尚美佳-南昌玺园湖东路地块商业发展定位报告-

玺园湖东路地块

商业发展定位报告CONFIDENTIAL二○○九年七月此报告仅供客户内部使用。未经深圳尚美佳房地产经纪有限公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。项目工作阶段划分区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究项目商业地块解析项目未来发展研判项目定位商业物业发展建议招商建议2009/5/6第三阶段发展定位报告书第二阶段商业微观市场调研2009/5/162009/5/30第一阶段商业宏观市场调研2009/7/10房地产/商业地产市场调研竞争项目调研专业市场研究政府人士访谈消费者访谈一线销售人员访谈消费者访谈项目商业地块解析1项目定位3项目未来发展研判2商业物业发展建议4招商建议5澄碧湖洪客隆百货本案老城区商业中心在新城镇建设规划中，围绕“一湖、一中心、一安居工程、上下两组团、南北两公园、内城三条街、外城三干道”的新格局，本项目正位于“一湖，一中心”的核心位置。核心结论：本项目商业位于莲塘区域的核心位置，离第一商圈0.7公里左右。外部市场环境、自然环境都为商业提供了良好的发展契机。区域属性分析本项目地处县城商业圈边缘，1.5公里直接可辐射人口可达5-6万左右，周边整体商业形式较为传统位置•项目距离向阳路核心商圈直线距离约0.7公里，属于城市未来发展中心地带，但目前属于中心商圈边缘地带，目前项目周边商业更多以站前西路临街商铺为主，多为汽车修理店与低端餐饮，不具备规模性与吸纳性人口•项目周边常驻居民为当地老厂区与普通居民为主，消费能力偏弱，目前1.5公里范围内，可辐射人口近6万，其中澄湖周边集中有大量新建商品住宅并大部分进入入住阶段，消费能力强交通玺园南临站前路同时南向纵深可通达向阳路中心街，为南昌县中心区域的最为繁华的东西横向干道，东临京九铁路线及南莲大道（目前正在扩宽整改），改造完毕后将承担整个南昌县连接南昌市交通命脉，南北接澄湖北大道，是整个南昌县CBD区域的交通干道之一，同时203路、236路、128路、134路、127路、513、519路公交车在玺园周边干道经过，整个项目交通价值优越。商业•项目未来商业能覆盖向阳路、澄湖西路、澄湖东路、澄湖北路、南莲路等城市主要干道，未来商业密集度集中于澄湖西路沿线，并且纵向深入玺园社区内部区域属性分析商业地块分析地块位置：澄碧湖旁，紧靠湖东路规模大小：30000㎡地块中心规划路与城市主干道澄湖东路口形成核心商业位置。澄湖东路与北边规划路形成次级商业位置。现阶段，受人流因素影响，澄湖东路沿街商业价值由南往北递减。核心商业位置次级商业位置商业价值递减澄湖东路澄碧湖地块中心规划路北边规划路项目地块分析项目周边未来消费潜力预测人口分布区域人口数量（万）人均日常性支出（元）人均娱乐支出（元）人均餐饮支出（元）月人均总支出（元）消费总金额（千万）周边新建住宅居民42002002006002.4附近其他居民32001001004001.2合计740030030010003.6预计未来项目入住人群及周边2公里范围内辐射人群数量可达约7万人，根据南昌县人均消费水平,我们预计周边区域人群消费每月总支出收入人均保持在400-600元之间不等。区域人口数量尚可，消费总金额每月能达3600万元，可见消费市场是比较庞大的，但考虑到很大部分居民在县城现有的两大商业消费点进行消费的特性,项目商业可立足于吸引部分就近购物消费商业,以此为带动,提升商业档次,寻求打造差异化业态,吸引更广泛区域人群的前来消费，与目前南昌县现有商业形成互补相融的格局。商业地块总结玺园三四期及湖东路地块位于南昌县澄湖东路，项目拥有400多米长的湖岸线，属于莲塘区域核心位置，外部市场环境，自然环境在该区域独一无二。本案紧邻澄碧湖，可谓莲塘景观资源最为丰富的项目。澄碧湖成为本地块最大的景观性资源和可利用的最大利益点，成为本项目商业规划中可重点利用的景观资源。地块市场环境区域位置交通体系城市规划人口状况处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景接近中心商圈，临近消费中心处于澄碧湖南面，保证有优美的景观资源有较强地消费能力周边大规模楼盘聚集，且有一定增长空间周边强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力商业格局地块条件处于较强的市场竞争地位地块大小能满足开发需求项目地块市场环境小结项目商业地块解析1项目定位3项目未来发展研判2商业物业发展建议4招商建议5随着城区区规划建建设的不不断完善善，澄湖湖商圈将将会逐渐渐发展起起来，其其优美的的澄碧湖湖景观资资源，绕绕湖大盘盘的聚集集，周边边居民消消费潜力力较高，，使得未未来该区区域商业业环境加加以提高高改善，，但其将将主要以以休闲娱娱乐产业业为主，，购物消消费为辅辅。形成成与维也也纳商圈圈的商业业中心差差异化互互为补充充的关系系。莲塘中心心商圈向向澄碧湖湖方向发发展，未未来将形形成新的的商业带带澄湖西休闲商业带澄湖东休闲商业带中心商圈南昌县商商品流通通规模加加大，城城市商业业消费市市场发展展呈良性性发展。。人均可可支配收收入及人人均消费费性支出出持续增增长。南昌县的的居民共共23.97万万户，96.9万人，，其中农农业人口口83.22万万人，占占85.8%，，而县城城区域人人口仅占占14.2%，，而南昌昌县城区区域消费费品零售售总额占占全县的的39.2%，，即为16亿元元，假设设这13万的人人口却消消费了16亿元元(不考考虑南昌昌县周边边居民到到莲塘消消费)，，人均消消费12307元，已已经达到到南昌城城区的平平均水平平。目前莲塘塘整体商商业物业业从量上上看已达达到饱和和水平甚甚至超出出，而新新的城市市人口增增长又与与在规划划、在建建商业扩扩张的速速度一致致，因此此，主城城区未来来商业发发展将以以置换、、更新方方向发展展为主，，再大量量体集中中新增纯纯商业物物业供应应风险过过大。结合本项项目所处处的区域域位置，，本项目目可向中中型、中中高档、、休闲娱娱乐餐饮饮方向发发展。商业市场场研究商业市场场结论：：商业仍仍有较大大发展空空间，功功能复合合是发展展趋势莲塘商业业体量基基本满足足市场需需求，但但档次较较低，功功能单一一，复合合商业未未来发展展空间较较大。集中式商商业对街街区拉动动作用明明显，无无形中起起到“主主力店””的作用用，但仅仅提供单单一购物物消费，，同质化化严重，，复合消消费亟待待出现。市场有经经验经营营者缺乏乏，消费费者不成成熟，向往都市市生活、、追求时时尚，易易于引导导。商业市场场研究莲塘商业业以批发发零售业业态为主主，其他他业态存存在较大大发展空空间2008年南昌昌县居民民消费比比例餐饮业、、休闲娱娱乐业、、会所/会馆及及运动健健身美容容业目前前经营现现状及市市场机会会这三个业业态均属属非必需需消费型型服务行行业，引引导性消消费强，，需求市市场对其其的敏感感度相对对较低，，因此这这三个行行业重在在经营；；同时本项项目所处处的澄湖湖路目前前已经形形成较好好的休闲闲娱乐氛氛围，与与本项目目可以形形成一定定的联动动效应。。因此，餐餐饮业、、休闲娱娱乐业、、独立会会所业具具有一定定潜力，，市场机机会较大大。商业市场场机会宾馆业目目前经营营现状及及市场机机会综合目前前宾馆业业需求市市场、现现有及潜潜在宾馆馆供应来来看，再再建超大大型宾馆馆的需求求不大，，但中小小型经济济宾馆，，服务质质量又高高、功能能尚可的的经济型型商务宾宾馆还是是存在一一定市场场机会。。商业市场场机会本项目相相对中心心商业之之市场机机会总结结本项目处处城市扩扩张主要要区域，，澄碧湖湖与本项项目商业业带相呼呼应，形形成天然然的水岸岸商业，，同时，，澄碧湖湖周边的的已经形形成较好好的休闲闲娱乐氛氛围，而而中心商商业以经经营百货货和专业业市场为为主，因因此本项项目商业业部分的的规划应应与其有有所差异异，避免免近距离离的同质质化竞争争，规划划时尚的的休闲餐餐饮、休休闲娱乐乐、酒店店和商务务等业态态，形成成一个新新的、时时尚的休休闲娱乐乐商业带带。本项目住住宅在莲莲塘已经经具有较较高的声声誉，周周边住宅宅在莲塘塘也同样样有较好好的声誉誉，本项项目商业业部分的的规划，，应站在在未来生生活的总总体规划划的高度度，在符符合该片片区总体体规划的的基础上上有所创创新和提提升，开开发具有有前瞻性性和引领领性的商商业。3万万体体量量项项目目商商业业存存在在哪哪些些风风险险？？风险技术风险规划不具前瞻性设计没有考虑好实用性管理运营风险财务风险工期延误风险工程质量风险市场风险销售风险招商风险经营风险政策风险房地产政策金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退经济发展受阻风险险一一：：无无视视市市场场实实际际需需求求风险险二二：：忽忽视视商商业业开开发发专专业业化化需需求求风险险三三：：项项目目定定位位不不准准确确风险险四四：：重重建建筑筑设设计计轻轻商商业业规规划划风险险五五：：缺缺乏乏科科学学的的业业态态业业种种规规划划风险险六六：：盲盲目目轻轻信信主主力力店店风险险七七：：缺缺乏乏科科学学的的招招商商规规划划风险险八八：：产产权权销销售售存存在在弊弊端端风险险九九：：轻轻视视后后期期的的经经营营管管理理风险险十十：：无无长长期期的的资资金金投投入入安安排排商业业潜潜在在风风险险本项项目目可可能能面面临临一一些些的的风风险险，，我我们们认认为为都都可可以以通通过过合合理理的的手手段段防防范范和和规规避避风险应对措施技术风险规划不具前瞻性充分考虑市场未来的需求设计没有考虑好实用性聘请商业经验丰富的设计公司，对设计严格把关管理运营风险财务风险保证前期财务规划的有效和严格执行，拓宽融资渠道，控制项目成本工期延误风险保证施工队伍的专业水平，保证管理的效率工程质量风险市场风险销售风险从前期规划阶段，就充分考虑市场需求；在产品上实现与竞争对手的差异化;建立强大的销售队伍招商风险先招商再规划，充分考虑商家的要求；建立专业的招商队伍经营风险与竞争对手实现错位经营，外聘经营管理公司，准备市场培育期，分期开业。政策风险房地产政策保证项目在资金和利润要求上的宽裕度本项目抗风险能力强金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退青岛经济发展受阻商业业潜潜在在风风险险防范范商商业业潜潜在在风风险险把握市市场机机会与与财务务安排排是最最重要要的风风险防防范。。莲塘的的商业业市场场正朝朝休闲闲娱乐乐、酒酒店宾宾馆等等复合合功能能方面面发展展，存存在较较大机机会；；3万万㎡的的旺场场，须须经过过几年年时间间的市市场培培育，，需准准备充充足的的资金金保障障：租租金补补贴、、营销销推广广、卖卖场装装饰、、物业业维护护、建建设资资金利利息等等。项目未未来发发展研研判莲塘商商业市市场目目前档档次较较低、、功能能单一一，项项目3万方方的体体量有有利形形成规规模优优势，，升级级莲塘塘商业业档次次水平平，发发展成成集购物、、餐饮饮、休休闲娱娱乐、、酒店店宾馆馆于一体体的复复合型型商业业。项目商业地块解析1项目定位3项目未来发展研判2商业物业发展建议4招商建议53万体体量商商业定定位主体定定位分业态态定位位都市时时尚功能复复合融合文文化人人文时尚商商业航航母都市时尚Mall30,000方方商业业旗舰舰，引引领消消费升升级，，代言言莲塘塘商业业项目整整体定定位领导者者竞争者者跟随者者利己者者购物餐饮休闲娱乐：：：较少逐步增增加重点发发展主体：：：从市场场需求求和竞竞争状状况出出发，，休闲闲娱乐乐类为为盈利利主体体，加加入购购物、、酒店店功能能保证证商业业的稳稳健成成功运运营，，符合合未来来商业业的发发展潮潮流综合各各方因因素，，建议议以餐餐饮、、休闲闲、娱娱乐为为主体体，集集合购购物、、酒店店功能能，打打造成成莲塘塘第一一个一一站式式Livingmall.市场竞争商业趋势消费者开发商目标功能定位功能定定位正大广广场是是由泰泰国正正大集集团旗旗下的的上海海帝泰泰发展展有限限公司司投资资兴建建的大大型国国际化化都会会购物物中心心，总总建筑筑面积积接近近25万平平方米米，地地上10层层、地地下3层，，是正正大集集团在在中国国最大大的投投资项项目之之一；；这个上上海最最具规规模的的大型型购物物中心心坐落落在浦浦东陆陆家嘴嘴，但但项目目经营营并不不理想想。上海正正大广广场转转型为为家庭庭娱乐乐及购购物中中心，，加大大了娱娱乐、、餐饮饮、休休闲、、美容容等非非购物物功能能LivingMall案例例上海正正大2005年年，正正大广广场重重新定定位与与规划划，所所定位位的目目标市市场：：避开开了沪沪上百百货业业竞争争较激激烈的的领域域，而而是将将目光光瞄准准了以以家庭庭型消消费者者和时时尚型型消费费者为为目标标群体体，走走中高高档路路线的的百货货商场场。在娱乐乐方面面引进进了丰丰富多多元、、高素素质的的设施施，增增大了了餐饮饮，变变身为为华东东地区区最具具规模模的现现代家家庭娱娱乐及及购物物中心心，正正大广广场出出租率率从原原本65%已经经达到到99%；；主要整整改四四个方方面工工作，，第一一重新新调整整了业业态规规划；；第二二就是是把购购物中中心百百货化化的经经营实实施；；第三三就是是市场场推广广手段段的被被动性性转化化为互互动性性、主主动性性；第第四我我们通通过建建筑、、平面面、灯灯光重重新设设计改改成今今天的的正大大广场场。产生三个主主要的空间间，第一是是家庭的共共享空间，，另外就是是父母的分分享空间，，还有儿童童的独享空空间。这三三个空间是是作为我们们的理念发发展。上海正大广广场完成了了由Shoppingmall到Livingmall的蜕蜕变，拥拥有5万平平方米家庭庭娱乐中心心，一朝化化蝶。LivingMall案例例上海正大汇集了70多家中高高档餐厅的的正大广场场已经成为为上海美食食的新地标标；4楼的游艺艺园地；5楼和10楼的餐饮饮业；7楼被圈定定为女人和和孩子的““天堂”，，准备引进进能够吸引爱美女女性和注重重幼儿教育育的母亲关关注的商业业店铺，如SPA、、美容、美美甲，内服服美疗药品品店，还有有包括儿童芭蕾、语语言培训等等项目在内内的国际性性亲子教育育中心；正大广场8楼有星美美影城，同同时将于2007年年1月开出出沪上最大的800多平平方米真冰冰溜冰场。。商业总面积积3万平方方米生活超市：：1333方日用百货：：2667方大型餐饮：：3000方特色餐饮：：1000方购物超市街区商业购物：4000方餐饮：4000方休闲+娱乐乐：1.6万方业态定位初步估计总总营业面积积3万方，，其中购物物超市不超超过4000方，街街区商业2万方，酒酒店6000方-1F1-2F1-2F1-2F1-2F1-2F酒店：6000方咖啡厅，酒酒吧、茶楼楼，KTV，足浴按按摩，棋牌牌室，品牌牌服饰，精精品鞋帽，，电子娱乐乐城，网吧吧酒店3万体量商商业如何定定位？主体定位分业态定位位面积楼层分布总体量3000㎡负1F；生鲜超市、日用百货1F：食品卖场（旺旺、长城、上好佳等等）2F：家电、床上用品、书店（美的、TCL、索尼等等）购物超市购物超市，，传统百货货，鉴于莲莲塘购物超超市趋于饱饱和，面积积不超过4000方方，招商方方向为区域域性百货品品牌，建议议引进旺中中旺旺、、万万事事达达超市市业态态定定位位用具具有有异异域域风风情情的的泰泰餐餐厅厅，，打打造造项项目目餐餐饮饮亮亮点点，，结结合合市市场场需需求求，，建建议议面面积积在在1000方方左左右右泰餐餐厅厅外外部部异异域域风风情情装装修修风风格格特色餐餐饮业态定定位异域风风情表表演及及就餐餐环境境特色餐餐饮业态定定位具有档档次性性的大大型餐餐饮，，提升升莲塘塘餐饮饮档次次，招招商方方向为为中餐餐类知知名餐餐饮，，建议议引进进玉兔饭饭庄、、家常常饭，面积积在3000方方大型餐餐饮业态定定位打造规规模商商业街街区，，成为为项目目商业业活力力源，，街区区以休休闲娱娱乐为为主业业态，，丰富富莲塘塘商业业功能能，打打造成成莲塘塘最好好玩的的地方方，成成为莲莲塘休休闲娱娱乐新新标杆杆，面面积建建议1.6万方方。休闲娱娱乐------咖咖啡厅厅业态定定位休闲娱娱乐------酒酒吧茶茶楼业态定定位休闲娱娱乐------KTV业态定定位休闲娱娱乐------足足浴按按摩业态定定位休闲娱娱乐------棋棋牌室室业态定定位休闲娱娱乐------品品牌服服饰业态定定位休闲娱娱乐------精精品鞋鞋帽业态定定位休闲娱娱乐------电电子娱娱乐城城业态定定位休闲娱娱乐------网网吧业态定定位分业态态所占占比例例商业项项目业业态组组合配配比购物超超市：：餐饮饮：休休闲娱娱乐：：商务务酒店店=1：1：4：1.5形象定定位：：打造莲莲塘片片区首首个水水景综综合型型商业业，成成为莲莲塘休休闲娱娱乐餐餐饮商商业航航母，，影响响莲塘塘未来来10年形象定定位项目案案名应应表达达涵义义:暗示定定位传递地地段优优势告知物物业功功能属属性迎合目目标客客户价价值观观项目形形象推推广：：一方方面表表达项项目区区位，，另一一方面面暗合合市场场需求求澄碧湖湖·新天地代表莲莲塘◆知名度度高◆地域指指向性性强◆表达了了文化化◆◆时尚宣宣言◆现代商商业的的精确确阐释释◆符合消消费者者心理理需求求◆现代印印合都都市化化意向向项目案案名客户群群体定定位：：有车一一族，，包含含企业业老板板、中中高级级管理理人员员，公公务员员、企企事业业单位位中工工作员员工人人员，，私营营业主主，教教师、、医生生重要客户户：周边中高高档楼盘盘居住人人群，一一般工薪薪阶层、、时尚青青年偶得客户户：出差至南南昌县境境外人员员、企业业客户、、入境旅旅游人员员核心客户户：项目商业地块解析1项目定位3项目未来发展研判2商业物业发展建议4招商建议5规划布局局研究失败的街街区规划划案例成功的街街区规划划案例本项目的的规划借借鉴龙翔步行行街世博广场场新世界花花园韩国明洞洞大街万科运河河东一号号上海大拇拇指广场场规律的借借鉴街区多样样性空间多样样性内街价值值体现本项目如如何规划划？常见的失失败商业业街区规规划：兵营式、景观式、、广场式式广场式的的街道不不利于消消费者两两侧穿梭梭，难以以形成繁繁闹的意意象。景观则影影响视野野和街区区内的通通达性。。兵营的排布布使逛街毫毫无乐趣可可言。如兵营般整齐排布的商业街某城市伟岸、宽大的商业街失败规划案案例常见见的的失失败败商商业业街街区区规规划划：：宽大大、笔直直、大一一统统宽大大、、笔笔直直、、一一览览无无余余的的街街道道容容易易让让人人产产生生疲疲劳劳感感，，失失去去逛逛街街的的乐乐趣趣。。大一一统统的的街街道道不不符符合合商商业业生生动动活活泼泼、、富富于于变变化化的的特特点点，，留留不不住住人人流流，，难难以以形形成成商商业业气气氛氛。。街是是成成立立了了，，但但对对于于街街的的立立足足之之本本：：商商业业，，考考虑虑不不足足，，对对于于商商业业氛氛围围的的营营造造也也仅仅限限于于景景观观宽大、笔直的商业街某城市大一统的商业街失败败规规划划案案例例世博博广广场场规规划划失失败败：：主主力力店店与与商商业业街街区区的的布布局局规规划划的的失失败败主力店商业街区东莞莞世世博博广广场场商商业业价价值值最最高高的的部部分分全全部部为为主主力力店店占占据据，，造造成成主主力力店店经经营营红红火火，，人人流流量量无无法法给给商商业业街街共共享享，，而而商商业业街街区区门门可可罗罗雀雀。。失败败规规划划案案例例新世世界界花花园园：：交交通通规规划划的的失失败败东莞莞新新世世界界花花园园外部部交交通通：：3万万平平方方米米商商业业没没有有规规划划货货运运通通道道和和卸卸货货区区。。内部部交交通通：：每层层共共有有4个个层层高高，，水水平平无无法法实实现现无无障障碍碍通通行行，，多多种种业业态态无无法法使使用用。。失败规规划案案例韩国首首尔市市明洞洞大街街：功能齐齐全和和交通通方便便使其历历经百百年经经久不不衰明洞是是韩国国代表表性的的购物物街，，由明明洞大大街、、中央央路、、中国国街和和中间间的““胡同同”组组成。主街明明洞大大街长长约1.5km，街街道两两旁布布满了了百货货公司司、商商场、、餐厅厅、酒酒店、、戏院院，另另外还还有一一批超超现代代大型型购物物广场场和商商场、、观光光酒店店、金金融机机构。。明洞大大街两两旁都都是高高级名名牌的的店铺铺，明明洞大大街两两侧的的胡同同里都都是中中档品品牌的的店铺铺和保保税商商店。。成功规规划案案例明洞大大街街街区规规划特特点：：以短街、、曲径径、窄窄巷、、小尺尺度共共享空空间营造愉愉悦的的休闲闲购物物空间间明洞大大街的的商业业街区区道路路都不不宽，，主道道宽度度在8~10米米之间间，辅辅道宽宽度在在4~6米米之间间，热热闹繁繁华。。明洞商商业街街保存存着中中国大大使馆馆、明明洞圣圣堂等等文物物级建建筑物物，围围绕着着这些些建筑筑，建建造了了许多多欧洲洲风格格的街街道和和共享享空间间,使使明洞洞成了了朝鲜鲜文化化与西西方文文明接接触的的象征征，开开放的的共享享空间间也成成了人人流的的聚集集点。。成功规规划案案例万科运运河东东一号号的街街区规规划：：短街街、窄窄巷、、曲径径、共共享空空间万科运运河东东一号号等项项目吸吸取国国外著著名街街区的的成功功经验验：自然曲曲折的的路径径，镶镶嵌着着尺度度宜人人的共共享空空间，，小尺尺度街街区，，人车车分流流；通过短短街、、窄巷巷、共共享空空间充充分解解决了了内街街的吸吸引力力问题题。成功规规划案案例大拇指指广场场现在在是上上海非非常著著名的的成功功街区区之一一，成成为现现代街街区典典范。。位置：：芳甸甸路浦浦东新新区联联洋国国际新新社区区占地：：5.2万万平方方米、、总建建筑约约11万平方方米2003年年10月开开工建建设，，于2005年年7月月9日日开张张出租率100%业态主要要设有：：大型超超市（法法国家乐乐福）、、主题商商场、休休闲娱乐乐（好乐乐迪音乐乐娱乐公公司）、、艺术中中心(上上海证大大现代艺艺术馆)、五星星级酒店店（委托托美国著著名酒店店管理集集团Carlson旗旗下的Raddision品品牌经营营管理海地区规规模最大大、功能能最全的的复合式式社区与与区域商商业中心心爱心广场场，将有有浓缩中中外风情情的咖啡啡吧、酒酒吧、茶茶馆、艺艺术陶吧吧等环伺伺左右成功规划划案例1楼街区区的规划划充分遵循循了商业业街区的的规律：：曲径、短短街、窄窄巷、焦焦点、共共享空间间两大主力力店家乐乐福和好好迪大拇拇指中间间，设立立了一个个大的共共享空间间1楼临街街面、共共享空间间的四周周的商业业单元均均为小面面积化分分家乐福肯德基星巴克唐朝酒店店好乐迪大大拇指店店屈臣氏成功规划划案例2楼的规规划布局局二层商业业单元面面积划分分略大。。一、二层层的垂直直交通：：从共享享空间为为圆点，，设置了了多部扶扶手电梯梯一、二层层的不规规则处理理，二层层增加了了连廊优悠瑜伽伽SPA会馆证大现代代艺术馆馆美颂巴黎黎连廊连廊成功规划划案例我们研究究了多个个国内外外的著名名商业街街区，从从中总结结出成功功的街区区规划基基本规律律纽约第五五大道FIFTHAVENUE，美国国东京都新新宿大街街ShinjukuOdoriShoppingStreet，日日本首尔明洞洞大街Myeong-dongcommercialarea，韩国国乌节路0rdRoad，，新加坡坡维也纳克克恩顿大大街themostfamouspedestrianzone，奥地地利上海南京京路，中中国广州上下下九商业业街，中中国深圳东门门商业街街，中国国上海新天天地，中中国万科运河河东一号号，中国国王府井大大街，中中国第一种是是：商业业街呈典典型的线型分布布，是依托托交通干干道发展展而来，，商业街街有着强强烈交通通功能的的痕迹，，街道宽宽几十米米，承承担着着城市的的交通和商业两种角色色；例例：香榭榭丽舍大大街、纽纽约第五五大道、、南京路路、王府府井大街街。第二种是是：商业业街呈网络布局局，是经过过长期发发展由线线型转变变为网络络型，形形成非常常丰富的的街区与与纵深区区域，经经过自然然的选择择与淘汰汰，形成成宜人的的商业空空间，主主要是承承担城市市商业业功能能。。例例：：韩韩国国明明洞洞大大街街、、深深圳圳东东门门商商业业街街。。曲径径短短街街窄窄巷巷共共享享焦焦点点交交通通停停车车街区多样性性：室外、半室室内、自然然采光室内内、人工采采光室内、、天幕室内内…间隔性半透透明采光天幕空间可视性利用节点小小品、地面变化、、花台、植物、、人行通道、扶梯梯、休息椅丰丰富空空间感感与新鲜鲜感，，减低低客户单单调感感，给给予持续续的刺刺激。。空间可可视性性中轴线线的处处理方方式1通透感感、宽宽敞感感装饰构件丰富空间层次采光天幕空间的的通透透：利用相相互流流通、、内外外相互互渗透透的空空间构构成，，在分分割空空间有有意识识地使使被分分隔的的空间间保持持某种种程度度的连连通，，使处处于某某个空空间的的人可可以看看到另另外一一些空空间的的景物物，从从而使使空间间彼此此渗透透、相相互因因借，，从而而大大大增强强空间的的层次次感。。动态变变化：：利用若若干空空间的的相互互连贯贯、相相互关关联、、开放放连续续的空空间序序列，，当人人在其其中运运动时时，由由于空空间形形象的的变化化，可可以体体验到到丰富富的空间层层次感感和变变化效效果；随着着人的的视野野的移移动，，取得得不断断变化化的变变化的的空间间透视视，使使人产产生不不同的的心里里感受受。中轴线线的处处理方方式2规划理理念：：混混搭、、共生生、小小尺度度、中中轴线线规划布布局：：线线形形、哑哑铃型型、自自然区区隔城与市市关系系：退退让、、过渡渡、融融合、、分担担空间间：多多层层次、、穿透透、景景深、、动感感、多多变;室室外、、室内内、自自然采采光、、人工工采光光、半半室外外;合合围、、聚合合力、、向心心力灰空间间：城市触触媒系系统：：空间暗暗示系系统：：通道树树型：：二三层层铺位位价值值提升升：类类地面面内街价价值提提升方方式：：短街街、共共享空空间、、聚客客点、、氛围围、业业种、、商家家本项目目整体体规划划布局局建议议商业如如何与与文化化结合合？上海新新天地地昆昆明明南屏屏街商业与与文化化结合合研究究商业街街案例例研究究城市化化进程程的审审美昆明南南屏街街以“老老昆明明的家家”为为主题题，展现现昆明明历史史、文文化、、风情情，并并成为为与商商业交交流的的中心心，在在685米米长的的街道道上系系统零零星的的分布布着各各种古古建筑筑牌坊坊与仿仿古建建筑单单体。。南屏街街是昆昆明历历史上上的老老街区区，全全长６６８５５米,也是是昆明明市古古老的的商业业街；；是旧旧时的的金融融、商商业和和娱乐乐中心心，要要维持持城市市中心心区的的吸引引力，，设立立步行行街，，可以以最大大程度度地鼓鼓励商商业、、文化化和娱娱乐发发展。。南屏街街是４４万平平方米米都市市休闲闲娱乐乐空间间，街街区全全部由由正方方形小小青石石等石石材铺铺装，，沿线线５组组活色色生香香的情情景雕雕塑；；步行行街的的艺术术设计计反映映出城城市的的文化化，城城市历历史和和文化化与商商业在在这里里共享享。2006年年昆明明旅游游总收收入以以156.37亿元元创下下历史史新高高，国国内游游客首首次突突破2000万万人次次。全市累累计接接待海海外游游客70.75万人人次，，旅游游外汇汇收入入1.90亿美美元；；全年年共接接待台台湾游游客16.96万人人次，，商业街街案例例研究究昆明南南屏街街———古建筑筑与现现代的的融合合大拇指指广场场融入入了大大量的的文化化、艺艺术元元素，，都是是以点点式、、插件件式表表现方方式2003年年斥巨巨资收收藏了了法国国超现现实主主义艺艺术大大师恺恺撒的的传世世名作作———“大拇指指”雕雕塑，项目目名因因此而而来收藏了了美国国著名名波普普艺术术大师师罗伯伯特··印第第安纳纳的经经典名名作“LOVE”雕雕塑和其它它主题题雕塑塑投入200万引引入台台湾著著名雕雕塑家家李真真代表表作“大士骑骑龙”，该作创创作于2001年左右相邻邻的“思想者者”雕塑塑广场（罗丹广广场）及及天主教教堂和谐谐相连，，营造浓浓郁的艺艺术氛围围建立了证证大博物物馆上海大拇拇指商场场“LOVE”雕塑“大拇指指”雕塑“《大士士骑龙》》”雕塑证大博物物馆昆明南屏屏街———商业与文文化的结结合浮雕、圆圆雕、地地浮雕、、情境雕雕塑跳海牌卖吆喝新天地是是传统的的石库门门建筑文文化、民民俗文化化与西方方酒吧娱娱乐文化化于一体体的街区区；采取取递进式式定位策策略：初初期多功能，，中期期旅游游景景点点，后后期期国国际际化化娱娱乐乐风风情情旅旅游游景景区区。。上海海新新天天地地是是一一个个具具上上海海历历史史文文化化风风貌貌的的都都市市旅旅游游景景点点，，它它是是以以上上海海独独特特的的石石库库门门建建筑筑旧旧区区为为基基础础，，改改造造成成具具有有国国际际水水平平的的餐餐饮饮、、商商业业、、娱娱乐乐、、文文化化的的休休闲闲步步行行街街。。新天地占地地3万平米米，建筑面面积6万平平米。街铺——北北里街区以保留石库库门旧建筑筑为主，内内部为现代代化装修南里以反映映时代特征征的新建筑筑为主———集中式商商业＋少量量商铺2.5平米的的购物、娱娱乐、休闲闲中心，配配合少量石石库门建筑筑。新天地在整整体开发过过程中，第第一阶段进进行整体策策划布局，，第二阶段段进行推广广和招商，，第三阶段段是后期经经营管理。。南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈上海新天地地成功因素素之一是商商业与文化化的结合：：大量文化化元素通过过组装、拼拼接、嫁接接等手法融融为一体，，不是简单单的完全照照抄照搬上海石库门门文化现代建筑文文化品牌商家的的文化：新天地的商商家均集合合了来自世世界各地的的知名品牌牌菜式来自自法国、美美国、德国国、英国、、巴西、意意大利、日日本、台湾湾和香港，，充份展现现了新天地地的国际元元素。娱乐文化：：外部是二十十世纪二、、三十年代代的上海，，但一步跨跨进每个建建筑内部，，则非常现现代和时尚尚。形式是是古典的内内容是现代代的。谭永永麟、成龙龙等百位香香港明星经经营的“东东方魅力餐餐饮娱乐中中心”，是是明星文化化结合餐饮饮的创意，，那里将是是追星族经经常可以与与心中偶像像交流的场场所。观观赏新天地地露天广场场及餐馆内内的文化表表演。异域文化：：讲究真正的的美食休闲闲,音乐,建筑装修修,各种饮饮食文化,异国风情情的领略,原汁原味味.法国餐餐厅带来了了欧陆风情情，日本音音乐餐厅带带来了富士士山文化。。123456城市化进程程下生活方方式及审美美的变迁发展特特征演变阶阶段城市化化初期期城市化化后期期后城市市阶段段人口集集聚，，城市市区域域扩张张城市功功能空空间相相对独独立，，多中中心格格局；；绿地稀稀缺，，交通通拥堵堵使开开阔空空间变变得不不可能能；都市住住区与与重叠叠、拥拥挤、、密集集和视视觉超超载联联系在在一起起城市功功能丰丰富浓浓缩；；自然环环境与与流动动开阔阔的空空间成成为都都市外外的磁磁场，，成为为卫星星城；；多元文化化、建筑筑风格的的冲突且且融合；；城市化景景观和郊郊区化城城市的混混合体城市扩张张缓慢，，人口向向郊区转转移；城市依然然是社会会活动的的主要场场所，郊郊区限于于居住；；高科技广广泛应用用于社会会各个方方面严重空气气污染、、生活费费用的高高涨居住形态态都市中心心的密集集居住区区郊区的别别墅区生活方式式描述居住环境境自然透透气，高高科技实实现了对对人类尺尺度的充充分尊重重，多元元文化混混合、多多元个性性兼容，，工作生生活的共共融等充分享受受便利多多彩的都都市生活活，节奏奏快、居居住环境境重叠密密集、建建筑的视视觉超载载、出现现审美疲疲劳居住购物物工作仍仍然将生生活割裂裂为三个个互不相相容的部部分；渴渴望远离离都市的的尘嚣；；努力寻寻求精神神的依托托中心节点点Downtown的的区住区区城市化中中期大量农村村人口进进入城市市人口集聚聚、财富富集聚、、技术集集聚和服服务集聚聚工业进程程加快，，商业开开始繁荣荣城市功能能空间混混合，单单中心格格局进入城城市成成为身身份的的彰显显；强强烈地地摆脱脱古老老传统统的束束缚，，投身身现代代都市市世界界的渴渴望城市居居住区区格子子楼审美需需求集体主主义，，观点点趋同同；追追求现现代元元素、、爱新新鲜；；传统统“土土气””，现现代时时髦城市感感莲塘在现代代建筑筑的视视觉超超载中中不断断追求求寻找找现代代、时时尚、、潮流流的最最高峰峰都市感感自我意意识加加强，，出现现分化化；古古老传传统符符号被被认为为是精精神回回归的的依托托，偏偏爱传传统质质朴元元素生态感感现代时时尚、、传统统古典典完美美融合合的多多元主主义，，精神神家园园的个个性化化满足足回归感感商业与与文化化结合合的原原则总总结原则一一、文文化与与商业业的结结合一一定不不是把把文化化简单单的重重复使使用，，而是是创新新；原则二二、文化与与商业业的结结合一一定不不是大大面积积的形形式结结合，，而是是取其其神，，以点点、式式、、插入入式结结合；；原则三三、文文化元元素的的借用用一定定要有有冲突突有矛矛盾，，才产产生戏戏剧般般的吸吸引力力原则四四、借借助戏戏剧、、曲艺艺、文文艺等等多种种手段段混搭搭商业街街区的的文化化主要要通过过符号号、仪仪式、、节点点的故故事等等载体体来体体现文化的的表现现形式式故事事化化符号号化化仪式式化化：通通过过对对故故事事的的演演绎绎，，展展现现文文化化：通通过过各各种种固固定定和和不不固固定定的的活活动动，，传传递递文文化化园林景观立面面风风格格地面面铺铺装装建筑小品路灯标识系统业态业种项目目商商业业故故事事化化建建议议————晨钟钟暮暮鼓鼓晨钟钟暮暮鼓鼓重重现现，，演演绎绎祥祥和和平平安安和和吉吉祥祥老井再现——演绎莲塘的财富之泉水项目目商商业业故故事事化化建建议议————一口口老老井井13.8米米新加加坡坡新新达达城城的的““幸幸运运之之泉泉””演演绎绎财财富富故故事事，，最最终终成成为为整整个个国国家家的的著著名名旅旅游游景景点点，，成成为为新新加加坡坡旅旅游游的的必必到到之之地地夜晚晚有有多多媒媒体体表表演演，，许许多多人人也也选选择择财财富富之之泉泉做做为为音音乐乐演演出出、、戏戏剧剧表表演演甚甚至至婚婚礼礼仪仪式式的的背背景景,三三维维激激光光、、灯灯光光、、数数码码环环绕绕声声响响及及喷喷雾雾器器此噴噴泉泉之之水水向向內內流流，，象象征征保保留留財財富富与与好好运运，，所所以以才才讲讲财财富富喷喷泉泉。。来来访访游游客客围围绕绕财财富富之之泉泉一一圈圈，，带带给给他他们们幸幸运运、、财财富富，幸幸运运之之水水由由此此而而生生，，每每年年吸吸引引50万万人人来来次次观观赏赏故事事化化————借借鉴鉴新新加加坡坡幸幸运运之之泉泉，，演演绎绎老老井井传传说说，，成成就就““莲莲塘塘财财富富之之泉泉””故故事事商业业与与古古建建筑筑结结合合研研究究昆明明南南屏屏街街上海海新新天天地地商业业如如何何与与古古建建筑筑结结合合？？古建建筑筑商商业业街街规规律律研研究究古建建筑筑商商业业街街案案例例研研究究国内内文文化化街街案案例例借借鉴鉴北京平平安大大道文文化街街上海福福州路路文化化街南京夫夫子庙庙北京朝朝阜路路文化化街西安北北院门门回坊坊广州文文德路路成都锦锦里目前国国内及及香港港以文文化商商业街街主要要有天津古古文化化街香港摩摩罗街街北京琉琉璃厂厂江苏周周庄文文化街街合肥淮淮河路路步行行街昆明南南屏街街福州榕榕城古古街文化街街案例例文化化商商业业街街简简介介（（一一））北京京平平安安大大道道文文化化街街北京京平平安安大大道道浓郁郁的的明明清清风风格格成为为北北京京的的一一处处美美丽丽风风景景线线，，两两侧侧12处文文物和一一个历史史文化保保护区，分别是是：北海海公园、、南新仓仓、段祺祺瑞执政政府旧址址、和敬敬公主府府、孙中中山逝世世纪念地地、盛新新佑贞中中学、欧欧阳予倩倩故居、、僧格林林沁祠、、贤良祠祠、保安安寺、旌旌勇祠、、地安门门大街四四合院。。此外，，在平安安大道地地下还埋埋藏有唐唐代墓葬葬群、元元氏古桥桥、元明明皇城城城墙基础础、明代代雨水方方沟等古古迹。上海福州州路文化化街福州路文文化街以以经营各各类文化化用品、、充满文文化气息息而享誉誉全国。。著名的专业书店店有中国科科技图书书公司、、外文书书店、古古籍书店店、上海海音乐书书店等；；大型综合合书店有新近落落成的上上海最大大的综合合书市、、上海书书城、上上海文化化商厦等等；经营营办公用品品的商店有有汇丰纸纸行、长长征测绘绘仪器商商店、上上海纸品品商店等等；经营营文化用品品的有杨振振华笔庄庄、百新新文化用用品公司司、美丽丽华文具具公司、、上海美美术用品品商店等等。段祺瑞执执政府旧旧址上海书城城文化街案案例文化商业业街简介介（二））南京夫子子庙始建于宋宋，秦淮淮河北岸岸的贡院院街旁。。通常所说说的夫子子庙，实实际包括夫子子庙、学学宫和贡贡院三大大建筑群群。许多商商店、餐餐馆、小小吃店门门面都改改建成明明清风格格，并将将临河的的贡院街街一带建成古色色古香的的旅游文文化商业业街(以以小吃、、小商品品、古玩玩字画等等为主））。北京朝阜阜路文化化街朝阜路文文化街东东起朝外外东岳庙庙，西止止阜成门门，全长长7.4公里。。这条条美丽的的大街集集中了各类文物物重点保保护单位位48处处，其中世世界文化化遗产1处，国国家级文文物4处处，市级级文物29处，，区级文文物12处。按按其功能能性质大大致可分分为皇家家宫室、、宗教寺寺庙、文文化教育育、民居居民俗、、园林山山水五大大类，是是一幅绝绝无仅有有的北京京民俗文文化和历历史政治治的精彩彩画卷，，也是一一部记载载着老北京历历史变迁迁的“教教科书””。文化街案案例文化商业街街简介（三三）广州文德路路西安北院门门回坊西安北院门门回坊文化化风情街建建筑风格主主要以明、、清为主，，街道两边边配有休息息座椅等市市政设施，，街道为散散步道，禁禁止车辆通通行，街道道内分为民族族饮食、旅旅游纪念、、文化展示示、字画唐唐装等四个个区域，高家大院院等一批传传统民居将将会得到进进一步的保保护和展示示。文德路具有有深厚的历历史底蕴，，路上有光光绪28年创立的私私立教忠学学堂广州市市13中学、广府府学宫（市市第一工人人文化宫））、文德楼楼、孙中山山文献馆等等景点。路路两旁经营营的文化用用品店铺达达300户，有广州州市文物总总店、文悦悦轩等经营营高档古玩、、字画、文文房四宝等大型商场场，也有经经营各式中低档文化化用品的沿沿街商铺建筑有鲜明明的广东岭岭南特色，，如街口要要有牌坊这这样的标志志物，商铺铺名号各具具文化特色色，装修风风格别致，，打造别具岭南特特色的商业业街文化街案例例文化商业街街简介（四四）香港摩罗街街天津古文化化街天津古文化化街于一九九八六年元元旦建成开开业，全街街长５８0米，整体体建筑为仿仿清民间式式建筑风格格，天后宫（妈妈祖庙）位于全街的的中心。全全街近百家家店堂，有有经营天津地地方特特色的杨柳柳青年年画的的杨柳柳青画画社，，经营营泥人人彩塑塑的泥泥人张张彩塑塑工艺艺品经经营部部，有有经营营文房四四宝，，名人人字画画的四宝宝堂，，春在在堂，，有经经营文物古古玩的文物物公司司萃文文斋门门市部部，还还有经经营全全国各各地的的景泰蓝蓝，双双面绣绣，牙牙玉雕雕，艺艺术陶陶瓷，，中西西乐器器金银银饰品品等上万种种名优优工艺艺品的的几十十家店店堂摩罗街街是一一条香港古古董文文物售售卖集集中地地。在其其附近近的乐乐古道道，皇皇后大大道中中和荷荷里活活道一一带，，分布布了不不少爱爱古玩玩的人人士。。摩罗上上街及及乐古古道昔昔日多多海员员聚居居，附附近妓妓院林林立，，龙蛇蛇混杂杂，但但现在在已衍衍变成成古董董和杂杂货市市场。。距乐乐古道道不远远的摩罗街街中心心，正门门有两两头守守护的的唐代代石狮狮(乃乃按照照北京京北海海公园园九龙龙壁的的实物物仿造造)，，是售卖卖东方方美术术品、、手工工艺品品和古古董文文物的的集中中地。文化街街案例例文化商商业街街简介介（五五）江苏周周庄文文化街街北京琉琉璃厂厂琉璃厂厂有许许多著著名老老店，，如槐槐荫山山房、、古艺艺斋、、瑞成成斋、、萃文文阁、、一得得阁、、李福福寿笔笔庄等等，还还有中国国最最大大的的古古旧旧书书店店中中国国书书店店，以以及及西西琉琉璃璃厂厂原原有有的的三大大书书局局———商商务务印印书书馆馆、、中中华华书书局局、、世世界界书书局局。。而而琉琉璃璃厂厂最最著著名名的的老老店店则则是是荣荣宝宝斋斋，，有有人人说说：：琉琉璃璃厂厂因因荣荣宝宝斋斋等等著著名名文文化化老老店店而而享享有有盛盛名名。。琉琉璃璃厂厂文文化化街街，，成成为为广广集集天天下下图书、、字画画、古古玩、、文房房四宝宝的所在在，成成为国国内外外游客客光顾顾老北北京文文化的的必游游之地地。周庄文文化街街可谓谓是传传统文文化的的荟萃萃之地地，有有开茶馆馆、设设药铺铺的，，有打打铁、、纺棉棉花的的，有有编竹竹器、、捏面面人的的，有有制木木器、、写书书法的………在这这里游游客可可以放放松心心情，，体味味一下下平日日里城城市中中少有有的传统文文化的的韵味味。文化街街案例例文化街街案例例简介介（六六）昆明南南屏街街合肥淮淮河路路步行行街淮河路路集聚聚有大大量的的历史史古迹迹，著著名的的古教弩弩台、、九狮狮桥及及飞骑骑桥遗遗址、、李鸿鸿章故故居等等居于于其间间。这里里有历历史文文脉、、区域域特色色的宣宣扬，，细腻腻而富富有人人情味味的城城市空空间拉拉张了了步行行街的的魅力力，城城市与与美的的关系系变得得更为为融洽洽。文化街街案例例昆明南南屏街街的改改造后后确定了了以“老昆昆明的的家””为主主题的的设计计思路路，按照传传统风风格，，以浮浮雕、、圆雕雕、地地浮雕雕等艺艺术表表现形形式，，唤起起对老老昆明明传统统的回回忆。。落实实到每每个细细节点点进行行表现现。要要在南南屏街街4万万平方方米的的地面面，通过老老昆明明的世世俗风风情，，表现现一些些亲切切的生生活场场景。目的类型名称核心元素典型代表与本项目适配性理由旅游Ⅰ以古建筑群为核心，以旅游观光目的的文化街古建筑北京平安大道文化街、北京朝阜路文化街、丽江古城项目所处的安阳市旅游人口少，消费带动少不足以支撑本项目。Ⅱ以古建筑群旅游，带动古玩字画及地方特色（餐饮、手工等）发展的