套总价200～250万。2、加大宣传力度，提升项目知名度本次调研过程中，项目对外宣传较少，建议后期加大宣传力度，为项目后期营造市场氛围，高调入市。附录资料：不需要的可以自行删除Excel小知识■用多窗口修改编辑Excel文档如果要比较，修改Excel中不同单元格间的数据，而单元格又相距较远的话，来回拖动鼠标很是麻烦。我们可以用多窗口来进行比较，依次单击“窗口→拆分”，Excel便自动拆分成四个窗口，每个窗口都是一个独立的编辑区域，我们在浏览一个窗口的时候，不影响另外一个窗口。在word中对长文档的修改比较繁琐，也可以用这种方法将窗口进行拆分。要取消多窗口，双击分隔线或依次单击“窗口→取消拆分”即可。■Excel录入时自动切换输入法在Excel单元格中，经常遇到中英文交替输入的情况，如A列输入中文而B列却输入英文，这时就要在中英文输入法之间反复切换，这样非常麻烦而且严重影响录入效率。其实可以先打开中文输入法，选中需要输入中文的列，执行菜单“数据→有效性”，在“数据有效性”中切换到“输入法模式”标签分页，在“模式”下拉列表中选择“打开”，确定退出。接着选择需要输入英文的列，同样打开“输入法模式”标签分页，在“模式”下拉列表中选择“关闭（英文模式）”，确定后退出即可。■Excel中粘贴时避免覆盖原有内容在工作表中进行复制或移动操作时，粘贴的内容将自动覆盖工作表中的原有内容，怎样避免这一现象呢？首先选中要复制或移动的单元格，单击复制或剪切按钮，选中要粘贴的起始单元格，按下“Ctrl+shift++”组合键，在弹出的“插入粘贴”对话框中选择活动单元格移动的方向，单击“确定”按钮就可以了。■Excel中快速排查公式错误在Excel中，经常会遇到某个单元格中包含多层嵌套的复杂函数的公式，如果公式一旦出错就很难追踪错误。其实在Excel2003中利用“公式求值”功能就可以进行公式的错误排查。依次单击“工具→自定义”打开“自定义”对话框并切换到“命令”选项卡，在左边“类别”列表中选择“工具”，在右边找到“公式求值”并将它拖放到工具栏，这样工具栏上就出现一个“公式求值”按钮。以后选中公式所有的单元格，单击“公式求值”按钮就可以按照公式的执行顺序逐步观察公式的运算结果，从而定位并找到错误之源，原理类似程序调试中的“单步执行”。■Excel中妙用“条件格式”让行列更清晰在用Excel处理一些含有大量数据的表格时，经常会出现错行错列的情况，其实可以将行或列间隔设置成不同格式，这样看起来就清晰明了得多。利用“条件格式”可以轻松地达到目的。先选中数据区中所有单元格，然后选择菜单命令“格式→条件格式”，在打开的对话框中，在最左侧下拉列表中单击“公式”，然后在其右侧的输入栏中输入公式“＝MOD(ROW(),2)”，然后单击下方的“格式”按钮，在弹出的“单元格格式”对话框中单击“图案”选项卡，指定单元格的填充颜色，并选择“边框”选项卡，为单元格加上外边框，然后一路单击“确定”按键即可。如果希望第一行不添加任何颜色，只须将公式改为“＝MOD(ROW()+1，2）”即可。如果需要间隔两行添加填充颜色只须将公式改为“＝MOD(ROW(),3)=0”就可以了。如果要间隔四行，那就将“3”改为“4”，以此类推。如果我们希望让列间隔添加颜色，那么只须将上述公式中的“ROW”改为“COLUMN”就可以达到目的。■“照相机”的妙用如果要让sheet2中的部分内容自动出现在sheet1中，用excel的照相机功能也是一种方法。操作方法如下：首先点击“工具”菜单，选择“自定义”命令，在弹出的对话框的“命令”选择卡下的“类别”中选择“工具”，在右边的“命令”列表中找到“照相机”，并且将它拖到工具栏的任意位置。接着拖动鼠标选择sheet2中需要在sheet1中显示的内容，再单击工具栏上新增加的“照相机”按钮，于是这个选定的区域就被拍了下来。最后打开sheet1工作表，在要显示“照片”的位置上单击鼠标左键，被“拍摄”的“照片”就立即粘贴过来了。■EXCEL中快速插入系统时间与日期在用Excel进行报表处理时，经常需要在表格的前端或者末尾输入当天的时间与日期。若用数字输入的话显得比较繁琐。其实可以这样来快速输入：首先选中需要时间的单元格，同时按下“ctrl+shift+；”组合键即可；若要输入系统日期则按下“ctrl+；”组合键即可。■彻底隐藏Excel工作表在Excel中可以通过执行“格式－工作表－隐藏”将当前活动的工作表隐藏起来，在未执行进一步的工作簿设置的情况下，可以通过执行“格式－工作表－取消隐藏”来打开它。其实还可以通过设置工作表的隐藏属性来彻底隐藏。按下“ALT＋F11”组合键进入VBA编辑窗口，在左侧选中需要隐藏的工作表，按下F4键打开“属性”对话框，切换到“按分类序”标签分页，将“杂项”下的“Visable”的值选择改为“2－xlSheetVeryHidden”或“0－xlSheetVeryHidden”退出后返回Excel即可。这样将选定的工作表隐藏起来，且“取消隐藏”也不起作用，这样就能彻底隐藏工作表了。将Visable值改还原即可取消隐藏。■轻松挑出重复数据笔者在工作过程中遇到这样的问题：要在Excel中把A列和B列中重复的数据和重复的次数找出来（A和B两列数据之间存在逻辑关系，有重复现象出现）。笔者的做法是：选中C2单元格，输入公式“=IF(COUNTIF(B:B,A2)>=1,A2,"")”，然后用“填充柄”将C2单元格中的公式复制到C列的其它单元格中。假设重复出现次数的统计结果保存在D列中，在D2单元格中输入公式“=COUNTIF(B:B,A2)”，然后将公式填充到D列的其他单元格中即可。重复出现的数据和重复的次数自动列了出来。■用IF函数搞定“＃DIV/0！”在Excel中用公式计算时，经常会出现错误值“#DIV/0！”，它表示公式中的分母引用了空白单元格或数值为零的单元格。如果作为正式的报表，出现这样的字符当然不能让人满意。解决方法有三：1、手工找出单元格的出错公式，一一将它们删除。这种办法适合于出现“#DIV/0！”不多的情况。2、如果报表中出现很多“#DIV/0！”，上述方法就显得太麻烦了。这时就要利用IF函数解决问题：C2单元格中输入公式“=IF(B2=0,"-",A2/B2*100-100)”，再用填充柄把公式复制到C列的其它单元格中，“#DIV/0！”就会被“－”代表，报表自然漂亮多了。3、打印时，打开“页面设置”对话框，切换到“工作表”选项卡，将“错误单元格打印为”选项设置为“空白”或“－”就好了。■改变Excel自动求和值默认位置Excel提供了自动相加功能，它可以自动将一行（或一列）的数据相加取和，计算出的值会放在这个区域下边（或右边）最接近用户选取的空单元格处。但有时我们需要把取和值放在一行（或一列）数据的上方或左边。具体的方法：单击需要求和的一行（或一列）数据的上方（或左边）的空单元格；接着按组合键“Shift+Ctrl”，然后单击工具栏中“自动求和”按钮∑；最后选中需要求和的一组数据（按住鼠标左键拖动），按下回车键即可。■启动Excel时自动打开某个工作簿在Excel2003（以下简称Excel）中如果一直使用同一个工作薄或工作表，则可以将该工作薄移到Excel的启动文件夹中，这样，每次启动Excel时都将自动打开该工作簿。具体方法如下：将要打开的Excel工作簿复制或移动到C：\ProgramFiles\Microsoftoffice\Office11\XLStart文件夹中。如果不想变动工作簿的当前位置，可以为这个工作簿创建快捷方式，然后将快捷方式复制或移动到XLStart文件夹中，然后重新启动Excel，该工作簿就会在Excel启动时自动打开。■Excel快速实现序号输入在第1个单元格中输入撇号“’”，而后紧跟着输入数字字符如：’1，然后选中此单元格，将鼠标位置至单元格的右下角，当出现细十字线状的“填充柄”时，按住此键向下（或右）拖拉至所选定区域后，松开鼠标左键即可。■自动填充具体日期当我们在excel中输入日期数据时，可能需要确定该日期所对应的是星期几。而为了查明星期几，许多用户往往会查阅日历或使用转换函数，这都很繁琐。其实，我们完全可以让excel自动完成这个任务。具体操作如下：选中需要录入日期数据的单元格区域，点击“格式－单元格”。在“数字”标签页中单击“分类”列表中的“自定义”选项，然后，在右边的“类型”文本框中输入：yyyy"年"m"月"d"日""星期"aaa，并单击“确定”。这样，只要输入日期，相应的星期数就会自动出现在日期数据后面。■将计算器搬到Excel中工具－自定义－命令选项卡，在类别列表中选“工具”，在命令列表中选“自定义”（旁边有个计算机器图标）。将所选的命令从命令列表中拖至工具栏中，关闭，退出Excel，重新打开Excel即可。■不用小数点，也能输入小数在excel中，需要输入大量小数，而且小数的位数都相同，方法是：工具－选项，点击“编辑”选项卡，勾选“自动设置小数点”，调整小数“位数”（如2），确定。现在再输入几个数值，不需要输入小数点，会自动保留二位小数。■巧按需要排序学校一次上公开课，来的客人有400多人，打字员已按来人的先后顺序在excel中录入了客人的姓名、职务、所在学校等，如果要按职务高低－即校长、副校长、教导主任、教导副主任等排序，可以如下操作：依次单击工具－选项，弹出窗口，单击“自定义序列”选项卡，点“添加”按钮，光标悬停于“输入序列”窗口，在其中按次序输入“校长、副校长、教导主任、教导副主任……”后再按“添加”后确定。定义完自己的序列后，依次单击“数据－排序”，把“主要关键字”定位于职务列，再单击“选项”，从“自定义排序次序”中选取上述步骤中自定义的序列，“方向”选择为“按列排序”，点确定回到“排序”窗口，再按“确定”便大功告成。■在excel中删除多余数字学生的学籍号数字位数很多，比如“1996001”，要成批量删除前面的“1996”，手工删除肯定不行。可以用“分列”的方法一步到位。选中“学籍号”这一列，依次单击“数据－分列”，弹出“文本分列向导”窗口，点击选中“固定宽度”后按“下一步”按钮，在需要分隔的地方单击鼠标左键，即出现分隔线，再单击“下一步”按钮，左边部分呈黑色显示（如果要删除右边部分，单击分隔线右侧，右侧即呈黑色）；再在“列数据格式”中点选“不导入此列（跳过）”，单击“完成”即可。■圈注表格中的无效数据数据输入完毕后，为了保证数据的真实性，快速找到表格中的无效数据，我们可以借用excel中的数据有效性和公式审核来实现。选中某列（B列），单击“数据”菜单中的“有效性”命令，弹出“数据有效性”对话框，切换到“设置”选项卡，输入符合条件的数据必须满足的条件范围（如“=and(B1>60,B1<90)”）。右击工具栏打开“公式审核”工具栏，单击工具栏中的“圈释无效数据”按钮，此时表格中的无效数据都被清清楚楚地圈注出来了。■两个日期之间的天数、月数和年数计算两个日期“1995－5－12”和“2006－1－16”之间的天数、月数和年数可使用下面的公式：“=DATEDIF(A1,B1,"d")，其中A1和B1分别表示开始日期和结束日期，"d"表示天数，换为"m"或"y"就可以计算两个日期相关的月数和年数了。■在不同单元格快速输入同一内容首先选定要输入同一内容的单元格区域，然后输入内容，最后按Ctrl＋回车键，即可实现在选定单元格区域中一次性输入相同内容。■轻松去掉姓名中的空格编辑－查找－替换，在查找内容栏输入一个空格，替换栏保持为空，点击全部替换就可以去掉所有姓名中的空格了。■多个单元格数据巧合并在编辑了一个excel工作表后，如果又需要把某些单元格的数据进行合并，那么我们可以请“＆”来帮忙。比如需要将A、B、C三列的数据合并为D列中的数据，此时请按下述步骤操作：首先在D2单元格键入公式“=A2&B2&C2”。单击单元格，然后将鼠标指针指向D2单元格的右下角，当指针变成一个黑十字时（这个黑十字被称为填充柄），向下拖动填充柄到所需要的行，松开鼠标左键。在D列单元格中，我们就得到需要的数据了。■输入平方数在excel单元格中要输入100平方这样的数字，可以先输入“’1002”（最外层的引号不要输入），然后在编辑栏中选中最后的2，点击“格式－单元格”，在对话框中点击“字体”选项，选中“上标”复选框即可。不过，用这种方式输入的是文本型数字。■输入等号当我们使用excel时，想在一个单元格只输入一个等号，我们就会遇到这样的问题：你输入完等号后，它认为你要编辑公式，你如果点击其它单元格，就表示引用了。这时你可以不点击其它单元格，而点击编辑栏前面的“√”号，或者直接敲回车确认就可以完成等号的输入了。■在excel中快速输入分数通常在单元格中直接输入分数如6/7，会显示为6月7日。如何快速输入分数“6/7”时在它前面添加一个0和一个空格即可，但是用此法输入的分母不能超过99（超过99就会变成另一个数）。■让excel自动创建备份文件用excel2000/2002编辑重要数据文件时，如果害怕不小心把数据修改错了，可以让excel在保存文件时自动创建一份备份文件。打开“文件－保存”，在出现的对话框中按下右上角的“工具”，点选“常规选项”，出现“保存选项”对话框后，勾选“生成备份文件”选项，按下确定，现在保存一下文档，excel就会自动给这个文件创建一份备份文件，备份文件的文件名为原文件名后加上的“的备份”字样，如BOOK1的备份.xlk，而且图也不相同，相信很容易分别出哪个是备份文件。■轻松切换中英文输入平时用excel录入各种表格时，不同的单元格中由于内容的不同，需要在中英文之间来回切换，这样既影响输入速度又容易出错，其实我们可以通过excel“数据有效性”功能进行中英文输入法自动切换。选中需要输入中文字符的单元格，打开“数据－有效性－数据有效性－输入法模式－打开”，单击确定。再选中需要输入英文或数字的单元格，用上面的方法将输入法模式设置为“关闭（英文模式）”就可以了。这样在输入过程中excel会根据单元格的设置自动切换中英文输入法。■限制重复数据录入在excel中录入数据时，有时会要求某列单元格中的数据具有唯一性，例如身份证号码、发票号码之类的数据。为了保证数据的唯一性，我们可以这样做：选定目标单元格区域（这里假设为A1：A10），依次单击“数据－有效性”，在对话框击“设置”选项卡，单击“允许”下拉列表，选择“自定义”，在“公式”中输入“=countif($A$1:$A$10)=1”。接着，切换到“出错警告”选项卡，在“样式”中选择“停止”，然后分别在“标题”和“错误信息”中输入错误提示标题和信息。设置完毕后单击确定退出。此时，我们再在目标单元格录入数据时，Excel就会自动对数据的唯一性进行校验。当出现重复数据时，Excel中会出现前面设置的错误提示信息。■excel的另类求和方法在excel中对指定单元格求和，常用的方法有两种，一是使用SUM，一般用于对不连续单元格的求和，另一种方法是使用∑，用于对连续单元格的求和。在有些情况下如果使用组合键alt+=，会显得更方便。先单击选中要放置和的单元格，再按下alt+=，用鼠标单击所要求和的单元格，被选中的单元格即呈选中状态，这时可配合shift选取连续多个单元格，或者配合ctrl选取任意不连续单元格，使用ctrl甚至还可以对同一单元格多次求和，单元格选取完成后按回车键即可。这种方法在某些特殊场合十分有用。■完全删除excel中的单元格想将某单元格（包括该单元格的格式和注释）从工作中完全删除吗？选中要删除的单元格区域，然后按下Ctrl+－（减号），在弹出的对话框中选择单元格移动的方式，周围的单元格将移过来填充删除后留下的空间。■批量查看公式在多个单元格或工作中设置了公式，要想查看公式和计算结果，就得反复滚动窗口或者来回切换工作表。其实我们可以先选中含有公式的单元格（多个单元格可用shift和ctrl配合鼠标操作），然后右击工具栏选择并打开“监视窗口”，单击“添加监视”按钮，所有选中的单元格的公式及计算结果就显示在了监视窗口中，非常直观。如果你创建了一个较大的数据表格，并且该表格具有链接到其他工作簿的数据时，利用“监视窗口”可以轻松看到工作表、单元格和公式函数在改动时是如何影响当前数据的，这对于排查数据更改关联错误很有帮助。■实现单元格跨表拖动在同一excel工作表中，拖动单元格或单元格区域的边框可以实现选定区域的移动操作，但该操作无法在不同的工作表间实现，其实可以按住Alt，将所要移动的单元格或单元格区域拖到目标工作表的标签处，excel会自动激活该工作表，这样你就能够在其中选择合适的放置点了。■剔除隐藏单元格当将excel工作表中某个包含隐藏单元格的区域的内容拷贝到其他位置时，隐藏单元格的内容往往会被一同拷贝过去。那么，如果想将隐藏单元格的内容剔除出去，该怎么办？很简单，选中目标区域，按Ctrl+G，单击“定位条件”，选择“可见单元格”选项，单击确定。现在，对目标区域进行复制或剪切操作就不会包含隐藏单元格中的内容了。■不惊扰IE选定有超级链接的表格我们在excel中选定某个超级链接所在的单元格时，常会触发该链接，导致IE出现并访问该链接。其实要想选中这类单元格又不惊扰IE，我们可采用以下方法：单击包含超级链接的单元格，按住鼠标左键至少一秒钟，然后释放鼠标，这时就可以选定超级链接所在的单元格。■用组合键选表格在使用excel编辑文档时，如果一个工作表中有多张表格，为了显示直观，你可能在这多张表格间用空白行和空白列进行间隔。这种情况下，当表格较大时，使用鼠标拖动的方法选中其中的一张表格，是不容易的，但如果使用快捷键，却轻而易举。在要选择的表格中，单击任意一个单元格，然后按下“ctrl+shift+*”组合键即可。■及时更新共享工作簿在日常工作中，如果我们要想知道excel共享工作簿中的更新数据，这时没有必要一次次重复打开工作簿查看，只要直接设定数据更新间隔即可。依次点击“工具－共享工作簿”，打开“共享工作簿”窗口，单击“高级”标签，然后在“更新”栏选中“自动更新间隔”项，并设定好间隔时间（如3分钟）。这样一来，每隔3分钟，excel会自动保存所作的修改，他人的更新内容也会及时显示出来。■拖空选定区域一般情况下，在excel中删除某个选定区域的内容时，直接按delete键即可。不过，如果你此时正在进行鼠标操作，且不想切换至键盘的话，那么，你还可以这样操作：鼠标左键单击并选定区域的填充句柄（右下角的黑色方块）不放，然后反向拖动它使它经过选定区域，最后松开鼠标左键即可。另外，拖动时按住ctrl键还可将选定区域单元格的格式信息一并删除。■给工作表上点色在excel中通常是通过工作表表名来区分每一张工作表的。但是，由于工作表表名显示在工作表底部狭小的标签中，一些视力不佳的用户查找起来相当吃力。为了照顾这些用户，我们可为每张工作表标签设定一种颜色，以便于查找。具体操作如下：右键点击工作表标签，在弹出的快捷菜单中选择“工作表标签颜色”选项，然后在出现的窗口中选定一种颜色，点击“确定”即可。■excel的区域加密你是否想让同一个工作表中的多个区域只能看不能改呢？启动excel，打开需要加密的数据文档，执行“工具－保护－允许用户编辑区域”，击“新建”按钮，在弹出的对话框中接着在“标题”中输入非字符的标题，在“引用单元格”中选定一个或一部分连续单元格的重要数据，接着输入“区域密码”，确定返回“允许用户编辑区域”对话框，点击“保护工作表”，撤消工作表保护密码，点击确认密码后可以进行工作了。■打印时自动加网格线在excel中打印表格时默认是不加网格线的，因此，许多人往往手动设置网格线。其实，完全可以不必这么麻烦。执行“文件－页面设置”，在“工作表”标签页中钩选“网格线”，确定。我们就可以在“打印预览”中看到excel已经自动为表格加上网格线了。■货币符号轻松录入我们在向excel录入数据时，有时需要录入货币符号，比如欧元符号。你是怎么录入的？在插入－符号中慢慢找？那样挺费功夫的。按alt+0162，然后松开alt键，就可以输入分币字符¢。按alt+0163，输入英镑字符输入英镑字符£。按alt+0165输入日圆符号¥，而按下alt+0128，输入欧元符号€。有一点要注意，那些数字，只能用小键盘的数字键来输入。■快速复制表格格式在excel中，我们对一个工作表设置好了格式以后，如果新插入一个工作表，那么新表的格式不会继承原有表格的格式，还需要我们对新工作表的诸多格式进行重复设置，比较麻烦。其实，我们可以利用格式刷，使这一工作变得简单。首先先设置好原来的工作表格式，选中该表格，然后单击工具栏中的“格式刷”工具，再点击新插入的工作表，选中要设置格式的那些单元格，那么原来表格中的表格就会被复制过来。如果新表格区域大于原来的表格，那么会用原表格的格式“平铺”新表格区域。■常用序号快速输入当我们在excel中录入数据时，经常要在开头某列单元格中输入一些常用序号，如一月、二月、三月等，如果一个个地键入，不但费时，工作量也很大。难道就没有什么简便易行的方法吗？当然有。笔者在此就以录入甲、乙、丙为例，首先输入开头的前两个序号“甲”、“乙”，然后选中第二个序号也就是乙所在的单元格，将鼠标缓缓移到第二个序号单元格的右下角，当鼠标指针变成黑细十字架形状时，按住鼠标左键并将它拖到要输入序号的末尾单元格，放开鼠标。看到了没？甲、乙、丙是不是就自动录入好了？其他常用序号的输入方法同上。■快速设定打开区域在excel中，要打印选定区域，除了在打印对话框中进行设定外，我们还可以这样做：选定待打印区域，单击文件－打印区域－设置打印区域，然后直接单击工具栏上的“打印”按钮即可。另外，为了简化操作，还可将“设置打印区域”工具栏按钮添加到现有工具栏，这样只需单击“设置打印区域”，就能轻松地将选定区域设置为打印区域。具体操作步骤如下：右键单击工具栏，单击“自定义”。单击“命令”选项卡，在“类别”下选“文件”，在“命令”列表中找“设置打印区域”并将其拖动到工具栏上即可。■在excel中实现分行填写默认情况下excel单元格只能显示一行数据的内容，希望在同一个单元格中显示多行内容，则需要调整单元格高度，然后输入每行信息，行与行之间还要加上很多空格。其实如果想在excel中显示多行内容，还可以在同一个单元格中输入一行信息，然后按alt+Enter，这样就可以轻松地excel的分行填写。■复制表格巧设列宽当我们需要在excel2003中将某处表格复制到其它位置时，经常发现，原来表格的列宽会无形中被当前列宽所取代，造成数据显示不均匀。如果想将原来的列宽应用到当前位置，该怎么办呢？这个时候，大家可以在当前数据区域内点击鼠标右键，然后选中“选择性粘贴”，在弹出“选择性粘贴”窗口中，将“列宽”一项复选框勾中即可。■给单元格设置监视点在excel中，假设你在第200行输入数据，该数据可能会影响到单元格A10中公式的结果。那么，为了查看单元格A10中公式的结果，一般而言，你要滚动到单元格A10去查看公式结果。不过，如果你给单元格A10加上一个监视点，则可省去这滚动的麻烦。右键单击单元格A10，在弹出的菜单中选“添加监视点”，此时将弹出一个监视窗口，并且在窗口中自动为单元格A10添加一个监视点。这样，不管你在工作表的何处，你都可以从监视窗口中“监视”到单元格A10中的值。另外，在监视窗口中双击单元格A10的监视点，还能直接跳转到单元格A10中。■灵活打印表格中的批注文件－页面设置，击“工作表”选项卡，从“批注”后面列表框中选中“工作表末尾”或者“如同工作表中的显示”选项选中即可。其中前者把表格中的所有批注放在表格的最后面。■快速调用函数帮助窗口在excel中，我们可以使用函数来完成一些复杂的工作。但是，excel的很多函数有很长的参数，有的时候，我们在编辑栏内输入函数名之后，才尴尬地发现：把参数给忘了。不过现在不要紧，只要按ctrl+A，就会立刻调出函数参数的帮助窗口。你就可以一边看参数的解释说明，一边直接输入参数了。对于参数很多很长的函数来说，这招特别管用。■让控制指针改变方向系统默认情况下，当我们在excel2003中的一个单元格中输入完数据后按回车键，单元格则会自动向下移动。那可不可以让指针向别的方向移动呢？执行“工具－选项”，击“编辑”标签卡，然后选中“按Enter后移动”，接着在旁边的选择列表中选中你希望的移动方向即可。■轻松实现行列互换首先选中要互换的单元格，并将它们进行“复制”，然后依次点击“编辑－选择性粘贴”，在弹出的对话框中勾选“转置”并确定即可。■个性化excel页码默认情况下，在excel里设置的页码，都显示为阿拉伯数1、2、3等形式，那么能否表示成“第1页”等形式呢？在“页脚”或“页眉”对话框中单击“页码”按钮，插入“＆[页码]”，此时修改为“第＆[页码]”页”。预览后页码显示为“第1页”形式，同样还可以设置为“<1>”的形式。■定制工作簿模板如果我们进入excel，会打开excel默认的工作簿，在这个工作簿默认的工作表、格式并不一定是我们需要的，因此我们可以重新定制默认工作簿，设定适合自己的工作表、格式，具体步骤如下：创建一个新工作簿，将工作表、格式修改为自己需要的样式。接着点击“文件－另存为”，在保存类型选“模板”，保存位置选“c:\programfiles\microsoftoffice\office\XlStart（假设office安装在C盘）”，保存文件名为book（不能是别的文件名）。以后每次打开excel，便立刻进行已设定好的工作簿中，节省了设定格式的时间。■轻松导入Web数据想要将互联网上的某些数据资料导入excel中，我们可以通过Web查询功能来轻松实现。执行“数据－导入外中数据－新建Web查询”，在其对话框中的地址栏中输入要获取数据的网址，然后在浏览窗口中进行查询。当我们找到需要导入的数据时，点击左上角的箭头，然后再点击“导入”按钮，这时系统会弹出“导入数据”窗口，设置好数据放置的位置后，确定即可。■快速输入特殊符号因工作原因经常要输入“度”的符号，例如“温度38.5℃”或者“角度90°”，以前我们一般是切换到特殊符号然后再去输入，每次切换非常麻烦。其实，我们只要在excel2003中按住Alt键，然后从小键盘输入数字“186”，再松开Alt键时，就出现了“度”的符号，另我建议你再试一下其他的数字，说不定还有意外的收获呢，比如按住Alt键输入178得到的是平方的上标，而输入179得到的是立方的上标。■自动调整列宽有妙招在Excel2003中，如果某列单元格中输入的文字过长，超出了边线，单元格往往就无法将文字完整地显示出来，这个时候我们需要调整该列的列宽，其实方法很简单，只要先将鼠标移动到该列顶部列标题的右下角，当光标呈十字黑箭头形状时，用鼠标左键双击，列宽则自动被调整好了。■移动计算结果Excel可以通过在单元格中输入公式自动求出相应的结果，但是如果你想简单移动到其他的位置，则是不可能的。移到新位置后的数字都会变成0。可以采取两种办法解决这个问题：⑴将计算结果复制到一个word文档中，这样最保险；⑵在计算出结果后改变excel的默认设置：在“工具－选项－重新计算”的对话框中选中“人工重算”，并将“保存前自动重算”前的对钩去掉，然后你就可以对原表格中的数据任意复制了。不过有一点需要注意，最好是将移到新位置的数据接着打印出来，因为一旦将“人工计算”改为“自动重算”，则移动的数据就会出错。■快速切换工作表在excel中，要在一个有很多工作表的工作簿中快速切换至另一个工作表，只须将鼠标指针移到工作簿左下角的工作表滚动轴处（含有四个三角形的区域），然后点击右键，在弹出的快捷菜单中选择你想要的工作表即可。■设置共用标题我们在电子表格中要编辑多张同标题表格，但又不想复制多个工作表（如果复制，打印时会很慢）。这时我们希望在同一个工作表中连续地编辑多张表格，但是又不想重复编辑标题以及调整行距，就需要一个共同标题来解决这个问题。其实我们可以先把内容编辑好，再在“文件－页面设置－工作表－顶端标题行”中选择你需要的相同内容标题的地方就可以了。■巧输较长数字当我们需要在excel中输入一些较长且又比较有规律的数字时，如12345001、12345002、12345003……实在没有必要去一个个从头输到尾，其实有办法可以偷懒哟！方法很简单，首先选中需要输入这些数字的单元格，然后在菜单中依次点击“格式－单元格”，在“单元格格式”窗口中选中“数字”标签，在其下的“分类”栏中选择“自定义”，再在右侧输入框中输入“”12345”000”，确定后中。这样，往后只需在选中的单元格中直接键入尾数1、2、3……，系统便会自动将它们转为上面较长的数字了。■快速设置单元格文本属性在excel工作表中，使用键盘快捷键可快速设置运用某些属性。首先选择单元格，然后按Ctrl+B可运用粗体。同样的方法，Ctrl+I键运用斜体，按Ctrl+U运用单下画线，按Ctrl+5运用删除线。■单独打印出图表用鼠标选中Excel文档中某个待打印图表的任何一部分，然后再依次点击“文件－打印”即可。■快速移动工作表在excel中想要快速把工作表移动到另一个工作簿中有一个非常直接的方法。同时打开两个工作簿，从“窗口”菜单中选择第一项“与****并排比较”，此时两个工作簿将同时显示。我们只要把鼠标指向要移动的工作表标签，按住鼠标左键直接拖动到另一工作簿中即可。拖动时若同时按住Ctrl键则可实现工作表的复制。当然通过拖动工作标签我们也可以直接在同一工作簿中移动或复制工作表。■用文本格式解决减法公式序号输入在excel中，有时我们会用到诸如减法公式“3-1”这样的序号。不过，在这种情况下，excel会自作聪明地将它理解为日期，结果就会在单元格中显示为“3月1日”。为了避免这种情况发生，输入时你可以在这种序号前输入一个英文状态下的单引号，即输入“'3-1”了，那么显示出来的就是正常的“3-1”了。如果某一区域单元格均为此种序号，可以先选