房产金融讲义

《房地产金融》讲义（2003）授课教师：联系电话：电子邮箱：选用教材：谢经荣、殷红、王玉玫编著

《房地产金融》中国人民大学出版社2002.4.主要参考书：顾孟迪，房地产金融，上海交通大学出版社,1998.7.曹建元，房地产金融，上海财经大学出版社,1997.4.李艳红，房地产金融，广东经济出版社，2000.3第一章

绪论第一节

房地产金融的重要性第二节

房地产金融的发展第三节

房地产金融的概念和内容第一节

房地产金融的重要性房地产业的特点房地产业的重要性房地产金融的作用房地产业与金融业的关系一、房地产业的特点

房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括如下几个方面：1.房地产业投资大、借款多、周期长

现代房地产业特别是城市房地产业，一般来讲建设规模和投资规模都非常巨大，任何单一的投资者从效益和风险的角度考虑都会采取“合股”的形式，或采用一定的财务杠杆手段来开发经营，借款是普遍和“标准”的行业行为，而且借款额都非常大，建设、经营和资金的回收周期特别长。

2.房地产受区域市场影响较大

房地产的物理特点是不可移动和空间地点附着性，个体差异极大，总是单件产品，只能满足个别城市的市场需求，具有十分突出的区域性，深受地方因素影响和制约，使得房地产的价格在不同地区的比较变得非常复杂，一般认为不具可比性。同时，房地产一般也不具有普通商品的替代性。3.房地产具有投资和消费的双重性

房地产是人类创造的重要物质财富，既可以作为生活资料被广泛使用，也是人类各种经济活动的重要条件，是生产工具，是产业活动的依托，因此，房地产具有投资和消费双重特征。4.房地产受国家政策与城市规划影响房地产业作为当今社会国民经济的重要组成，对生产、消费和社会经济的各个环节都有重大影响，各国、各地都极其重视其发展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜明。同时，由于房地产主要集中在城市，城市发展规划必然对其产生非常严格的影响和制约，房地产各个方面的市场参与者都应该深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规划的要求调整自己的行为，才能立于不败之地，规避风险，提高效益。二、房地产业的重要性随着世界范围的城市化的不断发展，房地产在人类社会中地位和作用越来越重要，其影响也越来越广泛、全面、深刻和巨大。1.城市房地地产是是城市市存在和发展展的物质基础础现代城市被称称为“石屎森林”，房地产是现代代城市存在和和发展的基本本物质前提，没有建筑物物、没有房地地产就没有现现代城市，也也就不可能产产生越来越多多的集聚人群群，不可能有有城市里的丰丰富多彩人生生。Nothouse，notlive！2.房地产是是家庭重要财财富和和政府财政政收入的重要要来源Nothouse，notlive！对家庭、对个个人同样是十十分对应的。。资料表明，，在发达国家，，房地产是人人们的重要财财富，特别是是家庭的重要要财富；在发展中国国家，虽然房房地产的价值值可能较低，，但无疑也是是人们的重要要财富，是家家庭的重要财财富。由于房地产的的影响面非常常广泛，涉及及的经济环节节复杂多样，，使得房地产成为各各地政府的重重要财政税收收来源，房地产发展展景气与否严严重影响了不不同政府的财财政收支，特特别是城市化水平越越高财政对房房地产的依赖赖就越强。3.房地产业业的带动性十十分突出房地产业虽然然是发展较晚晚，在国民经经济中的作用用随着城市化化的不断深入入发展而逐步步增强，但其其重要作用是是毫无疑义的的，因为它具具有十分突出出的带动性，是国民经济中中乘数效应非常明显的组组成。经验表明，，房地产的景气周期对国民经济的的景气周期影影响特别鲜明明，甚至可以以将其作为国民经济发展展周期的重要要指示指标。三、房地产金金融的作用由于房地产的的特点和重要要作用，决定定了房地产的发展展必须与金融融业紧密相连连，必然要依托托金融业才能能健康发展，，房地产业与与金融业是相相辅相成的现现代经济的重重要支柱。1.房地产金金融是房地产产业发展的保保障房地产的生产产和消费都是是大额交易，技术上需要金融服务务的大力支持持，没有金融就就不可能有房房地产业的大大发展。更加加重要的是，，房地产的生产产和消费都需需要大量融资，金融业的融融资服务是房房地产发展的的保障，像所有的大额额交易一样，，资金成为房地产业业的“血液””。房地产金融融是房地产业业的重要依赖赖。2.房地产金金融政策是是房房地产宏观调调控的重要手手段房地产业与金金融业密切关关系使得金融政策成为对房地产产业进行宏观观调控的重要要手段，可以通过调调控金融方面面的一些控制变量如利率、保证金金率等，来有效控控制房地产市市场的供给和和需求，从而而实现房地产产业的良性发发展，优化资资源配置，提提高城市和地地区的综合竞竞争力。3.房地产金金融是引导房房地产消费、、促进住房制制度改革的有有效途径房地产金融是是引导房地产产消费，促进进住房制度改改革的有效途途径，通过利率优惠、税税收优惠、住住房公积金、、鼓励居民自自购住房等措施，一方方面可以满足足人民群众的的住房消费需需求，另一方方面又可以推推进社会经济济的全面发展展，有利于实实现全面小康康。四、房地产业业与金融业的的关系按照现代经济济理论，金融融业是符号经济的代表，房地地产业属于实体经济，但二者的关关系非常密切切，相互作用用、相互联系系、相互依赖赖特别突出。。1.房地产业业越发达，与与银行业的关关系就越密切切，依赖性越越强正如随着实体经济规模越来越大大，符号经济（象象征经济）对所有的实体体经济的作用用越来越重要要一样，随着着房地产业的的发展，房地地产业的规模模越来越大，，其与金融业业的联系也必必定越来越密密切，对金融业的依依赖性也越来来越强。2.房地产业业与银行业相相互促进同时，房地产产的发展也推推进了金融业业的改革和发发展，使其产品越来越多多样化，服务务也越来越个个性化，房地地产业为金融融业创造的机机会和利润越越来越多，金融业对房房地产业的景景气的依赖也也越来越强，，二者的相互互作用、相互互促进成为实实体经济与符符号经济相互互作用、相互互促进的有力力证明。3.房地产业业的不良发展展会影响金融融业的的正常运行行当然，房地产产业的不良发发展，对金融融业的影响也是非常常重大的：市场过热热，造成投资资饥渴症，需需求过度，房房地产价格猛猛涨，形成地地产泡沫，增增加银行风险险；市场过冷冷，则造成需需求减少，成成交减少，价价格下跌，形形成实质性通通缩，使银行行业务量大大大减少，利润润下降，同样样也会大量提提高风险水平平。实践证明明，在房地产产业的景景气周期期中，受受影响最最突出最最深刻的的就是银银行金融融服务业业。第二节房房地产产金融的的发展金融业的发展历历史可以以追溯到到很久远远的年代代，但房地产金金融业的发展历历史并不不长，它它是与房房地产业业和金融融业的发发展紧密密相关的的，而房地产业业是城市市化的产产物，其其历史与与工业化化同时。国外房地地产金融融的发展展我国房房地产产金融融的发发展及及存在在问题题一、国国外房房地产产金融融的发发展一般认认为，，世界界房地地产金金融的的发展展经历历了三三个主主要阶阶段，，分述述如下下：建筑业业协会会土地开开发银银行公积金金制度度1.建建筑业业协会会BuildingSociety建筑业业协会会是房地地产金金融业业最初初的专专门形形态，，起源源于英英国。。其实实质是是“互助”和““集资建建房”，将将参与与者的的分散散资金金集中中起来来形成成能够够规模模化经经营的的资金金，由由协会会建好好房屋屋后通通过各各种较较为公公平的的办法法有偿偿分配配给协协会成成员。。建筑业业协会会最初是是地方方性组组织，其运运转运运作流流程如如图1—1。后后来逐渐发发展成成为全全国性性组织织，变成成具有有银行行储蓄蓄、贷贷款功功能的的金融融机构构，其其运作作流程程也发发生了了一定定的变变化，，见图图1——2。。建筑业业协会会的运运转运运作流流程（（早期期）本地购购房者者协会房屋协会会会员资金流流动分配权权益建筑业业协会会的运运转运运作流流程（（后期期）全国储蓄户协会房屋购房者储蓄购地建建房抵押贷贷款购房住宅合合作社社的规范定定义建筑业业协会会在一些些国家家又称称为““住宅合合作社社”，200多年年来世世界各各国广广泛发发展，，成为为房地地产融融资的的重要要方式式。它它有一一个普普遍的的规范范定义：住宅合合作社社是一一种互互相帮帮助、、共同同建房房的非营利利性团体，，属集体合合作性质。。它是是以建建房资金融融通及储蓄、、建设设和管管理一体化化解决住住房问问题的合作作社。。2.土土地开开发银银行LandDevelopmentBank与建筑筑业协协会不不同的的是，，土地地开发发银行行是有有重要要的政政府参参与或或规制制的房房地产产金融融服务务，起起源于于欧洲洲大陆陆，其其发展展经历历了三三个阶阶段：：⑴早期期阶段段（1769-1849）土地开开发银银行的的核心心是土地，最重重要的的主体是是地主主，政府强强制地地主加加入，同时时出资并并参与与管理理、监监督，地主主以其其土地地作抵抵押取取得贷贷款进进行土土地开开发经经营，，服务务于一一定地地区的的民众众。其其运作作流程程如图图1——3。。地主合作社社社团入社贷款划款购房⑵中期期阶段段（1850-1873）1850年年开始始，土土地开开发银银行取消了了原来来只有有地主主才能能参加加的限限制，并发展了了抵押押土地地证券券化，经营营更进进一步步市场场化，，但还还是主主要为本地地居民民服务务。其运运作流流程如如图1—4。地主合作社社投资人人土地抵抵押抵押贷贷款证券发发行购买证证券⑶后期期阶段段（1874——）1874年年后，，中央银银行的成立立和功功能的的充分分发挥挥，使使得土土地开开发银银行的的融资范范围可可以扩扩大，地区区性的的土地地开发发银行行也因因中央银银行中中的土土地开开发银银行功功能的体现现而得得以形形成链条式式的结结构，开发发规模模和周周期都都有了了长足足的发发展。。其运运作流流程如如图1—5。地主区域土地银银行中央土地银银行投资者抵押贷款抵押贷款证券资金小结土地开开发银银行在土地证证券化化、抵抵押贷贷款方面的的发展展为现现代房房地产产金融融业的的发展展奠定定了良良好基基础，，也是是房地产产市场场化、、金融融市场场化发发展的的重要要基础础。3.公公积金金制度度公积金金制度最成功功的是是新加坡坡的中中央公公积金金制度度，它始始于1955年年，是是包含含医疗、、退休休和住住房等各种种社会会保障障功能能的制制度安安排，，也是是强制制性的的社会会制度度。新新加坡坡的公公积金金制度度具有有非常常严格格的法律地地位，管理理也非非常严严格、、专业业，是是覆盖面面极为为广泛泛的社会会保障障制度度，既既为政政府提提供了了便利利的资资金，，也极极大地地保障障了所所有雇雇员的的利益益，对对解决决住房房问题题更是是成就就卓著著，成成为争争相效效仿的的榜样样。公积金金的特点是：普遍、、强制制、集集中、、专业业二、我我国房房地产产金融融的发发展及及存在在问题题我国的的房地地产和和房地地产金金融是是改革革开放放以后后的事事情，，特别别是最最近几几年发发展更更加日日新月月异。。我国房房地产产金融融发展展的几几个阶阶段成熟的的房地地产金金融市市场的的主要要标志志我国房房地产产金融融市场场存在在的主主要问问题1.我我国房房地产产金融融发展展的几几个阶阶段建国以以来，，我国国房地地产和和房地地产金金融的的发展展经历历了三三个特特征非非常鲜鲜明的的阶段段：⑴住房房建设设资金金管理理阶段段1978年年以前前，我我国实实行的的是非非常正正规的的计划划经济济，国国家的的基本本政策策是高高积累累低消消费，，先生生产后后生活活，住住房基基本上上属于于被遗遗忘的的事情情。住住房分分配实实行福福利住住房制制度，，单位位分房房是诸诸多福福利中中的一一种，，住房房建设设投入入极其其有限限，导导致住住房非非常紧紧张和和短缺缺。⑵房改改金融融阶段段⑶市场场化房房地产产金融融阶段段⑵房改改金融融阶段段1978年年后我我国开开始进进行住住房制制度改改革，，经历历了前前期探探索、、租金金改革革、筹筹资模模式改改革和和房地地产金金融市市场化化改革革等不不同改改革阶阶段。。前期探探索阶阶段是指1978到到1987年的的10年间间以““全价卖卖房”为特特征的的改革革，但但由于于当时时人民民群众众自身身资金金非常常有限限，全全价卖卖房根根本就就卖不不了，，不是是没人人想买买，而而是都都买不不起。。同时时，企业单单位和和国家家、地地方政政府都都不堪堪重负负，改革革成效效非常常不满满意。。租金改改革阶阶段，上世世纪80年年代中中期试试行““提租”改革革，企企图通通过提提高住住房租租金来来弥补补住房房建设设资金金的不不足，，成效效也差差强人人意，，但最最终促促成了了住房房制度度的全全面改改革，，使房地地产金金融进进入到到住房房建设设、分分配、、消费费的各各个环环节。这个时时期房房地产产金融融主要要以房改金金融为特点点，一是是信贷贷规模模迅猛猛扩张张，二二是通通过政政策性性金融融措施施推进进房改改的深深化，，三是是建立立了房房地产产金融融机构构，初初步产产生了了房地地产金金融产产品，，为房房地产产金融融的全全面市市场化化创造造了条条件。。⑶市场场化房房地产产金融融阶段段90年年代代以以后后，，房地地产产市市场场化化逐渐渐成成形形，，房房地地产产的的大大规规模模发发展展有有力力地地促促进进了了房地地产产金金融融的的发发展展成成长长，使使我我国国的的房地地产产金金融融进进入入了了市市场场化化阶阶段段。但但与与真真正正的的市市场场化化的的房房地地产产金金融融比比较较，，我我国国的的房房地地产产金金融融现现状状还还有有很很大大差差距距，，还还有有许许多多工工作作要要做做。。2.成成熟熟的的房房地地产产金金融融市市场场的的主主要要标标志志一般般认认为为，，成成熟熟的的房房地地产产金金融融市市场场需需要要满满足足如如下下条件件，或或者者说说成成熟熟的的房房地地产产市市场场具具有有如如下下特征征：完善善的的法法律律体体系系完善善的的市市场场结结构构丰富富的的市市场场产产品品大规规模模的的交交易易高效效的的市市场场效效率率严格格的的风风险险管管理理⑴完完善善的的法法律律体体系系房地地产产经经营营虽虽然然是是以以房房地地产产本本身身作作为为实实体体，，但但实实质质上上它它又又是是一一种种权益益经经济济，房地地产产交交易易实实质质上上是是权权益益性性交交易易，即即房房地地产产所所包包含含的的权权益益的的交交换换，，所所有有交交易易都都应应得得到到严严格格的的法法律律保保护护。。因因此此，，完善善的的法法律律体体系系是是房房地地产产金金融融市市场场的的基基本本保保证证，没没有有一一定定的的法法律律安安排排，，就就不不可可能能很很好好地地保保护护市市场场参参与与者者的的权权益益，，也也就就不不会会有有规规模模化化的的房房地地产产金金融融市市场场的的形形成成和和发发展展。。⑵完完善善的的市市场场结结构构完善善的的市市场场结结构构包括括市场场的的参参与与主体体的的多多样样化化、、分分散散化化，市市场场产品品的的多多样样化化、、标标准准化化、、个个性性化化，市市场场风险险的的可可预预见见化化、、分分散散化化，特特别别是是要要有有不不同同的的经经营营者者，，要要有有大大量量的的买买者者和和卖卖者者，，离离开开众众多多的的大大规规模模的的市市场场参参与与者者就就不不存存在在成成熟熟的的房房地地产产金金融融市市场场。。⑶丰丰富富的的市市场场产产品品丰富富的的产产品品是是市市场场结结构构完完善善的的体体现现，，成成熟熟的的房房地地产产金金融融市市场场必必定定是是以以按揭揭（mortgage））为中中心心的的多多产产品品、、多多服服务务市市场场，，融资资渠渠道道、、形形式式都都非非常常多多样样，，市市场场细细化化也也比比较较明明显显，不不同同风风险险爱爱好好者者都都能能够够得得到到相相应应的的满满足足。。⑷大大规规模模的的交交易易成熟熟的的房房地地产产金金融融市市场场，，其其交易易数数量量也也应应该该是是规规模模巨巨大大，足足以以支支撑撑市市场场逐逐利利者者的的交交易易行行为为。。虽虽然然因因各各种种因因素素的的作作用用，，在在某某些些特特定定时时期期市市场场的的总总体体交交易易量量变变化化可可能能较较大大，，但但在在一一个个较较长长时时期期里里，，成成熟熟的的房房地地产产金金融融市市场场的的交交易易量量一一般般都都可可以以占占到到该该国国或或该该地地区区金金融融产产品品交交易易量量的的很很大大份份额额，，商业业银银行行的的房房地地产产贷贷款款占占其其信信贷贷比比重重一一般般都都在在20%以以上上。⑸高高效效的的市市场场效效率率成熟熟的的房房地地产产金金融融市市场场的的运运行行非非常常高高效效，，对资资源源的的优优化化配配置置、、对对风风险险的的分分散散和和预预防防、、对对国国民民经经济济的的促促进进等，，都都表表现现出出相相当当的的效效率率，，而而且且可可以以作作为为国国民民经经济济景景气气周周期期的的指指标标性性先先导导信信号号，，为为决决策策者者提提供供宏宏观观调调控控的的重重要要依依据据。。⑹严严格格的的风风险险管管理理成熟熟的的房房地地产产金金融融市市场场都都有有一一套套严严格格的的风险险管管理理和和规规避避制制度度，市市场场交交易易的的各各种种参参与与者者和和市市场场管管理理者者都都不不会会对对明明显显的的风风险险无无动动于于衷衷，，都都会会根根据据自自己己的的偏偏好好和和能能力力采采取取一一定定的的保保护护措措施施，，非周期性性的系统统性风险险较难形成成。3.我国国房地产产金融市市场存在在的主要要问题对比成熟熟的房地地产金融融市场的的特点，，可以看看出，目目前我国国的房地地产金融融市场是是极为不规范、、不成熟熟，存在许许多急需需改进的的地方。。概括来讲讲有如下下几个方方面：⑴房地产产金融市市场的资资金来源源单一目前，我我国房地地产融资资主要还还是银行融资资，房地产产金融市市场的资资金来源源单一，，除住房房公积金金外，就就是银行行吸纳的的各种储蓄存款款，债券、、保险基基金、按按揭证券券等还只只停留在在讨论探探索阶段段。资金来源源单一，，必然造造成风险险单一，，非常容容易形成成非周期期性系统统性风险险。⑵房地产产贷款品品种可选选择性差差我国的房房地产贷贷款品种种单一，，主要是是担保贷款款（包括质押），世界通通行的标标志性产产品———按揭贷款款在我国才才刚刚开开始，市市场发展展态势虽虽然很好好，但规规模还不不大，法法律体系系的支撑撑还有待待改善，，按揭的差差异性安安排还需要不不断的发发展和完完善。贷款品品种数量量太少，，市场需需求者的的选择极极其有限限，表明明我国的的房地产产金融还还处在非非常初步步的阶段段。⑶房地产产金融市市场的法法律体系系不完善善正如我国国的各个个方面的的法律体体系都需需要建立立和不断断完善一一样，我我国的房地产、、金融、、物权、、产权等整体法法律体系系建设还还非常初初步，法法律对房房地产金金融的保保障还不不够有力力、全面面，还有有许多规则需要建立立完善，，房地产和和资金的的安全性性、流动动性等等等都需要要全面和和严格保保护，各种市场行为为还需要要明确的的规范指指引。⑷房地产产金融市市场发育育滞后市场发育育滞后的的表现是是：产品少、、服务水水平低、、创新性性不强、、市场参参与者数数量少、、风险和和经营意意识差、、市场的的地区分分割明显显而层次次分化不不突出。既满足足不了房房地产开开发经营营的需要要，也满满足不了了房地产产消费者者的需求求，更满满足不了了资金供供给者的的要求，，又制约约了市场场经营者者的利润润创造。。⑸银行的的经营机机制需要要改革房地产金金融最基基本和主主要的经经营主体体是各种种类型的的商业银行行，但目前前我国银银行业发发展水平平低，银银行数量量少，垄垄断现象象比较突突出，竞竞争极不不充分，，经营能能力不强强，抗风风险能力力极其有有限，其其最主要要的制约约因素是是银行的经经营机制制陈旧、、管理落落后，需要全全面改革革，才能能应对市市场变化化，形成成核心竞竞争力，，创造更更多效益益。⑹房地产产金融风风险意识识有待提提高近些年，，我国房房地产金金融市场场虽然有有了一定定发展，，市场参参与者越越来越多多，但普普遍存在在风险意意识不强强的问题题，容易易形成跟风、过过度炒作作等高风险行行为，市场主主体的诚信水平也参参差不齐齐，大大提提高了市市场产生生高的系系统性风风险的可可能性。。小结总之，由由于我国国房地产产金融的的发展刚刚刚起步步，市场场不成熟熟是必然然的，存存在各种种问题也也是可以以理解的的。第三节房房地地产金融融的概念念和内容容一、房地地产金融融的概念念二、房地地产金融融的主要要内容三、本课课程的设设想和安安排一、房地地产金融融的概念念我们知道道，金融是指以银银行为中中心的各各种形式式的信用用活动以以及在信信用基础础上组织织起来的的货币流流通。简单来来讲，房地产金金融就是是与房地地产紧密密联系的的金融活活动，但其概概念需要要严格的的定义。。1.广义义概念房地产金金融的广义概念念是：指利用各各种可能能的方法法、工具具为房地地产业各各相关部部门筹集集、融通通、清算算资金，，提供相相应服务务的所有有金融活活动。2.狭义义概念房地产金金融的狭义概念念是：金融服务务于房地地产业的的行为。3.本课课程的概概念为了使课课程内容容涵盖既既广，又又中心突突出，我我们这里里所讲的的房地产产金融是是指不包含清清算部分分的广义义房地产产金融，，特别是是与房地地产经营营有关的的