房地产开发项目投后风险提示交底会报告模板课件

XX公司XX项目投后交底汇报XX投资团队201X-X-XXXX公司XX项目XX投资团队21. 项目概况2. 测算说明3. 交易结构目录4. 投后风控管理5. 融资计划6. 风险与决策支持21. 项目概况2. 测算说明3. 交易结构目录4.1、项目概况-项目规划设计条件指标地块名称地铁1号线新店车辆基地上盖开发地块用地性质商业用地（B1);二类居住用地（R2);公共交通场站用地（S41)地块四至东至1号车辆段基地，西至厦坊路，南至战坂路，北至1号车辆段基地用地面积111430.1㎡（167.14亩）（该地块具体用地面积以土地部门实地测量确定为准）容积率：3.9建筑面积434577㎡住宅建筑面积≤408434㎡，>403434㎡商业建筑面积≥20000㎡，<25000㎡，集中布置配套建筑面积6143㎡(其中幼儿园3200㎡）建筑密度25%(不含上盖部分盖板占地面积）绿地率30%建筑限高100m建筑景观住宅建筑应为高层建筑；高层住宅最大连续面宽的投影不宜大于50米。注：本图需明确地块的四至形状，如一个地块内分小地块，需画出如图所示的分地块界限注：此部分要求指示地块形状、界限，及详细的规划指标P01地块1、项目概况-项目规划设计条件指标地块名称地铁1号线新店车辆1、项目概况-总平方案项目总指标序号项目计量单位数值1用地面积m²440552总建筑面积m²155165.0其中地上计容建筑面积m²114543.0地下建筑面积m²40622架空层建筑面积m²0.03计入容积率的建筑面积m²114543.0其中可售住宅建筑面积m²112919.4社区服务站m²1000.0居家养老服务站m²150.0物业面积m²443.63垃圾集散间m²304不计入容积率的建筑面积m²40622其中a、地下室建筑面积m²40622b、架空层建筑面积m²0.05容积率2.66建筑占地面积m²80647建筑密度%18.30%8绿地面积m²15419.259绿地率%35.00%10机动车车位数辆118811其中a、地上机动车车位数辆119b、地下机动车车位数辆106912非机动车车位数1172其中a、地上非机动车车位数辆117b、地下非机动车车位数辆105513单车位面积㎡3714居住户数户101615套均面积m²111注：要体现单车位面积指标；若有底商，需单列每层商业的面积1、项目概况-总平方案项目总指标序号项目计量单位数值1用地面1、项目概况-定位及定价户型户型面积（㎡）套数占比产品配置标准小三房8815.5%三房10020.7%三房半11536.6%四房13010.5%叠拼13011.9%叠拼1404.8%——总计100%户型定位：选取公司***产品线产品组合毛坯高层叠拼商业车位主力户型/面积段小三房88㎡三房100㎡三房半115㎡四房130㎡130-140㎡80-150㎡——主力购买客群类型城市白领，拆迁户，个体户等，以首置首改客群为主企业高管，拆迁户，公务员，周边区域高级财富阶层——建议价格-元/㎡-元/㎡一层：-元/㎡二层：-元/㎡25万/个在售竞品价格

保利金香槟精装28500元/㎡融侨阳光城方圆500-600万/套保利城一层底商2-3万保利金香槟28万/个销售定价注：根据城市类型及项目定价，选取公司的标准产品配置。具体结合公司标准产品配置填写或另取一页说明1、项目概况-定位及定价户型户型面积（㎡）套数占比产品配置标1、项目概况-经营节点序号节点名称计划完成时间“369”标准节点备注1土地获取2方案获得总规批复3开工（首期）4展示区开放4开盘（首期）2019/1/1（住宅）2019/3/1（公寓）5竣工验收备案6合约交付时间注：铺排各业态的首期关键运营节点注：按公司招拍挂项目标准节点铺排注：与标准节点差异原因1、项目概况-经营节点序号节点名称计划完成时间“369”标准2、测算说明包括但不限于以下部分：地价分摊说明：税筹测算说明（如有）：风险项成本说明：溢价部分的财务成本处理：注：以最终拿地地价测算XX地块测算售价物业类别毛坯洋房精装高层装标1800元毛坯底商车位（销售率80%）起售时间2018年6月2018年7月2018年10月2019年11月均价（元/㎡）305452982340606（首层）35060（二层）18万/个首开价（元/㎡）2500025000——18万/个2、测算说明包括但不限于以下部分：注：以最终拿地地价测算XX2、测算说明指标名称指标值单位说明一、主营业务收入万元项目可售资产总值，含计划销售和持有其中：持有总货值——万元按成本价计算销售货值（含车位）

71,392.98万元包括车位销售货值（不含车位）

66,902.98万元不包括可售车位金额二、主营业务成本万元

其中：土地成本

10,000.83万元土地起拍总价契税

437.80万元土地中标总价*4%其他规费

944.18万元城市配套费、车位补偿费等建安成本36,344.48万元总建筑面积*报规单方造价3226元/㎡三、营业税及三费用万元

1、营业税及附加——万元含土地增值税与附加税2、销售费用

1,677.73万元按制度，总货值*费率_2..35_%3、管理费用

1,891.91万元按制度，总货值*费率_2..65%4、财务费用669.31万元综合非银融资成本_9.3_%，开发贷融资成本6.3_%四、毛利润

20,636.97万元一-二-三五、毛利润率31.60%%毛利润/主营业务收入六、净利润

11,557.00万元毛利润-土地增值税-所得税七、销售净利率17.70%%净利润/主营业务收入——盈利指标一览表2、测算说明指标名称指标值单位说明一、主营业务收入万元项目2、测算说明序号指标名称指标值单位说明1总投资额51,966.21万元不含税金的全部投入2项目总可售货值万元3留存资产成本0万元持有资产总投资额4投资规模系数7.13

总货值/土地成本5自有资金投资峰值

8,825.67万元项目投入最大时累计金额6税后自有资金投资回报率130.95%净利润÷自有资金投资总额（峰值)7税后年自有资金投入回报率202.2%净利润/（自有资金（峰值）*静态投资回收期(年)）8土地成本占平均售价比例15.94%%

单方土地价格÷单方总平均售价（含车位）9EVA值（经济增加值）

14,293.17万元项目税后净利润-集团资本成本+项目资金利息收入（暂不计）10ROE（净资产收益率）160.04%%净利润÷（自有资金平均投入×开发周期年)）11IRR(含融资）88.76%%含融资项目内部收益率12IRR(不含融资）%不含融资项目内部收益率13项目累计现金流回正时间1（月）(含融资)7.8月累计现金流转正周期（含融资）14项目累计现金流回正时间2（月）(不含融资)10.6月累计现金流转正周期（不包含融资）15拿地到四证时间（天）5月拿地至取得施工许可证周期16拿地到开盘时间（天）7月拿地至取得项目首次开盘周期17竣工结转时间（天）29.2月项目竣工交付85%以上的日期——投资效率指标一览表2、测算说明序号指标名称指标值单位说明1总投资额51,9663、交易结构资金支付共同操作对方操作我方操作正式协议签订后3个工作日内丙方的公章、证照由双方进行共管甲将持有目标公司40%股权转让给我方国土局同意取消限价房我方成立一家新公司（即项目公司）受让目标地块，我方同意在丙方取得目标地块的国土证后项目公司受让前将项目公司40%的股权质押给甲方或指定的第三方项目公司的公章、证照共管目标地块移交后30日内我方向甲方支付15%对价上述节点完成后3个月内我方支付剩余转让款18%对价2017年1月10日前目标地块由丙方转让给目标公司甲方将其持有的60%的股权质押给我方或我方指定的第三方做为担保，并办理工商质押登记手续。我方向甲方支付8%甲方解除项目公司40%的股权质押，解除项目公司的公章、证照共管国土证过户后30日内支付24%对价至共管账户，用于补缴目标地块的土地出让金支付9%对价至共管账户，用于补交取消限价房的土地出让金差额如2017年1月10日前国土证未分割，由我方或指定第三方在1月15日前借款15%对价给丙方至共管账户支付工程款支付13%对价至共管账户，用于丙方与项目公司资产过户税费的交纳示例3、交易结构资金支付共同操作对方操作我方操作正式协议签订后34、投后风控管理阶段工作项计划完成时间责任岗位责任人履约整合资金支付计划融资方案

债务重组

诉讼、仲裁的解决

人力资源整合

合作项目管理制度

税收筹划方案

运营整合交地完成

总平方案报批通过

取得建设用地规划许可证

取得国土证

取得建设工程规划许可证

4、投后风控管理阶段工作项计划完成时间责任岗位责任人履约整合4、投后风控管理-合作项目管理1、合作项目团队委派（非操盘或联合操盘）；2、合作项目管理特别事项①日常经营会议；②三会事项梳理③监督重大事项提报股东会、董事会决议④拟定合作细则及审批管理流程⑤印章管理；⑥纠纷处理。备注：若协议中对合作项目管理已有明确约定，则需在交底报告明确；若未明确约定，则在本报告中对上述事项拟定方案，明确目标责任人。4、投后风控管理-合作项目管理1、合作项目团队委派（非操盘或5、融资计划1、前端融资：区域财务已经启动前端融资相关工作，预计……2、开发贷：摘地后7个月完成开发贷，项目总投资额70%，同时偿还前端融资的土地款70%，其余资金留存项目开发投入。项目前期资金筹划：前端融资+项目开发贷5、融资计划1、前端融资：区域财务已经启动前端融资相关工作，备注：罗列项目拆迁、规划设计、报建风险及应对方案及投入资源及相关影响项目推进方向的待决策事项，投入资源和预计价值收益测算/项目时间之后产生的损失预估。类别序号子项风险描述风险评级（1-3星）解决措施测算影响责任部门1、土地风险1.1土地移交如：

1、移交文件是否齐全；2、界址、定桩是否准确；红线是否冲突3、合同交地条件是否达到：如交地时间、土地款支付、市政接口；4、土地地址灾害评估、土壤环保检测是否存在风险；1.2土地款支付如：

1、土地款支付是否存在缓缴，有无罚款；2、对后续报建、工程实施有无不利影响3、其他风险1.3土地出让合同及土地证如：

1、核对代征绿地、周边水系、市政河道等关系说明；2、是否取得完整土地权利，土地性质、土地权属是否存在风险，摘牌成交确认书(挂牌土地)及土地使用权出让合同(土地使用权转让合同)是否存在风险3、核对土地出让合同要求设计或报建指标4、核对土地出让合同规定的公司其他义务5、核对政策性用房的约定(如有〉6、土地证与后期工程规证、施工证的关系7、土地证划分与财务投融资是否匹配8、其他相关风险1.4拆迁如：高压线、建筑物、苗木迁移及补偿、坟墓、地上地下管线、鱼塘等，以及周围是否存在市政、地铁施工占用我方土地的移交

6.风险与决策支持备注：罗列项目拆迁、规划设计、报建风险及应对方案及投入资源及类别序号子项风险描述风险评级（1-3星）解决措施测算影响责任部门1、土地风险1.5代建、托管或代征项目如：幼儿园、学校、变电站、公园、绿化、消防站等相关的代建、代征、托管协议及风险状况（例：幼儿园：1、幼儿园毛胚交付，小区交付时同期交付?幼儿园室外设施是由我方实施?

1.6政策例如：1.土地闲置风险；2.外资风险；3.国有资产转让风险等

1.7其他表述以上子项未涉及的项目土地风险及当地特殊事项、可能给项目带来的风险（例如税务风险、或有债务风险等）

2、规划报批报建与验收风险2.1规划规划条件的满足、规划条例的满足、面积计算的风险、报批图纸与施工图纸不一致的风险等，如：容积率、建筑密度、日照、退线、赠送、立面要求、保障性用房品质等

2.2立项批复批复内容、项目名称、可研、投资文件等是否存在对后期工程建设、验收等产生风险的因素

3、合作方风险3.1合作方例如：1.合作方诚信风险；2.对等投入风险；3.权益转让风险；4.控制权风险等6.风险与决策支持类别序号子项风险描述风险评级（1-3星）解决措施测算影响责任重点需展开说明的风险、应对措施成本效益分析及需集团支持事项说明6.风险与决策支持重点需展开说明的风险、6.风险与决策支持欢迎指正！欢迎指正！XX公司XX项目投后交底汇报XX投资团队201X-X-XXXX公司XX项目XX投资团队191. 项目概况2. 测算说明3. 交易结构目录4. 投后风控管理5. 融资计划6. 风险与决策支持21. 项目概况2. 测算说明3. 交易结构目录4.1、项目概况-项目规划设计条件指标地块名称地铁1号线新店车辆基地上盖开发地块用地性质商业用地（B1);二类居住用地（R2);公共交通场站用地（S41)地块四至东至1号车辆段基地，西至厦坊路，南至战坂路，北至1号车辆段基地用地面积111430.1㎡（167.14亩）（该地块具体用地面积以土地部门实地测量确定为准）容积率：3.9建筑面积434577㎡住宅建筑面积≤408434㎡，>403434㎡商业建筑面积≥20000㎡，<25000㎡，集中布置配套建筑面积6143㎡(其中幼儿园3200㎡）建筑密度25%(不含上盖部分盖板占地面积）绿地率30%建筑限高100m建筑景观住宅建筑应为高层建筑；高层住宅最大连续面宽的投影不宜大于50米。注：本图需明确地块的四至形状，如一个地块内分小地块，需画出如图所示的分地块界限注：此部分要求指示地块形状、界限，及详细的规划指标P01地块1、项目概况-项目规划设计条件指标地块名称地铁1号线新店车辆1、项目概况-总平方案项目总指标序号项目计量单位数值1用地面积m²440552总建筑面积m²155165.0其中地上计容建筑面积m²114543.0地下建筑面积m²40622架空层建筑面积m²0.03计入容积率的建筑面积m²114543.0其中可售住宅建筑面积m²112919.4社区服务站m²1000.0居家养老服务站m²150.0物业面积m²443.63垃圾集散间m²304不计入容积率的建筑面积m²40622其中a、地下室建筑面积m²40622b、架空层建筑面积m²0.05容积率2.66建筑占地面积m²80647建筑密度%18.30%8绿地面积m²15419.259绿地率%35.00%10机动车车位数辆118811其中a、地上机动车车位数辆119b、地下机动车车位数辆106912非机动车车位数1172其中a、地上非机动车车位数辆117b、地下非机动车车位数辆105513单车位面积㎡3714居住户数户101615套均面积m²111注：要体现单车位面积指标；若有底商，需单列每层商业的面积1、项目概况-总平方案项目总指标序号项目计量单位数值1用地面1、项目概况-定位及定价户型户型面积（㎡）套数占比产品配置标准小三房8815.5%三房10020.7%三房半11536.6%四房13010.5%叠拼13011.9%叠拼1404.8%——总计100%户型定位：选取公司***产品线产品组合毛坯高层叠拼商业车位主力户型/面积段小三房88㎡三房100㎡三房半115㎡四房130㎡130-140㎡80-150㎡——主力购买客群类型城市白领，拆迁户，个体户等，以首置首改客群为主企业高管，拆迁户，公务员，周边区域高级财富阶层——建议价格-元/㎡-元/㎡一层：-元/㎡二层：-元/㎡25万/个在售竞品价格

保利金香槟精装28500元/㎡融侨阳光城方圆500-600万/套保利城一层底商2-3万保利金香槟28万/个销售定价注：根据城市类型及项目定价，选取公司的标准产品配置。具体结合公司标准产品配置填写或另取一页说明1、项目概况-定位及定价户型户型面积（㎡）套数占比产品配置标1、项目概况-经营节点序号节点名称计划完成时间“369”标准节点备注1土地获取2方案获得总规批复3开工（首期）4展示区开放4开盘（首期）2019/1/1（住宅）2019/3/1（公寓）5竣工验收备案6合约交付时间注：铺排各业态的首期关键运营节点注：按公司招拍挂项目标准节点铺排注：与标准节点差异原因1、项目概况-经营节点序号节点名称计划完成时间“369”标准2、测算说明包括但不限于以下部分：地价分摊说明：税筹测算说明（如有）：风险项成本说明：溢价部分的财务成本处理：注：以最终拿地地价测算XX地块测算售价物业类别毛坯洋房精装高层装标1800元毛坯底商车位（销售率80%）起售时间2018年6月2018年7月2018年10月2019年11月均价（元/㎡）305452982340606（首层）35060（二层）18万/个首开价（元/㎡）2500025000——18万/个2、测算说明包括但不限于以下部分：注：以最终拿地地价测算XX2、测算说明指标名称指标值单位说明一、主营业务收入万元项目可售资产总值，含计划销售和持有其中：持有总货值——万元按成本价计算销售货值（含车位）

71,392.98万元包括车位销售货值（不含车位）

66,902.98万元不包括可售车位金额二、主营业务成本万元

其中：土地成本

10,000.83万元土地起拍总价契税

437.80万元土地中标总价*4%其他规费

944.18万元城市配套费、车位补偿费等建安成本36,344.48万元总建筑面积*报规单方造价3226元/㎡三、营业税及三费用万元

1、营业税及附加——万元含土地增值税与附加税2、销售费用

1,677.73万元按制度，总货值*费率_2..35_%3、管理费用

1,891.91万元按制度，总货值*费率_2..65%4、财务费用669.31万元综合非银融资成本_9.3_%，开发贷融资成本6.3_%四、毛利润

20,636.97万元一-二-三五、毛利润率31.60%%毛利润/主营业务收入六、净利润

11,557.00万元毛利润-土地增值税-所得税七、销售净利率17.70%%净利润/主营业务收入——盈利指标一览表2、测算说明指标名称指标值单位说明一、主营业务收入万元项目2、测算说明序号指标名称指标值单位说明1总投资额51,966.21万元不含税金的全部投入2项目总可售货值万元3留存资产成本0万元持有资产总投资额4投资规模系数7.13

总货值/土地成本5自有资金投资峰值

8,825.67万元项目投入最大时累计金额6税后自有资金投资回报率130.95%净利润÷自有资金投资总额（峰值)7税后年自有资金投入回报率202.2%净利润/（自有资金（峰值）*静态投资回收期(年)）8土地成本占平均售价比例15.94%%

单方土地价格÷单方总平均售价（含车位）9EVA值（经济增加值）

14,293.17万元项目税后净利润-集团资本成本+项目资金利息收入（暂不计）10ROE（净资产收益率）160.04%%净利润÷（自有资金平均投入×开发周期年)）11IRR(含融资）88.76%%含融资项目内部收益率12IRR(不含融资）%不含融资项目内部收益率13项目累计现金流回正时间1（月）(含融资)7.8月累计现金流转正周期（含融资）14项目累计现金流回正时间2（月）(不含融资)10.6月累计现金流转正周期（不包含融资）15拿地到四证时间（天）5月拿地至取得施工许可证周期16拿地到开盘时间（天）7月拿地至取得项目首次开盘周期17竣工结转时间（天）29.2月项目竣工交付85%以上的日期——投资效率指标一览表2、测算说明序号指标名称指标值单位说明1总投资额51,9663、交易结构资金支付共同操作对方操作我方操作正式协议签订后3个工作日内丙方的公章、证照由双方进行共管甲将持有目标公司40%股权转让给我方国土局同意取消限价房我方成立一家新公司（即项目公司）受让目标地块，我方同意在丙方取得目标地块的国土证后项目公司受让前将项目公司40%的股权质押给甲方或指定的第三方项目公司的公章、证照共管目标地块移交后30日内我方向甲方支付15%对价上述节点完成后3个月内我方支付剩余转让款18%对价2017年1月10日前目标地块由丙方转让给目标公司甲方将其持有的60%的股权质押给我方或我方指定的第三方做为担保，并办理工商质押登记手续。我方向甲方支付8%甲方解除项目公司40%的股权质押，解除项目公司的公章、证照共管国土证过户后30日内支付24%对价至共管账户，用于补缴目标地块的土地出让金支付9%对价至共管账户，用于补交取消限价房的土地出让金差额如2017年1月10日前国土证未分割，由我方或指定第三方在1月15日前借款15%对价给丙方至共管账户支付工程款支付13%对价至共管账户，用于丙方与项目公司资产过户税费的交纳示例3、交易结构资金支付共同操作对方操作我方操作正式协议签订后34、投后风控管理阶段工作项计划完成时间责任岗位责任人履约整合资金支付计划融资方案

债务重组

诉讼、仲裁的解决

人力资源整合

合作项目管理制度

税收筹划方案

运营整合交地完成

总平方案报批通过

取得建设用地规划许可证

取得国土证

取得建设工程规划许可证

4、投后风控管理阶段工作项计划完成时间责任岗位责任人履约整合4、投后风控管理-合作项目管理1、合作项目团队委派（非操盘或联合操盘）；2、合作项目管理特别事项①日常经营会议；②三会事项梳理③监督重大事项提报股东会、董事会决议④拟定合作细则及审批管理流程⑤印章管理；⑥纠纷处理。备注：若协议中对合作项目管理已有明确约定，则需在交底报告明确；若未明确约定，则在本报告中对上述事项拟定方案，明确目标责任人。4、投后风控管理-合作项目管理1、合作项目团队委派（非操盘或5、融资计划1、前端融资：区域财务已经启动前端融资相关工作，预计……2、开发贷：摘地后7个月完成开发贷，项目总投资额70%，同时偿还前端融资的土地款70%，其余资金留存项目开发投入。项目前期资金筹划：前端融资+项目开发贷5、融资计划1、前端融资：区域财务已经启动前端融资相关工作，备注：罗列项目拆迁、规划设计、报建风险及应对方案及投入资源及相关影响项目推进方向的待决策事项，